房地产的经济学论文.doc

XXXXX UNIVERSITY OF TECHNOLOGYXXXXXX大学Bachelor of ManagementAssignment Cover工商管理学士学位课程作业封面MODULE CODE AND NAME科目代码及名称 Module Code 科目代码： B2 Module Name科目名称：经济学 Lecturer 讲师：XXX Section Code专业班级：XXXXXX Student ID 学生证号码：XXXXX Student Name学生姓名：XXX Announcement: I declare that this assignment is ENTIRELY my independent work except where referenced. I have marked any Reference sources and am aware of programme regulations concerning plagiarism and referencing.声明：除了标明出处的引用资料之外，此作业是我独立调查完成的。文内所有引用的资料已经详细标明出处，并且我了解课程中有关抄袭及引用方面的规定。Signature 签名： Lecturer Comments 讲师评语Score 分数：Receive Date Year/Month/Day 收到日期： 目录郑州市住房价格走势分析摘要2关键字21.1我国当前房地产市场发展情况31.1.1房地产商31.1.2居民31.2对郑州市住房基本情况进行介绍分析31.2.1房地产价格保持高速增长31.2.2二手房市场火爆,成交量及价格增长迅速4商品房的供需双方主要影响因素2.1开发商开发商品房的主要影响因素进行分析。42.1.1资金：42.1.2容积率：52.1.3原材料价格上升52.1.4土地52.2居民购买住房的主要制约因素进行评价。52.2.1房地产价格52.2.2个人收入62.2.3：住房改革制度6对郑州房地产走势的预测和建议3.1郑州市住房价格将来的走势63.2对个人消费者和企业进行房地产投资的建议。73.2.1个人消费者：73.2.2房地产企业：8（a）开发企业品牌 8（b）优化供应结构在源头上控制土地供应结构8参考文献：9郑州市住房价格走势分析摘要：我国房地产业在近10年快速发展，目前已成为我国国民经济的一个支柱产业，对我国经济的发展，居民居住环境、居住条件起了积极作用，但我国房地产业也出现了一些亟待解决的问题。房地产价格持续走高，远超出了普通居民的购买力，不仅影响到房地产业的可持续发展，而且直接影响到社会，经济的发展，分析房价上涨的原因和提出有效措施具有重要意义。本文在大量市场调查的基础上，运用经济学原理，对郑州市房地产价格的影响因素进行分析，根据这些因素，对郑州市住房价格将来的走势进行预测，为个人和企业的房地产投资提出建议。Abstract :Chinas real estate industry in the last 10 years of rapid development, has become a pillar industry of Chinas national economy, On Chinas economic development, living environment, living conditions played a positive role.however,there have been some of the real estate industry problems to be solved. Real estate prices continued to rise, far beyond the purchasing power of ordinary citizens, not only affect the sustainable development of the real estate industry, but also directly affect the social and economic development, Analysis of the reasons housing prices and propose effective measures of great significance. In this paper, a lot of market research, based on the application of economic principles, real estate prices in Zhengzhou City, the factors affecting the analysis, based on these factors, Zhengzhou City, the trend of housing prices to predict the future, for individuals and businesses make real estate investment Recommendations.关键字：住房价格 影响因素 走势 建议Keywords: housing prices factors trends recommendations.， has become a pillar industry of national economy,郑州房地产市场基本情况1.1我国当前房地产市场发展情况在房地产市场化的条件下, 房地产价格形成受到供给与需求两方面因素的影响。1.1.1房地产商从供给方面看, 我国房地产市场是区域垄断性的市场。在这种市场格局下, 房地产开发企业具有较大的价格决定权。在房地产开发企业面对地价上涨与资金成本上涨的压力时, 有能力也有动机通过房价上涨维持其高额利润。从房地产供给的角度来看, 我国房地产市场是区域垄断性的市场。在这种市场格局下, 房地产开发企业具有较大的价格决定权。在房地产开发企业面对地价上涨与资金成本上涨的压力时, 有能力也有动机通过房价上涨维持其高额利润。1.1.2居民从需求方面看, 城市化快速发展和人均收入的持续增长必然会形成强大的住房需求。同时, 对房地产市场的投机需求以及国际上对人民币升值的预期, 也使我国的房地产价格不断上涨。“伴随着经济的持续发展与工业化进程的不断推进,我国正处于城市化进程加快发展的阶段, 1978 年我国城镇人口占总人口的17.92%, 2007 年我国城镇人口占总人口的44.90%, 我国城市化率以每年0.93 个百分点的速度不断推进。如果考虑到农民进城打工, 并在城市安家落户的情况, 我国实际的城市化率还应更高一些。”1.2对郑州市住房基本情况进行介绍分析1.2.1房地产价格保持高速增长。商品房价格继续保持高速增长，从商品房市场成交价格来看,商品房价格和住宅价格自2002 年开始持续高速增长。成熟地段捧热高端楼盘的大开发商几乎同时瞄准了位于二七区的西中板块。郑州西区，历来是老郑州的首选置业之地，成熟的生活氛围，完善的人居配套，成熟商圈，价值也逐渐飙升。随着郑汴融城的变迁，大郑东版图随之拓展，郑州新区的概念深入人心。不少楼盘在展位宣传上也纷纷打出“郑州新区”概念。郑州房价已经超过了5000元，而郑东新区的房屋均价已经是7312元/，而通过调查，河南郑州郑东新区楼市单价最高1.7万元，当属郑州房价之最。由此看出,郑州市房地产市场房价涨幅过大, 不少中低收人的百姓买房负担过重, 市场的负面影响正在显现。1.2.2二手房市场火爆,成交量及价格增长迅速。郑州市二手房市场自2001年开始, 一直保持增长势头,2007年郑州市二手房价格涨幅远超新房, 但经过前几年的高速增长后成交量增长速度有所放缓。国家发改委 国家统计局公布的调查数据显示, 2007 年, 全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨7.5% ，其中, 郑州市新建商品住宅价格同比上涨5 .3% , 环比上涨0 .7% ;二手住房销售价格同比上涨9.3% ,环比上涨1.9% 。商品房的供需双方主要影响因素2.1开发商开发商品房的主要影响因素进行分析。“房地产业是国民经济的支柱产业, 它的发展在很大程度上带动着城市和其他产业的发展。 房地产业是国民经济的支柱产业, 它的发展在很大程度上带动着城市和其他产业的发展。”2.1.1资金：房地产开发企业的资金来源是多元化的, 房地产开发企业的资金来源中, 除自筹资金外, 主要是国内银行贷款及其他资金来源。其他资金来源基本上是房地产预售款, 而房地产预售款中有很大部分是消费者按揭贷款。在自筹资金中也仅有16%左右是房地产开发企业的自有资金。总的来说, 房地产开发企业80%以上的资金是来自于银行贷款。2.1.2容积率：容积率极大程度上决定了基准地价, 这与城市经济学理论中地价决定容积率相悖; 根据微观经济学理论, 土地价格取决于土地要素市场的供需关系, 而房地产商根据土地价格与资本价格相对比来决定土地投入和资本投入, 进而决定资本密度或容积率; 其二, 基准地价和容积率的线性关系没有给土地和资本投入的替代关系提供足够的空间, 而土地和资本的替代关系是市场准则下土地利用效率的关键。当容积率上升时,地价以相同的倍数上升, 即容积率与地价之比不变。2.1.3原材料价格上升。随着国民经济持续高速发展，居民生活质量的提高，生活方式和生活质量发生了很大的变化，社会需求的增加带动了基础行业的投资，引起钢筋、水泥、建材、涂料等原材料价格上涨，均推动了房价上升。2.1.4土地：资源有限，房地产用地大量增加又导致农业用地急剧减少而形成土地资源的高度稀缺，在供给和需求的相互作用下必然使市场均衡价格上涨，对房价构成较大影响。国家对控制土地供应政策的陆续出台，使农业可耕地、建设用地受到严格控制，土地获取难度和成本加大，再加上一些开发商囤积土地更加剧了土地供应的紧张。2.2居民购买住房的主要制约因素进行评价。2.2.1房地产价格：进入新世纪，房地产价格起伏不定，2001 年初到2002 年上半年房价直线下跌，从2002 年下半年到2005 年初房价开始了逐步回升并在随后的两年维持震荡行情，但2007 年下半年房价开始一泻千里，直到2009 年第一季度开始触地反弹并迅速攀升，达到历史最高位。由此可以看出，这些年来我国房地产波动频繁且剧烈。2.2.2个人收入：指某人的收入的高低。如果居民的购买力是逐渐增强的，那现在房价上涨幅度完全在居民的购买能力范围之内，国家这样大力进行房价调控是没有必要的，但是，我们都感到了房价上涨的压力，所以这个结论与现实不符。而且，我国城市居民收入呈加速分化的趋势，在调查中，我发现，对于住房价格的快速增长，只有占城镇总人口数805%左右的最高收入人群可以比较从容的面对；占城镇人口总数9.1%左右的高收入人群面对房价的增长则略显吃力，但是还能承受的住；其余82.4%的城镇人口则在房价快速增长面前表现出不同程度的负重感。2.2.3：住房改革制度：“住房分配不公正的问题： 新老公房的现有住户得到更多的政策优惠，这是对后加入劳动队伍的劳动者的一种剥夺。”经济学常识告诉我们，城市的土地是有级差地租的，不同地段上的住房商业价值相差悬殊。那些由于历史政治原因而占据城市核心地段的单位或个人住户会额外得到一大笔财富，他们可以通过卖旧买新而实现财富的转移。不管是“提租补贴”还是“补贴售房”都是以原住户的原住房面积为依据而进行的，这样就造成原来住大房、宽房的人得到更多的补贴，住房窄小或没有住房的人得到的补贴少或没有补贴。中国计划经济时期形成的“单位制”，使单位在房产资源的配置过程中权力过大，住房改革步履艰难。对郑州房地产走势的预测和建议：3.1郑州市住房价格将来的走势经过调查分析，未来房地产价格仍会上升，只是上升的幅度有所下降，最后趋于平衡发展。原因是多方面的：城市化水平是有限的，城市化水平不可能超过百分百；人均住房使用面积，就是人不可能无限制的扩大住房使用面积，一是土地有限，其次是人的购买能力有限；再者是人均地区生产总值增长变化，由于经济的发展水平及其他一些因素的影响，人均地区生产总值的变化是开始增长很快逐渐增速减少。“工业生产生命循环阶段论认为，工业各部门都处在不同的生命循环阶段上，在发展过程中必然要经历创新、发展、成熟、衰老四个阶段，并且在不同的阶段将由兴旺部门转为停滞部门，最后成为衰退部门。处在创新发展中的产业一般比较强盛，如果一个地区的主导产业处在创新发展阶段表明该地区是高梯度地区，若一个地区的主导产业部门都是处在成熟阶段及其后期或衰退阶段的衰退部门所组成，这种地区属于中、低梯度地区。”郑州就是属于这个地区。3.2对个人消费者和企业进行房地产投资的建议。3.2.1个人消费者：当今随着经济快速发展，居民收入稳步提高、金融和货币政策环境宽松、人民币升值和外资大量流入房地产业、居民个人投资理财渠道单一、房价连年上涨等一系列因素的作用下，形成了带有全社会性质的住房消费观念，即：一是买房不仅能居住，还能投资，房屋不仅能保值，更能增值；二是房地产投资有暴利，搞什么都不如搞房地产；三是租房不如买房；四是迟买不如早买；五是买小房不如买大房。这是住房消费刚步入市场化时的的特征。正是在这一消费模式的作用下，住宅消费空前旺盛。投资者认为可以在短期内购房投资获取更快、更大的利润；城市建设扩大使一部分人需要重新购房。但是从宏观经济环境的角度，总体好转的趋势并不明显。经济还没到底，楼市不可能见底。从宏观环境回到对房市的分析，目前有将近一半的购房者是用按揭来购房的，当经济下行压力增大，个人预期收入的前景会受到负面影响，购房需求也