（管理科学与工程专业论文）房地产开发成本控制研究.pdf

题目：房地产开发成本控制研究 专业：管理科学与工程 研究生：王新芳 指导教师：李永清 张兆响 摘要 ( 签名) 五纽芝 ( 签名) 么窒垂叠 ( 签名) 趣盗兰匣： 成本控制是房地产开发管理中的一项重要内容，贯穿于房地产项目运作的整个过 程，因此，也是每个房地产企业都非常关心的问题。房地产行业因为其具有资金投入量 大、建设周期长、专业性强、受政策及市场不稳定因素影响比较大，成为公认的高风险 行业。房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，取得良好的经济效益， 就必须有效地控制房地产的开发成本，提高企业成本管理水平。 本文在房地产开发成本控制研究现状分析的基础上，明确了本课题研究的技术路线 和论文框架。通过房地产开发成本的内容和特征、成本控制的概念界定和原则分析，以 及对房地产开发成本构成和成本控制影响因素分析，针对我国房地产开发成本控制存在 的主要问题，提出了成本控制的新模式。在成本控制体系特征和内涵论述的基础上，构 建成本控制的目标成本体系、责任成本体系、动态成本体系和成本控制后评估体系：通 过优化成本控制的流程，采用多项目管理的组织模式，设置成本控制委员会来保障成本 控制工作的顺利实施；接下来从房地产开发项目前期、建设阶段、到销售阶段的实施出 发，提出房地产开发全过程成本控制的具体方法和措施。 通过本文对房地产开发成本控制体系构建和对各阶段成本控制的探讨，希望能为房 地产行业成本控制工作提供借鉴和参考。 关键词：房地产开发；成本；流程优化；控制体系：成本控制 研究类型：应用研究 s u b j e c t：s t u d yo nt h ec o s tc o n t r o lo fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t s p e c i a l t y ：m a n a g e m e n ts c i e n c ea n de n g i n e e r i n g n a m e ：w a n gx i n f a n g ( s i g n a t u r e ) i n s t r u c t o r ：l iy o n g q i n g z h a n gz h a o x i a n g a b s t r a c t ， ( s i g n a t u r e ) 上护帮等一 ( s i g n a t ur e ) c o s tc o n t r o li sa ni m p o r t a n tc o n t e n ti nt h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n ta n dm a n a g e m e n t , w h i c hr u n st h r o u g ht h ew h o l ep r o c e s si nt h er e a le s t a t eo p e r a t i o n , s oe v e r yr e a le s t a t e c o m p a n y i sv e r yc o n c e r n e da b o u to ft h eq u e s t i o n b e c a u s eo fn e e d i n gl a r g ea m o u n to fc a p i t a l i n v e s t m e n t , l o n gp e r i o do fc o n s t r u c t i o na n dt h ei n s t a b l ef a c t o r so fp o l i c ya n dm a r k e t ，t h er e a l e s t a t ei n d u s t r yi sc o n s i d e r e da sah ig h r i s ki n d u s t r y i no r d e rt od e f e a t i n go t h e r sa n da c h i e v i n g b e n e f i ti nf i e m em a r k e tc o m p e t i t i o n , t h er e a le s t a t ec o m p a n ym u s tp a y sm o r ea t t e n t i o nt oc o s t c o n t r o la n di m p r o v et h el e v e lo ft h ec o s tm a n a g e m e n t o nt h eb a s i so ft h er e s e a r c hs t a t u so fc o s tc o n t r o li nt h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n t ，t h i s p a p e rd e t e r m i n e st h et e c h n i c a lr o u t ea n dt h ep a p e rf r a m e w o r ko ft h i ss u b j e c t t h i sp a p e r a n a l y s i s e st h ec o n t e n ta n df e a t u r e so ft h e c o s to ft h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n t ，t h ec o s t c o m p o n e n t sa n df a c t o r sa f f e c t i n gc o s tc o n t r o l ，a n dd e f i n e st h ec o n c e p ta n dt h ep r i n c i p l eo f c o s tc o n t r 0 1 f o rt h e s em a i ni s s u e si nt h ec o s tc o n t r o lo fc h i n a sr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t ，t h i s p a p e rp u t sf o r w a r dan e wm o d e lo fc o s tc o n t r 0 1 o nt h eb a s i so ft h ef e a t u r e sa n dc o n t e n t e x p o s i t i o n so ft h ec o s tc o n t r o ls y s t e m ，t h i sp a p e r c o n s t r u c t st h ec o n t r o ls y s t e mo fc o s tc o n t r 0 1 i ti n c l u d e st h et a r g e tc o s tc o n t r o ls y s t e m ，t h er e s p o n s i b l ec o s tc o n t r o ls y s t e m ，t h ed y n a m i c c o s tc o n t r o ls y s t e ma n dp o s t - p r o j e c te v a l u a t i o ns y s t e m f o rt h es m o o t hi m p l e m e n t a t i o no ft h e w o r k , t h i sp a p e rm a k e st h ep r o c e s so fc o s tc o n t r o lo p t i m i z e d ，u s e st h eo r g a n i z a t i o n a lm o d e lo f m u l t i - p r o j e c tm a n a g e m e m ，f o r m st h ec o s tc o n t r o lc o m m i t t e e n e x t ，t h i sp a p e rp r o p o s e ss o m e m e t h o d sa n dm e a s u r e so ft h ee n t i r ep r o c e s so fc o s tc o n t r o lf r o mt h ee a r l ys t a g e ，c o n s t r u c t i o n s t a g et ot h es t a g eo ft h es a l e so ft h ep r o j e c t a c c o r d i n g t oc o n s t r u c t i o nt h ec o s tc o n t r o ls y s t e ma n da n a l y z i n go nt h ev a r i o u ss t a g e so f c o n s t r u c t i o n ，t h i sp a p e rh o p e st op r o v i d er e f e r e n c ef o rc o s tc o n t r o lo ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y k e y w o r d s ：t h e r e a le s t a t ed e v e l o p m e mc o s tp r o c e s so p t i m i z a t i o n c o n t r o ls y s t e mc o s tc o n t r o l t h e s i s ：a p p l i c a t i o ns t u d y 妻料技夫学 学位论文独创性说明 本人郑重声明：所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作 及其取得研究成果。尽我所知，除了文中加以标注和致谢的地方外，论文中不 包含其他人或集体已经公开发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得西安科 技大学或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志对 本研究所做的任何贡献均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名j 瑚9 7 茅日期：功膨。牙彩才 学位论文知识产权声明书 本人完全了解学校有关保护知识产权的规定，即：研究生在校攻读学位期 间论文工作的知识产权单位属于西安科技大学。学校有权保留并向国家有关部 门或机构送交论文的复印件和电子版。本人允许论文被查阅和借阅。学校可以 将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩 印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。同时本人保证，毕业后结合学位 论文研究课题再撰写的文章一律注明作者单位为西安科技大学。 保密论文待解密后适用本声明。 学位论文作者签名：王嘉谬指导教师签名。示巧 韧雪g 年，月彩日 1 绪论 1 i 选题背景及研究意义 1 绪论 1 1 1 选题背景 我国房地产业经过二十多年的发展己初具规模，特别是自1 9 9 8 年房地产市场复苏 以来，投资额、开工竣工面积、销售额连续保持两位数字的增长速度，已发展成为与人 民生产、生活息息相关的支柱产业。据国家统计局发布的最新统计显示，2 0 0 6 年1 到5 月份全国房地产开发投资继续快速增长，完成投资7 2 1 4 亿元，同比增长2 7 5 。商品 住宅完成投资5 0 4 2 亿元，增长2 9 5 。其中经济适用住房投资2 0 8 亿元，增长3 9 4 。 随着房地产市场的开放和蓬勃发展，房价的不断上涨，境外资本、其它行业资本大 举注入。特别是一批资金雄厚、发展规模不断扩大的优秀民营企业逐渐渗入到房地产市 场，致使房地产企业的数量迅速增长，房地产行业的经营环境急剧变化，竞争空前加剧。 房地产业在我国发展的2 0 多年里，房地产企业管理水平参差不齐，鱼龙混杂的房地产 市场必将重新洗牌，优胜劣汰。 由于各种因素和供需矛盾的影响，在我国现有的工资水平上，房价收入比远超过国 际公认的6 倍的标准，房价相对偏高。为了抑制房价的过快上涨，保证房地产业健康持 续发展，政府先后出台了一系列措施加强对房地产业的宏观调控。如2 0 0 6 年5 月1 7 日 出台的新“国六条”以及2 0 0 6 年9 月5 日公布的国务院关于加强土地宏观调控的有 关通知，促使土地价格上涨，房地产开发的利润空间大大压缩，房地产开发过程中的 成本控制变得愈发重要。我国的房地产业由于起步较晚，目前国内房地产开发的成本管 理总的来说还比较落后，项目成本监控实际操作水平还不是很理想。不少企业还沿用传 统的成本控制理论和手段，偏重于事后控制，成本管理意识弱化，缺乏规范化和制度化， 房地产开发成本迫切需要科学的管理和有效地控制。 随着房地产行业行业从“暴利时代 迅速转入“微利时代 ，利润水平向价值回归， 市场逐渐走向规范，房地产开发企业靠过去那种高价格、高成本、粗放式管理获取高额 利润的时代已经一去不复返，控制和降低房地产企业的开发成本，成为增强企业盈利和 市场竞争能力的主要途径。在房地产开发投资中，如何通过加强成本管理，控制成本支 出、不断提高经营效益，逐步实现由粗放型向集约效益型的转化，从而真正实现开发利 润的最大化，正被越来越多的房地产开发企业所重视和关注。 西安科技大学硕士学位论文 1 1 2 研究意义 随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，房地产业的竞争也逐步规范化。在房地 产市场竞争越来越激烈的背景下，加强成本控制对于房地产开发企业来说，具有非常重 要的意义。 ( 1 ) 提高房地产开发企业竞争力的需要。中国房地产业经过近二十年的发展，在行业 本身和市场发展上都得到了长足进步，已走上了健康和良性发展的轨道。随着房地产市 场逐步规范和完善，消费者日趋理性和成熟，房地产企业之间采用何种竞争战略，如何 形成企业的核心竞争优势，己经成为企业生存与发展的关键。企业要保持竞争优势，必 须努力降低成本，使成本保持在一个合理的水平。企业只有将成本降低至行业平均水平 以下，这样企业才能生存下去，企业成本能与行业平均水平拉开距离，这样的企业才真 正具备了竞争优势。 ( 2 ) 可以提高开发项目的经济效益。在市场经济条件下，房地产企业经营的根本目的 是为了赚取利润，而利润是靠获取的收益补偿成本后得到的。在短期内，企业所定位的 产品价格是受市场约束的，并且在当前市场环境中，国家宏观政策对房地产价格严格控 制，成本控制成为提高经济效益最直接和有效的手段。 ( 3 ) 房地产开发成本的降低对有效控制房价，对推动整个国民经济的健康发展有积极 的意义。在目前房地产市场处于供大于求的情况下，只有有效地控制成本，房价才有降 低的空间。也只有控制住房价的上涨，才能促使房地产市场的重新调整，使其朝着健康 方向发展。同时由于房地产具有很强的产业关联性，据不完全统计，房地产业的发展能 带动5 0 多个部门、2 0 0 0 多种产品的发展，房地产业的健康发展和房地产市场的稳定， 将会带动其它相关产业的发展，从而推动整个国民经济的健康发展。 ( 4 ) 提高开发项目管理水平的需要。作为资金密集型的房地产行业所用技术大都比较 成熟，进入门槛较低。统计显示，全国登记的开发企业总数由1 9 9 7 年的2 1 2 8 6 家增加 至2 0 0 6 年的5 8 7 1 0 家( 图1 1 ) ，数量较多，但具有一、二级开发资质的企业不到1 0 ， 二级以下资质的企业占了9 0 以上。大多数开发企业的管理水平和技术能力不高，受人 力资源的限制，在项目管理尤其是成本控制方面的水平很低。而成本控制作为贯穿项目 全过程的一项管理活动，提高其管理水平必将带动整个项目管理水平的提高。 2 1 绪论 2 2 1 2 8 6 4 3 7 8 2 n 1 9 9 7 年1 9 9 8 年1 9 9 9 年2 0 0 0 年2 0 0 1 年2 0 0 2 年2 0 0 3 年2 0 0 4 年2 0 0 5 年2 0 0 6 年 图1 1 全国登记的房地产开发企业数量增长情况 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究现状 2 0 世纪8 0 年代英国工程造价管理学界提出了“全生命周期造价管理( l i f ec y c l e c o s t i n g l c c ) 的工程项目投资评估与造价管理的理论与方法。即建设项目全生命周期 成本等于项目建设期的成本加上项目运营期的成本，人们通过科学的设计和计划应该设 法使项目全生命周期成本努力做到最小。 2 0 世纪9 0 年代由美国造价管理界提出的建设项目全面成本管理( t o mc o s t m a n a g e m e n t t c m ) ，其核心思想是在一个建设项目的成本管理当中不能够只顾及建设 项目成本管理的某个方面，而必须全面考虑问题和管理好项目成本。这些理论与方法 的出现在很大程度上改变了建设项目成本管理的原理和方法。 面对不断变化的市场环境，不少国家试图寻找一种更加有效的成本管理方法。在 这方面，美国、英国、日本和德国做出了一些较有代表性的成果。 ( 1 ) 作业成本管理 作业成本管理是美国成本管理的代表模式，是以产品生产作业过程成本结构为基础 的成本计算方法。最早由斯拖布斯( gt s t a u b u s ) 教授分别在19 8 1 年的作业成本计算 和投入产出会计和1 9 8 8 年的服务与决策的作业成本计算决策有用框架中的成 本会计等著作中较系统地阐述了从作业成本的财务处理到作业的投入产出控制等一系 列方法。【l 】作业成本法是一种通过对所有作业活动进行动态追踪反映，计量作业成本对 3 强溷溺濯灞疆溷濯强弱翻翔疆疆圈鎏彭暖暾隧隧磁隧瞄瞄黪戳瞳隧瞳匿隧暾隧隧瞄暾誓 0 o 0 0 0 o 0 o o o 0 0 o 0 o o 0 0 o 0 0 0 o 0 0 0 0 o o 7 6 5 4 3 2 1 西安科技大学硕士学位论文 象的成本，评价作业业绩和资源利用情况的成本计算和管理方法；是把企业消耗的资源 按资源动因分配到作业以及把作业收集的作业成本按作业动因分配到成本对象( 产品) 的核算方法。1 2 j 【3 j 作业成本思想方法的进一步延伸是作业成本管理，作业成本管理是指为了实现组织 竞争战略，增加顾客价值，在对作业及作业链全面分析的基础上，利用a b c 提供的信 息，面向全过程( 市场需求分析、研究开发、产品设计、材料采购、生产、质量检验、 销售、售后服务等所有环节) 的系统化、动态化和前瞻性的成本控制方法。1 4 a b c m 是 一个基于流程的、动态的系统，为了充分发挥作业成本管理的优势，就必须不断的变革， 通过流程改进、流程重组和流程创造，以实现既定战略。【5 j 作业成本法在先进制造企业 中产生了显著效果的，并在金融保险业、商业、医疗卫生业等都有成功的案例，然而在 房地产开发领域研究的不多。 ( 2 ) 战略成本管理 2 0 世纪7 0 年代以来，以适应现代市场竞争环境出现的企业战略管理得到迅速发展。 1 9 8 1 年，英国学者西蒙( s i m m o n ) 首次提出了“战略成本管理 的概念，并对其进行了 初步的理论性探讨。随后，美国学者波特( m i c h a e lp o r t e 0 在竞争战略和竞争优势 两书中对成本战略进行了专门探讨，强调了建立成本优势的重要性。1 6 j 在此基础上，美 国管理会计专家桑克( s h a n k j k ) 于1 9 9 3 年出版了战略成本管理一书，书中指出， 战略成本管理是服务于企业战略的开发与实施，从战略高度对企业成本结果与成本行为 进行全面了解、控制和改善，寻求企业长期竞争优势的一种成本管理手段。1 9 9 8 年，英 国教授罗宾库勃( c o o p o r ) 在美国管理会计杂志上发表一年的连载，详细介绍了其倡导 的战略成本管理，并把其极力推崇的作业成本法全面推向战略应用。库勃在其理论中指 出：要通过全面运用作业成本法，用准确的成本资料，向企业展示更广阔的企业成本竞 争地位的图景，使企业各级管理者及员工把自身工作与企业的战略地位相联系，以实现 在降低成本的同时，提高企业竞争力。1 7 儿8 j ( 3 ) 成本企划 成本企划是日本型成本管理模式的核心和精华，最早萌芽于6 0 年代初期，源自日本 丰田汽车公司的新车开发和车型更新中。【9 】成本企划的实质是成本的前馈控制，针对未 来的必达目标，据此对目前的方法与步骤进行弹性调整，是一种先导性和预防性的控制 方式。 成本企画的前馈控制体现了成本管理的两种新思维，其一是源流式成本管理，即将 降低产品成本的“重心 由传统的生产阶段推溯至开发、设计阶段，对企划对象的最初 起始点实施充分透彻的分析，从而有助于避免后续制造过程的大量无效作业耗费无谓的 成本，使得大幅度削减成本成为可能。【lo j 其二，前馈控制体现了“成本筑入 的思想。 一个完成了的产品设计，在某种意义上是图纸上就制造过程进行了一次预演，预演时赋 4 1 绪论 予的各种条件就是实际生产过程中具体各项要求的体现。直观地说，设计就是在图纸上 制造产品。成本筑入意味着在将材料等汇集在一起装配成产品的同时，也将成本一并装 配进去。【i l 】倘若在图纸的预演中排除了各种无效或低效因素，图纸上有限的注入成本可 能就等同于制造现场的实际成本，这就等于在前期确保了成本降低的可能性。 ( 4 ) 成本位置管理 成本位置管理是德国成本管理的代表模式，其核心是成本位置核算和成本控制。成 本位置核算是基础，成本控制是目的。总体上来看，成本位置管理尚属传统成本管理体 系。f 1 2 j 不过，在传统成本管理体系下，成本位置核算和成本控制表现出不少先进性。近 年来，德国在改进现有成本管理系统的基础上进行成本管理系统的开发以适应环境变化 对成本管理的需要，但尚没有取得实质性突破。 1 2 2 国内研究现状 2 0 世纪8 0 年代，我国建设项目造价管理学界提出建设项目全过程成本管理( w h o l e p r o c e s sc o s tm a n a g e m e n t - w p c m ) 该管理思想认为，项目成本应该是贯穿项目生命周期 各阶段的全过程、全方位的工作。因为项目的投资要贯穿于项目建设的全过程，而且实 施之前的决策和设计方案对投资的影响最大，因此，成本管理的关键在于采取经济技术 手段，以设计阶段为重点，对项目建设全过程进行全方位管理。 房地产企业在我国还属于一个新兴的行业，其发展的时间不是很长，国内房地产开 发企业在借鉴国外成本管理理论的基础上，在房地产开发实践中也开始了一些有益的探 索，并取得了一些成果。 ( 1 ) 全过程管理 王鹏，高扬( 2 0 0 4 ) 在建立以利润为基准品牌为目标的成本管理体系提出了以利 润为基准，以品牌为目标的全局成本管理理念；一方面成本与收入、利润、品牌存在着 连动的影响；另一方面，成本要素内部以及成本与时间和质量之间也有一定的代偿性， 往往表现为发生互为消长。1 1 3 j 宋体民( 2 0 0 5 ) 在全生命周期工程造价管理研究中指出全生命周期造价管理是一 种实现工程项目全生命周期，包括建设期、使用期和翻新与拆除期等阶段总造价最小化 的方法。全生命周期工程造价管理思想和方法不能只局限于工程项目建设前期的投资决 策阶段和设计阶段，还应该进一步在施工组织设计方案的评价、工程合同的总体策划和 工程建设的其它阶段中使用，尤其是要考虑项目的运营与维护阶段的成本管理。【1 4 】 冯伟( 2 0 0 5 ) 在房地产开发项目全面成本管理与控制一文中提出，成本管理与控 制必须是全过程、全方位，排除多种干扰因素进行的全面成本控制。【1 5 】只有建立健全激 励竞争机制，坚持以人为本，层层签订目标责任书，赏罚分明，房地产开发企业才能取 得良好的社会效益和经济效益。 5 西安科技大学硕士学位论文 iii- - - i i 暑暑暑i 暑暑暑i ；i i ；暑暑暑葺暑暑暑 刘佑清( 2 0 0 6 ) 在浅谈房地产开发项目的成本控制中认为，房地产开发成本的控 制，就是对估算、预算、合同执行的全过程管理，计算出动态成本，并比较动态成本与 目标成本，合同、找出差异，最终达到成本控制的目的。【1 6 】 ( 2 ) 目标成本管理 张保成( 2 0 0 4 ) 在基于信息化的房地产成本控制战略一文中指出目标成本管理是 指产品方案基本成立、在施工之前预先设置一个符合规划方案、品质要求的成本目标， 现实发生的成本要尽力与之相符，管理者需要系统、动态、及时地对成本进行全程监控， 在出现超付或未付差异的时候迅速找到弥补和调整的空间。0 7 1 覃晓艳( 2 0 0 5 ) 在目标成本管理在房地产开发企业中的应用一文中指出目标成 本管理是以开发产品成本形成的全过程为对象，结合房地产开发企业生产经营的性质 和特点，对开发产品成本所进行的有效分类管理。【i s 】 ( 3 ) 战略成本管理 蒋云霞( 2 0 0 6 ) 在价值链分析在战略成本管理中的应用中指出战略成本管理 ( s t r a t e g i cc o s tm a n a g e m e n t ，s c m ) 是在提高企业的竞争优势的同时进行的成本管理。【1 9 】 它是指管理会计人员从战略的高度，围绕本企业、顾客和竞争对手组成的“战略三角” 进行成本形成和成本结构分析，既提供与企业具有战略相关性的外向型信息，又对本企 业的内部信息进行战略审视，为战略管理提供信息服务。 葛新奇( 2 0 0 6 ) 在成本管理新模式中指出战略成本管理是战略管理和成本管理在 新的竞争环境下有机结合的产物，其实质就是将成本管理置身于战略管理的广泛空间， 从战略的高度对企业的成本行为及成本结构进行分析，并为企业管理决策服务，帮助企 业形成竞争优势。【2 0 j ( 4 ) 从流程再造角度 聂琦波，郭金金( 2 0 0 5 ) 在房地产企业开发成本控制的一种新方法一基于流程再造 的作业成本法中提出基于开发流程再造的a b c 法持续降低成本模型。【2 l 】 钟任智( 2 0 0 5 ) 在从流程再造角度谈房地产开发项目的成本控制中提出了基于流 程再造的成本控制。其基本的思路：针对房地产开发项目成本管理中的问题，以预算控 制为基础，以目标成本的确定与控制为主线，以成本管理软件为实现手段，实现对责任 目标的层层分解、执行与考核，从而实现对成本的有效控制。1 2 2 1 ( 5 ) 从供应链管理角度 张丽，李启明( 2 0 0 4 ) 在基于供应链管理的房地产开发企业成本控制研究中指出 实施供应链管理是房地产商控制结构源流的方式之一。 2 3 1 房地产企业供应链管理实质上 是产业链条的集成化管理，作用在于通过系统的设计和管理各供应环节，将整个供应链 条的策划、设计、咨询、施工、材料设备采购、销售及物业管理活动联系起来，使供应 链系统的总成本最优。 6 l 绪论 杨东( 2 0 0 5 ) 在房地产开发企业供应链管理探析一文提出房地产业应建立以开发 商为核心的供应链管理模式，即构建以开发商为核心，开发商、设计商、承建商、供货 商、营销代理商、金融机构、物业公司及最终客户之间长期战略合作伙伴关系，从而降 低生产成本、提高企业面对市场的应变能力和客户服务质量，强化企业核心竞争力。阱】 单良( 2 0 0 6 ) 在二维动态房地产供应链管理一文中提出了二维的房地产动态供应 链管理概念，在房地产开发流程上的横向供应链管理和开发子节点上的纵向动态联盟管 理。【2 5 】 ( 6 ) 价值链管理 王长莲( 2 0 0 6 ) 价值链管理就是对企业价值链的计划、协调、分析和控制，使企业各 个环节的工作形成相互关联的整体，真正按照“链”的特征实施企业的业务流程，使其 相互关联，又具有处理资金流、物流和信息流的自组织和自适应能力。 2 6 1 企业价值链管 理包括内部价值链管理、纵向价值链管理和横向价值链管理。 ( 7 ) 房地产企业虚拟经营模式 胡立君，王俊，陈斌( 2 0 0 3 ) 在房地产企业虚拟经营模式及其核心能力构造中提 出房地产企业采取虚拟经营能够迅速把握市场需求、获取产品进入市场的信道，实现产 品品质和成本控制等竞争优势。【2 7 】 ( 8 ) 设计阶段成本控制 籍利民( 2 0 0 1 ) 在浅谈房地产企业工程造价的全面管理中提出将限额设计贯穿于 项目设计的全过程，从投资决策开始就根据投资估算设立目标限额，并以此为限严格 控制施工图及施工过程中的设计变更，直至项目实施的施工图设计阶段重点控制工程 量， 达到合理使用人力、物力、财力，提高资金的使用价值，进而提高投资效益。【冽 马宏图( 2 0 0 2 ) 在浅析控制工程造价关键在于设计中认为，通过工程限额设计来 控制工程投资是一个综合性问题，不能片面强调节约投资，要正确处理技术与经济的对 立统一是控制投资的关键环节。【2 9 】通过对设计方案的经济分析比较，用法规政策、市场 竞争机制、优化设计等来推广工程限额设计，有效地控制工程投资。 王贵龙( 2 0 0 2 ) 在房地产开发工程项目成本造价在各阶段之预控中提出，加强施 工图设计阶段的技术经济分析，对设计方案进行优化选择，不仅从技术上，更重要的是 从技术与经济相结合的前提下优化设计，在满足工程结构及使用功能的前提下，依据经 济指针和综合效益选择设计方案。1 3 0 】 王忠伟( 2 0 0 6 ) 在房地产成本优化控制一文中提出，针对当前房地产开发项目中 设计不精、深度不够，设计人员经济观念淡薄、设计变更随意性大的倾向，在选定设计 单位签订设计合同时，应增设关于设计变更及修改的费用额度限制等条款。如约定由于 设计原因导致项目实施时需要变更设计，当设计变更费超出施工合同价的某一比例( 如 5 ) 时，扣罚一定比例的设计费。【3 l l 这样做有利于对设计规范、标准工程量与概预算指 7 西安科技大学硕士学位论文 暑宣置；暑宣i i 宣i 暑暑i 宣罩i 宣i 宣i 宣暑暑置暑；宣暑；暑i i i i ；暑暑i i i i i i i i i 宣i 宣i 昌i i 置i i 宣j 宣高m lm m - - iit ；昌宣宣宣置j 宣 针等进行各方面的控制，是一种有效的举措。 从以上成本管理理论综述中我们可以看出： ( 1 ) 成本位置管理仍然属于传统成本控制的范畴；基于成本动因分析的作业成本管 理，需要对企业流程改进、流程重组和流程创造，来实现既定战略 ( 2 ) 成本企划引入中国以后，又叫目标成本管理，目标成本管理蕴含着全面的成本管 理，即全员、全过程、全要素和全方位的成本管理，并且得到了不同程度的应用，但是 在房地产开发成本控制中，主要用于项目投资前期和项目规划设计阶段。 ( 3 ) 战略成本管理、流程再造角度、全面成本管理与控制、价值链管理都是从宏观的 视角研究，成本控制需要综合考虑多方面的因素。 ( 4 ) 房地产企业供应链成本管理理论还处在起步阶段，以房地产企业为核心的供应链 组成、合作伙伴的选择等方面的研究，在成本管理实践中应用的很少。 综上所述，不难看出，我国在房地产开发成本控制方面研究大都是还是对国外一些 方法的介绍和思考，对于房地产开发企业开发项目成本控制的研究仍然比较缓慢。面对 新的经营环境，对传统成本管理体系做出系统改造的研究还没有提出，这是我们以后需 要继续研究的问题。 1 3 研究方案和技术路线 1 3 1 研究方法 本文主要运用系统分析法和规范研究的方法。 1 - 3 2 研究内容 本文分为五部分： 第一部分是绪论。包括选题背景及研究意义；国内外研究现状；研究方案和技术路 线图。 第二部分是成本控制的相关理论。包括房地产开发的基本情况；房地产开发成本控 制的概述；房地产开发成本构成及影响因素分析。 第三部分是我国房地产开发成本控制存在的主要问题及分析。包括房地产开发前期 重视不足；建设阶段控制机制不严密；企业信息化水平不高，不能满足成本控制的需要； 缺乏规范的成本控制体系。 第四部分是房地产开发成本控制体系。包括成本控制体系的特征和内涵；成本控制 体系的建立：成本控制体系实施的保障。 第五部分是房地产开发各阶段成本控制措施。包括项目决策阶段与土地成本控制； 设计成本控制；建设阶段成本控制；营销阶段成本控制。 8 1 绪论 第六部分是结论。 1 3 3 技术路线图 本文技术路线如图1 2 所示。 绪论 j r 房地产开发成本控制的相关理论 上 我国房地产开发成本控制存在的主要问题及分析 上上 i 房地产开发成本控制体系房地产开发各阶段成本控制措施 上 结论 图10 2 技术路线 9 西安科技大学硕士学位论文 2 房地产开发成本控制的相关理论 2 1 房地产开发的基本情况 2 1 1 房地产开发的内容 “开发是生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发 和利用的过程。与房地产有关的开发活动非常广泛，国土开发、区域开发、城市开发等 都与房地产开发活动有着密切的关系，其中国土开发与区域开发主要侧重于宏观意义上 的房地产开发，这些开发视为广义的房地产开发活动。 狭义的房地产开发主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进 行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设 计和建设、施工等开发活动。本文研究的范围是狭义上的房地产开发。 一般来说房地产开发可以分为四个阶段：投资决策阶段、前期工作阶段、建设阶段、 房屋租售阶段，每个阶段的工作均有不同的内容。 ( 1 ) 投资机会选择与决策分析阶段 投资机会选择与决策分析，是整个开发过程最为重要一个环节，其目的就是通过一 系列调查研究与分析，选择一个最佳的可行的项目开发方案或舍弃项目的替代依据。这 一阶段的主要内容是项目选择和项目可行性研究。【3 2 】 项目选择是指多渠道获取信息，形成开发项目初步设想，包括项目选址、筹资、配 套建设，并与进行市场综合分析，广泛接触，使项目设想具体化。 项目可行性研究即在项目选择后对该项目深入分析，包括社会综合评价、市场研究、 项目财务评价等，这是影响项目成败的关键之处。 ( 2 ) 前期工作阶段 这一阶段主要工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。具体地说，包 括： 获取土地使用权； 实施筹资计划； 规划设计与建设方案的制定； 与城市规划管理部门协商，获得规划及配套部门许可； 征地、拆迁、安置、补偿； 施工现场“三通一平 或“七通一平； 对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算； 1 0 2 房地产开发成本控制的相关理论 ( 3 ) 项目建设阶段 项目建设阶段是将开发过程中所涉及到的人、财、物等资源聚集到一个特定的空间 与时点，将项目建设计划付诸于正式实施的活动。这一阶段工作内容包括落实承发包、 施工组织、建设监理、市政公建配套、竣工验收。 ( 4 ) 房屋租售阶段 也就是房屋交易阶段。当项目建设完毕后，开发商除了要办理竣工验收和政府批准 入住的手续外，往往要看预算的开发成本是否被突破，实际工期较计划工期是否有拖延。 但开发商此时更为关注的是，在原先预测的期间内能否以预计的租金或价格水平销售产 品。在很多情况下，开发商为了分散投资风险，减轻借贷压力，在项目建设前或建设过 程中就通过预租或预售的形式落实了买家或使用者。在有些情况下，开发商也有可能在 项目完工或接近完工时才开始进行市场营销工作。 2 1 2 房地产开发的特征分析 房地产开发是房地产业最基本、最主要的物质生产活动，在城市建设中担当着重要 的角色，房地产开发有着自身的特征。 ( 1 ) 房地产开发最本质的特征是综合性 综合性是房地产开发的内在要求，现代房地产开发要求在开发过程中必须坚持“全 面规划、合理布局、综合开发、配套建设 的方针，在开发过程中不仅建筑地块及房屋 建筑要进行有目的的建设，而且要对开发地区一些必要的公用设施、公共建筑进行统一 规划。其次其综合性还表现在开发过程中工作关系的广泛性及项目操作的复杂性，房地 产开发的环节很多，涉及的部门也很多，不仅要涉及到规划、设计、施工、供电、供水、 电讯、交通、教育、消防、环境、园林等部门，而且还有可能涉及征地、拆迁、安置等 工作众多环节。每个开发项目所涉及到的土地条件、融资方式、建筑设计、施工技术、 市场竞争等情况都不一样，因此开发商需要综合考虑，统筹安排，制定最佳开发方案。 ( 2 ) 房地产开发过程具有长期性 房地产开发从投入资本到资本回收，从破土动工到形成产品需要经过几个阶段工 作，尤其在建筑施工阶段，需要大量的人力、物力、财力才能最终形成产品，这一过程 与资金是否到位关系重大。一般来说，普通开发项目需要两、三年时间，规模较大及成 片开发则时间更长。 ( 3 ) 房地产开发有很强的时序性 房地产开发从实务来讲具有很强的操作程序，从项目可行性分析到土地获取、从资 金融通到项目的实施，乃至后期房屋租售管理等，阶段虽然很多，但先后有序。这不仅 受政府土地、规划、建设等部门行政管理审批手续的影响，同时也是房地产开发这一生 产活动内在的要求。因此房地产开发项目的实施必须有周密的计划，各环节紧密衔接， 西安科技大学硕士学位论文 协调进行，缩短周期，降低风险。 ( 4 ) 房地产开发具有很强的地域性 房地产开发具有很强的地域特性，开发项目受地段、区位的影响相当大，交通、环 境、购物、升值潜力等很多因素，因此开发时项目的选址十分重要。 ( 5 ) 房地产开发具有较高的风险性 房地产开发需要巨额资金，在市场经济条件下，筹建巨额资金是有风险的。由于开 发周期长，很多因素都有可能变化，会给开发项目带来一定的市场风险。而且房地产开 发的产品具有很强的刚性，也就是说开发商的每一个开发项目在相当长的时间内几乎没 有重新建造的可能性，项目一旦失败，开发商将遭受巨大损失。房地产开发是市场经济 的产物，在开发的每一个环节都充满竞争，如获取土地使用权的竞争、规划设计的竞争、 建筑成本的竞争、市场营销的竞争等，这种激烈的竞争加据了房地产开发的风险，同时 房地产开发受宏观经济形势和经济政策的影响也较大【3 3 1 。因此，房地产开发是一项高风 险，同时又是一种高收益的经济活动。 2 2 房地产开发成本控制的概述 2 2 1 房地产开发成本控制概念的界定 成本控制是指在成本形成过程中，根据事先制定的成本目标，对企业日常发生的各 项生产经营活动按照一定的原则，采用专门的控制方法，进行指导、调节、限制和监督。 本着增产节约、杜绝铺张浪费、讲究经济效益的原则，将各项生产费用控制在原来所规 定的标准和预算之内。如果发生偏差或问题，应及时进行分析研究，查明原因，并及时 采取有效措施，不断降低成本，以保证实现规定的成本目标。 广义的成本控制，指成本的事前、事中、事后控制，其实质是成本管理，而狭义的 成本控制，仅指事后控制。本文探讨的是广义上的成本控制。 2 2 2 房地产开发成本控制的原则 ( 1 ) 目标管理原则 目标管理原则是指在立项、设计、施工、销售等各个阶段都应有明确的目标、任务 和措施，并逐步加以分解，提出进一步的具体要求，分别落实到各执行部门、单位和个 人。目标管理的内容包括：目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查目标的执 行结果，评价目标和修正目标，形成目标管理的计划、实施、检查、处理循环等。 ( 2 ) 全面控制原则 全面控制是指全员和全过程相统一的控制。具体而言，成本费用控制应充分调动全 体职工控制成本费用的积极性，因为每一职工都与管理过程中发生的特定耗费有关。成 1 2 2 房地产开发成本控制的相关理论 本费用控制还应贯穿成本费用形成的全过程，而不仅仅是对部分费用支出的控制。 ( 3 ) 权、责、利相结合的原则 企业应赋予各部门控制的权限，并明确其对控制结果应承担的责任。同时，对其本 控制的结果加以考核、予以奖惩，使权、责、利三者有机地结合起来。这样才能充 分调动各部门成本控制的积极性，实现成本控制的目标。 ( 4 ) 动态控制原则 动态控制原则是指随着项目的不断进展依次推进成本控制的重点。如选立项阶段重 点考察项目的可行性与风险性，设计阶段重点考察使用功能与美观进行限额设计，施工 阶段重点考察各项成本的支出情况等，并结合具体的市场情况进行调整等。 ( 5 ) 因地制宜原则 因地制宜的控制原则要求成本控制适合不同部门的要求。房地产公司内部的开发 部、设计部、工程部、销售部以及物业公司的成本形成过程是不同的，因此建立控制标 准和实行控制方法也应有所区别。例如工程部的成本形成过程主要是单项工程发包以及 物料和其它服务的采购，因此可以用加强细分的成本目标控制，同时辅以有效的招投标 手段；设计部的成本主要是各类设计咨询费用，而这类费用一般随项目的设计策划有很 大的弹性，而且各类设计公司的服务费差别很大，因此可以采用总费用预算进行控制； 而销售部的成本主要是营销推广费用，可以按一定时期的投入产出情况来进行控制。 ( 6 ) 例外管理原则 在工程项目建设过程中有一些不经常出现的问题，这些“例外 的问题，往往是关 键性问题，对成本目标的顺利完成影响很大，需要进行重点检查，深入分析，并采取相 应的措施。 2 3 房地产开发成本构成及影响因素分析 2 3 1 房地产开发成本构成 房地产开发成本是指房地产开发从投资决策到销售全过程所花费的费用，包括土地 费用、工程建设成本及开发间接费用、管理费用、销售费用和财务费用。 ( 1 ) 土地费用，包括土地征用费、耕地占用费、劳动力安置费及有关地上、地上附 着物拆迁补偿的净支出、安置拆迁用房支出等。 ( 2 ) 工程建设成本，包括房地产开发项目的前期工程费用、建筑安装工程费、基础 设施建设费和公共配套设施费。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三 通一平 等支出。 建筑安装工程费，包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自 1 3 西安科技大学硕士学位论文 营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施建设费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、 照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 ( 3 ) 开发间接费用，是指企业所属单位直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工 资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房报销等。 ( 4 ) 销售费用是指企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设 销售机构的各项费用。包括应由企业负担的运输费、装