某房地产项目成本管理与控制讲义.ppt

项目成本管理与控制 讲师介绍高级工程师 一级建造师 重庆市造价协会第二届理事会常务理事 原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师 12年龙湖工作经历 在成本控制管理和合同 招投标管理方面有比较深刻的体会 内容 成本的概念和目标成本的作用 龙湖项目成本的管理 龙湖项目成本的控制 龙湖的招标投标管理 龙湖的合同管理 内容 成本的概念和目标成本的作用 龙湖项目成本的管理与控制 龙湖项目成本的管理与控制 龙湖的招投投标管理 龙湖的合同管理 成本的概念成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投入 它用货币单位来衡量成本不仅是指产品成本 而且还反映各部门控制成本的成本成本不仅指耗费已发生的实际成本 还包括在经营活动中 可能发生的预计成本以及变动成本 成本的主要内容有 时间的成本加快开发进度 人力的成本 4 产品的成本产品的品质 质量 时间的成本生产的速度 进度 人力的成本管理人员多少和水平 资金的成本资金的利息 管理的成本管理的程度 精细度 售后的成本 售后成本有 产品维修成本 产品质量问题 客户关怀成本 活动 及对个别使用功能的改变 销售承诺成本 向购房客户不当承诺 开发过程中遗留给物业管理的问题 成本管理成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益 提升价值成本管理的基本内容 合理确定成本与有效控制成本 成本管理是通过管理活动 保证达到组织既定成本目标的过程 或是在一定的约束条件下 为达到既定成本目标采取的一系列有组织的活动成本管理不是无休止的研究过去的错误 而是集中注意现在的经营活动 尤其是将来的经营活动 以保证通过有效的方法实现既定成本目标组织的各机构联系起来成本才能得到控制 全员成本 成本的管理能力受到管理职权和时间影响 建筑产品的特殊性 固定性 多样性 体积庞大 生产期长建筑产品造价的特点 单件性 相同的设计摆放的位置改变造价不一样 分部组合 基础 结构 砌体 装修 门窗 多次性 投资估算 设计概算 施工图预算 合同价 结算价 决算价 房地产成本管理的行业特征 单件性 复杂性与多次性 成本 经营目标 盈利指标 项目策划销售定位 项目设计 部品定位 政策与市场环境 影响成本的因素 自身管理能力 项目开发节奏 现场施工 成本管理的宗旨与目标 宗旨 以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力 并形成行业成本优势 目标 建立目标成本管理为导向的成本管理体系 价值工程 数据分析与储存 工作的重心 准确测算 步步跟踪 事前定价 动态反馈 及时结算 成本管理思路 成本管理的基本方法 目标管理 1 目标管理的内容 目标的确定与控制两方面2 目标确定的依据 经验数据库 市场调研 产品把握3 实现目标动态监控的手段 信息化4 目标管理的过程 PDCA循环 成本动态控制过程PDCA循环 为什么要进行目标成本管理目标成本有什么作用龙湖的目标成本的由来 目标成本 是企业预先确定的 在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标 是成本的控制线 目标成本的作用 为什么要进行目标成本管理利润 售价 成本 目标成本的作用 目标成本 为开发决策提供依据提前锁定投资合理确定销售价格加强成本的计划性预测投资效益 目标成本的作用 乙方预算员 甲方造价工程师 估价师 的职能有哪些不同 怎样在事前知道需要投入多少 目标成本测算的条件 经讨论确定的方案或设计图市场价格及其走势的准确把握整理建筑标准与工程造价的匹配关系相应项目工程造价历史成本数据库 正向测算 测算依据 产品标准 历史成本数据库 市场情况 测算方式 估算 概算 预算 团队工作反向倒逼 确定销售价格水平 确定利润要求 反推计算成本水平 目标成本测算的方法 目标成本管理内容 编制目标成本或计划成本分阶段对目标成本或计划成本进行检查 修正对目标成本或计划成本与实际成本进行比较 对项目标成本进行后评估动态成本 是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期成本的控制结果 目标成本管理原则 不仅限于成本目标值本身 更要关注成本背后的产品目标目标不是上限而是基准 目标的作用在于心中有数 算了再做 而不是 做了再算 成本管理未来的发展方向 重心前移 方案优化管理创新 内容 成本的概念和目标成本的作用 项目成本的管理 项目成本的控制 招投投标管理 合同管理 项目的成本管理 成本管理体系制度流程方法工具 指引 作业指导书 成本管理的管理体系 成本管理的管理体系 成本管理部分制度流程体系 成本模块 制度流程与管理工具 项目主要成本费项 成本费项 主要费项科目 一 土地费用二 前期费用三 建筑安装成本 基础设施 配套设施 单体 四 开发间接费五 营销费用六 公司管理费七 财务费用 成本费项 成本费项 成本费项 开发成本 销售费用 开发间接费 税金 土地成本 前期工程费 配套设施费 基础设施费 建安工程费 工程相关费 后续成本 管理费用 财务费用 建设期返工费优化设计费用 相关责任部门 物业公司 工程部 造价采购部 研发设计部 发展部 成本 财务部 本成发开接直 营销部 勘察设计费 项目全成本的纵向分解 成本费项 建设部2000年9月18日发布 房地产开发项目经济评价方法 第四章第24条明确 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用 主要包括 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 财务费用 管理费用 销售费用 开发期税费 其他费用以及不可预见费用等 成本费项 项目成本管理 以项目为管理对象项目的完全直接成本测算分解间接成本测算分摊 项目的成本管理范围 项目成本管理 项目制成本管理组织形式 营销部 成本管理部 工程管理部 设计研发部 计划财务部 公司总经理 研发专员 项目负责人 项目研发经理 项目工程经理 项目成本经理 项目营销经理 项目财务经理 专业工程师 成本专员 营销顾问 财务专员 公司运营总监 项目部职能产品研发定位施工组织和管控成本测算和控制营销策划和销售客户管理品质保证 项目部成本责任 项目部成本责任 目标成本管理三大工具1 目标成本测算与分解2 投资分析模型3 历史成本数据库 项目目标成本测算和分解 45 目标成本管理体系 目标成本是参考历史成本数据资料 结合目前市场价格情况 并预测未来价格走向 同时根据产品定位 产品预期售价和期望利润 预先制定并力争控制的产品成本目标成本作为产品未来成本的控制依据 是产品设计 采购 施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件 是企业各部门通过技术 经济和管理等措施的努力 需要实现的产品成本的控制线 目标成本管理的阶段 土地投资论证阶段 目标成本 土地版 项目启动阶段 目标成本 启动版 方案设计阶段 目标成本 方案版 初步设计阶段 目标成本 执行版 工程实施阶段 目标成本 调整版 竣工阶段 项目竣工成本 目标成本形成 动态及责任成本执行 设计部制定项目预案提出项目初步经济指标 营销部制定产品定位及相对应的价格定位 成本部编制 项目 阶段目标成本 目标成本建立在长期数据库积累的基础上 力求合理 目标成本应具有一定的动态性 目标成本编制程序 48 目标成本编制程序 1 项目定位2 确定设计方案3 项目基本数据收集4 市场调查5 成本数据收集6 编制目标成本7 目标成本论证8 目标成本批准 土地投资论证阶段成本测算 责任部门 工作成果 发展部 项目定位 提供周边配套 提供土地信息 地区总经理 研发部 造价采购部 主持 确定 项目预案 目标成本测算 通过 满足拿地成本要求 未通过 审定 存档 土地投资论证阶段成本测算 成本测算方法 成本经验值估算法此阶段提供的数据准确度要求不高 可用表格组合来完成参考成本经验数据分表完成土地投资论证阶段成本测算 土地投资论证阶段成本测算 土地投资论证阶段成本测算 土地投资论证阶段成本测算 项目目标成本测算 土地版 只是土地投资论证资料的一部分 审定的 项目目标成本测算 土地版 将作为项目启动阶段目标成本的参照依据 把 项目目标成本测算 土地版 与项目其他预设模块进入 项目投资经济分析模型 进行指标分析 土地投资论证阶段成本测算 土地投资论证阶段成本测算 成本测算费项表比较 讨论 你所在企业有无成本费项表 表格形式和费项顺序有哪些不同 内容有哪些不同 结论 各表形式和费项顺序不同 但费项的内容大致相同 项目投资经济分析模型 模型是什么模型就是模拟项目整个运作过程 通过数据之间的逻辑运算 得出项目的评价指标 从而衡量项目的优劣可以通过模型进行项目的实时跟踪 从而了解项目收益的动态变化情况 投资经济分析模型 模型内容包括项目基础资料工程分期成本测算建设进度计划付款计划销售及回款资金来源运用指标计算 投资经济分析模型 编制模型的意义为土地投资决策提供依据 通过对项目参数的设置 可以控制项目实际运作过程中的风险 通过模型可以实现对项目收益情况的实时跟踪 从而为项目运作过程中的决策提供依据 将公司所有项目的模型进行叠加就可以了解公司层面的现金流情况 投资经济分析模型 模型的基本结构影响模型评价指标的主要因素项目的总投资 总销售 投资支付时间和销售实现的时间构成了模型主要内容 模型由以下几个模块组成 基础数据表 项目分期情况 成本测算 项目进度及付款计划 销售及回款计划 资金来源及运用表和现金流量表 投资经济分析模型 模型中基本指标净现值指在项目计算期内 按行业基准折现率或其他设定折现率计算的各年净现金流量现值之和 净现值是一个绝对指标 项目的净现值越大越好 内部收益率是指项目投资实际可望达到的报酬率 也是使投资项目的净现值等于零时的折现率 内部收益率是一个相对指标 项目的内部收益率越高越好 投资经济分析模型 现金成本收益率指投入1元的成本项目可以带来的现金收入 该指标不是衡量项目收益高低的指标 而是衡量项目现金收益情况的指标 权益资本乘数指项目的权益资本与项目总投资的比值 该指标反应的是1元的自有资金的投入可以驾驭多少元的总投资 该指标越大越好 投资经济分析模型 项目指标的衡量体系评价项目优劣的指标系统包含有三个指标 项目的内部收益率 项目的现金成本收益率 项目的权益资本乘数 从三个主要的方面衡量项目的优劣 项目的内部收益率 从项目动态收益的角度 项目的现金成本收益率 从项目现金流的角度 项目的权益资本乘数 从权益资本使用效率的角度 投资经济分析模型 模型在项目运作各阶段的作用 投资经济分析模型在项目运作各阶段所起的作用不同项目拿地阶段 决策支持 风险控制项目研发阶段 经济控制 设计优化项目建设阶段 成本控制 销售控制项目竣工阶段 对比分析 指导新项目 投资经济分析模型 投资经济分析模型 运用投资分析模型对运营状况的分析 投资经济分析模型 投资经济分析模型 项目启动阶段成本测算 项目启动阶段成本测算 项目团队 确定产品定位和销售价格 销售进度 研发部 根据规划条件和市场定位进行预案的调整或重新考虑方案 产品业态 标准 造价采购部 项目目标成本测算 计划财务部 根据售价 销售进度 成本测算 进行财务指标计算 拿地以后项目团队对拟建项目进行详细策划 设定项目定位 明确项目经济技术指标 配置标准 交房标准 建造标准 主要设备的档次或品牌 市政接口以及施工安排 工程进度 材料供应方案 销售策划 销售进度等项目启动阶段成本测算带入经济模型后应达到或超过土地版的收益指标 项目启动阶段成本测算 项目启动阶段的成功标志项目启动会 目的对项目进行沙盘推演 预见和决策未来 设定项目的决策点 控制点 识别项目风险点 提出预案 明确项目成功标尺及具体指标 达成共识 做出承诺 项目启动会 主要内容 成果 项目定位 项目建造标准 体验区选址 定位及开放计划 项目一二级计划 项目分期 材料供应方式范围 项目目标成本 启动 项目合同规划 投资分析模型 启动 方案设计任务书 景观方案设计任务书 精装房定位 限价及建设实施方案 如有 项目的物业 商运的运营人力资源配置及运营成本分析 项目启动会 项目启动会 设计阶段成本分解 工程部 提供现场布置方案提供施工用水电以及甲方临设设置方案初步施工方案及土石方平衡对比 提供方案 初步设计图提供产品建造标准基础方案对比 造价采购部 目标成本分解进行成本敏感性分析编制合约规划 研发部 计划财务部 财务指标计算 设计阶段成本分解主要是方案设计 初步设计阶段方案设计 初步设计阶段是设计阶段成本控制的重点初步设计阶段目标成本经审批后 是项目的执行目标成本 设计阶段成本分解 设计阶段成本分解 案例 方案设计阶段成本测算分解 设计阶段成本分解 方式之二 按项目实体分解 方式之一 按合同计划分解 方式之三 按考核责任分解 三种方式各有侧重但又相互关联 目标成本的分解 分解依据 甲方的发包与采购计划分解内容 总目标分解为每个合同项的目标 方式之一 按合同计划分解 目标成本的分解 项目合约规划 目的将各费项成本对应分解成未来可执行的合同随项目进展 合约规划逐步变成真实的合同和合同造价 目标成本的分解 目标成本的分解 分解依据 项目建设内容 设计图纸及说明 分解内容 总目标分解为分部分项工程目标 包括功能组件的划分 专业与分项工程的划分 可细到分栋分层分构件 方式之二 按工程实体分解 目标成本的分解 目标成本的分解 分解依据 部门或岗位成本管理职责及考核办法分解内容 总目标分解为每个部门或岗位的成本管理指标 以及辅助管理的工作要求 方式之三 按考核责任分解 目标成本的分解 目标成本的分解 目标成本的分解 工程实施阶段成本管理 工程部 现场签证 技术核定的现场控制 工程质量和进度的管控 编制进度计划 提供施工图设计变更的控制 专项工程的优化 造价采购部 签证变更的费用审核 专项工程的成本分析 动态成本的跟踪和回顾 成本调整 研发部 计划财务部 财务指标的动态跟进资金计划审核 互动 在签订合同时 应与合约规划对应 并对付款计划进行拆分 施工图预算包括单体建安装修工程 配套设施工程 基础设施工程 环境景观工程 并结合预算造价对目标成本进行预算调整 合同变更 包括 经济签证 设计变更 技术洽商 所产生的合同金额变化 工程实施阶段成本管理 动态成本管理 成本的发生和形成是一个不断变化的过程 决定了成本控制是一个动态过程动态成本管理的目的意义保证成本处于可控保证目标成本实现提供成本决策依据 工程实施阶段成本管理 动态成本的组成 动态成本 已结算合同成本 未结算合同成本 非合同性成本 待发生成本 工程实施阶段成本管理 动态成本 待发生成本 待发生费用 未签约合同估价 已发生成本 非合同性成本 合同性成本 已结算合同成本 未结算合同成本 合同金额 结算调整 含签证变更 合同金额 预估结算调整 含预估签证变更 工程实施阶段成本管理 月度成本回顾 对已发生 已结算的合同金额调整 对未发生合同进行清理 预估对已发生 已结算的费用金额调整 对未发生费用进行清理 预估 工程实施阶段成本管理 成本动态重大事项及预警成本管理异常事项披露重大招标进展补充预算动态状况 含设计变更及洽商 结算异常情况说明 超合同额及目标成本 以及其它异常情况均需说明 成本目标评审成本研究及其它测算 动态成本月报内容 工程实施阶段成本管理 月