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服 务 关于完善物业管理招投标制度 的思考 文 李黎艳 摘要 ： 物业管理作为现代房地产经营管理的重要组成部分，已成为城市经济的朝阳产业，各地方政府也开始注重规 范 物业管理市场，建立竞争机制。本文主要针对 国内物业管理招投标现状及存在 的问题进行 了分析和探讨，并提出了 相应的解决办法和建议。 关键词 ： 物业管理 招标投标 监管机制 中图分类号 ： f 2 9 3 3 3 文献标识码 ： a 文章编号 ： 2 0 9 5 6 0 2 9 ( 2 0 1 5 ) 0 6 0 0 3 9 0 3 我 国的物业招投标制度于 1 9 8 4年发源于深圳，随 后物业管理招投标在一些经济 比较发达、物业管理起 步较早 的城市逐步开展起来，如北京市回龙观文化居 住 区、南京市百家湖花 园、广州 市城市丽水庭 苑、武 汉市 中央花 园等 ，其 中多数招投标项 目竞争激烈，充 分体现 了公开 、公平、公正的原则。u 这些招 投标活 动对加速建立和规 范物业管理市场起到 了极大的推动 作 用。虽然物业 管理招投标 已形成 良好 的发展 势头， 但在 己普遍采用物业管理招投标方式选聘物业管理企 业 的城市，由于招标人 ( 房地产开发单位或小区业主 委员会 )缺乏物业管理招 投标 的知识 ，甚至没有接触 过招投标 ； 加上小 区业主委 员会 是社 团组织 ( 不是独 立的承担 民事责任的企业法人 ) ，我 国在物业管理招投 标市场上又缺乏相应 的招投标示范文本，因此 ，很容 易使招投标过程 “ 走样 ” 。 t一 、目前我国物业管理招投标制度中存在的问题 ( 一 )物业管理招投标过程不规范 比照其他 的招投标法律规范，物业 管理招投标 中 对招标 、投标、开标、评标 、定标等各个程序 的规范 显得较为欠缺 ，没有严格而明确的规 定，也缺乏标准， 影响 了实际效果。同时，招投标缺乏科学性和严肃性， 有 时参加投标 的单位连 自己的得分情况都不知道，透 明度极差。 ( 二 ) 物业管理招投标普及率不 高 在 实际调查中， 目前 由母公司开发而直接进行管 理 的物 业管 理就 占了 4 0 ，“ 谁开 发，谁管理 ”的模 式仍是 目前我国物业管理企业获得物业管理权 的主要 方式 。 ( 三 )物业管理招投标过程 “ 走样” 很 多房地产开发企业或小区业主委员会缺乏物业 管理招投标 的知识 ，甚至没有接触过招投标，缺乏切 身体会 ，原本招投标应由小区业主委员会代表小区产 权人 、使用人选聘物业管理公司，但在实际招投标 过 程中，由于小 区业主委员会是社团组织 ( 不是独立的 承担 民事责任的企业法人) ，招投标行为人很容易使招 投标过程 “ 走样 ” 。 ( 四 )物业 管理 招投 标 示 范文本缺 乏 与物业管理招 投标相 比，相对成 熟的建设工程招 投标有一系列的招 投标文件示范文本，能充分表达招 标方 的要求 以及展示投标单位各 自在报价和施工组织 设计等方面的优势，从而能更有效地从中选择最优 的 中标单位。而 目前我 国物业管理招投标市场 上缺 乏相 应的招投标示范文本，不利于其招投标活动的开展。 ( 五 )物业管理招投标市场不完善 目前 ，物业管理招投标市场还很不完善，主要存 在着六种困难 ：l _ 政府干预太大，存在地方保护主义 ； 2 中标人早已内定，或者基本 内定 ； 3 招标人 只是为 了获取投标人 的方案，并不是真正为 了选择物业管理 公司 ； 4 某些投标人为了中标 ，进行不正当竞争 ： 5 投 标需要花费大量的人力、物力、财力，成本太高 ； 6 物 业 管理公司编制投标书的能力有限。现实 中物业管理 公司参与投标活动所面临 的困难，也充分反映 了目前 我国物业管理招投标市场的不完善 。 2 01 5 6 z h a o b i a o v lj t o u b ia o 3 9 操 作 实 务 o pe ni on 二、完善我国物业管理招投标制度的建议 ( 一 )完善物业管理招投标制度的法律 、法规 目前，在物业管理招投标活动 中适用的法律法规 主要是 招标投标法 、 物业管理条例 、 前期物业 管理招标投标管理 暂行办法 ，现行法律法规存 在具 体细节不明确的问题，如对 资格预审程序虽有所规定， 但规 定过于简略，没有对单独发布预 审公告的 问题提 出要求 ，也没有使用 资格预审文件的要求 ，实践中易 导致 资格预 审程序 的滥用，如招标人与投标人 串通， 以资格预审程序来排斥其他潜在 的投标人。因此，各 地 区应根据各 自的实际情况，在国家法律法规框架下， 制 定地方 的物业管理招标投标办法，来 明确常规性的 基本要求和操作程序，以便使参与者有章可循 ，用法 规和制度来 限制和约束不正当的竞争行为，同时制约 和保护法律主体双方的权责利行为。 ( 二 )建立公正的物业管理招投标监管机制 】 坩州 的 ： 臀 招标投标法对公开招标、邀请招标 的定义分别 是 ： “ 公开招标 ，是指招标人 以招标公告的方式邀请特 定的潜在投标人或者其他组织投标。 ” “ 邀请投标，是 指招标人 以投标邀请书的方式邀请特 定的法人或者其 他组织投标 。 ”两种招标方式虽只有 “ 公告” 、“ 投标邀 请书 ”的微 小区别，但在物业管理招投标实践中，却 会带来完全 不同的市场和社会 效果。 前者，能在更 广泛 的层面体现市场的公开、公平、公正一一 “阳光 ” 招投标，招标人难做手脚 ，能引导市场健康有序发展 ； 后者，具有局限性和较大的隐蔽性一一 实践 中容易演 化为招标人 伤害投标人对 “公开、公平、公正和诚实 信用”原则的信任。 前期物业管理招标投标管理暂行 办法仅规 定了 “ 前期物业管理招标分为公开招标和 邀请招标 ” ，并未界 定公开招标与邀请招标 的规模或 类型的区别标准，对招投标方式只作 “ 选择性 ”规定， 未对公开招标方式作硬性规定，或对邀请招标范 围作 限制性规 定，必然造成物业管理招投标操作过程 的不 可控 ，容易造成暗箱操作，或本该公开招标的改为邀 请招标。因此，一定要依靠政府行政管理、通过制 定 相应的政策来规范市场各主体的行为。 2 埘州 ， j f l ；l 的惜 注重监督招标人或招标代理机构在信息发布、资 格审查、招标采购文件、开标评标及评标结果公示和 合 同审核等规定程序方面是否符合 要求，开标评标环 节实行派工作人员旁站监督招标考核 指标体系。物业 4 0 - 搬 黼 镬 置 2 0 1 5 6 管理招投标考核体系包括 ： 经营业绩、服务 内容、人 员配备、规章制度 、管理承诺和投标报价等，是招标 工作中的关键环节。 3 对招投标采取备案制 对物业管理招投标 的监督还可以通过备案制来监 督，物业管理招投标备案的内容主要有与物业管理有关 的物业项 目开发建设的政府批件、招标 申请书、招标公 告及资格预审文件 ( 公开招标)或投标邀请书 ( 邀请招 标 ) 、招标文件、招标人资格证明等，在备案中审查提 供的资料和证件是否有效 ： 招标人及投标人是否具备资 格 ； 招标文件 内容是否符合有关规定。另外 ，对评标结 果也应该备案，主要监督有无投诉纠纷及评标过程有无 违反公开、公平、公正原则 ； 物业管理服务合同约定的 内容是否符合有关规定及招标文件的要求。 1 刈 投标引入l l 介机构 在物业管理招投标 中引入招标代理机构 ，对一定 规模 以上 的物业管理招投标应当规定由招标代理机构 来完成 ，国际惯例和我 国建筑工程 已有 的招标实践证 明，招标代理机构有助于有关的招投标法律得 以遵循 和实施 、有利于监督管理、能在一定程度 上防止 “ 上 有政策 ，下有对策 ”的陋 习。在物业管理招投标活动 中引入 中立的代理机 构，可 以更好地保证招投标活动 建立在真实、合法 的基础上 ，将 串通投标 出现 的可能 性降至最低。 ( 三 ) 设 立物业管理招投标 市场准入条件和黑名单 制 目前，我 国物业管理市场上物业管理企业数 目多， 但是上规模、上档次的物业 管理企业不多，一级资质 的企业较少 ，大多数物业 管理企业都处于二级 资质 以 下，不利于物业管理水平 的提 高，物业管理招投标市 场上的低水平无序竞争较为严重。针对此神情况，应 建立物业管理 市场准入制度，把好 市场准入关。对于 有较高管理要求 的物业项 目应 限定只有达到一定资质 等级 的企业才能参与投标 。比如较大的物业招标项 目， 甚至可 以限定只有二级资质 (