（人文地理学专业论文）基础设施对地价影响研究——以兰州市为例.pdf

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关键字：基础设施，地价，g i s ，城市规划，土地管理 兰螂太学焉士研究生学雠文 城市墓蕾收臻对地侨影磺晓 a b s t r a c t l a n di st h ec a r r i e ro f s o c i a la n de c o n o m i cd e v e l o p m e n t a l m o s ta l lt h ee c o n o m i c a c t i v i t i e sa r ei nd i r e c to ri n d i r e c tc o n t a c tw i t hl a n d s i n c et h ei m p l e m e n t a t i o no f r e f o r ma n do p e n i n g - u pp o l i c y , c o n s i d e r a b l ec h a n g e sh a v et a k e np l a c ei nt h es o c i e t y a n de c o n o m yo fc h i n a m a n ya s p e c t so fs o c i e t ya n de c o n o m yh a v eb r o k e nt b _ r o u g h t h es y s t e ma n ds t r u c t u r ew h i c hw e r eb u i l tu n d e rt h ep l a n n e de c o n o m y a g a i n s tt h i s b a c k g r o u n d ，l a n dp o l i c y , l a n dl a w , l a n dr e g u l a t i o na n d l a n d m a n a g e m e n t m e t h o dh a v e g a i n e dr a p i dd e v e l o p m e n t b u ts o m ep r o b l e m ss t ；i l le x i s ti na c t u a lm a n a g e m e n t ，s u c h 8 8i nl a n dm a r k e ts t a n d a r d i z e da n ds c i e n t i f i cm a n a g e m e n t t h em a i nr e a s o no ft h e s e p r o b l e m si st h a to u rr e s e a r c ho nt h em e c h a n i s mo f t h ed e v e l o p m e n ta n dg r o w t ho f l a n da n dl a n dm a r k e ti no u rc o u n t r yi sd e f i c i e n t r a d i c a l l ys p e a k i n g ，i n f r a s t r u c t u r ei s r e l a t e dt ot h e o p t i m u mc o l l o c a n o n o fs e v e r a l 内d d r ss u c ha sl a n dr e s o u r c e s c o n s t r u c t i o nf u n da n ds o c i a li n c o m e i tb e c o m e sa ni m p o r t a n ts u b j e c tt h a th o wt o p r o m o t eu r b a nd e v e l o p m e n ta n dr e a l i z et h ei n v e s t i n gi n c o m e sf r o mi n f r a s t r u c t u r e m e a n w h i l ei no r d e rt om a k et h e s et w oa s p e c t sf o r mv i r t u o u s c y c l eh a r m o n i o u s l y t h es u b j e c to ft h i st h e s i si st h e i m p a c to ft h ep r e s e n td i s t r i b u t i n gs t a t u so f i n f r a s t r u c t u r eu p o nl a n dp r i c ei nl a n z h o n t h ep a p e ru s e dm a n ya n a l y t i cm e t h o d s ， s u c ha sg i s s p a c ea n d d a t a a n a l y s i s ，t h er e s e t t i n ga n dr e v e r t i n go fi n f r a s t r u c t u r e ，a n d s of o r , ht os t u d ya n da n a l y z et h ed i s t r i b u t i n gs t a t u so fi n f r a s t r u c t u r ea n dt h es p a c e r e l a t i o no fl a n dp r i c ei nl a n z h o n t h e ni tc a nb ec o n c l u d e dt h a tt h ep r o p o r t i o no f r e v e r t i n gv a l u eo f i n f r a s t r u c t u r ew i t h i nt h et o t a ll a n da s s e t si sl o w b a s e do nt h e s e m e n t i o n e da b o v e ，ia n a l y z e dt h ec o m p o s i t i o no fl a n dp r i c ef r o mt h et w op o i n t so f i n c r e m e n tl a n da n ds t o c kl a n df o ru r b a nc o n s t r u c t i o nu s e a c c o r d m _ g l y ，t h ea u t h o r a n a l y z e d t h ei n t r i n s i cr e a s o no f t h i sc o n s e q u e n c ea n dp e e l e do f f t h ei n c o m ec a u s e db y i n f r a s t r u e t u r ei nq u a n t i t yi no r d e rt op r o v i d ed e f i n i t eb a s e sa n ds u g g e s t i o n sf o rl a n d m a n a g e m e n t k c y w o r d ：i n f r a s t r u c t u r e ，l a n dp r i c e ，g i s ，u r b a np l a n n i n g , l a n dm a n a g e m e n t 2 兰州大学硪士研究生学位论文 堪市基确设施对地竹影晴研究 城市基础设施对地价影响研究 以兰州市为例 第一章绪论 土地是财富之母，是人类赖以生存的物质基础。”土地资源是重要的生产资 料，为人类生存霭e 源不断地提供着大量的生产生活资料，也为人类生产生活提供 适宜的环境。1 2 l 伦纳德a 索尔特( l e n a r da s a l t e r 曾经指出的，“：土地经 济学是一门社会科学，它研究从总体上受整个地表单元的物质、位置或财产权性 质所影响的社会行为”。1 3 1 、1 3 4 - 3 5 1 随着世界人i z l 的增加，人地矛盾、经济发展与 环境的矛盾越来越突出。探索土地利用的内在机制，对提高土地的利用率和效益 有着重要的作用，如何正确解决人口、经济发展与生存环境之间的矛盾成为多少 年来众多学者和研究者力图解决的问题。 一、研究背景 国外对房地产业的研究起步较早，其理论水平和实践水平也较高。十七世纪 末，古典经济学家威廉配第第一次提出级差地租的概念，并对级差地租、土地 价格等作了初步的阐述。此后，亚当斯密、大卫李嘉图相继对土地经济问题 进行了探讨和研究。马克墨在批判继承古典经济学理论的基础上，创造了科学的 她租价值理论体系，之后，一些经济学家对土地问题进行更深入的研究，建立地 租测算模型，代表人物是阿兰索。国外理论研究大致分为三个阶段；1 9 4 4 年 以前；二次世界大战以后一1 9 6 2 年；1 9 6 2 - 2 0 0 0 年。【w 1 第一阶段，1 9 4 4 年以前。费歇尔( i r v i n gf i s h e r ) 在资本价值和收益 3 兰州太学碰士研究生学位论文城市基础设麓对地侨影喻爵兜 的性质 ( t h en a t u r e o fc a p i t a la n d i n c o m e ，n e wy o r k ，1 9 0 6 ) 著作中对 资本和收益资本化方面作了开创性研究。2 0 世纪2 0 年代学术界鼓吹对不同的 房地产采用不同的价值确定程序。3 0 年代人们候向于认为估价是一门学问。这 个过程中，人们讨论了估价的方法和一些具体的参数怎么确定的问题。 1 9 4 5 - 1 9 6 2 年为第二阶段。在这个阶段里，温特( p a u lf w e n d t ) 、爱 华德( l e o nw e l l w o o d ) 、拉特克利夫( r i c h a r du r a t c l i f f ) 是对房地产价 格理论做成较大贡献的三位学者。他们最主要的贡献是房地产估价的预测模型的 确立和对求取还原利率的方法的修正。 第三阶段，1 9 6 3 至今，这一时期，理论界主要讨论的是房地产估价的方 法问题和房地产和货币金融以及房地产投资者的投资行为的研究。 我国的土地经济理论研究是在马克思地租理论的基础上建立起来的。理论界 对社会主义地租理论的研究主要集中在两个时期：第一个时期是在2 0 世纪6 0 年代，主要讨论农村公社的级差地租问题；第二时期是2 0 世纪8 0 年代，这一 时期，我国经济学界从农村、城市、匿土等多层次，从土地、价格、分配等多角 度探讨和分析了社会主义地租问题，并从农业地租扩张到城市地租的探讨。嘲 2 0 世纪6 0 年代，关于土地的研究主要集中在讨论社会主义存不存在地租的问题。 进入2 0 世纪9 0 年代，我国理论界对存在地租、级差地租以及绝对地租的认识趋 于一致。这一时期，对地租理论的研究基本集中在城市地租问题上。周诚先生和 陈征先生对城市地租问题研究较为深入并取得较大的学术影响。周诚先生和陈征 先生主要研究的是土地的地租问题，没有讨论影响和约束土地质量的因素，以及 这些因素对土地质量影响的量的研究。城市基础设施是城市经济必要的物质基 础。城市基础设施投资和城市土地经济对城市经济的作用是明显的，但是这两个 子系统之间的关系如何却很少人研究，从定量的角度来研究这两者之间的关系还 没有。h ” 进入2 0 世纪8 0 年代，我国的土地研究方法取得了很大的发展，特别是计 量地理学方法和g i s 空阔分析方法的应用推动了我国土地研究。1 1 “1 锄改革开放 以后，我国实行了土地有偿使用的土地政策，以香港土地政策和管理方法以及国 外较为先进的土地管理政策和方法为基础，建立了一套适合国情的土地评价方 法， 1 a l 1 1 4 1 实现从定性研究到定性定量研究相结合的发展。 二、论文的选题目的和意义 土地是社会经济发展的载体，所有的经济活动直接或者间接与土地有着千丝 万缕的联系。改革开放以后，我国的社会经济发生了翻天覆地的变化，许多方面 都冲破了原来在计划经济下建立的体制和制度。社会经济的变化是一种巨系统的 变化，涉及到很多的层面。在这个变化的过程中，土地作为物质生产的载体和人 类生活的空间也随着社会经济的发展，由土地使用者无偿取得土地的使用权逐步 走向按照市场经济的运行规律来运营城市的土地市场。土地作为客观存在与经济 生 舌中的事物，必然有其自身的特征和规律。掌握这些特征和规律是正确开发土 地和管理城市土地，使其得到更加充分利用的有效方式。 城市土地是土地所有权人和土地经营者共同的财富，正确确定各种收益权主 体的利益是研究土地及其衍生的土地经济的学者们的重要的任务。我国的土地市 场在改革开放以后，土地政策、法律法规建设取得了长足的发展。但是，在实际 兰州太掌礓士研究生擎证论文 期恒基础雌对地馈骺研兜 的土地市场的管理上存在着一定的问题。这些问题主要表现为各种利益主体间的 利益分配问题，其根本的问题是土地管理及法律法规的建设滞后于社会经济的发 展。这种滞后性导致了土地的不合理利用和不科学的发展，在某种程度上造成了 土地资源的浪费和破坏。1 4 1 正确认识城市土地的特性以及土地开发利用的规律 性，正确建立城市撬划与土地管理的正确关系，有助于协调土地和经济发展的关 系。 区位和空间一直是土地研究的出发点。城市地价是一个受到很多因素的，能 够综合反映城市土地优劣和城市综合发展水平的指标0 1 3 6 城市地价很明显受到区 位因素的影响，城市地价与区位具有密切的相关性。对一个城市来说，从理论上 讲，城市中心可以是空间上任何一点，但是，城市基础设施建设在空间上的分布 决定了城市的中心只可能出现在一定范围内的某点上。 城市基础设施是城市存在和发展的基础，它不仅直接参与生产，服务生产， 而且间接支持生产，保障生产、生活；丙城市土地是城市经济的活动空间和载体， 是城市经济必要的物质基础。基础设施自建设之始，就成为引导城市增长的一个 重要方面。基础设施建设以其投资量大、投资收益多样、回收期长等特点成为城 市政府的重要的职能之一。在本质上，城市基础设施建设改善了土地质量，增加 了土地收益，加强了集聚效应，降低了厂商运营成本，提商了城市竞争力，促进 了城市的发展。 兰州市独特的地理位置和地形特点形成了与全国其他城市土地市场所不同 的特征。兰州市东西狭长，南北夹山，城市土地资源的开发受到很大的限制，这 是造成兰州市土地价格及房地产价格多年快速增长的重要因素。随着经济社会的 6 兰州大学士研究生学位论文城市基础设施对地价髟晌研究 快速发展和房地产市场的改革和开放，兰州市现有的存量土地已经出现非常紧张 的局面，增量土地的开发面临着更大的困难。从根本上说，基础设施关系到土地 资源、建设资金和社会收入等要素的优化配置。怎样合理地在促进城市发展的同 时，实现政府基础设施投资收益，使得这两个方面能够协调一致地形成良性循环 成为重要的课题。 本文旨在通过对城市基础设施投资建设对地价的影响的研究，找出土地开发 中的规律性和土地增值的内在机制，使得在土地管理和开发过程中，能够以一种 节约资源和有效和j 用资源的方式来开发和管理土地，平衡各种利益主体之间的关 系，促进经济社会的协调发展。 三、论文的研究思路 本文以兰州市为例，运用g i s 空间分析、基础设施价值还原等方法研究基 础设施空间分布对地价的影响，得出基础设施空间分布对地价影响模式。分析了 兰州市基础设施还原价值量占土地总资产量的比重较小的原因，从土地价格构成 上阐述了兰州市土地价格高的原因，提出对城市建设和管理的一些意见。 文章第一章介绍了研究进展和选题目的意义。第二章介绍了基础设施影响土 地利用的相关理论；第三章从基础设施对地价的影响、城市规划与地价的关系以 及基础设施影响地价的作用机理兰个角度阐述了基础设施对地价的影响。第四章 以兰州市基础设施空间分布和地价的关系为切入点，从实证上研究基础设施对地 价的影响。 7 兰州太掌蕞士研兜生学位论文 城市基碓设麓对蟪价骺囊爵究 第二章基础设施影响土地利用的相关理论 第一节地租理论 地租理论是经济学中一个重要的研究领域。长期以来，它已经发展成为一个 极其复杂的体系，成为房地产研究最基本的理论。在研究基础设施与地价的关系 时，不能不对地租进行研究和阐述。 1 8 世纪，一些重农经济学家认为农业地租是土地产出的一部分，它与土壤 腮力有着正相关关系。即土壤肥力越高，土地的地租就越高。1 2 5 | 1 9 世纪，古典经济学家大卫李嘉图认为地租代表土地产出的一部分，但 这部分产出是付给土地所有者作为地力消耗的补偿。大卫- 李嘉图第一次提出地 租与产权有关。所有权形式是地租存在的前提条件。在这之后，马克思从土地所 有制入手对地租进行了分析，证明了无论地租的性质、内容和形式有什么不同， 都是土地所有权在经济上的实现，都是以土地所有权和使用权分离为前提的。土 地所有权和使用权的分离使得一部分人可以靠对土地的占用而获得一定的不劳 而获的收益，这个收益就是土地所有者放弃土地经营权的一种回报或者交换。 根据地租产生的条件和原因。马克思把地租区分为级差地租和绝对地租。同 时指出，无论什么地租，都是一种生产工人的剩余价值。西方经济学回避地租反 映的剥削的经济关系，把地租定义为“土地在生产利用中自然产生的或应该产生 的经济报酬”。“地租是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本之后 的那一部分”。1 1 兰州太学啊士研究生学位论文 城市基碡设擅对地价影响研兜 进入20 世纪60 年代以后，以阿兰索( w i l i a m a 1 0 n s o ) 、密尔斯( e d w i n s m i l l s ) 等为代表的经济学家将边际分析应用千传统的地租理论中，从而产生 了该领域内的革命，孕育出新古典主义城市地租理论。新古典经济学最主要的贡 献将边际分析用于地租分析，建立地租模型，使得地租测算成为一种可能，也是 测算土地价格的先决条件。 土地价格实际上是土地经济价值的表现，是购买获得土地预期收益而支付的 代价，即地租的资本化。土地价格高低取决于可以获得的预期收益( 地租) 高低。 地价和地租在量上规定为：地价= 地租土地还原利率。 第二节城市增长理论 城市的增长，除了人e l 增长、经济总量和用地总量的增长作为表面特征之外， 城市用地空间规模、增长动力、土地价值等因素变化进一步体现了城市增长的深 层次含义。城市空间扩展引致城市对基础设施的需求，基础设施的改善和提高促 进了厂商集聚，产生集聚经济，反过来促进城市的发展。 何兴刚认为市场性、集聚性和开放性是城市的本质特征，而城市的其他特征、 功能则是从属的、派生的。m 1 基础设施建设是产生城市的集聚性和开放性的重要 手段。改革开放以来，中国的城市发展速度惊人，城市人口快速增长带来了城市 空间的快速外延。人口的快速增长对城市的公共设施特另是基础设施服务城市需 求。作为基础设施投资者的政府在这一过程中发挥了重要的作用。 一、产业发展与城市增长 9 该理论主要从生产力发展的时间维度来解释城市增长，认为城市* 起、成长 的主要原因是由于农业生产力扩大而产生粮食粕余并向非农业部门提供农村剩 余劳动力，而工业化和第三产业的发展则是现代城市化的主要动力。尽管对现代 城市化过程中第二、三产业的作用大小还有异议，但生产力发展对城市增长的驱 动已成为大多数学者的共识。 二、城市空间增长的基本动力学解释 1 、集聚与扩散 城市增长的动力可分为向心力、离心力和摩擦力三种力量的相互作用。1 向心力是指厂商、家庭产生集聚的力量，它可以指向城市中心，可以指向交通干 线，也可以指向某一新城、新的开发区。离心力是指对厂商、家庭向外扩散的力 量，其方向同向心力相反。摩擦力是指阻碍厂商、家庭产生集聚或扩散运动的力 量，上述三种力量的相互作用，推动着现代城市的增长。城市增长动力有很多因 素，多因素的综合作用，产生了上述三种力量。但是对于城市的发展来说，基础 设施是三种力量相互作用的物质基础。城市空间形态的变化和演替，必须发生在 一定的空间范围内，这个空问范围是具有物质载体并能够进行生产活动的空间。 从厂商积聚于产业综合体来看，厂商在城市中集聚，可以节省许多交易费用和运 营费用，这些节省的费用实际上是城市公共设施价值的外溢，这就产生了集聚效 益。由于集聚经济的向心力，相关企业进入城市，从而使单一的产业综合体向多 元化方向发展。形成多重交叠的生产系统。由基础设施建设产生的集聚使城市地 价上升，产生离心力。 l o 兰州大学壕士研究生学位论文城市基础设慧对地价影响研究 2 、竞争和协合 竞争就是利用某种优势，在有限资源的前提下，通过相互作用，获取生存和 发展的优越机会，在时间和空间上选择、劣汰和发展的过程。协合是竞争后期空 间自组织化的一种表现，是系统维持动态稳定的保证，合理的协合本质上仍属竞 争范畴。运用竞争原理，可以解释城市空间在不同尺度和不同类型中的自组织演 化。城市内部已形成的空间结构，因系统的进化和发展不断促发新的竞争，导致 空间功能、性质发生演替和更新。由此产生一系列的空间演化规律，如空间地租 级差、核心与边缘结构、生长点与发展极、社区的自循环发展等。 3 、城市空间增长的人为调控 城市规划是对城市增长的一种人为制约、引导和调控，体现了处于发展中城 市人的理性和主动。因此，城市规划从最初的建筑学偏好开始逐渐向更加综台、 注重社会文化效益、生态及可持续发展的人文角度演化。不同的规划会产生不同 的城市景观和内涵。因此，在城市规划非常普及甚而广泛法律化的当今社会，它 愈来愈成为影响城市增长的一个重要外在因素。此外，各种城市发展政策、制度 对于城市未来发展方向及具体的空间形态都产生了极为重要的干预作用，有时甚 至是决定性的。 第三节土地经济理论 一、土地报酬递减规律 土地报酬递减规律是指在技术不变、其他要素不变的前提下。对于相同面积 兰州太学碍士研究生学位论文 城市基础设施对地价髟讲究 的土地不断追加某种要素的投入所带来的报酬增量迟早会出现下降( 图2 1 ) i 耀税贯m 转向点 ， 。 、宴报酬曲线 - ，。 f 第一所段：一 第二阶段一第三阶段 ： f7 、遗蕲报翻曲饯 i ，7 一一 、 l 多一。j !弋孓 ! 塑塑曼些垫 图2 1 土地总报酬、平均报酬、边际报酬曲线 在土地投入的第一阶段内，转向点以前，总报酬、平均报酬和边际报酬均上 长，但是过了转折点以后，总报酬继续上长，但是速率下降，平均报酬和边际报 酬开始下降。第二阶段内，总报酬达到最高值，边际报酬和平均报酬继续下降。 第三阶段内，总报酬下降，边际报酬小于零。1 2 ” 土地报酬递减规律决定了土地的价格不会一直拜高，当土地的收益变化到某 一值时，投资者将不会再继续投入资本，13 l 转而寻找能够带来收益的地块进行投 资，或者转向别的投资领域。 二、规模经济原理 规模经济反映生产要素的集中程度与经济效益之间的关系，一般地说，扩大 生产规模会引起经济效益的增加，这表明大规模生产通常具有优越性。但这个规 模必须在一定的范围内，规模超过一定的限度，效益不再提高甚至会下降。城市 1 2 基础设施也存在规模效益问题，只有其规模达到一定程度，才能满足城市多种产 业发展以及城市居民生活的需要，才能促进地价的快速上升。 兰州大学硕士研究生掌证论文 城市基磕设生对地价影畸雕兜 第三章基础设施对地价的影晌分析 城市基础设施是城市化进程的主要物质支持系统，是吸引城市以外物质、能 量和信息的重要因素。城市通过基础设施和其他的城市设施将吸引而来的物质、 能量和信息聚集和加工转化为城市自身的东西，是影啊城市辐射带动能力的必备 条件，对城市的发展起着重要的作用。近几年来，各地城市管理者都较为重视城 市基础设施的建设，加快了以城市道路、城市供水、城市供气、城市排水、城市 绿化、城市景观建设及以公共交通为重点的城市基础设施建设，改善了城市人居 环境，发挥了城市的规模效应和聚集效应。 第一节基础设施对地价的影畸 一、基础设施的概念 城市基础设施中“基础设施”一词，英文“i n f r a s t r u c t u r e ”词义为“基 础”、 “永久性基地( 设施) ”。城市基础设施，是为了满足城市物质生产和居民 生话需要，向城市居民和各单位提供基本服务的公共物质设施以及相关的产业和 部门，是地域内的延伸。 3 1 1l 985 年7 月，城乡建设环境保护部在北京召开的 城市基础设施讨论会上下了定义：“城市基础设施是既为物质生产，又为人民生 活提供一般条件的公共设施，是城市赖以生存和发展的基础”。在城市管理实践 中，一般采用经济基础设施的概念，包括城市供电、供水、供气、供热、公共交 通等城市公用事业1 3 2 h 3 3 1 。 二、基础设施建设与城市增长 1 4 兰州大学鞲士研究生学位论文 城市基础设蓝对地价髟晌研究 城市基础设施投资改善城市经挤发展的软硬件环境，从而使未来的地价收入 增加。城市交通系统的改善、城市通讯系统的完备，必然有利于人流、物流、信 息流的快速、便捷流动，降低时滞成本，大大减少信息传导不及时甚至失误造成的 损失。城市能源系统的完备，能给城市发展提供足够的动力，不至于出现“拉闸限 电”的紧张局面。城市供水与排水系统、城市环境系统功髓的增强，可以让城市 居民饮用水、生产用水质量得到保障，有效地防治空气、噪音等污染，为城市居民 提供一个良好的生产、生活条件，也有利于居民健康，从而促进城市的精神文明建 设。城市各种软硬环境的改良，必然使城市对投资者、旅游者、人才的吸引力增 强，从而使该地的物业开发前景看好，城市地产出让收入也随之增加。1 4 研 城市基础设施建设是引导城市增长的路径。城市基础设施建设优先于经济发 展的既定空间效应。在此，城市基础设施是城市形态增长的工具。它的空间效益 表现在：第一，区位的选择。城市基础设施投资政策往往与新城政策和国土政策 结合并用，通过选定特定的区域并完善该区域的基础设施配备来影响土地利用的 格局。第二，空间成本的节约。发展运输、通讯等基础设施降低了企业成本。第 三，加强了城市的空间竞争力。城市的空间竞争表现为与邻近城市的竞争。通过 改善城市基础设施服务功能来提高城市的竞争力，使其在区域中占有重要地位。 这种竞争力的加强促进了城市的发展。在快速发展地区，未来城市土地地租增长 的期望值很高。这将使土地价格猛增，城市增长土地价值溢价可占总土地价值的 5 0 。1 3 s j 第二节城市规划对地价的影响3 1 城市规划的主要作用是在城市土地开发过程中，引导和规划各类开发者的行 兰摊，：掌l 曩士硪究生学位论文 城市基础设托对地债髟一碡兜 为，使城市发展导向符合城市整体长远利益的形态。城市规划的主要任务是使城 市充分发挥其经济效益并达到经济、社会、环境三个效益的统一。 城市规划分为总体规划和详细规划，不同层面的城市规划对城市土地价格的 影响程度是不同的。本文研究的是整个城市的基础设施水平对地价影响属于宏观 领域，所以本文更着重总体规划对城市地价的影响。 土地价格与城市规划是密不可分、互相作用的，土地价格作为土地所有权在 经济上的实现形式，与城市规划更是休戚相关，地价在城市发展过程中，总是动 态变化。面这种动态变化，取决于城市性质、规模、发展方向、建设功能、房地 产供求关系和基础设施配套等。所以土地价格在城市规划中要予以考虑。当然， 通过制定科学合理的土地价格体系，能够有效地促进或者抑制土地的流动，从而 促使城市土地开发朝城市规划的方向发展，使得城市规划不断得以实现、补充， 并逐渐走向科学化道路。 城市总体规划确定的是城市的性质和发展方向等重大问题，并由此确定城市 的用地结构和按照土地利用结构合理规划基础设施在空间上的分布。这样，城市 规划确定了基础设施的分布，基础设施的建设提商了土地质量，使得土地收益提 高。在土地使用者对高收益土地的追逐下，导致土地价格上升。由于，城市土地 不同的用地类型产生不同的效益，城市土地价格反过来又影响到土地利用的格 局。其最终目的就是获得由土地最有效利用所产生的最佳效益，从而使得城市得 到发展。近些年来，兰州市的土地利用格局的一种重要变化就是“退二迸三”。 实际上，在土地的同一供需圈内，土地的预期收益是商业用地大于住宅用地，住 宅用地大干工业用地。一个科学的规划往往遵循土地收益递减的规律，在用地安 6 兰州大掌硕士研究生学位论文 排上，出现圈层结构，正如笔者在第三章第四节所描述的一样。 第三节基础设施影喃地价的作用机理 基础设施的优劣影喻地价的高低，而地价的高低反作用基础设施的建设。笔 者在甘肃省的各县城( 兰州市区、兰州市三县一区、徽县城区、自银市区、嘉峪 关市区和临洮县城区等) 土地定级与基准地价更新工作中。得出一个结论，城市 基础设施水平高，城市的地价就相应比较高，基础设施较差的区域其土地价格也 较低。城市基础设施是城市存在和发展的基础，其主要的作用是支持生产、保障 生产和生活。土地价格上升的本质是土地质量的提高而导致的土地预期收益的提 高。基础设施对促进经济增长具有实质性的重要作用，而且与其他的投资形式相 比，这种投资效益随着城市集聚效应和规模效应的增大而作用越来越大。i s 8 - 4 0 ) 土地具有社会使用价值、市场价值和生态价值。土地增值是指土地价值的增 长，增值有正负。其可以分为投入增值和公共增值。自然、经济、人口因素，公 共设施投入，土地利用的外部效果( 溢出价值) 及制度变迁都有可能产生土地增 值。基础设施导致的土地增值输入投入增值，但是因为基础设施投入的特性，也 具有外溢效果。土地利用的外部效果在城市开发中随处可见。产生土地利用外 部效果的本质原因是空间的连续性。基础设施建设强化了土地利用的集约性和连 续性，导致价值外溢。 土地价格上升的本质是土地质量的提高而导致的土地预期收益的提高。在正 常的经济环境下，土地投资具有与其他投资不同的特性，土地投资回报是三效益 的结合，这些效益在短时间内难以很快显现出来，是随着城市的不断发展不断发 挥出来。此外土地投资在量上一次性投入比藿较大。政府在城市的建设过程中， 1 7 兰州大学鞲士研究生学位论文 城市基磕设施对地俯髟研究 特别是在城市初期的建设过程中担当了重要的角色。这样经过基础设施建设的土 地作为各种经济行为的空间载体或者工具也会具有一定的效用，成为一种稀缺资 源，土地使用者必须通过购买才能够得到这种资源，所付出的货币随着需求的增 加而不断地增长。基础设施建设实际上是提高了土地质量，也就是提高了土地收 益，对城市经济发展的作用表现为： 1 降低成本、促进经济增长 在城市的发展过程中，企业集中降低了企业对基础设施成本负担，促进企业 的增长和就业的发展。在经济高速发展地区，新的企业在大城市创造了 6 0 一8 0 的新的工作岗位。有关研究机构在基于企业层面上的调查也显示，基 础设施成本高、不配套和短缺问题是商业环境中的主要问题。在影响企业遥营最 主要的四个问题中，后三个为动力短缺、运输成本高和其他基础设施问题。 土地是一切生产要素的载体，基础设施建设促进经济增长和就业。降低企业 成本，使得土地和资本、劳动力结台而获得的收益增加，收益的增加将会吸引更 多的对于某一地域内的土地需求，在自然供给和经济供给非常有限的情况下，土 地变成一种非常珍贵的资源，这种资源可以带来源源不断的收益。投资者为了获 得可观的收入，必须向土地所有者交付一定的租金来获得具有良好区位条件的土 地经营权，从而最终获得投资利润。 基础设施支出成为政府公共支出的一个主要部分，是一种生产要素投入。它 通过和劳动力以及其他资本的有效结合来发挥作用。西方学者研究发现，运输和 通信投资与经济增长之间存在着明显的正相关性。基础设施通过增加私人投资的 社会报酬率来促进经济增长，而不是通过推进私人投资本身来加快增长速度。 兰州大学礤士研究生掌位论文 城市基薯设童对地债影响讲究 2 、基础设施作用模型 城镇中与土地级别有关的各土地因素，按不屈的分类方法，可归入不同的类 别。在土地定级中，根据因素在空间分布形态及其影响土地质量的方式不同，可 以分为两类，即点、线状分布形式翻面状分布形式。这往往涉及到两个概念： 功能分，指点、线状因素根据自身的规模指数计算而来的作用分。用“，”代表； 作用分，指点、线状因素向外辐射其能力时，对空间上备点或区域产生的影响； 或者面状因素各因素对区域产生的影响；其符号用“矿表示，下面是基础设施 对其周围土地发生作用的模型：1 1 4 1 线性作用模型： e r i j = f r l ( 1 一r ) 指数衰减模型： e r j j = ( f r ；) 1 _ 、式中：e r j j i 道路对点j 的通达度作用分； f r i i 道路或同类道路的功能分； r j 点到i 道路的相对距离。 兰州走掌琢士研究生学位论文 城市基商设施对地价辱响研究 图3 1 基础设施作用示意囤 从图3 一l 可以看出，基础设施对城市空间某一点产生作用。在这一点上， 各种基础设施作用产生叠加，使得这一点具有多种基础设施的作用，城市中每一 点都是这样，不过因为基础设施的水平的不同和距离基础设施r 值的不同，城 市空间的每一点所获得的基础设施作用也不同。将基础设施作用标准化为无差另0 分值，并设定其分值为e l ，土地价格为p i ，e 。和p 。具有关系 p i = 腩鳓( 1 ) 式中：k 和口表示系数。 第四节兰州市土地利用格局 本文是以兰州市为案例来研究城市基础设施对地价的影响，因此有必要对兰 州市土地利用格局进行说明和阿述。 一、兰州市城市土地利用【2 6 】、1 2 8 、 3 2 1 兰州大学壤士研究生学位论文 城市土地市场关系是对城市空间结构有重要影响的深层次社会和财产关系， 如消费基金体系、土地所有制、各种税收赏罚制度、国家相关土地利用政策与法 规等。而地价却是对城市空间结构影响最直接的因素，它是城市各种经济活动空 间分异最为敏感的因素之一。城市空间结构的本质是城市各种活动在空间位置上 的竞争和它们在这个位置上所付出的土地使用费大小平衡的结果。 兰州市三次土地定级将各类型用地都分为七级，呈现出明显的多中心组团式 圈层结构的空间分布格局，而且各个圈层的核心均未发生变化( 图3 - 2 ) ，如城 关区是以西关什字为核心，安宁区以培黎广场为核心，西固区以西固城为核心、盐 场堡以盐场路为核心，土地级别( 质量) 由中心向四周降低。但是，以西关什字、 南关什字为核心的城关区西部显然是兰州整个城市的核心。不同级别土地大致呈 东西长条状分布，级别边界南北变化快( 短轴) 、东西变化缓( 长轴) ；不同级别 土地的分布存在明显的差异，一级地主要分布于城关区，七里河区最高级别的土 地是二级地，西固区和盐场堡的最高级别土地为三级，安宁区的最高土地级别是 三级；不同级别土地的分布从东到西呈现串珠状变化。 二、兰州市土地利用格局形成机制 在城市的发展过程中，基础设施建设是城市建设的重要内容，也是城市空间 扩展的前提条件。基础设施的建设和完善提高了士地收益，收益的变化导致需求 的变化，需求竞争引致地租的上升，最终导致地价的抬升。而地价的抬升反过来 影响土地利用格局。1 2 8 1 通过对比兰州市三次土地定级成果，可以发现近十几年来，兰州市土地利用 出现了下列变化表3 - 1 ) ：一是高级别用地，如一、二、三、四级用地的面积 2 1 兰州大学磺士研究生学位论文 城市基磕设施对地价蓐响研究 比例都有不同程度的增加，而低级别土地面积则相应减少，说明兰州市的土地质 量在逐步提高。1 9 8 9 年，一级土地全部分布于城关区，南关什字和铁路局两个 独立中心。1 9 9 7 年一级地分为两块：一是以西关十字为中心，向北扩展到黄洞 边；另一块以铁路局为中心的较小区域。2 0 0 1 年一级用地在城关区内整合为一 块，以西关十字为中心，向北扩展鲥黄河边，东扩展到东方红广场，面积几乎扩 大了一倍；1 9 8 9 年，二级土地绝大部分分布于城关区，天水路以西至七里河区 西津东路东段的连片区域，西站构成另外一个二级独立中心。1 9 9 7 年二级地在 城关区向东延伸过了关水路到渭源路一会宁路一二支路一线，向西到文化官一带。 2 0 0 1 年二级用地向东延伸到东部市场东界，向北延伸到雁滩乡政府，西至武威 路，东到磨沟沿，南北分别至西站西路、解放门和黄河，面积比1 9 9 7 年几乎扩 大了1 3 ；1 9 8 9 年，三级土地主要分布手天水路以东，定西路以西，铁路局以 北的城关区二级外围区域和七里河区武威西路以东和铁路线以北的区域，在黄河 大桥北路有一个独立的三级中心分布，与1 9 8 9 年相比，1 9 9 7 年三级地继续向 东、向北( 雁滩方向) 扩张。西固区中心地带由原来的四级地升为三级地；盐场 堡和七里河区的三级地范围变化不大。2 0 0 1 年三级用地除安宁区黄河市场附近 和盐场堡的两块用地外，大部分用地范围集中于黄河和铁路之间的区域，在城关 区表现为继续向东、向北( 雁滩方向) 扩展，西固区中心地带级别与范围变化不 大；1 9 8 9 年四级土地在城关区主要分布于东岗东路西段以及铁路线以南地带， 七里河区四级土地则分布于前三级的外围区。西固区四级土地以西固巷为中轴， 形成一个独立的繁华区域，与1 9 8 9 年相比，1 9 9 7 年四级地在城关区向东、向 北扩大，安宁区中心地由原来五级上升为四级。西固区的原五级地大部分升为四 级，七里河区的四级地变化不大。2 0 0 1 年四级地在城关区向东、北扩张。分析 兰州大学礓士研究生学位论文城市基瑚设掩对地价髟晌研究 上表，1 9 9 7 年一级综合用地比1 9 8 9 年增加不明显仅为0 1 6k m 2 ，2 0 0 1 年综合用地的一、二、三、四级地的面积明显比1 9 8 9 年、1 9 9 7 年的面积大， 而且这四级所占比例之和2 0 0 1 年为3 6 5 ，1 9 9 7 年为2 2 4 2 ，1 9 8 9 年为 1 6 4 1 ；从1 9 8 9 到2 0 0 1 年，一到三级综合用地面积增加幅度逐渐增大，土 地利用级别在不断升高，从而反映了土地利用状况的变化和土地质量的提高。 1 9 8 9 正 1 9 9 7 年 2 0 0 1 年 2 3 兰州大学硪士研究生学位论立城市基膏设施对地价影响研究 图3 - 1 兰州市不同时期土地定级结果图1 表3 1 兰州市三次土地定级各级别面积统计表2 年份j 1 9 8 9 1 9 9 7 年 2 0 0 1 年 土地级别 面积k m 2 ) 百分比；面积( k m 2 l 百分比 面积( k m 2 ) 百分比 1 级 2 7 6 ； 1 4 9 2 9 2 1 2 9s 3 9 ；2 4 2 级 7 1 73 8 7 i 9 4 3 4 1 7 1 3 5 8 6 2 3 级 8 1 7：4 4 11 3 0 8s 1 82 4 8 3 1 1 2 4 缓1 2 3 1 ； 6 6 42 6 6 21 1 7 8 ：3 6 9 41 6 7 5 级 2 9 4 31 5 8 85 4 6 7 ； 2 4 1 94 1 4 9 1 8 8 6 级 3 9 4 6 2 1 2 95 0 4 32 2 3 2 5 8 4 72 6 4 7 级 8 5 0 1 4 6 4 2 ： 6 8 8 5。3 0 4 7 - 4 0 5 2 ， 1 8 3 总面积1 8 s 3 1 ； 1 0 0 2 2 6 0 0 ； 1 0 0 ；2 ：2 1 2 21 0 0 二是城市建设用地明显向滩地扩张，如雁滩( 开发区) 、马滩、迎门滩( 新 城区) 等，同时也向沟地伸展，如罗锅沟开发区。随着滨河西路、银滩大桥等一 系列基础设施的完成，