天津市房地产市场5月月报.pptx

天津市房地产市场5月月报,发展部2014年6月,第三章：新房市场动态一、住宅市场解析商品住宅库存分析商品住宅成交分析二、非住宅市场解析公寓市场商业市场办公市场第四章：重点项目解析一、重点板块及项目成交动态跟踪二、竞品销售动态跟踪,报告提纲,第一章：市场背景一、重要资讯宏观经济政策法规市政资讯第二章：土地市场一、土地供应分析经营性用地出让情况二、土地成交分析经营性用地成交情况重点成交地块点评,第一章：市场背景,一、重要资讯宏观经济政策法规市政规划,重要资讯宏观经济,CPI、PPI,5月CPI同比增长2.5%；PPI同比下降1.4%受食品价格涨幅较大影响，5月CPI为今年以来最高涨幅，从全年来看物价上涨压力并不大，预计下半年将有所回落。PPI同比指数回升5月以来最高点，3月份以来，管理层出台了一系列的稳增长政策，随着政策的落实，制造业景气度出现回升并创出年内新高，政策刺激效果逐步显现。,重要资讯宏观经济,PMI,5月PMI指数为50.8，攀升至今年以来最高点5月PMI比上月上升0.4，表明“稳增长”政策发力和出口拉动带动经济企稳复苏。经济运行开始出现积极变化：市场需求趋升，企业信心恢复，原材料采购趋于积极，开工率趋升,。,重要资讯宏观经济,国房景气指数与经济先行指数,数据来源：国家统计局,重要资讯行业概况,新建商品住宅：5月百城住宅均价出现近两年来首次环比下降,5月全国100个城市新建住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下降0.32%。价格环比上涨的城市数量较上月减少18个。十大城市住宅均价为19605元/平方米，环比下降0.18%，同比上涨13.97%。但同比来看，全国100个城市住宅均价与去年同期相比上涨7.84%，涨幅较上月缩小1.22个百分点，涨幅明显收窄。,重要资讯行业概况,供应情况：主要城市供地节奏放缓，宅地入市量与上月持平，同比跌幅仍维持在10个百分点以上。价格环比上涨的城市数量较上月减少18个。成交情况：随着楼市观望情绪持续，房企拿地趋于谨慎，成交量上月短暂回升后再度下跌，同比跌幅扩大。楼面均价：土地成交楼面均价止涨下跌，同比涨幅明显收窄。溢价率：溢价率环比、同比均减少，住宅用地降幅高于整体。出让金：本月标杆房企拿地量减少，重点城市热度降低，全国土地出让金下滑。,土地市场：供求量同环比双降，出让金明显下滑，市场表现低迷,重要资讯政策法规,“央五条”出台，明确要求支持个人贷款5月12日，中国人民银行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会，此次会议再次强调“满足首套自住房贷款者需求”，体现了中央“有保有压”的调控基调，通过差别化的信贷政策为房地产市场刚性需求的平稳释放提供有效保证。由于近来银行资本不断上升，使得按揭贷款的定价上升，贷款审批放缓，此次会议提出“合理确定利率水平”、“提高贷款效率”，其主要目的仍在于保障首套房购买者的刚性需求，降低符合条件的贷款者的借款难度，使贷款利率稳定在此类贷款者的承受范围之内。,重要资讯政策法规,“不动产登记局”正式挂牌2014年5月7日，国土资源部办公厅下发关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知，正式在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。根据此前公布的不动产登记工作时间表，国土部将用三年时间全面建立不动产登记制度，用四年时间运行统一的不动产信息管理基础平台。,重要资讯政策法规,部分城市“试点地方政府债券”自还自发2014年5月21日，财政部发布2014年地方政府债券自发自还试点办法，明确2014年上海、浙江、广东、深圳、江苏、山东、北京、江西、宁夏、青岛试点地方政府债券自发自还。2013年国家审计署调研结果显示，2012年，4个省本级、17个省会城市本级承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额7746.97亿元，占这些地方政府负有偿还责任债务余额的54.64%。可以看出，土地收入对于地方债务的影响颇为关键。2014年多地房地产市场陷入低迷，地方债务风险逐步显现，此次地方政府债券自发自还的积极尝试，将更有利于地方政府根据本地区实际情况募集资金，并做出偿债规划和安排，地方政府在获得更大自主权的同时，也要相应地承担更多的责任。,重要资讯政策法规,“127号文”出台对房地产开发融资影响巨大5月16日下午,一行三会和外管局联合发布关于规范金融机构同业业务的通知。金融机构的同业业务被进一步规范，未来非标资产将大幅萎缩。12、13年新增社会融资总量的27来源于信托、委托贷款和未贴现汇票，13年信托、委托贷款的余额增速均在50左右，远超18的社融总量增速。而同业监管的加强意味着非标融资面临收缩，将降低社融总量增速，制约经济企稳。其中，对房地产投资将产生直接负面影响。目前非标信贷主要投向了政府融资平台、房地产和部分过剩行业，未来非标的萎缩将提高上述行业的融资成本和融资难度，部分没法走贷款渠道的融资平台和中小型房企甚至会面临资金链断裂风险。,重要资讯政策法规,天津后蓝印时代限购放宽（近期拟执行但不出文）：,目前政策：,第二章：土地市场,一、土地供应分析居住用地出让情况,土地供应分析居住类用地出让情况,土地供应区域分布,5月新增居住土地主要集中在市区和郊县区域，市区有22万平米居住用地供应从土地供应区域来看，5月份，天津市居住土地新增供应83万平米，其中市区土地供应（河西、河北）22万平米，占到全市土地供应的27%；郊县土地（武清泗店、静海团泊东、蓟县）供应61万平米，占73%。,土地供应分析居住类用地出让情况,8/9,土地供应位置示意图,1-3/712-18,市区,滨海,10/11,6,4/23,19-21,5,22,土地供应分析经营性用地出让情况,月度经营性土地供应列表,土地供应分析经营性用地出让情况,月度经营性土地供应列表,二、土地成交分析居住类用地成交情况重点成交地块点评,土地成交分析居住类用地成交情况,土地成交区域分布,5月天津经营土地成交集中于环城、郊县、市区区域，环城平均价格为4827元/平米，郊县为1259元/平米，市区居住楼面价12020元/平米从土地成交区域来看，4月天津市土地成交主要在环城、郊县，分别成交49、27万平，累计占全市84%，市区共成交16万平米（河西黑牛城道、河北小王庄）。就价格而言，市区平均价格为12000元、环城（北辰双街、北辰道）价格均在4800元以上水平，郊县土地价格较低，为1259元，主要在武清、静海等地成交。,市区,滨海,土地成交分析居住类用地成交情况,天津经营土地成交位置示意图,2/7/11,3/9-10,5,9,14,1,6,4/12/13,月度经营性土地成交列表,土地成交分析经营性用地成交情况,土地成交分析居住类用地成交情况,2014年天津居住土地供应、成交均明显下跌，价格稳步上涨，前5个月均价达3949元受前期供应较大及近两年市场调控影响，天津居住类土地供求出现下滑，截至目前2014年成交量440公顷，占去年的41%。从价格来看，区域经营类土地成交价格受市区土地成交带动价格有所上涨，目前月均价达3949元。,土地成交分析居住类用地成交情况,5月天津居住土地供应83万平米，成交92万平米，呈现供应回落、成交量环比上涨态势2014年居住类土地整体成交有所回落，目前成交主要集中在河西、西青、静海、武清区成交带动，环比上涨29%。,土地成交分析居住类用地成交情况,5月天津居住土地成交量明显上涨，达到203万平米，价格6008元处于相对较高水平2014年天津居住土地成交量总体上来看同比下跌明显，价格受区域成交结构影响波动较大，5月受河西、河北地块成交影响有所上涨，为6008元/平米，环比上涨40%。,土地成交分析重点公告地块,黑牛城道轧一北第七里中冶底价成交,土地成交分析重点成交地块点评,地块点评：地块位置因北运河而自然环境良好，但周边受铁路及出行道路限制居住环境相对较差，未来地铁6号线通行后有望改进区域内居住出行环境；项目公建比例偏高，未来在项目销售环节可能带来一定压力，在目前普遍溢价情况下，项目底价成交在土地成本上具有一定优势。,河北小王庄地块,第三章：新房市场动态,一、住宅市场解析商品住宅供求及库存分析商品住宅成交区域结构分析项目成交排行榜,住宅市场解析商品住宅供求及库存分析,5月，武清区成交的集中爆发助推全市成交环比攀升60%、同比增长超过50%，全市月度商品住宅成交量达到2009年以后最高水平，去化周期由上月的23个月下降为本月的22个月。,去化周期,住宅市场解析商品住宅供应与成交分析,蓝印末班车促使5月供需激增，郊县成交占比增大拉低全市均价供给量：5月全市商品住宅供应量达到2011年10月以来最高点，其中远郊区县当月供应量近百万平米，占全市50%；市内六区供应量环比涨幅超过1.6，各区高端项目集中放量，从侧面表明，各大开发商对后市信心不足，加快跑量。成交量：5月武清区成交量井喷，其中一次性付款占比为92%，主要为蓝印客户，市内六区大量推盘带动成交环比上升32%，但同比仍下降27%。成交价：全市均价明显下降主因为蓝印楼盘成交占比激增；市内六区成交均价环比上涨5%，同比上涨17%；环城四区成交价格环比、同比上涨均为1%。,2014年5月份天津商品住宅成交160.2万平米，环比上月增加62%，同比去年同期增加54%，均价9208元/平米，环比上月下降7%，同比去年同期下降14%。成交增长的背后是更高程度的供给增长，全市、市内六区、远郊区县的供给同比增幅分别为56%、76%、160%。将重点关注取消蓝印后6月远郊区县的去化情况。,住宅市场解析商品住宅供应与成交分析,5月全市各区域的成交量不同程度上涨，市内六区、环城四区、滨海新区、远郊区县的环比涨幅分别为26%、31%、23%、131%，同时四大板块的供给量环比增长分别为164%、-18%、-60%、116%。,住宅市场解析商品住宅区域成交结构分析,5月最后的“蓝印”机会让远郊区县成交占比激增至48%，其它三大板块虽成交量环比增加，但区域结构占比不同程度被挤压。5月市内六区成交占全市的8%，其中河西区在八里臺和新梅江柏翠园项目的开盘热销带动下，成交量环比增长近1倍，核心区本月成交量占市区29%，全市2%。,住宅市场解析商品住宅区域成交结构分析,5月武清区在全市的成交来那个占比由4月22%，迅速增加至36%。各大区域中市内六区5月成交均价涨幅较大。河西区高端楼盘八里臺、新梅江柏翠园等项目的热销，成为带动区域价格增张的主动力。,住宅市场解析商品住宅区域成交结构分析,住宅市场解析商品住宅区域成交结构分析,武清受市场容量较大和蓝印政策挤压、京津冀一体化利好影响成交量最大，环城四区、塘沽为传统成交量较大区域。将继续关注蓝印取消后武清区去化走向。,住宅市场解析商品住宅区域成交结构分析,5月两室产品成交量最大，其次是三室产品，其它类型产品各区成交量均相对较小。,住宅市场解析商品住宅各区域成交面积对比,70-144平米为传统成交量较大区域，市区、环城、滨海产品面积较市区域稍大，集中在90-120平米；郊县区域一次性付款类型占比为92%，以蓝印产品为主，故70-90平小户型成交超越90-120户型。,住宅市场解析全市商住用地成交建面与住宅成交对比,5月受河西、河北地块成交影响有所上涨，为6008元/平米，环比上涨40%。近两个月，市区及环城成交占比稳步上升，郊县地块供应与成交开始下降，侧面反映出市场遇冷后，开发商对环外拿地热情锐减。,商品房市场解析全市企业成交金额排行,我司今年1-5月份销售额全市排第五位。,商品房市场解析全市项目成交金额排行,2014年1-5月份天津全市各项目成交金额排名,二、非住宅市场解析公寓市场商业市场办公市场,非住宅市场解析公寓市场概况,供应量：5月公寓供应量小幅下降，共计3.0万平米，环比下降5%。成交量：5月成家量为5.4万平，环比上涨9%。融创时代奥城、天津科技广场等项目成交活跃。成交价：5月各区成交均价环比上月均有所上涨，在时代奥城、紫阳里等主力成交项目的价格带动下，成交均价13831元/平米，较上月上涨13%。,非住宅市场解析商业市场概况,供应量：5月商业供应量新增19.7万平米，环比上升222%，同比增长502%。成交量：5月成家量为6.1万平，环比上涨11%，同比增长35%。成交价：5月由于市内六区成交量占比的提升，5月商业市场成交均价为15657元/平米，较上月上涨7%，同比增长4%。,非住宅市场解析办公市场概况,供应量：5月办公供应量新增0.4万平米，环比降低80%，同比降低81%。成交量：5月成家量为7万平，环比上涨59%，同比增长168%，主要由于天物大厦及远洋新干线项目办公产品大宗成交所致。成交价：5月由于远洋新干线及联东U谷北方耀谷等地价项目大面积成交，本月办公市场成交均价为8689元/平米，较上月下浮5%，同比缩减19%。,第四章：重点项目解析,主要竞品成交概况,主要竞品成交概况,重点楼盘分析万科新梅江柏翠园,项目位置：河西区解放南路东侧，东至规划支路，西至添彩路，北至太湖路，南至沂山道。概况：总建面为12.4万平，容积率为2，规划建设26栋10-24层小高层及高层的纯住宅项目。整体建筑风格为法式新古典主义。开盘时间：5月11日。,开盘推售：2-4、11-12及14号楼。其中3、4号楼为10层到顶小高层产品，2、14号楼为11层到顶小高层产品，均为1梯2户设计；12号楼为16层到顶高层产品，11号楼为18层到顶高层产品，均为2梯2户设计。,重点楼盘分析万科新梅江柏翠园,11-12#楼户型：约157平米，三室两厅两卫。简评：南北通透，