（环境科学专业论文）风景名胜区中土地的经济评价研究.pdf

a b s t r a c t v a l u eo fs c e n i cs p o ts h o u l di n c l u d ev a l u e so f t o u rr e s o u r c e sa n dl a n d r e s o u r c e s h o wt oe s t i m a t ev a l u e so ft h er i g h to fu s eo fs c e n i cs p o t p r e c i s e l yi s ap r e r e q u i s i t et os e l lo rt r a n s f e rt h er i g h to fu s eo fs c e n i cs p o t t h i sp a p e rr e s e a r c h e si n t oe s t i m a t i n gt h ep r i c eo fl a n dr e s o u r c e si ns c e n i c s p o t f i r s t ，p a p e re x p l a i n s s o m ec o n c e p t i o n sc o n n e c t i n gt os c e n i cs p o t ， t h e na n a l y s e st h ei m p o r t a n c e ，f u n d a m e n t a lp r i n c i p l e sa n dt r a i no f t h o u g h t t oe s t i m a t e s e c o n d ，p a p e ra n a l y s e sh o w t og r a d et w os e c t i o n so fl a n di ns c e n i c s p o t ，v i e wl a n da n d s e r v i c el a n ds e p a r a t e l y t h i r d ，p a p e ra n a l y s e si n c o m ea n dr a t i o o fb o t hv i e wa n ds e r v i c e l a n d s ，t h e nb yt h em e t h o do fi n c o m er e s t o r e ，d r a w so u td i f f e r e n t l a n d i n c o m ep r i c ea n dn e x tc a l c u l a t e st h ew h o l el a n dp r i c ei ns c e n i cs p o tb y w e i g h ta n a l y z e l a s t ，p a p e rb r i n g s o u ts o m e s u g g e s t i o n s f o rs c e n i c s p o t a d m i n i s t r a t i o n 5 i 弓f 苣i 英园占典经济学家业当斯密曾经说：劳动是财富之父，土地是财富之母。 土地是人类赖以生存的基础，人类的一切活动都与土地有直接或间接的联系。上 地又是重要的自然资源，发展农业生产的基本数据，而且也是发展工业、交通、 城建、旅游等乃至整个国民经济不可缺少的物资条件。随着经济的发展，一些新 兴的土地使用经济部门异军突起，目益成为土地占用的大户。旅游业就是其中之 。 第二次世界大战以来，旅游作为“朝阳产业”几乎在世界各国都取得了巨大 的进展。旅游业已成为世界上发展势头最强劲的产业，被誉为2 0 世纪的经济巨 人。以国际旅游为例，在战后以来的4 0 多年中，国际旅游人数从战后初期的每 年约2 5 3 0 万人次发展到今天的年约3 9 0 0 0 万人次；国际旅游收入也从战后初期 的年约2 1 亿美元增长到1 9 8 8 年的年约1 9 5 0 亿美元。中国的旅游业也发展迅速， 1 9 7 8 年我国的入境人数是1 8 0 9 万人次，居世界第4 8 位；旅游收入只有2 6 3 亿 美元，居世界第4 l 位。而到了1 9 9 4 年我国国际旅游接待人数和创汇进入世界前 1 0 名的行列；1 9 9 8 年，我国接待的海外过夜旅游人数字居世界第6 位，旅游外 汇收入位居世界第7 位，奠定了亚洲旅游大国的地位。中国的旅游业能够取得这 么优异的成绩，是因为，我国地域广阔、历史悠久，具有丰富的自然旅游资源和 人文旅游资源。在中国辽阔的国土上有着各种各样的地理环境、地貌类型以及生 物、水体和气候气象旅游资源，从中国西部山区到东南沿海，罗列着高原、山地、 盆地、丘陵、沙漠、草原、平原、湖泊、河流、海滨等不同的自然景观。从北向 南又分布着寒温带、中温带、暖温带、亚热带、热带不同的气候带。这些地理地 貌环境与气候带的迭加，形成了丰富多彩的自然旅游资源。同时，我国又是一个 具有5 0 0 0 多年历史的文明古国。我们祖先在长期的生存斗争、生产劳动和各种 社会活动中创造了不同时期的文明，积淀了不同板块、不同时代、不同层次的丰 富文化资源。全国各地保存了大量不同历史阶段的文化遗存，包括社会活动的、 宗教的、军事的、科学的、文化艺术的、经济的等方面的古建筑、古工程和其它 古代遗存。这些丰富的旅游资源在国际旅游市场上具有相当强的吸引力。 这些自然旅游资源和人文旅游资源在地理上的组合就形成了多姿多彩的风 景名胜区。我国的风景名胜区数量众多。据统计，现在各级( 国家级、省级和市 6 县级) 风景名胜区已有5 1 2 个，所占的国士已超过全国国土面积的l 。风景名 剧区是个聚宝盆，蕴藏着巨大的财富。如何将这部分资源用活、用好，对旅游发 展、环境保护和经济建设具有重要的意义。特别是广大的西部地区，经济欠发达， 但拥有数量众多的风景名胜区。过去由于观念和资金的原因，这些资源和财富都 在山中睡大觉。在新的西部大开发中，如何在保护中灵活运用资源已经成了摆在 西部各级领导人面前的一件大事。但是，在利用这部分资源和招商引资的时候， 如何确定资源的价值，也是一个非常重要的问题。不了解资源的真工e 价值，就不 能将资源变成资产，就不能完成资产的保值、增值。笔者认为，风景名胜区的资 源应包括两个部分；旅游资源和土地资源。风景名胜区的价值就应该包括旅游资 源和土地资源的价值。以往在评估风景名胜区使用权的价格的时候，往往重视对 旅游资源的评估，而忽略了土地资源的价值。造成了国有资产的流失。如何评估 风景区的土地资源的价值，现在还未有一套完整的方法，本文就如何评价风景名 胜区的土地资源作一研究。 2 相关概念。 2 1 旅游 旅游是非定居者出于和平的目的的旅行和逗留而引起的现象和关系的总和。 这些人不会导致在旅游地的定居和就业。 2 2 旅游资源 旅游资源是凡能激发起旅游者动机，并能产生经济效应、社会效应和生态效 应的自然的、人工的和精神的事物和现象。 按旅游资源的基本属性来分类，旅游资源可分为自然旅游资源和人文旅游资 源两种。自然旅游资源又可分为；地文景观类、水域风光类、生物景观类；人文 旅游资源可分为：消闲求知类、古迹和建筑类、购物类。 2 3 风景名胜区 风景名胜区是指以自然景观构景要素为基础，同时渗透人文因素，具较高审 美价值，并得到人们普遍认可的观光地域综合体。 我国风景名胜区，根据其构景要素的组合结构，尤其是主导、主体构景要素 的不同，可大致分为7 大类型： ( 1 ) ，山地型风景名胜区我国此类风景名胜区最多、最突出，构景医l 素也最为 复杂， ：要是由山、石、峡、洞、林、泉、溪、瀑与人文历史景观等多种构景爰 豢交织而成，具不i j 组合特色的综合l j 体胜景。我国各类名山构成的风景名胜区 基本属此。 ( 2 ) ，特殊地质地貌型风景名胜区如五大连池、腾冲地热火山等火山型风景名 胜区；路南石林、川西黄龙寺等岩溶型风景名胜区；贵州织金洞、龙宫等洞穴型 风景名胜区；长江三峡、贵州马岭河峡谷等峡谷型风景名胜区。 ( 3 ) ，陆地水体型风景名胜区如九寨沟、天山天池、镜泊湖、太湖、杭州西湖 等湖泊型风景名胜区；桂林漓江、浙江富春江、楠溪江、福建九曲溪等河流型风 景名胜区；黄果树瀑布、黄河壶口瀑布等瀑布型风景名胜区。 ( 4 ) ，陆地生态型风景名胜区如西双版纳、蜀南竹海等风景名胜区。 ( 5 ) ，海滨海岛型风景名胜区如三亚热带海滨、秦皇岛北戴河、大连海滨、胶 东半岛海滨等风景名胜区。 ( 6 ) ，人文景观导向型风景名胜区如承德避暑山庄和外八庙等园林古建筑型风 景名胜区；湖南韶山、湖北隆中等名人故居型风景名胜区；甘肃麦积山、洛阳龙 门山等摩崖造像型风景名胜区；八达岭一十三陵、四川都江堰、宁夏西夏王等古 代工程型风景名胜区：剑门蜀道等历史遗迹型风景名胜区。 ( 7 ) ，复合主导型风景名胜区由两种以上构景因素共同主导的风景名胜区。尤 以山水与人文古迹共同主导的风景名胜区为多。如浙江仙都、贵州荔波樟江、甘 肃鸣沙山一月牙泉、江苏蜀岗瘦西湖、岳阳楼洞庭湖等风景名胜区。此外，一些 历史与宗教名山，实际上也由山地景观因素与人文因素共同主导而成的风景名胜 区，尤以恒山等风景名胜区最为典型。 2 4 风景名胜区的土地 风景名胜区的土地是风景名胜区规划范围内的所有用地，包括风景区、商业 服务区和配套设施区。鉴于风景名胜区的规划和评估的需要，本文将风景名胜区 的用地分为两个部分：旅游观赏区和旅游服务区( 商业服务区和配套设施区) 。 3 风景名胜区土地进行经济评价的特性和重要意义。 3 1 风景名胜区的土地经济评价的特性 全面分析影响土地价格的各种因素是科学合理地评定土地价格的必要前提。 由于风景名胜区所处自然地理位置的特定性，资源和生产方式的特殊性，决定了 风景钙胜区的七- 地评估会带有明疆的时间和空问特性。 3 1 1 风景名胜区的土地经济评估的空间特性 3 1 1 1 风景名胜区形成的特点。 风景名胜区的形成不同于城镇的形成，城镇往往具有天然的地理优势，是某 区域的政治、经济、文化中心，城镇形成带有较大的自发性和历史的必然性。 而风景名胜区的形成是由旅游资源的存在和分布情况决定的。它的形成通常是随 旅游资源的开发而形成的，随着游客的增加慢慢走向成熟，但是这种成熟也终将 因资源的替代而逐步衰退。这种替代是因为游客喜好的变化所引起的，还包括经 济学上的成本大于价格，即负效益的旅游资源也将被新的正效益的旅游资源代 替。风景名胜区的形成、兴旺和衰退与旅游资源的好坏、资源的知名度和游客的 喜好密切相关。 3 1 1 2 风景名胜区的空间布局特点。 以前风景名胜区大多没有做发展规划，风景名胜区没有明显的功能分区。商 业服务区和观赏区混杂，不利于风景名胜区的发展和资源的保护。现在，大多数 的风景名胜区做了详细的发展规划，对风景名胜区的空间布局进行了比较详尽的 规划。一般的，风景名胜区由两部分组成：旅游观赏区和旅游服务区。旅游观赏 区是风景名胜区的重点，面积也最大。旅游观赏区由各个风景观赏点和游览道路 组成。在区内重要的观赏点和交通枢纽形成了一些次中心。观赏区的用地形式基 本是观赏用地，有一些少量的商业用地。而旅游服务区是风景名胜区的辅助区， 同对也是重要的组成部分。它的用地形式就是纯商业用地，风景名胜区的土地出 让、转让和出租也大都发生在这个区域。旅游服务区一般都基本具备了城镇基础 设施，包括宾馆、餐厅、商业服务设施、娱乐设施和供水、供电设施。有些大的 风景名胜区的旅游服务区还为形成了新的小型集镇。但这些集镇的功能是不完全 的，同时也没有明显城市辐射功能。一般只是为来风景名胜区旅游的游客服务。 3 1 2 风景名胜区的土地评估的时间特性 经历长期自然形成的城市随时问的延续呈发展、上升的趋势，而风景名胜 区的繁荣状况是随旅游资源的开发价值、游客量的大小和旅游者的喜好而变化 的。加拿大学者巴特勒根据产品周期的概念，提出旅游地( 即我国的风景名胜区) 演化的6 个阶段：探查阶段、参与阶段、发展阶段、巩固阶段、停滞阶段、衰落 9 或复苏阶段。探查阶段是风景名胜区发展的初始阶段，风景名胜区只有零散的游 客，没有特别设施，土地的价格很低：随着游客的增加，旅游逐渐变得有规律， 本地居民开始为旅游者提供一些简便的设施。这是参与阶段，这时候风景名胜区 的土地价格逐步上刀；在大量广告和旅游者的宣传下，一个成熟的旅游市场已经 形成，外来投资骤增，本地居民的简便设旅逐渐被规模大、现代化的设施取代。 这是发展阶段，这时的土地价格继续上升；随后风景名胜区就发展到了巩固阶段， 这时游客增长率将下降，但总游客量将继续增加。风景名胜区形成了界线分明的 观赏区和服务区。这时的土地价格达到最高；随后而来的停滞阶段，这时的游客 量达到最大，旅游环境容量已经饱和或被超过，环境、社会和经济问题随之而至。 ：t 地价格慢慢下降。随着新的旅游资源的开发，风景名胜区的旅游市场衰落，已 不能和新的风景区相竞争。旅游业衰退，风景名胜区的土地急剧下降，旅游设施 逐渐被其它设施取代。但是另方面，风景名胜区通过增加人造景观的吸引力和 发挥未开发的自然旅游资源的优势，就可以重新启动市场。风景名胜区的土地价 格也会逐步复苏。 3 2 风景名胜区的土地进行经济评估的重要意义。 目前，对风景名胜区中土地要不要评估，都还有争议。有些人认为，风景名 胜区，尤其是国家级风景名胜区是国宝，是无价之宝，无法估量其价值。还有些 人认为，风景名胜区的价值主要体现在其风景资源上，而土地的价值可以忽略不 汁。但我认为，既然是资源，就一定有其价值。如果不能评估其价值，资源也不 能真正转变为资产。所以风景名胜区的价值应该是两部分组成：旅游资源价值和 土地价值。由于现在还没有一套比较完备的评估方法来评估风景名胜区土地的价 格，在进行风景名胜区的使用权和经营权出让、转让时，往往没有对其价值进行 正确评估，而是凭借行政首长的一句话或是一张条子，造成了国有资产的大量流 失。所以，有必要对风景名胜区中旅游用地进行评估。其理由在于： ( 1 ) ，风景名胜区土地存在土地价格。地价是土地提供的地租的资本化价格，也 可以认为是土地纯收益的资本化。风景名胜区给所在地带来的经济收益是巨大 的，这种由风景名胜区产生的经济收益是地价的重要组成部分。另外，地价可以 是资本化的地租、土地投资折旧与利息的总和，风景名胜区开发中投入了大量的 资金，是地价形成的一部分： 1 0 ( 2 ) ，风景名胜区的土地是围有卜地的重要组成部分，也是国有资产的重要组成 部分。国有：j ：地资产巨大，是国有资产重要的组成部分。据测算，目前我团斟有 资产总量为3 3 万亿元，其中国有土地资产就占了2 5 万亿元。十成中有七成足属 于l ：地的。风景名胜区土地是旅游用地，价值应该比一般的市地价值还高。那么 这2 5 万亿元的国有土地资产又有多少是风景名胜区土地的价值昵? 这就需要对 风景名胜区的土地价值进行评估，从而对风景名胜区的土地资产进行管理。特别 是在各地大量进行风景名胜区使用权和经营权出让、转让的今天，由于各种原网， 风景名胜区的土地低价，甚至无价出让的情况时有发生，造成国有资产的大量流 失。正确评价风景名胜区的土地的价值，对于规范和促进风景名胜区土地出让、 转让市场具有积极的意义，也是防止国有资产流失的重要举措； ( 3 ) ，风景名胜区的土地除了观赏用地之外，还有其它用途的土地，如旅游服务 设施用地，游乐设旖用地、高级住宅区用地等，对这些用地的出让、转让、征税， 也客观要求进行评估； ( 4 ) ，为用经济手段保护、开发和管理风景名胜区土地，也需要对其进行评估。 4 风景名胜区的土地经济评价的基本原则和基本思路 4 1 经济评价的基本原则 ( 1 ) ，垄断原则风景名胜区的土地属于国家建设用地，是一种特殊的用地形式， 其土地价格很大程度上受国家保护性政策的影响，市场上的供求关系对风景名胜 区的土地影响不是很大。国家实行风景名胜区土地一级市场的垄断。 ( 2 ) ，地价构成原则风景名胜区的开发投资是风景名胜区土地的价格的基本构 成部分。包括旅游资源的保护与开发、风景区基本设施和服务设施的建设，以及 区域交通设施的建设和改善等。这些投资都是风景名胜区地租的重要组成部分。 ( 3 ) ，分离原则风景名胜区中土地会产生经济效益。但是除去风景区带来的直 接效益之外，同时还有许多依靠风景名胜区生产经营的单位。比如：旅行社、旅 游酒店和旅游交通公司就是靠风景名胜区给自己带来的游客。这些单位的经济效 益中必然有一部分是由风景区产生的。因此在进行估价的时候，必须加上这部分 土地因素带来的收益作为估价的基础。 ( 4 ) ，无形收益原则地价不仅要考虑有形经济收益，也要考虑各种无形的收益。 风景名胜区的价值在于它能给人们带来愉悦感和舒适感，还有它对风景名胜区所 柏地的挚个绎济和城市发展具有强烈的促进作用。 4 2 风景名胜区土地经济评价的基本思路。 风景名胜区的土地一般具有综合性、知名性、和多效益性等特点。风景名胜 区区内的土地地质地貌复杂多样，既有山地、平原、丘陵和盆地，又有河流、峡 谷、瀑确和海滨。区内二l 地的用地形式也是各种各样，既有观赏用地，也有商、i k 用地( 酒店、餐饮、购物、高级住宅、基础设施) 。在旅游观赏区的土地价值不 仅仪局限于经济效益，更不是首要体现在经济效益上，而是体现在环境价值、历 史价值、文化价值和社会价值之中。而在旅游服务区中，纯商业用地的土地价值 就体现在经济效益上，能给土地使用者带来多少收益。鉴于风景名胜区比较严格 的功能分区和评价的方便，因此，对风景名胜区的土地按功能分区进行分别定级 和估价。对于风景名胜区中观赏用地评价的技术路线是：根据风景名胜区观赏用 地的环境价值、历史价值、文化价值、社会价值和经济价值的特点和差异性，确 立定级因素的指标体系和权重。借助计算机处理手段，完成各因子网点作用分值 运算和网格综合分计算，确立土地级别。然后根据风景名胜区的年经营收入，剥 离出观赏用地的土地纯收益，用收益还原法确定风景名胜区观赏土地的地价水 平；对于风景名胜区中的服务用地评价的技术路线是：根据风景名胜区服务用地 基本纯商业的性质，就可按照城镇商业用地定级程序，结合风景名胜区服务用地 的特点，确立定级因素的指标体系和权重，借助计算机手段，完成各因子网点作 用分值和网格综合分计算，确立土地级别，然后利用铺面租金剥离土地纯收益的 方法确定风景名胜区服务用地的地价水平。 5 风景名胜区观赏用地的土地定级 5 1 定级因素选择的原则 5 1 1 根据城镇土地定级规程的规定，土地定级一般遵循以下原则： ( 1 ) ，综合分析原则土地定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析， 按差异划分土地级。土地级既要反映土地在经济效益上的差异，也要反映经济、 社会、生态等综合效益的差异。 ( 2 ) ，三 i 导因素原则土地定级应根据城镇内影响土地优劣的因素种类及其作用 的差异，重点分析对土地级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响。 ( 3 ) ，地域分异原则土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律， ， ：分析各个 “于区位条件不同形成的地域差异状况，将类似地域划归同一t _ - j 也 级。 ( 4 ) ，定量和定性结合原则土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化， 以定量计算为主，必要时才对某些现阶段难以定量的社会、经济因素采用定性分 析，以减少人为任意性，提高土地级别精度。 5 1 2 风景名胜区的观赏用地是一种特殊的用地形式，在对起进行定级因素 选择的时候，除了遵循以上的一般原则之外，还需要遵循以下特别原则： ( 1 ) ，突出景观价值、环境价值和人文价值的差异性全国多数风景名胜区都是 自然旅游资源和人文旅游资源组成的综合体。所以说，为了准确反映风景名胜区 的土地的质量差异性，应主要突出景观价值、环境价值和文化价值的差异性，所 选因素具有相对的稳定性，能够实地调查、验证。 ( 2 ) ，可比性要求评价体系中的每一个因素都是确定的，可比较的。同一因素 可以在整个定级范围内比较，对于不能直接比较的指标，应能寻找到一定的转化 方式变为可比指标。 ( 3 ) ，因地制宜风景名胜区土地形式和利用方式复杂多样，因此在定级因素的 选择上应该根据风景名胜区所在地具体的情况，可以灵活选择定级因素。定级因 素的权重值的确定也应该体现风景名胜区的特点和土地利用方式的差异性。 5 。2 风景名胜区的观赏区用地定级因素选择及其特点 5 2 1 根据城镇土地定级规程中规定的城镇土地定级因素和因子，并结 合风景名胜区的观赏区土地的特点，确立风景名胜区观赏区土地定级因素指标体 系如下表：( 见下页) 此定级因素指标体系表系在调查风景名胜区观赏区土地的一般情况下确立 的，并未考虑风景名胜区的个性。因此，在具体进行观赏区土地定级时，还可因 地制宜，根据风景名胜区的个性特点，灵活增加或减少定级因素和因子。 5 2 2 定级因素选择的特点 ( 1 ) ，突出风景名胜区观赏用地的环境效益和人文效益。为此，选择了自然风 价值、历史文化价值、景点地域组合、人文景观、环境容量等因素指针。 ( 2 ) ，除直接产生环境效益的因素外，还选择与之密切相关的主要设施参与土地 级别的评定。如交通通达度，基础设施完备度，服务设施完备度等定级因素。 4 ( 3 ) ，诸多渊素指标，经排列，形成三二个层次的因素指针体系。第一层次为六个 摧本因素，即风景价值，区位条件，设施状况，上态环境，自然因素。第二：层次 为 个派生因素，即自然风光价值，历史区位价值，景点地域组合，交通通达度， 基础设施，旅游设施，污染程度，环境容量。第三层次为派生的十多个定级因子。 风景名胜区观赏用地的定级，与一般城镇土地定级既有联系又有区别。一股 城镇土地定级因素选择的原则也使用与风景名胜区的土地的定级。但是作为单一 用地类型的观赏用地的评估，在定级因素的选择上应突出特殊用地类型的特点。 5 3 因素权重的确定 5 3 1 确定土地定级因素权重的意义和作用 权重是一个因素对土地质量影响程度的体现。由于风景名胜区土地定级因素 很多，不可能都被选择为定级因素。只有在进行了重要性排序和差异性选择后确 定的因素，才能确定为风景名胜区观赏用地的定级因素。 在选择风景名胜区观赏用地的定级因素时，要对所选因素进行鉴定。对影响 度小，不决定风景名胜区观赏用地等级的因素，逐一排除，然后将余下的因素按 作用的大小进行排序，并按排序的情况确定这些因素的权重，以及正确的揭示各 因素对土地的影响，确立风景名胜区观赏用地定级因素权重，一般满足以下要求： a ：权重值的大小与因素对土地质量的影响成正比，将选定的因素，按作用 大小分别赋值，作用大的权重值高，作用小的权重值低。其排列依重要性顺 序，从高到低依次排列。 b ：各因素权重值在0 1 之问变化。各选定因素的权重值之和等于1 。 5 3 2 权重确定方法 确定权重的常用方法有：特尔斐法，因素成对比较法，层次分析法，数理统 计法等。这里，只介绍比较常用的一种方法，特尔斐法。 特尔斐( d e l p h i ) 测定法是一种常用的技术测定方法。它是一种客观地综 合多数专家经验与主观判断的技巧。 5 3 2 1 特尔斐测定法的基本程序 ( 1 ) ，确定因素，定级因素是对土地优劣有重大影响，并能在风景名胜区内体现 区位差异的经济、社会、自然条件，般在风景价值，区位条件，设施状况，环 境容量，自然因素等中进行选择。 ( 2 ) ，选定专家。特尔斐法的主要i i - 足通过专家对定级凶素权重做出概率 i t t t ， 测此，专家选择足测定方法成功的关键。其主要要求有：号家总体权威程度较高； 专家的代表度广，通常包括技术专家、管理专家、规划专家、旅游专家和高层决 策人员；还要有严格的专家推荐和审定程序，审定的主要内容是了解专家对测定 因素的熟悉程度和是否有时间参) j h i 女1 定等；专家人数一般以2 0 一5 0 人为宜。 ( 3 ) ，设计评估意见征询表。特尔斐法的征询表格没有同一的规定，但要求符合 以下原则： a ：表格的每一栏目要紧扣测定因素，力求达i ! i i ! , i 定因素和专家关心的问题 的一致性； b ：表格简明扼要，好多表格通常是专家思考决断的时间长，应答填表的时 间短，填表时间一股以2 4 小时为宜； c ：填表方式简单，对不同类型的因素进行测定时，尽可能用数字和英文字 母表示专家的评估结果。 ( 4 ) ，专家征询和轮间信息反馈。经特尔斐法一般分3 4 轮征询。 第一轮因素征询发给专家的征询表格只提出风景名胜区的土地定级 目标，由专家提出定级的因素，组织者经筛选、分类、归纳和整理，用准确的技 术语言制定览表，作为第二轮征询表发给专家。 第二轮因素评估专家对第二轮表格中的每个因素做蹦评价。评价以等 级( 1 、2 、3 等) 号或分值( 五分制或百分制均可) 表示，不要求专家阐述评估 理由，不要提供详细论据。第二轮征询表收回后，立即进行统计处理，求出专家 总体意见的概率分布，并制定第三轮征询表。 第三轮轮间信息反馈与再征询将前一轮的评估结果进行统计处理，得 出专家总体得评估结果得的分布，求出其均值与标准差，将这些信息反馈给专家， 并对专家进行再征询。专家再重新评估时，可以根据总体意见的倾向( 以均值表 示) 和分散程度( 以标准差表示) 来修改自己前一次的评估意见。 采用类似的办法对第三轮结果进行处理和开始第四轮征询，最后就能得到协 调程度较高的结果，并写出测定结果报告。至此，测定工作即告一段落。 5 3 2 2 权重测定结果的数据处理 因素评估结果的处理可分为等级评估和分值评估两种情况的处理。分值评估 可聚用i l 分制或百分制。等级评估可用等级序号作为量化值。 在分值评估中，计算均值和标准筹的公式为： q e = j 兰 朋 6 佶静卅2 式中：m 一专家总人数 a i - - 第i 位专家的评分值 专家根据前一轮所得出的均值和标准差来修改自己的意见，从而使e 值逐 次接近最后的评估结果，而将越来越小，意见的离散程度越来越小。 5 4 定级因素分值计算 风景名胜区的观赏用地定级还是采用多因素分值加权求和进行。在评定级别 过程中，要涉及各个因素的分值计算。下面是三个工作中常用到的与分值相关的 概念： ( 因素指标) 作用分指在同一因素中，由于因素指针的高低、规模、功 能、作用等不同而计算获得的或赋予的值，它反映因素内各指标的优劣。 ( 因素) 分值指在同一因素由不同规模、功能、作用的各种作用分迭加、 修订后获得的值，反映某块土地上某一因素的优劣，分值总是和具体的地块联系 在一起的。 ( 土地) 总分指各个定级因素的加权分值之和。反映土地质量的优劣。 5 4 1 因素分值计算的原则 ( 1 ) ，因素分值的确定要建立在因素与土地效益相关研究的基础上 通过研究因素与土地的关系，建立起各因素与土地利用、土地效益的相关模 型，计算相关程度及其变动规律，以此确定各因素分值的计算方法。 ( 2 ) ，作用分值与土地的优劣成正相关 对于因素各指标的得分计算或赋值方法一般有：因素指标优劣与得分值成正 比和因素指标优劣与得分值成反比两种形式。为了与日常的习惯相符，采用土地 条件越好，得分值越高；总分值越大，土地越优，土地级别越高。这样形成的分 值与土地优劣呈正相关的分值体系。 ( 3 ) ，分值体系采用0 1 0 0 分的封闭区、口j 为了使定级_ t 作规范化和数据便 ：处理，风景名胜区的土地定级t j 采用 0 一i o o 分的封闭区间体系，因此，指标的优劣均在o 1 0 0 分内计算其相对得分值。 最优的条件取值1 0 0 分，相对最恶劣的条件取值0 分，其余得分值据此推算。 ( 4 ) ，作用分值只与因素指标的显著作用区间相适应 土地优劣受定级因素的影响，然而，即使是同一因素内也不是所有指标值的 变化都对土地优劣起显著作用。如噪声污染指针值在3 0 一1 0 0 分贝时，对土地优 劣有相当影响。但当指标值小于3 0 分贝直至寂静无声时，土地的优劣却无什么 变化。对噪声污染的3 0 1 0 0 分贝这个指标值区间我们称为显著作用分区问。由 于得分值体现定级因素的相对优劣进而影响土地级，因此只有在显著作用区间内 考虑指标的相对作用分才能衡量土地的相对优劣。 ( 5 ) ，因素作用分值处理尽可能模型化 风景名胜区的土地定级因素，对不同的人或不同行业，其感觉是不一样的。 为了避免人为主观性，分值计算要按一定的原则，用数学公式或经验公式反映因 素作用分值的空间变化规律。 5 4 ，2 风景名胜区观赏用地定级单元划分 ( 1 ) ，定级单元的概念 风景名胜区土地定级单元是风景名胜区土地定级范围的一块土地，其内部土 地定级因素相对比较一致，且与相邻地块在定级因素上有显著差异。该地块还是 测取各定级因素水平值的基本范围。由此可见，划分定级单元的基本要求在于： 定级单元是一块连续的不被其它单元隔断的地块；定级单元内部土地定级因素无 显著差异，即不超过内部差异所许可的范围。依据城镇土地定级规程的规定， 定级单元内土地定级因素的影响大体一致，同一单元的同一主要定级因素分值差 异不得大于或等于1 0 0 ( n + 1 ) 值。( 其中n 为拟划分的土地级数) 虽然风景名胜区内各因素的具体变化方式不样，有时按指数方式衰减，有 时按直线方式衰减，也有的因素按其它方式变化。但就大多数主要定级因素而言， 因素强度是由中心向外随距离逐渐( 非跳跃式) 变化的。因此，运用网格法为基 本的定级单元划分方式是可行的。至于一些定级因素成块状变化或其它方式变化 则可以以网格法划分的定级单元为基础，进行相互重叠，在必要时对初定的网格 ( 定级单元) 的规模加以修正。 ( 2 ) ，定级单元的规模 根据城镇土地定级规程的规定，城镇土地定级单元的基本网格可以以 i 4 或1 1 6 为其规模。规程同时规定定级单元面积宜确立在5 2 5 公顷之间。笔 者认为，全国风景名胜区的面积大小不，同时区内各定级因素的重要性不一， 因此不宜硬性规定定级单元的规模大小，而是应该因地制宜，实际根据风景名胜 区内二 ：地的面积大小来确定定级单元的规模。但是，在合理确定定级单元规模的 前提下应遵循以下原则： a ：定级单元内主要定级要素的影响大体一致。同一单元内的同一主要因素 作用分值变化不得大于或等于1 0 0 n + 1 。( n 为拟划分的土地级别数) b ：划分的单元能方便地进行因素取样，并能保证计算分值的准确性和科学 性。 5 5 因素作用分值计算 风景名胜区观赏用地定级因素作用分值计算，运用网点一网格相结合的办 法，综合类定级因素。分值计算据其特性各得其所。人文精神因素运用网格法， 物质因素( 交通通达度等因素) 运用网点法。分值计算利用网点一网格内各因素 分值迭加，再据计算的总分值划分土地级别。 前述所有选定的定级因素，大致可以归纳为两类：一类是物质因素，具体表 现为交通通达度等因素，另一类是人文精神因素。物质因素包括道路状况，供水， 电讯，旅游安全设施，购物设施，住宿设施，饮食设施，公厕，水污染，噪声污 染，垃圾污染，容人量，容时量等。这些因素作用分较易量化，与一般定级因素 作用分值计算相同。因此，可以直接利用网点计算各因素作用分值。人文精神因 素包括自身观赏价值，衬景观赏价值，历史文化价值，自然景观开发价值，历史 景观开发价值，景点地域组合等，必须首先对这些因素作用分加以量化，然后才 能进一步利用网格计算其值。 5 5 1 人文精神因素作用分值计算 根据因素作用分值计算的方法的不同，可以归纳为三类： a ：单个因素的自身影响，包括两个因素，即自身景观价值、历史文化价值， 自然景观开发价值，历史景观开发价值。其量化过程是：先列出风景名胜区内的 所有景点，然后组织专家评判、量化。对于自身景观价值和历史文化价值，盛i 素 的作| j 分的范围人致如下：9 0 1 0 0 分，最佳，最有价值；7 0 一8 0 分，佳，很有 价值；5 0 - - 6 0 分，一般，有一定价值：2 0 一5 0 ，稍有一点价值；0 2 0 分，基本 没有价值。对于自然景观开发价值，历史景观开发价值，因素作用分的范围大致 如下：0 2 0 分，禁e 或一般不再开发；2 0 一5 0 分，严格控制下，可以稍作开发； 5 07 0 分，有开发价值；7 0 l o o 分，极具开发价值。同时在进行因素作用分量 化过程中，可参照国家评定的风景级别或文物级别。比如风景级别中的国家级、 省级、市级风景名胜区。文物级别中的国家级、省级、市级保护文物。 在进行定级单元作用分值计算时，运用网格中的作用分累加的办法。即 f = f 。若其累加超过1 0 0 分，即以1 0 0 分赋予该网格。因此，作用分值的计 算公式为： 协 善f 1 0 0 ) 试中f 作用分值，f ，= 作用分。 b ：两两因素的相互影响，这里的因素是指衬景观赏价值。在风景名胜区内， 衬景的影响是不容忽视的。我们在风景名胜区内进行拍照的时候，往往会有这样 的感觉。以近处的河流、湖泊，再加上远处的高山、森林拍出来的照片，会更漂 亮一点。河流、湖泊、高山和森林就是衬景。对该因素的量化，就必须用一种函 数来进行。 实践证明，并非离衬景景点越远，观赏效果就越佳。因而，作用为衬景函数， 首要不是衰减，而是递增。即； f = f 殇 式中f 作用分值 f = 作用分 r = 距离 d = 衬景最佳距离 到达最佳距离后( r = d ) ，衬景效果便逐渐地呈衰减趋势。若函数假设满足： 1 3 , 关y - x = d 轴对称 b 当x = d 时，两分段函数连续，即f ( d ) = f l ( d ) c 、与r = 2 d 时，n = 1 ，当r = 0 时，卢1 这样，衬景函数便生成为； f f 仁似) 当0 r d 时 注：f 1 = f ( 2 - ) 的公式推导： 令y = a 慨+ c ) ( x 2 乃) 当x = 2 时，( 即r = 2 d ) y = a 2 6 ”= 1 当x = l 时，( 即r = d ) y = a ”。= a 由( 1 ) ( 2 ) 两式，得 2 6 + c o l寸6 _ _ 1 b + c = 1 j卜= 2 y = a 2 一。 以上是关于衬景函数的构造过程，风景名胜区土地定级中选取的风景区内主 要的衬景景点，根据专家的评定。 c ：群体因素的影响，这类因素指景点地域组合。它涉及面广，情况复杂， 主要考虑景点布局的合理性。如相对集中的景点切记类同，游览路线最佳用 最短的时间，观赏更多的景点。从简单实用的角度出发，对这一因素的量化采用 如下办法：鉴于人们在多年的旅游实践和多方旅游经验的基础上，总结出一日游、 二日游、三日游旅游路线。显然，一日游路线所包围的区域比二目游的好，二日 游的比三日游的强。这样，就可以区分出其差异性。一日游区域为甲等，二e t 游 区域为乙等，三日游区域，即除去甲、乙所剩区域为丙等。( 图见下页) 风景名胜区的一日游、二日游和三日游的范围可根据专家的评估和旅行社的 惯例做法。然后根据比例确定各级分值。下面就风景名胜区分为三f l 游的各级分 2 1 值赋分如一p 地域组合作用分表 级别区域作用分f 一级一日游区域 7 01 0 0 二级二日游区域 5 0 7 0 一 三级三f 1 游区域3 0 5 0 一 四级其它区域 1 0 一3 0 5 5 2 交通设施因素作用分值计算 ( 1 ) ，道路状况 道路是风景名胜区内各景点联络的枢纽。在风景名胜区内，根据道路的宽窄 状况，是否是机动车道，划分级别。道路状况因素作用分值采用沿路两旁指数衰 减方式。级别数和衰减半径按景区的实际情况来确定。 ( 2 ) ，基础设施完备度 这类因素我们选取了供水和电讯两个因子。供水采用片状赋值，一般可分为 两级。有自来水供应的为一级，没有自来水供应的为二级。在某些开发较早的风 景名胜区，自来水供应已经遍布全部区域。在进行土地定级的时候，就可以不要 供水这个因子。 电汛田r 在当前比较重要。其量化可从两个方面来进行：是否有公用电话和 手机信号是否覆盖。是否有公用电话可以列点状赋值，后可以用片状赋值。有 手机信号为一级，没有手机信号的为二级。 ( 3 ) ，旅游设施完备度 旅游设旋完备度包括安全设施、购物设施、饮食和公厕等因子。安全设施、 购物设施、饮食和公厕这类因子的作用分值不衰减，凡是网格内有这类因素，运 用覆盖法对该网格赋分。安全设施，可根据围栏、危险指示牌的多少来划分级别。 购物设施，则可根据商店的规模大小，收益多少来划分等级。饮食和公厕可以根 据其规模、装修状况、接待人数来划分等级。 ( 4 ) ，污染程度 包括水污染、垃圾污染和噪声污染。水污染和垃圾污染采用片状赋值法。具 体可根据区内污染程度的大小，划分级别。 噪声污染沿机动车道路两侧呈线性衰减，衰减的半径和作用分值可根据风景 名胜区的大小和道路的宽度、长度和车流量来灵活处理。 ( 5 ) ，环境容量 包括容人量和容时量。旅游环境容量概念是多种容量概念的通称，是一个概 念体系。根据旅游环境中各种容量的属性特征，可将其分为基本容量和非基本容 量两个体系。在旅游环境容量的基本容量体系中，有五种基本容量，即是：a ： 旅游感知容量；b ：旅游资源容量；c ：旅游生态容量；d ：经济发展容量；e ：社 会地域容量。非基本容量是基本容量在时间和空间上的具体化与外延，由此产生 的一系列其它容量概念。包括：a ：合理容量与极限容量；b ：既有旅游容量和期 望旅游容量；c ：景点旅游容量、景区旅游容量、旅游地容量和区域旅游容量等。 我们这里的容时量和容人量是景点旅游容量的具体化。所谓容人量是指景点 单位游览面积上所容纳的游人数，以人m 表示。所谓容时量是指观赏一个景点 所需的基本游览时间，以小时景点表示。其级别的划分标准可根据景区的状况 来灵活处理。 5 5 3 定级单元总分值的计算 根据城镇土地定级规程，定级单元总分值的计算采用因素加权分值和法。 计算公式为： r 即f l 式- f t ：p 定级单7 i 总分 a 一某定级因素的权重 f 一某定级因素在单元内的分值 n 一定级因素总数 5 6 土地级别的确定 5 6 1 土地级别确定的方法 风景名胜区属于特殊用地类型，其特殊性不但体现在政策保护和规划保护方 面，而且在地貌上也有显著特点，如一座大山，一片森林，一条河流和一个公园 等。我国的风景名胜区是多种地质形态的综合体。因此，确定风景名胜区土地级 别界线的方法是：根据因素作用分值数据空间的分布特征( 差异性) 、地域特征 和权属特征，将风景名胜区土地划分为若干地块，取地块内网格综合平均分作为 该地块的级别分。在根据各地块的级别分的高低，划分风景名胜区土地级别。级 别界线的确定，还要参照景区界线、自然山脊界线、河流流向界线等，这与其它 类型用地级别界线的划分有异。 5 6 2 土地级别划分 在得到各地块的平均分后，可采用如下方法对土地级别进行初步划分： ( 1 ) ，数轴法 具体方法是：首先建立一个数轴，以平均分标注在坐标上( 即数轴上) ，一 个地块有一个平均分，则其在数轴上就有唯一的一个点代表它。在把各单元得分 标注在数轴上后，就可以通过对数轴的观察，根据数轴上点的分布和聚集情况， 在相对稀疏处分开，把相对密集的地方化成一个集团，在根据定性分析结果，就 i 叮以给这些相对密集的集团定出其代表的等级。 ( 2 ) ，多元统计的聚类判别法 用多元统计的方法进行分级，是定性定量的结合。它认为对单元影响的各个 因子构成了自己的参照坐标，有多少个因子，就意味着有多维空间。利用聚类 一判别分析，确定出不同单元所在的具体的级。 ( 3 ) ，总分频率醢线统计判断法 总分频率曲线统汁判断法，是通过对各二l 地定级地块的总分值进行统计分 折，将全部分值区问划成若干个细小的区问，并统计各分值区间内分布的地块总 数，通过计算区间内单元数占总单元数的百分比，即频率分稚，即可划出频率曲 线图。最后，按频率分布图的分布趋势，划定土地级边界。具体一 作步骤为：】， 确定频率统计的分值区问：2 ，计算分值区间频率分布；3 ，绘制频率直方图；4 ， 划定土地级别界线。 根据得到的频率直方图，划定土地级别界线。土地级别界线应划在频率分布 空白区或频率分布的低值区，不能将土地级别界线划在频率分布的最高点或相对 最高点。 5 6 3 土地级别界线的检验与级别确定 ( 1 ) ，级别界线的检验 风景名胜区土地级别界线初步出来后，必须和风景区内土地利用现状进行检 验。可利用景点分布、游客人数和通达性来检验。级别较高的土地应该是风景名 胜点多，游客人数多，而且道路的通达性好；而级别较低的土地应是风景点少， 游客人数少，道路的通达性差。检验以后，如果发现级别界线与实际土地利用现 状不符的情况，及时进行调整，使风景名胜区的土地级别界线与土地利用现状相 符。 ( 2 ) ，土地级别的最后确定 采用多因素分值加权求和计算总分确定的是初步的土地级别。但是否真实反 映各级之间土地质量的差异，则需要通过土地利用现状进行验证。当验证结果与 初步分级结果不完全吻合时，应将土地的级别进行修订和归并，以最终确定土地 级别。 土地级别的修订和归并应依据以下原则进行： a ：各级之间必须有较大的差异性。如果这种差异性很小，则土地级别就缺 少存在的必要性，可以将其归并。 b ：在级别确定出来后，考虑到实旋情况，应与有关单位讨论协商，在不影 响级的评定科学性的基础上，应尽量考虑应用成果部门的要求，可适当增加或减 少一些级别数目。 6 风景名胜区服务用地的定级 6 1 风景名胜区服务用地定级因素选择及其特点 i i jf 风景名胜区的服务用地基本属于商、世用地，根据城镇土地定级规程 的规定，结合风景名胜区服务用地的具体情况，确定风景名胜区服务用地定级因 素、冈予如下： 风景名胜区服务用地定级因素、因子表( 见下页) 服务用地定级因素、因子选择的特点； ( 1 ) ，突出风景名胜区服务用地的区位差异和商业效益。为此，选择了商服繁华 度、道路通达度、基础设施完备度、环境状况和自然条件等因素。 ( 2 ) ，除选择直接产生商业效益的因素外，还选择了与之密切相关的主要设施参 与土地级别的评定。如道路通达度和基础设施完备度等定级因素。 6 2 风景名胜区服务用地定级单元规模和定级因