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醉美泸州 泸州市房地产市场概况 2013 08 目录 一 城市简介 二 城市规划 三 房地产概况 城市简介 城市区位 泸州市位于四川省东南部川渝黔滇结合部 距省会成都市267公里 距离重庆市约132公里 距离自贡市约82公里 距离宜宾市约78公里 其东邻重庆市 贵州省 南界贵州省 云南省 西连宜宾市 自贡市 北接内江市 距成都267公里 距重庆132公里 城市简介 四川南门户 四省枢纽 四川省南向综合交通枢纽 是川 滇 黔 渝四省 市 结合部的经济枢纽 水陆空立体交通区位优势 成为长江 黄金水道 和西南出海南通道上的璀璨亮点 是国家交通部确定的二级枢纽站和长江主枢纽港城市 泸州蓝田机场为四川第三大航空港 可起降波音737型客机 泸州港是交通部确定的四川唯一的全国28个内河主要港口和国家二类水运口岸 是四川第一大港口和集装箱码头 城市区位 城市简介 城市概况 泸州市辖 三区四县 江阳区 龙马潭区 纳溪区 泸县 合江县 叙永县 古蔺县 其中中心城区为江阳区 龙马潭区 全市面积为12242 99平方公里 2012年全市户籍人口为504 38万人 2012年主城区人口约92万 城市职能市域政治 经济 文化中心 川南地区及川 滇 黔 渝毗邻地区交通枢纽及商贸中心 四川省及西南地区对外物资交流的重要口岸 四川及西南地区化学工业和机械工业基地 四川及西南地区食品工业基地之一 四川省能源工业基地之一 川南城镇群中心城市之一 川南文化旅游和生态旅游的重要节点 全国著名的 酒城 全国内河主要港口城市 城市简介 支柱产业 泸州是一个以酿酒 化工 机械为龙头 轻重工业并举的综合性工业城市 发达的酿酒工业 泸州老窖 古蔺郎酒 举世闻名 是中国唯一拥有两个国家名酒的地区 机械工业 泸州是全国九大工程机械生产基地之一 是全国大中型全液压汽车起重机 挖掘机制造中心 长江工程机械集团属全国最大的工程机械集团之一 化学工业 泸州最大的最有前景的支柱产业 尤以天然气化工闻名遐迩 泸天化集团公司是目前中国最大的尿素生产厂和油脂化工基地 是中国500家大型企业和500家经济效益最佳工业企业之一 城市简介 交通状况 铁路运输 三纵 是指 隆 昌 黄 桶 铁路 内江至泸州城际铁路 乐 山 自 贡 泸 州 铁路 四横 是指 泸州港进港铁路专用线 叙永至古蔺大村铁路 渝昆铁路 古蔺至遵义铁路公路运输国道321 成都 广州 泸州段 省道207 泸州 自贡界 省道307 川渝界 泸县 泸州 宜宾界 省道308 川黔界 合江 纳溪 宜宾界 省道309 川黔界 古蔺 叙永 宜宾界 G76厦蓉高速泸州段 内江界 泸州 叙永 川黔界 境内全线已建成 G93成渝环线高速泸州段 川渝界 合江 泸州 宜宾界 宜宾界 纳溪段已建成 S4成自泸赤高速公路泸州段 自贡界 泸州 合江 川黔界 在建 叙永古蔺高速公路 在建 城市简介 中心城区商圈 城市发展迅速 消费潜力巨大 商业发展存在盲区 目前泸州商圈主要集中于江阳区与龙马潭区东部 而龙马潭区西部 华阳乡 城北片区未形成集中式商圈 对于拥有百万人口的泸州而言 未来商业消费潜力存在巨大上升空间 城市简介 宏观经济及居民生活水平指标 数据来源 泸州市各年统计公报 注 人均GDP按常住人口计算 近年来 泸州整体经济处于平稳态势 未来发展方向利好 城市简介 泸州GDP与人均GDP 泸州市GDP变化及年增幅曲线图 泸州市人均GDP变化及年增幅曲线图 从地区生产总值的统计指标来看 2011年泸州市经济出现增长速度放缓的情况 但总体依然保持快速增长的态势 城市简介 四川主要城市GDP对比 对比2012年四川主要城市生产总值数据 泸州处于四川中等水平 但相比川南地区内江 自贡等城市 泸州依旧处于优势地位 泸州人均GDP处于较低水平的原因 主要是受人口数量影响导致 城市简介 小结 位于四川南部核心区位的泸州 凭借便利的航空 铁路 水运交通使其成为 四省交通枢纽 及 川南门户 而酿酒 工业等支柱产业 则支撑着泸州持续发展 可以判定泸州整体经济已处于川南领先水平 目录 一 城市简介 二 城市规划 三 房地产概况 城市规划 城市总体规划 城市空间发展在现有基础上重点东拓南联 拥江发展 并整合城南与纳溪发展联系 城北与空港的发展联系 形成东 北 南三条走廊 同时优化提升中心地区 目前城市发展的重点区域是城北板块和城西板块 规划期内将重点发展桥南片区及沙茜片区 城北片区 沙茜片区 城西片区 桥南片区 城市规划 城市空间战略结构规划 城市空间功能结构可概括为 一核两副 八大功能组团 一核 由中心半岛 城北 茜草组成全市商业 综合服务及文化会展复合中心 两副 南部副中心 北部副中心八大组团 1 城北功能组团 以教育科研 文化体育 商务办公 商贸服务及生活居住为主的功能组团 2 高坝功能组团 以区域物流中心和临港产业为主的功能组团 3 沙茜功能组团 沙茜片区 以文化会展 休闲旅游 生活居住为主的功能组团 4 城南功能组团 以都市工业 产业服务中心和生活居住为主的功能组团 5 中心半岛功能组团 城西板块 以行政商务办公 休闲娱乐和生活居住为主的综合功能组团 6 安富功能组团 以能源化工循环产业 仓储物流和生活居住为主的综合功能组团 7 泰安 黄舣功能组团 以机械 酒业产业和商贸物流为主的功能组团 8 安宁 石洞功能组团 以经济技术开发 临空产业 新兴战略产业及商贸物流为主的能能组团 城市规划 城市产业规划 泸州城市空间战略结构为 1个中心主城区 3个战略新城 引领泸州城市空间形成中 东 北 南四大片区 1 中部 中心城 片区 以中心半岛为主体 主要以市级公共服务和居住为主 2 东部 临港产业城 片区 主要依托龙溪口泰安港口资源做大做强 而发展长江两岸的地区 主要打造港 产 城联动发展的临港产业新城和区域性物流中心 3 北部 高新战略产业城 片区 包括安宁 石洞和城北 主要以临空 高新 科教 战略产业和商贸物流为主 4 南部 循环经济示范城 片区 包括纳溪和城南 主要以都市工业 产业服务中心和煤气化工综合利用 发展循环经济及仓储物流为主 城市规划 中心城区交通规划 为配合城市一个中心主城区和三个产业新城的空间布局 形成了 环形放射 道路交通主骨架规划 内环 生活性环线 主要解决组团间通勤交通 外环 结合成自泸赤高速城区段改造为东部产业大道 建设城市交通外环线 主要解决各产业区和货运港口站场的货运交通 射线 1 蜀泸大道联系城北 中心半岛至城南高速出入口的南北干道 2 机场快速至小市 中心半岛旧城 3 茜草 沙湾的干道 4 龙马大道向西至城西高速出入口 向北至石洞 机场 5 联系城西 中心半岛 茜草 高坝的东西干道 6 蓝安路向东至沙湾 泰安 黄舣 多条干道联接中心主城区和各大片区组团 各片区组团之间形成多个内部环形交通系统 城市规划 市域主要发展目标2012年 泸州市域地区生产总值平均增长速度10 达到421亿元 人均地区生产总值达到10000元 实际居住人口口径 三次产业结构调整为18 45 37 2020年 泸州市地区生产总值平均增长速度9 达到1000亿元 人均地区生产总值达到23000元 实际居住人口口径 三次产业结构调整为10 50 40 市区主要发展目标2012年 泸州市区地区生产总值平均增长速度12 达到247亿元 人均地区生产总值达到18000元 三次产业结构调整为7 50 43 城镇化水平达到56 2020年 泸州市区地区生产总值平均增长速度10 达到641亿元 人均地区生产总值达到43700元 三次产业结构调整为3 48 49 城市化水平达到64 泸州市城市发展目标 城市发展目标导向是倾向于发展现代服务业 城市规划 1 区域协调 战略东引西联 构筑川江城市连绵带 以长江为纽带 积极吸引重庆辐射向西延伸的同时加强与宜宾的优势互补 利用中间区位推进沿江横向联系 南北辐射 打造川南门户 推进腹地扩张 发挥边际区位优势 形成区域性服务中心 2 工业立市 战略大力推进工业化进程 以 西部化工城 建设为龙头 强化优化化工 机械 白酒等传统主导产业 立足本地资源特色 积极培育 新兴特色产业 将民营经济发展作为经济战略的重要前提 促进民营中小企业的网络化 集群化发展 3 交通先行 战略全力打破交通资源的相对稀缺对泸州经济发展造成的 木桶效应 降低泸州区域经济的运行成本和中间消耗 提高发展效率和整体效益 促进区域经济的均衡协调发展 4 门户经济 战略立足泸州沿江沿界的 边际门户 区位优势 发挥作为四川省域门户城市的开放作用 面向国际国内双向开放 提高泸州经济的开放程度 5 循环经济 战略作为长江上游重要的生态屏障区域和西部重要的化工 机械 能源等重化工业基地之一 发展循环经济是泸州协调两个发展定位 甚至将其合而为一的必然选择 泸州市城市规划发展战略 目录 一 城市简介 二 城市规划 三 房地产概况 房地产概况 注 数据来源于泸州市统计公报 泸州市房地产监理所交易所 泸州市国土资源局 泸州市商品房供销情况 房地产概况 注 1 数据来源于泸州市统计公报 泸州市房地产监理所交易所 泸州市国土资源局 2 预售面积即为当年的成交总面积 泸州市商品房预售情况 房地产概况 泸州市房地产开发投资额 从近六年数据分析数据来看 自2008年至今泸州市房地产业的重要性逐年在减弱 特别是11年房地产投资占比降至历史最低点的4 这主要有两方面的原因 1 政府加大了基础设施建设的投入及重点工业项目的开工建设 2 2011年是最严厉的房地产调控年 房地产投资的增幅未有大的提高 此后呈下降趋势 房地产概况 泸州市商品房销存比分析 从销售面积可以看出 自10年后泸州房地产销售面积呈现下降趋势 但市场消化进度良好 未出现较大波动 而存量房方面 随时间推移正逐步消化 房地产概况 泸州市商品住宅销售面积与销售额 泸州商品房住宅销售面积自10年后连续2年下降 另一方面整体销售额呈上升趋势 可以判定泸州商品房供应在当地市场需求逐渐饱和的情况下 各开发商开始走向做产品 做价格的市场格局 房地产概况 泸州市商品住宅销售均价变化 从泸州商品房住宅销售均价走势来看 泸州房地产市场在09年整体回暖的情况下 于2011年打破3500元 水平 并在2012年上升至3817元 纵观整体四川省二级城市整体销售价格水平 泸州属于中等水平 房地产概况 泸州市商品预售证统计情况 分析泸州预售情况可得知 09年泸州商品房预售面积增长113 4 出现市场井喷现象 后续一直保持稳定放量 而商业预售面积占比呈逐年上升趋势 表明近几年泸州商业地产市场关注度不断加强 房地产概况 泸州市土地成交价格情况 注 数据来源于泸州市统计公报 泸州市房地产监理所交易所 泸州市国土资源局 2012年土地成交宗数及面积相比2011年均有大幅度提升 其中工业性质土地11宗 占总成交宗数的40 7 土地价格在8 25万 亩之间 商住用地价格在80 292万 亩 成交最高价为658 5万 亩 属于商服用地性质 加气站 房地产概况 泸州市土地明细表 房地产概况 泸州市主城区楼盘分布及价格情况 泸州主城区在售楼盘分布于龙马潭区与江阳区两个板块 阳江区在售产品包含精装公寓 高层住宅 商业综合体等 而龙马潭区主要以多层 小高层 洋房产品为主 目前 泸州中心城区销售价格为 多层5500左右 高层4500左右 别墅