房地产投资分析基础 (2).ppt

第五章房地产投资分析基础 第一节现金流量的构成 一 现金流量1 现金流入在每一时点上 项目或系统实际发生的资金流入 销售收入 出租收入 利息收入 贷款本金收入 2 现金流出在每一时点上 项目或系统实际发生的资金流出 土地费用 建造费用 还本付息 经营费用 税金 3 现金流量现金流入与现金流出统称为现金流量 4 净现金流量同一时点上的现金流入减去现金流出 在现金流量图中 水平线表示时间坐标 时间的推移从左到右 0102030405 第一年第二年第三年第四年 01234 第一年初规定为 0 本期末与下期初重合 比如 2 表示第二年年末 第三年年初 2 垂直箭线表示现金流量多少 箭头向上表示现金流入 箭头向下表示现金流出 3 现金流量图的画法与观察 分析问题的角度有关 二 投资与成本 一 广义投资与成本的概念投资投资是指经济主体 国家 企业 个人 以获得未来货币增值或收益为目的 预先垫付一定量货币与实物 经营某项事业的经济行为 分固定资产投资和流动资金投资成本为达成一事或取得一物必须付出的代价 成本包括生产成本和销售费用 投资分析中的成本与财务会计中的成本的差别 1 财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生的费用的记录 各种影响因素是确定的 所得到的成本数据是唯一的 而投资分析中的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算 因素是不确定的 不同的实施方案有不同的成本数据 2 投资分析中的成本有一些是财务会计中所没有的 例如 机会成本 沉没成本 不可遇见费等等 二 房地产投资分析中的投资与成本房地产投资项目中投资与成本的特点 房地产开发项目中总成本的构成 开发项目总投资 经营资金 开发建设投资 土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用财务费用管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费 固定资产及其他资产 开发产品成本 开发经营成本 三 经营收入 利润和税金 一 经营收入经营收入 销售收入 出租收入 自营收入销售收入 土地转让收入 商品房销售收入 配套设施销售收入出租收入 房屋出租租金收入 土地出租租金收入 二 利润经营利润 经营收入 经营成本 期间费用 经营税金及附加 土地增值税利润总额 经营利润 营业外收支净额税后利润 利润总额 所得税可供分配利润 税后利润 法定盈余公积金 法定公益金 未分配利润 期间费用 管理费用 销售费用 财务费用 三 税金 第二节资金的时间价值与等值计算 一 资金时间价值的概念资金投入经济活动后随时间的推移所产生的增值或利润 研究目的 解决不同时间资金的可比性问题 正确评价由于时间因素产生的经济效果 资金时间价值的理解 将资金用于某一项投资 由资金运动可得到一定的收益或利润 即资金增了值 这个增值就是资金的时间价值 如果放弃了资金的使用权 相当于失去收益的机会 也就相当于付出了一定的代价 这种代价 就是所谓的利息 也是资金的时间价值 二 利息和利率1 利息 指通过银行借贷资金 所付或得到的比本金多的那部分增值额 2 利率 在一定的时间内 所获得的利息与所借贷的资金 本金 的比值 三 计息方法1 单利计息所谓单利既是指只按本金计算利息本息和 F P 1 ni 利息 I Pni式中 F 本息和 I 利息 P 借入本金 n 计息期数 i 每期利率 2 复利计息是指不仅本金计算利息 利息到期不取出也要计息 本息和 F P 1 i n利息 I F P 四 名义利率和实际利率 名义利率 周期利率乘以每年的复利周期数 实际利率 考虑资金的时间价值 用周期利率计算的年利率 不同计息期的名义利率 讨论 1 一年中只计息一次 m 1 i r 2 一年中计息多次 m 1 i r 3 一年中无限次连续计息 m i 其中 例题 名义利率r 12 求每年计息一次 每半年计息一次 每月计息的实际年利率为多少 五 资金等值与等值公式 复利计算公式采用符号 i 利率n 计息期数I 利息P 现值F 未来值 终值 A 等额支付值 年值 G 等差额 资金等值含义 在考虑时间因素的情况下 不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相等的价值影响资金等值的因素 资金数额 资金发生的时间 利率的大小 一 一次支付终值公式 P F 已知 P n i 求 F 012345 n 1nP F P 1 i n 或F P F P i n F 1 i n称为一次支付复利因子 或系数 可用符号 F P i n 表示 F 例 某厂利用外资500万元引进设备 协议规定贷款年利率为20 第四年末一次归还本利 问到时应还多少 已知 P 500 i 20 n 4 求 F F P 1 i n 500 1 20 4 500 2 0736 1036 8或F 500 F P 20 4 500 2 0736 1036 8 P 500 01234 解 作业 某建设项目投资额中 有2000万元为向银行贷款 如果贷款年利率按8 计 贷款期限为5年 5年末一次性归还本息 按复利计息 5年末应偿还的本利和为多少 解 按公式计算如下 F P 1 i n 2000 1 0 08 5 2938 6万元 P F P 0 08 5 2000 1 4693 2938 6万元 二 一次支付现值公式 F P 已知F n i求P 012345 n 1nP P F 1 i n 或P F P F i n F 1 1 i n称为一次支付现值因子 或系数 可用符号 P F i n 表示 例 某厂对年报酬率为10 的项目进行投资 若希望5年后得到1000万元 现应投资多少 已知 F 1000 i 10 n 5 求 P 解 012345P i 10 1000 P 1000 1 1 10 5 1000 0 6209 620 9或P 1000 P F 10 5 1000 0 6209 620 9 作业 某企业持有一国债债券 3年后到期能兑付100万元 利率以8 复利计 由于企业现时资金周转发生困难 欲用债券去银行贴现 问其能贴现的现值为多少 解 现值为 三 等额系列终值公式 n个A合并到F 已知A n i求F 01234 n 1nAAAAAA F 现金流量特点 a A发生在每一计息期期末 b 在第n期期末 A与F同时发生 F A 1 i n 1 i A F A i n 1 i n 1 i称为等额多次支付复利因子 可用符号 F A i n 表示 在Excel里输入公式 FV i n A 也可求其终值 例 某厂基建5年 除自有资金外 计划在建设期5年内 于每年末向银行借500万元 年利率10 问投产期初共借多少 已知 A 500 i 10 n 5 求 F 解 500500500500500012345i 10 F F A 1 i n 1 i 500 1 10 5 1 10 500 6 1051 3052 55或F 500 F A 10 5 500 6 1051 3052 55 作业 某汽车运输公司为将来的技术改造筹集资金 每年年末用利润留成存入银行30万元 欲连续积存5年 银行复利利率为8 问该公司5年末能用于技术改造的资金有多少 解 由等额分付复利公式有 四 等额多次支付偿债公式 F向过去的时间分解为n个A 已知 F n i求 A 01234 n 1nAAAA AA F 现金流量特点与等额序列的终值求和的现金流相同 A Fi 1 i n 1 F A F i n i 1 i n 1 称为等额多次支付偿债基金因子 可用符号 A F i n 表示 在Excel里为 PMT i n 0 F 例 某投资项目需在5年后偿还债务1000万元 问从现在起每年年末应等额筹集多少资金 以备支付到期的债务 设年利率为10 已知 F 1000 i 10 n 5 求 A 解 AAAAA 1000 A 1000 10 1 10 5 1 1000 0 1638 163 8或A 1000 A F 10 5 1000 0 1638 163 8 012345i 10 作业某汽车修理厂欲在 年后进行扩建 估计到时需资金 万元 资金准备自筹 每年由利润和折旧基金中提取后存入银行 若存款按复利计息 利率 每年应提留多少资金 五 等额序列资金回收公式 将P分解为n个A 已知 P n i 求 A 现金流量特点 a A发生在每一计息期期末 b 在第一个计息期中 P发生在期初 A发生在期末 A Pi 1 i n 1 i n 1 P A P i n 1 i n i 1 i n 1 称为等额序列资金回收因子 可用符号 A P i n 表示 在Excel里为 PMT i n P 01234 n AAAA A P 例 某厂向租赁公司租一台设备价值200万元 租赁期5年 租金年利率15 问该厂每年末应等额偿还多少租金 已知 P 200 i 15 n 5年 求 A 解 200012345i 15 AAAAA A Pi 1 i n 1 i n 1 200 15 1 15 5 1 15 5 1 200 0 2983 59 66或A 200 A P 15 5 200 0 2983 59 66 六 等额系列的现值求和公式 将n个A合并为P 已知 A n i 求 P P A 1 i n 1 1 i n i A P A i n 1 i n 1 1 i n i 称为等额多次支付现值因子 可用符号 P A i n 表示 Excel里等额序列资金的现值和为 PV i n A 01234 n AAAA A P 例 某厂投产前需借一笔资金 估计投产后 7年内每年可从净收入中取出500万元还本付息 问现在可借多少以便到第7年末能全部偿还本利 年利率10 已知 A 500 i 10 n 7 求 P 解 P A 1 i n 1 1 i n i 500 1 10 7 1 1 10 7 10 2434或P 500 P A 10 7 500 4 8684 2434 012 7i 10 500500 500 P 作业1 某汽车运输公司预计今后 年内 每年的收益 按年终计 为 万元 若利率按 计 与该 年的收益等值的现值为多少 作业2 某项目贷款 万元 投资在开始时一次投入 建设期二年 第三年开始营运 年净收益为 万元 若年复利率为 在投资后多少年能回收全部投资 解 其现金流量图如图所示 先将 期的 万元转换至二期末为F 200 F P 0 10 2 200 1 21 万元 于是P 242 万元 利用公式 P A P A i n P A i n p A 242 40 6 05 查复利系数表 n 9时有 P A 0 10 9 5 759当n 10时 P A 0 10 10 6 1446内插 解得n 9 76 年 于是由投资到全部偿还的年数为9 76 11 76年 共为 11年零9个月 七 等差序列现值公式已知 G n i 求 P F G 1 i n 1 1 i G 1 i n 2 1 i G 1 i 2 1 i G G 1 i n 1 i2 nG i 反复应用等额序列的终值求和公式可得此现金流的终值和为 P n 1 G n 2 G3G2GG01234 n 1n 因此可得现值和为 P G 1 i2 1 in i2 1 i n 例 某设备在使用的头5年内所需维修费 估计第1年支出1000元 以后每年递增300元 若年利率为10 那么现在应准备多少维修资金 解 P A1 1 i n 1 1 i n i G 1 i2 1 in i2 1 i n 3790 79 2058 54 5849 33 012345 P 1000 1300 1600 1900 2200 A1 1000 已知 A1 1000 G 300 n 5 i 10 求 P 作业 1 天海公司欲购置1台自动化设备 需资金10万元 可使用10年 期满无残值 估计该设备每年可为企业增加收益2万元 若购置设备由银行借入 银行借款年复利率14 试问此项购置方案是否可行 解 根据题意 本题为等额支付系列情形中已知A求P 现金流量图为 首先计算10年总收益折成现值究竟是多少 然后再拿它与原投资额比较 其计算公式为 P A P A i n 2 P A 12 10 查复利系数表得 P A 14 10 5 650则P 2 5 650 11 30万元由此可见 10年的总收益现值为11 30万元 大于原投资 故此投资方案是可行的 2 大通公司一投资方案 款项需由银行借入 第10年末全部建成 借款本利和为5000万元人民币 如果年复利率为5 那么从现在起 每年末公司应筹集多少钱作为偿还基金 解 根据题意 本题为等额支付情形中已知F求A 现金流量图为 计算公式为A F A F i n 5000 A F 5 10 查复利系数表得 A F 5 10 0 0795则A 5000 0 0795 397 5万元答 该公司每年末需筹集397 5万元才能如期偿还债务 3 若复利率为年利率8 要使自今后第三年末可提取5000元 第八年末可提取10000元 第十年末可提取9000元 三次将本利和提取完毕 问 1 应一次存入多少元 2 若改为前五年筹集这笔款项 每年末应等额存入多少元 解 绘出现金流量图 如下图 1 P 5000 P F 8 3 10000 P F 8 8 9000 P F 8 10 5000 0 7938 10000 0 5403 9000 0 4632 13540 8元应一次存入13540 8元 2 A P A P i n 13540 8 A P 8 5 元 13540 8 0 02505 3392元前五年每年末应存入3392元 4 某公司购置了一台机器投资12000元 残值2000元 年操作费用800元 每五年大修一次 花费2800元 若此机器寿命为20年 年利率10 问使用此机器每年等额成本是多少 解 现金流量图如下图所示 可见 操作费用为一项每年等额值 因此只需将投资 大修费 残值换算成每年等额值与之相加即得 A 800 12000 2800 P F 10 5 2800 P F 10 10 2800 P F 10 15 A P 10 20 2000 A F 10 20 800 12000 2800 0 6209 2800 0 3855 2800 0 2394 0 1175 2000 0 0175 2584 87元 5 李某为女儿上大学筹划资金 从其女儿15岁生日开始 每年生日存储1000元 直至16岁 年利率为10 其所有本利和打算在18 19 20 21岁这四年全部用完 试问其女儿每年平均生活费为多少 解 根据题意画出现金流量图如下 A 1000 F A 10 12 F P 10 1 A P 10 4 1000 21 384 1 005 0 31547 6779 74元 1 某家庭拟购买一套住宅 单价为3000元 m2 该家庭月收入6000元 其中30 可用来支付房款 银行可为其提供15年期的住房抵押贷款 贷款年利率为6 抵押贷款价值比例最大为80 问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少m2的住宅 1 解 1 设该家庭每月能支付的房款为AA 6000 30 1800 元 2 n 15 12 180 月 i 6 12 0 5 3 设该家庭能承受的抵押贷款额为PP A i 1 1 1 i n 1800 0 5 1 1 1 0 5 180 213306 元 4 设该家庭能承受的购房总价值为VV 213306 80 266633 元 2 某家庭以4500元 m2的价格购买了一套建筑面积为120m2的住宅 并向金融机构申请了相当于房价70 的按月等额偿还的抵押贷款 已知该项抵押贷款的年限为15年 年利率为12 按月计息 如果该家庭拟于开始还款后的第10年年初一次偿清该项抵押贷款的余额 问此时一次偿还的金额为多少 某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅 如果该家庭首付款为房价的30 其余房款用抵押贷款支付 如果抵押贷款的期限为10年 按月等额还款 年贷款利率为4 8 问月还款额是多少 某家庭预购买一套面积为80平米的经济适用房 单价3500元 平米 首付款为房价的20 其余的申请公积金和商业银行组合抵押贷款 已知公积金和商业贷款的利率分别是4 2 和6 6 期限均为15年 公积金贷款的最高限额是10万元 问家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少 3 某集团公司以1000万元购得一商业大厦的经营权 预计该商业大厦的使用年限为20年 为保证该大厦的良好运转 在期初进行一次装修 总共花费200万元 预计每4年进行一次大修 每2年进行一次小修 大修所花费用为50万元 小修费用为15万元 问该公司的等值费用为多少 问现在应准备多少资金才能保证今后20年的正常维修之用 折现率取12 费用发生在年末 结果保留两位小数 第三节经济评价指标及其计算方法一 房地产投资经济效果的表现形式 一 置业投资租金收益 物业增值 股权增值 表现与实现 月租金收入 转让 再融资 二 开发投资表现 销售收入指标 开发利润 成本利润率 投资收益率等 二 投资回收与投资回报投资回收 投资者对其所投入资本的回收 投资回报 投资者所投入资本在经营过程中所获得的报酬 三 经济评价指标体系 盈利能力指标 清偿能力指标 四 盈利指标计算方法 一 动态指标1 财务净现值财务净现值 NPV 是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic 将项目计算其内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和 财务净现值的计算公式为 NPV ic 基准收益率或设定的目标收益率如果NPV大于等于0 可接受 小于0不可接受净现值 NPV 指标考虑了资金的时间价值 并全面考虑了项目在整个计算期内的经济状况 经济意义明确直观 能够直接以货币额表示项目的盈利水平 判断直观 但不足之处是必须首先确定一个符合经济现实的基准收益率 而基准收益率的确定往往是比较困难的 基准收益率的确定一般以行业的平均收益率为基础 同时综合考虑资金成本 投资风险 通货膨胀以及资金限制等影响因素 对于国家投资项目 进行经济评价时使用的基准收益率是由国家组织测定并发布的行业基准收益率 非国家投资项目 由投资者自行确定 但应考虑以下因素 l 资金成本和机会成本 2 目标利润 3 投资风险 4 通货膨胀 5 资金限制 总之 资金成本和目标利润是确定基准收益率的基础 投资风险 通货膨胀和资金限制是确定基准收益率必须考虑的影响因素 房地产投资项目计算期选取规则 2 财务内部收益率 财务内部收益率 IRR 是指项目在整个计算期内 各年净 现金流量现值累计等于零时的折现率 式中CI 现金流入量 CO 现金流出量 CI CO t 项目在第t年的净现金流量 t 0 项目开始进行的时间点 IRR与行业的基准收益率或目标收益率相比较 1 若IRR ic 则项目 方案在经济上可以接受 2 若IRR ic 项目 方案在经济上勉强可行 3 若IRR ic 则项目 方案在经济上应予拒绝 财务内部收益率的求解 i1 当净现值为接近零的正值时的折线率i2 当净现值为接近零的负值时的折线率NPV1 采用低折线率时净现值的正值NPV2 采用低折线率时净现值的负值 NPV i IRR i2 i1 3 动态投资回收期 项目净收益抵偿全部投资所需要的时间 动态投资回收期是把投资项目各年的净现金流量按基准收益率折成现值之后 再来推算投资回收期 这就是它与静态投资回收期的根本区别 动态投资回收期就是净现金流量累计现值等于零时的年份 其计算公式 Pb 累计净现金流量现值开始正值期数 1 上期累计净现金流量现值的绝对值 当期净现金流量现值 P t Pc 基准投资回收期 时 说明项目 或方案 能在要求的时间内收回投资 是可行的 2 P t Pc时 则项目 或方案 不可行 应予拒绝 按静态分析计算的投资回收期较短 决策者可能认为经济效果尚可以接受 但若考虑时间因素 用折现法计算出的动态投资回收期 要比用传统方法计算出的静态投资回收期长些 该方案未必能被接受 投资回收期指标容易理解 计算也比较简便 项目投资回收期在一定程度上显示了资本的周转速度 显然 资本周转速度愈快 回收期愈短 风险愈小 盈利愈多 这对于那些技术上更新迅速的项目或资金相当短缺的项目或未来的情况很难预测而投资者又特别关心资金补偿的项目进行分析是特别有用的 但不足的是投资回收期没有全面地考虑投资方案整个计算期内的现金流量 即 只考虑回收之前的效果 不能反映投资回收之后的情况 即无法准确衡量方案在整个计算期内的经济效果 所以 投资回收期作为方案选择和项目排队的评价准则是不可靠的 它只能作为辅助评价指标 或与其他评价方法结合应用 二 静态指标 1 成本利润率开发利润占总开发成本的比率公式 总开发价值销售时 是总销售收入扣除销售税金后的净销售收入出租时 是整个持有期内净经营收入和净转售收入的现值累计之和不是年利润率 成本利润率除以开发经营期的年数 也不等于年成本利润率 销售利润率 销售利润率 销售利润 销售收入 100 销售收入 销售过程中取得的全部价款 包括现金 现金等价物及其他经济利益销售利润 销售收入 总开发成本 销售税费 开发商利润 2 投资利润率 是指项目经营期间内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率 利润总额 经营收入 含销售 出租 自营 经营成本 运营费用 销售税金销售税金 营业税 城市维护建设税 教育费附加项目总投资 开发建设投资 经营资金 4 资本金利润率 公式 资本金净利润率 5 静态投资回收期 静态投资回收期是在不考虑资金时间价值的条件下 以项目的净收益回收其全部投资所需要的时间 投资回收期可以自项目建设开始年算起 也可以自项目投产年开始算起 1 项目建成投产后各年的净收益 即净现金流量 均相同 则静态投资回收期的计算公式如下 Pt K A例 某工程投资12万元 年净收益4万元 项目寿命9年 则静态投资回收期Pt K A 12 4 3年2 项目建成投产后各年的净收益不相同 则静态投资回收期可根据累计净现金流量求得 Pb 累计净现金流量开始正值期数 1 上期累计净现金流量的绝对值 当期净现金流量 例 某项目的净现金流量如下图 Pb 6 1 1 5 5 17评价准则 将计算出的静态投资回收期 Pt 与所确定的基准投资回收期 Pc 进行比较 l 若Pt Pc 表明项目投资能在规定的时间内收回 则方案可以考虑接受 2 若Pt Pc 则方案是不可行的 6 现金回报率 现金回报率是指房地产置业投资过程中 每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率 它反应了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系 有税前现金回报率和税后现金回报率之分 税前的等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资 税后现金回报率等于税后净现金流量除