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第二章房地产理论综述 第一节地租理论第二节区位理论第三节区位理论与房地产业 第一节地租理论 一 古典经济学的地租理论二 新古典经济学的地租理论三 马克思地租理论四 城市地租 一 古典经济学的地租理论 一 威廉 配弟的地租理论威廉 配第曾经着重地研究了地租问题 他是从他的劳动价值论和工资论出发研究地租的 1 他认为地租是收获量减去生产费用后的剩余部分 2 他还认识到地租的数量是受工资数量制约的 3 他还从土地位置即距离市场远近不同以及土地丰度的差别方面阐述了级差地租 一 威廉 配弟的地租理论 由于阶级的和历史的局限性 配第的地租论是不完整的 存在着混乱和错误 首先 他没有提出剩余价值和利润这些独立的经济范畴其次 他把价值的增加和使用价值的增加混同起来最后 他还把作为剩余价值一种形态的地租与独立生产者的剩余产品混为一谈 而且他也不知道绝对地租的存在 二 亚当 斯密的地租理论 斯密是最早系统地研究地租理论的古典经济学家 他认为地租是随着土地私有制的产生而出现的范畴 是资本主义社会里地主阶级的收入由于他研究方法的两重性和受重农学派的影响 所以他的地租论比较混乱 存在着四种自相矛盾的看法 二 亚当 斯密的地租理论的不足 1 认为地租是对工人劳动产品的直接扣除 是劳动生产物或其价值的一部分 2 认为地租是使用土地的价格 3 认为地租是一种垄断价格 4 认为地租是自然力的产物 二 亚当 斯密的地租理论 斯密的地租论是存在缺陷的 这除了由于他的阶级立场所限外 也与历史局限有关 若全面地历史地看 他在关键时刻还是主要坚持正确的观点的 首先 他说地租是劳动生产物的扣除 正确地确定了工人的无偿劳动是地租的源泉 其次 他把地租同土地私有权联系在一起 为正确地阐明地租的来源引出了一条正确的道路 第三 他认为生产主要食物 谷物 的土地的地租决定其他部门的地租水平 三 大卫 李嘉图的地租理论 在古典经济学中对地租研究最充分的是李嘉图 他以他的劳动价值论为基础 对级差地租进行了深入地研究 他的基本观点 1 关于级差地租的来源及形态问题 李嘉图认为 地租是在土地有限性和土地丰度 位置不同的条件下产生的 2 关于利润与地租的关系问题 李嘉图认为两者是对立的 李嘉图地租论的主要贡献 他把地租理论与劳动价值论 直接地 有意地 联系起来 从而给地租论第一次提供了科学基础他从利润与工资的对立中引证出利润与地租的对立 从而揭露了资本主义社会工人 资本家 地主三大阶级之间的矛盾和对立李嘉图还在一定程度上考察了地租的来源问题 李嘉图的地租论也存在一些不足 忽视了地租的历史性和阶级性 把资本主义生产关系看成是永恒的自然关系 没有发现资本主义地租的本质和特点把级差地租形成的条件当成原因是不妥的把地租论与 土地收益递减规律 联系起来否认绝对地租的存在 二 新古典经济学的地租理论 1 克拉克地租理论2 马歇尔地租理论3 影子价格理论 一 克拉克地租理论 克拉克 1847一1939 提出了地租是由土地的边际生产力决定的原理 并认为地租是总产量扣除工资的金额 即 经济剩余 在其经济理论中 地租不是一个独立的范畴 它被认为与资本无本质差异 地租被视为土地资本的利息 是利息的派生形式克拉克地租理论的缺陷在于用边际生产力说明地租的源泉 否定马克思的劳动价值论和剩余价值理论 二 马歇尔地租理论 马歇尔 1842 1924 认为 土地是一种特定形式的资本 他讲生产要素有土地 劳动 资本三类 凡是依靠劳动而来的有用物质归入资本类 凡是不依靠劳动而成为有用的物质归入土地类马歇尔认为 地租是由几部分组成 即由原始价值 私有价值 公有价值三部分所组成 然而 真正的地租就是土地的原始价值 是大自然赋予的收益 关于地租具体数额的确定 马歇尔认为原则上应依据供求理论 三 影子价格理论 影子价格理论系荷兰数量经济学家和计量经济学家于20世纪30年代末 40年代初率先提出 他提出的影子价格是反映资源得到合理配置的 预测价格 从方法论上看 影子价格仍然是一种边际分析方法 是土地的边际产品价格 因为它主要是对稀缺土地资源的合理分配使用 在这种情况下 价格不是按平均费用决定的 而是按最大耗费来计算的 即利用边际费用来决定价格 求得资源的最佳配置 三 马克思地租理论 马克思以科学完整的劳动价值论 生产价格论和剩余价值论为理论基础 通过对古典经济学家地租理论的继承与批判 创立了地租理论 一 地租的实质马克思指出 地租是土地所有权在经济上借以实现即增值价值的形式 科学地揭示了资本主义地租的性质为超过平均利润以上的余额 即平均利润以上的剩余价值 二 级差地租 级差地租是由于垄断劳动的自然生产力 使农产品的个别价格低于社会生产价格 所获得的超额利润转化而来的 这种超额利润产生的条件是土地的经营垄断 而土地的所有权则把这种超额利润转化为级差地租级差地租分为级差地租I和级差地租 三 绝对地租 1 绝对地租的概念及其实质马克思指出 只要土地所有权存在 农业资本家就得支付绝对地租 土地所有权的垄断 是地租的前提 如果没有这种垄断 超额利润就不会转化为地租2 绝对地租的价值来源问题由于土地所有权的垄断 这个超额利润不能参与利润的平均化 便保留了下来 并转化为绝对地租 四 城市地租 城市地租是城市土地经济的基本范畴 是土地所有权的重要体现 是城市土地价格形成的基本依据 其来源于土地使用者的超额利润 在社会主义社会 仍然存在着地租 这是因为 消灭土地私有制 并不要求消灭地租 而是要求地租 虽然是用改造过的形式 转交给社会 一 城市地租的特性 与农业地租相比 城市地租既有地租的共性 也具有其特殊的性质 1 城市地租在量上一般应高于农业地租2 区位级差地租是城市地租的主要形式3 商业地租是城市地租的典型形态4 城市地租具有相当大的垄断性5 城市土地投资的地租效应具有明显的外部性6 城市地租比农业地租更具积累性 二 城市地租的存在形式 1 城市土地的级差地租在我国 城市土地的地租 主要表现为级差地租 城市级差地租则可分为区位级差地租 功能级差地租 规模级差地租三种存在形式 它对于我国城市土地的合理运用 发挥了巨大的作用 1 城市区位级差地租 是指由于城市自身所处的区位 城市内部各个企事业单位的地理位置不同所形成的 它应该是土地使用者的超额利润的转移由于城市自身所处的区位不同 从而造成了城市经济发展的不平衡 主要表现为东部沿海地区发展较快 而中西部地区则相对较迟缓 2 城市功能级差地租 是指由城市的产业性质及其结构所决定的 是由于社会的投入增加所引起的 其与农业的级差地租 十分相似 它也来源于使用者的超额利润的转移一般来说 当企业投资 城市政府对于城市基础设施进行投资所形成 当企业 城市基础设施一旦形成 其所占土地的平均效益也会随之而形成 3 城市规模级差地租 它是城市地租的独特形式 是由于城市自身规模的程度所形成的 它依赖于城市经济的集聚效益 规模效益 与投资者的投入 与城市的自然条件如区位等的关系都不大 一般来说 大城市 其土地的收益相对也较大 小城市 小城镇则相对要小些 对于这样由于城市规模的不同所形成的地租 我们称之为城市规模级差地租 2 城市绝对地租 决定绝对地租是否存在的原因是土地所有权的垄断 而与土地的用途无关 城市用地也同样存在绝对地租城市绝对地租与农业绝对地租之间既有共同点 又有不同点 其共同点是 具有相同的实体 都是超额利润即劳动者创造的剩余劳动的一部分 而且城市绝对地租以农业地租为基础 2 城市绝对地租 城市绝对地租与农业绝对地租之间的不同点 首先它们是由不同的产业提供的 城市绝对地租是由使用城市土地的第二 三产业的企事业单位提供的 另外 地租量也不同 城市劣等地的绝对地租最低应该与面积相当的可比周边农业优等地所提供的全部地租相等 而不是等于该土地作为农业用地时的绝对地租量 3 城市垄断地租 是指由于城市中某些特殊地块具有稀有功能 由对这些稀有功能的垄断所带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化成的地租是一种个别的 特殊的地租形式 马克思称垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的特殊形式的地租产生的原因也是对土地经营权的垄断 垄断的具有某种特殊优越条件的土地的经营权 第二节区位理论 区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系房地产业有句名言 第一是区位 第二是区位 第三仍是区位区位有宏观和微观两重意义 宏观区位是指某个国家 某个地区 某个城市 微观区位指城市中某个街区 某个地点 房地产业与宏观区位和微观区位均有关系 一 区位理论的形成与发展 区位理论 是关于人类活动的空间分布及其空间是的相互关系学说区位经济理论源于古典经济学 也是现代城市经济学的理论基础 经历了古典区位论阶段 近代区位论阶段 现代区位论阶段 一 古典区位论阶段 古典区位论从单一的企业或中心出发 研究成本和运费的最优化早在18世纪 欧洲古典经济学家如法国的康提隆 亚当 斯密 德国的毕什等探讨并论述过运费 距离 运输等对工业分布的影响1826年德国农业经济和农业地理学家杜能 J H vonThonen 的著作 孤立国 的出版标志着区位论的形成 一 古典区位论阶段 1909年 德国经济学家韦伯 A Weber 运用工业区位因素分析的方法 对当时的鲁尔工业区进行了研究后 出版了两本关于工业区位论的著作 即 工业区位论 区位的纯理论 和 工业区位论 区位的一般理论及资本丰义理论 韦伯认为 决定工厂最佳位置的因子 除运输成本外 还有劳力成本和集聚 这就是他的最小费用点的三个指向 这两本书的出版奠定了工业区位理论的基础 二 近代区位论阶段 近代区位论是从一个地区和城市出发 研究市场配罟的最优化德国地理学家克里斯塔勒 w Christaller 30年代初写了 德国南部的中心地 提出了中心地理论 即市场区位论 把区位论由古典学派转换为近代学派廖什 A Losch 在7年之后 写了 区位经济学 一书 用同克里斯塔勒相似的模式解释加工工业区位 从而形成了工业区位研究的市场学派 廖什的中心地研究是自下而上的 三 现代区位论阶段 现代区位论是从整个国民经济出发 研究宏观经济地区布局的最佳化20世纪30年代初 瑞典著名经济学者俄林 B Ohlin 写了 区际贸易与国际贸易 一书 认为屠能和韦伯的古典区位论是孤立的微观理论 而把区位研究同地域分工和区际国际贸易结合 这就把贸易理论看成区位论的一部分 从而成为一般的宏观理论 三 现代区位论阶段 40年代 美国学者乌尔曼 E ullman 将克里斯塔勒的理论介绍到美国50年代 戛里逊 w Garrison 在西雅图华盛顿大学讲学便是从推广和应用中心地理论开始的60年代 区位论侧重研究人类经济空间组织内在机理 普及了用蒙特卡罗法建立的随机扩散模式和时空地理方法 开始了区域预测的新纪元 三 现代区位论阶段 从70年代起 区位论开始向动态化迈进80年代以来 英国的威尔逊 A willson 和比利时的爱伦 P Alkn 结合耗散结构和突变理论 分别就空间相互作用模式和中地论结构进行动态模拟 取得了很大的理论突破近几年来 区位论的研究一直建立在时间动态分析和中长期预报的目标体系上 其理论得到了不断的深入和发展 系统论 信息论和运筹学方法 使区位经济理论和应用大大向纵深发展 二 杜能的农业区位论 核心 在 孤立化 条件下 利润 农产品销售价 农业成本 运输费用 即最大利润的获得取决于合理确定生产布局而使运输费最省问题是 在上述假设条件下 要达到最佳配置 农业将会如何发展 同时离中心城的距离远近是如何影响耕作方式的 理论模型 利润 农产品销售价一农业成本一运输费用用符号表示 P V E T如果V E不变 则T的增减直接决定P的大小 所以 这是单一因素即运费决定利润 从而决定在什么地方种植何种作物的区位论 杜能对区位经济理论的主要贡献 杜能采用的 孤立化 研究方法 为以后区位论学者所广泛沿用 杜能从级差地租出发 建立了合理的农业集约化经营模型 这不仅被广泛地应用于农业 而且也被广泛应用到工业和地区布局的研究中 杜能以从生产地到消费地之间的运输费用差异 建立了农业生产的空间差异模型 这一主导因素分析法成为区位研究的基本立足点 杜能农业区位论的不足 到了运输业高度发达 运费在农产品市场价格中所占比重愈来愈小的今天 过分突出运输费用显然是无法与现实模型相一致的新的农业布局区位论认为 任何农业模式都是多个因子综合作用的产物 在不同的历史条件下 不同的因子所起的作用也会随之发生变化 三 韦伯的工业区位论 核心 通过对运输 劳力及集聚等因素的分析和计算 找出工业产品的成本最低点 以此作为工业配置的理想区位提出的问题是 在资源 市场 劳动力以点分布的形式给定的情况下 企业如何选址使它到各个区位因子 standortfakor 点 资源供应点 市场点和劳动力点 的运费和最小 三 韦伯的工业区位论 韦伯的基本理论方法是 区位因素分析 即通过对运输费用 劳动力成本和聚集效益及其相互关系的分析 计算 选择生产某种工业产品生产成本最低 获利最大的地点作为其理论区位三个阶段 孤立地研究在只有运费因子单独起作用的情况下 工业最合理的布局模式 加进劳动费因子的情形 再加进聚集效益因子情形 一 运费对工业区位选择的影响 决定运输费用高低的因素主要有两个 一个是运输的距离远近 它与运费成正比 二是运输的重量 模型 公式中 n为区位因子的数量 为所有可能布局企业或设施的布局集合 上式的意义是在 中找到一个点 使得它到各个区位因子位置的运费和最小 一 运费对工业区位选择的影响 韦伯认为 影响运费最大的是原料韦伯提出三条区位规律 1 当生产使用广布性原料时 最佳区位指向消费地 2 当生产使用限地失重性资源时 最佳区位指向原料地 3 当生产使用限地纯粹原料时 最佳区位指向是不确定的 二 工资成本对工业区位选择的影响 引入 劳动力区位 他提出劳动力成本只有从一个地方到另一个地方发生变化时 才能成为区位因素结论 区位从运输成本最小点能够转到一个更有利的区位 只有在新的地点 劳动力成本可能产生的节约比追加的运输成本大的情况下才能发生 二 工资成本对工业区位选择的影响 提出了劳工系数 劳工成本指数和地域重量的概念在同样的社会环境条件下 对劳工系数大的工业 其厂址选择倾向于工资成本较低的地点缺点 只研究了简单劳动因素 没有注意到知识 技术因素对区位的重大作用 三 集聚因素 外部因素 对工业区位选择的影响 韦伯认为 集聚因素是一种优势 或者是一种生产的廉价 或者是生产在很大程度上被带到某一点所产生的市场化 分散因素是由于生产的分散化 生产在多个地方 而形成的生产廉价高级集聚阶段的基本因素可细分为三类 一是技术设备的发展 二是劳动力组织的发展 三是整体经济组织良好的适应性 韦伯得出的集聚指向规律 1 集聚节约额比运输指向或劳动力指向带来的生产费用节约额大时 便产生集聚 2 单个生产单元在一定情况下 只要它的临界等运费线与其他足够多的生产单元的临界等运费线交叉形成集聚单元 那么它将和它们一起集中 3 集聚中心是临界等运费线相交的公共部分 韦伯得出的集聚指向规律 4 只有那些围绕运输成本最小点的较高层生产单元的等运费线距离越来越大时 较高级的集聚将排除较低级的集聚 距离之大一是足以集结交叉部分所要求较高级集聚的生产量 一是形成较大的交叉部分并因此提供了单个生产单元更有利的集聚点 5 集聚指向对劳动力指向的本质影响 助长了劳动力指向在少数区位集中化的内在倾向 韦伯区位理论分析框架的特点 其一 强调最小费用区位原则其二 隐含着如下假没 一是存在完全竞争条件下的市场价格 二是不同区位之间存在成本差 三是存在一个购买中心 所有生产者都接近购买中心 四是对具有价格优势的企业的产出需求是无限的三 在研究方法上以纯理论研究为主 将抽象法与演绎法相结合 把纯理论研究结论纳入实证检验 四 克里斯塔勒的中心地理论 亦称城市区位理论 中心地理论 简称中地论 是近代区位论的核心部分 其代表是德国地理学家克里斯塔勒在 德国南部的中心地 一书中提出的三角形聚落分布和六边形市场区的区位标准化理论 一 基本概念 1 中心地 中心地职能中心地 指相对一定区域面言的中心点 而非一般泛指的城镇居民点 由中心地提供的商品和服务叫作中心地职能2 需求门槛 商品销售范围需求门槛 是指某中心地能维持供应某种商品或服务所需的最低购买力和服务水平 商品销售范围是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程 二 克里斯塔勘建立中地论的基本假设 1 地域是一个均一的大平原 其上人口均匀分布 居民收入水平和消费方式完全一致 2 统一的交通系统 对同一等级规模的城市的便捷度相同 交通费用和距离成正比 3 厂商和消费者是完全的经济人 即厂商为谋取最大利润尽可能占领更大的市场 消费者尽可能减少交通费用 自觉到最近的中心地购买商品和取得服务 4 平原上货物可以完全自由地向各方向流动 不受关税或非关税壁垒的限制 三 六边形市场区和市场等级序列 一个独立的中心地或商业企业来说 总体费用最低而服务范围最大的最佳服务图形 市场区 是圆形 但从宏观上看 一定区域内多个商业企业或中心地如果都采取圆形市场区布局 要么会出现各中心服务半径不能覆盖的空档 要么会造成市场区的重叠 以致圆形市场区不满足最佳服务要求 同时考虑费用最小和地域弥合 最佳的市场区图形应为圆内接正六边形 竞争的结果也是如此 三 六边形市场区和市场等级序列 对于不同行业或同一行业不同规模的商业服务业来说 由于其需要的门槛人口不同 它们的市场区范围也不一样 一般是高级商业服务功能的市场区覆盖低级商业服务功能的市场区 在空间分布上 则形成高级商业服务功能向少数中心地集中 这样就在功能上形成中心地等级序列 且不同等级的中心地范围相互覆盖 同等级中心地的六边形市场区呈序列分布 五 廖什市场区位论 把生产区位和市场区位结合起来 和中心地理论一样使区位理论由生产领域扩展到市场领域廖什区位理论把生产区位和市场区位结合起来 把利润原则同产品的销售范围即同市场区位联系起来 以利润来判断企业区位选择的方向廖什的理论被认为是现代区位理论的新发展 廖什市场区位论的假定 一个工业中心的周围是农业区域 农业区域的居民是工业品的购买者 这些居民的偏好是相同的 他们有相同的个人需求曲线工厂规定它所生产出来的产品的价格 至于把这些产品运送到消费地点的运费 则由消费者负担 廖什市场区位论的原理 廖什从最大利润原则出发 认为产品需求取决于四个因素 价格的高低 需求的强度 市场的半径 每单位距离的产品的运输成本 并提出了 市场圈 的概念 分析了区域集聚和点集聚的问题 进而指出市场圈扩大 运费增加 价格就会提高并导致销售量下降 他还认为 工厂的追求应是总利润量 在平均价格不变的条件下 要增加总利润量 必须使销售量增加或总成本减少 廖什市场区位论的评价 对空间经济学产生了深远影响 使区位理论由生产领域扩展到市场领域 由局部扩展到一般 由单纯扩展到综合 成为一种宏观的 静态分析的 以市场为中心的商业服务行业和加工工业的区位论 从而使古典区位论改观 为具体解决规划问题的动态地域平衡模式奠定了基础 它是区位理论发展的一个重要阶段其局限性与克里斯塔勒的区位理论相类同 六 进一步深入发展到研究多种区位因素的综合性区位 并向动态研究发展 从个体经济单位的区位决策发展到总体经济结构及其模型研究 从农业 工业区位发展到了包括运输 商业 服务业 旅游等第三产业在内的综合性区位其判断标准由运输费用 工资成本 利润发展到居住 采购 出行 娱乐 旅游等 研究方法从静态的 抽象的纯理论模型推导 转向更接近实际的区域分析和建立在实践中可应用的静态或动态模型 第三节区位理论与房地产业 一 影响城镇内房地产区位的主要因素二 房地产区位选择原则 一 影响城镇内房地产区位的主要因素 一 一般因素1 人口人口因素对土地的影响可以通过多个方面来表示 其中主要要素包括人口密度和人口素质人口密度直接反映的是人地之间的相互关系 即单位土地面积的人口数量人口素质是人口的收入水平 受教育程度 职业等条件的综合反映 直接或间接对土地的利用发生作用 影响到土地条件的变化 2 行政区划 有两种情况 一是行政级别升格 二是行政界限发生变化行政级别的升格 意味着投资环境的改善 投资机遇的增加 将有利于提高地区的地价水平行政界限的变更 同样会增加投资的机会 有利于改善地区的投资环境 3 地理位置与自然条件 自然因素也是影响土地区位的重要因素之一 地形 坡度 土地承载力 洪水淹没及排水状况以及地质构造等都会对土地区位的优劣产生影响 4 社会经济状况 社会经济状况是一个综合性的因素 可以用政治安定状况 社会治安程度 国民收入 物价变动 利率水平 消费水平等指标的变化来衡量政治安定 政局稳定 则房地产投资的运转渠道正常 投资风险小 可以增加房地产投资者的信心 带动地价上升 5 土地与住房制度 合理有效的土地制度规定 不仅有利于土地的合理配置 有利于对土地的有效开发与利用 获取土地最大的利用效益 也会保证各利益主体的权益 利于社会的安定 创造良好的经济环境随着住房制度的改革 住房建设的市场化 专业化以及住房使用与分配的商品化 货币化等新的运行机制的建立 将有利于促进房地产投资的良性循环 带动房地产市场的发展 6 城市规划 合理安排好城镇各类用地 是城镇规划的主要内容 虽然规划涉及的土地利用是未来的目标 但土地区位的优劣在现实的土地市场中就会表现出来 例如在城镇郊区的农地 一旦被规划确定为近期开发的建设用地后 地价就会急剧上升 自然这些土地区位也就变得越来越好 7 土地利用计划 政府的土地利用计划直接影响土地一级市场的供给状况 并对整个房地产市