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西安凤城路项目策划报告 金网络 百城顾问2007年12月 2 3 西北地区最大的城市西安辖九区四县 市区面积1 066平方公里 2006年西安市的总人口为822 5万人 其中城区人口425万 是我国西北五省 陕 宁 甘 青 新 最大的城市 西北地区的交通枢纽西安地处我国中 西两大经济地域结合部 是西北各省通往西南 中原及华东的门户与交通枢纽 西安铁路承东启西 是连接南北的咽喉要道 共有14条线路 直通全国24个省会和4个直辖市 共有国际航线29条 是全国第四大国际航空枢纽 是中国北方西部最大的商品流通中心与物资集散地 城市发展概况 基本情况 4 西北地区最大的工业中心西安综合科技实力位居全国第三 仅次于上海 北京 尤其在航天航空 输变电设备 仪器仪表 电子通讯 重型汽车等领域具有较强的科研 生产能力 2006年高新技术产业实现产值470亿元 是全市经济持续发展的主导力量 著名的旅游中心城市悠久的历史积淀和丰富的人文资源的西安 是世界四大文明古都之一 居中国六大古都之首 是 著名的旅游中心城市 城市发展概况 基本情况 5 城市定位 世界著名的历史文化古都 旅游名城中国重要的教育 科研 装备制造业 高新技术产业基地和交通枢纽城市 新欧亚大陆桥中国段和中西部的主城区 发展目标 具有历史文化特色的国际性现代化大城市 人口规模 到2010年主城区人口规模为524 6万人 市域总人口控制规模为955万人 城市发展概况 发展目标及功能分区 6 功能分区 中心城 商贸旅游服务区 东部 国防军工产业区 东南部 结合曲江新城和杜陵保护区 发展成旅游生态度假区 南部 文教科研区 西南部 拓展成高新技术产业区 西部 发展成居住和无污染产业综合新区 西北部 汉城遗址保护区 北部 经济技术区 东北 结合浐灞河道整治 建设成高尚居住 旅游生态区 城市发展概况 发展目标及功能分区 7 西南方向 形成以户县为主的副中心 东北方向 形成以新筑 临潼为主的副中心 北部方向 形成以阎良为主的副中心 渭北方向 形成以高陵 泾河工业为主的副中心 在西安第四次规划布局思路中 提出了 九宫格局 一城多心 的总体布局 在形成主城9大功能区的基础上 实施 南北拓展空间 东西延伸发展 逐渐向外拓展 而讨论多年的 西咸一体化 也正式实施 咸阳已被纳入大西安都市体系中 城市发展概况 一城多心 的大西安规划 8 西安主城区城市空间发展的三个阶段 小西安 方城附近为界 以方城为中心的杂居时代 中西安 以国家级的高新技术产业区为龙头 西安的城市中心向南偏移 经过几年的发展高新区已经成为发展良好的西安 辅城 大西安 以绕城高速为标志 城市在 拉宽骨架 降低密度 产业北上 城市南移 的指导下 正在 多组团环城 时代扩展 城市发展概况 主城区空间发展历程 如今的西安城 正处于 中西安 发展框架形成 逐步向 大西安 过渡的发展阶段 伴随着此轮 城市扩张 运动 在东 西 南 北都出现了不同程度的郊区化迹象 尤其是北部正在成长为西安的成熟 城市副中心 9 10 中国新经济带上的心脏城市 战略区位价值日益凸显 西安是中国正在积极发展的第二条大经济带 亚欧大陆桥 陇海兰新经济带上最大的中心城市 也是我国干线交通网中承东启西贯南通北的结点 是西部大开发的第一阶梯 区别于中国的另一条经济带 长江经济带依靠 龙头城市 上海拉动 亚欧大陆桥 陇海兰新经济带无龙头 将靠 心脏城市 西安拉动 随着中国近年来与上海合作组织成员国 特别是西北亚国家之间经济联系的加强 在新一轮区域平衡发展的战略指引下 西安的战略价值将越来越凸现 西安 亚欧大陆桥 陇海兰新经济带 长江经济带 上海 宏观环境综述 战略区位 11 继受益于西部大开发政策后 国家近期又出台重点政策 西安进入国家战略拉动下的快速发展期 推进重点经济区率先发展 加快建立分工合力 协作配套 优势互补的成渝 关中 天水 环北部湾 广西 等重点经济区 成为带动和支撑西部大开发的战略高地 其中在 关中 天水经济区 依托西安 咸阳 宝鸡 天水等城市 重点发展高技术 装备制造工业 航空航天工业 现代农业和特色旅游产业 加快建设西 安 咸 阳 经济 体化示范区 摘自 国家西部大开发 十一五 规划 2007年3月 国务院 西部大开发 十一五 规划 正式发布 明确提出了要重点发展以西安为核心的关中 天水经济区 规划为发展高新技术 装备制造业 航空航天工业 现代工业和特色旅游产业的我国重要高新技术产业带和先进制造业基地 与成渝经济区 环北部湾经济区同为带动和支撑我国西部发展的三大战略高地 未来将与中国东部地区的长三角经济区 环渤海经济区 珠三角经济区相呼应 发展成为我国六大经济增长极之一 由此 西安作为中国西北部龙头城市的地位得以用国家法令的形式确定 目前 针对关中 天水经济区的相关规划及各项配套政策的研究 制订工作已告一段落 即将进入实施阶段 实施了八年的 西部大开发 政策为西安带来的发展已有目共睹 可以预见 在国家新的重点政策的扶持下 西安将迎来新一轮的城市发展高潮 宏观环境综述 政策扶持 12 关中城市群的单一核心 西安未来将获得更多区域发展资源的倾斜 大关中城市群 由10城市组成 分四个层次 第一层次为核心层 即大西安中心城区 在古城北部建设大西安现代城市新中心 第二层次为基本层 即大西安四大副中心临潼 长安 咸阳 三原 第三层次为紧密层 即大西安都市圈三大外围中心城市杨凌 铜川 渭南 第四层次为开放层 即大关中城市群六大周边中心城市宝鸡 彬州 黄陵 韩城 华阴 商洛 摘自 2007年陕西省经济社会蓝皮书 2007年1月 陕西省发布 2007年陕西省经济社会蓝皮书 明确提出了要 构建以大西安为中心的大关中城市群 将规划建设4大产业基地 以建设大西安为核心培育区域经济增长极 区别于中国东部沿海省份多核城市发展模式和中西部省份成都 重庆形成事实上的双核城市发展模式 大关中是一个单核区域 西安是唯一经济引擎 因此做强 做大西安 增强西安的积聚和辐射源作用 是促进地区经济发展的必需路径 现实要求西安聚焦强大力量并在聚焦的同时对外发挥强有力的辐射作用 宏观环境综述 城市圈层 13 已进入城市化高速发展阶段 城市空间外溢加速 房地产业随之进入快速发展期 西安的人均GDP已超过2000美元 超过全国平均水平 恩格尔系数也已经达到小康向富裕过渡的阶段 同时 西安城市化已经达到50 表明西安已经进入到城市化高速发展阶段 在这一宏观趋势下 西安城市空间开始迅速向外扩张 二环路 绕城高速等城市骨架正在形成 西安城已经从 小西安 城墙之内的传统皇城 向 大西安 多功能组团的现代化都市 扩展 宏观环境综述 城市化水平 14 城市改造建设为房地产发展提供了持久推进力 随着新城市规划的确定 以及国家及地方两级新的扶持政策的出台 西安进入了一个大规模城市改造建设期 以2007为例 全年西安市全年共安排重点建设项目280个 其中 在建项目180个 计划总投资1652亿元 2007年投资260亿元 包括城市快速轨道交通二号线工程 城市公园广场建设项目 城市线网落地整治建设工程等 前期项目 100个 总投资1355亿元 包括渭北产业聚集区项目 城市交通综合改善工程项目 泾渭湿地自然保护区项目 西安国家生物产业基地项目等 伴随着城市建设改造的进程逐步推进 西安的城市综合环境配套将进一步得以改善 为房地产业的深层次推进提供了更为广阔的发展空间 西安 四区两基地 建设主要规划 宏观环境综述 城建状况 15 外来人口增多 人口向南北两端扩散 房地产业发展空间广阔 近年来西安常住人口的增长速度远低于外来人口的增长速度 外来人口外来人口总量6年间增长了31 已成为西安人口总量增长的重要来源 外来人口的快速增长除为城市发展注入了新活力外 也将对城市消费品及房地产市场的发展作出贡献 人口分布上 逐步向城区外围扩散 呈现出以中心城区为重心 放射式梯次向外扩散的大体轮廓 西安人口的空间分布具有3个显著特征 1 市中心地区人口向外扩散趋势明显 2 北部经开区地区与南部高新 教研区成为新的人口聚集地 3 人口重心向南 北两端移动 人口向城市外围扩散的趋势 为城市房地产业向南北两端拓展提供了广阔空间 宏观环境综述 人口状况 16 经济发展进入稳定的高速增长期 发展速度高于全国平均水平 2001年至今 西安GDP增长均保持了12 以上的增长速度 未出现大起大落的情况 近三年来增速有所加快 保持在15 以上 由此可见 西安的经济发展已经进入了一个稳定的高速增长期 发展速度领先于全国及西部平均水平 其中2006年 人均GDP达2326美元 按世界银行的标准已属于 进入富裕阶段 按我国标准属于 大面积进入小康阶段 宏观环境综述 经济发展 17 产业结构渐趋合理 基本形成三 二 一序列 近年来 西安市以高新技术产业和旅游业为 双轮 驱动整个产业优化升级和结构调整 虽然 西安三产比例离现代经济结构仍有较大距离 但三产业内部结构日趋合理 基本形成产业结构三 二 一的序列 未来随着 关中 天水经济区 的建设启动 以及西安市 四区一基地 建设的逐步推进 西安市产业结构还将进一步优化 逐步向现代化经济结构迈进 宏观环境综述 产业结构 18 城市经济发展成果为居民所共享 居民收入及购买力水平增长迅速 近年来 随着城市经济快速稳定的发展 西安城市居民人均可支配收入的增长速度明显加快 连年保持了加速的趋势 这说明城市经济发展的成果切实地为居民所分享 城市经济的发展与个人财富的增长达到了双赢的和谐发展 此外 近年来在岗职工平均工资水平增长也十分迅速 2006年较之2001 在岗职工平均工资水平将近翻了一番 收入的增长有效地提升了居民的购买力水平 宏观环境综述 富裕程度 19 居民消费结构开始升级 对汽车 房地产等大宗商品的需求快速上升 2002年以来 西安市居民人均储蓄余额水平不断增长 但增长幅度却呈现出下滑的趋势 而社会消费品零售总额却保持了高速增长的态势 特别是近三年以来 连年保持了15 以上的增长速度 这说明在收入增加 购买力水平提升的情况下 居民对汽车 房地产等大宗商品的的消费规模开始扩大 消费结构开始进行升级 宏观环境综述 消费水平 20 固定资产投资连续快速增长 为房地产业的发展奠定了坚实的基础 西安市固定资产投资总量近年来保持了稳定 快速的增长 2006年较之2001增长了近三倍 在大规模固定资产投资投入的带动下 近年来西安市基础设施水平水平有了显著提高 为房地产业的发展奠定了坚实的基础 宏观环境综述 固定资产投资 21 城市知名度 国际影响力不断提升 旅游业成为支柱产业之一 西安是1998年克林顿访华的首站 2006年希拉克访华的最后一站 近年来 成功的举办了欧亚经济论坛及世界F1摩托艇大赛等大型国际活动 随着国际知名度与影响力的不断提升 近年来西安的旅游业取得了长足的发展 2006年 全市共接待国内游客2346万人次 海外游客86 73万人次 旅游总收入178 5亿元 旅游业已成为西安的支柱产业之一 宏观环境综述 城市地位 2006年国内主要城市涉外旅游发展情况 22 完善的公共交通体系 特别是轨道交通的建设 将迅速改变城市格局 并为房地产业的持续发展提供有力支撑 除规划了 六横 七纵 两环 的公交体系外 西安还是我国内地继北京 天津 上海 广州 南京 深圳 重庆等7个城市后开建地铁的几个城市之一 这除了充分证明西安的城市地位与发展速度外 既往城市的经验还表明 地铁的建成通车将迅速而有力地拓展城市空间 改变城市格局 并为房地产开发提供持续有力的支撑 目前 西安首条地铁2号线已进入全面施工阶段 将于2009年开始试运行 2011年全线贯通 宏观环境综述 城市交通 23 24 近年来 西安房地产投资增速不断降低 从2003年最高时的57 3 逐年降低至2006年的26 9 同时 房地产投资占固定资产投资的比重始终维持在一个较为稳定的区间 尚未突破30 房地产投资对GDP的贡献度连年增长 从2001年的9 2 增长至2006年的19 4 上述指数的变化表明 西安房地产市场发展更为理性 开始进入一个稳定发展的阶段 房地产业对城市经济发展的拉动作用日趋明显 房地产业发展更为理性 市场进入稳定发展阶段 对城市经济拉动作用日趋明显 市场特征综述 投资状况 25 土地供应规模连年下降 新增用地短缺 地价水平增长迅速 2002年至2003年 西安市连续两年进行了大规模土地放量 其中包括大量协议出让土地 自2004年开始 土地一级市场全面实行招拍挂出让 同时房地产市场以消化存量土地为主 导致2004年土地出让规模由2003年的20505亩锐减为5922亩 近几年来 由于新增土地供应规模有限 西安土地出让总量呈连年下降趋势 2007年前11个月的土地出让总量仅2551亩 土地供应的短缺造成了地价的迅速上涨 如曲江 城北等热点地区 土地单价较2002年均有了4 5倍的增长 市场特征综述 土地市场 26 附 2007年成交土地价格情况 市场特征综述 土地市场 27 商品房整体供需结构合理 需求强劲 存量土地供应近几年快速放量 市场余量不足 未来供应紧张 近年来西安商品房的供需结构较为合理 2002年至2005年 连续4年商品房及商品住宅的销售增长速度均快于供应增长速度 反映出强劲的市场需求量 02 03年大规模的土地供应在05 06年形成商品房供应 随着土地放量的进一步萎缩 市场土地储备不足 未来供应紧张 市场特征综述 供需关系 28 房价水平较低 涨幅滞后全国价格变化 今后两年将是房价加速上涨期 西安历年来房价涨幅较小 明显滞后于全国近年增长水平 2007年前十月西安商品住宅销售均价为3511元 平米 这一价格水平与同类城市相比仍处于较低水平 随着06 07年全国房价猛增 西安房价增长速度开始明显加快 同比增长7 77 表明房价在经历了一个低水平的稳定增长阶段后 受到全国一 二线城市的影响和带动 开始进入量升价涨的快速上涨期 未来随着土地价格飞涨 土地供应萎缩的双重影响 房价增幅将会进一步增大 41个主要城市年度商品房的销售均价中位值 4659元 平米 各主要城市商品房销售额 各主要城市商品房销售面积 41个主要城市年度商品房的销售面积中位值 650万平米 各主要城市商品房销售面积的中间值 说明 数据来源 金网络 地产分析 2007年第1期 市场特征综述 房价水平 29 外埠企业大举进入 多开发高档市场 市场竞争加剧 近年来 外来大牌开发商争先恐后地进入西安房地产市场 正在把西安的房地产业带来了进一步的竞争 外来大牌开发商进入西安 直接占领高端市场 他们多是进入西安房地产开发的热点区域 如高新区 曲江新区等 偏好操作大盘 动辄运作数百亩甚至上千亩大盘 项目定位多为高档 从单一的楼盘运作到区域基础设施价值的提升 一跃成为楼市的主角之一 其销售价格都创造了其所在区域的新高 市场特征综述 竞争状况 30 自住型需求比例高 房地产受政策影响较小 2006 2007两年是政策密集年 各中心城市房地产市场都受到了不同程度影响 但西安由于自住型比例较高 受政策影响不大 商品房销售规模和价格等各项指标都保持了稳定的上涨 2007年以后房地产政策调控的主要任务将是深化和落实既有政策 新的大动作出现的可能性较小 西安房地产发展可望继续保持一个稳定的政策环境 市场特征综述 政策环境 31 未来几年房地产市场的关键性变化 两元格局 未来几年西安房地产发展总体态势良好 但是受 90 70 政策的影响 将不可避免的出现两元市场格局 一方面是面向中等收入主流居民阶层的中小户型住宅市场 另一方面是主要面向高收入阶层的大户型住宅市场 两个住宅市场将逐渐形成泾渭分明的两元格局 两个市场各具特征 市场特征综述 市场格局 32 商业地产供应量受城市改造和旅游商业影响较大 目前西安在建的商业地产项目超过200万平米 一方面由于西大街改造工程 骡马市改造工程已经进入尾声 另一方面由于大雁塔广场 大唐不夜城 芙蓉坊等旅游商业项目大量兴起 目前的供应量数据是城市改造更新与旅游商业地产大规模发展而形成的 如去除以上两大因素 则仅剩82万平米 对应西安近几年的城市发展速度 商业供应量偏少 目前商业供应量主要均在城市中心区和城南板块 城西 城北板块一直缺乏大规模化商圈的现状尚未改变 市场特征综述 商业地产市场 33 写字楼市场发展迅速 高端写字楼市场供大于求 西安经济的快速发展以及2000年西部大开发规划的提出 让西安的写字楼获得了前所未有的机遇 城内区域 西高新区域 二环区域 北开发区大量的新项目集中开始建设开发 交易价格 城内最高 西高新次之 二环区域最低城内区域起步早 发展快 如今已是商务氛围浓厚的成熟区域 其客户主要以金融 电信 保险以及外资机构为主 价格承受力相当高 西高新的写字楼客户多为金融 通讯 电子 IT等行业的重量级客户 这些 年轻 的企业对公司的办公环境以及周围的商业氛围很看重 即使价格稍高也可承受 二环路区域则是近几年来才开始发展的 客户多为成长型中小公司 承受力较低 市场分布 局面 即城内板块 北郊板块 西高新板块形成了西安写字楼市场三足鼎立的局面 二环 长安路等沿线布置的写字楼形成 局面 需求规模 产业结构特点限制了写字楼市场的消费能力 高档写字楼空置率高从2003年开始至今 西安写字楼市场比较疲软 尤其是2005年 全年的销售量仅7 8万平米 租赁方面 高档写字楼空置率较高 往往高达50 以上 这主要是由于西安的经济产业结构特点决定的 一方面西安的一些中小企业对甲级写字楼的需求不强 另一方面外资企业进入西安的目标大多瞄准高新区或经济技术开发区 以自己购地 修建厂房 实验室和写字楼的方式满足自己需求 故现在高端写字楼市场还处于消化存量阶段 市场特征综述 写字楼市场 34 附 写字楼市场情况 市场特征综述 写字楼市场 35 高档酒店物业需求较大 经营情况好 分布不均匀 高档酒店分布不均匀 城北区域空白目前西安拥有星级酒店90家 其中五星级5家 四星级21家 三星级50家 但就这些高档酒店的分布图可以看出西安高档酒店的分布并不均匀 城区内南二环以内以及东二环相对集中 高新区和曲江新区供应相对不多 城北区基本为空白 市场特征综述 酒店市场 涉外旅游 高级会议及商务活动对酒店市场需求强大西安作为世界著名的旅游城市 海外游客众多 他们通常下榻四星级以上的酒店 另外一些政府要员的团体出行以及重要会议的接待都是在高档酒店中 随着西安城市的快速发展 一些境外企业也纷纷将公司设立在西安 这些外企的高层职员的短期居住也是在四星级以上的酒店中 目前西安市五星级酒店的平均入住率在80 以上 物业服务水平较低西安目前的物业服务水平尚不能满足外来高端客户的需求 相当一部分高端客户常年租用五星级宾馆 他们大多为外籍部门经理和企业高级管理者 能承受的月租金在1000 2000美金左右 36 附表 典型酒店情况 市场特征综述 酒店市场 37 郊区化发展趋势明显 西安旧城区发展空间有限 向郊区发展是必然结果 目前 西安市西南方向较早发展的高新区进一步壮大 东南方向的曲江新区方兴未艾 城北的经开区开发的正如火如荼 长安区和最近兴起的浐灞生态区逐渐起步 伴随着西安市的外扩 市政基础设施也在各个郊区全面铺开 以前所谓的郊区及远郊概念正在慢慢淡化 人们由以前对郊区的冷落 到现在对郊区的正视 甚至偏爱 实际上 西安市区周边几个居住板块的形成 已经是郊区化的最初预演 比如明德门地区的安居工程 上世纪90年代这里还是不折不扣的郊区 但是现在居住氛围非常好 已经发展为相当成熟的居住区 城东浐灞河区域的改造治理 高新区二次创业核心区的建设 城北经济开发区的开发建设 长安区的崛起以及西咸一体化进程的加速 都在推动西安市区不断的向外扩张 房地产作为郊区开发的先头力量 一直走在市区外扩的前沿 尤其是一些选址郊区的大盘 不仅加快了郊区的城市化进程 而且提升了整个区域的人气 其销售价格在西安市众多的项目中也位居前列 市场特征综述 郊区化情况 38 房地产板块发展格局 南热北火 东起西稳 多年来的房地产开发已使得西安二环内可开发用地日渐稀少 而随着城市外扩加快及城市化进程的加速 规划建设的推进为住宅郊区化提供了优良的硬件配套及可预见的发展前景优势 极大推动了这些区域的房地产开发运营 目前的开发主要向二环及三环之间集结 将呈现出 南热北火 东起西稳 的局面 未来城北 高新 城南将成为最为热点的区域 而随着市政建设的推进 城东未来也将成为一个热点区域 而西部区域将会维持目前的稳定态势 市场特征综述 板块格局 39 各板块开发比重 城南比重最大 城北紧随其后 从现阶段所统计的西安各区位整体开发量的情况来看 南区现阶段占据着的西安整体市场开发量的50 从实地调研的情况来看 南区现阶段外扩速度较快 已经接近三环区域 同时由于外地开发商所投资项目体量较大 使该区域一直占据着有利的份额 同时从消化情况来看 该区域消化速度迅猛 受到了刚性消费者与投资客户的青睐 同时我们也可以看到 北部区域随着政府的北迁 以及地铁二号线的动工 该区域商品房市场也随着区域逐渐发展 预计该区域在今后一两年中 投资市场将有所升温 市场特征综述 板块格局 40 近年来市场供应增速快 住宅仍占主要比重 07上半年开发建设量居全市之首2003年以来 城北房地产开发面积每年以20 以上的速度递增 06年城北区域商品房开发量首次超越了城南区域 占全市商品房开发总量的27 左右 成为西安房地产开发市场新的霸主 07年开年以来 城北板块地产市场继续保持上年旺盛的活力 上半年城北商品房施工面积占全市总施工量的27 3 竣工面积占到全市总量的26 4 分别较上年同比增长57 3 及52 2 开发建设量继续全市各城区之首 需求增长迅速 成交量连年上升2003年城北商品房销售面积尚不足80万平米 到06年销售量已经增长了一倍 07上半年 城北商品房销售面积较上年同比增长29 7 占全市商品房总销售量的22 1 居西安各城区第三 城北作为西安一个增长较快的一个区域 这种高速增长使得它发展的均衡性不如发展成熟的城南和高新区 销售过程中的波动较为合理 同时去年国家房产调控政策 使很多开发商开发节奏放缓 区域供应出现短暂的供应断档 使得市场销售量总体增幅出现一些放缓 市场特征综述 城北板块 41 区域项目档次趋高 价格涨速快 但成交均价 官方数据 仍处全市最低水平城北区域住宅市场占商品房市场的绝对比重 区域环境及配套的完善及未来前景的向好 拉动区域房价也随之水涨船高 使得城北商品房项目的综合品质提升有了充分依托 一改往日城北区域商品房项目集于中低档次项目开发的格局 03年城北区普通住宅均价2400 2500元 平米之间 至06年 住宅均价已经开始突破3000元 平米 市政府北迁确定后 周边楼盘一年内价格涨幅接近千元 07年3季度 城北住宅在售均价为3312元 平米 增幅高于全市平均增幅 整体市场处于快速成长阶段 各大开发商争相进入城北区域因起步较迟 整体市场正处于快速成长阶段 已经形成的居住圈也较少且分散 例如龙首村 经开区以及张家堡等 然而近年来随着城北板块逐渐升温 政府规划建设等积极因素的促进推动下 城北经开区以及张家堡居住圈已经成为地产项目密集开发的集中区域 一片繁荣景象 城北地幅广阔 目前已成为西安土地供应的主要源地之一 07年绿地集团 华荣集团 首创置业等开发企业纷纷入驻城北 且圈地规模均在百亩以上 在规划利好的促动下 城北地块价格也迅速攀高 目前张家堡一带土地价格已经超过200万元 亩 而其它如经开区 大明宫附近 自强路一带土地价格也受大环境影响 全面上涨 市场特征综述 城北板块 42 市场特征综述 城北板块 未央新城规划 功能定位 西安市行政中心文化体育中心北客站交通中心规划面积 24平方公里人口规模 20 24万人 近年来 以城市地铁建设 城北客运站为代表的重大建设项目落户城北地区 形成了以未央为核心的北部经济发展格局 并日益显现出强劲的发展态势 2002年 结合新一轮城市总体发展规划 西安市委 市政府就开始谋划将城市重心北移 将未央新城纳入全市总体规划的范畴 2005年10月将未央区 经济技术开发区以北的区域正式定名为 未央新城 并制订了 西安市未央新城总体规划及控制性详细规划 把未央新城建设成集办公 居住 文化 体育 商业为一体的城市北部新区 西安城北地区历史上一度处于发展弱势 南强北弱的格局长期得不到改善 随着改革开放的深入 国家级西安经济技术开发区的崛起 城北地区发展呈现出勃勃生机 发展历程 43 市场特征综述 城北板块 大明宫区域更新改造 开放时间大明宫国家遗址公园将在2010年建成对外开放 基本定位将大明宫国家遗址公园建设成未来西安的城市中央公园 并且以大明宫国家遗址公园为核心 以文化旅游为主导 将文物资源的有效保护与开发利用相结合 建设集历史文化展示 国际文化交流 居住 商贸和休闲服务为一体的 具有国际水准的城市发展新区 带动西安的率先发展和均衡发展 用地规划遵循西安市第四轮总体规划 大明宫周边地区改造规划除遗址保护用地外 初步预计该区域将拆除建筑面积408万平米 规划新建总建筑面积944万平米 增加建筑面积536万平米 对城北房地产市场的影响 大明宫区域的全面改造 将极大提升城北环境品质 在很大程度上提升城北区的魅力 伴随着改造计划的逐步推进与落实 周边地区房地产市场将迎来一个井喷的时代 目前一些有实力有品牌的地产企业纷纷抢滩登陆 大明宫房地产开发公司 浙江华荣集团已经进驻 中海 金地 融侨等企业也在密切接洽中 44 区域市调表 城北板块 45 位置 城北凤城九路 项目概况 总占地面积600亩 总建筑面积65万平米 一期2005年10月开盘 目前在售三期 共6栋高层住宅 2007年11月开盘 四期正在预订中 共11栋高层及小高层住宅 预计2008年春节后开盘 容积率为1 9 产品 一期 二期为花园洋房 小高层 三期 四期为一梯四户的高层 风格 现代风格 以深褐色系为主要基调 白桦林居 总体规划 建筑立面 个案分析 城北板块 46 户型特点 花园洋房以四居为主 面积140 180平米 高层 小高层以140平米左右三居为主 90 100平米两居为辅 产品多采用市场上已经较为成熟的户型 多数全明设计 面积合理 舒适度较高 景观特点 社区景观贯穿 一带 一轴 复环 匀质 的理念 采用环形景观大道形式使每一户都有良好的景观 社区内部1500平米白桦林结合人工水系打造社区景观中心 景观环境 三居141平米 四居184平米 个案分析 城北板块 白桦林居 47 客群情况 城北及陕北地州市居多 销售情况 销售价格 目前4500 4900元 平米 销售速度 110套 月 项目整体评价 开发商是经开区下属企业 白桦林居的位置属性为区域内最佳 初期面市推出花园洋房等高端产品 以开盘期间的4500元 平米造成旺销局面 后期区域利好兑现 产品容积率虽然逐渐变高 但销售状况依旧良好 目前仅剩余40 50套 项目整体以舒适型三居产品为主 最后一期舒适型两居比例相对较大 周边单位的团购 西北设计院 对项目去化影响较大 个案分析 城北板块 白桦林居 48 位置 城北凤城五路与迎宾大道交汇处 项目概况 总占地面积180亩 总建筑面积30万平米 一期2005年开盘 2006年售磬 目前在售二期 共800余套 于2007年8月开盘 未来预计有三期 四期 开盘时间未定 容积率为2 5 产品 以10层 11层的板式小高层为主 辅以多层 风格 整体为现代风格 以深色系为主 建筑立面主要为面砖 总体规划 建筑立面 雅荷春天 个案分析 城北板块 49 户型特点 前期有少量大户型产品 面积160 180平米 后期主要以二居80 100平米为主 少量三居120平米左右 景观特点 整个社区景观以 都市山水 为设计理念 园林形态丰富 自然 采用围合和半围合的庭院式布局 营造出人与自然和谐共生的宜居环境 二居89平米 三居165平米 个案分析 城北板块 雅荷春天 50 客群情况 城北及陕北地州市居多 销售情况 销售价格 目前价格5300 6300元 平米 销售速度 17套 月项目整体评价 开盘阶段区域政策尚处于不明朗阶段 项目产品主要为经济型两居 三居 有效的避免了区域内的竞争 但由于与当地需求有一定错位 因此销售状况不佳 政府搬迁与地铁修建利好消息发布后 销售速度明显放缓 控盘动作明显 虽为西安当地的品牌开发商 在项目操作手法仍较落后 如东西向户型无差价 售楼处现场包装不到位等 个案分析 城北板块 雅荷春天 51 位置 城北张家堡广场东 项目概况 总占地面积200亩 总建筑面积40万平米 共分三期开发 其中一期建筑面积12万平米 一期于2005年3月开盘 共有近1000套 目前剩余10 左右 二期开盘时间未定 容积率为2 54 产品 以板式小高层为主 辅以少量高层 风格 现代风格 以深褐色系为主要基调 西安印象 项目位置 建筑立面 个案分析 城北板块 52 户型特点 一期产品以三居为主 面积130 160平米 另有少量四居 产品大部分为板式一梯两户 南北通透 舒适度高 景观特点 社区内规划两条景观主轴 设计有丰富水景 沿景观轴线布置不同的主题景观 景观环境 四居 三居134平米 个案分析 城北板块 西安印象 53 客群情况 城北及陕北地州市居多 销售情况 销售价格 现房5300元 平米 期房高层板楼4880元 平米 销售速度 24套 月 项目整体评价 当地开发商 项目操作和营销水平不佳 对于地铁 政府搬迁的利好消息 受益仅次于白桦林居 由于利好消息的实现 开发商正快速对二期产品进行调整 目前正处于一期产品尾盘 二期产品调整的空档 个案分析 城北板块 西安印象 54 位置 城北凤城五路与文景路十字西北角 项目概况 总占地面积159亩 总建筑面积23万平米 其中一期建筑面积约12万平米 目前在售二期 共584套 于2007年8月开盘 未来预计有三期 开盘时间未定 容积率为2 2 产品 一期有14栋多层 2栋高层 26层 二期均为高层 风格 现代风格 简洁明快 总体规划 建筑立面效果 菁华名门 个案分析 城北板块 55 户型特点 产品基本为一梯四户到一梯五户 以二居为主 面积80 90平米 另有三居100 120平米 少量一居50平米 景观特点 社区内景观以园林为主 结合部分水景营造出步步有景的特色 景观环境 三居115平米 二居89平米 个案分析 城北板块 菁华名门 56 客群情况 一期被西安中学教师团购 二期以陕北地州市居多 如榆林市等 销售情况 销售价格 二期一批次价格3800 3900元 平米 二批次价格预计4000元 平米以上 销售速度 14套 月 项目整体评价 二期推出多为高层塔楼 以低于区域板楼800 1000元的价格低价销售 形成热销局面 西安中学团购对项目去化影响较大 个案分析 城北板块 菁华名门 57 位置 城北未央路 太华北路 常青二路与凤城五路之间 项目概况 总占地面积184亩 总建筑面积36万平米 预计年底开盘 容积率为3 0 产品 以板式小高层为主 另有少量高层 风格 简约的现代风格 以灰色系为主要基调 总体规划 交通位置 紫薇希望城 个案分析 城北板块 58 户型特点 主力户型为三居 面积100 120平米 其次为两居70 80平米 另有一居60平米左右 四居140平米左右 产品设计先进 荣获西安 创新设计户型 采用绿色建材和高新建筑科技 部分户型配备大面积入户花园和空中院馆 景观特点 社区三大景观中心呼应 流动式景观轴线结合主题式园林 遵循庭院式布局 融合传统前厅后院和现代空中院馆为一体 三居105平米 二居76平米 四居140平米 个案分析 城北板块 紫薇希望城 59 客群情况 长庆油田职工居多 其次为陕北地州市矿老板 销售情况 销售价格 预计4000元 平米以上 销售速度 无项目整体评价 在项目3 0容积率的情况下 实现了一梯三户至一梯四户的板楼设计 预计年底开盘 目前认购状况良好 个案分析 城北板块 紫薇希望城 60 位置 城北未央路与凤城五路十字西南角 项目概况 总占地面积50亩 总建筑面积24万平米 2007年9月开盘 容积率为3 5 一期容积率为2 5 产品 高层公寓 写字楼 商业 风格 现代风格 时尚 明快 赛高 国际街区 总体规划 建筑立面效果 个案分析 城北板块 61 户型特点 共6栋高层建筑 以商业和办公为主 少量住宅以二居为主 面积70 90平米 另有一居40 50平米 三居100 130平米 产品多为塔楼设计 户型舒适度较低 景观特点 基本无内部景观 仅有少量底商顶层有屋顶绿化 三居104平米 二居82平米 一居43平米 个案分析 城北板块 赛高 国际街区 62 客群情况 城北及陕北地州市居多 销售情况 销售价格 2007年9月开盘时4500元 平米 目前均价5500元 平米 销售速度 67套 月项目整体评价 区域容积率最高项目 经济型户型为主项目位于北部城市发展边缘线城市综合体项目 由公寓 写字楼 住宅 集中商业构成 近期沃尔玛进驻 西安中学搬迁等利好因素加速项目销售 个案分析 城北板块 赛高 国际街区 63 户型特点 共6栋高层建筑 以商业和办公为主 少量住宅以二居为主 面积70 90平米 另有一居40 50平米 三居100 130平米 产品多为塔楼设计 户型舒适度较低 景观特点 基本无内部景观 仅有少量底商顶层有屋顶绿化 三居104平米 二居82平米 一居43平米 个案分析 城北板块 赛高 国际街区 64 客群情况 城北及陕北地州市居多 销售情况 销售价格 2007年9月开盘时4500元 平米 目前均价5500元 平米 销售速度 67套 月项目整体评价 区域容积率最高项目 经济型户型为主项目位于北部城市发展边缘线城市综合体项目 由公寓 写字楼 住宅 集中商业构成 近期沃尔玛进驻 西安中学搬迁等利好因素加速项目销售 个案分析 城北板块 赛高 国际街区 65 位置 城市公园北侧 明光路与未央路之间 项目概况 绿地集团07年3月拍卖所得土地 总面积为257 3亩分为新里魏玛公馆和海珀兰轩两部分 中间为文景路分割目前新里魏玛公馆即将入市新里魏玛公馆户型面积范围为80 170平米 以舒适性两居和三居为主全板楼社区 以一梯三户 一梯四户为主 绿地项目 个案分析 城北板块 目前绿地项目尚无公开消息公布 以上信息为西安市场行内人士访谈得知 可能与最终情况有所偏差 66 市场供应增长继续保持强劲态势 07上半年供应规模仅次于城北07上半年高新区商品房施工面积较上年同比增幅放大 超过60 占西安商品房总施工面积的25 5 竣工面积同比增长34 22 西安高新区的历史虽然短短只有16年 但是现在已是西安市经济发展最强劲的地区 成为西安经济当之无愧的龙头 经济的发展也带动了城市建设及房地产业的发展 成交规模几近全市1 407上半年高新区商品房销售量面积全市总体交易量的22 4 较上年同比增长20 5 成交均价水平全市最高07年3季度高新区住宅均价4320元 平米 产业经济与房地产市场良性并驾 互为提升的发展模式带动高新区的房地产业运行更为稳健 为其发展提供持久推进力 而房价也随着区域综合环境 项目品质的提升而水涨船高 依然是房地产开发热点区域 物业类型逐渐多元西安高新区是西安经济最发达的地区 房地产业突飞猛进 发展相当迅速 尤其是近几年 在高新区新的发展战略指引下 西高新愈来愈成为西安房地产的开发热点区域 在住宅或其它诸类物业的开发方面 西高新都代表了西安的前沿水平 形成各物业多元共荣发展的格局 其区域辐射力不断提升 市场特征综述 板块格局之高新区 67 区域市调表 高新板块 68 位置 高新区锦业路 项目概况 总占地面积865亩 总建筑面积120万平米 目前在售四期 2007年11月开盘 容积率为2 08 产品 四期在售部分均为高层 风格 现代风格 以深色系为主要基调 绿地世纪城 总体规划 建筑立面效果 个案分析 高新板块 69 户型特点 主力户型为三居120 140平米 二居95 100平米 另有少量豪宅200平米左右 产品基本为板式一梯二户和一梯三户 户型方正 全明设计 居住舒适 景观特点 项目内部拥有150亩生态公园和9洞高尔夫球场 大面积水景环绕社区 倡导绿色生态岛居生活理念 三居140平方米 景观环境 个案分析 高新板块 绿地世纪城 70 客群情况 高新人群居多 销售情况 销售价格 2007年9月开盘时4500元 平米 目前均价5500元 平米 销售速度 90套 月项目整体评价 西高新三期第一个入驻的项目 具有住宅和大量商业物业项目开始以舒适型住宅产品 3300元 平米的低价入市 很好的实现了项目初期的现金回流 目前仅剩最后几栋 并对其进行销控 同时商业部分开始逐渐进行开发建设 地块中心有高压线走廊 在规划设计阶段将其作为住宅与商业分隔的景观主轴 同时设置高尔夫球场作为项目卖点连续3年平均每月90套的傲人速度经过几年的运营 目前绿地在高新三期进行了大量的住宅 商业 公建 都市之门 体育馆 会展中心 酒店 的开发 成为真正的区域运营商 个案分析 城北板块 绿地世纪城 71 位置 曲江芙蓉东路以东曲江二路以北 项目概况 总占地面积968亩 总建筑面积106万平方米 其中一期约25万平方米 一期A区2007年8月开盘 B区预计明年初开盘 容积率为3 5 一期容积率为2 5 产品 一期A区为小高层 高层 风格 现代风格 以棕色系为主要基调 逸翠园 西安 总体规划 建筑立面效果 个案分析 城南曲江板块 72 户型特点 产品面积从90 400平米不等 在售主力户型为三居 面积110 140平米 产品一梯二到三户 户型方正 布局合理 注重采光通风 在材料方面领先于当地水平 如双层断桥铝合金窗 地辐采暖等 景观特点 项目配备超大规模景观空间 提供优越的居住环境 景观环境效果 三居116平方米 个案分析 城南曲江板块 逸翠园 西安 73 客群情况 以西安本地人居多 另有少部分陕北等地客户 销售情况 销售价格 均价5500元 平方米 销售速度 220套 月 项目整体评价 开发商实力在项目价值中得到最大化 经过半年的客户蓄水 开盘阶段以比绿地世纪城更高的价格 更远的距离 实现了高速销售 舒适型三居为主力产品 个案分析 城南曲江板块 逸翠园 西安 74 市场供应开始放缓 新开项目向区域边缘发展 07上半年供应规模居全市第三城南区由于受到可供开发土地限制等问题 自上年被城北区首次超过之后 今年来再次被高新区赶超 位居第三 上半年施工面积占全市总量的24 8 较上年同比增长33 9 竣工面积占全市总量的23 6 同比增长了30 2 市场开发速度放缓 城南区域地产市场开发较早 成长周期较长 目前已形成多个发展成熟的居住圈 如南稍门 西影路 小寨 明德门 电子城等 居住圈内大多已经形成较为完善的配套设施 生活气息浓厚 同时受到城南板块土地开发资源日渐紧缺的影响 大多新开楼盘项目集中向区域边缘地区发展 07上半年新开楼盘多集中在电视塔周边 丈八东路向西延伸区域 并逐步与长安区房地产接壤 销售规模依然是全市最高水平07上半年城南商品房销售面积占全市总量的32 5 全市排行第一 尽管区域市场供应放缓 但城南区仍是市场购房者心目中的理想居住之地 城南板块最受欢迎的单套面积主要集中在90 110平米段的中等户型面积 户型交易则集中在三室两厅类房源 交易单价上以3500 3800元 平米居多 由于城南区商品房开发量减少 尽管07上半年城南商品房销售再创佳绩 但市场后续发展仍将受到来自土地供应的极大制约 市场特征综述 板块格局之城南区 75 价格水平仍处全市高位 仅次于西高新区城南区域房地产发展成熟 市场价格也处于全市高位 07年3季度区域住宅均价4184元 平米 城南曲江区域作为全市热点区域 区域房价处于全市首位 同时区域开发规模的不断加大 对城南区总体住宅价格的拉动作用也极为明显 区域土地储备有限 未来开发空间较小城南板块历经多年发展 由于区域面积有限 土地存量逐年递减 目前 小寨区域可供开发的土地几乎没有 明德门区域因长期开发较为充分 土地存量同样不多 总体来看 城南区域目前成规模的地块相对较少 但作为成熟区域 城南区域每宗地块的推出 仍受到市场开发商的高度关注 目前城南区普通住宅项目遍地开花 但主要由中小规模项目居多 近两年诸如世家星城 金泰假日花城等规模社区的开发建设为普通住宅市场注入了新的活力 其他物业市场发展同样有声有色 商业方面 小寨商圈作为全市第二大商业核心区域聚集着城南最为密集的人流 以雁塔文化新天地等为代表的新一代商业地产正在引领城南商业向更高的标准看齐 写字楼方面则因城南交通便利 商务配套齐全 办公环境良好 因此不少写字楼项目选择在城南开发 目前已经基本形成了以长安路和南二环为主干的 十字架 形的商务区 市场特征综述 板块格局之城南区 76 区域市调表 城南板块 77 位置 城南雁塔南路南端向东800米 项目概况 总建筑面积113万平方米 一期A区2006年9月开盘 B区2007年2月开盘 容积率为2 29 产品 高层 小高层 风格 现代风格 以棕色系为主要基调 富力城 总体规划 建筑立面效果 个案分析 城南板块 78 户型特点 一梯两至三户 户型面积70 180平米 主力户型为三居140 150平米 另有一居50平米左右 二居90 100平米 产品设计较为成功 大多数户型都可以做到全明设计 户型尺度合理 景观特点 社区景观以 水上人家 的大型社水景为中心 各组团之间的园林以及水景与中央水景相呼应 形成了社区整体的景观园林绿化系统 景观环境 三居 二居 个案分析 城南板块 富力城 79 客群情况 外地客户居多 且不仅限于陕西省内 销售情况 销售价格 开盘均价4000元 平方米 目前6500 7500元 平方米 销售速度 43套 月 项目整体评价 西安少有的精装房之一以不到4000元 平米的超低精装价格开盘 在一期形成热销目前一期已经完全开发完毕 现场打动力度极强 价格也迅速攀升到7000余元 个案分析 城南板块 富力城 80 区域市调表 曲江板块 81 位置 曲江芙蓉东路以东曲江二路以北 项目概况 总占地面积1000亩 总建筑面积135万平方米 一期2007年10月开盘 二期2007年12月开盘 一期一批次容积率为2 02 二批次容积率为1 18 产品 花园洋房 小高层 高层均有 另有少量别墅 风格 简约的现代风格 以灰色系为主要基调 中海国际社区 熙岸 总体规划 建筑立面效果 个案分析 城南曲江板块 82 户型特点 以三居和四居为主 三居120 140平米 四居180平米左右 另有二居90平米左右 别墅200 240平米 产品设计成熟 先进 采用包括户内花园 270度早餐厅 环抱式空中院馆等多项创新设计 具有极高的居住舒适度 景观特点 社区景设计采用英伦台地风格 南北坡地园林 尽可能呈现自然状态 景观大道配合大面积集中中央绿化形成连续的园林空间 景观环境 三居129平米 二居88平米 中海国际社区 熙岸 个案分析 城南曲江板块 83 客群情况 以中海老客户居多 二 三次置业为主 销售情况 销售价格 均价5500元 平米 销售速度 355套 平米 项目整体评价 在曲江板块项目极少的时间段面市以市内普通住宅的价格销