瑞德地产河北南宫依云山庄项目前期策划方案.pdf

南宫依云山庄项目前期策划方案 提报单位 瑞德地产策略机构 提报时间 2011年4月23日 第一部分 市场环境分析 项目区域解读 项目竞争环境 冀南商贸重镇 区位优势明显 南宫市位于河北省南部 地处冀鲁豫三省交 汇地带 因交通便利 商业繁荣 物产丰饶 而有 小北京 旱码头 金南宫 之 誉 全市总面积854平方公里 总人口46 8万 南宫素以 河北棉花之乡 河北韭菜之 乡 中国羊剪绒毛毡名城 而闻名全国 南宫境内各类交通干线密集 青 岛 银 川 高速 大 庆 广 州 高速公路贯穿 全境 106 308国道和邢德线在市区交汇 京九 铁路纵贯南北 并建有三级货运站和 四级客运站 即将建成的邢 台 德 州 高 速 邯 郸 黄 骅 铁路也从城区穿过 中心城市 中心镇 东部经济区中心 项目区域解读 项目竞争环境 南宫市经济发展面向好 2010年南宫市经济保持较快增长 全年 预计完成gdp61 6亿元 同比增长11 财 政收入1 6086亿元 增长13 9 规模以上 工业企业主营业收入80 2亿元 增长26 工业增加值17 8亿元 增长25 全社会固 定资产投资73 1亿元 增长56 1 城镇居民 人均可支配收入1 1万元 增长12 1 农民 人均纯收入4468元 增长6 1 南宫经济发展态势良好 居民人均可支配收入及人均收入提升 为南宫房产市场奠定良好的消费基础 9813 11000 12700 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 2008年2009年2010年 55 4 61 6 68 7 0 10 20 30 40 50 60 70 2008年2009年2010年 gdp增长趋势图 人均收入增长趋势图 城市发展规划 城市向东 城市空间结构 中心城市 中心镇 一般镇 三级城镇 体系 一核三轴 的空间布局结构 一核 指市区 三轴 指沿308国道 106国道和邢德公路等主要公路 的三条城镇发展轴线 城市规摸 城市人口规模 2010年为13 0万人 2020年为 20万人 城市建设用地规模 2010年14 29平方公里 人均109 92 平方米2020年21 98平方公里 人均109 90平方米 本案 一轴 308国道 一轴 邢德公路 一轴 106国道 项目区域解读 项目竞争环境 东开发区 项目区域解读 项目竞争环境 品 字形的项目分 布 以市政府为核心的开发区板块 包括多层 小高层和高层等产品 类型 该区域项目多为以中档楼 盘 以群英湖为核心的群英湖板 块 该区域以大型楼盘为主 多 层 洋房 别墅等产品类型齐 全 位于城区南部的南部板块 以中 小型楼盘为主 项目定位中端市 场 锦绣花园 天地名城 世恒新城 群英胡 宝成明郡 中景官邸 文景名苑 滨河人家 龙泽苑 梧桐人家 怡海花园 本案 天地名门 天骄国际 金科凤凰城 群英湖板块 南部板块 开发区板块 项目区域解读 项目竞争环境 本次提报甄选与本案规模 位置 产品类型具有较大可比性的在售项目作为重点分析 与本案相似度 都位于东开发区 区位相近 社区规划类似 建筑产品类似 容积率 绿化率相似 销售价格接近 项目区域解读 项目竞争环境 项目位置滨河家园东临 与龙泽苑斜对面 建筑类别多层电梯住宅 一层车库或小房 项目情况四期在建两栋 户型类别三室 二室 四室 面积范围面积99 145 销售价格期房均价期房均价2000元元 平方米 平方米 车库面积18 3 27 08 开盘时间2010年12月23日 销售情况剩余20套房 2011年5月份即将开盘两栋 总价范围21万 28万 付款方式贷款 公积金 一次性 分期 产品特色落地阳台 主卧飘窗 南北通透 中空窗 小区配套项目紧临在建的市政公园 社区内有幼儿园 占地百亩项目规模大 园林式建筑 梧桐人家 项目区域解读 项目竞争环境 建筑外观设计 售楼部 小区主干道 外立面 项目区域解读 项目竞争环境 户型设计 户型面积段91 137 主力户型120 三居室 纯板楼户型设计 格局方正 功能设计人性化 一梯两户 大面宽 短进深 南北通透 项目名称体量 怡海花园6万 梧桐人家13万 滨河家园16万 龙泽苑15万 群英湖2万 世恒新城10万 锦绣花园35万 天地名城18万 宝成明郡20万 南宫在售项目规模分析 南宫预计今年上市面积至少60多万平米 在售项目规模以10万平米以上的大盘为主 即将入市的宝成明郡规模 20万平米左右 为目前市场上规模最大的项目 6 13 16 15 2 10 35 18 20 0 5 10 15 20 25 30 35 40 怡海花园 梧桐人家 滨河家园 龙泽苑 群英湖 世恒新城 锦绣花园 天地名城 宝成明郡 竞争市场小结 南宫在售项目产品分析 多层 60 小高层 20 洋房 10 高层 5 别墅 5 区域内以多层产品为主 占总体的60 以上 其次是小高层产品占20 洋房产品占到10 高层和别墅类产品占10 竞争市场小结 南宫在售项目户型分析 18 15 42 15 10 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 占比 90平米左右 100平米左右 120平米左右 140平米左右 150平米以上 面积 小三室和大两室户型受到消费者的追捧 三室二厅和两室两厅是市场上的主力户型 主力户型为3室2厅2卫 一卫 主力户型面积 110 130 阳面有客厅 卧室的占一部分 竞争市场小结 南宫在售项目价格分析 2300 2000 1743 1900 2900 2150 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 怡海花园梧桐人家滨河家园龙泽苑群英湖天地名城 项目 价格 元 多层6 1 不带电梯 价格在1400 2100元 之间 多层6 1 带电梯 价格在1800 2400元 之间 小高层的均价为2400元 左右 别墅的价格在2700 3400元 之间 总体来看 南宫市内十个项目的价格对比来看 当地的商品房销售均价在2000元左右 竞争市场小结 南宫在售项目客群分析 项目名称项目名称购买人群购买人群 怡海花园县城政企单位员工 私营企业主 梧桐花园外出经商人员 县城企事业单位职工 滨河家园县城居民 周边乡镇居民 龙泽苑县城居民 周边乡镇居民 群英湖政府公务员 私营企业主 外出经商人员 天地名城县城政企单位员工 私营业主 宝成明郡刚开始内部认购 客群尚不明确 分布区域 南宫城区及临近乡镇 需求划分 结婚用房 拆迁用房 乡镇人员入城置业 竞争市场小结 第二部分 项目自身条件分析 本项目位于南宫市经济技术开发 区东进路与东环路东南角 东进路 东环路属城市一级主干 道 交通便捷 项目区位 项目地理位置 项目周边发展状况 项目总体规划 东环路 东进路 胜利路 本案 项目地理位置 项目周边发展状况 项目总体规划 地块现状 地块方正 平整 项目北侧为在建的工商局和水务局 西侧为工业区 南侧是耕地 东侧是农村民居 项目地理位置 项目周边发展状况 项目总体规划 序号项目单位指标备注 1总用地公顷19 2约290亩 2总建筑面积 82970 其中职工公寓 44850 专家公寓 16200 商业 医疗配套 12000 职工培训中心 食堂 5000 职工文体活动 1200 教育 3000 变电所 换热站 600 门卫室 120 3建筑占地面积 46000 4建筑覆盖率 24 5绿地率 40 6容积率1 2 7停车位辆2000 项目规模大 吸附力强 容积率低 居住舒适度高 经济指标 小结 利好条件 1 项目占地19 2公顷约合290亩 规模较大 具有开发大盘基础 2 1 2的容积率 使本项目可以开发低密度舒适社区 3 随着未来南宫市开发区向东部的进一步发展 将为本项目带来地块升级以及客户群等利好条件 不利条件 1 项目处于开发区的东部延伸区域 现阶段区域认知度不高 2 项目周边缺乏商业和生活配套 居住氛围不成熟 3 目前周边发展较为滞后 周围被农村占据 影响项目整体形象 项目自身地块基础较好 但周边环境成熟度低 随着政府规划 以及不断开发 未来发展前景看好 第三部分 项目运作关键点 swot分析 项目swot分析 项目运作难点分析 项目运作关键点分析 区位优势 本案位于城市重点发展区域 交通优势 本案所处地段交通便捷 品牌优势 开发商实力雄厚 有助于提升项目形象 规模优势 项目整体体量大 有利于打造良好的社区居住氛围 s 优势 w劣势 缺乏配套 项目周边缺乏商业和生活配套 噪音污染 临近外环 有噪音污染 人气不足 临近工业区 居住氛围不成熟 低端形象 周边为工业区和市郊民居 影响项目高端形象 项目swot分析 项目运作难点分析 项目运作关键点分析 o 机会 城市规划 南宫东区城市建设力度较大 未来规划较好 机关搬迁 随着政府职能单位及相关企事业单位的迁入 为该区域地产发展创造销售机会 周边企业 千喜鹤食品工业园 龙翔饲料 广电中心 电力调度中心 公路管理中心 冀南长城医院 汽车 站 客运物流中心 收入增加 南宫居民收入水平提高 购买力增强 项目swot分析 项目运作难点分析 项目运作关键点分析 t 威胁 政策风险 国家宏观调控政策频繁出台 购买者观望气息较为浓重 客户分流 同区域楼盘众多 客户分流严重 项目swot分析 项目运作难点分析 项目运作关键点分析 难点一 项目地块临近工业区 周边缺乏商业和生活配套设施 居住氛围不成熟 难点二 项目定位中高端 市场中高端楼盘竞争激烈 如何吸引有效客群 实现快速销售 我们的出路 吸引南宫城区区中高端客户保证利润最大化以及后期价值的提升 做真正对位产品 精准定位 锁定目标客群 规避未来激烈的中低端市场竞争 最大 限度提升自身价值 创造高性价比 立 于不败 创新有效的营销推广方式 引爆市场 冲浪营销 滚动开发 实现 快速销售 快速回流 项目swot分析 项目运作难点分析 项目运作关键点分 析 项目运作关键点 拔高项目形象 提高客户心理预期 打造差异化 规划优质 舒适 现代 科技产品 准确定位目标客群 加速有效客户的迅速积累 现代 多元化 具有针对性的推广方式 项目swot分析 项目运作难点分析 项目运作关键点分析 决胜要点 以正规军打农民军 富有特色的产品定位vs平凡无奇的产品 科学的开发节奏vs混乱的项目管理 系统的营销战略vs凌乱的销售组织 第四部分 客群定位 要求居住的舒适度和身份的体现 小区安全 物管 教育配套设施齐全 地段有升值的前景 邻里的和睦相处 客户关键词描述客户关键词描述 项目定位原则 项目客户定位 项目产品定位 客群定位客群定位 本地私营业主 这部份人年龄一般在30 50岁 主要是南宫各类批发市场 门店经营者 消费心理和消费特征 理智型的消费群 对生活品位要求高 希望与家人生活在一起 喜欢宁静 与高尚的生活 基本都是多次置业 生活基本态度和观念 事业心很重 对家庭的责任心很强 由于在周边生活很多年 对该区域比 较依恋 产品需求描述 一般喜欢大户型的高端产品 追求好的朝向 景观面及间距大的产品 购房 首选 地点 南宫市城区 品质 高档住宅项目 价格 3000元 平米以上 项目定位原则 项目客户定位 项目产品定位 在外经商人士 这部份人年龄一般在30 45岁 在外地经商 收入比较高 个人社会和经济特征 消费心理和消费特征 由于该人群个性比较张扬 同时又追求高生活品质 和敢于超前消费的心理 生活基本态度和观念 整天忙于工作 大都处于事业上升期 对工作倾注了满腔热情 对未来充 满信心 产品需求描述 由于自有经济实力很强 对创新 舒适型户型比较钟情 购房 首选 地点 南宫市城区 品质 中高档住宅项目 价格 均价2700元 平米左右 项目定位原则 项目客户定位 项目产品定位 公务员 这部份人年龄一般在30 35岁 在南宫定居 消费心理和消费特征 理智型的消费群 对生活品位要求高 会享受生活 喜欢激情浪漫的生 活 多数为首次置业 生活基本态度和观念 责任心很强 由于工作原因需长期定居 产品需求描述 一般喜欢时尚的产品 追求好的朝向 景观面及间距大的产品 购房 首选 地点 南宫市城区 品质 中高档住宅项目 价格 均价2300元 平米左右 项目定位原则 项目客户定位 项目产品定位 第五部分 项目定位体系 中心化 而非中心 基于城市发展的大思维挖掘区域价值 关键词 基于未来 城市价值 城市新 的增长级 在发展战略层面上 大规模开发必须首先保证 方向的正确性 必须站在城市发展的平台上 关注城市层面的机会 如城市化进程 人口转 移 城市功能缺失 某类供应短缺等 必须基 于区域整体发展的角度挖掘价值 指导项目整 体定位及控制性规划 准确的区域价值定位极大提升项目价值 为大 盘实现核心吸引力 形成 中心化 扩大客 户覆盖距离 对区域外产生持续的拉动力 住 区与城市互为增值 大规模开发不同于一般房地产开发的最大根本 点就是区域规划的前瞻性 先进性 预测重于 当前的竞争 解决方案应是系统的 框架性的 弹性的 关于大盘 大规模开发的利润来源于开发节奏 以财务目标为核心的开发策略 关键词 前瞻性 资源分配 规划价值 以财务目标为核心制定开发节奏和时序 首先明确在公 司的整体布局中项目承担的责任 为完成财务目标 分 解阶段性盈利和整体盈利 继而明确不同的产品线和配 套在不同开发阶段的作用 大规模房地产项目的开发 利润来源于开发节奏 前瞻 性视野和市场预见能力 物业类型的演变 容积率的提 高 组团之间要有差异 有提升 给消费者理由 旧村拆迁等增加项目投入的状况为项目约束条件 其安 排以实现项目利润最大化为前提 华侨城 波托菲诺华侨城 波托菲诺 关于大盘 全面or局部领先 基于竞争的可持续发展的项目核心能力 关键词 资源价值 可持续发展 动态选择 大规模开发必须在规划设计上必须体现出项目的独特价值 项目核心能力 这种核心能力往往与项目独特的资 源相连 从而保证项目的可持续发展 在产品的分期设计中应兼顾不同时期市场竞争和客户群的变化 从规划上确保项目持续竞争优势 关于大盘 商业价值最大化 配套开发策略的制定是项目成功的关键 关键词 配套分级 规模适度 配套开发策略 大规模开发的配套首先是用来展示生活方式 用来示范品质的 商业价值的培育期则相对较长 其利润在区域成熟前往 往来自于对住宅价值的提升 大规模开发的配套一般分为三个级次 不同级次配套与不同物业类型之间的兼容性和价值拉动也不同 因此 在定位阶段弄清楚配套的分级 价值点以及和住宅的联动关系 解决配套的开发次序和开发规模 也就是开发策 略的问题至关重要 在某种程度上配套开发策略的选择决定着项目的成败 关于大盘 主流市场or细分市场 动态的客户层面选择 关键词 主流客户 客户群转化 陌生区大规模项目要立足于主流客户群 并且客户群要复合而非单 一 宣传的主流客户要对其它客户群具有吸引和涵盖性 陌生区大规模项目 还要关注客户群体的转化 在客户定位方面要考 虑启动客户群与核心客户群是否存在差别 一般来说 城市边缘陌生区的客户可能有 主动郊区化人群 被动郊 区化人群 外来 乡镇人群等 关于大盘 大盘 立势是关键 营销创造价值 关键词 区域营销 强势 大盘的竞争不是个别楼盘的竞争 而是区域价值的竞争 如果缺乏区域 价值 大盘往往必须自己 营造区域价值 需要做边界界定和区域营销 强势 是大盘营销的特色 大盘往往需要较常规高的营销费用 用于 强势推广 特色概念深入人心 建立市场影响 强势有利于形成区域中心 化与区域价值 启动期是项目立势 占位 概念传播 形成口碑传播的重要阶段 至关 重要 在各期开发过程中不断进行 脉冲式 的刺激 保证持续成功开发 关于大盘 大盘的高端路线 如何做高端 项目整体形象内核如何确定 现代风格 市场趋同 难以跳出市场做项目 中式风格 调性偏冷 需要市场较高的整体水平才能得以认同 异域风情 契合消费者心理 可控开发成本 形象出众 易于营 造高端项目形象 异域风情如何实现 华丽 高贵 典雅 但宏大与华贵之余 细节追求精致 完美而考究 欧陆风格 过于庄重 且成本较高 异域风情如何实现 美式风格 从欧洲风格发展继承而来 由于美国人的文化 生活习惯及气候等众多因素 其建筑 文化自由 惬意 奔放和随性 过于随意 澳洲风格 通透和开放 常采用首层架空以及飘逸的外阳台 建筑轻盈 精致 有灵性 缺乏明显识别性 地中海式风格 地中海式建筑给人的感觉是丰富的 亲切的 自然的 红瓦 坡顶 挑檐 优雅的拱 型窗 充满细部的装饰 变化多样 充满了明快丰富的空间层次感 特色鲜明 经受无数成功案例的证明 地中海风情的最佳体现 西班牙风格 海湾式布局 水 是西班牙风格的灵魂元素之一 使用水系 绿化带进行空间分割 由社区空间到 生活空间 水岸气息散落每个角落 体现建筑与水与人的完美和谐 层级分明的规划设计 西班牙建筑通常以远高近低层级方式排布 高低错落 符合人的空间尺度感 地中海风情的最佳体现 西班牙风格 浅色调 西班牙风格的最大特点是在西班牙建筑中融入了阳光和活力 采取更为质朴温暖的色彩 使 建筑外立面色彩明快 既醒目又不过分张扬 且采用柔和的特殊涂料 不产生反射光 不会晃眼 给人以 踏实的感觉 地中海风情的最佳体现 西班牙风格 典型的西班牙建筑元素及特征 从红陶筒瓦到手工抹灰墙 从弧型墙到一步阳台 还有铁艺 陶艺挂 件等 以及对于小拱璇 文化石外墙 红色坡屋顶 圆弧檐口等符号的抽象化利用 取材朴实 产品精细化 西班牙建筑采用的建筑材料一般都会给人质朴的感觉 但却非常有视觉感和 生态性 像陶瓦 泥土烧制 环保吸水等都可以保持屋内温度 定位体系的确定 南宫地区首席 本项目定位为高端楼盘 需将视点抬高 以整个南宫地区的高度 将本项目定位为地区最正统 的高档项目 纯正西班牙风情 超越市场简单欧式风格 以更为纯粹的西班牙风情作为项目形象内核 打造南宫市场最靓丽 最纯粹的地中海风情社区 支持项目高端定位 花园住区 强调项目优越的景观资源和舒适的居住享受 满足消费群改善居住条件 提升居住水平的置业梦想 南宫首席纯正西班牙风情花园住区 经过市场调查 对于影响高档楼盘的标准的因素 前五位分别是配套 物业 产品 位置 安 防设施 而景观及建筑风格同样受到消费者较高关注 高档楼盘标准 高档楼盘标准 197 184 172171 153150 146 22 1 0 50 100 150 200 250 配套 物业 产品 位置 安防设施 社区景观 建筑风格 价格 其他 消费者问卷调查 消费者心目中的高端楼盘是什么样的 在社区配套方面 主题公园 幼儿园 健身房是南宫当地客群较为重视的社区配套因素 会所 受到文化层次及素质较高的人群的喜爱 社区配套 社区配套 212208 145 96 68 6464 2 0 50 100 150 200 250 主题公园 幼儿园 健身房 会所 内部学校 网球场 游泳池 其他 消费者问卷调查 此次调查显示 智能安防系统是当地客群普遍关注的一个因素 而地暖 可视对讲 24小时 热水 中空玻璃及直饮水也受到了普遍关注 房屋配套 房屋配套 187 182 175 168 159 126 111 10199 0 50 100 150 200 智能安防 地暖 可视对讲 24小时热水 中空玻璃 直饮水 指纹锁 中央空调 断桥铝门窗 消费者问卷调查 定位体系的确定 客群定位 面向城市高端客群 别墅及类别墅产品 面向城市改善型中高收入客群 多层花园洋房及高层 富豪阶层 高收入阶层 中高收入阶层 中低收入阶层 以购房区域分 本项目客户群体大部分生活在市区以内 包括市区和郊区的城中村 部分客户是周边县市的 高收入客户 以从事职业分 本项目目标客户主要分布在医生 公务员 私营业主 企业高层管理等中高收入职业内 定位体系 档次定位 高端住宅区 产品定位 高层 多层花园洋房 部分设置电梯花园洋房 别墅 花园洋房 5层半花园洋房 联排别墅 两层半联排别墅 彰显项目高端品质 叠拼别墅 2 3叠拼别墅 独栋别墅 大独栋 小独栋 商业 小高层 多层洋 房组团 独栋别墅 叠拼别墅 联排别墅 中心景观带 定位体系详细阐述 社区规划 充分结合地块特点及景观资源 定位体系详细阐述 建筑风格 纯粹西班牙风格建筑 花园洋房 别墅 定位体系详细阐述 建筑风格 纯粹西班牙风格建筑 多层高层 定位体系详细阐述 建筑风格 纯粹西班牙风格用材 定位体系详细阐述 细节 体现高端楼盘出众的细节处理 露台 屋檐的细节单元大堂入口 空间细节变化 定位体系详细阐述 户型设计 高层住宅针对中高端改善型需求客户 保证明厨明卫 外飘窗 阳台落地窗 空中院馆或入户花园 面积略大的两室户型可设计成两房 半形式 增加户型竞争力 面积主要为85平米左右两室和110 130平米三室两厅两个档次 可设置部分140平米左右舒适性稍强的户型 85平米左右两室 35 110 130平米三室两厅一卫 45 140平米三室两厅两卫 20 定位体系详细阐述 户型设计 花园洋房针对城市中端客户 保证明厨明卫 电梯洋房做到电梯入户 外飘窗 主卧带尺度舒适的卫生间 主卧步入式衣帽间 阳台落地窗 入户花园 步入式衣帽间 空中院馆 大面积户型双主卧设计 部分户型错层设计 户型面积为130 150平米和180 200平米两个档次 130 150平米为主 定位体系详细阐述 户型设计 别墅针对高端客户 保证明厨明卫 外飘窗 主卧带卫生间 舒适型户型主卧步入式衣帽间 阳台落地窗 露台 双入户 前后庭院 半地下车库及影音活动室 端头别墅超大私家庭院 户型面积为200 220平米和300 350平米两个档次 位于端 头户型为300 350平米 位于中部的为200 220平米 定位体系详细阐述 户型设计其他亮点元素 一层带花园 与地下室直接连通 形成 下跃 定位体系详细阐述 户型设计其他亮点元素 高层户型注重空间的灵活变化 强调户型的实用性 原始户型两室变三室 定位体系详细阐述 景观规划中心景观 组团景观 台地景观 充分运用水资源 在社区内各组团与中心景观营造贯通溪景 根据地势高低 做出台地效果 区分组团 并营造高低错落的景观效果 结合中心景观设计西班牙主题公园 设计四季景观园林体系 做到四季有景 三季有花 定位体系详细阐述 景观规划 中心景观 组团景观 台地景观 定位体系详细阐述 特色会所 会所与中心景观结合设计 会所功能 商务会馆 休闲健身 室内泳池 书吧等 定位体系详细阐述 高档住宅房屋配置 提升居住品质的设置 新风系统 彩色可视对讲单元门 地暖 断桥铝合金门窗 双层中空玻璃 入户指纹锁 紧急报警按钮 别墅设置中央空调 定位体系详细阐述 高档物业服务 彰显高档楼盘风范 给业主体贴入微的服务 邀请国内知名物业公司提供技术支持 打造南宫最规范的社区物业服务 让客户体会到 目前南宫最舒适 规范的物业服务 可结合目前开发项目进行运作 定位体系详细阐述 价格定位 参照城市价格水平 实现低开高走 价格 按照市中心售价最高楼盘的标准 低开高走 保证整盘均价2200元 平米 定位体系亮点汇总定位体系亮点汇总 浓郁的异域风情及富于变化的社区规划 彰显极致生活享受的花园洋房和滨河联排别墅 270 幽雅滏阳河景观资源 4000平米中央景观及优美的组团景观设计 创新户型设计及合理的面积区间 高档住宅硬件设施及智能化安防设计 高档社区会所 高标准规范化物业 面积及业态控制 商业初步定位 集中式商业建议规划为3 4层 单层面积1000平米左右 业态为超市 餐饮 其余临街二层商业 以社区服务型为主 业态有银行网点 社区服务 餐饮 精品店等 商业规划具体建议 西北角规划3 4层集中式商业 一方面满足目前周边无中型商业的需求 一方面满足 政府规划条件中的相关要求 其余规划二层商业 商业初步定位商业初步定位 集中商业 临街商业带 绿化带 商业连廊 封闭式or开敞式 产品规划建议 商业部分 街区氛围营造 开放 参与 产品规划建议 商业部分 商业销售价格 商业初步定位商业初步定位 目前项目周边无在售商业 无可参考商业售价 如以租金计算 根据净现值法测算商业价值过低 不能作为定价支持 商业定价需在项目销售中后期 届时本案形象初步确定 商业价值大幅提升 商业售价需根据 市场水平另行确定 根据目前南宫河西中高端楼盘的商业售价水平 第六部分 开发节奏控制及规划细节建议 商街 明星 聚宝盆 战略站位 树形象 资产沉淀 商街 明星 聚宝盆 战略站位 树形象 资产沉淀 中后期 高产田 富矿 战略站位 高端产品线 树品牌 创利润 中后期 高产田 富矿 战略站位 高端产品线 树品牌 创利润 一期 提款机 血库 战略站位 短期现金流 可复制发展模式 一期 提款机 血库 战略站位 短期现金流 可复制发展模式 商业 一期 二期组团 三期组团 规划设计卖点卖点 规划设计要点要点 如何在规划设计中建立项目价 值点 并能够作为后期营销的 卖点 从市场产品平台及当地适用性 的角度 在规划设计中应满足 的要点 1 规划理念 欧洲贵族血统论 4 建筑风格 标签感十足的建筑风格 2 仪式化社区入口 5 精装入户大堂 6 楼王升级配置 8 停车设计要点 9 配套设计要点 幼儿园 会所 10 规划布局设计要点 布局 边界 7 户型设计要点 户型配比 布局 设计亮点 3 整体规划 香榭丽舍大道 凡尔赛广场 香奈尔大道 蒙特高地 风格一 欧式人马雕塑风格张扬 开阔的入口意向与周边挺拔的现代感的建筑益 彰 展示入口广场的华贵 风格二 以微缩凯旋门作为入口设计 控制成本 求神不求形 风格鲜明独特 营销感强 规划理念 欧洲贵族血统论 香榭丽舍大道 艺术雕塑主题长廊 纯正的欧洲园林元素 砖石铺地 线性水系 草地 乔木 以艺术性铺装为主 两侧夹道布置点状雕塑 考虑当地气候条件 水系考虑枯水景 仪式化社区入口 整体规划 香榭丽舍大道 凡尔赛广场 香奈尔小径 蒙特高地 香奈尔小径 灌木树阵主题纵向景观 位置 组团景观 特征 尺度感 气度 设计感 要点 整体以铺装为主 周边辅以少量灌木 常绿针叶树种 中部设置可进入性旱喷 硬铺装主题景观 凡尔赛广场 精装入户大堂 精装入户大堂 参考 采用酒店式大堂挑高设计 高档装修吸引眼球 做足面子