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浙江工业大学硕士学位论文长三角城市人居环境与商品住宅价格的关系研究 长三角城市人居环境与商品住宅价格的关系研究 摘要 进入2 1 世纪，伴随着长三角区域工业化、城市化的高速推进，长三角城市 人居环境建设面临严峻的挑战。与此同时，长三角城市房价持续、高速的上涨， 使长三角房价的合理性备受争议。城市人居环境质量水平和房价的合理程度，不 但影响长三角城市的招商引资和人才引进，而且危及长三角城市经济、社会的健 康发展。通过对长三角城市人居环境与房价的调研分析，发现两者之间存在显著 的关系，而目前对长三角城市人居环境和商品住宅价格的相关研究却相当薄弱。 阻此对长三角城市入居环境与商品住宅价格关系进行定量研究具有重要的理论 和现实意义。 本文在综合分析国内外城市人居环境理论和评价方法研究的基础上，结合长 江三角洲的城市发展的实际情况，利用层次分析法的相关原理，从经济发展、社 会进步、基础服务、生态环境四个层面建立城市人居环境评价指标体系，并运用 主成分分析对1 9 9 5 - 2 0 0 4 年长三角两省一市和2 0 0 4 年长三角1 6 个现代化城市的 人居环境进行定量分析。通过建立相关数学模型，对商品住宅价格与城市人居环 境的相互关系进行实证研究，得出城市人居环境质量优劣决定商品住宅价格高 低。最后对长三角城市人居环境与房价协调发展的政策、措施提出建议。 关键词：长三角城市人居环境商品住宅价格主成分分析 浙江工业大学硕士学位论文长三角城市人居环境与商品住宅价格的关系研究 s t u d y0 nr e u 汀1 0 nb e l w e e ny a n y t z er lv e rd e l l - a 胀队su r b 州s e t t l e g e n te wir o n m e n t 州d t h ec a ) m m e r c i a lr e s l d e n c ep r i c e a b s t r a c t i n2 1 s tc e n t u r y , w i t ht h ef a s ti n d u s t r i a l i z a t i o na n du r b a n i z a t i o no fy a n g t z er i v e r d e l 诅a r e a , t h ec o n s t r u c t i o no fu r b a ns e t t l e m e n te n v i r o n m e n tt h e r eh a v eb e e nf a c i n g g r e a tc h a l l e n g e a tt h es a m et i m e ，t h ep r i c e so f c o m m e r c i a lr e s i d e n c eg oo nr i s i n gf a s t a n di t sr a t i o n a l i t yi sa i s p u t e d 叽璩q u a l i t yo f t h eu r b a ns e t t l e m e n te n v i r o n m e n ta n dt h e r a t i o n a l i t yo ft h ec o m m e r c i a lr e s i d e n c ep r i c ea f f e c ti n v e s t m e n tf r o mo t h e ra 列琊a n d i n t r o d u c t i o no ft a l e n t f u r t h e r m o r et h e yw i l le n d a n g e re c o n o m i ca n ds o c i a l d e v e l o p m e n ti nc i t yo fy a n g t z er i v e rd e l t a 。a e a a f t e ra n a l y z i n gt h er e s e a r c h0 1 1t h e u r b a ns e t t l e m e n te n v i r o n m e n ta n dc o m m e r c i a lr e s i d e n c ep r i c e ，w ew i l lf i n d t h e o b v i o u sr e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h e m 。b u tt h er e s e a r c ho l lt h e mi sf e w 砒p r e s e n t s o q u a n t i t a t i v es t u d y0 1 1t h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h eu r b a ns e t t l e m e n te n v i r o n m e n ta n d t h ec o m m e r c i a lr e s i d e n c ep r i c ei ny a n g t z er i v e rd e l t aa r e a , i sm e a n j n g f mi nt h e o r y a n dp r a c t i c a lf i e l d s t h ep a p e rd e e p l ya n a l y z et h et h e o r ya n dt h ee v a l u a t i n gm e a s u r e so ft h eu r b a n s e t t l e m e n te n v i r o n m e n t , w h i c hh a v eb e e ns t u d i e db yp r o f e s s i o n a l sw o r l d w i d e a c c o r d i n gt ot h ea c t u a ls i t u a t i o ni ny a n g t z er i v e rd e h aa r e a t h ep a p e rs e t su pt h e e v a l u a t i o ni n d e xs y s t e mf o rt h eu r b a ns e t t l e m e n te n v i r o n m e n tw i t ht h eh e l po ft h e a n a l y t i ch i e r a r c h yp r o c e s s ( 越口) ，w h i c hi n c l u d e dt h ee c o n o m i cd e v e l o p m e n t , s o c i a l 浙江工业大学硕士学位论文长三角城市人居环境与商品住宅价格的关系研究 p r o g r e s s f o u n d a t i o n 翻珂v i a n dl o g i c a le n v i r o n m e n t t h e n , t h ep a p e ra n a l y 翟t h e d a mo f t w o p r o v i n c e sa n do n ec i t yf r o m1 9 9 5t o2 0 0 4a n do f1 6m o d e r nc i t i e si n2 0 0 4 i ny a n g t z er i v e rd e l 诅a r e ab yu s i n gt h ep r i n c i p a lc o m p o n e n t sa n a l y s i s ( p c a ) b a s e d o i lt h er e s e a r c ha b o v e ，t h ep a p e rs e t su pt h em a t h e m a t i c a lm o d e lt o s t u d yt h e r e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h e u r b a ns e t t l e m e n te n v i r o n m e n ta n dc o m m e r c i a lr e s i d e n c e p r i c e t h er e s u l ts h o w st h a tt h eq u a l i t yo ft h eu r b a ns e t t l e m e n te n v i r o n m e n td e c i d e s t h ec o m m e r c i a lr e s i d e n c ep r i c e f i n a l l y t h ea r t i c l ep r e s e n t ss o m er e c o m m e n d a t i o n s o np o l i c i e sa n dm e a s u r e sw h i c ha r ec o n c e r n i n go nt h ec e o r d i n a t e dd e v e l o p m e n to f t h e u r b a ns e t t l e m e n te n v i r o n m e n ta n dt h ec o m m e r c i a lr e s i d e n c ep r i c e k e yw o r d s ：y a n g t z er i v e rd e l t a 卸m ：u r b a ns e t t l e m e n te n v i r o n m e n t ；t h e c o m m e r c i a lr e s i d e n c ep r i c e ；p r i n c i p a lc o m p o n e n t sa n a l y s i s r t 浙江工业大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所提交的学位论文是本人在导师的指导下，独立进行 研究工作所取得的研究成果。除文中已经加以标注引用的内容外，本论文 不包含其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果，也不含为获得浙 江工业大学或其它教育机构的学位证书而使用过的材料。对本文的研究作 出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人承担本声明 的法律责任。 作者签名： ) ，马群叫 日期：枷年1月厂口日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意 学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文 被查阅和借阅。本人授权浙江工业大学可以将本学位论文的全部或部分内 容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存 和汇编本学位论文。 本学位论文属于 1 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密口： ( 请在以上相应方框内打“”) 作者签名； 导师签名： 日期：唧年月0 日 日期：；呻7 年f 月i f 日 浙江工业大学硕士学位论文长三角城市人居环境与商品住宅价格的关系研究 1 绪论 1 1 选题背景与意义 城市入居环境是城市居民生存活动的地理空间和场所，不仅指一切服务于城 市居民并为居民所利用的各种物质实体与空间，还包括贯穿于其中的人口、资源、 环境、社会经济发展等各方面。伴随着工业化和城市化的进程，城市居住紧张、 绿地缺少、交通拥挤、污染严重等城市问题日益突出，城市人居环境问题开始被 社会各界广泛关注。然而我国对于城市人居环境的研究起步较晚，目前还没有完 整的理论平台和系统框架，理论研究主要还是零星的、分散的探索。但从发展趋 势上看，城市人居环境的研究呈现出这样的轨迹：人居环境的理论探讨人居 环境评价指标体系的研究与实证人居环境与其它社会经济指标的实证分析。 现阶段主要以城市人居环境的实证研究为主，人居环境与其它社会经济指标的研 究将是未来人居环境领域研究的个重点。由于住宅产业的发展与城市人居环境 建设是息息相关的，而住宅价格又在很大程度上影响住宅产业的发展，所以住宅 价格与城市人居环境质量之间也存在着千丝万缕的关系。通过对城市人居环境内 涵和房价相关影响因素的系统分析，我们可以发现两者之间存在很多的相似性， 所以在此阶段研究城市人屠环境与商品住宅价格之间的关系，不但能丰富和发展 城市人居环境相关理论，而且还能科学解释城市商品住宅价格合理性问题，对城 市人居环境建设和住宅产业的健康发展都有比较实现的研究意义。 长江三角洲北起通扬运河，南抵杭州湾，西至镇江，东到海边，包括上海市、 江苏省南部、浙江省北部以及邻近海域。长三角凭借自身优越的自然条件，明显 的区位优势，良好的经济基础，发达的科技文化、教育事业，完善的城市基础设 施，使其成为目前国内城市人居环境总体水平较优的区域城市群之一。然而迄今 为止，学术界对长三角城市人居环境的研究却相当薄弱，研究成果更是少之又少， 所以很有必要对长三角城市群的人居环境进行全面和系统的研究。与此同时，近 年来长三角城市房价持续、高速的上涨，使长三角房价合理性问题成为我国官、 学、商、民共同关注的焦点问题。许多学者从不同的角度对近年来长三角城市房 价的持续升温和房价的差异化分布解释和评价，从相关文献的研究整理来看，主 浙江工业大学硕士学位论文 长三角城市人居环境与商品住宅价格的关系研究 要停留在住宅供给、人口结构、收入、利率、租金等层面，虽然能在某一程度上 解释长江三角洲房价为何在近几年快速上升，但由于忽视了生态环境、社会人文、 城市基建等因素对房价所造成的影响，未能全面、系统解释长江三角洲地区房价 增长速度的差异性状况和房价的差异性分布。同时通过对长三角城市的发展研 究，可以发现在近几年商品住宅价格迅速上升的同时，相关城市的人居环境也有 很大的改观。所以本文认为，城市人居环境的优劣在很大程度上决定了城市商品 住宅的价格的高低，并选取具有代表性的长三角城市群为研究对象，对城市人居 环境与商品住宅价格进行定量的关系研究，为长三角城市人居环境的建设和住宅 产业的发展提供相关理论基础取政策建议。 对长三角城市群人居环境与商品住宅价格之间的定量关系进行研究，主要有 以下几方面的意义： ( 1 ) 通过对国内外城市人居环境建设相关理论和实践的研究，建立起相对 比较客观和准确的城市人居环境评价指标体系，对城市人居环境质量的评价研究 具有一定的借鉴意义。 ( 2 ) 目前绝大多数的城市人居环境的研究主要针对单个城市，几乎没有文 献对长三角城市群的人居环境进行系统对比研究。通过长三角1 6 个现代化城市 进行区域内的对比研究，可以更全面、系统地了解长三角城市人居环境建设的整 体情况，以及各城市之间的差异化水平。 ( 3 ) 通过对长三角城市人居环境和商品住宅价格的定量关系研究，解释长 江三角洲城市房价差异性分布的成因以及房价增长的原因，对长三角城市的商品 住宅价格合理性做出科学评价。 ( 4 ) 通过对长三角城市人居环境与商品住宅价格之间的关系研究，根据目 前存在的问题提供相关的政策、建议，引导城市人居环境建设和住宅产业市场的 健康发展。 1 2 研究思路 本文在总结国内外城市人居环境理论与实践的基础上，利用层次分析法相关 原理构建城市人居环境评价指标体系，并采用主成分分析法对长三角城市人居环 境的建设情况进行量化分析。通过建立相关数学模型对城市人居环境质量与商品 2 新江工业大学硕士学位论文长三角城市人居环境与商品住宅价格韵关系研究 住宅价格进行实证分析，提出城市人居环境与商品住宅价格和谐发展的相关对策 建议。具体文章框架流程图见图i - i 。 攮 城 炒5 剃年长三角两髫一肃a 居张与房贽豹茇晨关幕积毒卜 布“ 市 瓣 a 人 z 黑 露囊 淀一 “荚 眉 器 鱼 拜 环 习暂。 攘骺 ：t t - 匡 评锯j 成 蠹 董、 价。；撩箍 癸 类荚对 指 扩 钯分 分 系 = 拈 策 标 _ 处 析 新 槐及 体理 型 建 系 飞虿飞飞 议 的 构 一+ ；2 0 0 4 年长三氟1 6 城市人黯环境与房价的差异化分布研究卜 建 图1 1 论文框架流程图 本文的基本研究思路： 第一步：在对国内外城市人居环境研究成果的深入探讨和总结的基础上，确 定长三角城市人居环境综合评价指标体系，收集体系中涉及的指标数据，并对数 据进行初步整理。 第二步：建立数据库，对指标数据进行标准化处理，用s p s s 对长江三角洲 两省一市( 上海、江苏、浙江) 1 9 9 5 - 2 0 0 4 年的人居环境进行主成分分析，得到 各地历年的人居环境综合指数。通过比较上海、江苏、浙江三地人居环境建设与 商品房屋价格的发展轨迹，建立相关数学模型，定量分析长三角地区人居环境建 设发展水平与商品房屋价格之间的关系。 第三步：利用2 0 0 4 年长三角1 6 城市市区的统计数据，运用s p s s 计算得到 各城市的人居环境指数，并对1 6 个城市进行聚类分析，研究各城市人居环境的 发展现状并与商品房屋价格进行比较研究，通过数学模型，从城市人居环境的角 度解释城市商品房屋价格的差异性分布。 第四步：在理论研究与实证分析的基础上，提出城市人居环境与商品住宅 价格协调发展的相关建议和对策，对研究方法与过程做简要概括与评价。 3 浙江工业大学硕士学位论文 长三角城市人居环境与商品住宅价格的关系研究 1 3 研究方法 在研究方法上，本文以入居环境理论、可持续发展理论、城市生态学理论等 为基础，结合目前国内外学者在该领域的研究结果，确定城市入居环境综合评价 指标体系的框架。同对通过层次分析法、标准化法、主成分分析法、聚类分析法 等技术手段，对1 9 9 5 2 0 0 4 年长三角两省一市以及2 0 0 4 年长三角1 6 个现代化城 市的人居环境进行综合评价，并通过建立相关数学模型对城市人居环境与商品房 屋价格的关系进行定量研究。最后结合实证研究结果，给出入居环境与商品住宅 价格协调发展的相关对策。 1 4 本文创新点 第一，通过对国内外城市人居环境理论和实践的研究，将城市人居环境的研 究从单个城市拓宽到区域城市群的对比研究，通过构建城市人居环境综合评价指 标体系，采用主成分分析法，对长三角城市群的人居环境进行实证研究。 第二，通过建立相关数学模型，对长三角城市人居环境建设水平与商品住宅 价格进行实证研究，用城市人居环境建设的发展水平解释商品房屋价格的增长速 度，用城市人居环境的优劣状况解释商品房屋价格的差异性分布。 第三、通过分析长江三角渊各城市入居环境与商品住宅价格不和诣之处，提 出城市人居环境建设和城市房价调控的相关政策建议，实现城市人居环境与商品 住宅价格的和谐发展。 4 浙江工业大学硕士学位论文长三角城市人居环境与商品住宅价格的关系研究 2 相关理论综述 2 1 城市人居环境的研究综述 2 1 1 城市人居环境的内涵 人居环境科学的概念最早由希腊学者道萨迪亚斯( d o x i a d i s ) 于第二次世界 大战之后提出的，他从单纯的建筑与城市问题中跳出来，强调对人类居住环境的 综合研究。即：人类聚居学要从自然界、人、社会、建筑物和联系网络这五个要 素的相互作用关系中来研究人屠环境。而道氏的理论主要根据西方国家的现象与 经验，对发展中国家的人居环境涉及不多。后来，我国著名建筑和规划学家吴良 铺院士在道氏理论的基础上，根据中国存在的实际问题和人居环境研究的实际情 况，初步将人居环境科学简化为全球、区域、城市、社区( 乡镇) 、建筑等五大 层次，将人居环境的内容划分为居住、支撑、社会、自然及人类等五大系统，使 人居环境的内涵更加丰富，人居环境科学体系更加清晰、严密1 。因此，我们所 讲的城市人居环境只是其中的一个层次，但在研究方法上与其它四个层次具有相 似性。同时由于城市人类高度聚居的特性，以及它在整个国民经济生活中所发挥 的重要性，使锝城市人居环境的研究成为目前国内人居环境研究的重点。 对于城市人居环境的概念，学术界尚未有一个统一的定论。有的学者从一般 意义上出发，认为城市人居环境指的是人类居住生活的自然的、经济的、社会和 文化的环境总称。也有学者从城市生态学意义上，认为人居环境指的是由围绕城 市人群的各种环境因素构成的以人为主体的复合生态系统整体。还有专家从形态 学角度，认为人居环境的内涵应该是人文与自然的协调、生产与生活的协调，物 质享受与精神满足的统一。但目前，有代表性的主要是根据有两种：一是狭义的 理解，二是广义的理解。这两种概念的形成来自于对城市人居环境空间地域范围 研究的划分，如图2 1 。 狭义的理解( 微、中观层面) ，城市人居环境是指城市居民的居住和社区环 境。它不仅包括住宅质量、基础设旋、公共设施、交通状况以及建筑与环境的协 调、空气质量、美化绿化、卫生条件等硬件设施和硬环境，而且包括家庭环境、 昊昆镶人居环境科学导论 m 中国建筑工业出版社2 0 0 1 ：5 0 - 5 1 5 浙江工业大学硕士学位论文长三角城市人居环境与商品住宅价格的关系研究 邻里质量、居住区和谐、安全归属感、社会秩序、人际关系等心理感受的软环境。 广义理解( 宏观层面) ，城市人居环境是指城市中各种维护人类活动所需要 的物质和非物质结构的有机结合体，以人为中心的城市环境。它不仅是指城市居 民的居住和活动的有形空间，而且还包括贯穿子其中的人口、资源、环境、社会 政策和经济发展等各个方面2 。 。 图2 。1 城市人居环境的三个地域层次 本文所研究的城市人居环境在层次划分上主要指的是着眼于城市整体的宏 观层次上的城市人居环境，而在构成要素上选择能充分反映城市人居环境的经济 发展水平、社会进步程度、城市基础设施服务、生态环境建设状况的指标，以城 市居民的生活、居住、工作等方面的安全、舒适和便利作为本文城市人居环境评 价的出发点。 2 1 2 国外城市人居环境的研究概况 国外对城市人居环境的研究起步要比我国早得多，根据其思想的发展，我们 可以大致将其分为三个阶段： ( 1 ) 1 9 世纪末至本世纪二战前 1 9 世纪工业的迅猛发展和城市化加快，以及城市卫生状况恶化和人口高密度 所致后果引起人们对居住环境的深切关注，从而促进了现代城市规划思想的萌 生。1 8 9 8 年，霍华德( e b e n e z e rh o w a r d ) 提出田园城市理论，主张“把积极的城 市生活的一切优点同乡村的美丽和一切福利结合在一起”，建设一种兼有城乡优 2 李舔萍城市人居环境 m 中国轻工业出版社，2 0 0 1 ：3 6 - 3 8 6 浙江工业大学硕士学位论文 长三角城市人居环境与商品住宅价格的关系研究 点的“花园城市”来增进城市的适居性( 即适宜人类生存发展的程度) 。格迪斯 ( p a t r i c kg e d d e s ) ( 1 9 1 5 ) 和芒福德( l e w i s m u m f o r d ) ( 1 9 3 8 ) 都主张把城市周围的 自然地区作为城市规划的基本框架和背景，以改善居住地的自然环境状况，使城 市更符合人类的居住生活需要。 针对日益增多的汽车交通对居住环境的副作用，佩里( c l e r a n c ep e r r y ) ( 1 9 2 9 ) 提出的“邻里单位”概念，主张以城市干道所包围的区域为基本单位，建 成具有一定人口规模和用地面积，舒适、方便、安静的人居环境。1 9 3 3 年，国际 现代建筑协会( c l a m ) 提出了现代城市规划的大纲雅典宪章，明确“居住 是城市的第一功能”，要求以人的尺度和需要为中心，以居住为重，通过考察居 住环境与设施、居住与工作、居住与休闲之间的区位及联络的尺度，来改变工业 与居住混杂、生活设施不配套、居住环境卫生差等落后状况，提高住区环境的适 居性，让城市适应居民生理上及心理上最基本的需求。 此外，芝加哥城市社会生态学派集中对城市中人际关系的研究，将自然生态 学的基本理论体系尝试性的、有系统性地运用于对人类社会的研究。如伯吉斯 ( e w b u r g e s s ) 的同心圆模式( 1 9 2 s ) 、霍伊特( h o m e rh o y t ) 的扇形模式( 1 9 3 0 3 以及哈 里斯( n a r r i s ) 和乌尔曼( e l u l l m a n ) 的多核心模式( 1 9 4 5 ) 等三大经典模式创造性 地分析了居住区在城市中的分布。 从总体上看，该阶段研究的出发点是把城市作为一个整体，探讨如何在工业 社会中使城市在自然生态环境下不致恶化。虽然没有正式提出人居环境学的学术 术语，但以人的需求和以人为出发点的价值观开始深入人心，三大模式研究中， 综合运用了社会学、建筑学、经济学、地理学等方面的研究，为以后研究奠定了 基础。 ( 2 ) 二战后至7 0 年代 二战后，道萨迪亚斯( d o x i a d i s ) 提出了人类聚居学的概念，强调对人类居 住环境的综合研究。即；人类聚居学要从自然界、人、社会、建筑物和联系网络 这五个要素的相互作用关系中来研究人居环境。随着西方城市大量重建工作的开 展，物质空间规划模式日益显现出它在人类情感、行为与环境等方面的缺陷。为 此，国际建协于1 9 7 8 年发表马丘比丘宪章，指出城市是人类建设的物质环境 与社会环境相互作用的结幂，一j 城市规划必须建立在各专业设# _ 人、一城市居民、 7 浙江工业大学硕士学位论文 长三角城市人居环境与商品住宅价格的关系研究 公众和政治领导人之间的系统的、不断相互协作配合的基础上”，并提出公众满 意度是衡量城市人居环境优劣的重要尺度之一。 此阶段随着计量革命的出现，定量化研究趋势加强。以美国为代表的政府机 构、私人研究组织和学术机构尝试在城市里运用经济和社会指标。指标方案采用 纵断( 剖) 面图、需求评价、城市状况报告、市民调查和社会经济数据的形式。同 时人们开始倡导城市的人文色彩，居民对以社区为单位推进人居环境建设表现出 了极高的热情。 ( 3 ) 8 0 年代以来 人居环境的改善上升为全球性的奋斗纲领，城市人居环境的研究蓬勃发展。 社区运动邻里复兴计划和邻里指标项目等活动在西方国家不断开展，并取得了显 著的成果。其中m u r d i e ( 1 9 9 2 ) 提出了社区生活质量模式( c o m m u n i t yo r i e n t e a m o d e lo ft h el i v e de n v i r o n m e n t ) 。美国城市学会启动了国家邻里指标项目 ( n n i p ) ，由专家和居民联合参加，为政府和公众提供实时、连续的邻里社会经 济信息，实现政府对邻里发展的动态监控以及居民对邻里住区环境改善的参与 权。 同时的评价手段上，西方国家借助环境卫星和地球资源卫星，利用3 s ( 遥感 r s ，g i s ，) 技术和计算机技术，建立城市规划管理数据库，并与区域分析评价、 规划管理系统链接，对城市人居环境进行分析评价，聚落景观分析和环境影响的 论证等，实现城市人居环境的信息采集、评价、规划设计一体化，人居环境建设 的操作性得到了切实加强。 2 1 。3 国内城市人居环境理论与实践评价 我国城市人居环境研究最早开始于建筑与城市规划学界。此后，随着社会学、 生态学、环境科学和地理学等学科相继介入，逐渐成为一门综合性的学科。从发 展阶段来看，城市人居环境的研究在我国还处于起步阶段，但却已经引起了国内 学术界的广泛关注，在城市人居环境的理论及评价体系的研究也取得了些成 果，主要可以概括为以下三方面： 2 1 3 1 城市人居环境的理论探索 8 浙江工业大学硕士学位论文长三角城市人居环境与商品住宅价格的关系研究 自1 9 9 4 年“人聚环境与2 1 世纪华夏建筑学术研讨会”上正式提出人居环境科 学以来，国内不同学科的专家学者对城市人居环境进行了理论探讨。但由于没有 完整的理论平台和系统框架，理论研究主要还是零星的、分散的探索。其中相对 较为系统的主要有以下研究： 刘滨谊( 1 9 9 6 ) 著文阐述人类聚居环境理论研究的缘起及其思想蕴含，以及 人类聚居环境学的基本概念思想、理论与技术，并提出c q e 工程，试图以现代方 法技术实现人居环境研究与实践3 。 吴良铺( 1 9 9 7 ) 对人居环境科学的基本概念和学术思想的发展线索进行探索， 针对人居环境科学在中国的发展现状，提出在我国开展人居环境科学研究的建 议，并在此基本上于2 0 0 1 年出版了人居环境科学导论，初步构建起了我国人 居环境科学的研究框架。 李王鸣、叶信岳等( 2 0 0 0 ) 全面回顾、介绍了西方学者关于城市人居环境研 究的代表性观点，归纳总结了国内学者在这一领域的研究与实践，并提出近今研 究中值得注意的问题，。 沈清基( 2 0 0 1 ) 著文讨论了城市人居环境的特点，并对城市生态规划的目标、 内容、以及城市生态规划需着重注意与解决的若干问题提出了看法。 李丽萍( 2 0 0 1 ) 的专著城市人居环境从城市总体规划入手，以城市规划 理论为核心，结合经济学、社会学、生态学等众多学科，采用综合分析方法，探 讨了城市人居环境建设的方法和途径。 2 1 3 2 城市人居环境评价指标体系的研究 城市人居环境科学是- - i 1 综合性学科，在研究初期，国内的专家学者主要 停留在对城市人居环境的理论探讨和定性分析。随着对城市人居环境的研究深 入，更多的学者开始关注于对城市人居环境进行定量分析，因此城市人居环境评 价指标体系的研究也成为了人居环境领域研究的一个热点问题，研究方法和理论 在不断的创新。通过对以往城市人居环境评价指标体系的研究归纳与评述，目前 国内具有代表性的评价模型主要有以下几种，见表2 1 。 3 刘滨谊人类聚居环境学引论 j 城市规划汇刊。1 9 9 6 ( 4 ) ：6 - 7 4 李王鸣，叶信岳，孙于城市人居环境评价以杭州城市为倒 j 丁经济地理，1 9 9 9 ( 2 ) ：1 4 8 1 5 0 9 浙江工业大学硕士学位论文长三角城市人居环境与商品住宅价格的关系研究 表2 1 国内城市人居环境评价指标体系的研究综述 作者时间评价指标体系模型简介 指标体系共分为三层，总指标层为人居环境可持续发展指数( h s s d i ) ： 刘颂、第一层为聚居条件、聚居建设、可持续性；第二层次依次为( i ) 屠住条 刘滨谊 1 9 9 9 件、资源配置、城市生态环境：( 2 ) 公共服务基础设施、社会稳定度； ( 3 ) 智力能力、经济能力。第三层次为3 0 个单项指标。 李王鸣、 从接近居住环境( 微观) 、社区环境( 中观) 、城市环境( 宏观) 三个层 叶信岳、 1 9 9 9 面出发，选取2 9 项具体评价指标，通过问卷调研的形式对杭州城市的 孙于 人居环境做出客观的评价。 宁越敏、 该评价体系由居住条件、生态环境质量、基础设施与公共服务设施3 个大 查志强 1 9 9 9 类指标、1 9 个单项指标构成，以上海为例分析了人居环境与经济增长之 间的关系，并提出了大都市人居环境的宏观优化原则和微观优化原则。 从安全、舒适、和谐、方便等原则出发，选择建筑质量、环境安全、景观 规划、公共服务、杜区文化环境等5 项准则、5 6 个评价因子，建立起城 陈浮2 0 0 0 市人居环境满意度评估指标体系，运用社会调查统计方法对南京城区主要 居住地域进行综合评价。 李雪铭、 该评价体系从城市居住水平、城市建设水平、城市发展水平三个层亩出发， 姜斌、2 0 0 2 选取了3 3 个具体评价指标，采用发放调查表和f u z z y 相结合的方式对大 杨波 连城市人居环境可持续发展做了评价分析，确定城市人居环境发展阶段。 模型分为三层：子系统层为自然子系统、建筑子系统、网络子系统、社会 徐瑞祥、子系统；分类层为( 1 ) 环境质量，生态维护( 2 ) 居住水平、建设能力、 蔡龙、2 0 0 3 建筑条件 3 ) 能源环卫、给水排水、交通通讯( 4 ) 经济水平、稳定程度， 张侠 文明程度、智力能力；指标层为3 5 个具体评价指标。并运用该模型对南 京市区人居环境的客观建设水平和居民的满意程度做了评价、分析。 刘钦普、根据构成人居环境质量的基本因素经济、社会和生态环境的性质和相 冯年华、2 0 0 4 互联系，建立人居环境综合评价三级指标体系，选取3 6 个具体指标，运 徐琪 用主成分分析和聚类分析对江苏1 3 个城市人居环境质量进行评价。 根据信息金字塔原理和统计学原理设计了一个由规划指标、住宅设计指 叶依广、标、基础设施配套指标、生态环境指标、综合管理指标等5 个大类指标， 周耀平 2 0 0 4 6 4 个单项指标构成的，能全面、充分反映各项环境要素的人居环境综合 评价指标体系。 周志田、从城市经济发展水平、经济发展潜力、社会安全保障条件、生态环境水平、 王海燕、 2 0 0 4 市民生活质量水平和市民生活便捷程度6 个方面，选取1 8 个具体评价指 杨多贵 标对我国5 0 个城市适宜人居水平进行测度和排序分析 针对可持续发展入居环境提出了评价体系的层次机构框架。通过横、纵两 吴志强、 个方面多层面地分析了可持续发展人居环境评价体系。在纵割面上，将人 蔚芳 2 0 0 5 居可持续发展分为家居、社区、城镇和区域四个层面：在横剖面上中国 人居可持续发展水平将分别从经济、社会、资源与环境、科技和物质五个 方面进行衡量，并对区域层面中国3 0 个城市做了实证研究。 提出了由系统层、子系统层和指标层构成的城市人屠环境评价指标体系， 张智， 其中系统层由社会经济环境、自然生态环境、公共设施建设、环境资源保 魏忠庆 2 0 0 6 护和环境管理能力五部分组成，子系统层由1 6 个指标组成，指标层由4 3 个具体指标组成，并设置了城市人居环境质量指数和系统协调度两个综合 性指标来全面评价重庆市渝北城区人居环境质量。 1 0 浙江工业大学硕士学位论文长三角城市人居环境与商品住宅价格的关系研究 2 1 3 3 城市人居环境与其它相关层面的研究 城市人居环境的影响因素多样，涉及到社会、环境、文化和经济等各个方面。 目前以李雪铭为代表的学者开始研究城市人居环境与社会经济层面之间的关系。 如：李雪铭，张春花等( 2 0 0 4 ) 利用主成分分析法，并通过建立数学模型，对 1 9 9 0 2 0 0 1 年大连城市化进程与城市人居环境的相互关系进行研究，发现城市化 水平与人居环境之间存在很大的一致性。| 李雪铭，李婉娜( 2 0 0 5 ) 利用主成分分 析法和模糊函数法，计算1 9 9 0 年以来大连城市人居环境与经济系统的综合评价 指数和系统间的协调度值，得出城市人居环境的改善对于经济的增长有很强的拉 动作用。翟建青，李雪铭( 2 0 0 6 ) 运用主成分分析法以大连市为实证分析产业结 构与人居环境之间的关系，并建立了数学模型，研究结果表明：产业结构中第三 产业对城市人居环境的影响最大。 2 2 住宅价格的研究综述 2 2 1 住宅价格的影响因素分析 影响住宅价格的因素众多而复杂，通常划分为一般因素、区域因素和个别因 素，这些因素对房地产价格的影响程度虽然不尽相同，但会形成一种共同影响价 格的合力5 。一般因素通常是宏观的因素，包括经济、社会、行政、心理等因素； 区域因素包括交通状况、商服繁华度、城市设施状况、环境因素等；个别因素包 括土地的个别因素和建筑物的个别因素，土地的个别因素跟容积率、土地使用年 期有关，见表2 2 。 表2 2 住宅价格的影响因素及其表现6 因素表现 _ 社 人口状况、家庭规模人口数量、人口素质、家庭及世代构成的变化 般社会福利状态社会文化水平与文明程度，人们的生活水平 因 会 房地产投机房地产交易中的投机行为 因 素 社会治安程度及 素 社会治安状况，政府政策稳定 政治安定状况 5 鲍丽香房地产价格影响因素研究评述 j 边疆经济与文化，2 0 0 5 ( 9 ) ：3 1 - 3 3 6 吴红华房地产价格影响因素分析 j 温州大学学报，2 0 0 l ( 3 ) ：2 2 2 5 1 1 浙江工业大学硕士学位论文长三角城市人居环境与商品住宅价格的关系研究 续表2 2 住宅价格的影响因素及其表现 因素表现 国民收入与 经储蓄投资水平 储蓄、投资水平与经济增长同步 济物价水平 物价变动导致货币价值变动而波及房地产价格 因财政状态 财政状况不佳，会导致银根紧缩经济形势恶化 般 素 企业和个人为转移成本而购买房地产的行为所承担 因税赋状态 素 的税赋有关，从而 f 起房地产价格变动 行 土地制度 土地供应政策、土地使用制度等 政规划城市规划和土地利用规划 因房地产税制 对房地产课税及课税种类 素 住宅政策国家实行何种住宅政策 气候条件日照、降雨量 居住者的职业范围与社会地位、文化水平、生活方式 周边环境 等，对商业房地产而言包括该地区的繁华程度。 区交通状况 离市中心距离的远近及交通设施完善程度 域 上下水道、通讯设施、医院、公园等的配置、水电供 因 生活设施 应状况 素 环境污染 噪音、大气污染、水源污染等 位置 房地产所处区位、坐落、朝向等 对工业类，劳动力供应能否保障、陆、水、空运输能 劳动力供应、运输设施 否保障 个 设计、设备 房地产的设计及配套设备是否完善 别 施工质量和费用房地产在建时所支付的费用和施工质量 因 污染状况距污染源的距离，污染源的影响程度 素 与周边环境配合建筑物应当与周围环境相称 2 2 2 国外住宅价格的研究概况 国外住宅市场开发较早，发展相对比较成熟，对住宅价格研究的文献也积累 较多。从文献的研究内容看，住宅价格的研究主要集中在住宅供给、人口结构、 收入、利率、租金、税收结构、信用可靠性、抵押贷款效应、通货膨胀、股价、 政府政策等几个方面，虽然也有文献从区域环境的角度对住宅价格的分布做出评 价，但文献数量较少。从研究的方法上看，由于国外对于住宅市场的数据统计比 较全面，数据具有很强的可得性，所以国外学者主要采取实证的手段，来住宅价 格进行系统的研究、严密的论证。通过对国外文献的研究、整理和分析，主要的 有以下研究成果，具体见表2 3 。 浙江工业大学硕士学位论文 长三角城市人居环境与商品住宅价格的关系研究 表2 3 国外房价的实证分析综述7 作者数据主要变量方法结论 住房成本与价格的 比例、成年人口的 c a s e 和 四大都市区域 独户住宅重复销售价格变化以及人均真实 s l l i l l e r 的季度数据 指数；居民消费价格指时间序列收入的变化和随后 ( 1 9 9 0 ) 数；就业；个人收入；人截面回归若干年中超额利润 ( 1 9 7 0 ：1 1 9 8 6 ：3 ) 口相关指标；独户住宅开分析 或者价格的变化有 美国工量；建筑成本指数 着非常强的正相关 性。独户住宅市场 并不是有效的 真实收入和建筑成 p o t c r b a 3 9 个城市的时间序列 本的变化确实可以 ( 1 9 9 1 )住宅价格的中位数：建筑 截面回归 解释各城市住宅价 年度数据 成本；人口因素；收入格的上涨，但是人口 ( 1 9 8 0 1 9 9 0 ) 分析 美国并不是主要影响房 地产价格的因素。 c 1 a p p 和 3 个市镇的 重复交易住宅价格指数 经济的变化f 人口、 g i a c c o t t o 月度数据 和评估价值住宅价格指 就业和通货膨胀1 对 ( 1 9 9 4 ) 数；就业变化i 期望通货简单回归 于住宅价格的变化 ( 1 9 8 1 ： 膨胀率；意夕卜通货膨胀 具有较好的预测能 1 0 - 1 9 8 8 ：9 、力，不符合有效市场 美国率：长期风险补偿 假说。 基于h e d o n i c 模型的私人 拥有独户住宅价格指数 和月租金：土地价格；家 家庭收入和建筑成 p o t e p a n 5 8 个都市统计 庭收入的中位数；人口： 两阶段本是影响不同城市 ( 1 9 9 6 ) 公共服务的质量、犯罪 最小二乘间住宅价格、租金 区域的年度数 率；空气污染；家庭非住 据( 1 9 7 4 - 1 9 8 3 ) 法和土地价格的最重 美国宅消费品价格；抵押贷款 要因素 利率：建筑成本；农业用 地价格；地形用地用束： 法律上的用地约束 l e v i n 和 1 2 个区域的房地产价格、居民实际收 时间序列 房地产投机行为对 w r i g h t 年度数据入、除去通货膨胀后的实 截面回归 英国的房地产价格 ( 1 9 9 7 )有显著的决定性影 英国 ( 1 9 7 2 1 9 9 4 )际利率、投机变量。 分析 响。 k a t i n k a 2 0 个城市的 房地产价格、居民实际消 时间序列 居民收入、消费支 h o f t 费支出、实际借贷利率、 截面回归 出、建筑成本的变 ( 1 9 9 8 ) 年度数据 居民实际收入、住宅建造 动对房地产价格有 ( 1 9 6 7 - 1 9 9 4 )分析 瑞典成本显著的影响。 7 表2 3 中的外文文献通过对沈悦，刘洪玉房地产价格与宏观经济指标关系的研究 j 价格理论与实 践2 0 0 2 ( 8 ) ：2 0 一2 2 整补充所得 浙江工业大学硕士学位论文长三角城市人居环境与商品住宅价格的关系研究 续表2 3 国外房价的实证分析综述 作者数据主要变量 方法 结论 重复交易住宅价格指数； m a l p e z z i 1 3 3 个都市的 基于h e d o n i c 模型的住宅 时间序列住宅价格不是随机 ( 1 9 9 9 ) 价格指数；收入；人口； 截面回归 游走，至少可以部分 年度数据 政府对于住宅市场的管 ( 1 9 7 9 - 1 9 9 分析被预测 美国制指数；不同住宅市场的 地理环境 经济基本面的相关 平均住宅价格；就业：收指标可以解释房地 q u i g l e y 4 1 个都市区域入；居住和出租住宅的空时间序列 产价格的走势，尽管 ( 1 9 9 9 ) 的年度数据置率；总人口；家庭数；截面回归从短期来看经济基 ( 1 9 8 6 1 9 9 4 、 住宅开工量；住宅建设许分析本面并不能解释太 美国 可数 多的房地产价格波 动。 m i k js e k o 4 6 个县的 私人拥有住宅的平均销 平板数据； 日本各地区的住宅 ( 2 0 0 3 ) 售价格；年收入；人口； 自回归模 价格和经济基本面 年度数据 住宅年开工量：消费价格有着比较强