投资性房地产会计准则变化之影响分析.doc

投资性房地产会计准则变化之影响分析董军武汉开发投资有限公司，湖北 武汉 430015摘要：介绍我国房地产业迅猛发展的前景，企业投资性房地产价值低估及新会计准则出台北京。论述投资性房地产会计准则的主要特点，公允价值计量模式和转换条件。分析新会计准则对企业资产、所有者权益、利润、现金流及税收方面的影响。阐明新会计准则中不确定条款的应用思路。关键词：投资性房地产；会计准则；公允价值1、前言财政部于2006年2月发布了39项企业会计准则，宣布从2007年1月1日起在上市公司中率先执行，这标志着与国际惯例趋同的企业会计准则体系正式建立。此次发布的企业会计准则体系强化了为投资者和社会公众提供决策有用会计信息的新理念，实现了与国际惯例的趋同。其中，对投资性房地产引用了公允价值计价模式，进一步明确了投资性房地产的后续计量及其信息披露，对企业相关资产处理，特别是上市公司相关投资性资产价值和经营业绩将产生较大影响，从而带动对上市公司资产的价值重估。2、我国投资性房地产会计准则的出台背景目前在西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象，这有助于企业获取更大的利益或是抵御通货膨胀的风险。随着我国住宅分配制度由实物分配彻底转为货币化分配，我国房地产市场得到了前所未有的迅猛发展，全国各地商品房价格走进了一个上升通道，特别是近两年涨势尤甚。以往的会计制度将房地产按历史成本记入企业的固定资产、无形资产、其他资产，并按其估计使用年限提取折旧、进行摊销。但是这种计提折旧后的固定资产净值、或摊余价值往往不能反映投资性房地产的真实价值。投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不能可能高与其账面净值，而且还可能高于其账面原值的数倍，甚至数十倍。显然，这种方法在很大程度上低估了房地产的市场价值，歪曲了企业投资的真实含义，不利于会计报表使用者了解企业的真实情况，并给企业当局进行利润操纵提供了很好的机会与很大的空间。新会计准则规范了投资性房地产的后续计量与期末估值，谨慎性引入了公允价值的标准，给企业财务政策的选择留下了一定的空间，也给广大投资者及债权人、各级主管部门准确了解企业真实的资产及财务状况提供了合法的保障。3、投资性房地产会计准则的显著特点投资性房地产会计准则对投资性房地产的会计处理和相关信息披露进行了规范。按照准则规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。其主要特点有：3.1单独核算和反映投资性房地产。目前，我国许多企业持有投资性房地，但在原有制度下，投资性房地产和企业自用房地产都被纳入固定资产或无形资产核算，这不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。3.2真正引入了公允价值计量模式。准则以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，并适当的引入了公允价值模式。公允价值模式符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。新准则的推行必将引导市场对公允价值模式进一步的认可，随着投资性房地产物业的增多以及我国房地产市场的不断发展和成熟，特别是人民币升值和我国经济持续发展，新准则的采用肯定会引导市场更多的关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使重估净资产值（NAV）的估值方法成为方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一，引导投资者以更稳健和客观的估值标准来衡量一个公司的价值。3.3赋予企业更大的选择权。准则规定投资性房地产的后续计量采用成本模式，但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。如果管理层侧重对利润的考核，以利润最大化作企业价值最大化的评判标准的话，那么，对那些拥有大量投资性房地产的公司而言，在所持物业持续升值的情况下会考虑选择公允计价法；而对于关注现金状况的企业，采用公允计价法却不会带来好处，相反，由于利润总额的增加，企业缴纳的企业所得税会增加，现金支出相应增加，这样企业就不会为徒有虚名的账面利润选择公允计价，从而损失大量的现金流，影响企业的可持续发展。另外企业在投资性房地产与其他资产转换时机的选择上存在较大空间。会计准则第十三条、第十四条、第十五条规定，当企业选择以成本计价模式对投资性房地产进行计价时，无论何时将投资性房地产转为其他资产均不会产生转换损益。但是，当企业选择以公允计价模式对投资性房地产进行计价时，不同的时机选择会产生不同的结果。4、投资性房地产会计准则变化之影响我国会计准则对投资性物业一直采用“成本入账+折旧”的会计核算方法，近几年来在房地产大幅增值的背景下，大多数投资性物业的账面净值相对市场价值已明显低估，此次新颁布的投资性房地产会计准则采用公允价值计价模式，这是会计准则改革的重大步骤，对企业特别是上市公司的相关投资性资产价值和经营业绩产生重大影响，其主要体现在：4.1 物业增值“显形化”。新准则将使投资性物业比重较大的公司的净资产账面价值得到较大提升，利于公司融资、并购和规模扩张。众所周知，我国许多企业特别是国有企业的土地使用权或商业地产大都是在上世纪由国家行政性划拨或以较低代价取得，新准则的实施对上述公司的股东权益及相应资产价值产生重大影响，尤其是那些希望通过租金收入来获得长期收益以增强可持续发展能力的上市公司。然而，会计核算方法的改变，只是让公司的隐性价值显形化，并没有改变公司的真实价值。因为决定公司价值的应该是企业的核心盈利能力和真实的资产价值，而非账面利润与账面价值。4.2短期内将对信息披露不充分的公司将产生更大的积极影响。根据准则第十二条规定，成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更。因此在采用新会计准则（公允价值模式）的首年，各相关公司将会采用追溯调整的方式，即这些企业的上年度净资产将会得到较大幅度的提升，有利于提高相关公司的规模。由于在我国目前的市场环境里，投资性房地产物业都是以历史成本计价的，而且一般情况下都存在一定程度的升值，如果采用公允价值模式的新会计准则，那么会引导市场对一些原来信息披露不够充分公司价值的挖掘，使投资者对这类公司价值的认识更为全面。相反对那些信息披露比较充分的短期影响要小，因为市场上已经在一定程度上采用了重估净资产值的估值方法，其价值已经得到了比较充分的认同。4.3相关公司每年净利润的波动程度会增大。如果相关公司采用新会计准则（公允价值模式），并在实行新准则的第一年采用追溯上一年的所有者权益的话，那么该公司每年净利润的影响将主要取决于当年投资性房地产物业的升值程度。公允价值的变化将加大净利润的波动幅度。原来的会计制度下，投资性房地产物业以盈利稳定为最大特点，但由于我国的投资性房地产物业市场刚刚进入加速发展阶段，不会排除部分投资性房地产物业出现贬值的可能，但更多的投资性房地产物业升值潜力较大且预计将会持续，那么采用新的会计准则（公允价值模式），总体上每年的重估增值额应该持续为正值，计入当期损益后单年的净利润预计将会得到持续的额外提升，采用公允价值模式投资性房地产将不再计提折旧或摊销，投资性物业出租业务的成本将大幅降低，毛利率和净利率会有明显提高。但折旧和摊销问题仅仅是影响企业会计利润的变化，不会对企业每年的净利润产生实质影响。因为尽管不直接计提折旧和摊销，但在评估公司投资性房地产的公允价值时，也会考虑到折旧和摊销问题，所以只要市场相对有效的话，即公允价值评估合理的话，折旧和摊销问题只是从“显形”转入“隐性”，变换一个名目而已。因此如何评价这种由于增值带来的利润增加需要市场进一步达成新的均衡，并且对净利润的影响因素大大增多，波动程度也会增加。 5、投资性房地产会计准则的不明确之处与情景分析目前，新会计准则已经在上市公司中开始实施，由于许多公司今年效益同比去年有了很大增长，因而单纯的投资性房地产会计准则对企业利润的影响不是那么突出，但新准则中仍然有些地方需要企业在执行过程中加以特别注意。5.1 出租和自用房地产的划分企业的某些房地产可能既有出租的部分，又有自用的部分，也就是说，它的一部分用于赚取租金或资本增值，另外一部分则用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的。这就需要我们具体分析、分别处理。首先，如果该房地产可以分割，即自用与出租分别开来，或增值部分可以单独出售，这样各部分就分别适用与其持有状况相一致的会计准则进行核算。其次，如果该房地产不能分割，出租与自用不可分、非自用部分不能单独出售，则应根据该房地产的重要部分（指该房地产主体部分或最能体现该房地产价值的部分）的使用情况来确定该房地产是否属于投资性房地产，也就是说，当该房地产的重要部分是用于出租或持有待增值后出售的，应将该项房地产视为投资性房地产，否则，视为自用房地产。5.2关联企业投资性房地产的确认由于企业组织的复杂性，企业之间存在关联关系的现象日益普遍，一些关联企业之间建立了房地产租赁关系，这使得企业判断某项出租房地产是否属于投资性房地产变得更为困难，新准则未就此类情况作出明确的规定。根据国际会计准则第40号投资性房地产的观点，在某些情况下，企业将其拥有的房地产出租给其母公司或本企业在内的合并财务报表企业，该房地产不符合投资性房地产的条件，因为从整个集团来看该房地产属于自用房地产。但是，从拥有房地产的单个企业来看，如果符合投资性房地产的定义，该房地产就是投资性房地产。至于母公司向子公司出租的房地产，只能作为自用房地产。5.3待开发房地产的确定对于某些购进的房地产，需要经过房地产开发才可以出租、转让，应在完成开发之后，才确认为投资性房地产。比如，根据我国对土地使用权的规定，企业首先要按国家相关政策的规定进行“三通一平”后才具备开发、出租或转让的条件，只有符合上述条件并准备出租或增值的房地产才是投资性房地产。如果企业取得的土地是毛地或生地，虽然企业抱有赚取租金或资本增值的目的，该项房地产也不能作为投资性房地产。在这方面，新准则虽然没有明确的规定，但基于我国新会计准则体系与国际会计准则保持着高度的协调性，大部分会计政策与国际准则的要求是一致的，我们可以参照国际会计准则的规定对这些房地产做出判断。当然这并不妨碍企业对那些已经是投资性房地产、目前正在进行改建为将来继续作为投资性房地产使用的房地产，继续作为投资性房地产核算。5.4投资性房产不能认定为投资性房地产新准则对列入投资性房地产的建筑物有着更为严格的规定。虽然房产与地产不可分，企业购进的房屋等建筑物会由于地产升值而升值，但房屋等建筑物的价值终究会因为建筑物的寿命终结而消失。因此不能将房屋作为增值物进行投资，而只能作为出租物进行投资，将投资性房地产的资本增值观限制在地产范围内，这对于防止一些企业将积压的库存房产（卖不出去、又没有出租的房产）随意转为投资性房地产，也具有积极意义。5.5会计准则与税收规定的衔接税收问题存在一定的不确定因素。由于国家税务总局对新会计准则实施后的税收政策尚未出台，企业在选择投资性房地产计价方法上会存在一些差异。由于选用公允价值模式的投资性房地产不在计提折旧或摊销，原有的折旧抵税效应将消失，在目前房地产上升时期，巨大的投资性房地产重估增值是否会让企业承担一笔不小的税负，直接影响着企业会计政策的选择。从主要以收付实现制为基础的税法精神看，税法有可能依然会坚持原有的政策，对重估增值部分免征税赋。同样在出租房地产物业交纳的房地产税计税基础上，是维持原有的税收标准不变，还是采用重估增值作为计税基础，对企业的税赋也会产生一定的影响。6.结束语采用公允价值模式的前提是必须有