（产业经济学专业论文）构建我国房地产业的产业政策体系研究.pdf

摘要 一 选题背景和研究意义 时下 围绕着我国房地产业的高速发展 针对其中所凸现出来的 诸如投资过热 结构失衡 价格高企 泡沫蔓延等问题 各界议论纷 纷 对于政府为保证房地产业健康持续发展所推出的一系列政策措施 及其施行效果 各方也是褒贬不一 基于此 笔者首先进行了如下的几点思考 即我国目前房地产业 的发展状况究竟如何 是总量问题还是结构问题 导致价格泡沫产 生的内在机制是什么 政府需要做怎样的产业调控才能行之有效 政府在其间应该进行怎样的角色定位和扮演才是恰如其分的 围绕对这些问题的思考 笔者在整理回顾我国房地产业的产生 发展历程的基础上 全面考察了我国房地产业的发展现状 并总结归 纳出目前存在的主要问题之所在 同时结合对以2 0 0 3 年出台的 1 2 1 号文件 和今年一季度推行的 房贷新政 为主的一系列中央政策措 施的内容解读与效果分析 展开了构建我国房地产业可持续发展的产 业政策体系的研究 指出在目前房地产业发展中所存在的诸多f 习题的 症结是结构失衡 而要解决结构失衡的问题就必须从供给和需求两方 面入手 实施双向的差别化手段 从而构建起一个专门针对房地产业 内容涉及金融政策 财政税收政策 产业政策 土地供给制度 住房 制度及与此相关的法律法规等 系列政策调控手段的产业政策体系 该产业政策体系应该重点针对结构问题同时又立足于整体发展战略 适时解决眼下问题同时又放眼全局和未来 其最终目的在于通过这一 政策体系的制定和实施 既保证我国房地产业继续健康稳定的向前发 展 又以此为契机 进一步完善我国的社会主义市场经济体制并全面 提高政府宏观调控的能力与水平 这既是对有效解决当前我国房地产 业发展中存在问题的现实需要 又是本文研究的主要意义之所在 二 体系框架和主要内容 本文的体系框架是按照房地产业和产业政策的基本理论研究 我 国房地产业概况及制约因素分析 海外房地产业发展的经验借鉴 完 善我国房地产业产业政策体系的思考这样一种层进顺序来进行设计 和安排的 主要的内容包括四章 第一章 基本理论研究 第一节 详细介绍了房地产的定义 特性 房地产业的内涵 产 业特征以及在国民经济中的地位和作用 从我国现阶段的具体国情出 发 结合房地产业的产业性质 产业关联效应及其对整个国民经济的 影响和贡献程度 指出房地产业之所以成为我国现阶段支柱产业的必 要性和必然性 第二节 系统介绍了产业政策相关理论的主要内容 包括产业政 策的定义 特征 实施手段 功能作用及与其它政策之间的关系 并 简要介绍了产业政策的体系内容 第三节 从我匿已经正式颁布实施的三个具体产业的产业政策的 分析入手 总结了具体产业制定实施产业政策的条件 在此基础上提 出了对具体产业的产业政策内涵的新的阐释 并结合一般意义上的产 业政策定义进行了比较说明 第四节 结合对我国房地产业的特征 作用及地位的分析 论证 了为保证我国房地产业可持续发展而构建具体的产业政策体系的必 要性 并详细解释了房地产业产业政策体系的内涵及具体内容 第二章 我国房地产业的发展概况及制约因素分析 第一节 分五个阶段全面回顾了我国房地产业产生 发展的历程 并对各阶段相应的政策措施作了一定的解读 然后从房地产开发商 市场供给 市场需求等不同角度 对我国房地产业的发展现状进行了 较为详尽的介绍 并系统的总结了目前我国房地产业所存在的问题 第二节 对制约我国房地产业发展的影响因素进行了六个方面的 系统分析 第三章 海外房地产业发展的经验借鉴 本章分别依次分三节介绍了美国 香港和俄罗斯在发展房地产业 方面各自的成功经验和失败教训 其中第一节对美国经验的介绍 涉及其房地产业的发展概况和土 地政策 住房政策与房地产金融政策等三大房地产政策措旌 尤其是 在解决居民住房问题方面 政府通过政策制定与中介组织实施m b s 模 式的成功经验 是很值得我们思考 学习和借鉴的 第二节介绍香港房地产业的发展经验和教训 一方面 通过分析 香港房地产泡沫的形成原因 使我国在预防房地产经济泡沫方面具备 了一定的经验认识 另一方面 对香港的土地批租制度和住房政策的 发展历程作了较为详细地介绍 这两者对我国在土地供给和解决中低 收入家庭的住房问题方面都有很好的借鉴意义 荐者 针对香港发达 的房地产金融市场进行了正反两方面的分析 这对我国进一步完善房 地产金融市场具有较为全面的指导意义 第三节 先介绍了俄罗斯在住房制度和政策改革方面的具体内 容 然后以此为基础 对其改革的启示进行了三点总结说明 住房政 府供给主导制向私人供给主导制的成功转化 福利性质的住房分配制 度向市场化住房分配 消费制度的转化 住房产权制度的成功改革和 住房产权交易市场的有效培育 这些都对我国住房制度的改革和完善 具有很好的参考价值 第四章 完善我国房地产业产业政策体系思考 通过前面的分析 可以看出 我国房地产业发展中的关键问题在 于结构失衡 而对于结构失衡不能只进行供给调节 必须与需求调控 有机结合 双管齐下 并注意双向差别化调节的配套性和综合效应 同时 现阶段我国已经初步建立起了社会主义市场经济体制并正向纵 深发展和完善 国家针对产业的宏观调控措施只能作为市场机制的补 充和体制护航 既要避免过度干预所造成的 硬着陆 也要防止和 杜绝因政府权利涉入而可能出现的 权力寻租 这些都应该成为目 前政府专门针对房地产业的健康发展而制定实施的产业政策体系所 必须要考虑到的因素 在本章第一节 从调控的目标 重点 手段和 效果等四个方面 对我国目前的房地产业宏观调控进行了相应的理论 探索 第二节 依次从供给调控 需求调控以及其他相关的配套措施 等三个方面进行了比较详实的分析与思考 并由此构成了我国房地产 业可持续发展的产业政策体系的全部内容 三 观点创新 1 对具体产业的产业政策内涵的阐释 虽然目前我国已经针对汽车产业 水利产业和电子信息产业等三 个具体的产业正式颁布实施了专门的产业政策 但理论界对具体产业 的产业政策的内涵还缀少有过系统的阐述 将之与产业政策理论中的 一般产业政策作具有针对性的关系比较更是未见提及 本文基于此 针对房地产这个具体产业将一般产业政策定义进行了具体化的尝试 即试图以具体产业的产业政策体系为框架 以针对此具体产业制定实 施的包括金融政策调控手段 财政税收调控手段及相关的法律法规和 必要的行政手段等一系列的政策调控手段组合为体系内容 以实现该 产业快速 健康 稳定的可持续发展为目标 来对此概念进行阐述 力图通过这种大胆的尝试在完善产业政箢的概念方面作一番积极而 又系统的探索 2 提出从供求两方面采取协调配套的政策调控手段组合来对我国房 地产业实施产业调控 通过对我国房地产业发展过程中出现的问题解析和已出台政策 措施的实效评价 并结合对海外先进经验与发展教训的学习借鉴 提 出以专门针对我国房地产业的可持续发展而制定实施的货币金融政 策 财政税收政策 土地供给政策 住房制度及相关的法律法规等为 政策调控手段 并将之有机的协调组合 以此来构建和完善我国房地 产业的产业政策体系 同时还提出 具体的调控应该从供给 需求两 个方面同时入手 并重点针对结构问题实施差别化调控 现阶段 央 行颁布实行的 信贷新政 虽然已经开始涉及需求调节和管理 但系 统地将多种政策调控手段组合在一起对供求进行双向调控的分析和 研究 目前还尚未多见 本文希望通过在这方面的积极思考和探索 能对我国房地产业的政策制定产生一定的现实参考价值 关键词 中国房地产业产业政策结构研究 a b s t r a c t 1 b a c k g r o u n d s o f t o p i ca n ds i g n i f i c a n c eo f r e s e a r c h a 1 lc i r c l e sd i s c u s st h ep r o b l e m ss u c ha so v e ri n v e s t m e n t i m b a l a n c e o f s t r u c t u r e h i g h p r i c e a n d e x p a n d i n g e c o n o m i cf o a me t c a r o u n d d e v e l o p m e n t o fr e a le s t a t ea th i g h s p e e d t h e r e 剐屯n o t o ft h es a n l ev i e w s o nt h es e r i e so f p o l i c i e s a n de f f e c t so fg o v e r n m e n tf o rc o n t i n u e d d e v e l o p m e n t o f t h er e a le s t a t ei nf i n e i nv i e wo fa b o v e ih a v et h e s et h o u g h t s w h a ti st h ed e v e l o p m e n t a l s i t u a t i o no fr e a le s t a t ei nc h i n a a r et h e r et h ep r o b l e m so nt o t a ls c a l eo r s t r u c t u r e w h a ti st h em e c h a n i s mt h a tc a u s e s p r i c ef o a m h o w d o e st h e g o v e r n m e n t t a k em i c r o a d m i n i s t r a t i o ni se f f e c t i v e w h a ti st h er o l eo f t h e g o v e r n m e n t i sa p p r o p r i a t e o nt h eb a s i so fr e v i e wo fd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei nc h i n a i o b s e r v et h ec u r r e n ts i t u a t i o no fr e a le s t a t ea n ds u m n l a r i z et h em a i n p r o b l e m s c o m b i n e de x p l a n a t i o n o f t h ec o n t e n tw i t h a n a l y s i so f t h e e f f e c t a b o u tt h ew h o l es e tp o l i c i e s im a k ear e s e a r c h0 1 1i n d u s t r i a l p o l i c i e s s y s t e m o fr e a le s t a t ei n d u s t r yo fc h i n a a n d p o i n to u t s t r u c t u r et h a ti st h e k e yp r o b l e m t or e s o l v et h ep r o b l e m w em u s tc o n s t i t u t et h ei n d u s t r i a l p o l i c i e ss y s t e m t h a ti n c l u d ef i n a n c i a lp o l i c y f i s c a ll e v y p o l i c y i n d u s t r i a l p o l i c y l a n ds y s t e m h o u s i n gs y s t e m a n dl a w sa n d r e g u l a t i o m i ta i m s a t t h ep u r p o s et h a ti sn o to n l ya s s u r a n c eo f d e v e l o p m e n to f r e a le s t a t e b u t p e r f e c t i o no f t h es o c i a l i s tm a r k e te c o n o m i cs y s t e ma n di m p r o v e m e n tt h e g o v e r n m e n t sa b i u t yt oa d m i n i s t r a t i o no f m i c r o e c o n o m y t h i s i st h er e a l r e q u i r e m e n to fr e s o l v i n gt h ep r o b l e m so fd e v e l o p m e n to f r e a le s t a t ea n d a l s ot h em a i n s i g n i f i c a n c eo f t h i sp a p e r 2 a c a d e m i c s y s t e ma n d m a i nc o n t e n t t h e r ea l ef o u r c h a p t e r s 勰f o l l o w s c h a p t e r 1 r e s e a r c ho nt h eb a s i ct h e o r i e s t h ef i r s t p a r tm a i n l yi n t r o d u c e s t h ed e f i n i t i o n c h a r a c t e r i s t i c sa n dt h e r o l ea n ds t a t u si nn a t i o n a le c o n o m yo fr e a le s t a t ei n d u s t r y o nt h eb a s i so f n a t i o n a lc o n d i t i o no fc h i n aa n dt h ec o n n e c t e de f f e c to no t h e ri n d u s 仃i e s a n di n f l u e n c eo nn a t i o n a le c o n o m yo fr e a le s t a t ei n d u s t r y w ec a l ld r a wa c o n c l u s i o ni ti sn e c e s s a r ya n di n e v i t a b l eo fr e a le s t a t ei n d u s t r ya sm a i n i n d u s t r y o fc h i n a 拍es e c o n d p a r te x p l a i n si n as y s t e m a t i cw a yt h ec o n t e n tt r a d i t i o n a l t h e o r yo f i n d u s t r i a l p o l i c y w h i c hi n c l u d e sd e f i n i t i o n c h a r a c t e r i s t i c m e a n s f u n c t i o na n d r e l a t i o n s h i p w i t ho t h e r p o l i c i e s 1 1 1 et h i r d p a r t s u m m a r i z e st h ec o n d i t i o n sw h e r et h ei n d u s l z i a l p o l i c i e sa r ec a r r i e do u ti ns p e c i f i ci n d u s t r yo nt h eb a s i so fa n a l y s i so f i n d u s t r i a lp o l i c i e sf o rt h r e es p e c i f i ci n d u s t r i e s f u r t h e r i tm a k e san e w e x p l a i na b o u tt h ec o n n o t a t i o no f i n d u s t r i a lp o l i c i e so f s p e c i f i ci n d u s t r y a n d c o m p a r e s w i t ht h et r a d i t i o n a li n d u s t r i a lp o l i c i e s t h ef o u r t h p a r t d e m o n s t r a t e st h en e c e s s i t yo fb u i l d i n g s p e c i f i c i n d u s t r i e sf o rc o n t i n u e dd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r yi nf m e a n d e x p l a i n si t sd e f i n i t i o na n d c o n t e n t c h a p t e r 2 t h es u r v e yo fr e a le s t a t ei nc h i n aa n da n a l y s i so f i n f i u e n t f a c t o r s n 圮f k r s t p a r tr e v i e w s t h ec o u r s et h a tr e a le s t a t ec s j l l ei n t ob e i n ga n d d e v e l o p e d a n de x p l a i n st h ep o l i c i e s t h e n i ti n t r o d u c e sa n da n a l y s e st h e c o n d i t i o no f r e a le s t a t eo f c h i n a a n ds u m m a r i z e st h ep r o b l e m s t h es e c o n dp a r ta n a l y s e sa n dc o n e l u d e st h ei n f l u e n tf a c t o r st h a t r e s t r i c td e v e l o p m e n to f r e a le s t a t ei n d u s t r yf u r m e r c h a p t e r3 u s et h ee x p e r i e n c e so fd e v e l o p m e n t o fr e a le s t a t ei n d u s t r y a b r o a df o rr e f c r e n c e n l ef a s t p a r t i n t r o d u c e sa m e r i c ae x p e r i e n c e st h a ti n c l u d el a n d p o l i c i e s h o u s i n gp o l i c i e sa n d f i n a n c i a lp o l i c i e so f r e a le s t a t e t h es e c o n d p a r t i n t r o d u c e st h e e x p e r i e n c e s a n dl e s s e n sf r o m h o n g o n g a t f i r s ti ta n a l y s e st h ec a u s e st h a te c o n o m i cf o a mc a m ei n t o b e i n g s e c o n d l yi t i n t r o d u c e sl a n dr e n ts y s t e ma n dh o u s i n gs y s t e m a t l a s ti ta n a l y s e sf m a n c i a lm a r k e to fr e a le s t a t ei nt h ep o s i t i v ea n dn e g a t i v e r e s p e c t s t h et h i r d p a r ti n t r o d u c e s t h er e f o r mf o r h o u s i n gp o l i c i e sa n ds y s t e m s a n ds u m m a r i z e sm r e ee n l i g h t e n m e n t ss u c ha s s u p p l y o fr e s i d e n c e d i s t r i b u t i o no f h o u s i n ga n d p r o p e r t yr i g h t o f h o u s e 2 c h a p t e r4 t h o u g h t s a b o u t p e r f e c t i o n o fi n d u s t r i a l p o l i c e s f o r d e v e l o p m e n t o f r e a le s t a t ei n d u s t r yo f c h i n a f i r s to f a l l i tp o i n t so u tt h a ti m b a l a n c es t r u c t u r ei st h ek e yp r o b l e m a n dt h e a d j u s t m e n t m u s ta i ma tt h es t r u c t u r ei no r d e rt os e t t l et h e p r o b l e m sa g a i n s ts u p p l y a n d d e m a n d t h e n i te m p h a s e s t h a tt h e g o v e r n m e n t sa d m i n i s t r a t i o no n l yi ss u p p l e m e n tt om a r k e tm e c h a n i s m n e x t t h e f i r s t p a r t c a r r i e st h et h e o r e t i c a lr e s e a r c ho f m a c r o a d m i n i s t r a t i o ni nf o u rr e s p e c t st h a ta r ep u r p o s e e m p h a s i s m e a n s a n de f f e c to f a d m i n i s t r a t i o n f i n a l l y t h es e c o n dp a r tm a k e sa n a l y s i sa n d r e s e a r c hi n s u p p l y o fa d j u s t m e n t d e m a n do fa d j u s t m e n ta n do t h e r m e a s u r e s 3 1 n n o v a t i o n s 1 e x p l a i n t h ed e f i n i t i o no f i n d u s t r i a l p o l i c y f o r s p e c i f i ci n d u s t r y 2 p u tf o r w a r db u i l d i n gi n d u s t r i a lp o l i c e so f r e a le s t a t ei n d u s t r yt h a t i n c l u d e sc u r r e n c y p o l i c e s f i n a n c i a lp o l i c e s l a n ds y s t e m h o u s i n gs y s t e m a n dl a w sa n dr e g u l a t i o n s a n da d m i n i s t r a t i o nf o rr e a le s t a t ei n d u s t r yi n s u p p l y a n dd e m a n d k e y w o r d s r e a le s t a t ei n d u s t r yo fc h i n ai n d u s t r i a lp o l i c e s s t r u e t i l r er e s e a r c h 西南财经大学 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明 所呈交的学位论文 是本人在导师的指导下 独立进行研究 工作所取得的成果 除文中已经注明引用的内容外 本论文不含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的作品成果 对本文的研究做出重要贡献的个人和集体 均已在文中以明确方式标明 因本学位论文引起的法律结果完全由本人承担 本学位论文成果归西南财经大学所有 特此声明 学位论文作者签名 鄙筱亮 2 0 0 5 年4 月1 8 日 月u吾 房地产业作为我国国民经济中的支柱性产业 其作用和地位不言 而喻 但眼下 其在快速发展的过程中却凸显出总体投资过热 结构 失衡 价格高涨及泡沫产生等问题 且日趋严重 针对于此 各界讨 论纷纷 政府也相继推出一系列的调控政策措施 意在控制投资势头 平抑房价 调整结构和挤出泡沫 从政策实施的效果看 初步取得了 一定的成效 但要想从根本上解决结构失衡问题 还需要继续针对现 实问题和政策效果进行深入的分析 思考和研究 本论文正是在这一 背景下展开构思和写作的 论文首先介绍了房地产业的基本理论和传统产业政策理论 继而 将这两者有机结合 提出构建房地产业产业政策体系的思路 沿着这 一思路 尝试着对具体产业的产业政策内涵进行新的系统定义 并将 之与传统产业政策概念进行了全面的对比分析 接着 详细介绍了我 国房地产业产生 发展的历程及其现状 并对现存问题进行了较为深 入的分析与总结 在此基础上又系统的分析归纳了制约我国房地产业 发展的六大因素 再接下来 以美囡 香港和俄罗斯这三个国家及地 区为例 介绍了各自在发展房地产业上的经验和教训 以作为我国发 展房地产业制定相关政策措施的借鉴和参考 最后 在以上分析 研 究的基础上对构建和完善我国房地产业产业政策体系进行了深入地 思考和研究 提出从供需两方面进行入手 着重针对结构这一核心问 题对我国房地产业实施宏观调控的政策建议 本文主要以房地产经济学 产业经济学和产业政策学为理论基 础 采用定性研究和定量分析相结合 并以定性研究为主 同时采用 对比 归纳等分析方法 力图对所研究的问题进行全面 深入的思考 与分析 此外 通过引用数据资料等方式以使本论文尽量做到客观 准确和科学 第一章基本理论研究 第一节房地产业基本理论 一 房地产 房地产业的基本概念 一 房地产的定义 特性和分类 房地产是承载用土地和房屋财产的合称 属于不动产 通常是指 承载用土地 建筑物及其他地上定着物 包括物质实体和依托子物质 实体的权益 在归纳和总结学术界关于房地产定义的基础上 我们在 这里将房地产定义为 房地产是承载用土地和其上以房屋建筑为主的 永久性定着物及其派生出来的各种权利的集合 是房产和地产不可分 割的统一体 因此 它是一个复合的概念 具有两个鲜明的特点 其 一 房和地在物态上的不可分割性 其二 由物态上的不可分割性所 导致的衍生权利的耦合性 相对于一般的商品而言 房地产具有其特定的自然属性 经济属 性 法律属性和社会属性 其中最显著的是不可移动性 耐用持久性 唯一独特性和价值高昂性 回 房地产一般分为房产和地产两大类 地产就是指土地 但在房地 产概念中的 土地 专指承载用土地 建筑用地 城市用地等 以 区别子养力用地 种植 养殖用地 和富源地 矿藏等 房产则是 指房屋 按照房屋的实际用途来划分 房产又可分为住宅和非居住用 房两大类 后者还可细分为办公楼 商业用房 厂房和仓库等 二 房地产业的内涵 如果房地产作为一种产品 那么房地产业就是从事房地产这种产 品生产经营的行业 在现代社会中 房地产业作为一个独立的产业部 门存在 它不仅包括生产环节 还包括流通和服务环节 根据产业结 构理论中关于产业划分的标准和依据看 房地产业属于第三产业范 畴 在联合国颁布的 全部经济活动产业分类的国际标准 中 房地 王文群等 房地产经济学 经济管理出版社 2 0 0 3 年 第5 页 2 产被列为十大类经济活动中的第八类 包括四个部分 出租和经营房 地产 进行土地功能分区和房地产开发 不动产出租人 通过合同或 其他收费方式经营的租赁 买卖 管理 评估房地产的代理人 经理 人和管理者 由此可以看出 联合国所定义的房地产业是指由从事所 有与房地产经济活动有关的企业 中介机构和相关个人等所组成的产 业部门 结合房地产业本身的运行机制 我们将房地产业定义为 在 国民经济中从事房地产投资 开发 经营 管理和服务的独立产业部 门 因为房地产业同第二产业中的建筑业存在着许多的交叉 故在此 有必要对二者作一番区辩 总的来看 建筑业是直接从事房屋生产和 其他建筑物的改造 装修 安装等活动的物质生产部门 房地产则主 要是从事地产和房产投资开发建设以及诸如土地 资金 劳力 技术 及市场等各种资源要素的整合 组织 经营和管理 并对房地产产品 包括物业 进行维护和管理 它是介于第二产业和第兰产业之间 但以第三产业为主的一个独立产业部门 按照国际和我国现行国民经 济的统计和核算标准 房地产业属于第三产业 建筑业属于第二产业 国 二 房地产业的产业特征 作为一个独立的产业部门 房地产业具有自身的产业特性 主要 包括以下五个方面 一 从发展的态势看 房地产业的发展具有很强的周期性 房地产业是进行房产 地产开发和经营的基础建设行业 属于固 定资产投资的范畴 作为一个庞大的产业体系 与国民经济的整体发 展紧密相关 因此 同国民经济的发展具有周期性一样 也具有较明 显的发展周期性特点 二 从产业的关联效应看 房地产业具有很强的产业关联性 房地产业与国民经济中的许多行业都有着密切的关系 具有很 强的产业关联性 主要体现在它与众多产业部门相联系 或其他产业 刘威高 中置房地产业可持续发展研究 西南财垣大学 2 0 0 4 年 第7 8 页 3 部门作为其上游部门 或其作为其他产业部门的中游 下游部门 或 因房地产商品的市场需求产生出对其他产业产品的引致需求 其中 尤以钢材 水泥 木材 玻璃 塑料 家电等产业部门关联程度较高 据统计 我国每年钢材的2 5 水泥的7 0 木材的4 0 玻璃的7 0 和塑料制品的2 5 都用于房地产的开发建设中 此外 房地产业的发 展还催生了一些新兴产业的出现 如物业管理 房地产评估 房地产 中介等 由于房地产业所具有的强产业关联性 其对国民经济的贡献 率也很高 目前我国房地产业对国民经济的贡献率为卜1 5 三 从自身属性看 房地产业的发展具有很强的地域性 房地产作为一种不动产 不可能像其他商品一样 在某一地区市 场出现供求失衡或地区间出现房地产商品的价格差异时通过流动来 解决失衡或消除差异 一般来说 房地产业的发展主要受到地域性经 济发展状况的影响 这种地域性的影响主要表现在房地产市场的区域 性 房地产价格的差异性 房地产发育及发展因素的差异性 以及各 地区房地产政策法规的差异性等方面 四 从发展的外部环境看 房地产业的发展受国家相关产业政策 的影响非常大 国家政策相关产业对房地产业发展的影响主要体现在以下四个 方面 一是土地政策 即政府对 地资源的开发和使用计划将赢接影 响到土地的供应 从而影响到房地产业的开发状况 二是税收政策 即政府的各项税费会影响到房地产的市场价格 从而影响到房地产的 市场销售状况 三是货币政策 即中央银行的利率政策和信贷条件 尤其是针对房地产方面的政策收放措施 都将对房地产开发商和房地 产商品的购买者产生直接和明显的影响 四是政府针对房地产交易所 采取的一些政策措施会对房地产商品的流通状况产生影响 五 从投资方面看 房地产是一个高投资 高回报 高风险的 三 高 产业 房地产业的经济活动过程 是巨额资金的运作过程 其中的相当 一部分资金是通过商业银行的贷款方式获得 据统计 我国目前的房 4 事维壤 可持续发展下的产业发现 经济科学出版社 2 0 0 2 年 第3 页 4 地产项目开发中开发商自有资金一般只有2 0 3 0 与其它 般产业 相比 房地产业的进入成本尤其是资金成本较高 而行业利润率也较 其他产业更高 我国房地产业现在的平均利润率为1 5 左右 因此 它是一个典型的高投资 高回报产业 但同时 因为房地产业的投资 数量巨大 投资周期相对较长 资产变现能力差 受宏观经济和政策 影响较大 因此容易出现较大的价格波动变化 其涉及到的风险如金 融风险 财务风险 政策风险等既较为复杂又往往是牵一发而动全身 的联系在一起 因此 房地产业也是一个高风险产业 兰 房地产业在国民经济中的作用和地位 一 房地产业的作用 房地产业的作用是指其与国民经济和社会发展的关系 及其对国 民经济中诸多产业部门的关联影响 总体来看 房地产业主要具有以 下五个方面的作用 1 房地产业作为要素产业 朝阳产业 其发展将有力推动我国国民 经济的快速发展 房地产业为生产乃至整个社会经济活动提供基础性条件 属于要 素产业 同时又为人们提供基本的生活资料 其向社会提供的房地产 品 是国民经济最基本最重要的生产资料 是社会活动不可缺少的物 质条件 作为发展中国家 我国房地产业在整个国民经济和第三产业 中的比重还很小 属于一个年轻的产业 而同时我国又正处于工业化 城市化的加速发展时期 对房地产商品存在旺盛的市场需求 随着人 们收入水平的提升 居住消费将成为主要的消费热点 而相应的屠住 消费的范围也将从单一的住宅实物消费扩展到包括物业管理服务 房 产中介服务和金融法律服务等连带消费领域 因此它又是一个具有广 阔市场发展前景的 正在不断上升的朝阳产业 其发展必将有力地推 动我国国民经济整体的快速发展 2 房地产业具有很高的产业关联效应 其对国民经济相关产业部门 的前后向带动作用明显 在国民经济中 房地产业具有对其他产业关联带动作用很强的特 性 因此是一个与国民经济高度相关的产业 与房地产业直接和间接 相关较大的产业有6 0 多个 它能带动钢铁 建材 化工 汽车 运 输 家电 装饰 家具和文化市场等相关产业和生活资料消费的增长 其比值为1 6 可见 房地产业的发展不仅能够带动各个关联产业 的发展 而且也能从整体上带动整个国民经济的发展 3 房地产业是工业化 现代化和城镇化的基础 在经济发展的过程中 工业化 现代化和城镇化是同步进行的 而城镇化的发展就意味着房地产业的发展 城镇土地和房屋不仅是城 镇经济存在和发展的空间 也是城市立体形象的物质外壳和载体 更 是一个城镇物质水准的基础 随着工业的发展 城镇居民的增加 相 应的对商业房地产和住宅房地产需求的增加 使其具有适宜的工作和 生活居住场所 而城镇房地产业的发展需要顺应工业化和城镇化 现 代化的要求 所以 城镇在房地产业的综合开发中 通过预先规划 科学布局以及以人为本的功能化分区标准来安排城镇的用地方向 并 保持不同用途土地的合理比例 可以大大提高城镇经济活动和社会活 动的综合效应 4 房地产业的发展是社会的全面进步的体现 由于住房是最基本的生活消费 是人类实现自身价值和创造经济 价值的必要条件 没有住房及与之相配套的文化 娱乐 教育 卫生 等 就没有劳动的生产和再生产 劳动力素质也不可能依从社会的发 展而提高 现代住宅不仅是一个生存空间或个人家庭的载体 而且是 一种发展和享受资料 是居住者运用和发展智力 体现自身社会价值 进行学习 研究 娱乐以及社会活动的场所 5 房地产业的发展是完善社会主义市场经济体系的需要 从房地产市场特征看 它是一个由多个相互关联的子市场组成 主要包括房地产开发市场 房地产交易市场 房地产金融市场 房地 产中间市场 二级市场 房地产物管市场等 显然 房地产市场的 建立和完善 也能从局部上有助于促进整个市场经济体制的完善 同 时 我们可以看到 这几个子市场彼此关联性极强 互相影响 互相 促进 二 房地产业在国民经济中的地位 基于以上分析 我们可以看出 房地产业对国民经济发展和社会 进步所起的先导性作用 根据1 9 9 8 年 2 0 0 1 年的数据测算 我国的 房地产业的弹性系数约为2 这意味着g d p 每增长1 我国的房地产 行业就要同时增长2 左右 并且 我国房地产业对g d p 的贡献也在 不断提高 从1 9 9 1 年的1 5 5 增长到目前的4 左右 回 由此 可以清楚地看到 目前我国的房地产业已经处于国民经济 中的支柱性地位 作为支柱产业正在快速 健康的向前发展 并且房 地产业在整个国民经济中的地位必将越来越显重要和突出 第二节产业政策的相关理论 一 产业政策的内涵定义 产业政策 作为一种较新的经济调控手段 自上世纪七十年代以 来 已经引起了世界各国政府的高度重视 并被广泛采用 与此同时 各国政府和经济学界也越来越加大了对产业政策问题的重视程度与 研究力度 我国从八十年代初开始引入产业政策这一概念 随后明确 提出要运用产业政策来调节经济运行 完善产业结构和产业组织 并 颁布了产业政策要点 基于产业政策理论和实践基础尚在不断探索 中 加之各国因自身情况的差异而导致在对产业政策这一概念的理解 上存在着不同的差别 目前主要有以下几种定义 其一 产业政策是特定产业指向政策 即政府有关产业的一切政 策的总和 其二 产业政策是弥补市场缺陷政策 即当市场调节发生障碍时 由政策采取的一系列补救的政策 其三 产业政策是产业赶超政策 即工业后发国为赶超工业先进 国而采取的政策总和 其四 产业政策是国际竞争政策 即政府为提高本国产业国际竞 争力而采取发展或限制某些产业及其有关活动的政策总和 李堆雄 t 可持续发晨下的产业发现k 经济科学出版牡 2 0 0 2 年 第2 页 7 其五 产业政策就是计划 是国家对未来产业结构变动方向的干 预 曾 基于以上五种对产业政策概念比较典型的定义勰释 结合我国的 现实情况 我们将产业政策定义为 产业政策是一国政府为了促进本 国经济快速 健康 协调发展 根据产业发展规律的客观要求 所制 定实施的与产业有关的一切政策 包括经济政策 法律法规和行政条 例等 的总和 以此来调整产业关系 维护产业运行 从而促进产业 结构转换和产业组织完普以实现产业的可持续发展 最终达到对社会 资源的最优配置 二 产业政策的特征 作为政策体系的一个重要组成部分 产业政策具有一般政策的共 同特征 如客观存在性 权威性 导向性和时效性等 除此之外 产 业政策还具有自身的特点 一 时代性 这主要表现在产业政策的内容 目标和手段都必须符合时代的特 征 要适应时代发展的客观需要 并与不同历史时期的产业发展的实 际需要相适应 产业政策必须要随时代的发展而演变 二 供给指南性 与财政政策 货币政策以需求总量调整为主要特征不同 产业政 策总簧着眼子供给髓力的提高和供给结构的改善 因两被称作是供给 指向型经济政策 一方面 产业政策不是一种总量增长计划 而是一 种以结构控制与协调调整为主的经济政策 它通过给各种结构的不断 调整 使资源在各产业 各企业 各区域之间合理流动 在这种合理 流动中活的优化配置 从而带动总量增长 达到新的平衡 兰 市场功能弥补性 产业政策是弥补市场机制缺陷和不足的重要政策 它能有效解决 商场失灵 阍题 全嚣提高经济运符的质量 当然 产业政策的核 心功能在于弥补和纠正市场的缺陷和失败 而非排斥和取代市场功 4 龚伸军 应勤俭 t 产业结构与产业政策 立信会计出版社 第1 4 8 1 4 7 页 g 能 只有二者相互协调补充才能真正发挥各自的效率实现资源的最优 配置 达到帕累托最优 四 体系的复杂性和协调性 这是指产业政策是一个复杂的政策体系 包含多层次 多方面的 内容 在宏观层次上 主要是改善一般的产业环境 在中观层次方面 主要是协调产业结构 在微观层次上 主要是通过各种形式 调整产 业组织 维护市场秩序 保证有效竞争 体系的协调性是指一个有效 的产业政策体系本身应该是相互协调的 不仅如此 在经济政策体系 中 产业政策还应该与其他经济政策保持协调一致 相互促进和相辅 相成的关系 三 产业政策的实施手段 产业政镱的实施手段大致可以分为间接干预和直接干预两个大 类 间接干预手段 主要包括通过财政 金融等经济杠杆进行产业调控管理 通过政 府所掌握的或者是政府所控制的信息传递 广泛地对产业活动实施诱 导来保证产业政策得以正常实施的政策手段 具体有 经济杠杆干预 手段和信息诱导手段 经济杠杆干预手段主要包括三种手段 一是财政手段 又包括税 收手段 如分产业或产品的差别税率 一定时期内的税收减免等 政 府投资 如政府直接兴办企业或进行工程建设等 政府财政补贴 特 别财务制度 二是金融手段 包括国内贷款制度 如分产业的贷款差 别利率和贷款差别期限 政府财政委托贷款以及有关贷款的政府特别 担保等 三是国际金融手段 如进出口政府信贷 汇率制度等 信息诱导手段的内容包括发展计划 如政府的经济发展战略和中 短期经济发展计划 有关具体产业的发展计划或纲要 国家科学技术 发展计划等 政府的重大经济活动 政府所组织的权威信息发布 有 关经济信息和特别是政府意图的日常信息传递等 直接干预手段 主要是指依照有关产业发展的法律或具有法律效应的各种规章 制度对产业活动进行行政干预 包括 政府的行政管制 这又包括市 场进入管制 数量管制 价格管制 技术管制和环境保护管制与生产 安全管制等 政府的行政协调 这主要是指政府