梅溪湖畔物业发展策划报告.ppt

地华 梅溪湖畔物业发展策划报告 第一部分 关于市场 一 宏观市场环境投资分析二 规划市场分析三 区域商业市场分析四 区域住宅市场分析五 项目分析 一 宏观市场环境投资分析 一 宏观市场环境投资分析 宏观经济整体趋势向好宏观经济保持高速增长 近年来长沙市宏观经济保持着15 左右的高速增长 特别是在2008年金融危机席卷全球的情况下 长沙GDP突破3000亿大关 势头强劲 人均可支配收入持续增长 城镇居民人均可支配收入保持着12 以上的增长速度 2009年人均可支配收入有望突破2万元大关 城市建设大刀阔斧 拓南兴北 东进西融 近年来长沙城市建设取得长足发展 社会固定资产保持在30 左右的增长速度 为拉动长沙经济和房地产行业发展提供重要支撑 宏观市场环境投资分析 虽然09年市场创新的历史销售高峰 但是近几年来长沙市商品房市场发展不稳定 波动较大 明年市场存在一定的变数市场供应连续居于高位 自2007年以来 长沙市商品房市场基本保持在1000万平方米以上的市场供应 虽然09年因为08年市场低迷 多个项目推迟上市 导致新房上市量有较大幅度下滑 但是加上08年市场存量 590万方 总体供应量仍达到1200万方以上 随着大量项目的开工建设 预计2010将再次出现市场供应的高峰 供应量预计仍将达到1200万方以上 高居不下的市场供应 加上明年趋严的政策环境 明年的市场存在一定的变数 市场需求震荡不定 近年长沙房地产市场处于震荡不定当中 首先需求冰火两重天 07年的疯狂 需求907万平方米 到08年的整体低迷 需求680万平方米 再到09年的重登颠峰 预计突破1200万平方米 其次是价格波动比较大 从07年的一路狂飙达到颠峰 最高均价水平达4400元 平方米以上 到08年的一路狂跌 整体均价3750元 平方米左右 而09年则再次成功超越历史最高水平 目前均价达到4600元 平方米左右 随着国家宏观政策调整力度的加大 明年长沙市场乃至全国市场都将存在较大变数 市场需求及房价格都将可能呈现一定的下滑趋势 政策环境不稳定 07年以打压为主 提高贷款利率及二套房贷款利率和首付 提高土地增值税 加大土地闲置处理力度以及二手房营业税免征期限由2年延长到5年等 导致08年的市场整体低迷 08年以扶持为主 货币补贴 降低利率和优惠力度 降低契税和所得税 中央拨4万亿刺激经济增长 各类优惠券的发行 降低二手房营业税免征年限等等 是09年市场强势反弹的推动力 09年政策由松变严 上半年主要以刺激需求为主 下半年政策趋严比较明显 二套房贷收紧 二手房营业税免征年限恢复到5年 提高土地出让金首付款等 这些都为明年市场的不确定性埋下伏笔 2010的政策趋势预计将是以 刺激刚需 打击投机 为主 即对刚性需求客户将继续以宽松政策为主 而对投资和投机客户则以打击为主 政府对投资客户的打压将对明年市场产生较大的影响 宏观市场环境投资分析 近年来中小户型持续旺销 已经成为消费者置业首选近年来 随着商品房价格的不断攀升 消费者结构的变化以及消费者消费观念的改变 中小户型已经成为大多数消费者购房的首选 即使在市场低迷的08年 中小户型依然受到消费者的热烈追捧 而09年 中小户型更是出现了一房难求的局面 中小户型无形中已经成为市场上最受欢迎和抗风险能力最强的产品 宏观市场环境投资分析 近年来政策环境对市场的走势影响较大从07年一系列打压政策的出台导致08年的市场低迷 到08年一系列救市政策的执行导致09年市场的再创辉煌 近年来国家宏观调空政策对市场的走势影响越来越大 而最近出台的一系列打击投资 投机政策的出台使明年市场充满变数 结论1 近年来长沙市商品房市场供应较大 市场需求 政策环境均存在不稳定性 特别是市场受政策影响较大 随着政策环境的趋严及明年高达1200万方以上的供应量 市场存在较大变数 2 中小户型成为市场最受欢迎和抗风险能力最强的产品 建议本案以中小户型产品为主 以顺应市场需求趋势及增强项目抗风险能力 二 规划市场 2007年12月14日 国务院批准长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区 长沙大河西先导区着力规划建设产业功能区 生态功能区 文化功能区 城镇功能区四大组团 规划面积达1200平方公里 大河西先导区的建设将使河西商业迎来巨大的历史机遇 目前的商业格局即将被全面颠覆 新的商业格局即将产生 商业即将全面升级 1200平方公里先导区 腾飞大河西 先导区核心规划之一 滨江新城 岳麓滨江新城项目规划范围南起橘子洲大桥 北至二环线 东临湘江 西到银杉路 溁银路 规划区域面积7 2平方公里 总投资500亿元 定位为长沙的城市核心区 即初步定位为集观光休闲 商业贸易 商务楼宇 金融证券 酒店餐饮 高档住宅等六项功能为一体的多功能城市核心区 滨江新城总体规划效果图 先导区核心规划之二 梅溪湖新城 梅溪湖规划区总面积为23平方公里 范围西起岳麓山区界与望城县相接 东至二环线 北起龙王港路 南至岳麓山风景名胜区桃花岭景区界线 依山傍水 位于城市西岸发展主轴 兼具二环线与三环线两条城市西南对外联络通道的门户位置 是长沙先导区承东启西的关键性区域 预计投资为200亿元以上 建成后 将成为放大智力资源的园区 对外开放的平台 国际会议会展中心 金融后援基地 梅溪湖新城规划效果图 9月20号 总投资达18 7亿元的营盘路过江隧道动工 预计2012年1月建成通车 与此同时 万众瞩目的地铁建设终于于10月14日开始启动 望城坡站 西湖公园站 锦泰广场站以及杜花路站率先动工 长沙开始进入地铁时代 过江隧道及地铁2号线建成后将使困扰河西交多年的通瓶颈将被彻底打破 也为大河西商业的升级打开交通通道 地铁及营盘路过江隧道打开大河西商业升级通道 结论 1 大河西先导区的建设 地铁建设及过江隧道建成后将彻底打破困扰河西多年的交通瓶颈问题 河西房地产市场的发展将再次成为全市的焦点 河西房地产的开发价值也将再次升级 2 梅溪湖新城规划及望城坡商业中心的规划将使西站片区形象得到质的提升 物业开发价值也将大大提高 对提升本案的商业价值和住宅价值将起到巨大的推动力 本案住宅和商业具有较大的升值潜力 三 区域商业市场分析 区域商业现状 商业分布格局 西站商圈 商学院周边 观沙岭商圈 目前区域商业主要集中在西站周边 商学院周边以及银盆岭 观沙岭沿线 商业集中度不高 商业形象和档次都比较低 大型品牌商业进驻凤毛麟角 目前进驻的大型商业仅华银旺和 新一佳 湘浙汇小商品批发市场 广大环球家居市场 安居乐建材市场以及郁金香建材市场等 区域商业现状 区域消费力分析 辐射范围 市府 麓谷板块区域及宁乡 望城部分区域辐射人群 市府 麓谷板块区域原住民 麓谷工业园职工 政府机关 私营企业及事业单位员工 个体户 学生 望城 宁乡及常德 益阳等外来流动性人群 辐射人口 约20万左右区域人均年收入及消费支出 目前区域内人均年可支配收入大约18500元左右 人均年消费性支出在13500元左右 消费力较为强劲由以上分析可以看出 目前区域内商业辐射范围广泛 消费人群庞大 整体消费实力较强 区域目前的商业形态已经难以满足目前以及将来区域内各类消费人群的正常需求 也难以吸引其他区域的消费群体过来消费 目前的商业规划已经严重的限制了区域商业未来的发展 区域商业的重新规划和升级势在必行 区域商业现状 区域商业租金水平及价格水平分析 西站商圈租金水平 主流租金70 150元 平方米 月商学院周边租金水平 70 100元 平方米 月银盆岭 观沙岭租金水平 40 60元 平方米 月区域商业价格水平 一楼 主流均价1 2万元 平方米本案周边目前租金水平 40 50元 平方米 月由以上数据可以看出 目前区域内商业的租金和价格水平整体上处于较低水平阶段 未来存在较大的升值空间 与本案相关分析 从短期看 本案周边商业价值大幅度提升的可能性较小 从长远来看 随着望城坡商圈的发展成熟 本案商业价值升值空间较大 建议本案先持有出租 等区域发展成熟再出售 以达到商业价值最大化的目的 区域商业现状 区域商业整体状况分析 区域商业整体形象 分布较散乱 形象较差 难以聚集人气 区域商业整体业态 以中低档精品 服饰 鞋 杂货店 小型超市 休闲娱乐 餐饮以及建材为主 中高端品牌超市 商场 购物中心 酒店 餐饮 休闲娱乐场所 特色商业街 专卖店比较稀缺 区域商业整体规划 区域商业目前规划比较混乱 缺乏科学性和前瞻性 阻碍了区域商业的发展 区域商业未来发展趋势 商业竞争格局 望城坡商圈 市府商圈 观沙岭商圈 随着大河西先导区的建设 地铁的建设 营盘路过江隧道的动工以及区域内大批高尚住宅项目的建设 未来区域商业将迎来巨大的发展契机 目前区域的商业形象也将得到质的提升 区域商业影响力将得到极大增强 商业格局也将发生巨大改变 未来区域内商业将形成望城坡商圈 市府商圈以及观沙岭商圈三足鼎立的商业竞争格局 商圈间的竞争也将变得更加激烈 本案位于市府商圈与望城坡商圈的结合部 也是麓谷工业园区的东大门户 地理位置较为优越 本案 区域商业未来发展趋势 未来三大商圈简介 市府商圈 以桐梓坡路与金星大道为核心向东南西北四个方向延伸2 3公里 未来将发展成为河西仅次于荥湾镇商圈的次级商业中心 商圈辐射范围 整个市府 麓谷板块以及望城 宁乡和河东部分区域商圈辐射人口 40万左右 包括市府 麓谷板块内的公务员 教师 医生 个体户 学生 区域内公司企业员工 工业园员工以及望城 宁乡和河东部分流动人群 消费力十分强劲 商圈未来发展方向 商圈未来将成为以大型商场超市 餐饮 酒店 写字楼 休闲娱乐等高端商业为核心的商业中心 目前已经进驻的品牌商家有三全元康年大酒店 时代帝景大酒店 茉莉花开大酒店 玛依拉大酒店 上岛咖啡 湘西部落 钰樽楼等 以及即将进驻的豪生大酒店 已经签约格林星城 和已经签约 湘腾城市广场的某大型品牌超市 沃尔玛或家乐福 市府商圈初具雏形 随着湘腾城市广场及西京的建设以及区域内众多高端住宅业主的入住 加上无比优越的地理位置 四通八达的交通便捷度等都使市府商圈发展成为河西最繁华的商圈之一变得指日可待 区域商业未来发展趋势 未来三大商圈简介 望城坡商圈 以西站为核心 向周边1 2公里扩散 是未来岳麓区商业次中心之一 商圈辐射范围 西站周边区域 麓谷部分区域以及望城 宁乡和常德部分区域 商圈辐射人口 15 20万 以西站周边居民 个体户 企业单位员工 麓谷部分工厂员工以及望城 宁乡和常德流动人群为主要消费群体 商圈未来发展方向 以旅游经济 会展经济以及餐饮 酒店 休闲娱乐为核心 目前已经进驻商家有湘浙汇小商品批发市场 广大环球 郁金香建材广场 肯德基等 西站的改建 梅溪湖的规划以及地铁的建设等都为该商圈的崛起提供了强大的推动力 本案作为未来望城坡商圈的核心区之一 商业价值的升值潜力较大 区域商业未来发展趋势 未来三大商圈简介 观沙岭商圈 以观沙岭为核心 向东南西北四个方向延伸1 2公里 是未来滨江新城的核心商业中心 也是岳麓区次级商业中心之一 商圈辐射范围 滨江新城区域 市府板块部分区域以及河东部分区域商圈辐射人口 20万左右商圈未来发展方向 主要以观光休闲 商业贸易 酒店餐饮 商务楼宇 金融证券为主 目前新一佳 安居乐已经进驻 滨江商业步行街项目也已经进入产品规划阶段 由于滨江新城的规划 该商圈未来的发展前景不容小视 1 目前区域商业整体规划较为散乱 主要以中低端商业为主 整体形象较差 2 区域内缺乏中高端商场 超市 服饰 餐饮 休闲娱乐 专卖店 特色商业街等 市场空白点较多 市场机会较大 3 目前区域内商业租金价格水平较低 具有较大的升值空间 4 区域内消费潜力未被充分挖掘 客户流失比较严重 未来的消费潜力较大 5 随着滨江新城 梅溪湖新城 西站改建 营盘路隧道的建设以及区域内三大商圈的崛起 未来区域商业的形象 档次以及知名度都将大大提升 区域商业的整体竞争力也将大大增强 本案迎来巨大的市场机遇的同时也将面临严峻的市场竞争 小结 四 区域住宅市场分析 区域住宅市场 竞争格局区域市场由于受规划 交通及地理位置的影响 房地产市场的发展一直处于不冷不热的状态 不管是从市场供应 产品规模 价格 还是从区域影响力来看 都与其他区域存在一定的差距 随着万科 保利等大鄂的进驻将对区域房地产的发展起到巨大推动作用 目前区域房地产的竞争主要集中在枫林路沿线和桐梓坡沿线 麓谷林语 湘麓国际 未来城 金谷大厦 誉峰 中房F联邦 本案 区域住宅市场 销售情况凭借全市市场持续火暴的东风 区域销售市场表现抢眼 每个项目均取得了良好的销售业绩 区域住宅市场 产品规模大盘引领市场 中小规模产品占据市场主流 区域住宅市场 产品户型两房和三房占据市场绝对主流 从销售情况看 两房和小三房供不应求 而大三房及四房以上产品去化情况相对较慢 区域住宅市场 产品户型面积一房主力面积主要集中在40 60平方米 二房主流面积主要集中在80 90平方米 三房主流面积110 140平方米 从销售情况来看 40 55平方米一房80 90平方米的两房以及110 120平方米的三房最受市场欢迎 大面积产品消化速度相对较慢 建议本案户型规划以80 90平方米的舒适型两房和90 120平方米的紧凑型三房为主 以顺应市场需求 降低市场风险 区域住宅市场 产品园林区域市场各项目的园林风格主要以中式园林为主 区域住宅市场 客户高新区企业员工 拆迁户 教师以及原住民成为区域市场的核心客户构成 综合本案地理位置 产品特征等方面的因素分析 本案的目标客户群应该是 高新区企业员工 西站周边原住民 西站周边单位员工 个体户 涉外经济学院 长沙市第一师范等学校教师以及部分投资客 区域住宅市场 价格中低端产品主流均价3500 3800元 平方米 中高端产品主流均价4100 4500元 平方米 与年初相比 虽然价格具有较大幅度的提升 但是与其他区域相比 区域价格市场仍处于较低水平 未来的市场空间较大 综合本案所处地理区位及未来的发展前景来看 本案未来的市场价格预计将达到4500 4800元 平方米 区域住宅市场 未来走势区域市场未来3 5年市场供应量在240万平方米左右 筹建项目140万平方米左右 在售项目后继开发量100万平方米左右 未来3 5年每年的市场供应在50 80万平方米之间 明年多个项目集中上市 区域市场竞争激烈 产品类型主要以15万平方米以下的中小规模普通住宅为主 1 区域市场的竞争主要集中在桐梓坡路沿线及枫林路沿线 产品规模以中小规模为主 2 借市场持续旺销的东风 区域内各类产品均取得了较好的销售业绩 两房和小三房产品出现供不应求的局面 而大面积户型产品销售速度相对较慢 3 两房和三房产品占据市场的绝对主流地位 4 区域价格市场具有较大幅度的提升 但是与其他区域相比 仍处于较低水平 未来具有较大的上升空间 5 麓谷工业园企业员工 拆迁户 教师 原住民以及区域内其他企业职工 个体户成为区域核心客户构成 随着桐梓坡商圈及梅溪湖新城的规划建设 未来区域市场对外来客户的吸引力将越来越大 6 未来3 5年区域市场每年的供应量在50 80万平方米之间 而明年区域市场多个项目集中上市 市场供应陡然剧增 市场竞争较为激烈 7 万科地产 保利地产的进驻以及桐梓坡商圈和梅溪湖新城的规划建设将对区域市场的发展起到较大的推动作用 小结 五 本项目开发价值挖掘 1 地段2 周边配套 本案位于枫林路与麓枫路交汇处西北角 与西站商圈核心区仅1分钟车程 周边相关配套相对较为完善 与区域内其他项目相比 具有较大的地段优势 学校 长沙市第一师范 涉外经济学院 双语幼儿园 医疗 航天医院 长沙生殖医学医院 唯楚医药 酒店 餐馆 厨佬星酒楼 麓山名源咖啡 航天大酒店 盐味本餐馆 上膳房酒店 商场 超市 汽车西站商圈 湘浙小商品市场 广大环球建材市场 政府单位 高新区居委会 中国农业科学研究所 休闲会所 康鼎休闲会所 公园 麓谷公园 银行 长沙农村合作银行 通讯 中国电信 中国移动交通 902 906 913本案周边相关配套相对成熟 与区域内其他项目相比 具有一定的竞争优势 但是部分配套如 学校 商场 超市 银行 交通以及休闲娱乐等均有待进以步完善 而交通方面没有直达市区的公交路线 将是影响消费者购房以及项目价值提升的重要因素 本案开发价值挖掘 3 商业价值4 客户资源优势5 未来发展潜力较大 本案两面临街 东临麓枫路 南临枫临路 商业价值较大 也是本案的核心利润来源 本案周边企业单位 原住民以及个体户较多 客户资源丰富 与区域内其他项目相比具有较大的客户资源优势 望城坡商业中心规划 西站改建以及梅溪新城的规划建设都将推动区域价值的迅速升级 区域未来的升值空间较大 本案开发价值挖掘 优势1 地段优势2 周边配套优势3 商业价值较高4 客户资源丰富5 未来升值潜力较大 劣势1 交通便利较差2 周边环境景观环境及自然环境相对区域内其他项目处于劣势3 本案规模较小 影响力方面略逊对手 机会1 区域面临重新改建和规划 市场机遇较大2 中小户型产品具有较好的市场前景 风险1 长沙房地产市场近年发展不平稳 未来市场充满变数2 宏观政策充满不确定性3 区域市场未来2年年多个项目集中上市 市场供应量较大 竞争激烈 项目SWOT分析 第二部分 物业发展建议 项目宗地面积17051平方米 规划用地面积17051平方米 规划容积率 4 5 绿地率 38 建筑密度 32 限高100米 用地类别为二类商住综合用地 用地面积 17051 合25 58亩 从用地面积数据来看 本项目地块不大 容积率 4 5直观上是一个纯高层概念 虽然高层在长沙中心区是主流产品 但本项目地块周边已建成物业多以多层 小高层物业为主 同时建筑高度限高 100米的用地要求 又决定了项目建筑层高最多达到33层 加上建筑密度 32 的限制 由此 我们需要用经济测算数据来判断我们是否需要做满项目用地指标中4 5的容积率 因为中高层 小高层的建安成本要低 销售价格可以适当比高层略高 以下 是我们做了2 5 小高层 3 5 中高层 4 5 高层 各种不同规划方案的经济效益测算指标的对比 一 项目规划指标解读 容积率的确定 测算结论一 项目容积率在4 5时 净利润率最高 注 1 在此考察不同容积率下各物业的贡献 考虑了不同容积率下同类物业的价差 2 土地成本按照市场价格 280万 亩 计算 测算结论二 随着容积率增加 相应的投资额也增加 但容积率在4 5时 净利润率和回报率最高 测算结论三 随着容积率增加 相应的净利润额 投资总额也在增加 在容积率在4 5时 投资额和净利润额最高 通过容积与利润关系分析综合得出 容积率为4 5时 项目投资利润率最大 为29 38 容积率为4 5时 项目投资回报额与净利润额也最大 分别为12683 67万元 7978 08万元 小结 经过测算 在4 5容积率前提下 通过增加某一物业的占地比例来寻找各物业对利润的贡献时 我们得出不同物业对项目开发利润的贡献率大小如下 高层 32层 中高层 18层 小高层 11层 物业组合方案探讨 根据地块形状及容积率指标测算 本项目可快速畅销物业类型的配比方案 高层点式住宅 临街社区商业 最佳方案主要技术经济指标 二 项目功能布局规划建议 项目规划示意图一 N 小区主入口 小区车行出口 小区车行入口 小区中心园林景观 30层 30层 30层 30层 商铺 30层 商铺 30层 麓枫路 枫林三路 2层 2层 2层 高层低密度大面积留给景观 项目规划示意图一效果参考 项目规划示意图二 麓枫路 枫林三路 小区中心园林景观 30层 30层 30层 30层 30层 商铺 商铺2层 商铺 小区车行出口 小区车行入口 小区主入口 高层低密度大面积留给景观 项目规划示意图二效果参考 三 项目户型设计建议 户型配比建议 通过前述市场分析及我司多年来专业操盘经验 建议户型配比如下 户型构成 两梯四户107 113 四房 125 135 参考户型建议一 户型构成 两梯四户90 80 80 120 参考户型建议二 户型构成 两梯六户90 80 80 80 80 90 参考户型建议三 户型构成 两梯三户130 90 120 参考户型建议四 商住楼 公寓 主力户型35 58平米 参考户型建议五 形成集约式联体布局 既解决了传统高密度住宅弊端 又合理有效地解决了楼梯 电梯间的通风采光问题 更保证了庭院面积 并提高空间使用率 一房一厅两阳台45 47平方米 功能齐全 动静分区合理 一房一厅户型带两个阳台 为独创 百变2DK 户型 空间自由组合 生活阳台 商住楼经典户型建议 一房一厅二阳台户型50 58平方米 阳台改书房样板房 商住楼经典户型建议 高层产品需要向高空发展突破容积率并通过偷面积 户型创新 提升溢价能力 高层产品面临的问题 如何实现溢价 价值提升 层高3 0米限制 没有稀缺资源 使得常规高层豪宅 高层高增加附加值的思路被限制 创新高层户型 偷面积 高附加值 户型定位提升客户层级 户型细节建议 为抢容积率 项目必然面临着不同层级的物业类型配合 户型面积与梯户比的协调 增大梯户比 作用 提升容积率作用大 但降低舒适度 限制 1 高梯户比产品应尽量以创新产品 偷面积取胜 2 走市场主流 提升消化速度 公寓 作用 1 单层户数增多 对容积率贡献最大 2 总价优势 消化速度快 抢容积率的手段一 抢容积率的手段二 创新户型 技术创新提升舒适度 偷面积 市场主流二三房 价值提升 酒店式公寓提升客户层级 蝴蝶谷 产品创新成就项目溢价 创新关键点 房屋实用率达200 立面唯一单墙三面景观 环型花园 户户独园 层高 景观面要求极高 绝对城市顶级豪宅提出思路分享 不适合本项目 可向同样思路的空中院馆转换 空中院馆是一种自然生态的需求演化 设计灵感来源于过去中式住宅的四合院 天井 通过提炼成为现在的空中院馆 空中院馆是位于客厅 餐厅和卧室之间的一个 内阳台 空中院馆是一个四面开放的景观小区 与室内的所有功能区实现共享 空中院馆的形式分为 前后错落左右错落内院馆 户型设计的演变历程 第一代 传统阳台第二代 入户花园第三代 大露台第四代 空中院馆 注 院馆部分赠送一半面积 空中院馆的运用将会是本项目产品的一大亮点 也是对现有竞争产品精细化程度的全面超越与提升 创新 舒适度挖掘 6米高院馆空间的设计概念 空中院馆对户内空间的渗透 空中院馆有效把户内户外的景观结合 增加了户型内部的舒适尊贵感 空中院馆有效丰富外立面的线条变化 使立面更加多样化 空中院馆 的设计有助于户型的空间结构布局 尤其对于大户型房间走廊过长的修正 并且增加整体的通透性和采光 户型的本质是体现院落文化 院落是家庭的中心 是将各功能房间连接的纽带 以院馆为核心 引用传统的院落概念 享受室内外空间的通透交融 院馆绿化环境成为项目景观环境的一部分 增加了景观面 空中院馆户型设计建议见附件三 空中院馆的元素可以运用在110m2以上的户型 130m2以上的3 4房户型可以把其做得更到位 更舒适 更纯粹 尽量在项目的大户型区域考虑空中院馆的设计 空中院馆的形式可以部分做3米层高 部分做6米层高 必须通过技术手段规避对视 隐私等功能缺陷 本项目户型设计中对空中院馆的运用必须充分考虑最大化利用项目景观资源 本项目对空中院馆创新元素运用要点提示 注 在本报告提出的偷面积方法 并非所有的都要采用 而是提供给客户可以有更多选择 局部面积赠送 增添实惠 偷容积率 创新的目的都是为了增加附加值 提单价 普通客户最关注产品带来的利益 非豪宅客户在意住所赋予的身份 地位 客户总价相对较为敏感 户型的实惠性能够对客户有较大吸引力 实惠性表现为两个方面 一方面 赠送面积 另一方面 比以前居所更舒适的性能 设计原则 增加舒适度 创新户型 小户型立体空间 价值提升 为舒适三房设270度景观阳台 入户花园 步入式衣橱 弹性空间 开放式阳台 赏景同时作晾衣服用服务阳台 与厨房相连 处理家务功能 转角观景阳台 入户花园 舒适度挖掘 舒适度挖掘 为两房 紧凑三房设置阳光花房 凸窗等 极大增加主卧舒适度 重视采光保暖 提供功能的多样化 丰富生活趣味和提高舒适性 倡导健康舒适的家庭生活 舒适度挖掘 窗 阳台 室内空间 利用测量规范不计建面的部分赠送实惠 赠送 露台 入户花园 内庭院 凸窗 步入式阳台 步入式衣柜 阳光房 夹层 局部复式 偷面积 小户型立体户型 错复式小户型 挑空客厅设计 实惠 空间感 复跃式 小空间立体户型 前提 自然层高不能突破3米 但局部 如客厅 高度可突破 空间紧凑 创新产品富于空间情趣 满足经济实力有限 但向往复式空间的小户型需求者 4 2米 4 2米 2 8米 2 8米 2 8米 参考方案 提供更多种思路 增加层高不利于高层抢容积率 并非一定采用 户型创新 基本面 必须保障主卧室带衣帽间 宽厅 厨房 基本面 强调居住功能主卧舒适感空间布局的私密性 创新价值点观景阳台 完整的主卧套 包含洗手间 衣帽间 且空间尺度比较奢侈 体现舒适度卫生间设置两处入口 既客人使用的方便性 又保证主卧的私密性洗手间干湿分离 功能细分体现人性化厨房为开场式 功能弱化与餐厅相联 突出空间宽敞客厅面宽较大 增加采光面 针对高端商务客户临时性居住特点 本项目公寓推荐面积区间50 70平米 套 以一房为主 少量两房 公寓户型 四 项目建筑风格建议 成本控制 建议用简洁 明快的线条 不赞同用复杂造型建议大部分立面用涂料 不赞同用面砖 可见部分立面使用高档大理石材料减少细节的复杂性 简化立面等 高成本做法 VS 低成本做法 成本控制 以简约的偏现代风格为主 大气现代风格 稳重高贵色调 建筑风格建议 色调以灰 白色为主 简约明快 富有现代感 体现高尚 自然的生活主张 反对夸张的色彩与构造的运用 五 项目景观设计建议 园林景观体系打造关键点 形成MORE社区开放共享的园林景观空间 大气园林体系 主景观体系 主景观水系的贯穿 社区景观道的穿插 成为主景观体系下的开放空间 架空层 通过架空层的设置 开阔社区景观视野体系 提供一个相对私密的休憩空间 建立区域边界 DIS体系区域识别系统DIS districtidentificationssystem 园林敏感点强化 几种植被处理方式建议 植被的运用在很大程度上是为了考虑视觉空间的过渡 在这个思考点指导下 我们例举了一些对植被布置的先进手法 以作参考 我们对生活的理解永远在你想不到的地方 园林敏感点强化 六 项目商业建议 商业发展的两种思路 完全销售 项目商业出售时机 住宅社区开始成熟 西站 梅溪湖片区商业发展成熟后 能够快速保障发展商利润 但利润较低 后期经营难度较大 社区成熟度 商住楼入伙 项目销售期 溢价 高利润保障 初期持有 初期持有 待社区与周边成熟后再行销售 避免商业无序发展对项目形象损害 过早销售不利于商业统一经营 也不利于赚取更高溢价 商业发展思路 商业街铺布局设计应从后期的销售入手 以我司经验 临街的独立高层高的小街铺最为旺销 建议首层独立街铺以40 50 的独立铺面为主 二层建议大面积的铺面 首层留出通道 商业布局及规格建议 商铺规划效果示意 1F单铺 开间 4m进深 10 12m层高 1F 5 4m 2F 5m主力建面 40 50 2F大铺 200 500 主力街铺规格设计建议 另 通过商业调研分析 建议在小区转角处的商住楼裙楼下设置3000平米左右的小型生活超市 以填补社区及周边商业空白 恒嘉 观点 关于商铺 恒嘉建议招商先行 通过招商引进有价值的品牌 以此对商业街区的价值进行充分的塑造和推广后启动销售 商业地产物业的售价取决商业项目的发展前景 取决于招商的业态组合 更是直接取决于招商商户的租赁价格 商铺售价与租赁价格之间的比价关系直接成为投资换算投资回报的重要依据 1 独享潇湘晨报庞大的客户资源库 湖南恒嘉地产代理公司是潇湘晨报的下属控股企业 公司在客户资源和广告资源方面拥有其他任何代理公司所不具备的优势 公司客户资源遍布湖南省的每一个城市和每一个行业 并且有专门客服部经常和客户沟通 保持最紧密的合作关系 尤其与多数大型主力店已经结成了长期的战略联盟 我们的优势所在 2 最大限度占有优质客户资源 超市 百货类 沃尔玛 家乐福 大润发 易