杭州市房地产总结及市场趋势研究页.ppt

宏观政策整体市场表现二手房市场供需预测及趋势研判 报告大纲 宏观政策 10年回顾 宏观政策 1月 新年打出第一拳 新春督促央企退市 4月祭出限购令 5月限购令地方版纷纷出台 1月1日 财政部出台 5年内住房转让全额征收营业税 的规定 二手房转让营业税优惠政策就此终止 2月 3月 4月 5月 6月 1月7日 国十一条 抑制投资投机性购房需求 3月11日 国十九条 90平方米以下住宅用地须占七成 1月10日 新国五条 规定购买二套房的家庭 贷款首付比例不得低于40 房地产企业必须 公开房源 明码标价 3月18日 国资委一纸 清退令 要求78家非主营房地产的央企退市 4月14日 新国四条 二套房首付50 贷款利率不得低于基准利率的1 1倍 4月17日 新国十条 要求房价过高 上涨过快 供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等 住建部要求商品住房严格实行购房实名制 未获预售许可开发商不得收取定金 5月1日起 北京 上海 深圳 厦门等纷纷出台限购令 4月保障防体系出台 5月19日 规范土地增值税清算问题 4月19日 住建部要求商品住房严格实行购房实名制 未获预售许可开发商不得收取定金 5月31日 提出房产税改革问题 增大房产税即将试点的预期 6月4日 住建部等三部门出台房贷二套房认定标准 认房又认贷 7月 8月 9月 10月 11月 12月 10年回顾 宏观政策 929新政 强调差异化住房信贷政策 限购和调整契税 个税优惠 9月再出重拳 9月26日国土部 住建部联合发文称 闲置土地一年以上的房企禁拿地 11月初 调整公积金贷款 第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50 贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1 1倍 9月初 国家统计局首次明确表示进行空置房调查 7 8两月 银监会 住建部 国土局等职能部门反复强调 将严格执行国家的宏观调控政策 坚决遏制投机 投资需求 在控制风险的前提下支持保障性住房建设 中国人民银行决定从2010年12月20日起 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 这已经是国家银行第六次连续上调人民币存款储备金率 政策密集 调控力度加大 银根收紧 置业成本增加 10年回顾 地方政策 10年杭州出台的政策主要以跟随国家政策为主基调 且调控力度有所弱化 4月16日 杭州公积金中心规定 二次贷款首付最低50 6月初 杭州多家银行确定二套房认定标准 既认房又认贷 11月18日 杭州市商品房预售资金监管21条实施细则出台 1月10日 杭29条 出台 明确在杭州市区因首次置业或改善型需求购买普通住房 均可享受房款总额1 3 的购房补贴 1月1日 杭州取消税费补贴 3月30日 杭州放宽经济适用房准入条件 4月30日 浙江省出台新细则 严格执行购房实名制 购房须提供一年以上缴税与社保证明 10月11日 杭版限购令出台 商品房市场 10年杭州市商品房周量价走势 4月新政后 成交陷入低迷 8月新政效应弱化 成交上扬 929新政后 成交短暂下降后迅速增长 春节假日及优惠政策到期影响 成交下降 10年杭州楼市受政策影响较大 成交相比09年降幅约五成 价格较平稳上半年整体市场表现低迷 下半年市场有所回暖 成交量迅速增长 最后一周成交1675套 周均成交670套 相比09年周均1251套下降46 成交价格走势总体较为平稳 全年成交均价21182元 平米 与10年首周成交价格持平 杭州市商品房月度量价走势 2008年月均供应3447套2008年月均成交1917套2008年成交均价14688元 2009年月均供应3868套2009年月均成交5526套2009年成交均价14722元 2010年月均供应量4063套2010年月均成交2958套2010年成交均价21182元 10年相比09年 杭州楼市月均供应增大 成交减少 价格上涨10年杭州楼市受政策影响 市场表现相比09年波动性较大 整体成交量相比09年减少约47 供应量来看 10年是近三年来供应量最大的一年 环比09年增长5 虽然10年整体价格表现较为平稳 但由于09年年底开始的涨价潮 直接拉升10年的整体价格水平 涨幅达到44 杭州市商品房10年成交top10 10年成交前十的楼盘共计成交12310套 占总成交的35 10年由于市场影响 各楼盘表现冷热不均 成交前十的楼盘均有以下一些共同点 1 开发商品牌较好 2 产品性价比高 增强竞争力 低开 或与前期持平的价格推出 同时增加产品创新 增大产品附加值等 以期提高产品性价比 3 多数位于市郊板块 杭州市商品房月底存量走势 10年由于供应增大 成交减少 导致月底存量持续增长12月月底存量已达到25000套以上 目前的成交情况来看 2011年1月底存量还有继续扩大的趋势 二手房市场 10年二手房周量价走势 10年相比09年 杭州楼市周均成交478套 年度均价20207元 平米10年二手房市场受政策影响相比商品房大 4月新政后 整体成交量保持不温不火的态势 周均成交478套 10年整体价格表现较为平稳 在20000元 的水平线上下波动 4月和9月的新政后 价格出现明显的下降趋势 4月新政后 成交陷入低迷 价格有明显的下降 8月新政效应弱化 成交上扬 929新政后 成交短暂下降后迅速增长 春节假日及优惠政策到期影响 成交下降 10年二手房月度量价走势 10年相比09年 杭州楼市月均成交减少46 价格上涨38 10年二手房市场亦受政策影响 市场表现相比09年波动性较大 整体成交量相比09年减少约46 虽然10年整体价格表现较为平稳 但由于09年年底开始的涨价潮 直接拉升10年的整体价格水平 涨幅达到38 小于商品房涨幅 4月和9月的新政后 价格出现明显的下降趋势 2008年月均成交1186套2008年成交均价12301元 2009年月均成交3903套2009年成交均价14680元 2010年月均成交2111套2010年成交均价20207元 2011年供需预测及整体市场趋势研判 11年宏观政策预测 由于2011年为政府权力交接年 政策继续趋严或放松的概率都不大 预计政策将以平稳过渡为主 对于房产市场的影响力将有所减弱 加息 十二五规划 房产税试点 以及保障房申请条件的放宽将是各地房地产业的主要看点 其中房产税试点将为房地产市场带来较大的冲击 11年商品房供应量预测 据最新统计 杭州2011年预计供应量达到756万方 按照10年成交套均面积113平米计算 约有66903套 月均约5575套 相比10年增长37 数据说明 截止当前 杭州主城区有41个在售住宅楼盘 剩余体量合计约497万平米 预计80 将在11年上市 即398万平米 未售楼盘是09年 含 以前出让的住宅用地 含商住用地 到目前为止尚未开盘销售的楼盘 合计可形成供应量896万平米 预计其中40 将在11年上市 即358万平米 两者合计约756万方 07年上半年成交增长 下半年价格大幅上涨 春节长假影响 成交 供应均有明显的下降 08年金融危机及政策影响 成交持续低迷 价格上半年小幅增长 下半年因万科降价带动为引起价格大幅下降 09年因为政策放松 大环境转好 成交 供应 价格齐齐飙升 市场十分火爆 10年因政策收紧 成交量波动性增大 供应量大幅增长 价格持续在高位徘徊 调控政策影响 成交下降 调控政策影响 成交下降 历史数据 11年商品房市场预测 历史数据分析 价格整体呈现上涨趋势 其波动性主要受到政策和需求两方面影响 需求旺盛带动成交大幅增加 同时促进价格大幅上涨 如07年 09年特别明显 另外 个别情况也能造成价格下降及成交量持续萎靡 如08年的经济危机 尽管政策持续打压 但是由于大环境通胀形成 国内抗通胀产品的缺乏导致成交量和房价保持在高位徘徊 如10年 这些都为未来房价走势预测提供了宝贵的经验 当年市场如果供不应求 将导致次年供大于求 主要体现在市场好加速产品的推出以及土地指标的增加两方面 当年市场供大于求 可能产生次年供应量的下降 因为土地推出量相应调整减少以及产品避开竞争放慢投放速度 成交情况会受政策一定影响 主要体现在政策公布后的一段观望期 08年受经济危机以及政策调控影响 成交量持续低位 价格下降 随后带动成交 加之政策松动 09年成交飙升 同时带动价格飙升 两年市场变化 让市场上的购房者趋于理性 对政策变化具有一定的免疫力 从10年的政策调控可看出 市场对调控敏感 对政策的响应时间却更短 因此 根据历史数据再结合宏观政策环境 对2011年市场走势作如下预测 11年商品房市场预测 11年商品房市场预测 结合历史数据 政策走势与供应预计情况 预计2011年国家政权交接的大环境下 市场出现大起大落的情况不大 政策基调以平稳过渡为主 预计2011年商品房市场走势以量微增价平稳的态势为主 也不排除在房产税推出之前有一波较大的市场行情 因为根据现有说法 房产税主要是对增量房 多套房 非普通住宅等征收 可能会在房产税出台前引起一波抢购潮 2011年市场存量增大 供大于求的概率增大 市场竞争激烈 销售压力增大 加上房产税预期影响 整体成交量相比2010年不会有太大的上涨 但由于总供应量的上涨以及房产税推出前的行情 总体成交量会微增 预计达到500万方左右的成交水平 此数据也和历年成交的趋势预测相符 价格方面 由于2011年市场大环境以平稳过渡为主 但政策面仍会继续延续10年的调控基调 加上市场供应竞争压力较大 因此 价格快速上涨的可能性较小 预计到2011年底 12月 市场同比 2010年12月 增长幅度将维持在5 10 的水平 2011年商品房量价走势预测 2011年全年价格总体走势平稳为主 整体有小幅上涨 判断2011年成交量价走势将在房产税推出之前有一波较大行情 我们预计这一政策可能在二季度出台 即4月 6月之间 杭州 在这个时间点之前 房价将呈量价齐涨局面 明年的价格升幅也主要在这一波行情之中 由于政策效应滞后性 导致市场将在7 8月表现出观望萎缩 随着政策趋势明朗 市场成交量将在9月后开始回升 并趋于平稳 10年12月 11年1月 3月 5月 7月 9月 11月 成交量 套 成交均价 元 7000 22000 12月 量 价 一季度春节假期影响 量跌价涨 二季度供应增长 成交放大 价格上涨 房产税可能将在季末开始试点 三季度成交量先跌后涨 价格稳中微降 四季度量价趋稳 12年 假设房产税出台时间点 11年二手房市场预测 二手房总体走势将与商品房一致 但二手房更易受到政策的影响 预计二手房将接续商品房量增价稳的基调 二手房价格对政策更为敏感 如果房产税试点等政策出台 出台后价格下降的可能性增大 政策方面 2011年政策以平稳过渡为主 房产税试点将为房地产市场带来较大