调控政策影响及后市预判座谈会.doc

杨红旭：2011房地产业面临恶战 开发商需及早促销(图)提要：“去年新开工量暴增40%，造成今年全国的住房供应量都很大，这意味着房地产行业将面临一场恶战，我建议开发商还是及早谋划促销。”2月15日，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭来渝参加“2011调控政策影响及后市预判座谈会”发出这样的呼声。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(新浪地产讯)“去年新开工量暴增40%，造成今年全国的住房供应量都很大，这意味着房地产行业将面临一场恶战，我建议开发商还是及早谋划促销。”2月15日，上海易居(博客)房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博博客)来渝参加“2011调控政策影响及后市预判座谈会”发出这样的呼声。2011调控政策不会松 房价下跌不超过10%“上半年楼市政策不会放松，因为政策出来以后一般在半年以内很难发生变化。除非市场出现调整，成交量下滑，房价持续5-6个月下跌，中央肯定调控效果后，才会就像08年一样，允许各地救市。“杨红旭说，至于2011房价走势，我认为会跟去年持平，即使是跌也不会超过10%，如果涨2%3%也不足为奇。因为我们现在面临的外部形势非常好，经济稳步增长，经济面很好。拿地还需再等等 差钱企业需及早促销新“国八条”出来以后，整个市场进入“速冻期”，土地市场也非常冷。杨红旭建议，开发商在这个时候不要拿地，在降温初期拿地很不划算，耐心等待36个月可以拿到更低价格的地。同时，受去年新开工量暴增的影响，今年全国的住房供应量比较大，这对开发商是不利的。如果是性价比很高的产品，建议适当捂捂，一般产品应该及早促销。在这轮调控之下，今年三季度前后楼市会触底，差钱的房企必须快销。重庆很快实行限购令 投资“挤出效应”减弱就近日炒得沸沸扬扬的“限购令”，杨红旭称，去年的三波房地产调控，主要目标是抑制房价过快上涨，确实收到了一些效果，比如全国70个大中城市房价指数涨幅，已由去年4月的12.8%持续回落至12月的6.4%。然而，房价并未达到预期，尤其是第四季度部分城市房价再度较快上涨，所以才会有今年的史上最严厉的调控。根据新“国八条”中“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”界定，重庆市很快也会实行限购令。跨区域投资的难度将越来越大，限购城市与非限购城市之间的“挤出效应”减弱。加息不能抑制通货膨胀 年内还有2-4次谈到加息，杨红旭称，本次加息主要是基于通胀预期出台的，紧缩意味比较强。但就1月份cpi同比上涨4.9%的数据来看，光靠加息不可能抑制通货膨胀。目前依然是负利率，老百姓不甘心把钱存在银行里贬值。于是把钱用作投资，而经过实践验证，买房是最保值增值的手段。所以不论新政如何严厉，消费者的逻辑很简单，购房需求是不可能被限制住。“我估计今年还会加息24次，控制通胀将是第一位，其次才是调结构，稳定物价是中央今年经济调控的主要问题。” (王芊/文)杨红旭的预判：1.下半年中央政策依然不会放松，但是地方政府和商业银行可能会存在松动的可能性。2.我认为今年房价跟去年持平，跌是小跌不会超过10%，如果涨23%也不会特别奇怪。3.成交量今年不会暴跌。很多人预测今年会暴跌3成、5成，但是他们的观点我不认可。我认为今年成交量会跟2010年持平。4.大家想促销，我建议要尽早，不要等到三季度到时已经叫了暂停，你再促销。要占领先机，能在2月促销不在3月，能在3月促销不在4月。市场一直到三、四季度才会慢慢触底反弹。观点一 2011调控政策不会松 房价下跌不超过10%上半年楼市政策不会放松，因为政策出来以后一般在半年以内很难发生变化。除非市场出现调整，成交量下滑，房价持续5-6个月下跌，中央肯定调控效果后，才会就像08年一样，允许各地救市。“杨红旭说，至于2011房价走势，我认为会跟去年持平，即使是跌也不会超过10%，如果涨2%3%也不足为奇。观点二 拿地还需再等等 差钱企业需及早促销新“国八条”出来以后，整个市场进入“速冻期”，土地市场也非常冷。杨红旭建议，开发商在这个时候不要拿地，在降温初期拿地很不划算，耐心等待36个月可以拿到更低价格的地。同时，受去年新开工量暴增的影响，今年全国的住房供应量比较大，这对开发商是不利的。如果是性价比很高的产品，建议适当捂捂，一般产品应该及早促销。观点三 重庆很快实行限购令 投资“挤出效应”减弱就近日炒得沸沸扬扬的“限购令”，杨红旭称，去年的三波房地产调控，主要目标是抑制房价过快上涨，确实收到了一些效果，比如全国70个大中城市房价指数涨幅，已由去年4月的12.8%持续回落至12月的6.4%。然而，房价并未达到预期，尤其是第四季度部分城市房价再度较快上涨，所以才会有今年的史上最严厉的调控。观点四 加息不能抑制通货膨胀 年内还有2-4次谈到加息，杨红旭称，本次加息主要是基于通胀预期出台的，紧缩意味比较强。但就1月份cpi同比上涨4.9%的数据来看，光靠加息不可能抑制通货膨胀。目前依然是负利率，老百姓不甘心把钱存在银行里贬值。于是把钱用作投资，而经过实践验证，买房是最保值增值的手段。“我估计今年还会加息24次，控制通胀将是第一位。”直播：2011调控政策影响及后市预判座谈会(组图)提要：新国八条、房产税、央行加息鱼贯而出，楼市调控政策愈演愈烈，实行限购政策的城市将达72个。第三轮调控置房地产业于死地？房价何去何从？楼市是涨是跌？房地产开发商是该全身而退还是华丽转身？会议名称：2011房地产调控政策影响及后市预判座谈会座谈会时间：2011年2月15日16:00-2011年2月15日18:00座谈会地点：重庆君豪大酒店主讲人：杨红旭(微博博客)主办方：易居(博客)-克而瑞 新浪乐居独家网络直播：新浪乐居2011年房地产调控政策影响及后市预判座谈会现场主持人：大家好，首先感谢到场的重庆开发商代表来参加今天由中国房产信息集团(微博)克而瑞重庆公司及新浪乐居重庆公司联合主办的“2011年房地产调控政策影响及后市预判座谈会”，此次座谈会是第三轮调控下重庆地产界首场大型专业交流会。 随着新国八条、房产税、央行加息等新政相继出台，楼市调控政策愈演愈烈，今日住建部第三批限购令城市名单拟定，第三轮调控是置房地产业于死地，还是会有大的发展？首先，我们有请易居重庆公司总经理张旭斌先生。张旭斌：在座的所有开发商都是朋友，今天邀请到杨红旭(微博博客)先生，在这几年中他一直在持续不断的研究房地产和宏观经济和外围房地产的关系，并且反应迅速。去年开通微博以后，现在他的粉丝也是越来越多，而且第一财经，中央电视台，还有凤凰卫视经常去采访他，今天他是第一次来重庆。这次我们本来没有做这个计划，春节前新政出台了以后，我们几家大的合作伙伴很关心。通过今天上午在协信和金科的沟通情况来看，他们关注这次新国八条对当前房地产有什么影响，另外一个是关心政策还会不会出现，会出现多久，对2011年的市场影响有多大，这些问题待会儿都在杨总的汇报当中都会有所体现。下面的时间交给杨总。上海易居房地产研究院综合研究部部长 杨红旭杨红旭：今天我主要讲四个内容，一个是市场调控政策，二是住房保障政策，三是房地产市场走势，四是房地产行业周期。我关注的是市场走势，如果全国大势比较低迷，无论是东部还是西部，都会多少受到一些波及，只是程度不同。讲行业周期我希望把眼光放放远一点，这种言论比较流行，我们在这个行业混，能不能在未来10年甚至20年，能不能经过辛苦劳动获得较好的收入，我们的收入水平会不会超过全社会的收入水平。也是跟我们自身职业发展有一个初步的认知。首先政策，政策我们很关注，从2003年开始已经调控了67年，前面不讲了，现在讲近期。主要集中在本轮调控，本轮调控从2009年12月开始，至今延续到第二波，看媒体或者微博都认为是第三轮，实际上不准确，我们认为他是第四波或者是第四轮，包括国家中宣部内部也是这么认定的。因为第一波从2010年的1月份出了国十条，4月份出了国十一条，这一波比较宽松，中国下半年为了救经济放松了楼市调控。第一波效果并不是很明显，34月份又开始反弹所以导致了第二波，第二波性质升级，由紧缩转为打压。为什么打压？因为我们当时知道很严厉，说史上最严厉的调控，里面提到了限购，后来只有5月份北京出了限购，包括最严厉的二套房贷控制。但是这一波调控效果也是有限的，经过一段调整以后，8月中旬开始开始复苏，所以9月底出现第三波。第三波性质由打压转管制。什么叫管制？里面有很多计划经济的手段，限购城市范围三套限贷等等。ppt：国八条政策调控详解这一波调控以后效果不是很好，整个成交量保持在高量，价格成倍上涨。所以在1月份出现了国八条，这是升级的手段支持，如果是限购或者是行政干预需求，一旦地方政府制订房价目标，已经将行政目标指向房价，那么管制肯定进一步升级。为什么会有第四波调控？温家宝2月26号在央广里面表态，表明了国家领导人对调控的一个评判，就是效果落实不够好，曾经承诺要稳定房价，还要为这个目标努力。当时这个措词是很严厉的，因为当时我们的预判，第四波调控会来，但是不会这么早，应该是今年春季反弹以后会招来第四波调控，但是在1月底就出台，我个人认为可能中央希望在全国“两会”期间不至于使房价成为代表们、委员们甚至社会舆论再次议论的焦点。有这样的讨论，因此出台得比较早，出乎意料。那么我们稍微花一点时间分析国八条的性质，这涉及到今年的政策走势。如果看到政策原文有一句话，4月以来房价过快上涨得到初步遏制，什么意思？调控有效果，效果没有达到预期，所以要继续。就是调控的最终目标使房价维持在合理水平。第一条很严厉，第一次提出，因为中央其实从去年4月份提出来要问责，问责是两个领域。房价是福利房价，没有明确的界定，这次很清楚，这次就说了，这个地方要制定出一个什么呢，一个所谓的目标，这个目标他不是含混的词，是一个数字。比如说某某城市的今年的房价不会超过5%，到年终的时候会算帐，年终数据会出来，是否在5%以内或者超过了5%，如果当初年初定的目标，那你是5%，年终的时候一看你是7%，那这个城市的领导人可能就会被约谈和问责。这就是我们定房价的坐标系，以前没有说过坐标系，这是第一次提出坐标系。所以这样的话，地方政府压力比较大。第二是加大保障房供求。有些地方把建制镇纳到保障范围内，说明保障范围在进一步扩展。第三是税收，营业税5年由差额变成全额，增值税是进一步增加，加强清算和稽察，这个是谈了好多年了，但是一直没有落到实处。这主要指二次房屋交易中的，以后要加强评估，这样使这种所谓的做低价格不太好做。还有就是严格执行所得税，这个的话有政策，现在没有看到地方去落实，本来我认为会严格按照差额20%征，但是现在没有看到地方细则，不一定按照这个征。房产税已经发出了，开弓没有回头箭，未来试点会增加，然后会慢慢积累经验，然后是扩大到全国，但是从开始的试点到扩大到全国，这里需要一个过程，我估计5年时间可能不够。演变到全国，他的演变会对试点城市造成影响，或者我们可能知道这些城市要进行试点了，第三批可能包括北京甚至杭州等城市。就是说一旦试点的话，有人会在这些城市政策出来之前去买房子，一般的话相对增量去增，不管存量。总体来讲，深圳的话税基比较窄，主要征的高档房，上海比较宽，上海主要按照人均面积，人均住房面积不超过60%都是免征的。在上海套数比较多，再买普通话就得纳税。但是在重庆如果再想买房子，你买的普通话，价格是公寓，你再买多少套都不征，所以政策的指向性是有差异的。上海的房产税更是一个税收，重庆却有点像高档消费税的性质。ppt：2011年政策走势强化差异贷款二套首付不低于60%，这个大家都知道，但是大家要关注一些措词，人民银行各机构可根据耕当地实际要求提高二套房的首付款比例和利率。什么意思？上海、深圳调控的压力比较大，那么他可能就会从紧。比如这个城市，二套房价利率提高到2.3倍，但是重庆、西安利率比较大，这些地区的央行，就是央行的分支机构，就可以让这些区域的商业银行在二套房里面空间可以大一点。这里面反映出在二套房里面存在变数，也可以说上半年整个房地产市场比较低迷，下半年可能会出现二套房贷政策缓和。第五是严格住房土地供应管理，保障商品住房供地的量不得减。这样就是说不利于稳定的房价，然后大力推广限房价禁地价这种方式。我们主要是参加土地竞买的单位和个人，必须说明资金的来源并提供证明，这点对企业影响比较大。按规定企业不能拿着贷款、不能拿着融资的钱去买地，买地需要自由资金的，但是以前地方政府管得不是很严，睁只眼闭只眼就过了，如果这一条严了，对很多企业拿地难度增加，这可能对优质企业是一种机会，在土地竞买过程中会减少竞争者，土地的溢价力可能有所回缩。重庆开发商代表认真听会做笔记再有是限购，我估计有4060%的城市会加入限购城市里面去，就是说问责范围扩大，从去年4月份国十条里面提出住房保障要扩大，地方政府可能会进一步受到来自中央的一些压力。那么我们要判断一下这个形势，其实形势的话，我觉得国八条已经进一步落实，这个基本上没有什么疑问，但是我们关注的是宏观经济政策和本身的房价政策。因为房地产要起伏，很大程度上要看宏观经济政策，形势上现在是乐观得，西方国家的经济是处于一个探底回升过程中，美国比较低迷一点，失业率比较高，少数发达国家现在已经开始加息了，新兴国家比如俄罗斯等已经加息很多次了，国内政策的话，主要两类，财政政策是积极的，这个普遍跟去年一样。货币政策由宽松变为紧张，以为可能会紧缩一点，我估计今年还会加息24次，控制通胀将是第一位，其次才是调结构，稳定物价是中央今年经济调控的主要问题。ppt：我国住房制度的第二次变革楼市政策上半年不要期待放松，无论是中央和地方都不会放松，因为政策出来以后一般在半年以内很难发生变化，下半年中央政策依然不会放松，但是地方政府和商业银行可能会存在松动的可能性。这有前提，前提是上半年市场出现调整，成交量出现下滑，那么只要持续56个月房价会出现下跌，中央会认为今年调控不错，只要这个认定了以后中央会放松一点，中央会维持严肃性，不会动辄就放松，但是他会自下而上。就像08年一样，5月份各地就开始救市了。所以我估计如果上半年调整以后有一些效果，地方政府比较难受，土地财政受到威胁，土地税收大下滑，经济可能会出现问题，商业银行，我们知道个人房贷是一个优质资产，任何银行都不愿意轻易放弃个人放贷，现在因为央行控制得比较死，所以很多银行被迫提高首付和二次改善的门槛，但是一旦来自央行银监会的放松之后，那么商业银行必然会放松相关的一些政策。主要是首次置业和改善需求，现在政策是一刀切，一刀切确实投资投机受到打压了，但是问题是压了一大片，如果你去打压改善需求，而这种需求不合理的话，中央政策从来没有提到过，要抑制改善需求，抑制是投资投机性需求，现在调控压力大，急了，所以有时候中央宁可误杀一点。房价下调几个月就会放松，这是基本的逻辑。下面的话就是一些大致的具体的政策，就不多讲了，包括土地方面，限外措施可能进一步升级，包括考核和进一步规范发展住房市场等等，基本上对楼市的判断今年是紧缩的，下半年存在自下而上的可能性，这种可能性二季度三季度会不会如期出现一种比较明显的调整。ppt：保障性住房建设规模庞大第二步要讲一讲住房保障。98年以后市场化的速度过快，这时候地方政府忽视了地方保障，所以2007年中央回过头来重点做地方保障，不仅是政策文本在升级，而且这个房子的规模在升级。比如去年的话是580万套，今年翻番是1千万套。大家看一下结构，梳理一下逻辑关系，这个结构的话分为三组，其实是四组。最低收入者的话是廉租房，中低收入是三种房子公租房、经适房、商品房，这里面包含一些城中村，某些城市城中村的改造在加快，有的正出来以后可能会出现阻碍。中央要求地方加大整改，同时也提高门槛。另外一点，低利率下的住宅，这些就出来文本。去年9月26号，住建部和国土部出来文件，这一条很要命，是一刀切的，全国都一样。我们知道别墅用地是禁止的，但是禁止是独栋，而且从2003年就开始了，但是依然有很多类似别墅的公寓。因为他可以在容积率不大的地块里面，比如说容积率是1.8可以做一些独栋，也可以再做一部分高层。但是因为有了这样一个硬杠杆，那么一个低密度小区将会大幅度减少。比如说你容积率是1.2，你想做别墅是很难的，你做成花园洋房就很不错了。看这一条，以为这在很多城市，尤其在用地供应本来就很紧张，这三类优先供应，会在未来几年是大户型、低密度用地供应减少，但是这样抑制投资投机比较厉害，所以说故意减少可能是投资减少，快则三年，供应偏紧这是对稳定房价不利的。反过来讲可能是供应型房价持续往上涨，现在中央支持大户型豪宅，现在这部分房子就不能做了，我们一定要有长远的眼光。再说一下保障性住房建设的关系。保障房这两年建得比较多，但是刚开始建，从建到交房到分配需要一个过程，两三年，所以说现在的保障面并没有集聚扩大，很多中低收入家庭还没有享受到房子的福利，这个必须要稳定房价，为什么？保障房下来，房价如果不稳定，中低收入家庭一定会抱怨，说买不起房了。社会矛盾抱怨少了，商品房受到的压制才会少，中央才不会这样，动不动就用行政手段去压制，所以我认为5年后就会形成一个好的体系。中央去年提出来要形成保障住房体系和商品住房体系，当两个体系相对独立以后，商品房的空间就会大一点，活动空间就会大一点，不会担心今天要限购明天要限贷。那时候上海的房子卖每平米30万也没有人管了，因为与中低收入家庭没有关系了。大家对商品房市场一定不要悲观，等保障房上来，等商品房市场干预力度降低。所以说这是战略性判断，对我们的帮助非常大。这在十二五期间全国的住房，全社会的住房，不仅是指商品房建设的比重的关系，这是经过我们的研究。纯商品房可能会占一半多一点，另外是个人和单位建房，但是中国的事就是这样屡禁不止，有些权利机构、权利单位、垄断企业还是在建单位房，这个事是没有办法的。包括一些个人，那些主要指县城之类的自己买地去建房子。在这个比例里面公租房比例比较高，跟住房有关的总共占两成多一点。现在讲大势，我分析是三要素：市场供应、市场需求、价格变化。那么说供应他给你的是土地，因为买了地以后才会有房子供应。所以我们最重要是看待一个时间变化，比如我们都知道拿地之后最快可能半年多就可以卖房子了，尤其在中西部地区预售条件比较低，一出地面就可以卖房子，在东部要出2/3，从这个看1年以后可以卖房子。因为2009年开发商拿地的量比较低，所以第一年可以卖的房子量并不是很大，但是问题是2011年的量卖多了，他可以使我们今年和明年的供应量会明显增加。这是去年去拿地的一个变化图，比如说国十条出来以后，整个市场都冷却了，土地市场也非常冷。这次出来以后，2月3月全国土地市场会迅速冷却，甚至比房市冷却的还要低。这时候大家不要拿地，在降温初期拿地很不划算，你只要耐心等待36个月你可以拿到更低价格的地，要拿地可能是今年23月。ppt：十二五住房建筑面积构成影响供给的因素，就是新开工。房子开工以后，这就更有意思了。2008年新开工的面积持平的，因为我们知道近十年以来，一般是保持在10%左右，2008年太小了，说明2008年开工的面积太小了。这会造成一种后果，就是说2009年可以卖的房子比较少。所以2009年由冬天到夏天转换的过程，很多企业发现房子很好卖，甚至没有房子卖了，为什么？因为很多地方停工了。我们看开工问题，去年开工量暴增40%，所以今年全国的住房供应量比较大，这对我们是不利的，很多盘子都要脱盘，所以我们要面临一场恶仗要打，如果是促销，如果是豪宅你促销以后也不可能超低，随着时间的过去，随着政府控制的减轻，这一部分将来供应将会趋紧。但是中低户型不要捂，没有必要捂。因为现在公租房这么多，比你建更多廉租房、经适房更好，这种需求被分流了，被公租房搭建以后分流部分。所以首次置业的项目产品千万不要拖，该断就要断，不要太乐观，因为这不仅是调控的问题，他是一个中长期的因素。我们看一下变化，克而瑞一直在跟踪。变化比较明显，这些都是重点城市，春节很低迷，34月份还是复苏回暖，然后国十条出来以后，大城市的项目卖得非常不好，之后8月还是复苏，这个时候我们说929新政出来了以后，但是没有降，为什么没有降？为什么这次调控以后反倒没有这一次调控效果好，肯定是原因的？这个是全国区域市场的转移，这个很清楚，中国的房地产市场的重心在转移，由中部向西部转移，西部的份额在增加。这是一个典型城市，大概看一下，什么意思？就是销售面积，前面的城市销售面积增幅比较大，后面大部分时间中部、西部比较大，东部的城市大城市反而大幅度的萎缩，为什么萎缩？很多人觉得去年调控东部城市最受伤，但我不这么认为。我认为他一定幅度的萎缩，主要是供应没有跟上。供应为什么没有跟上？供应是因为楼市比较好的时候，一线城市已经消费很多存货，所以导致去年很多城市存货量少了。因为供应少了需求就少了，而不是因为调控，就这样的意思。所以很多城市的话，现在库存量是偏少的，像这些城市可以卖的房子供量按去年只能卖23个月，重庆处于中部偏后可以卖10个月，兰州处于靠南存货量偏多，大概是这样的情况。ppt：全国商品房销售均价增幅走势我们看价格，价格比较敏感也是我们最关注的。我们看一下大势，把时间拉开，这样我们才不至于一叶障目。我们看一下增幅，2004年增幅很小，2008年下跌了1.7%，为什么2008年会跌？刚才我讲2008成交量下降2成，为什么？因为确实是这一年的话中国楼市很低迷，中国楼市低迷是因为外部环境经济不好，咱们说楼市会不会崩盘，会不会超级低迷，不是看政策，一定是看宏观经济链。宏观经济链没有爆发危机，楼市不会出现萎缩。08年由于形势不是很好，所以出现这种情况。大家看今年，大家看今年的价格会跌几成，但我个人很乐观，我认为今年跟去年持平，跌是小跌不会超过10%，如果涨23%也不会特别奇怪。因为我们现在面临的外部形式非常好，经济稳步增长，经济面很好。2008年的时候经济为保8%奋斗，今年我们的gdp是510%。成交量今年会不会暴跌，据很多人预测今年会暴跌3成、5成有，跌1520%都有，包括国外的投行，但是他们的观点我们不认可。ppt：全国70个大中城市房价环比增幅走势今年这个量跟2010年会是持平的，如果跌了的话就不正常了。为什么这样说？因为还是我们说外部环境很好，我们供应放量很大，这就会导致竞争激烈，项目就要打折促销，项目一旦打折促销，他就会促进需求。最近我们看上海一个公司得高档楼盘，很多人去抢，说明需求还在，需求在观望，需求希望你打折促销，只要有打折促销，必然会使部分需求落实，因为供量大增了会拉动部分需求和成交，再加上cpi人均升级，所以我对今年的累计量很乐观，但是我们卖相很辛苦，我们必须要打折。我记得分析另外一个价格，就是价格指数，这时候的价格指数不是均价。高点是已经过了，高点是去年4月份，同比增幅是12%，去年的4月份比前年4月份指数价格涨了10.8%，创了历史新高，之后价格在涨，但是涨幅不大。现在到年底的时候已经回落到6.4%，我认为还会继续回落，大家关注是底部。因为我们知道2008年底出现了底部，在底部出现同比6个月的负增长，没有超过2%，这个我认为今年一直会涨幅缩小，可能在3季度的时候会到达一个底部，会不会超过这个底部不好说，但肯定会在三季度前后会触底，估计乐观的话在四季度前后，或者后年的一季度就有可能往上走。明年三季度会达到驻点，这时候的判断就是说房价会跌，但是跌的化会到三季度四季度，环比更早，环比比同比领先，一般会领先4个月。所以说如果三季度会出现同比增长，那么说一季度可能就会出现。就是说现在我们知道，这个其实很有意思。最低迷的时候2008年8月份的时候会出现环比增长，然后到2009年2月份，但是2010年调控的效果就在于6月份出现唯一一个环比负增长，78月份换比不涨跌，9月份突然跳1.5%，就因为这1.5%招致了杀身之祸，中央是不允许他跳高的。最近几个月在0.20.3%涨，但中央连这个涨幅就无法容忍了，所以他必须跌。什么时候跌？12月份会跌，但是3月份必跌。3月份的环比量，之后像他一样，48月份就会出现负增长。因为不出现负增长调控就没有劲头。只要能够出现连续几个月环比负增长，只要出现46个月，国家调控效果已经出现，而且比去年面多。上一轮环境这么差，依然持续了半年，这次会不会持续半年，不好说，可能不会出现连续半年的环比负增长。下半年尤其是四季度年末的时候会不会由负转正，这是值得我们去观察的。座谈会嘉宾与杨红旭共同探讨2011年楼市调控房价高了还是低了，主要和当地居民的收入匹配与否，这个很关键。我们和国外比没法比，所以跟我们自己比，可以横向比、纵向比，只要口径一致，肯定有参考价值。在我们国家这几年6倍以上可以比，超过7倍以上是危险的，2009年超过8倍，所以2009年这样的房价出现了偏高的事实。但是偏高主要因为区域不均衡，东部城市偏高，但是中西部城市不高，像重庆56倍很合理，但是重庆领导人很英明，希望重庆的房价能够稳定在一个水平，什么水平呢？重庆的一般家庭用67年的收入可以买一套房子，这个概念实际上就是一个收入比，这个体系是很靠谱的。实际上重庆目前正好处于这样的水平，我认为重庆是没有房价泡沫的，基本可以这样定位。之所以要限购打压，因为中央现在是一刀切，我们现在在听中央统一部署，你不要误伤需求，误伤了以后你肯定要重新纠正，只是时间早点晚点。如果剔除经济适用房，这样会高一点，上海前年已经是接近26，我们经过比较的话，像东部城市可能维持在10倍左右比较合理，中西部在67倍比较合理的。回到刚才，刚才抛出疑问，为什么这个比4月份的国十条严厉，效果比国十条好，答案在哪里？答案在这里。因为中国在2010年两大因素发生了变化，这两个变化影响了楼市，主要影响了需求。现在是控制期间，但是从2006年开始到2010年下半年，那叫通胀预期，那个时候在忧虑将来，是从去年下半年就来了，标准是突破了3%，cpi3%很正常中央也不会担忧，一旦超过3%中央就开始忧虑了，正是去年下半年超过了3%。我们存款三次加息了以后现在是多少，1月份是4.9%，可能在2011年保持4.5%以上，如果再加四次，每次加息0.2个百分点，存款负利率，老百姓不会甘心把钱存在银行里面，他的钱会贬值的。导致有部分人，真的有部分富人很恐慌，要把钱花出去，房子是投资保值，经过时间验证是一个较好的手段。所以说新政怎么样，很严厉，但是我不管，要保值。所以有时候消费者的逻辑很简单，有时候想得很复杂。ppt：我国基准利率和cpi走势对比我们看到问题，cpi今年情况怎么样？2007年的时候一边加息一直冲高到8.7%，现在还在冲高，三次不可能抑制通胀，跟上次一样，一边加息一边往上走，今年通胀维持在高位是一个事实，对部分需求是有好处的，部分需求还想买房。中国人只要想买房，靠限购、限贷有作用，但是不能百分之百的限制住。你限制家庭买房，我用公司的名义买房，他总是可以找到漏洞的。这是一个因素，而这个因素从下半年以后依然存在，唯一的一个就是说股市。这几天股市比较好，可能有必须想投资楼市的资金不投资了楼市，所以转向股市了。中国的股市不好说，如果你现在进去两个月之后发现自己被套了。可能被套了以后，振荡之后可能会重新投资房市，所以楼市股市是一个翘翘板，股市大牛是对我们很不好的，股市振荡对我们很好。第二个是人民币升值，人民币升值08年中国为了救经济不让升值，去年6月份开始被迫第二次升值，为什么？因为国际压力非常大，因为奥巴马老是跟我们国家打电话，说人民币要升值，导致我们必须升值。升值以后导致外部的资金进中国，媒体一直在炒作，外汇储备增加，而且有部分外汇储备不明来源，外资部非常头疼，他不知道怎么来的，进来以后就不知道怎么用，所以就投资楼市。会导致部分外资进入中国，然后进入楼市。这两股力量今年依然没有消失，大家好好想想。ppt：人民币对美元汇率和房价环节增幅对比这个是更加复杂的东西，就是说m1，我们知道m1是货币供应，货币供应量的大小、多少跟楼市的关系非常密切。2008年底的时候m1的增速非常少，意味着货币发行量非常小，房价也是跌的。2009年的时候信贷发了4万万亿，这个时候走得非常快，这个时候m1已经是9%，我看12月份的数据已经回落到20%，但刚才我看了数据很吃惊，刚才我上网看了一下，今天公布的新数据是1月份，1月份m1增速降到13%点多，不知道这个数据是否正常，怎么突然是一个跳水了。m1降了以后，使整个流动性、货币的供应会减小，这样的话对我们的房市是一个负面，对股市也是一个负面。再看一下企业资金链，现在供大于求，如果企业不降价，资金是一个很好的因素，所以要考虑资金的因素，还得看2008年。我喜欢看历史故事，看历史故事能够让人明白规律，2008年为什么会微跌，因为2008年资金链非常紧张。这几年每年增幅只是25%，2008年只是16%，基本上比上一年没有增，因为每一年增幅是25%，这一年说明资金很紧张，企业差钱。2009年增了很多，所以2009年房价高涨，2010年是一个均值，增到25%，2010年企业不差钱。所以再发生量变，这个时候很低迷，资金的投比增幅。在2011年资金的增幅是70%，创了一个天量，这个时候国十条来了没用，没有企业在这个时候愿意取消，万科愿意跑掉跟企业模式有关系，跟政策、市场关系不大。这一直处于一个回落状态，目前处于一个临界点，即将又量变发生质量，虽然涨幅在回落，但一直处于不太差钱。现在25%是一直的历史均值，跌破25%将会差钱，处理底部的话，可能涨幅会在10%左右，甚至在10%几。所以说从现在开始，企业将差钱而且程度将加深，我是说企业的整体。所以说大家想促销，我建议要尽早，不要等到三季度到时已经叫了暂停，你再促销，我们要占领先机，能在2月促销不在3月，能在3月促销不在4月。所以一直到三季度四季度才会慢慢触底反弹。这是一个初判断，我们需要观察，但是我们悲观的情况是什么？我害怕这个底部比这个要高，这个是我在悲观中的一点不平凡。ppt：2001年以来全国年度房地产开发企业资金来源走势我们要看待房价，我试图把房价的关系拟理，这样看房价比较全，分为四个面：宏观面、政策面、基本面资金面。四个面的基本情况，一是国际政策比较稳定，经济政策货币政策，房地产政策，供应偏空，需求萎缩，不会超过2008年，成本增加，包括我们就是要增房产税，税收提高以后成本倍增，所以这个会有天空。这个m1偏空这个不知道，总体上讲这个是略偏好，偏空是中性偏空，所以今年肯定是利空的。但是整个的综合在打分要好于2008年。所以说今年楼市肯定要调整，肯定要降温，但是肯定比2008年的收成要好，这是我们基本大的判断。房价在年终的调整，并不代表从现在一直跌到12月份，我认为会完成一个跌到跌幅增加到触底到反弹，可能出现一个u型的形式。座谈会上新浪网通过微博在线探讨2011年重庆楼市走向最后讲行业大势。本质上是一个周期，大家学过宏观经济学都知道，宏观经济都是周期的，关键在于我们要把握周期。2007年的底部，2010年的初两年多是一个周期，这是一个短周期，那么说为什么要用这个指数，这个是全国开发期的指数，单靠房价不会代表楼市，所以我要找一个综合的指标，每一个月我都会公布，每一个月我都会跟踪研究。高点出现在去年的3月份，已经触底了，去年4月份已经开始回落了，在100以上这个行业会警惕的，什么时候会触底？三季度前后，很多信息都表明了，这次调整会一个接近底部，是一个触底的过程中。在三季度的时候，促销的竞争激烈度会更大，但是伴随着促销的底点消费会增加，我认为下半场会上半场会好一点，23月是恐慌，从4月份到二季度可能会量增价格下滑，上半年价格会慢慢由很悲观转为复苏或者说是探底回升。这是10年一个周期，刚才为什么研判程序要关注宏观面，比如说宏观经济近十几年坏过两次，一是1997年爆发的亚洲金融危机，这时候楼市处于低迷状态，第二次是2008年所谓的美国的国际金融危机，同样使房地产比较低迷的程度。目前出现第三个低迷的时候，当外部经济环境并未出现危机，而需求的萎缩是政策，而政策是向机选择，政策是固态变化，政策不是一层不变的，你政策的目标只要达到就会变化就会放松，政策一旦放松，结果呢？结果把需求摁得很深，一旦政策需求放松这个反弹力度会非常大。所以说是促销的话，促销不知道怎么定价，不差钱的宁可捂一捂，捂到什么时候？捂到市场有好的转变的时候，但是中小户型一定不要挡，等到中期保障房会大规模上。ppt：决定房价的四要素最后看一个长周期，黄金市场我们已经过了，现在处于一个w型的调整阶段，会慢慢复苏。发达国家也好，东亚也好，在经济高涨的时候楼市会出现一个20点的高增长期，这时候楼市增长比较快，价格也会比较高，但是他也会没有事的，也不会泡沫。所以讲一个案例，台湾昔日亚洲四小龙之一，经济起飞比中国好，台湾的经济出现过三次高增长，两次是没有事的，他那时候涨幅不高，之后几年又来一波高增长，之后又来一波，但是这一波非常疯狂，这一波台湾的高增长步入中增长了，经济不支持他增长了，城镇化不支持了。所以他是一个泡沫，结果是什么？结果是他会跌很多