合同范本之无房产证租赁合同效力.docx

无房产证租赁合同效力【篇一：未取得产权证是否导致租赁合同无效】 未取得产权证是否导致租赁合同无效 律师说案 坐落本市石景山区鲁谷东路7-xx号某综合楼a（1-4）层房屋为原告更新公司出资建造，原告至今未取得该房屋所有权证。2000年9月16日，原告与中介公司签订了一份房屋租赁中介代理协议书，根据协议书约定，原告全权委托中介公司负责将上述房屋对外租赁。同年9月18日，中介公司与被告博华公司签订了一份中介协议，该协议约定，中介公司将原告委托其出租的上述房屋介绍给被告，并收取被告中介服务费30万元。同日，原、被告签订了一份协议书，协议书约定：原告将鲁谷东路7-xx号某综合楼a（1-4）层，建筑面积为2300平方米的房屋租借给被告使用，一次租断价格每平方米2000元，租期自原告交付被告钥匙之日起25年；在租赁期内，被告有权自行决定将上述房屋转租他人。该协议书对付款方式及双方的责任、义务等均作了约定。 协议书签订后，被告先后给付原告房屋租金140万元。2000年12月15日，被告与大丰咨询公司签订了一份房屋使用权转让协议，被告将上述房屋中的第三层建筑面积为585平方米的房屋转租给大丰咨询公司使用，转让年限自2001年1月1日至2024年6月30日止。同年12月28日，被告与陈某某签订了一份房屋使用权转让协议，该协议约定，被告将上述房屋中的底层，建筑面积为200平方米房屋转租给陈某某使用，转租年限自2001年1月至2024年6月30日止。被告对上述房屋中的第四层部分房屋进行了装修。2006年，原告诉至人民法院，要求确认原、被告签订的协议书无效，判令被告迁出。 以案说法 原告诉称：石景山区鲁谷东路7-xx号某综合楼a（1-4）层房屋系原告出资建造。2000年9月18日，被告明知原告未取得该房屋所有权证，即与原告签订了一份协议书，约定原告将上述房屋租借给被告使用。因原告至今未能取得上述房屋的所有权证，且约定的租赁期25年超过相关的法律规定，故要求确认该协议书无效。 被告辩称：原告要求认定租赁协议无效没有法律依据，且违反中华人民共和国合同法第五十二条的规定及最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）第四条的规定。目前房屋已经租给案外人，因此本案不但涉及原、被告的实体利益，还牵涉到其他第三人，考虑到社会和经济秩序的稳定，请驳回原告的诉讼请求。 人民法院经审理查明：北京市石景山区规划行政主管部门于2000年1月6日颁发了建设工程规划许可证，准予诉争房屋的建设。2001年1月12日，石景山区建设工程行政主管部门某监督站对诉争房屋的工程质量作了核验，结论为符合合格等级。现诉争房屋已由被告另行出租给案外人。 人民法院认为：本案的争议焦点是如何适用法律确认诉争租赁合同的效力。最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案中，原告认为建设部城市房屋租赁管理办法第六条规定“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的”，据此要求确认租赁合同无效。原告的此一主张，是以行政规章作为确认合同无效的依据，显然与最高人民法院上列司法解释的规定不相符合，本院不能采信。本案诉争的房屋，是由原告提出申请，在获得有关管理部门批准后建造的，建成后由工程质量监督管理部门核验合格，故房屋的产权并无争议，房屋的建筑质量也符合使用条件。原、被告签订合同时意思表示真实，合同的内容也并不为法律所禁止，该合同应为有效。中华人民共和国合同法第二百一十四条第一款规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。故原审原告的诉讼请求，无法律依据，不应予以支持。综上，依据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）第四条规定，判决如下： 一、对原告请求确认其与被告于2000年9月18日签订的协议书无效的诉讼请求不予支持； 二、本案受理费18,010元（原告已预交）、评估费2,000元（原告已预交）、公告费502元（被告已预交202元），均由原告负担。 专家意见 本案的争议焦点在于未取得房屋产权证是否影响租赁合同的效力。司法实践中，有人认为，没有产权证的房屋不能出租，理由是城市房屋权属登记管理办法第五条规定了房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，因此未取得产权证，就意味着无权“占有、使用、收益和处分”该房屋，包括出租，故出租未取得产权证的房屋，因缺乏法律依据而应归于无效；另外，建设部城市房屋租赁管理办法第六条也明确规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的”本案原告显然也持这一观点。 上述观点显然是对法律规定的误读：第一，最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而城市房屋权属登记管理办法与城市房屋租赁管理办法，均为行政规章，不能作为确认合同无效的依据，否则显然与上述司法解释的规定不相符合。第二，从我国现行法来看，合同法第五十二条关于无效合同类型的规定，相较于民法通则来说，其范围明显缩小，因此严格限制无效合同的范围，促进交易、减少社会成本是该规定的立法目的，立法上采取了对合同的有效要件之范围和无效合同的范围尽量限制的立法思路。第三，“未取得产权证，就意味着无权占有、使用、收益和处分”之理由，实在难以苟同。例如在商品房预售合同中，在建房屋肯定尚未取得产权证，能否认定此类合同无效？否则厚此而薄彼，难以符合“相同事物相同对待”的形式正义理念。因此，正如2003年最高人民法院函复云南省高级人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示时指出：“认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。” 如上，法律并没有规定，出租房屋未办理产权证书的，租赁合同必然无效。但在实践中，房屋出租方没有产权证的，具体原因有很多。除了一部分是土地出让金等已经交纳，产权清晰，由于政府职能部门的原因，房屋产权证不能及时下发外，还有的属于违章建筑或未验收合格的房屋，对于后者，因房屋存在违反国家关于建筑、规划等方面法律规范的情形，行政法规或地方立法通常禁止其出租或出售。因此，认定房屋租赁合同是否无效的问题，应根据不同情况分别对待： 1、房屋已经验收合格，产权证尚在办理中，产权清晰，没有争议：房屋租赁合同应有效。因为根据物权法的第30条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，合法建造的房屋自建成之日建设人就对房屋享有物权，也就有处分的权利，包括出租。 2、不违反城市规划、又不存在安全隐患的违章建筑及未正常验收的房屋：租赁合同有效。这类房屋在行政主管部门作出罚款等行政处罚措施后，可以补办规划报建手续，因而可以转化为合法建筑，从而取得合法的所有权。因此，这类房屋当然能够作为房屋租赁的标的物。 3、验收不合格的房屋、违反城市规划或存在安全隐患的违章建筑：租赁合同无效。这类房屋既可能由于其违反了相关的法律法规，属于被没收或限期拆除的对象，也可能因存在质量问题和其他问题而不能【篇二：论无证房屋的租赁合同效力】 论无证房屋的租赁合同效力 郑闻胤 (2014-7-6) / 已阅670次 内容提要：在日常生活，随着城市化的发展，房屋租赁、店面租赁合同大量与我们生活紧密相连。司法实践中，经常碰到无审批的房屋为标的与他人订立租赁合同的情况，本文就这类合同效力如何认定问题进行初步探讨，希望对处理类似合同纠纷，有所裨益。 关键词：租赁合同 无产权 无审批 合同效力 合同无效 引 言 本文中“无证房屋”是指未取得建设工程规划许可证或通过主管部门批准建设的房屋。出租方将这类房屋用于房屋出租的时候，供承租方居住或者从事经营活动，双方在平等自愿的基础上订立了租赁合同，从表面上看这类合同是合法有效的，双方当事人应当按照合同履行义务。本文从无审批房屋租赁合同案例为切入点，分析在合同无效后导致的法律后果，以及承租人和出租人责任分担的问题。 一、 无审批房屋租赁合同案例。 案例：2013年8月10日，某县人民政府通过文件批准通过某村新农村建设总体规划。2014年1月出租人在该规划区内建造房屋，但未取得建设工程规划许可证或通过主管部门批准建设。承租人于2014年3月19日向出租支付了押金2万元。双方签订了店面租赁合同，承租该村新区b座b07店面两间，合同约定，房屋用于经营使用，租金分别为1000元，租期3年，房屋租金3个月付一次。合同签订后，承租人进行装修开店营业，也取得经营许可。后因经营不当，双方发生纠纷，承租人拒绝支付房屋租金。为此，承租人起诉法院要求支付拖欠租金3万元，押金不予返还。 二、无审批房屋合同效力问题。 本案中该诉争的租赁房屋位于虽规划区内，但未取得建设工程规划许可证，且至今也未通过主管部门审批，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案双方签订的店面租赁合同应为合同无效。 三、房屋租赁合同无效后，出租方可以向承租人主张的权利问题。 （一）出租人能否要求承租人支付租金问题。承租人拖欠的房屋租金再给付了，而是按照合同约定的租金标准支付房屋使用费。法庭必须释明原告可以主张被告归还租赁房屋及按照租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求。该诉求的依据是最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。” （二）关于承租押金是否返还问题，中华人民共和国合同法第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”依照上述法律规定，该案件房屋租赁押金2万元应当返还给承租人。 （三）关于合同违约金能否要求承租人承担，无效合同自始没有法律约束力，合同中违约条款没有效力了，故承租人不再承担违约责任。 四、承租人能否要求出租人赔偿损失问题。 承租人将房屋从事开店经营活动，肯定要进行装修投入。因房屋装修的赔偿事宜，应当按照最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第九条处理，该条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 ”。在这类案件中，承租人要另行起诉出租方主张权利，也可以在反诉出租方。对于装饰物的价值举证责任在承租人，承租方可以申请向司法评估机构申请对房屋装修的剩余价值的进行评估。 五、因合同无效导致赔偿责任分担问题。 房屋租赁合同无效后，责任如何分担问题。根据中华人民共和国合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在这类案件中，双方均存在的过错，具体分两种情况。（一）出租方的承租的时候没有说明我房屋是没有产权的，出租后承租方发现该房屋不符合承租条件后起诉法院合同无效。出租方将无审批的房屋进行出租，存在主观上的过错，是导致该合同无效主要原因。承租方未经审核该房屋产权情况，也存在一定过错。这种赔偿责任分担应当以出租方承担，承租方承担20%为宜。 （二）承租方明知该房屋没有审批，仍承租该房屋的责任如何分担。笔者认为处理这类案件，双方均存在明显过错，应当按对等责任原则平均分担赔偿责任，即各自承担50%的责任。在本文案例中，承租方已经就该房屋办理了工商登记，在明知房屋没有审批情况下，仍进行经营活动，故本案件的责任以各自承担50%的损失为宜。 六、没有房产证，房屋租赁合同仍有效情况。 如果诉争房屋虽然没有取得房屋产权证，但有建设工程规划许可证或者通过主管部门批准建设的房屋，这类房屋订立的租赁合同应当有法律效力。这里房屋订立的合同出租人有房屋的出租人可以进行补救措施，出租人可以向相关机构申请补办建房审批手续，在法庭辩论前，在取得审批手续后，法庭会认定该合同有效。 结 语 目前城市化进程，社会上违章建房大量存在，出租和承租这类没有审批建设的房屋，存在合同无效而导致的经济损失的巨大风险。承租人在租赁房屋特别是从事经营活动的店面时候，应当审核出租的房屋是否有相关建房审批手续和产权手续，以最大程度保护自己的合法权益。【篇三：无房产证租赁合同】 出租方（以下称甲方）：_ 承租方（以下称乙方）：_ 根据合同法及其它有关法律的规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上就甲方将其合法拥有的厂房租赁给乙方使用的有关事宜，双方达成协议并签定租赁合同如下： 一、 出租厂房情况 甲方租赁给乙方的厂房座落在_ 租赁建筑面积为_ 平方米。不包含靠街店铺一间，不包含二楼办公室以及二楼以上建筑。 二、 厂房起付日期和租赁期限 1、厂房租赁自_ 年 _月 _日起，至_ 年 _月_日止。租赁期_年。 3、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前_个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。 三、 租金及保证金支付方式 1、甲、乙双方约定年租金为_元。 2、第一年年租金不变，第二年起递增率为_%。 3、甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁押金，租赁押金为_。租赁期满后，甲方归还_租赁押金。 1、租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担，并在收到收据或发票时，应在_天内付款。五、厂房使用要求和维修责任 1、 租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。附： 租赁期间，甲方发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知乙方修