（工商管理专业论文）房地产企业信息化管理研究.pdf

房地产企业信息化管理研究 中文摘要 本文试图运用管理信息系统有关知识 对房地产企业的信息化管理进行研究 新的形势卜 信息化足促进企业发展的重要工具 对于虏地产企业米说 其而临的 市场f 1 趋规范 竞争同益加剧 信息化同样是提升其竞争力的一个重要手段 本文 研究的目的就是要从房地产企 k 管理的角度 分析房地产企业在信息化管理方面的 需求 提出典型的房产企业的信息化规划 总体解决方案 及信息化系统的实施方 法 最后给出一家典型的房地产公司的信息化范例 关键词 房地产 信息化 管王甲 s t u d yo fi n f o r m a t i z a t i o nm a n a g e m e n to fr e a le s t a t e c o r p o r a t i o n a b s t r a c t w i t hu s i n gt h em a n a g e m e n ti n f o r m a t i o ns y s t e m sk n o w l e d g e t h i st h e s i sd i s c u s s e d t h er e a le s t a t e c o r p o r a t i o n s i n f o r m a t i z a t i o n m a n a g e m e n t i n t h en e wt i m e s i n f o r m a t i z a t i o ni st h ei m p o r t a n tt 0 0 1t oi m p r o v ec o r p o r a t i o n sd e v e l o p m e n t f o rr e a l e s t a t ec o r p o r a t i o n t h em a r k e ti tf a c e di s b e c o m i n gm o r er e g u l a r t h ec o m p e t i t i o ni s b e c o m i n gm o r es e r i o u s i n f o r m a t i z a t i o nj sa l s oa ni m p o r t a n tt o o lt oi m p r o v ei t s c o m p e t i t i o na b i l i t y i nt h i sp a p e r w ea n a l y z e dt h er e q u i r e m e n to f r e a le s t a t e c o r p o r a t i o n d i s c u s s e dt h er e a le s t a t ec o r p o r a t i o n si n f o r m a t i z a t i o ns t r a t e g y g e n e r a l s o l u t i o np l a n d e v e l o p m e n ta n di m p l e m e n te t c a tl a s t g i v ea l le x a m p l eo fat y p i c a lr e a l e s t a t ec o r p o r a t i o n si n f o r m a t i z a t i o n k e yw o r d s r e a le s t a t e i n f o r m a t i z a t i o nm a n a g e m e n t 独创性 或创新性 声明 本人声叫所旱交的论文是本人住导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果 尽我所知 除了文中特别加以标注利致谢巾所罗列的内容以外 论文巾不包含 其他人已经发表或撰写过的研究成果 也不包含为获得北京邮电大学或其他教育机 构的学位或证书而使用过的材料 与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均 已在论文中作了明确的说明并表示了谢意 申清学位论文与资料若有不实之处 本人承担一切相关责任 本人签名 海盘三扭j 期 基 生 三 关于论文使用授权的说明 学位论文作者 完全r 解北京邮电大学有关保科利使用学位论文的规定 即 研究 生在校攻读学f t 期间沦义工作的知u 产权单位属北京邮r 乜 大学 学校有权保留并向国 家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘 允许学位论文被查阅和借阅 学校可以 公布学位论文的全部或部分内容 可以允许采用影印 缩印或其它复制手段保存 汇 编学位沦文 保密的学位论文在解密后遵守此规定 保密论文注释 本学位沦文属于保密在一年解密后适用本授权书 非保密论 文注释 奉学位论文不属于保密范围 适用本授权书 本人签名 邑生 型 r 期 a 型 墨 导师签名 同期 北京1 i l i i l u 人学坝i 学化论t l 1 1 研究背景 第一章绪论 1 1 1 房地产企业现状及特点分析 房地产业是我吲i 爿民经济的重要产业 据统计 五年来 城乡住宅投资年增长 额保持在固定资产投资增长额的3 0 左右 拉动g d p 增长1 个百分点以上 房地产 业在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位 经过i 几年的发展 中困房地产业正处于向规模化 品牌化 规范化运作的转 型时期 房地产业的增长方式 f 在山偏重速度规模向注重效益和市场细分的方向转 变 从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变 房地产企业面 临着重新沈牌 实力弱的公司将被淘汰 而生存下来的公司面对这样的局面 必须 及时进行管理变革 进行管理模式创新以适合自身发展 从而增强实力 赢得市场 在成长和竞争中保持优势 随着w l o 各项有关条款的兑现和落实 包括房地产业存内的我国经济各方面 都将发生新的变化 国民经济的持续增长和居民消费结构的提升 为房地产业提供 广高速发展的机会 也使房地产业而对着更加激烈的竞争 充分运用信息技术所带 来的巨人生产力 尽快提高自身的信息化应用水平和管理水平 无疑成为提升房地 产行业竞争力的一个重要方面 房地产行业是典型的资金密集型行业 具有投资大 风险高 周期长 供应链 长 地域性强的特点 房地产项r r 发从购买土地 规划设计 施工建设到竣工验 收 建设周期短则12 年 长则3 5 年 甚至更长 项目建设投入资金巨大 建 设项目涉及合同种类多 合同数量大 管理繁杂 影响房地产建设项目成本的各种 因素多 加之建没周期长 成本控制困难 房地产市场销售和售后服务 涉及面广 操作过程复杂 1 1 2 房地产企业面临机遇和挑战 1 机遇 在新的条件下 一方面国家整体经济的继续良好运行 以及城镇化进度的加快 将进一步促进对房地产的需求 另一方面 房地产正朝着越柬越公丌 透明 越来 越规范的方向发展 竞争规则将进一步规范 竞争环境逐步趋好 房地产企业面临 虏地产企业信息化研究 北京邮l 乜人学硕 l 学位论文 新的机遇 亍 j k 的规范将促进行业内的洗牌 使真正规范运作的企 世面临良好的发 展机遇 2 挑战 同时房地产企业又面临着新的挑战 1 房地产的盈利模式发上了变化 房地产企业的盈利从单纯的依靠从十地价值的转移支付获利变为靠丌发出好 产品获利 同时客户从单纯地关注产品 转向兼顾品牌和服务 2 竞争加剧 首先竞争的的深度和广度不断增加 从单一的产品的竞争 逐步演变为产品 服 品牌的竞争 其次 竞争对手的实力不断增强 有实力的企业开始跨区域经营 国际贸易壁 垒的削弱加速了国际竞争力量的闯入 与此同时 因为受着高额利润的动力驱使 其它行业的富余资本不惜 f 本地大规模进入房地产行业 房地产 行业内的竞争空前 加剧 3 企业需要精细管理 国家对房地产的宏观调控力度加大 管理越米越规范 对房地产企业的管理水 平要求越来越高 以前的房地产企业主要是靠关系低价拿地 即使管理粗放 照样 能赚钱 而现实的情况 大家都是在市场上公平地拿地 这种情况下 企业仍要保 持良好的效益必须依靠企业精细地管理 靠管理出效益 4 资金压力加大 随着国家宏观调控力度的加大 管理部门提高了企业项目 f 发自有资金的比 例 土地的招拍挂也需要企业运作大量资金 这使得资金越来越成为企业发展的关 键资源 如何筹集资金 管理资金 利用资金成为企业发展的关键 5 利润趋薄 成本压力加大 企 i k 之i h j 的竞争加剧 利润将变得越来越低 企业要保证必要的利润就必须从 降低成本方面下功大 因此企业成本压力加大 成本管理成为企业运营好坏的重要 因素 6 客户需求趋于理性 客户的管理复杂 客户消费会越来越理性 客户的需求也越来越多样性 如何把握客户的需求 良好地为客户服务是企业面l 临的一个挑战 7 项目及房屋销售的动态管理 随着房地产规模的加大 一个房地产公司管理的房地产项目会越来越多 项目 管理和销售管理难度将加大 对房地产项目及销售情况的实时动态管理会越来越 高 房地产企业信息化研究 1 2 信息化提升房地产企业竞争力 1 2 1 房地产企业发展需要核心竞争力 现代企业i 钱略理论认为 企业要想长盛不衰 必须建立起核心竞争力 对于房 地产企 k 来说 要获得持续的发展必须建立其核心的竞争力 房地产企业的核心竞 争力体现在 足发现和把握市场有效需求的能力 二是满足有效需求的能力 房地产企业核心竞争力义可具体可以划分为 r i 丁场分析和产品定位能力 规划 设计的调控能力 丌发成本的控制能力 目标客 o 的发掘能力 物业管理服务能力 社会资源的整合能力 怎么样提升这些能力 实际上是需要企业内部建立起来完善 高效运行的管理 体系和流程 而信息化就是让氽业的管理体系和流程 能够高效运作的一套有效的 体系和手段 因此 信息化在企业发展中的定位 应该理解为是一个房地产企业建 立核心竞争力的有效手段之 1 2 2 信息化是提升房地产企业竞争力的有力途径 我门可以通过迈克尔 波特的五力竞争模型来分析 信息化可以提高房地产企 业的竞争能力 使企 j k 获得竞争优势 迈克尔 波特把影响企业竞争力的因素归结 为五种竟予力量 一是现有竞争对于 二是新的市场进入者 三是替代产品和服务 四是供应商 五是客户 1 现有竞争划手 随管宏观调控力度的加大 各个房地产企业所面临的外部环境逐步趋同 房地 产公司要在竞争中取胜 必需改变粗框的经营方式为精细的经营方式 从成本控制 资金管理 内部管理 客户管理等方面挖潜 取得竞争优势 而信息技术和信息系 统能够为企业发展创造竞争优势 凶此成长性企业在每个发展阶段会相应采用灵活 贴身的方案 以应对刁i 断出现的管理症结 在房地产行业进步 企业发展的大趋势 之下 信息化应用的意义会越来越大 它刘内来说可以提高企业的管理水平 对外 也可以树立企 k 良好的形象 2 新进入者的威胁 已经在位的房地产企业 丁以利用信息技术促进自身管理 降低成本 确立其规 模优势 并将以往的经验数据以通过信息系统加以应用 从而进一步巩固其优势竞 争地位 使新进入者进入难度加大 3 替代产品和服务的威胁 对于以丌发新房 以出售的房介米晚 其替代品可能是二手房或股市 严格来 说二手房市场活跃 并卅i 减少 手房的销售 相反会促进一手房的销售 而股市等 投资手段则可能成为房地产的替代品 当股市高涨或有其它更好的投资手段时 某 些用于购买房产的资金会转移到股市 使房地产市场低迷 北京邮l u 凡学坝i 学位论义 4 买方的议价能力 房地产企业最终是要将开发的房子卖给客户赚取利润的 因此买方的议价能力 直接制约房地产企业的利润 但可以利用i t 支持的c r m 系统加强对客户的管理和 服务 分析客户的需求 丌发适合客户需要的房产 提高客户忠诚度 从而保证企 业的利润 5 供应方的议价能力 房地产企业可以利用信息技术建立招标采购系统 扩大供应商和工程施工单位 的范围 从而降低供应方的议价能力 保证其竞争力 如果一个企业能够以比竞争对手更低的成本提供产品或服务 或者能够以竞争 对手同样的成本提供比竞争对手更好的产品或服务 这说明该企业具有比其她企业 强的竞争力 采用信息化系统就可以帮助食业形成以卜的竞争力 第一 信息化系统能够帮助企业 f 确决策 避免出现项目运作偏差 主要表现在 房地产开发项目接触面积大 涉及环节较多 从项目立项到物业 管理 都会生成大量的第一手数据信息 通过对这些信息的分析 去伪存真 综合 判断 可以得出有助于决策的参考数据信息 并通过系统共享 使企业能够从历史 项目中获耿有价值的信息 更好地运作新的项目 第二 信息化系统能够实现管理科学化 自动化 高效化 通过实现办公活动自动化 最大限度地提高办公效率 改进办公质量 改善办公 环境和条件 并应用科学的管理方法 借助各种先进技术 提高管理和决策的科学化 水平 通过将信息化系统应用到企业中 可以促进企业的扁平化管理 通过网络控管 协调食业经营活动 同时实现企业内部数据的共享 企业内部通过局域网实现信息 资源的共享 内部的事务完全进行系统规范的操作 促成信息的快速 全面 通畅的 流动 有效监控各个项目的运行状况 促使企业各业务部门及决策层能够尽可能多接 触业务信息 同时 使企业的业务形成系统流程 可以提高业务的透明度和工作效率 优化企业资源配罱 第一 信息系统能降低企业的经营成本 比如 信息系统中的材料调度系统可 以让建材 设备供应商直接送货到施工现场 以降低仓储和库存成本 计算机辅助设 计系统可以支持设计活动 资料收集和处理系统通过更有效率的定位市场扩展活动 米减少市场营销成本 通过互联网网上可视会议 网上交流 电子信息传递等 降低 异地沟通成本 网上招标 可以降低企业的采购成本等等 第四 信息系统可以形成营销新模式 房地产企业通过网络实现企业的价格策 略 广告策略 销售策略 扩大了营销范同 提高了服务质量 使越来越多的服务开 始转移到网络上 第五 信息系统能为客 o 提供更好更快捷的服务 以客户为中一i i 的经营模式将是 新代房地产企业信息化的标志 在竞争激烈的房地产行业 实施有效的客户关系 管理对提高客户忠诚度 挖掘客户潜在价值以及降低销售和管理成本等方面具有重 要意义 为企 进行市场细分及调整项目结构奠定坚实的信息基础 另外 从竞争战略角度来看 房地产企业的竞争战略基本采用两类 一类是差 席地产企业信息化研究 北京 f u 人学彻i j 学位论立 第5m 其3 4 负 异化竞争 策略 另一类是成本领先策略 无论房地产企业将来采用什么样的竞争策 略 信息化都可以促进其竞争力的提高 例如建立以成本管理为中心的信息系统 严格房地产丌发过程r r 的成本管理 降低其 f 发成本 促使企业 j 以使用成本领先 战略 建立以客广 为中心的客户关系管理系统 提高对客户的服务水平 分析客户 的购买需求 丌发适合客户需要的房产 从而实施差异化战略 总之 信息化系统是提高房地产企 k 核心竞争力的有效途径 1 3 研究目的 新的形势h 信 官 4 j c 是促进企业发展的重要工具 对于房地产企业束说 面对 新的机遇和挑战 信息化同样是提升其竞争力的一个重要手段 本文研究的目的就 是要从房地产企业管理的角度 分析房地 4 企 i k 在信息化方面的需求 面对这种需 求 提出了房地产企业信息化系统的规划与总体解决方案 论述了如何实施信息化 最后提供了一家典型房地产企业的信息化范例 第二章房地产企业信息化现状及需求分析 2 1 房地产企业信息化的现状 房地产企业信息化的发展可以分为两个阶段 第一个阶段是从9 0 年代初到 2 0 0 0 年 这个阶段中问 很多房地产企业是引入信息化 去尝试 在这个阶段中 1 1 日j 应用的一些软件都是工具型的 部门的 单项的应用系统 比如说预决算软件 财务软件 售楼软什 租赁软件等等 局部的单点的应用 第二阶段是2 0 0 0 年之 后 随着互联i 劂技术的兴起 使得信息化的程度在广度上 深度 不断发展 具体 表现在邮件系统的应用 o a 系统的应用 楼盘的展示网站 社区的服务网站 客 户关系管理系统 成本管理系统 项目管理系统 物业经营管理系统等等 这一系 列应用系统的应用使房地产的信息化比第一阶段更加广泛和深入 目自u 固内房地产企业信息化的现状主要有以下特点 1 相对于其它行业 整体水平偏低 在目前的情形下 房地广 行业中的任何一家企业都会涉及计算机的应用 业务 软件的使加 只有一定的信息化程度 但相对j 其他行业 房地产行业的企业信息 化明显滞后 起步晚 投入低 普及率低 应用层次低 以业务层的软件为主 缺 乏标准和规范 在诸如会融 证券等等行业 已经把信息化作为整个企业运作最重 要的支撑和体系 而相埘于房地产企业仍然觉得信 色 化可有可无 有了更好 没有 彳i 影响 f 常的运作 所以说整个房地 企业的信息化 处十比较低的水平 2 行业内部各个企业的情况桐筹很大 府地产企业信息化t i 究 北京邮电人学砸l j 学位论文 第6 页共3 4 页 即使在行业内部 各个企业之间信息化的程度也相差很大 有的小公司 几乎 没有什信息化系统 而一些规模较大的全国性公司则有较高程度的信息化系统 3 房地产软件企业的水平不高 为房地产公司开发软件的企业 对房地产行 世的特点和管理不太了解 或者了 解的很肤浅 开发的软件水平不高 4 信息化意识不强 很多从业人员没有意识到管理软件是管理流程再造的过程 所以简单地认为企 业应刚管理软件就是管理技术人员所做的事情 并没有意识到一套管理软件的应 用 涉及到整个企业流程的再造 所需要的投入不单单是软件的钱 更多的是一种 人力 物力和企业制度的一种调整 2 2 房地产企业信息化需求分析 分析房地产企业对信息化的需求 我们首先要分析房地产开发企业的价值链的 构成 企业使用信息化系统的目的是为了创造更高的利润 因此 只要我们能发现 价值链上通过信息化能够促进企业利润增加的环节 那么浚环节就是信息化的需求 所在 扶 取 i 地 瓷 源 规1 丢i 毳1 市l 客i 物 裂俐檗蚓忘隧 讣l 篷l 箍i 销i 务l 理 科学次策省理 则务管理 人力资源管理 企业基础管理 利 润 图2 i 房地产开发企业价值链模型 通过分析房地产丌发企业的价值链 可以发现其日常的活动分为两类 一类为 基本的支持活动 另一类为与房地产开发相关的主体活动 实际上在价值链的每个 环节 将信息化应用其中 均能明显提高企业的效益 只不过不同的企业 有各自 不同的特点 囚此需求的侧重点也就不同 从现在企 l k 应用角度米说 单点的 局部的 单项业务的应用逐渐在普及 但 房地产企业还面临着很多新的挑战和需求 经过市场洗礼存活下来的企业的发展趋 势是规模化 专业化 跨区域 资本市场化 在这种趋势将使房地产企业管理的难 度和跨度要求大大提升 我们可以想象 一个企业在全国各地开盘 多个城市 每 个城市多个楼盘 管理相互需要沟通 需要协作 需要管理的幅度和内容是非常多 房地产企 l k 信息化研究 北京 u 人学f 1 i j 学位论史 第7 贝 止3 4 页 的 现在由于市场竞争的激烈 再加上8 3 1 之后 房地产企业的盈利模式从以前 土地自然增值到现在要做出好产品的模式来看 房地产企业存些最高层的决策 经营方面以及决策支持方面提出了很多新的要求 比如说多项目的现金流管理 这 是集团化的地产个业都面临n 勺 如何平衡多个项目的资金现金流 不至于出现现金 流断档的情况 多个城市 多个项目的经营指标的监控预测等等 现在的要求都比 以前加深了 另外 随省市场环境的同趋成熟 客户关系管理越米越重要 需要一 套系统 帮助丌发商把握用户的需要 管理客户的需求 解决客户的 题等 通过分析房地产氽业的价值链模型及其某些现实现象 可以总结出房地产企业 对信息化的需求表现为如下系统 1 基本的企业管理沟通系统 房地产丌发中 涉及到的环节相当多 仓业内部的各个部门之间的信息共享 相n 沟通1 f 常重要 凶此需要 套完善的企业办公系统 促进内部信息的共享和沟 通 唰时也要建立企 k 同外部沟通的渠道 2 集中的财务管理系统 房地j 企 j k 项日 地区公司 集团之间缺乏统一集中的财务管理系统 克服分 散运营带米的财务信息失真 滞后和管理成本高的问题 解决集团财务管理监控困 难的问题 同时可以集全集团资会之优势 进行人规模的资金运作 3 有效的成本管理系统 房地产企业f j 前列成本缺乏有效的管理手段 成本管理基本还停留在事后核算 反映的阶段 无法实时获得成本执行数据 也就无法真正落实预算的控制作用 无 法通过预测分析实现事前的预防控制 房地产食业迫切需要通过对项目全过程的监 控 实现动态成本管理 从而达到降低成本的目的 4 供应 承建 商管理系统 房地j 开发过程巾会涉及各种施1 单位 司时也要采购各种建筑材料 如何加 强对承建商和供应商的管理也是开发企业面临的问题 房地产仓业需要一套系统完 成对承建商和供j 越商的招投标 合同管理 以及建筑材料的采购管理 5 高性能的客户关系管理系统 房地产集团 亲贵的客户资源分散在各个项目或分子公司中 无法从企业的角度 分析这个庞大的客户群 也就无法根据客户的反馈分析改进和提高房地产项目运 作 户型设计 市场活动 物业服务等 k 务 造成了资源的浪费 6 跨地域分散经营项目的管理 房地产企 l k 多采用跨地域的经营方式 项目分散运营与集团管理决策之间的矛 盾制约了房地产企业的发展 目i u 房地产企业普遍采用的项f 1 公司运作模式缺乏统 一的业务管理系统 使得管理层无法及时准确的了解各项目情况 不能充分的存多 个项目之i q 调动资源 无法为管理决策层提供足够的数据依据 对项目潜在的风险 房地产企 l 卫信息化研究 北京邮f u 大学坝 学位论文第8 贞共3 4 页 难以预测 7 适合行业特点的项目管理系统 房地产企业缺乏适合行 世特点的项目管理系统 项目管理的主要业务之问 业 务与财务系统之间彼此相对独立 业务 财务数据不能实时共享 特别是投资估算 项目预算 资金管理 成本管理 合同管理 进度管理等核心业务之间缺乏集成和 数据交换 8 多业务的集成管理应用平台 房地产行 i k 急需一个能够满足房地产开发企业需求的集成管理应用甲台 在此 平台的基础上 应能实现多业务系统 业务与财务系统的集成 实现公司级和项目 级对房地产项目全过程的监控 并能充分考虑未来扩展的要求 最终满足集团企业 跨项目 跨单位 跨地域管理需求 9 高效的辅助决策系统 企业的决策者们希望能够建立一个强大的辅助决策系统 这个系统要能让决策 者随时了解企业的现金状况 资金流的状况 各个项目的销售 建设成本 进度 客户投诉 物业管理方面的实施信息 并支持各个业务部门的高效运作 既为领导 决策提供支持 i 司刚对于各个部门也有相应运作上 业务l 的支持 第三章房地产企业信息化系统规划及总体解决方案 3 1 房地产信息化系统的规划 儿事预则立 任何事情都有自己的发展规律 信息化工作也是如此 只不过 它更复杂 企业信息化工作的中心是用技术手段实现管理 那么它就不仅仅是技术 范畴内的事情 更多还是管理范畴的事情 实施的过程中涉及的职能部门多 业务 范围广 而且企业信息化将要贯穿企业的整个生命周期 企业的发展阶段的不同和 所处的社会 经济环境的发生变化 企业的发展目标将是不同的 企业信息化必须 围绕企业在升i 同阶段的不同目标 制定相应的信息化工作的战略计划 目前在信息化整体规划方面主要存在两种倾向 1 不进行整体规划 走一步 看一步 导致不同时期的应用系统之问衔接不好 容易出现信息孤岛 也容易造成 大量的重复投入 2 进行整体规划 但在规划中忽视企业自身的实际情况 目标 制定得过高 总是希望一步到位 一次性完成整个企业的信息化建设 曾经有这样 的公司 公司甚至连局域刚都没有建成 也没有i t 方面的专职人员 但一开口就 要上一个所峭房地产行业的e r p 要包括房地产企业的所有业务在内 上述两种 房地产企业信息化研究 北京l i l l i u 人学倾 j 学化论艾 倾向都将人人增 j u 企 l k 信息化建设过程的风险 难以真 f 实现信息化建设的初衷 灯于房地产企业来说 其流程复杂 涉及方面和环节相当多 因此信息化的规 划应该峰持 整体规划 分布实施 重点突破 的原则 企业既然要实施信息化就 应从食业整体和氏远的角度 制定卅一个长远的整体规划 而不能想到什么就做什 么 毫无规划 到头来会建成一个个孤立的信息化系统 形成一个个信息化孤岛 其至系统被弃而不用 造成不必要的浪费 阻集纠公司控制型的公司为例 公司会强调集团对全局的控制力 那么其信息 化规划就必须符合企业的这以战略 信息化系统的规划以集中管理模式为主导 由 集创进行统一选型 采购 统下属区域公司和关联公司的q k 务平台 实现管理和 维护的统一管理 技术上 采用b s 结构的管理软件 数据集中管理 分布式运行 其次 具体的信息化应用系统 按照房地产信息化的发展趋势 房地产一体化管理 系统符合仓业的需要 整体规划要按一体化系统规划 该系统功能覆盖房地产的核 心 i k 务 营销 销售 租赁 客户服务 物业管理 成本管理 财务业务一体化 客户知识一体化 房产资源一体化 这螳数据 一个地方更改 全局共享 底层的 架构按一体化设计 但企业可根据具体的实际情况逐步卜 所需要的系统 3 2 房地产信息化总体解决方案 根据对房地产介业的信息化需求分析 我们叮以根据最终信息的接受对象将信 息化系统的性质分为五类 基础的核心支撑系统 c s 面向企业内部员工的办公 系统 o a 而 句客户的的客户关系系统 c r m 面向承建 供应 商的系统供 应链管理系统 s c m 面向高层决策者的决策系统 d s 后台应有强大的数据 库系统支持各应用系统的数掘管理 据此我们可以设计出如1 的房地产信息化总体解决方案图 房地产企 信息化研究 第1 0 页共3 4 页 供 应 商 乐 建 商 管理高层 内部员l 管理人员 图3 1 房地产信息化系统总体架构 其中核心支撑系统应包括 财务系统 项目管理系统 成本管理系统 人力资 源管理系统 档案及知识管理系统等 员工工作平台应包括o a 系统 电子邮件系 统等 客户关系系统应包括销售系统 客服系统 物业管理系统 网站 网络社区 会员管理系统等 供应链管理应包括招投标平台 供应 承建 商管理等 此外 当信息化系统达到一定的程度后 要建立一套依靠项目运营 资金等各方面的信息 为领导的决策提供支持的系统 在这种规划力 案下而建立的系统是一种核心的 i k 务子系统 各个系统之间实现 资源共享 协同工作 使企业各项业务工作规整 优化 为企业的经营管理和决策 提供集中式的信息管理 全面提升企业的管理竞争力 根据分析可以看出房地产信息化应用系统基本上可以分为三类 第一是财务类 的应用系统 这一类产品是比较成熟的 国内多家软件j 商都有产品 比如说金蝶 用友等等 第二类是管理类的 比如说o a 人力资源管理 电予邮件系统 网站 等 这些系统应该说是一个企业当中不可缺少的 第三类是业务类的 诸如经营决 策支持系统 营销管理 客户服务管理 物业管理 成本管理等等这一系列的核心 的业务系统 一般由房地产专业软件开发商提供 上述的三类应用系统 对于企业信息化的发展都有相当的作用 对于房地产企 房地产企业信息化研究 北京 j i u 人学彻i 学位论殳第1 1 负共3 4 负 业提高管理水平都自 好处 但是具体柬说 为房地产氽业起作用更大还是n p 务类的 信息化系统 业务类的系统能够最大程度的支撑房地产企业的发展和提升房地 企 业的核心竞争力1 3 3 房地产信息化系统硬件结构 f i 面提到 对于集团型的房地产氽业会强调集团埘全局的控制力 信息化系 统的规划以集中管理模式为主导 山集团进行统一选型 采购 统一下属区域公司 和天联公司的业务平台 实现管理和维护的统一管理 技术上 采用b s 结构的管 理软件 数据集中管理 分布式运行 为此房地产信息化系统的硬件结构也要支持 这一规划 具体米说 在集团总部建立高速宽带局域网 通过宽带专线与i n t e r n e t 相联 中f 叫要有防火墙加以隔离 总部的各计算机终端直接接入总部局域网 各地分公司 或项目部也分别建立小的局域网 并申清专线或a d s l 联入t n t e r n e t 从而可以访 问集刚总部 必要的情况下总部与各分公司或项目部连成v p n 网络 此外 公司员 工也可以存任何情况下通过i n t e r n e l 远程访问公司的信息化系统 在服务器管理方面 各应用系统服务器集中住总部机房统一管理 房地j 叫吉息化网络系统的典型网络拓扑结构如下 普逼网络连残 一 v p n 网络莲钱 公司内网用户 凰凰 图3 2 典型房地产企业网络拓扑结构图 房地产企业信息化研究 幽罗塞 北京邮i 乜人学顿卜学位论殳 3 4 房地产信息化各子系统介绍 房地产信息化系统有如下了系统构成 表3 1 房地产信息化系统构成 序号系统名称各系统包含的子系统 1 核心支撑系统财务管理系统 项目成本管理系统 项目管理系统 人力资源系统 档案管理系统 知识管理系统 2 员工工作平台办公自动化系统 电子邮件系统 3 供应链管理系统采购管理 招投标系统 4客户关系管理系统售楼管理 客户服务 物业管理 网上社区 0 领导决策支持系统决策支持系统 下面分别介绍各个子系统的方案 3 4 1 核心支撑系统 1 财务管理系统 财务管理足企业管理的核心业务系统 主要包括如下功能 1 总账系统 以资金流为核心反映企业的全面管理过程 主要包括凭证管理 账簿管理 往 来管理 期木结账 自动调汇处理等账务处理的基本功能 总账系统与应收帐 应 付帐 同定资产 存货核算 成本 工资等系统集成 同时提供业务处理及时生产 凭证的功能 实现财务业务一体化管理 保障财务信息与业务信息的高度同步与一 致性 为企 i k 决策层提供实时的财务管理信息 此外总账系统科目下可以设置多个 核算项目 实现多种信息在总账中的体现 提供科目计息和预算控制等多种控制 进行现金流量表处理 2 应付款管理 应付管理属丁采购管理的重要组成部分 管理采购发票 应付单 应付票据 房地产企业信息化研究 北京邮l b 人学坝i j 学位论文 第l3 见共3 4 贝 采购付款以及采购入库成本核销算处理等 j k 务 3 应收款管理 应收管理通过定制丌发接口与售楼系统集成 并有效进行成本控制与现金预 测 保证会计信息的有效流动 实时更新现金与信用信息 随时监视应收账目 使 客户的信用得以有效控制 丰要管理销售发票 应收单 应收票据及销售收款 同 时提供客户信用管理 现金折扣管理 坏账管理 抵销应付款及催收管理等功能 并提供应收账龄分析 欠款分析 i 山款分析 资会流入预测等销售业务的统计分析 报表 系统将 世务员的销售业绩与绩效管理择钩 从客户1 j 业务员两方面进行控制 帮助企业增强应收款的控制 提高现金流入量 降低企 j k 坏账率 以确保企业资金 运作的良性发展 4 固定资产 处理固定资产的账务核算 计提折 f 1 及设备管理 灵活的白定义功能 强大的 垒询功能 能自动生成有父凭证 自动计提折旧 利用本系统的数据生成有关决策 用报表 对资产的采购 生产制造 维护与变卖销售的伞过程进行管理与控制 5 现令流量表 现金流量表系统以直接法编制现余流量表主表 并可自山调整 操作简单 方 便实用 可编制仟意划问的现会流量表 同时提供现金流量表附表打印功能 6 财务分析 财务分析足财务管理的重要组成部分 是企业对过去的财务状况和经营成果及 未来前景的一种评价和预测 本系统采用报表分析 指标分析 因素分析 自定义 分析等各种分析方法 对则务数据从各种角度进行进一步的汇总 透视 转化 从 中提炼出重要的财务信息 为企业的财务决策 计划 控制提供广泛的帮助 7 集团管理 集幽管理系统从财务管理上能满足集权管理和分散经营管理模式的需求 从信 息处理上能够实现集中式和分粕式应用管理 该系统包括对帐中心 数据管理 帐 务合并 集团模板四部分 为集团管理提供组织机构管理 集团科目的集权控制 往来业务管理 数据管理 预算管理等多种先进的管理手段 并能进行往束对账 自动生成抵消分录 进行账务合并 8 结算中心 结算q 心管理系统满足集团公司几常业务和资金管理要求 适用于集团公司进 行资金结算 融资存款 计息 资金分析等日常管理需要 结算中心管理系统是以业务为中心 财务为核心 对凭证 资金结算 融资 存款 利息计算 资金报表 资金分析等进行一体化管理 系统可以实现企业资金 的整体管理与调配 做到资金事i i 计划 实时控制和分析 加快资金周转 提高资 余使用效益 房地产企j k 信息化 饨 北京邮i 乜大学坝i 一学位论文 第1 4 页共3 4 页 9 则务报表 主要处理各种白定义报表的制作以及同合并报表系统 制作各种上报报表 1 0 合并报表 合并报表系统主要用于各种不同的集团企业进行下发模板 接收数据 抵销分 录 生成l 作底稿 士成合并报表 生成汇总报表及系统维护 2 项目成本管理系统 成本管理系统通过对估算 预算 合刷 合同执行的管理 计算出动态成本 并将动态成本与目标成本进行比较 找出差异 最终达到成本控制的目的 同时实 施项目管理中的控制管理体系 实现合同管理 付款计划及动态查询 系统主要的功能包括预算管理 目标成本管理 合同订立 合同执行 资金管 理 目标成本管理 动念成本核算 系统管理等 1 预算管理 房地产项目丌始阶段 在进 j 可行性分析时 需要对投资进行估算 测算 主要是对项日的收入和成本进行估算 估算的依据一般是以往类似项目的经验资 料 2 目标成本 目标成本是在投资估算的基础上制订的 系统可以按项目 费用分类制订目标 成本 随着工程项目的施工进展 当动态成本超出目标成本时 对目标成本进行调 整 3 合同管理 在房地产企业 合同的管理是一个非常繁琐的工作 每个工程项目涉及的合同 不仅数量非常大 而且种类繁多 有总包合同 也有分包合同 有土地合同 也有 前划 施工 环境等类别的合同 有委托合同 也有招标 投标合同 有主合同 也有子合同 三方合同 有合同价格确定的 也有价格不确定或部分确定的 应认 真分析各种合同类型 以设计出能管理企业各种合同的合同管理模块 系统提供合同拆分功能 即把合同按费用类别进行分解 在合同的执行过程巾 经常会出现由于设计变更 现场签证或其他原因需要对 原合同进行渊整 而且同一个合同还可能需要多次调整 在系统要满足这些需求 处理合同变更 合同执行完成后 就可以进行合同结算 根据合同执行情况在系统进行合同结 算 处理合同结算的数据和非合同性费用 为了更精确体现合同的执行进度 可以 对合同进行部分结算 以体现阶段性执行成果 系统也 i j 以从财务数据中引入非合同性费用 合同结算之后 在系统把合同结 算按费用项目进行拆分 房地产企业信息化研究 4 资金管理 房地产行 l k 是资金密集型行业 资金的进出数额比较大 但需要支付施工单位 或其他单位 一笔款项时 由于金额较大 往往需要提自口一段时问去筹措 在房 地产企业 有时会出现要付款时却缺乏资金 而有时又会人笔资会准备完毕却暂时 不需要支付 浪费资源的情况 所以对房地产企业来说 资金计划的 f 确制作是非 常重要的 资金计划 j 三要是根据合同付款计划按月 或季 年 统计而得 由丁合同订立 时 往往同时约定付款时间和金额 将这些合同信息统计扩总 就能得出初步的资 金计划 司时系统能够处理实际付款与资金计划也许存在不同步的情况 刑 资金计划和 实际的付款情况进行管理 包括合同之外的付款款项 5 动态成本核算 动态成本是成本系统的核心 系统以估算一目标成本一预算一日标成本修订一 合同一变更 结算为顺序 实现动态成水的核算 生成全项目动态成本一览表 在 表中 直观的看出工程中每个项目的进展情况 成本情况 以保证成本资料永远反映 最新的1 程进展情况 系统对动态成本 目标成本之问的差异进行比较查询 提供 自定义报表和白定义图形的功能 进行动态成本的分摊 动态成奉分摊可以把分摊 划 象 一般为各种销售产品 按占地面积 可售面积 建筑面积自动分摊 计算 出建设项目 p 各种销售产品的成本构成 动念成本核算为项目成本的控制打卜了坚实的基础 6 系统预警 系统对一些关键及重要工作的执行情况 已完成 部分完成 未完成 进行提 示 这样 就t l j 以知道那些工作还没有完成 需要抓紧进行 3 项目管理系统 项同管理系统主要实现对项f 1 基本情况 汁划 进度等方面的管理 4 人力资源系统 人力资源管理系统t 要包括 人事管理 岗位体系 绩效管理 薪酬管理 培 训和发展 员 自助服务等内容 其中绩效评估提供考核设置 目标管理 过程管 理 考核结果管理等功能 薪酬管理满足工资核算 工资发放 工资动态变动 工 资费用分配 银行代发 个人所得税计算与申报功能等要求 5 档案管理系统 档案管理系统主要实现对公司重要档案资料的信息化管理 实现重要文件 资 房地产企业信息化研究 北京邮电人学坝f j 学位论文 第1 6 页共3 4 页 料的快捷 有序 规范管理 6 知识管理系统 在电子商务时代的企业不再是单纯的金融资本或物质资源作为企业生存发展 的根本 而同时必须以企业运作知识为牛存发展的根本 传统的管理模式和方式方 法已不能更好她适应现代企业的要求 一种崭新的以信息知识为核一1 3 的管理模式和 方式方法一知识管理应运而生 并迅速成为现代企业的热门应用领域 知识管理丰要解决企业如何在持续发展中对知识进行全而而有效的管理 整个 系统以对企业内的知识进行有效管理 最终使企业内的员工能够有效地使用相关的 应用 最大程度地利用企业知识资源 创造最大的利益价值为宗旨 3 4 2 员工工作平台 1 办公自动化 o a 系统 办公自动化系统包括收发文管理 档案管理 会议管理 资料管理 论坛 电 子公告板 信访管理 资源管理 物品管理 信息采编 活动安排 人事信息待办 事宜 个人办公等功能 为企业建立一个可以控制工作流程的电子化的办公环境 2 电子邮件系统 选用适合企业需要的邮件系统 实现企业内外部信息的快捷有效沟通 3 4 3 供应链管理 1 采购系统 1 采购管理 是物料在企业内流动的起点 系统在本系统录入购货需求信息 与供应商和供 货机构签订订单 采购货物 传递给需求和仓储系统 系统通过采购申请 采购订 单 收料通知单 采购检验 采购收料 采购发票 采购退货等各种业务处理 对 采购全过程的有效跟踪和控制 实现完善的供应商供货信息管理 通过和仓储系统 应收款系统 存货核算系统的共同使用 实现企业采购业务全部的物流及财务管理 通过报表查询 及时了解企业各项采购业务的执行明细 汇总情况 为企业的采购 决策提供依据 2 仓储管理 作为物流管理的核心 是进行货物进出企业 内部各个生 环节流动管理控制 房地产企 世信息化研究 的系统 仓存管理通过入库 k 务 出库业务 仓存调拨 库存调整 虚仓管理等功 能 结合批次管理 物料对应 库存盘点 质检管理 保质期管理 虚仓管理 即 时库存管理等功能综合运用 对仓存业务的物流和成本管理全过程进行有效控制和 跟踪 实现完善的企业仓储信息管理 仓存管理支持批次管理 保质期管理 并具 备预警功能 3 存货核算 该系统接收仓储 采购 销售模块产生的核算单据 用于企业存货出入库核算 4 供应商管理 利用供心商管理系统可以有效地管理供应商的相关信息 2 招投标系统 通过招投标系统实阳i 是介业的 个网上招投标平台 可以快速地发布有关招投 标的信息 接受网j 投标 签约 最大范围地及时得到投标 从而降低成本 并规 范企业的聚购管理 3 4 4 客户关系管理系统 包含售楼系统 客 管理 物业管理等 1 售楼管理 售楼系统的基本目标是 为客户看房 选房提供形象而洋细的信息 为客户购 房提供合理的方案 包括资金支付方案 对销售内部业务进行科学管理 其主要功 能包括 售楼管理 动态查洵房当前销售状况和房屋信息 为客户挑选满意的房屋提供 充分的信息 刑已选的房屋但末成交的房屋加注标记 对已销售出的房间进行登记 根据条件进行统计 财务处理 划 分期付款自动计算出每期付款数 收款比例及起止同期等信息 收款录入 反映资会凹收情况及所欠余额 客户管理 客户信息主要用于对客户档案 改名登记 产权证信息进行分类登 录 查询 统计 打印等 综合奄洵与统计 动念掌握销售的运作状况 按认购书 合同 单元 业主分 类进行查询 统计运算 及时掌握销售进度 资金回笼情况 报表输出 销售进度表 资余 l l 笼报表 h 销售报表 月销售报表 年销售报 表 按币种销售统计表 按销售员统计的业绩表 依靠销售管理系统 加强销售的管理 监控和统计 及时掌握楼盘的房源 客 户 销售 财务收款等信息并进行管理 房地产企业信息化研究 皇业l 苎兰塑 兰竺丝茎 根据销售业务数据 销售策划 策略 方法 2 客户服务 第1 8 页共3 4 页 利用报表 图表 分析模型分析数据 在销售中不断调整 价格等 随着经济全球化的到来和市场经济的不断深化 以客户为中心 的经营理念 己成为企 l k 的经营的准则和生存之道 客户关系系统要以 客户 为中心 将企业 的市场 销售和服务等有机地整合起来 形成跨越部门的企业级统一的业务管理平 台 通过对客户生命周期的有效管理 帮助企业有效管理客 资源 控制销售过程 缩短销售周期 提高销售成功率 通过对客户相关信息的分析与挖掘 识别客户消 费规律和客户价值 指导企 i k 的 i k 务运作和市场规划 从而提供更加快捷和周到的 优质服务 帮助企业提升客户满意度和忠诚度 最终提高企业市场竞争力 准确把握客户的需求信息 利用搜集的客户需求信息 研究客户的购买行为 明确细分r f 丁场 以便针对1 i 同的消费群体推出适销对路的产品 刚时可以依靠客户服务系统 加强对客户的管理 增强员工服务意识 改进客 户服务质量 及时处理客户投诉 改善服务环境 从而推动销售 市场的良性互动 加大u 碑营销 为打造仓业的良好品牌打下基础 3 物业管理 对于房地产丌发企业来说 可以将前期收集的客户有关信息应用于物业管理之 厂r 为客户提供良好 1 勺物业管理服务 4 网上社区 客户会 依靠网络 建立企业客户的网上社区 以宣传企业 并及时收集客户的反馈信息 忠诚度 在开发商和客户之间建立沟通渠道 可 促进客户对公司的认同感及公司品牌的 3 4 5 领导决策支持系统 企 k 利用信息技术实现了对食业各方面业务数据的收集与管理 但如何充分利 用这海量的信息资源为企业管理和决策服务 成为每个企业的管理者关心的问题 领导决策支持系统应能够利用从底层系统所获取和产生的业务数据 进行管 理 计划和分析 通过为企业提供查询 分析 报表 商业建模 决策支持及最终 定制企业d s s 决策支持系统 和e i s 领导信息系统 为领导提供决策支持 从而提高了企业信息的价值 改善了企业的性能 为企业创造了竞争优势 房地产企业信息化研究 第四章房地产企业信息化系统的实施 4 1 信