白领公寓调研20140607.docx

上海白领公寓调研改造思路陈总您好: 由于房租递增，为了酒店可以盈利，6月7日中午我去考察知名的白领公寓，具体情况汇报如下：一、 基本情况及地理条件1、 虹口足球场公寓公寓地址：上海虹口区中山北一路9号（同心路口)手机：童经台电话海佰苑连锁青年公寓简介：佰苑连锁青年公寓隶属有多年物业管理经验的上海银鹤物业管理有限公司品牌随着扩招后大学生毕业潮的到来，近几年就业市场呈一片繁荣景象，特别沿海发达城市及区域中心城市，深受大学生的青睐。同时外地学生异地求职的过程中，住宿成为了一个老大难问题。求职者由于受经济能力的限制，无法入住到价格较高的酒店当中，而一些低价格的旅馆又存在不卫生、不安全的状况。这样，求职公寓就应运而生。求职住宿如果选择租房就带来了必须付三押一的问题，一次性的房租费用高昂，如果在该城市找不到工作，要去其他城市，有可能会一个月押金会赔付，所以找到合适的短租房势在必行，求职公寓也就呼之即出。公寓采取大学生公寓的结构模式，同时为求职者提供相应的就业信息服务，使求职者在解决住宿问题的同时为就业带来便利，受求职者的欢迎。佰苑求职公寓疲惫的温馨港湾，竭诚为广大在上海学习、求职、考试、培训、旅游的青年朋友们提供安全、卫生、舒适、如家、经济实惠的住宿服务。公寓设施：公寓设施服务有：冷暖空调、有线电 视、低价高速上网接入端口(包月)、24小时大厅摄像头安全监控/专人值班、日常用品零售、免费24小时开水/淋浴、免费求职信息/职业规划、免费寄存包 裹、低价复印/打印简历、低价套餐预定等。周边配套：附近菜市场、超市、餐馆、银行、医院、网吧、健身房等休闲娱乐，让您的日常生活要多便利就有多便利。交通情况：交通地铁3号8号线虹口体育场站步行8分钟，经过的公交线路:115路515路723路829路937路966路等多条线路人员配置：前台2人，做一休一，pa保洁2人，做一休一，工程1人，保安2人做一休一，销售1人。出租情况和条款：单人间：1600元/月，一月起租，押一付一。多人间：6人间3000元/月，8人间3500元/月，一年起租，押一付三。多人间床位：550元/床，一年起租，押一付三。电费另算：房间单独用电表，价格1.3元/度另外收费。水费另算：40元/人/月。房间面积：单人间约8，6人间约15，8人间约20（都含独立卫生间）。不提供床单被套，枕套，洗漱用品。公寓图片：公寓外景 公寓大堂 单人房公寓6人间 公寓8人间 公寓房间卫生间公寓总台 公寓6人间 房间电视机家连家白领公寓地址：上海市普陀区潮州路508号（近曹杨路）手机：甘小话介：上海家连家物业管理有限公司成立于2008年1月。主要经营青年白领公寓和经济型酒店。目前各类高级管理人员50多位。现在有杭州路、潮州路、东陆路、政立路四个分部。拥有可提供各类人员住宿的标准化房间700间。公司理念：青年之家、超值服务。公司精神：诚信、务实、创新、发展。公司作风：认真、高效、坚守承诺。公司道德：尊重、坦诚、友爱、和谐。公司要求：公司第一 团队精神 爱岗敬业 超值服务。公寓设施：房间全部独立卫浴，个人出租非中介.房间为新精装，干净清爽，配备席梦思床、电脑桌、衣柜、床头柜、空调，冰箱，电视机（免费的宽带和有线）等：卫生间附设热水淋浴器：另有全自动的洗衣机。物业24小时全天管理，每天有保洁员，楼内安置24小时监控系统，,刷卡式防盗门。交通条件：公交01，129,106,944,742,768，长征1路（曹杨路陆家巷下）月410米，地铁11号线（上海西站下）步行约800米。周边配套：周边商务楼和在建高楼较多，附近菜市场、超市、餐馆、银行、医院、网吧、健身房等休闲娱乐，让您的日常生活要多便利就有多便利。人员配置： pa保洁2人，做一休一，工程1人，保安2人做一休一，销售2人。出租情况和条款：单人间：1800元/月，10房间900元/月，一月起租，押一付一。多人间：6人间2200元/月，8人间2500元/月，一年起租，押一付三。多人间床位：350元/床，一年起租，押一付三。电费另算：房间单独用电表，价格1.31元/度另外收费，多人间平摊费用。水费另算：30元/人/月。房间面积：单人间约25，6人间约25，8人间约30（都含独立卫生间）。不提供床单被套，枕套，洗漱用品。公寓图片：公寓外景 公寓大门 单人房单人房 房间卫生间 洗衣房 8 人间 6人间二、现场考察情况1、公寓门口都有显眼外景“白领公寓”广告牌，便于寻找。2、房间内部装修简单，只提供：空调，木制高低床，床头柜一个，老式电视机一台，有网络，独立卫生间，单人房配席梦思床、电脑桌、衣柜。 3、设备大都老旧，卫生较差，秩序较乱，人员较多且集中，不安全。4、房间不配置床上用品和洗漱用品，公寓商店可购买。5、房间都有外窗。6、公寓人员配置简单，只需一个pa保洁清扫走廊垃圾，房间内部卫生自行打扫。前台收银和销售可合并。7、节省人工劳动成本，布草洗涤，一次性用品，水电费8、房间只需一个节能灯即可，减少耗材灯泡。9、不能接待外宾，无早餐。2、10、房间投入成本低，收益高，周期长。11、人均占用面积小。三、考察后的启发1、建议酒店2楼48间，3楼37间，或5楼38间前期改造一个楼层，设白领公寓。2、目前酒店房间均价为：165元/间，revpar为：113.5元，收益差，客源不稳定，不足以抵挡29.1万元的房租。3、根据酒店目前的房间面积，酒店改为白领公寓后，时尚房约20，可住6人（三张高低床），行政房约30，可住8-10人（四-五张高低床），明显增加了床位数。4、改为白领公寓后，从客源角度来看，酒店目前优势：临近华东师范大学，可作为学生宿舍，周边工业园区做员工宿舍 等是可争取的优质客源，加上地铁13号线近期开通，交通更加便捷。5、从宣传推广角度来看，制作广告单页，散发在周边人群聚集点，如13号线大渡河路站地铁口，在各大租房网站发布信息，安排销售定点去周边工业园区和华东师范大学寻找客户， 6、以目前酒店地段和装修情况来看，起步阶段定价500-600元/床/月，水电费其他费用另算，符合市场要求。7、从白领公寓收益来看，例如3楼，经济房3间，可设4人间，12个床位；时尚房27间，可设6人间，162个床位；行政房8间，可设10人间，80个床位。3楼合计床位252个床位，按照最低500元/床，全部住满收入为：127000元/月，均价为：3432元/月/房，均天算：114.4元/房（纯收入）房租成本为：291000/120/30=80.8元。每间房收益33.56元，三楼合计纯收益：37251.6元（不含空床情况）。8、运营成本来看，按照2014年至今的运营成本来算，电费成本23.96元/间房/天，水费成本1.92元/间房/天，洗涤费成本5.28元/房间/天，一次性用品成本3.05元/天，减少一个客房服务员，无超房费，增加一个pa保洁，给固定工资，工资待遇相差最少1000元，每间房成本节省：34.21元（不含餐厅，员工福利，停车费，煤气费等均摊）合计每月节省成本：38999.4元，9、改造投入费用：购置木质高低床350元/床，铁质高低床150-210元/床，按照3楼安置计算，需购置126张高低床，木质床费用为：44100元，铁质床费用：18900元；每房安装电表，需购置37插卡个电表，50-90元/只，购买电表费用1850元，购买2台全自动洗衣机，1300-2000元，合计改造费用最少需：23350-49950元（比照淘宝价格，不含电线和安装等其他费用）。10、房间空调需要跟换新挂壁式空调。11、如改造白领公寓收益效果好的话，可再增加楼层改造。11、对于出租方式，参照同行执行，单人间：3600元/月，一月起租，押一付一。多人间：6人间3000元/月，10人间4500元/月，一年起租，押一付三。多人间床位：500-600元/床，一年起租，押一付三。电费另算：房间单独用电表，价格1.3元/度另外收费。水费另算：40元/人/月。所有房间都含独立卫生间不提供床单被套，枕套，