（工商管理专业论文）关键链法在房地产权属登记进度控制中的应用研究.pdf

学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论 文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文 的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本 人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：张 日期：勿。夕年9 月哆e l 学位论文使用授权声明 本人完全了解中山大学有关保留、使用学位论文的规定，尽p ：学 校有权保留学位论文并向国家主管部i - j 或其指定机构送交论文的电 子版和纸质版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论 文进入学校图书馆、院系资料室被查阅，有权将学位论文的内容编入 有关数据库进行检索，可以采用复印、缩印或其他方法保存学位论文。 学位论文作者签名：撒 导师签名：聊十 日期：伽c 7 年7 月，7 日 关键链法在房地产权属登记进度控制中的应用研究 专业：工商管理硕士 硕士生：苏志铭 指导教师：邵冲副教授 摘要 本文针对广州市房地产开发企业存在的商品房权属登记办理进度延误、失 控的现象，尝试将项目进度管理方法一关键链法引入房地产开发售后服务工 作，希望籍此找到对付商品房权属登记进度延误的有效方法，提高商品房权属 登记过程的计划和控制水平，也希望能为广州市房地产开发行业提供具有参考 价值的研究结果。 在对关键链法以及该方法与其他进度控制方法分析比较的基础上，本文结 合当前商品房权属登记实际工作流程，对基于关键链管理理念的商品房权属登 记办理进度控制基本方式进行了分析和设计。 基于关键链的计划和控制模式在某房地产开发企业的实际应用，使该企业 的商品房权属登记工期大为缩短，达到了理想效果。该模式在实践中的成功应 用，证明关键链法应用于商品房权属登记进度计划和控制是有效和可行的。 关键词：房地产开发，权属登记，项目进度管理，关键链 c r i t i c a lc h a i na p p r o a c ha p p l i e di ns c h e d u l em a n a g e m e n t o fr e a le s t a t eo w n e r s h i pr e g i s t r a t i o n m a j o r ：m a s t e ro fb u s i n e s sa d m i n i s t r a t i o n n a m e ：s uz h i m i n g s u p e r v i s o r ：a s s o c i a t ep r o f e s s o r s h a oc h o n g a bs t r a c t ri saq u i t ec o m m o np r a 砸c , et h a tt h e p r o c e s so fa p p l y i n g f o rh o u s i n g o w n e r s h i pr e g i s t r a t i o nw a sd e l a y e da n de v e nl o s tc o n t r o lf o rm o s to ft h er e a le s t a t e d e v e l o p m e n te n t e r p r i s e si ng z t h ea u t h o ro ft h i sp a p e ra i m st oi n t r o d u c ea l ln e w p r o c e s sc o n t r o lm a n a g e m e n ta p p r o a c h , n a m e d c r i t i c a lc h a i na p p r o a c h t ot a c k l e t h i sp r o b l e ms oa st oi m p r o v et h ef l a n u i n ga n dc o n t r o l l i n gl e v e li nt h ep r o c e s so f a p p l y i n gf o rh o u s i n go w n e r s h i pr e g i s t r a t i o na sw e l l 嬲p r o v i d i n gs o m ev a l u a b l e r e s e a r c hf i n d i n g st ot h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n ti n d u s t r y b a s e do nt h ea n a l y s i sc o m p a r e dc r i t i c a lc h a i na p p r o a c hw i t ho t h e ra p p r o a c h e s ， t h ep a p e ro u t l i n e st h eb a s i cc o n t r o l l i n gm o d u l eo fo w n e r s h i pr e g i s t r a t i o nw h i l e i n c o r p o r a t i n g c u r r e n ta c t u a lw o r k f l o wo fc o m m e r c i a l h o u s i n go w n e r s h i p r e g i s t r a t i o n t h es a i dp l a n n i n ga n dc o n t r o l l i n gm o d u l eh a v eb e e np u ti n t op r a c t i c eb ya l l e n t e r p r i s ea n da p p r o v e dt ob ee f f e c t i v ei ns h o r t e n i n gt h ep e r i o do fh o u s i n g o w n e r s h i pr e g i s t r a t i o n t h er e s u l tt u m e do u tt ob eq u i t es a t i s f a c t o r y t h ep l a n n i n g a n dc o n t r o l l i n gm o d u l eo fc r i t i c a lc h a i nw a sa p p r o v e dt ob ee f f e c t i v ea n d p r a c t i c a l k e yw o r d s ：r e a l e s t a t ed e v e l o p m e n t , o w n e r s h i pr e g i s t r a t i o n , p r o j e c ts c h e d u l e m a n a g e m e n t , c r i t i c a lc h a i n 目录 摘要i a b s 嗽c t 目录m 第1 章绪论1 1 1 研究背景l 1 2 研究意义2 1 3 研究目的2 1 4 研究方法3 1 5 结构安排3 第2 章项目进度计划制订方法与理论综述5 2 1 常用的项目进度计划制订方法5 2 2 约束理论与关键链8 2 3 关键链研究综述1 5 2 4 本章小结1 6 第3 章房地产权属登记与进度控制分析。1 8 3 1 房地产市场发展概述1 8 3 2 有关房地产的概念1 9 3 3 权属登记进度控制状况及延误原因分析2 1 3 4 房地产权属登记进度控制的重要性2 4 3 5 本章小结2 5 第4 章房地产权属登记办理流程的关键链分析2 6 4 1 分析的基础和思路2 6 4 2 分析与设计的前提条件2 6 4 3 具体步骤2 8 4 4 本章小结3 3 第5 章应用实例3 4 5 1 己公司的背景分析3 4 i i i 5 2g 项目背景分析3 5 5 3 项目原有进度计划3 5 5 4 按关键链法制订进度计划3 6 5 5 应用效果4 5 5 6 应用效果分析4 6 5 7 应用价值分析4 7 5 8 本章小结4 8 第6 章结束语4 9 参考文献5 1 后记5 4 i v 图表目录 图目录 图1 1 ”4 图2 0 ! 6 图2 - 2 ”l o 图4 - 1 2 7 图5 m ! 3 4 图5 2 3 9 表目录 表2 1 5 表3 1 2 l 表4 1 3 3 表5 1 3 6 表5 2 3 7 表5 3 3 8 表5 - 4 4 0 表5 5 4 5 v 1 一 1 1 研究背景 第1 章绪论 从上世纪9 0 年代以来，广州作为华南地区的中心城市，房地产业一直在经 济发展中扮演着重要角色，而且在未来相当长的时期内，房地产仍然是广州经 济发展的领头羊。对于房地产开发企业而言，广州的房地产市场存在巨大潜力， 也面临着越来越激烈的竞争和挑战。 经过多年的发展，广州的房地产开发业由原来的粗放运作模式，逐步走进 了品牌化、规范化的精细运作时代。很多房地产企业都在向科学要效益、向管 理要效益。房地产企业越来越认识到，提升管理水平、提高工作效率，是增强 企业竞争力的必由之路。 笔者所在的公司是以工程总承包为主业、兼营房地产开发业务的国有企业。 公司成立多年来，进行过二十多个房地产项目的开发建设，笔者参与了其中多 个项目的开发。在这些项目的开发管理过程中，发现了一个共有的现象：项目 管理者“重中间、轻两头 即重视楼宇施工建设，对开发前期工作和售后 工作抓得没那么紧。其中售后产权办理工作往往有几个特点：( 1 ) 制订计划沿 用施工管理常用的方法，计划的制订和执行常常不够严格和到位。( 2 ) 工作效 率不高。( 3 ) 配置资源少。 笔者与一些房地产业内人士进行交流后，发现上述情况在行内较为普遍。 同时，通过与广州市房地产管理部门的交流，获知房地产权属证书办理延误的 现象在各房地产企业中并不鲜见。 作为开发任务的最后环节，权属办理工作其实应该是受重视的，这是因为： ( 1 ) 及时办证可避免支付大量违约金和退楼等情况发生，避免开发商利益受损。 ( 2 ) 早日完成办证任务，可以解放人手参与其他工作，使人员利用率提高，增 强房地产企业在激烈竞争中的生存能力。( 3 ) 办证迅速，能在购房者中留下良 好口碑，为企业以后的开发项目争取潜在客户。 因此，如何提高权属办理的工作效率，提高权属登记过程的管理水平，是 值得研究的问题。 1 2 研究意义 本文将项目进度管理的较新思路引入房地产开发后期工作，希望找到对付 权属办理延误的有效方法，也希望能为广州房地产开发企业提供具有参考价值 的研究结果。 ( 1 ) 理论意义 本文尝试在房地产权属登记领域运用关键链方法。通过与其他进度管理方 法的综合分析和比较，本文尝试阐明关键链与其他进度管理方法的联系和区别。 对关键链实际应用过程中一些缺乏清晰指明的具体问题，本文尝试提出解决方 案。这些研究有助于扩大该方法在实践中的应用范围，拓展该方法的应用深度。 ( 2 ) 实践意义 广州房地产市场潜力巨大，竞争也激烈，房地产开发企业要立于不败之地， 就不能忽视各项工作的进度管理。把合适的方法运用到权属登记进度计划和控 制方面，将能使房地产企业按时履行好商品房买卖合同中约定的权属登记义务， 避免企业经济效益和社会形象受损。 1 3 研究目的 广州市房地产开发企业中存在着不小比例的权属登记工作延误现象，该现 象使房地产企业利益受损。虽然很多企业按照常用方法制订了各种计划和控制 措施来管理权属登记工作，但仍然不时有延误现象发生。这个问题如何解决， 困扰着房地产开发企业。 本文研究将关键链在房地产权属登记工作中的应用，是希望达到以下目的： 从目前常用方法所忽视的人的行为因素和资源约束因素等方面入手，改进房地 产企业目前使用的权属登记进度计划和控制方法，建立新的进度计划和控制模 式，使房地产权属登记工作全程处于良好受控状态；提高经办人员工作效率、 缩短工期、降低企业经济和法律风险，解决困扰房地产开发企业的权属登记延 2 误问题。 1 4研究方法 本文的研究遵循以下方法： ( 1 ) 理论联系实际。对项目进度管理的多种方法与理论进行回顾和分析， 阐述约束理论和关键链理论的主要观点；分析目前运用较多的几种进度管理方 法以及关键链法的特征，说明各自的优缺点和适用性。同时，对有关部门和房 地产开发企业在权属登记管理方面的现状进行分析，指出问题产生的原因，并 对房地产权属登记办理流程进行关键链分析。 ( 2 ) 案例分析。对房地产开发企业中的真实案例进行分析，并通过将新的 进度计划与原有计划进行比较、与有关法律法规进行比较来反证理论。 1 5 结构安排 全文共分六章： 第l 章绪论。 第2 章项目进度计划制订方法与理论综述。主要分析常用的几种项目进度 管理方法，对各种方法的优点和局限性进行说明，重点分析约束理论和关键链。 第3 章房地产权属登记与进度控制分析。概述中国和广州房地产市场情况， 定义房地产开发、产权等概念，阐述权属登记进度控制现状并对造成进度延误 的原因进行了分析，指出权属登记进度控制的重要性。 第4 章房地产权属登记办理流程的关键链分析。以约束理论和关键链为基 础，通过对具体操作方式的分析设计，形成适用于一般房地产开发项目的权属 登记进度控制方式。 第5 章是应用实例。通过将关键链在房地产开发企业商品房权属登记工作 中的实际应用，探讨分析该方法的优势和实用性以及应用于实际时可能遇到的 问题和解决方式。 第6 章结束语是全文总结。 各章关系如图1 1 所示： ，一、 引子( 第l 章) 、， 1r 项目进度计划制订 方法与理论综述 ( 第2 章) 1r 发现和分析房地产 权属登记延误问题 ( 第3 章) 1r 运用关键链法分析 权属登记办理流程 ( 第4 章) 1r 关键链法应用实例 ( 第5 章) 1 r ，、 结束语( 第6 章) 一一 图1 - 1各章逻辑关系图 4 第2 章项目进度计划制订方法与理论综述 2 1 常用的项目进度计划制订方法 2 1 1 关键日期表 关键日期表是最简单的一种进度计划表，它列出一些关键活动和进行的日 期。制表方法是将项目任务在表中列出，注明开始与结束时间以及是否是关键 工作。其优点是编制简单、快捷、费用低，简明易懂，缺点是信息少、表现力 差。示例如表2 1 。 表2 - i 关键日期表 任务( 事件) 一月二月三月四月五月六月 a b v c d e 注：表2 - i 中的符号表示项目任务，如可用黑色三角符号表示关键工作，用白色符号 表示较重要的任务( 但非关键工作) 。 2 1 2 甘特图 甘特图也叫做线条图或横道图，距今已有将近1 0 0 年历史，它是由亨利甘 特于1 9 1 0 年开发的，在世界各国的项目管理中得到广泛的应用。 在甘特图中，横轴上标注时间，纵轴上标注整个项目中需要完成的各项任 务，线条( 横道) 表示在项目全过程里各项任务的计划和实际完成情况。在甘 特图上可以比较直观地看出各项任务的起始和结束时间，以及各项任务的先后 5 顺序。还能通过计划线条和实际线条的对比，了解任务进展，发现每项工作是 提前还是滞后，或是按计划正常进行。 甘特图的优点是直观、易于理解，编制较快且费用相对低廉，是一种通用 的成熟的控制工具，在小型项目中经常会使用。即使在大型项目中，它也能帮 助管理者大体了解全局状况、监控工作进度。其缺点是不能表示出各项任务之 间的关系，不能显示具体的活动是否在关键线路上，从而无法判断某项活 动耽误对于整体的影响，也没有指出影响项目进度的关键因素。对于复杂的 大型项目来说，甘特图就显得有些力不从心。 甘特图如图2 1 所示。 1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月 图2 - 1 甘特图示例 2 1 3 网络计划技术 网络计划技术包括关键路径法、计划评审技术、图示评审技术和风险评审 技术等。其中最基本、最早出现的方法是前两者。 关键路径法( c p m ，c r i t i c a lp a t hm e t h o d ) 和计划评审技术( p e r t ，p r o g r a m e v a l u a t i o na n dr e v i e wt e c h n i q u e ) 是5 0 年代后期几乎同时出现的两种计划方 法。随着科技和生产的发展，出现了许多复杂的科研和工程项目，这些项目工 序繁多、牵涉面广，需要协调的人、财、物众多，关键日期表、甘特图等简单 图表已难以适应这些项目在成本、工期等方面的要求，因此亟需有一种方法能 6 酪 a b c d e f 将整个项目统筹起来，使项目内各元素协调且高效运作，以最短的时间、最少 的费用和资源消耗来完成项目。c p m 和p e r t 就是在这种背景下产生的。 1 9 5 6 年至1 9 5 7 年，美国杜邦化学公司研究创立了c p m ，并试用于一个化 学工程，使该工程提前两个月完成，即是网络计划技术发展初期在工程中的成 功应用。6 0 年代以后，网络计划技术开始引入日本、前苏联、西欧并在我国开 始应用推广，我国华罗庚教授将该方法归于“统筹方法”。 c p m 分析的基本目标就是确定关键路径，关键路径表示了在项目完成过程 中可能的最长的一条路线。具体做法是将项目分解成为多个独立的活动并确定 每个活动的工期，然后用逻辑关系将活动连接，计算项目的工期、各个活动时 间特点( 最早最晚时间、时差) 等。p e r t 是c p m 的延伸。两者的基本原理是 一致的，主要区别在于对活动历时估计的假设上：c p m 假设活动历时都是确定 性的，而p e r t 则相反，也就是说c p m 假设活动历时更容易确定，并且对于分 配给活动的时间更确信。然而，在过去的实际应用中，p e r t 和c p m 的差异越 来越模糊化，因此现在通常将这些网络技术统称为p e r t c p m 。1 1 1 应用网络计划技术编制进度计划具有下列优点： ( 1 ) 逻辑严密，能正确表达一项计划中各项工作开展的先后顺序及相互之 间的关系。 ( 2 ) 主要矛盾突出，除了能确定各项工作的开始时间和结束时间外，还能 找出关键工作和关键线路。 ( 3 ) 有利于计划的优化调整，寻求最优方案。 ( 4 ) 有利于电子计算机的应用。 ( 5 ) 在计划的实施过程中进行有效的控制和调整，能以最小的资源消耗取 得最大的经济效果。 2 1 网络计划也存在以下的局限性： ( 1 ) 表示方法不够简单清晰，读起来比较困难，不利于施工现场人员迅速 理解。 ( 2 ) 计算和编制较为复杂，编制时间较长，花费较大。 ( 3 ) 难于对项目进行过程中可能产生的各种问题进行提前预防，制定出的 计划质量难以保证。 7 考虑项目 的需要， 技术，如 风险评审 图形评审技术又称决策网络技术或图示评审技术，首先于1 9 6 6 年提出，是 一种可以对逻辑关系进行条件和概率处理的网络分析技术。 风险评审技术( v e r t ，v e n t u r ee v a l u a f i o nr e v i e wt e c h n i q u e ) 首先于8 0 年代初期开始应用，是一种以管理系统为对象、以随机网络仿真为手段的风险 定量分析技术。 图形评审技术和风险评审技术都运用了计算机仿真技术，关注项目的概率 分布问题，比普通网络计划更全面地考虑实际工作中可能发生的各种情形，方 便项目管理者掌握项目可能发生的各种情况，做好计划和对策。 2 2 约束理论与关键链 2 2 1 约束理论 约束理论( t o c ，t h e o r yo fc o n s t m i n ：t s ) ，也称为制约理论、瓶颈理论、限 制理论等，是由以色列物理学家及企业管理大师高德拉特博士提出的。他于1 9 8 4 年发表了有关企业管理的书籍，以生产企业为例介绍了t o c 的本质。该书引起 了世人特别是企业管理者的广泛关注，连品质管理大师戴明博士都对其大加赞 扬。 t o c 是通过对“约束条件 的持续性改善来提升系统表现的一种理论。 “约束条件 可理解为“瓶颈”或“系统中最薄弱的环节”。 “系统就是一 个公司，也可以看作是一个项目。 约束条件有三种代表性的类型，包括物理约束条件、市场约束条件和方针 约束条件。物理约束条件是由设备、装置、人力资源引起的，比如有两项工作 8 需要同一人去完成，该人不可能同时进行两项工作，只能先后完成，这就属于 人力资源方面的物理约束条件。市场约束条件是因为需求、客户等市场因素产 生的，比如生产能力远大于市场需求时。方针约束条件指公司的方针和制度成 为约束条件。当公司的方针和制度不合理时，会掣肘系统的整体表现。【4 】 t o c 把“约束条件 比喻成链条( 系统) 中最薄弱的一环。当整个链条受 到巨大拉力时，链条会在强度最弱的一环断开。因此，链条的强度并非由全部 环节决定，而是依赖于最薄弱的环节。只有提高最薄弱环节的强度，才能提高 整个链条的牢固度。这与“木桶短板理论”有相似之处。 在“链条原理力的基础上，t o c 提出了“局部最优化和整体最优化一观 点。这种观点认为，改善非约束条件属于“局部最优化 ，这种做法对提高系 统整体表现毫无用处。只有找到约束条件并加以强化，才有真正作用，对系统 整体表现的提高起到事半功倍的效果。这种以提高系统整体表现为目标进行的 强化、改善就是“整体最优化 。t o c 强调以整体、全局的视野来管理系统。 t o c 还把“约束条件 比喻成行进队列中走得最慢的人。如果要求队列的 人员全部到达目的地( 目标) ，队列行走的快慢就取决于行走得最慢的人的速度。 旧有生产管理观念认为，要使系统整体表现提高，应该加强每一个环节的能 力。要其他环节( 非约束条件) 与关键环节( 约束条件) 相匹配，从而需要降低 其他环节的性能，这是不可思议的。但t o c 就创新性地运用行进队列中“鼓缓 冲绳子 ( d b r ，d r u m - b u f f e r - r o p e ) 的方法，提出与旧有生产管理观念完 全相反的思想。 “鼓就是由行走队列中最慢的人敲打鼓点，全队人员跟着鼓的节奏行进。 在生产企业中，“瓶颈 控制着企业同步生产的节奏“鼓点。“鼓 反映 了系统对瓶颈资源的利用。 “绳子 就是把带头人和最慢的人用绳子连起来，防止队伍拉得太长。“绳 子”起的是传递作用，以驱动系统的所有部分按“鼓”的节奏进行生产。 “缓冲 就是绳子的长度。需要设置缓冲，保证“瓶颈 ( 约束条件) 的生 产不因前面工序的突发问题而受到影响，从而拖累整个系统的表现。 d b r 的本质包括两个主要方面：( 1 ) 寻求系统整体最优化；( 2 ) 极力避免 约束条件停止。l 5 】 t o c 的具体实施包括五大核心步骤，体现了持续改善的过程，如图2 2 。 9 和控制方法都以甘特图或关键路径法等网络计划技术为主。经过多年实践，证 明这些方法都有较高的科学性，对项目管理起到了很大的作用。但是，尽管众 多企业已严格按照关键路径法或计划评审技术等方法进行计划和控制，仍然经 常有建筑工期严重拖延导致被索赔、新产品开发缓慢以至失去市场占有率、结 算大大超过预算、为按时完成而减少工序从而造成重大事故等等现象发生。这 其中除了不可抗力因素外，是否还因为关键路径法等方法、理论存在不足之处， 以至于这些现象继续发生呢? 关键链理论对此问题作出了探索，提出了崭新的 概念。 1 0 2 2 3 关键链理论对项目完工时间的研究 无论是关键日期表、甘特图、关键路径法，还是计划评审技术或其它计划 技术，都有一个共同特点，就是项目内各环节的完成时间是由负责该环节的有 关人员进行预测的。大部分公司的政策对于延误工期是要层层解释的，人出于 保护自己的本能，对自己负责的环节的完成时间会加入不少安全时间。面对各 种可能发生的意外，为了达到8 0 以上的完成概率，估计工期的人员常于自觉、 不自觉中将工期加到两三倍，以避免延误的发生。就算是改由与项目无利益关 系的专家对各环节完成时间进行预测，但由于多数项目都包含了很多环节，每 个环节又包含了多个任务，专家对每个环节都十分有经验的可能性不大，更何 况是对每个任务了，因此总有部分环节或任务的完成时间是要由具体负责人员 进行预测的，这就使项目完成时间的预测不可避免地含有相当多的“水分 了。 “水分 的产生还来源于“五加五等于十三 现象。每个环节的负责人都 会为环节加上安全时间，然后项目的负责人在各人做出时间预测并加起来后， 再加上自己的安全时间。比如第一环节和第二环节的负责人各自预测工作需时 五天，项目负责人就可能再加上三天，报告项目需时十三天。涉及管理层越多， 完工时间预测就越长，因为每层都会加进自己的安全时间。 还有，由于高层一般都会对下级预估的项目整体完工时间进行一定幅度的 削减，考虑到这方面，各人一开始就会预先加大安全时间以自保。 正是上述三个原因，使大量的安全时间加入到整个项目的预估完工时间中 去。既然那么多的安全时间已经被加入到项目工期中去，为什么还有很多项目 不能如期完成呢? 原因在于以下几点： ( 1 ) “完工不报告一现象。 在大多数公司中，如果提前完成工作，项目负责人一般是不会立即报告给 上级的。这是因为：第一，提前完工没有奖赏，至少不可能在每个环节都有奖 赏，这导致项目负责人( 或部分环节负责人) 觉得没必要报告提前完工；第二， 如果将提前完工报告上级，以后遇到同类项目，上级会大幅削减预估时间；第 三，如果将提前很多的情况报告给上级，等于承认自己当初的预估很不准确。 由于上述原因，项目( 或环节) 负责人一般在项目预估时间的最后一天或 稍早一点的时间向上级报告完工，这种情况造成了项目时间预估比较“准确 只完成了部分时，又改去进行丙任务，然后才回头去继续甲任务。这样一来， 本可以十天完成的甲任务，由于乙和丙任务的插入，可能要二十天才能完成。 同理，乙和丙任务的完成时间也大为增加。 上述原因使大量加入的安全时间消耗掉，使项目延误或是勉强按期完成。 2 2 4 关键链的操作方法 关键链法在约束理论的基础上，针对项目进度控制存在的问题，考虑工序 逻辑关系、人的工作习惯和心理、行为因素以及资源约束这几大方面，对关键 路径法计划评审技术进行了修改和补充，以期改进项目的管理。具体做法如下： ( 1 ) 将项目中关键链上各环节的工期预估时间削减一半，并把各环节释放 出来的安全时间总额再减少一半，统一放在关键链的末端作为项目缓冲( p b ， 1 2 p r o j e c tb u f f e r ) 。这种做法是针对人们在进行工期估算的时候，往往为了保证 8 0 以上的完成概率而将工期加大1 2 倍的情况。如果按照5 0 的可能性来预 估，就能大大缩短原来的时间估算，还使工作人员觉得时间紧迫，必须立刻全 身心投入开展工作。 ( 2 ) 削减项目中非关键链上各个环节的工期预估时间，把各环节释放出来 的安全时间放在汇入关键链处作为接驳缓冲( f b ，f e e d i n gb u f f e r ) 。计算接驳 缓冲大小的方法与项目缓冲相同。 。 ( 3 ) 对于进度控制，除考虑工序间的先后逻辑关系外，还考虑资源约束问 题。一个项目涉及的资源包括人力、设备、材料、资金等等。资源的使用是受 到约束的，不可能任意消耗和随时调动，也不能共享( 比如一个人不能在同一 时间处理两个任务，只能先后处理) ，因此不可忽视资源约束因素对项目进度控 制的影响。为保证关键链上的工作不因资源不到位而延误，需要设置资源缓冲 ( i m ，r e s o u r c eb u f f e r ) 。资源缓冲是一种预警机制。比如为保证人力资源到位， 可在某工作开始前一周发出提示，提醒有关人员将要开展该项工作；然后在工 作前三天再提醒一次；工作前一天又提醒一次。这样，有关人员在不断的提醒 下，就会意识到一旦时间一到，他们必须放下正在进行的其他工作，立刻开展 关键工作。 ( 4 ) 通过对缓冲区的监控，对项目进度进行控制 人们关注项目缓冲或接驳缓冲时无非会注意到三种情况：一是缓冲耗用了 多少天，二是缓冲还剩下多少天，三是耗用的缓冲占了整个缓冲的百分之几。 百分比方式可以比较形象地表现缓冲占用情况。当耗用达到一定比例，应该有 警示信号出现以提醒管理人员对项目进展状况加以关注，情况严重的要采取相 应措施，这样才能达到利用缓冲区的监控对进度进行控制的目的。 对于资源缓冲的监控，如前所述，需要制定好提示制度，保证资源的及时 到位。 2 2 5 关键链法的特点、优势与不足 关键链法具有以下特点： ( 1 ) 其他方法仅从工序逻辑关系方面考虑，关键链法还考虑了人类本性及 1 3 r & d 项目的平均工期缩短了2 5 ；在美国宾夕法尼亚州兴建一家芯片厂时，原 估计要2 8 到3 6 个月工期，按照关键链法制订的计划则只需1 8 个月，结果经过 项目人员奋战，最后只用了1 3 个月。【1 3 j 英国鲍佛贝蒂建筑公司( b a l f o u rb e a t t y ) 是全球四十大承包商之一，在国际 极具地位。在设计及建造一条8 公里长的路的项目中，该公司由设计到施工全 盘实施关键链管理，结果比预估早了9 5 个星期完成，比合约上的交货期早了 4 5 个星期，而且还是在中途被加添了不少新内容的情况下做到的。在取得几个 项目的卓越成就后，鲍佛贝蒂公司在业界赢得了早完工的美誉。【1 4 】 关于关键链法是否真的有效的问题，巴德和库柏进行了这方面的研究。他 们在模拟的环境下测试了关键链法和传统的关键路径法进度编制的效力。利用 1 4 三个长期项目，重复利用两种方法编制进度，次数超过了1 0 0 0 次。他们在研究 中预计了项目的完成时间，最终确定关键链法编制下的活动历时比使用关键路 径法的历时要短。关键链进度编制减少了项目平均历时的1 8 一4 2 。【1 5 】 2 3 关键链研究综述 国内外不少文献对于关键链的定义以及关键链法在项目进度控制方面的应 用进行了探索研究。 h e r r o e l e n 等人着眼于关键链调度和缓冲区管理的基本元素，在关键链应 用、识别、缓冲插入、进度计划再调整等方面提出了相关方法。 1 6 r i v e r a 等人 对关键链法进行拓展深入后，提出了关键集和关键云的概念，指出关键集和关 键云是制约资源约束项目的进度的关键因素，两者都是时间的函数，同时还提 出了识别关键集和关键云的算法； 1 7 1 y o n d e r 等人研究了通过缓冲管理和控制项 目稳定性与完工时间权衡问题； 1 s s o n a w a n e 等将系统动力学与关键链概念结合 起来，提出了解决复杂建筑工程问题的模型，以图避免项目超支和超期。【1 9 1 国内学者对关键链法也进行了大量探索。赵道致等在文献中指出：关键链 就是制约项目工期的最长的工序链，它由瓶颈工序组成，既考虑了工序之间的 技术约束，也考虑了资源约束。关键链法通过在瓶颈工序和非瓶颈工序之间插 入适当的时间缓冲，使不确定性因素在系统内部消化掉，这正好体现了项目进 度管理的科学性与艺术性的统一。文献中还阐述了关键链法的基本步骤、时间 缓冲量的确定、时间缓冲在项目进度控制中应用以及关键链法值得深入研究的 方向。【2 0 】此外，赵道致等还在其他文献中对关键链法的认识误区进行了澄清和 解释。【2 l 】刘士新等在文献中认为：关键链不仅考虑了工作的执行时间和工作间 紧前关系约束，而且考虑了工作间的资源冲突，是制约整个项目周期的一个工 作序列。文中还对关键链管理方法和与传统的p e r t c p m 方法进行了对比分析， 指出关键链方法的优点与不足。瞄】王雪青等认为：关键链是考虑了两种约束， 对项目周期起直接制约的工序所组成的步骤链。团l 吴之明等认为：关键链可定 义为使得项目很难更快完成的一系列有序工序的总和，在关键链里，资源依赖 与逻辑关系依赖同等重要。【2 4 】莫巨华对于项目调度中关键链的识别提出了一种 1 5 方法。 2 s 1 孟娜针对现有关键链缓冲量计算方法各自的优缺点，提出了用各工序 的安全时间乘以概率系数，再求和作为时间缓冲的计算新方法。 2 6 1 万伟等对于 项目在单资源约束下，以t o c 为核心思想，提出了一个进行关键链管理的方法， 改进了t o c 在项目管理中的可操作性。 2 7 1 杨雪松、马国丰等针对关键链应用 于多项目管理分别进行了研究。 2 8 - 2 9 1 综观上述研究文献，可以发现： ( 1 ) 由于高德拉特博士的约束理论和关键链著作中并无详细说明如何识别 和计算各种情况下( 特别是多种资源约束的复杂项目) 的关键链，国内外学者 针对该问题进行了理论拓展和深入探索，取得了不少成果。但是，对于关键链 的确定，目前尚未发现有通用的算法，需要结合不同情况具体分析。 ( 2 ) 缓冲大小的确定与项目要求、工期信息可信度、项目利益相关者的风 险偏好都有关，如何才能最科学地确定缓冲量的大小，众说纷纭，需要继续紧 密结合实际进行研究。 ( 3 ) 对于多项目并行情况下如何应用关键链进行管理，相关文献还比较少。 与传统进度控制方法相比，关键链法提出时间不长，在大型复杂项目上应用还 存在一些困难。 ( 4 ) 不少学者对关键链法应用于工程项目管理进行了研究，但却较少文献 提及将关键链法应用于房地产开发过程中属于前期工作的报建和属于后期工作 的权属登记过程，也较少对房地产开发全过程管理如何应用关键链法进行研究。 ( 5 ) 如何把需要复杂计算才能得出结果的方法化繁为简，使其便捷地被应 用于日常工作，拓展关键链法的应用范围，使该方法造福大多数项目，是值得 思考的问题。 2 4 本章小结 本章归纳了目前常用的数种项目进度计划制订方法，包括关键日期表、甘 特图、网络计划技术等，分析了各种方法的优势、局限性以及共性。对约束理 论和关键链理论进行了重点介绍，分析了关键链理论考虑人性因素、考虑资源 约束因素等的特点和其相对于其他进度管理理论的不同之处，指出了关键链法 1 6 是在网络计划技术基础上对其进行修改和补充后形成的进度控制新方法，是能 够大幅度减少工期、改善目前常用的进度管理方法不足之处的有效方法。同时， 对国内外关于关键链法的研究进行了介绍和分析。 1 7 第3 章房地产权属登记与进度控制分析 3 1 房地产市场发展概述 自从1 9 7 8 年理论界提出住房商品化、土地产权等观点以来，中国房地产行 业发展至今已经走过了3 1 个年头。 中国房地产市场经过多年的发展，参与各方( 政府、开发商、消费者等) 分别在法律法规、行政管理、操作模式和消费理念等方面不断提高，其中房地 产管理制度( 如房地产登记制度等) 也随着我国房地产市场的发展得到不断的 完善。 广州作为中国改革开放的前沿阵地，房地产业的发展一直处在相对领先的 地位。与港澳地区相邻，使广州的房地产业通过这些窗口吸收了不少外来文化 和管理经验，并且结合本土的实际加以改良和提高。 广州市作为特大型城市，是广东省的政治、经济、文化中心，是重要的对 外通商口岸，无论是本地居民还是外来人员，都对商品房( 包括住宅、商铺、 写字楼等) 有着巨大的需求。广州作为华南地区的中心城市，由于重化工业与 第三产业的“双擎带动静，未来可能形成1 5 0 0 万人口的规模。这种有产业支撑 的强劲消费态势，预示着房地产业在未来相当长的时期内仍然是广州经济发展 的领头羊。b o 因此，对于房地产开发经营企业而言，广州的房地产市场存在巨 大潜力，也将面临前所未有的竞争和挑战。 经过多年的发展，广州的房地产开发业由原来的靠胆大、靠关系的运作模 式，逐步走进了品牌化、规范化的精细运作时代。很多房地产企业都在向科学 要效益、向管理要效益。房地产企业越来越认识到，提升管理水平、提高工作 效率，是增强企业竞争力的必由之路。 同时，政府也在不断地完善相关制度，提高对房地产市场的监控管理水平。 其中，房地产开发经营过程中的重要环节房地产交易和产权登记环节由原 来的分部门办理到现在统一整合在房地产交易登记中心办理，并且积极开展电 子政务，使该环节的办事效率大大提高。 1 8 3 2 有关房地产的概念 3 2 1 房地产 房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托 于物质实体上的权益。【3 l 】房地产的英文为“r e a le s t a t e ”，港澳地区在日常称谓 中常简称房地产为“地产一。 对属于商品房类别的房地产，具有商品的一般共性，如可交易、价格围绕 价值浮动等，但作为特殊的商品，它又具有自己的特性。比如，房地产属于不 动产，不像其他商品，可以移动到合适的地方保管，它的交易活动需要通过产 权转移的确认来实现。土地使用权和房屋所有权的转移必须依照法律法规到房 地产管理部门办理登记备案等手续。 3 2 2 房地产市场 房地产市场是指所交易的商品是房地产( 或房地产权益) 的市场，是存在 于卖者和买者之间的有关房地产的交易网络。【3 2 】 房地产市场可分为三级：一级市场是指国有土地交易市场。我国土地的所 有权属于国家或农民集体所有，国家向开发商等出让的是土地使用权而非所有 权。二级市场主要是指房地产开发企业将新建造的房屋向消费者出售的市场， 即平常人们所说的“一手楼市场。三级市场是指商品房所有者，将房屋再进 行转让的交易市场，即“二手楼市场。 后文中出现的“小业主一是相对“大业主乃( 开发商) 而言的通俗称谓， 是指购买了“一手楼中一个或数个单元的购房者。 3 2 3 房地产开发经营 房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础 设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。 3 3 】 房地产开发经营过程一般包括五个主要阶段：可行性研究一前期准备一施 工建设一销售或出租一售后服务和管理。 1 9 售后服务和管理是房地产开发经营的最后阶段，是最容易产生各种纠纷的 阶段，办理房地产权属登记是该阶段的其中一个工作环节。 3 2 4 房地产产权、权属 以房地产为标的的产权，称为房地产产权。在房地产产权中，有房屋所有 权；有从国有土地所有权分离出来的土地使用权；有以产权为担保和债权并存 的房地产抵押权等。髀】 房地产权属是指房地产产权归属。 3 2 5 房地产权属登记 房地产权属登记是土地使用权登记发证和房屋权属登记发证制度的总称， 是房地产行政管理的重要的基础性工作。以房屋权属登记为例，是指房地产行 政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋 他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。f 3 5 】广州市的房地产 权属登记机关是广州市房地产交易登记中心和各区的房管部门。 房地产权属登记分总登记、土地使用权初始登记、房屋所有权初始登记、 转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记七种。瞰l 从大类上还可以分为 土地使用权登记( 如办理国有土地使用证) 、“一手楼”登记、“二手楼 登记 等类型。本文中所称的“房地产权属登记一仅指“一手楼”登记，即开发商受 让土地并在该土地上建成新的楼宇后，向房地产管理部门申请的权属登记。 广州市的“一手楼”权属登记办理程序包括两个环节：初始登记和交易过 户。初始登记即俗称的“大确权”，是指楼宇竣工并经有关部门验收后，开发 商向房屋管理部门申请确认该项新物业的权属。交易过户是指把整栋楼的大权 属进行分割，过户给各单元小业主。初始登记工作完成的标志是取得房地产 权属证明书，交易过户工作完成的标志是取得房地产权证。全文中出现的 “权属登记 手续均包括了初始登记和交易过户两部分。 3 3 权属登记进度控制状况及延误原因分析 随着房地产管理制度不断完善、管理部门业务水平日益提高、政务透明公 开以及电子政务的引入，因管理部门原因导致权属登记延误的现象已逐渐减少， 故本节主要研究房地产开发企业本身的权属登记进度控制状况并分析引起延误 的原因。 2 0 0 9 年7 月1 7 日至7 月3 0 日，通过面谈、互联网即时通讯或电话方式， 对g c 公司下属一个分公司和三个子公司( 四个公司完全独立运作，对权属登 记办理手续均按自有经验各自进行，除分公司外，各子公