（国际法学专业论文）房地产投资信托的国际税收法律问题研究.pdf

摘要 摘要 房地产投资信托( r e a le s t a t ei n v e s t m e n tt r u s t s ，下文简称“r e i t s ”) 2 0 世纪 6 0 年代产生于美国，后来在世界诸多国家蓬勃发展。作为一项金融创新，r e i t s 在中国也颇受关注。虽然中国目前尚没有真正意义的r e i t s 出现，但是r e i t s 在中国的设立已经得到诸多学者的肯定。中国政府也已经将发展r e i t s 作为振兴 金融发展的一项重要计划。 本文力图通过对r e i t s 的基本介绍，澄清r e i t s 的概念、特点、类型及其运 作方式，在此基础上对运作过程中涉及的税收问题，特别是国际税收问题进行研 究，主要集中于r e i t s 运作过程中如何对其利润分配进行课税进行细致的分析， 试图为我国r e i t s 设立后的国际化道路清除理论障碍。 本文第一章主要介绍了了r e i t s 的基本概念、特征、分类及其发展过程和运 作方式，并对中国发展r e i t s 的可行性进行研究，认为中国已经基本具备发展 r e i t s 的条件，但是也受到一些法律和制度上的制约，并提出中国发展r e i t s 的 可行模式。 本文第二章分析了r e i t s 涉及的税收阶段和税收问题。主要讨论r e i t s 的国 际税收问题，即r e i t s 利润分配的纳税人应为投资者还是r e i t s 本身、r e i t s 利 润分配定性为股息还是财产收益、r e i t s 利润分配的征税及避免双重税收问题。 对r e i t s 涉及的国际税收问题参考美国税收协定范本和o e c d 范本的做法 进行分析。 本文第三章分析了中国发展r e i t s 涉及的税收问题，主要研究中国现行的证 券投资税收相关法规及政策，提出中国设立r e i t s 后的国内立法建议，和税收方 法，以及如何在双边税收协定中加入相关条款，试图为r e i t s 在中国设立清除国 际投资及国际税法方面的理论障碍。 关键词：r e i t s ；国际税收；股息 a b s t r a c t a b s t r a c t r e i t s ( r e a le s t a t ei n v e s t m e n tt r u s t s ) f i r s ta p p e a r e di nt h eu n i t e ds t a t e si nt h e 19 6 0 sa n da r ef o u n d t h r o u g h o u tt h ew o r l d a san e wi n v e s t m e n tv e h i c l e ，r e i t sh a v e b e e ng i v e nm o r ea n dm o r ea t t e n t i o ni nc h i n a e v e nt h a tt h e r ea r en or e a lr e i t si n c h i n a sc a p i t a lm a r k e t ，t h ee s t a b l i s h m e n to fr e i t sh a sb e e na f f i r m e db yl o t so f s c h o l a r si nc h i n a , e s p e c i a l l yf r o mt h ee c o n o m i s t s t h eg o v e r n m e n ta l s op r e p a r e st o d e v e l o pr e i t sa n dl o o kf o r w a r dt h a tt h i sc a nb eag o o dm e a s u r et op r o m o t ec h i n a f i n a n c em a r k e t a st h ed e v e l o p m e n to fc h i n ar e i t , t h ei n t e r n a t i o n a lt a xi s s u e sw i l l r a i s es o m eq u e s t i o n s t h i sa r t i c l es e e k st og i v et h eb a s i ci n t r o d u c t i o nt oc l a r i f yt h ec o n c e p to fr e i t s ； i t sc h a r a c t e r s ；t y p e sa n dt h e i rm o d eo fo p e r a t i o n t h eo p e r a t i o no fr e i t si si n v o l v e d i nt a xi s s u e s ，e s p e c i a l l yi n t e r n a t i o n a lt a xi s s u e s f o c u s i n gm a i n l yo nt h et a x a t i o no f r e i t s d i s t r i b u t i o no fi t sp r o f i t s ，t h ea u t h o ra t t e m p t st oc l e a rt h e o r e t i c a lo b s t a c l e s a f t e rt h ee s t a b l i s h m e n to fc h i n ar e i t s t h ef i r s tc h a p t e ro ft h ep a p e r g i v e sa ni n t r o d u c t i o no fr e i t s ，s u c ha si t sc o n c e p t ， c h a r a c t e r , a n dm o d eo fo p e r a t i o n ，a l s oi t sh i s t o r y a tt h es a m et i m e ，it r yt op r o v i d ea f e a s i b l em o d et oc h i n a sr e i t s t h es e c o n dc h a p t e ro ft h ep a p e rf o c u s e so nt h ei n t e m a t i o n a lt a xl a wi s s u e so f r e i t s a c c o r d i n gt os t u d yo no e c d sr e p o r to nt a xi s s u e so fr e i t sa n dr e l a t e d d o m e s t i cl a w , it h i n kt h a ti tw o u l db ea p p r o p r i a t et oc o n s i d e rt h ei n v e s t o r so fr e i t s ( b e n e f i to w n e r ) a ss h a r e h o l d e r so ft h er e i t s ，a n dt h ed i s t r i b u t i o n so fr e i t sa s d i v i d e n d s t h i sw i l lr e s o l v et h eq u e s t i o nt h a th o wt oa v o i dd o u b l et a x a t i o nt ot h e i n v e s t o r s t h et h i r dc h a p t e ro ft h i sp a p e ra n a l y z e st h ec u r r e n tl a w sa n dp o l i c i e so nt a x i s s u e so fd i v i d e n d s ，a n dp o i n t so u ts o m eu s e f u ls u g g e s t i o n st oc h i n a sr e i t si nt h e f u t u r e h o p e f u l l yt h i sw i l lb eh e l p f u lt ot h er e s e a r c h e r so nt h i ss u b j e c t k e yw o r d s ：r e i t s ；d i v i d e n d s ；i n t e r n a t i o n a lt a x a t i o n 厦门大学学位论文原创性声明 本人呈交的学位论文是本人在导师指导下，独立完成的研究成 果。本人在论文写作中参考其他个人或集体己经发表的研究成果，均 在文中以适当方式明确标明，并符合法律规范和厦门大学研究生学 术活动规范( 试行) 。 另外，该学位论文为() 课题 ( 组) 的研究成果，获得() 课题( 组) 经费或实 验室的资助，在() 实验室完成。( 请在以上括号内 填写课题或课题组负责人或实验室名称，未有此项声明内容的，可以 不作特别声明。) 一算孙聿唯 沙7 钉胪日。 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人同意厦门大学根据中华人民共和国学位条例暂行实施办 法等规定保留和使用此学位论文，并向主管部门或其指定机构送交 学位论文( 包括纸质版和电子版) ，允许学位论文进入厦门大学图书 馆及其数据库被查阅、借阅。本人同意厦门大学将学位论文加入全国 博士、硕士学位论文共建单位数据库进行检索，将学位论文的标题和 摘要汇编出版，采用影印、缩印或者其它方式合理复制学位论文。 本学位论文属于： ( ) 1 经厦门大学保密委员会审查核定的保密学位论文， 于年月日解密，解密后适用上述授权。 () 2 不保密，适用上述授权。 ( 请在以上相应括号内打“”或填上相应内容。保密学位论文 应是已经厦门大学保密委员会审定过的学位论文，未经厦门大学保密 委员会审定的学位论文均为公开学位论文。此声明栏不填写的，默认 为公开学位论文，均适用上述授权。) 雷础- 隽 f i 导言 璺吉 寸日 随着市场经济的发展，房地产作为一个独立的经济产业部门愈来愈受到各界 的重视。而资产证券化作为一项金融创新，对房地产这样一种需要极大资金的产 业有着深重的影响。随着我国房地产业的迅速增长，房地产产业的大发展呼唤房 地产金融创新。 起源于美国的房地产投资信托( r e i t s ) ，提供给房地产业新的融资渠道，有 利于促进业内竞争，优化资源配置，促进房地产公司改善治理结构，同时满足社 会大众的投资需求，改善和提高长期收益性地产的流动性和信息透明度，完善我 国金融体系，应对国际竞争。 对现在的中国房地产业而言，如何尽快走出资金困境是首要问题，而一向严 重依赖银行贷款的房地产业如果可以通过其他方式融资，对于中国房地产业的发 展，对于当前的整体经济困难的形势，都将是有益的。而2 0 0 8 年1 2 月1 3 号国 务院在关于当前金融促进经济发展的若干意见中明确提出开展房地产信托投 资基金试点的意见，使得中国引入r e i t s 制度有了可能。中国已经有内地的越秀 r e i t s 在香港上市，为内地发展r e i t s 的前景透漏曙光，中国并不缺乏经验丰富 的优秀资产管理公司来承担中国r e i t s 资产管理的职能，并且中国也具备一些能 够为社会投资者提供具备充分租赁收益率的优良地产。 然而，想要建立一个成功的r e i t s 市场，中国还需要一些必备条件，例如明 确的证券化立法等法律框架，合理的免税优惠等。按中国目前的制度来说，投资 于r e i t s 还是投资于证券或者股票是没有太大的区别的，暂时都是免税待遇。因 此，发展r e i t s 在投资者层面来看目前没有税收优势。 中国r e i t s 的设立已经指同可待，而面临的很多问题还没有很好的解决。税 收问题就是其中之一。对于r e i t s 的发展，税收政策的作用不能不说是巨大的。 而r e i t s 上市后不可避免产生国际投资和国际税收问题，中国在这些方面的研究 还很不充分。对于国内居民在他国的r e i t s 投资所得税收如何处理，对于外国投 资者投资于国内的r e i t s 取得的所得如何征税，都是中国税法和相关税收协定的 空白，急切需要研究。 房地产投资信托的国际税收法律问题研究 第一章r e i t s 概述 第一节r e i t s 的概念、特征及发展 一、r e i t s 的概念和特征 ( 一) r e i t s 的概念 根据高盛金融词汇英汉字典的解释，r e i t 是“房地产投资信托，一种像 股票一样在大型交易所买卖的证券，主要通过物业项目或抵押直接投资于房地 产。房地产投资信托可享有特殊的税务优惠，一般可为投资者带来高收益，是一 种流通性非常高的房地产投资渠道。 当前国内房地产界和理论界对于r e i t s 的定义一般都是“集合不特定的投资 者的资金，并将资金集中起来，建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构， 进行房地产的投资和经营管理，并共同分享投资收益的一种信托方式”。 在经济合作与发展组织( o r g a n i z a t i o nf o re c o n o m i cc o o p e r a t i o na n d d e v e l o p m e n t ，下文简称“o e c d ”) 关于r e i t s 相关税收协定问题的报告( t a x t r e a t yi s s u e sr e l a t e dt or e i t s ，以下简称r e i t s 报告) 中，将r e i t 定义为一个 公司，信托，契约或者信托安排，其主要从事不动产( 房地产) 方面的投资，从 中取得主要收入并将大部分所得分配给投资者，但是，该收入在分配给投资者之 前并不就该所得纳税。事实上，r e i t 根据国内税法规则一般在投资者层面征税 ( 相关的预提税义务则是对于外国投资者的分配所得而言的) 。 尽管o e c d 给出了关于r e i t s 的定义并且指出了r e i t s 具有的普遍性特征， 但是不同国家和地区的r e i t s 的结构、税收优惠政策则有所不同。有的国家对 r e i t s 适用公司和信托的普通的税法规则，有的国家的r e i t s 则适用专门的r e i t s 税收制度。 r e i t s 按照不同的划分标准可以分为不同的类型： 高盛金融访j 汇英汉双解词典i e b o l l ， h 笪乜；型型盟! i n g q 签：n 坐鱼i 盟i q 旦a 型鱼i l d q 堕卫：世! 乜! i 鱼三q 2 星q q 5 2 3 e ! 皇垒q 墨旦壹墨墨q 3 2 3 q j 塑，2 0 0 8 1 2 2 0 楼建波，杨秋玲房地产投资信托域外法律法规汇编【z 】j 匕京：法律版社，2 0 0 7 ，2 ；关于r e i t s 的综 合介绍【e b o l 】h t t p ：w w w c n f r e c o m c o n t e n t s 9 5 1 4 7 3 3 4 h t m l ，2 0 0 9 0 3 1 2 o e c d ：t a xt r e a t yi s s u e sr e l a t e dt or e i t s i r p a r i s ：o e c d ，2 0 0 7 ，p a r a 3 2 第一章r e i t s 概述 1 从组织形式特点出发，r e i t s 可以分为公司型和契约型 公司型r e i t s 依公司法成立，通过发行r e i t s 股份，将集中起来的资金投资 于各种房地产资产。在组织形式上与股份有限公司类似，r e i t s 公司资产为投资 者( 股东) 所有，由股东选择董事会，由董事会选聘r e i t s 管理公司，r e i t s 管理 公司负责管理r e i t s 业务。 契约型r e i t s 是指依据信托契约，通过发行受益凭证而组建的r e i t s 。这类 r e i t s 一般由r e i t s 管理公司、保管公司及投资者三方当事人订立信托契约。 r e i t s 管理公司是r e i t s 的发起人通过发行收益凭证将资金筹集起来组成信托资 产，并根据信托契约进行投资；r e i t s 保管公司一般由银行担任，它根据信托契 约负责保管信托财产，具体办理证券、现金管理以及有关的代理业务等；投资者 即受益凭证的持有人，通过购买受益凭证投资于r e i t s ，并根据其购买份额分享 投资收益。 2 按照交易方式是否可赎回，可以划分为封闭式r e i t s 和开放式r e i t s 封闭式r e i t s 是相对于开放式r e i t s 而言的。它是指r e i t s 资本总额及发行 份数在发行之前就己确定下来，在发行完毕后规定的期限内，r e i t s 的资本总额 及发行份数都保持固定不变的r e i t s ，因此，有时也被称作固定式r e i t s 。封闭 式r e i t s 的股票或受益凭证不能被追加认购或赎回，投资者只能通过证券经纪商 在证券交易市场进行r e i t s 股票或收益凭证的买卖。 开放式r e i t s 是指r e i t s 的资本总额或股份总数可以随时变动，即可根据市 场供求情况发行新份额或赎回股份的r e i t s 。由于资本总额可以随时追加，因此 又被称为追加型r e i t s 。 3 按照资金的募集与流通方式，r e i t s 可分为私募r e i t s 和公募r e i t s 私募r e i t s ，是指以非公开方式向特定投资者募集r e i t s 资金并以房地产为 投资对象的投资信托。在这种方式下，r e i t s 发起人通过电话、信函、面谈等方 式，直接向一些机构投资者或富裕个人推销r e i t s 单位并募集r e i t s 资金。 公募r e i t s ，是指以公开发行方式向社会公众投资者募集信托资金的r e i t s 。 公募r e i t s 可通过各种媒体披露发行信息，投资者人数一般不受限制，每个投资 者的最低投资数量一般没有限定。 4 按照r e i t s 的投资类型，r e i t s 可以划分为权益型、抵押型和混合型 房地产投资信托的国际税收法律问题研究 权益r e i t s 直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收 入。权益r e i t s 的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购 物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收 入，还来源于房地产的增值收益。 抵押型r e i t s 主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款， 收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参 与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。 混合r e i t s 同时拥有房地产和抵押贷款作为其投资资产。其收益比抵押 r e i t s 要稳定，但不如权益r e i t s 的收益高。因其持有抵押贷款，故其收益会在 某种程度上受利率变动的影响。 ( - - ) r e i t s 的特征 作为投资信托制度在房地产投资领域的应用，r e i t s 的特点可以从其成立的 起因来研究。r e i t s 源于投资者对于房地产投资潜在利润的追求。社会上普通而 分散的中小投资者不愿将其富余的资金参加国民储蓄，而希望其能获得更高的利 润，而房地产领域相对而言是风险更低利润也更高的选择，但是房地产投资需要 较高的成本，个人投资其中的风险较大。于是各投资公司或投资人才将分散的闲 置资金集中起来，采取签订信托契约的方式，或类似股份公司的股份形式，成立 一种基金，发给投资人以代表信托基金分割权益的受益凭证，将资金委托给对房 地产市场具有专门知识和经营经验的人从事这方面的投资。因而r e i t s 具有以 下特点： 1 r e i t s 是投资工具，具有一定的储蓄性 各投资资金持有人希望通过资金的运用，做到既保本又获利，这与银行储蓄 存款类似，保本生息，使资本升值。 投资信托方式的推行则是谋求以最小风险 获得最大利益。所以投资信托类似银行储蓄而优于银行储蓄，其收益必然高于储 蓄利息。同时，与股票、公司债券等其他投资方式不同，由于投资方向是既定的 房地产，因而具有稳定性，风险较小。 2 r e i t s 从不确定的多数投资者手中筹集资金，具有合作性和资金的集合性 ：f n 图当代房地产金融创新【m 1 北京：经济管理出版社，2 0 0 7 1 0 9 张寒燕房地产投资信托( r e i t s ) 研究( 博：卜学位论文) 【d 】北京：中国社会科学院，2 0 0 5 1 2 4 第一章 r e i t s 概述 各投资人一般都是有限的社会闲散资金持有者，资金运用实力差，如用个人 财产投资于某几种有价证券或某项房地产，缺乏条件，可望而不可及。投资信托 方式以一般社会大众为对象，将他们的资金集合起来加以运用，资金实力大为增 加。投资条件就好得多，满足了各投资人的愿望。因而，投资信托方式具有在投 资人目标一致基础上的合作投资性质和资金的集合性质。 3 r e i t s 的成立基于信托形式，投资者作为委托人享有受益权 房地产投资信托是以信托形式为中介而建立的当事人之间的信托关系。各个 不特定的投资人既是委托人，又是受益人，是一种恣意信托。受托人则是某种结 合形式( 契约型或公司型) 的投资经营管理人。 但是，r e i t s 与一般的信托相比，委托人是不特定的。信托的标的物以货币 资金为主，投资对象主要限于房地产资产。信托方式产生的收益必须大部分返还 给投资者。 4 资产结构的严格性 r e i t s 作为一种房地产投资组织机构，法律对其组织结构、股权结构、资产 结构、收入结构乃至收益分配比例等方面都做出严格法律限制。例如，美国的 r e i t s 就要求7 5 以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成，7 5 以上的收入必须来源于房地产租金收入、担保债券利息收入、房地产销售收入、 r e i t s 企业分红等，每年9 5 以上的收益必须以分红形式分配给股东。 二、r e i t s 的发展 ( 一) r e i t s 在美国的起源和发展 1 r e i t s 在美国的起源 r e i t s 的前身源于1 9 世纪在马萨诸塞州波士顿设立的商业信托，为满足当 时产业革命创造的财富对房地产投资的需求，适应法律对公司投资房地产的限 制，有关机构设计成立了马萨诸塞商业信托，其股权可以转让、适用直腿童廷以 及由专业人员集中管理，并被允许投资于房地产领域。马萨诸塞商业信托按照法 律规定享有税收优惠。、 美国的r e i t s 制度形成并确定下来是通过1 9 6 0 年国内税收法典的修订 任佩美国房地产投资信托( r e i t s ) 的模式及j e 对我国的启示f j 】商业研究，2 0 0 3 ，( 2 2 ) ：i 6 4 工明国当代房地产金融创新【m 】北京：经济管理出版社，2 0 0 7 1 0 0 5 房地产投资信托的国际税收法律问题研究 条款房地产投资信托法案，该法案规定r e i t s 是一种可以向公众发行高于或 者低于房地产投资信托自身净资产价值的股份并享受税收优惠的封闭性投资公 司，在其经营和投资方面必须满足一系列条件：每年必须将其利润的9 0 分配给 股东；至少有1 0 0 个股东，其中持股最多的前五大股东持有份额不得超过5 0 ( 即所谓的5 5 0 法则) ；必须是房地产的投资者，而不能作为经纪人；至少9 0 的总收入必须来源于租会和抵押利息的收入，以及出售财产、所持有的其他信托 股份以及其他房地产资源的所得；总资产的7 5 是房地产资产或者房地产抵押、 现金和政府债券。r e i t s 制度的设立为房地产投资信托奠定了基础，但是r e i t s 的投资和经营仍受到很大限制，只能设立权益型r e i t s ，相对来说规模有限。 2 i 也i t s 在美国的发展 1 9 6 7 年，美国法律允许设立抵押型r e i t s ，促进了抵押型r e i t s 的迅速发展 和混合型r e i t s 的出现。r e i t s 的资产额和数量都有急剧增加。但是1 9 7 4 1 9 7 5 年美国经济出现衰退，房地产盲目投资，泡沫破裂，r e i t s 走向低谷。 1 9 7 6 年税制改革法的通过，对r e i t s 的纳税条款进行了一系列有利于 其适应经济低迷时期的市场环境的调整。新法降低了由于无法满足严格的资本持 有和经营条件的要求，而使r e i t s 无意中失去税收优惠的可能性，同时对其经营 损失和资本利得的会计处理做了相应的修改，增加了对抵押型和混合型r e i t s 的限制，使得r e i t s 的回报率恢复和提高。 此后陆续颁布1 9 8 6 年税制改革法、 1 9 9 3 年综合预算调整法、1 9 9 7 年 纳税者减免法、 2 0 01 年r e i t s 现代化法，这些法案使得r e i t s 在房地产市场 中作为所有者和经营者的竞争地位不断加强。 到2 0 0 5 年，r e i t s 持有的商业地产价值超过4 7 5 0 亿美元，涉及到财产的各 个主要方面和全美大部分地区，拥有3 3 1 0 亿美元的资本市场，在美国房地产投 资信托协会( n a i 迮i t ) 有1 9 7 家r e i t s 公开交易，有1 6 9 家r e i t s 在纳斯达克 ( n y s e ) 上市交易，有3 5 家位列标准普尔指数。r e i t s 的平均年收益率在1 3 左右。 j ：明固当代房地产金融创新【m 】j 匕京：经济管理f 版社，2 0 0 7 ，1 0 1 向永泉房地产投资信托( r e i t s ) ：理论分析i 中国实践( 博上学位论文) d i ，福建：厦门人学。2 0 0 6 ，3 3 t o n ym e d w a r d s e v p & g e n e r a lc o u n s e l r e i t s t h eu n i t e ds t a t e se x p e r i e n c e r p a r i s ：o e c d 6 第一章 r e i t s 概述 从美国r e i t s 的产生和发展来看，个人财富的集聚增加是r e i t s 产生的直接 诱因，法律尤其是税法方面的完善和专门法律的出台是r e i t s 的设立依据和发展 变化的原因。税收制度的优惠大大促进了r e i t s 的发展，在r e i t s 处于危机时期， 不同的税收优惠措施有助于r e i t s 转危为安，并进一步发展。经过几十年的发展， r e i t s 的制度和管理同益走向规范和成熟。 ( 二) r e i t s 在世界其他国家的产生和发展 随着r e i t s 在美国的迅猛发展，欧美及亚洲一些国家和地区也开始逐渐引入 r e i t s 。目前日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国都已经有r e i t s 上市。各国都 针对k e i t s 制定专门的立法，推进i 辽i t s 的发展。中国香港和台湾地区也有关于 r e i t s 的专门立法。由于r e i t s 是借鉴美国经验基础上发展起来的，因此亚洲的 r e i t s 在结构投资范围与收入分配等方面的要求与美国的r e i t s 很相似。不同之 处在于亚洲国家大多采取专项立法的方式，对r e i t s 进行专门法律规定，立法和 监管方面也更加严格仔细。下面仅以新加坡和中国香港为例简要介绍其发展情 况。 新加坡货币管理局( m a s ，t h em o n e t a r ya u t h o r i t yo fs i n g a p o r e ) 于1 9 9 5 年颁布的财产基金要则和于2 0 0 1 年颁布的证券和期货法则对上市r e i t s 做出相关规定。其特点主要有：新加坡的r e i t s 可以以公司法人或者信托两种形 式设立；主要投资于房地产，可以拥有境内外的房地产；对单一房地产的持有不 能超出一定比例；不能从事或者参与房地产开发活动；不能投资于空地；可以申 请上市；可以向税务部门申请免税资格等。另外，新加坡公司法、单位信托 手册以及新加坡证券交易所上市规则等法律法规也制约和规定了r e i t s 的条 件。r e i t s 在新加坡的上市取得巨大成功。 2 0 0 3 年香港证券和期货事务监察委员会颁布了房地产信托守则，对r e i t s 的设立条件、组织结构、从业人员资格、投资范围、利润分配等方面做出明确规 定。为了保证r e i t s 具有较为清晰的资产隔离，规定r e i t s 只能以信托的结构模 式组成。因此香港的r e i t s 必须指定一个功能上独立于房地产投资信托管理公司 的托管人，一般由银行和信托公司担任，以实现单位信托持有人的利益最大化为 职责。 雷修明新加坡房地产投资信托( s - r e i t s ) 研究( 硕士学位论文) 【d 】，福建：厦门大学，2 0 0 7 3 4 7 房地产投资信托的国际税收法律问题研究 第二节中国发展r e i t s 的可行性分析 目前，中国内地还没有诞生完全意义上的r e i t s ，但在国内外金融机构和房 地产业界的共同努力下，中国已经出现了类似r e i t s 的运作模式，如信托公司的 “房地产资会信托计划”、房地产公司尝试回购产权商铺等。这些运作模式一方 面开辟出一项银行贷款外的房地产新的融资渠道，不同程度改善了房地产企业的 资金短缺，但是也存在了这样或那样的弊端，制约其大规模发展。 一、中国经济的发展层面 ( 一) 投资者对于低风险投资工具的强烈投资欲望 中国居民最为传统的投资理财工具就是银行储蓄，但是自1 9 9 6 年银行连续 降息，使得居民的储蓄实际上处于负利息的状态。虽然自2 0 0 4 年以来，中央不 断加息，但是相比起2 0 0 7 年股市的牛市和其他投资工具来说，储蓄实在是收益 率最低的投资方式。2 0 0 8 年l o 月9 日，央行再次宣布降息，虽然同时取消了利 息税，但是储蓄的投资价值相比而言已经大不如前。但是，中国居民储蓄总额在 2 0 0 7 年底达到1 7 6 5 万亿元，随着股市暴跌，越来越多的人不再投资于股市。， 而将资本回流入银行储蓄。据调查，2 0 0 8 年1 7 月份的居民储蓄增加幅度惊人， 前7 个月有2 4 5 3 5 万亿居民储蓄回流。而2 0 0 7 年全年居民储蓄的增加额也只有 1 1 3 万亿。随着中国经济发展和居民财富的不断增长，对具备长期稳定收益、 风险低的投资工具的需求将更加旺盛。 中国股市从2 0 0 5 年6 月6 日的9 9 8 点，到2 0 0 7 年1 0 月的最高点6 1 2 4 点， 上证综指完成这510 0 多点的历史性跨越仅用时两年；而从这一历史高位跌落至 的2 0 0 0 点以下，则只用了不到一年的时间。其问，动辄数百点的波动更是平常。 股市的巨大风险使得未入市想投资的投资者和已入市且深受其害的投资者都想 寻求更好的投资方式。 吴弘，许淑红，张斌房地产信托与证券化法律研究【m 】，上海：上海交通人学出版社，2 0 0 6 7 7 新京撤股市低迷使2 4 5 万亿居民储莆i 口l 流【e b o l 】 h t t d ：c n c h i n a g a t e c n f i n a n c e 2 0 0 8 - 0 8 14 c o n t e n t 16 2 2 3 9 7 0 h t m ，2 0 0 8 10 2 0 中国股市最低下探仝1 6 6 5 点，；j ；现n ：2 0 0 8 年1 0 月2 8 ，肇脊新1 6 6 5 点己构至本轮熊市的人袁n g i e b o l b 鲢乜；碰亟塾垒n ：i 堕盈q 也：世塾q 垦型垡2 q q 墨l2 2 2 ! 丝q 鱼2 z 三12 ：h 地l ，2 0 0 8 12 2 9 8 第一章r e i t s 概述 中国的机构投资者是投资市场上的主力。在中国机构投资者主要有保险公 司、证券公司、证券基金、社保基会和机构投资者( q fi i ) 等。对于机构投资 者来说，安全投资、保值增值关系到我国社会保障制度的建设和社会稳定。r e i t s 在世界各国的实践证明，r e i t s 作为投资工具最大的优势在于具备长期稳定的投 资收益，在我国股市如此低迷，各种投资机构和居民投资者有资金而没有合适的 投资方向时，推出r e i t s 将是极为有利的时机。 ( 二) 中国房地产发展现状 r e i t s 主要是针对市场上成熟的商业房地产进行投资，以获取稳定的租金收 入和资产增值。商业活动的发达以及对商业房地产的需求是r e i t s 孕育和发展的 一个必要条件。我国经过2 0 多年的市场经济发展，商品化、社会化日益明显， 人们的消费需求和消费能力都显著增加，各种商业房地产也因此蓬勃发展。随着 我国商业业界发展的不断转型、经济的持续发展、城镇化进程的进行，交通的改 善以及人们收入水平的提高，我国的商业房地产必将迎来高速发展。目前国内已 经出现了大型的专业化的商业房地产开发企业和投资经营企业，市场运作逐步规 范。另外，政府对于商业房地产也持扶持的态度。这些都说明我国的商业房地产 市场逐步走向成熟，这为r e i t s 在中国的发展奠定了良好的物质基础。 长期以来，中国房地产开发企业对银行信贷资金过度依赖。房地产开发商对 银行信贷资金的过度依赖局面的形成有两个方面的原因：一是银行信贷资金成本 低，且不影响企业控制权；二是我国房地产资本市场不健全，房地产融资渠道单 一。目前，我国房地产企业的融资渠道只有银行信贷、股票融资和债券融资几种， 而股票和债券融资的要求很高，一般企业根本无法达到，在我国3 0 0 0 0 多家房地 产企业中，上市公司仅有1 0 0 多家。 房地产企业对银行贷款的过度依赖使我国房地产业发展中的市场风险、融资 信用风险过高聚集在银行，加剧了银行的系统隐性风险。如不及时、有效地化解， 将危及国家的金融安全及经济的稳定、持续发展。在这种情况下，为了防范会融 风险，促进房地产金融健康发展，央行于2 0 0 3 年6 月下发了关于进一步加强 房地产信贷业务管理的通知，即著名的“1 2 1 号文件”。该文件对房地产开发过 新浪房产2 0 0 8 年中国房地产上市公司测评报告 e b o l ， h t t p ：b j h o u s e s i n a c o m c n 2 0 0 8 - 0 5 - 2 1 1 5 1 7 2 5 3 6 2 9 h t m l ，2 0 0 8 1 2 1 0 9 房地产投资信托的国际税收法律问题研究 程中的流动资金贷款、房地产企业自有资金比例、土地储备贷款、建筑施工企业 流动资金贷款、个人住房信贷发放标准等七个方面的内容作出了严格规定，大大 提高了房地产企业贷款的条件，全面加强了房地产信贷控制，使原来对银行资金 严重依赖的房地产企业一下面临着资金链断裂的危险。面对生存危机，房地产开 发企业不得不寻找新的资金来源渠道。这时，信托融资使资金极度饥渴的房地产 企业看到了希望，并在短短时间内成为国内房地产商的新型融资渠道。同时， r e i t s 这种国际上流行的房地产直接投融资制度也引起了房地产界、金融界和国 家主管部门的极大兴趣和广泛关注。一些信托投资公司和房地产商甚至自发地参 照r e i t s 的运作模式设计中国式的房地产投资信托产品，从而开拓了对中国 r e i t s 的探索之路。可以说，在信贷融资渠道受阻的情况下开辟新型融资渠道， 是中国r e i t s 得以萌芽发展的最直接原因。 二、法律制度方面 r e i t s 是市场经济的产物，市场经济是法制经济，需要一系列完善的法律法 规制度来保证其运行。中国的市场经济体制经过1 0 多年的发展已经基本确立， 与市场经济相适应的法律政策体系也初步形成。关于r e i t s 的运行，中国目前在 房地产、证券、信托、基金等方面的法律法规初步形成了支持基础，国家有关部 门甚至已经有意识地参照国外r e i t s 制度草拟了我国房地产资金信托方面的法 规。另外，国家近期对公司法、证券法进行了修改，一些原来制约r e i t s 等投资公司发展的条款被取消。从政府有关部门的态度来看，对于产业投资基金 的设立以及r e i t s 制度的建立，普遍是积极的，这一方面表现在立法方面的主动， 另一方面表现在对信托企业发行类似r e i t s 的房地产信托计划持宽容态度。尤其 是在2 0 0 8 年关于当前金融促进经济发展的若干意见中，明确提出发展r e i t s 试点的说法，并且证监会、住房与城乡建设部都对此做了一定的调研工作，因此， 从总体上看，r e i t s 在中国运行的法律政策环境已经初步具备。 但不可否认的是，目前要真j 下设立r e i t s ，还面临很大的法律政策障碍。 ( 一) 专门的r e i t s 法规尚未制定 r e i t s 的特殊性和复杂性决定了立法是其发展的前提条件，这在所有国家都 是如此。不同的是，美国r e i t s 是采取分散型立法，通过一系列特别法案加以规 l o 第一章r e i t s 概述 范，其中相关税法的改革是决定r e i t s 结构、发展和变迁的关键因素。亚洲国家 ( 如同本、韩国、新加坡等) 的r e i t s 则采取了统一制定r e i t s 专项法规的立法 模式。目前有两部法规草案正在往中国房地产投资基金专门法的方向发展：一部 是原国家发计委于2 0 0 1 年公布的产业投资基金管理办法( 草案) ，另一部是 中国银监会于2 0 0 4 年公布的信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法( 征 求意见稿) 。后一部法规更接近专门的r e i t s 法规。但到目前为止，这两部法规 都没有出台，并且两部法规都没有解决r e i t s 发展最需要解决的税收优惠和流通 性问题。所以，还必须在此基础上继续制定专门的r e i t s 法规及配套的实施细则。 ( 二) 流通性法律障碍 在美国r e i t s 中，信托机构对投资者发行的是一种信托受益凭证，而这种信 托受益凭证在美国是被证券法认定为证券的。美国证券法中存在抵押贷 款证券化的相关法规，使得抵押型r e i t s 既可以直接向房地产开发商贷款，又可 以通过购买抵押贷款支持证券( m o r t g a g e - b a c k e ds e c u r i t i e s ，m b s ) 间接向房地产 商贷款，从而扩大了抵押型r e i t s 的业务范围。高度的流通性扩大了r e i t s 的社 会基础，增强了投资者的参与积极性，从而促进了整个行业的发展。 就中国目前而言，相关的法律法规限制了信托权益证书的流通性。具体体现 在以下几点：目前的信托公司发行的信托受益权证书( 信托合同) 被禁止进入“证 券”范畴；现行证券法对于证券的认定过于狭窄，且不灵活； 2 0 0 份合同 限制”和“5 万元保底”的规定限定了信托投资公司只能以私募方式筹集资金，不得 通过上市公开发行受益凭证募集资金，而每份合同金额不得低于人民币5 万元， 限制了信托合同的证券化，造成流通困难。 ( 三) 税收法律缺陷 中国对于证券投资基金运作中涉及的所得税、营业税和印花税给予了一定的 优惠，比如：对证券投资基金暂不征收企业所得税，只对投资者获得的收益征收 个人所得税；对证券投资基金买卖证券的差价收入暂免征收营业税；对投资者申 购和赎回证券投资基金单位，暂不征收印花税等。但是，也还存在一些问题和 缺陷：对于投资基金的税收优惠没有法律规定，随意性很大；缺少对信托和信托 财政部、国家税务总局关于证券投资基金税收问题的通知【z 】( 财税j 【1 9 9 8 】5 5 号，1 9 9 8 8 6 ) ：财政部、 国家税务总局关于证券投资基会税收问题的通知【z j ( 财税【2 0 0 1 】6 l 号，2 0 0 1 4 1 0 ) ；财政部、国家税务总局 关于开放式证券投资基金有关税收问题的通知i z 】( 财税1 2 0 0 2 1 2 8 号，2 0 0 2 8 2 2 ) 1 1 房地产投资信托的国际税收法律问题研究 收益的纳税优惠。 ( 四) 行业进入障碍 现行信托投资公司资金信托管理暂行办法第2 条规定，除经中国人民银 行批准设立的信托投资公司外，任何单位和个人不得经营资金信托业务，但法律、 行政法规另有规定的除外。中国只允许信托投资公司从事资金信托业务，对市场 进行政策性垄断，不利于市场主体的培育和r e i t s 的发展。 ( 五) 房地产产权流转障碍 现行房地产法律法规不利于房地产产权的流转，影响房地产资产信托的顺利 开展。具体包括：现行产权登记程序过于复杂，影响r e i t s 运行效率；现行产权 转让规定过于模糊，需要国务院或地方国家机关规定实施细则，但如果这些机关 没有制定相应的细则，则原来的规定实际上就没有办法执行；现行法律对于 r e i t s 这样通过分割的证券形式出现的房地产相关权利缺乏相关方面的规定。 第三节中国发展r e i t s 的可行模式 综合上述分析，中国r e i t s 发展模式的基本原则应该是在借鉴国际r e i t s 发展经验的基础上结合中国国情，设计出适合中国房地产和金融现状的有中国特 色的r e i t s ，不能仅仅照搬照抄其他国家的发展模式。