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视同销售收入 主讲 第一部分 房地产开发企业六大收入解读 七 视同销售收入第七条企业将开发产品用于 捐赠 赞助 职工福利 奖励 对外投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为 应视同销售 于开发产品所有权或使用权转移 或于实际取得利益权利时确认收入 或利润 的实现 确认收入 或利润 的方法和顺序为 一 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定 二 由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定 按开发产品的成本利润率确定 开发产品的成本利润率不得低于15 具体比例由主管税务机关确定 第一部分 房地产开发企业六大收入解读 七 视同销售收入 一 先租后售是否视同销售 1 国税发 2003 83号文件83号文件第一条第五款 第三条第一款第二项的规定 1 原则上先租后售要视同销售 2 临时租赁不需要视同销售 2 国税发 2006 31号文件转作固定资产 视同销售 提取折旧 按照租金确认收入 按照固定资产清理处理不转作固定资产 不视同销售 不能提取折旧 按照租金确认收入 按照销售开发产品处理3 外商投资企业先租后售是否需要视同销售 国税函 2005 970号 第一部分 房地产开发企业六大收入解读 七 视同销售收入 一 先租后售是否视同销售 新法下 4 实施条例 25条第二十五条企业发生非货币性资产交换 以及将货物 财产 劳务用于捐赠 偿债 赞助 集资 广告 样品 职工福利或者利润分配等用途的 应当视同销售货物 转让财产或者提供劳务 但国务院财政 税务主管部门另有规定的除外 5 国税函 2008 828号文件6 国税发 2009 31号文件第七条企业将开发产品用于 捐赠 赞助 职工福利 奖励 对外投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为 应视同销售 于开发产品所有权或使用权转移 或于实际取得利益权利时确认收入 或利润 的实现 专题 历史成本原则 第一部分 房地产开发企业六大收入解读 七 视同销售收入专题 历史成本原则 所得税计税基础的选择 计税基础的选择考量 1 历史成本 资产的隐含增值在税收上得到实现以后 历史成本才可以改变 2 公允价值 实施条例 56条 1 自产自用 国税函 2008 828号 2 坏账准备 八项减值准备 国税函 2009 202号3 投资性房地产4 非货币性交换取得的固定资产5 长期股权投资权益法核算的税务处理 6 纳税申报表的设计 附表9和附表11 第一部分 房地产开发企业六大收入解读 七 视同销售收入 一 先租后售是否可以提取折旧 国税发 2009 31号文件第二十四条企业开发产品转为自用的 其实际使用时间累计未超过12个月又销售的 不得在税前扣除折旧费用 思考 自产自用 未超过12个月又销售的 由于不允许计提折旧 所以企业吃亏了 这种说法是否准确 第一部分 房地产开发企业六大收入解读 七 视同销售收入根据实际销售时间分为三种情况 1 当年转自用 当年销售 2 第二年汇缴期前销售 3 第二年超过汇缴期销售 某企业2008年3月将开发产品自用 并提取了折旧 2008年9月将开发产品出售 如何处理 本年转固定资产 本年出售 在年度汇算时 将提取的折旧调增即可 某企业2008年6月将开发产品自用 并提取了折旧 2009年3月将开发产品出售 如何处理 第二年未超汇算期就销售了 在2008年度汇算清缴时 将2008年提取的折旧调增 2009年度汇算清缴时将2009年1 3月提取的折旧调增即可 某企业2008年10月将开发产品自用 并提取了折旧 2009年8月将开发产品出售 如何处理 超过汇缴期 在2009年度汇算清缴时 将2009年提取的折旧做纳税调增 同时对2008年度提取的折旧做追溯调整补税处理 第一部分 房地产开发企业六大收入解读 七 视同销售收入提取折旧的结论 无论是否扣除折旧都是时间性差异 使用时间超过12个月 处置时按照固定资产清理处理如果开发产品实际使用时间累计超过12个月的 其折旧允许在税前扣除 但是处置的时候 应按照固定资产清理处理 使用时间不超过12个月的 处置时按照开发产品处理 1 如果开发产品当年自用 当年又销售的 在年度汇算清缴的时候 如果企业提取了折旧 则做纳税调增处理 2 如果开发产品当年自用 第二年年度纳税申报前又销售的 对当年的折旧做纳税调增处理 第二年提取的折旧 则在第三年汇缴的时候做纳税调增处理 3 如果开发产品当年自用 第二年年度纳税申报后又销售的 则对当年提取的折旧做追溯调整补税处理 年度纳税申报后的折旧年末做纳税调增处理 第一部分 房地产开发企业六大收入解读 延伸 共5个税种 1 自产自用是否需要缴纳营业税 视同销售没有明文规定 营业税暂行条例实施细则 第五条 法无明文不征税 税务检查证件的出示问题 2 自产自用是否缴纳土地增值税 国税发 2006 1873 自产自用是否缴纳房产税 是否缴纳城镇土地使用税 1 财税 2003 89号 2 财税 2006 186号 3 财税 2009 152号文件不缴纳土地使用税的时间 总局仍然不是非常明确 个人观点 应当按照交房时间 第一部分 房地产开发企业六大收入解读 七 视同销售收入 一 先租后售最后总结 第一 自产自用是否视同销售缴纳企业所得税 第二 自产自用是否缴纳营业税 第三 自产自用是否缴纳土地增值税 第四 自产自用是否缴纳房产税 第五 自产自用是否缴纳土地使用税 企业所得税实施条例 第25条 国税函 2008 828号文件 确立了利好消息 国税函 2008 828号文件的好处还在于 总局原谅了企业以前自产自用没有视同销售的问题 第一部分 房地产开发企业六大收入解读 七 视同销售收入 二 以房屋抵偿债务1 开发企业以尾房抵顶建安工程费2 以尾房抵销售公司的销售费用 低价销售 3 工抵房抵银行贷款本金或利息 要去转一圈 三 无偿赠送 有奖销售 卖方赠送地下室等 4 问题 直接减免和先征收后返还的土地出让金是否计入补贴收入征税 1 财税 1995 81号文件 案例 国税函 2007 408 2 财会 1995 006号文件 3 同新所得税法中不征税收入的区别 第一部分 房地产开发企业六大收入解读 七 视同销售收入 二 以房屋抵偿债务1 开发企业以尾房抵顶建安工程费 2 以尾房抵销售公司的销售费用 低价销售 3 工抵房抵银行贷款本金或利息 要去转一圈 第一部分 房地产开发企业六大收入解读 七 视同销售收入 二 以房屋抵偿债务 政策规定 两个无论 无论主动还是被动以房屋抵债 法院判决 无论是否办理房产过户手续 均属于视同销售缴纳各种税收 营业税 1 营业税问题解答 之一 国税函 1995 156号文件第9条2 国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复 国税函 1998 771号 3 关于以房抵债未办理房屋产权过户手续征收营业税问题的批复 国税函 2005 1103号 企业所得税 企业所得税法实施条例 25条 土地增值税 国税发 2006 187号文件 第一部分 房地产开发企业六大收入解读 七 视同销售收入 二 以房屋抵偿债务例1 某企业将成本为80万的房屋 抵顶了100万元的债务 该企业适用企业会计制度借 应付工程款 某公司100万贷 开发产品80万资本公积20万借 营业税金及附加65 5万贷 应缴税金 应缴营业税65 5万分析 1 会计上没有确认收入 2 税收上根据分解理论 视为先将成本为80万的房子买了100万 然后再用100万元去偿债 应确认所得20万 第一部分 房地产开发企业六大收入解读 七 视同销售收入 二 以房屋抵偿债务申报表实现途径 填表如下 1 附表3第2行100万 21行80万 2 附表1第15行填列100万 附表2第14行80万问题1 视同销售的100万元 是否可以作为广告宣传费 业务招待费的扣除基数 三项费用的扣除基数 附表 一 第1行 问题2 2008年 某企业有1000万的预售收入 该1000万元是否可以作为计算三项费用扣除的基数 1 原31号文件规定 2 新所得税法实施以后 第一部分 房地产开发企业六大收入解读 七 视同销售收入 二 以房屋抵偿债务例2 某企业将成本为80万的房屋 市场价值100万 抵顶了90万元的债务 并收到补价10万元 该企业适用企业会计制度 借 应付工程款 某公司90万银行存款10万贷 开发产品80万营业外收入2万资本公积18万借 营业税金及附加65 5万 包括土地增值税 贷 应缴税金 应缴营业税65 5万 第一部分 房地产开发企业六大收入解读 七 视同销售收入 二 以房屋抵偿债务分析 1 会计确认收入 2万元 2 税收 税收上根据分解理论 视为先将成本为80万的房子买了100万 然后再用100万元去偿债 应确认所得20万 申报表实现途径 此时附表 一 第20行填列2万元 确认了2万元收入 填表如下 1 附表3第2行100万 21行80万 2 附表1第15行填列100万 附表2第14行80万 千万别忘记 附表3第19行 其它 第4列调减2万元 注意 债务重组所得与视同销售所得的区别 财税 2009 59号文件 第一部分 房地产开发企业六大收入解读 七 视同销售收入 二 以房屋抵偿债务例3 某企业将成本为80万的房屋 市场价值100万 抵顶了90万元的债务 该企业适用企业会计准则 借 应付工程款 某公司90万银行存款10万贷 主营业务收入100万借 主营业务成本80万库存商品80万借 营业税金及附加65 5万贷 应交税费 应缴营业税65 5万分析 实施新会计准则的企业 已经按照分解理论做账 无会计同税收的差异 无需做纳税调整 第一部分 房地产开发企业六大收入解读 七 视同销售收入 三 无偿赠送 有奖销售 卖方赠送地下室等 问题1 某企业销售房屋价款为100万元 同时赠送地下室 地下室是否需要缴纳企业所得税 是否需要缴纳营业税 是否需要缴纳个人所得税 国税函 2008 875号文件财企 2003 95号文件 什么是捐赠 第三条 企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的 不属于捐赠 应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入 例如 卖房子赠送汽车 房屋销售合同价款100万元 汽车的购进价格为10万元 即其公允价值为10万元 房屋的公允价值可推定为90万元 因此企业的总销售收入为100万元 汽车不应当作为捐赠处理 第一部分 房地产开发企业六大收入解读 七 视同销售收入 三 无偿赠送 有奖销售 卖方赠送地下室等 企业做账 假设汽车购进价格为10万元 借 银行存款100万元贷 主营业务收入 开发产品90万主营业务收入 汽车10万借 主营业务成本80万贷 库存商品 汽车80万贷 开发产品70万填表 不存在税收同会计的差异问题 第一部分 房地产开发企业六大收入解读 七 视同销售收入 三 无偿赠送 总结表格 有奖销售 卖方赠送地下室等 问题2 某企业楼房开盘时进行 摸奖活动 该企业购进奖品100万元 全部奖励完毕 是否缴纳企业所得税 是否缴纳增值税 是否缴纳个人所得税 企业做账 实行企业会计制度 借 营业费用 业务宣传费100万库存商品100万税收分析 国税函 2008 828号文件 应该分解理论 1 确认收入100万 同时确认成本100万 同其他视同销售一样填表 视同销售环节如不做纳税调整 对本环节无所谓 但对企业不利 因为三项费用的