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西安房地产市场报告 2011 5 区位规划经济市场 报告目录 区位规划经济市场 区位 大区位分析 西安 北京 上海 广州 重庆 中国目前共有五个经济圈 分别为 华北经济圈代表城市 北京华东经济圈代表城市 上海华南经济圈代表城市 广州西北经济圈代表城市 西安西南经济圈代表城市 重庆 东部地区三个经济圈开发较早 目前增长普遍放缓 在国家大力开发西部的大背景下 西部地区经济近年来迅猛增长 区位分析 西安市 西安是陕西省的省会 中国七大区域中心城市之一 国家授时中心在西安市 中国大地的原点就位于西安 西安的地理位置位于中国的心脏位置中国大地原点 城市概况 西安 古称 长安 是举世闻名的世界四大文明古都之一 居中国古都之首 是中国历史上建都时间最长 建都朝代最多 影响力最大的都城 丝绸之路的发源地 是中华民族的摇篮 中华文明的发祥地 中华文化的代表 西安标志性建筑之一钟楼 当今的西安是新欧亚大陆桥中国段和黄河流域最大的中心城市 综合科技实力居全国前列 是活力四射的内陆新特区 中国中西部和北方内陆地区的金融中心 交通中心 以及关中 天水经济区的核心 国家赋予西安的定位是 建设现代化国际大都市 雁塔北广场 芙蓉晚照 未央区 浐灞斜拉桥 城市远景 2009年国家颁布的 关中 天水经济区发展规划 中西安被列为继北京 上海之后 我国第三 国际化大都市 在关中 天水经济区规划实施的大背景下 西安面临千载难逢的好机遇 西安将要建为面积800平方公里 人口1000万以上的国际化大都市 形成整个国家经济战略化的平衡点 区域协调化的带动点 区位小结 在国家西部大开发的背景下 西安在西部地区的门户地位日趋明显 关中 天水经济区的建立更为西安的发展注入一支兴奋剂 未来的西安将成为继北京 上海之后的我国第三个 国际化大都市 区位规划经济市场 规划 规划 大西安空间发展战略规划研究分为以下四个层次 分别为 第一层次大西安都市圈辐射范围区域范围 成都 重庆 武汉 郑州 太原 包头 银川 兰州 第二层次大西安都市圈范围区域范围 西安 咸阳 杨凌 富平 扶风 黄陵 铜川 渭南 华阴 柞水 第三层次大西安规划范围包括西安市整个行政辖区 渭南富平县城及咸阳市秦都 渭城 泾阳 三原 两区两县 第四层次大西安主城区规划范围北至泾阳 高陵北交界 南至潏河 西至涝河入渭口及秦都 兴平交界 东至灞桥区东界 到2020年 西安的目标指标大部分将达到国际化大都市的标准 城市规模将达到1329平方公里 城市人口将达到1000万 1200万人 进入国际化大都市之列 2010年至2020年正是西安发展的关键10年 主城区规划 沣渭新区是城市特色功能区和生物产业聚集区 泾渭新区以装备制造业为主导 浐灞新区集会展 国际合作交流 现代服务 居住等功能为一体 潏滈新区以创意文化产业为主导 空港区将被打造成空港新城 高新区仍是高新技术研发区 物流区将成国际港务能源产业承接区 生态区是生态 农家休闲养生区 中心城区 空港区 泾渭新区 物流区 浐灞新区 生态区 潏滈新区 高新区 沣渭新区 大西安主城区将形成 一心 八区 的主导产业 职能产业综合体 规划空间格局 一心八区 组团发展 城市交通 西安是全国六大交通枢纽城市之一 未來西安将建成面向国际的航空运输中心 国內重要的公路和铁路交通枢纽 城市交通实施公交优先战略和交通一体化战略 分散老城区交通压力 形成 棋盘 涵 环 涵 放射线 的 三横三纵三环八放射 路网格局 未来西安市将建成6条轨道交通线 总长251 8公里 形成以轨道交通为主体 快速公交为补充 普通公交为辅助的多元化 快速 高效 环保的西安都市圈的城市公共交通系统 城市交通规划 西安市目前已在建两条地铁线路 即火车北客站至韦曲 一号线 三桥后围寨至纺织城 二号线 全长50 3公里 总投资179 5亿元 西安地铁二号线2012年建成通车 2015年一 二号线全线建成通车 地铁规划 规划小结 在这关键的10年 西安将在以往发展的基础上 获得更大层次的提升 进入一个新的发展阶段 轨道交通的建设将会为城市的格局带来巨大的转变和发展 是一个非常好的机会点 区位规划经济市场 经济 经济指标 西安近年经济发展指标 2010年全市生产总值 GDP 3241 49亿元 按可比价格计算 比上年增长14 5 增速与上年持平 高于全国4 2个百分点 经济发展迅猛 城市GDP年增幅稳定在14 左右 将带动房地产高速发展 经济指标 2010年人均生产总值超过5000美元 人均GDP达到5000美元之后 无论是城市发展还是个人生活 都将发生重要变化 意味着这个地区居民消费将从温饱型向小康型升级 步入享受型 发展型 城市化进程会明显加速 房地产 旅游 文化等三产发展会出现一个很大的跃进 2011年1 3月全国 全省 西安市主要经济指标 经济指标 今年1 3月 西安经济持续高速发展 增长势头迅猛 经济小结 经济发展迅猛 城市GDP年增幅稳定 带动房地产高速发展 人均GDP显示居民消费步入享受型 发展型 房地产发展将会有很大的跃进 区位规划经济市场 市场 市场板块划分 内城区为商业集中区 城北板块由于04年市政府北迁的利好 集中开发了大批项目 高新区自97年建立初期至06年也发展了不少项目 城东板块于07年始西安本地几个大型国企开发了上千亩土地趋热 加上西安世园会的炒作 目前集中了许多开发项目 城南板块由曲江新区的建立而逐步成为了西安的景观宜居区 高档楼盘林立 城西板块开发较晚 目前开发盘量较少 城内板块 城北板块中档 城南板块高档 高新区中高档 城东板块中档 城西板块中档 长安区 西安市房地产板块以内城为中心 分城东南西北四个板块 加上高新区及06年由县升区的长安区 共有七个板块 目前集中开发的板块为城东与城南板块 一级市场供应 随着房地产市场的稳步上涨 西安2010年土地供应量同比增长17 8 住宅类用地增幅为14 基本持平GDP增幅 商业用地增幅为30 4 增幅较大 土地供应分析 土地供应区域分布 万平米 2010年全年 城南区供应土地共43宗 位居第一 其次为城东区 供应41宗 城北 长安和高新区分别供应15宗 15宗和13宗 仍以城南城东为主要的供应区域 土地成交情况 一级市场成交 2010年 土地成交增长幅度较高达到60 规划建筑面积增幅48 成交土地区域 成交土地楼板价 城东区由于浐灞地区的带动 城南区由曲江新区的带动 成交面积位居前列 城南区成交土地的楼面地价在各区域中最高 为1290元 平米 一级市场小结 房地产市场稳步上涨 土地供应成交放量 区域和板块的利好 促使主要供应及成交集中在城东及城南板块 二级市场供求分析 2010年商品房供求走势 历年商品房成交走势 2010年西安商品房供应达到1284万平米 成交量达到1420万平米 整体供求表现为供不应求 02年 06年 西安市场处于稳步上升阶段 07年市场出现井喷 成交量大幅上涨 08年受全球金融危机影响 成交量大幅萎缩 09年在各方利好因素的综合作用下 开始出现火爆局面 10年继续延续了09年的成交热度 并小幅超过 成交价格水平均价达到6568元 平米 住宅市场分析 西安历年成交量走势 2010年住宅月度供求走势 受政策影响 10年西安住宅市场成交量1275万平米 出现少量下跌 但在通胀 购房恐慌心理及刚性需求等因素的驱动下价格出现上涨 达到6211元 平米 涨幅28 出现量跌价涨的局面 2010年全年供应量为1135万平米 成交量为1275万平米 整体表现为供不应求 在政策从严的背景下 打压效力也波及到了刚需购房者 增加了购房成本 但刚性需求依然旺盛 促使成交量基本与去年持平 商业及办公市场分析 2010年办公市场走势图 2010年商业市场走势图 西安办公市场整体发展相对落后 在商品房市场中所占比例较低 同时其供求受个案项目影响较大 2010年西安商业市场整体供求关系波动较大 但在年底由于看到国家对住宅市场的大力调控 许多投资人转向投资商业地产 商业项目需求明显放量 二级市场小结 房地产二级市场总体表现为供不应求 市场持续增长 住宅为主力供应 成交量略微减少但价格上涨 刚性需求依然旺盛 商业地产受政策影响 需求开始放量 企业成交排行 2010年开发企业成交面积前十排行 西安市场现状为本地大型国企与国内地产大鳄双分天下的局面 主力成交板块为城东及城南 成交均价城南高于其他区域 房地产市场行业分析 根据迈克尔 波特的五力模型 有五种力量决定一个行业的竞争激烈程 如下图 主要来自五个方面的竞争 替代品威胁 现有企业间的竞争 供应商议价能力 购买方议价能力 潜在进入者威胁 房地产市场结构分析 现有企业间的竞争由于西安房地产市场供不应求 所以竞争其实幷不激烈 目前影响一个项目销售好坏的主要是区位地段 项目自身配套 价格 户型等这些基本要素 品牌地产的质量受到认可 售价也较高 随着西安房地产行业的发展 品牌地产的优势将逐渐击现 西安房地产潜在进入者包括港澳台地区的房地产巨头及国内逐步发展的开发商许多都已进入西安市场 由于目前西安房地产业收益高 还是会有不少潜在进入者 供应方议价能力随着住宅用地价格持续上升 土地供应商议价能力将更强 同时金融与建材供货商议价能力增强 都将压缩开发商的利润空间 全国皆此 购买方议价能力占购房者比例很小的投资型购房者议价能力虽然较强 但是目前西安绝大部分自住型购房者议价能力较弱 所以目前购房者还没有什么能威胁到开发商 替代品威胁虽然经济适用房供应量稍大 与商品住房供应量还是有很大差距 但目标客户与商品住宅也相近 所以对中低档商品房有一定威胁 房改房及二手房交易费用高 上市量小 所以威胁较小 廉租房威胁很小 市场供不应求 企业竞争不激烈 潜在进入者众多 购买方议价能力弱 替代品威胁不大 市场个案 缤纷南郡 项目优势 1 紧邻都市之门的区位优势提升项目的整体价值 2 成熟社区 高品质配套全面到位 3 中国中铁置业的企业品牌号召力 销售及价格10年11月21日开盘 首推4 12 14号楼 主力为79平米2房及130 150的大3房 当日去化率近50 目前销售优惠93折 均价7800元 市场个案 缤纷南郡 立面效果图 中央水景效果图 124平米户型图 项目优势 1 曲江新区核心地段 内部及周边文商配套设施完善 2 户型丰富 满足刚需及改善客户群体 3 景观依托周边皇家御园及生态园区 结合自身原创坡地景观设计 4 营销分期 分批推盘 坡地园景皆有实景展示 销售及价格面积段为85 180平米 10年11月7日开盘 首推2栋33层高层 当日推出500多套 去化400套 成交均价6800 目前销售8000元 市场个案 曲江千林郡 市场个案 曲江千林郡 148平米户型赠送面积13 66平米 小区实景图 小区入口效果图 项目优势 1 曲江新区扩展中心地段 周边配套设施日趋完善为项目升值提供条件 2 户型丰富 一房至五房均有 满足不同群体需求 3 景观依托自身地形 独创5层台地式立体园林 4 本土老牌开发企业 当地认知度高 销售及价格面积段为50 220平米 分两期开盘 户户赠送空中花园 注重低碳与节能的概念及应用 目前VIP卡认领中 5000抵30000开盘均价估计为9000元 市场个案 紫薇曲江意境 市场个案 紫薇曲江意境 168平米户型平面及三维图 立面效果图 市场预测 2010年西安商品房市场经过了又一波火爆行情 预计2011年整体将延续这一趋势 稳固西安目前在全国二线城市第一梯队的水平 商品房住宅新增市场供应万平米 2011年的住宅供应中商品住房仍占绝