房地产 (3).doc

第三篇 房地产第一章 物权法与房地产案件审理实务一、什么是物权物权是指能直接支配特定的物，并排斥他人的干涉的权利。（一）物权法调整的物是有体物将物权人排斥他人干涉的权利限制于对物的支配权的范围内（物权的排他性不是广泛的）。物权人对物的行使权利是绝对的，无需他人意思表示，只需遵守法律规定行使权利。物权排它的绝对性，“一物一物权”说法已不再提，物权人对物享有物权时，排除了他人对该物享有同样的物权权利。 （二）物权法草案的几项基本原则1、物权法定原则除物权法和其它法律规定外，当事人不得创设物权，物权的种类由法律规定。2、违反物权法定的法律后果：（1）不认可它是物权；（2）不具备物权的效力；（3）物权设立虽无效，但原因行为符合生效要件的，仍应有效。3、物权排他性的限制4、物权的行使不得防碍他人利益和社会公共利益的行使。5、为了社会公共利益限制物权行使时，必需有明确的法律规定。6、物权公示原则。（1）依法律行为设立、转移、变更、废止不动产物权的，不经登记者无效。（2）依法律行为设立、转移、变更、废止船舶、飞行器、汽车的物权，未经登记，不得对抗第三人。（3）依法律行为设立、转移、变更、废止其它动产物权的，经交付生效。7、物权变动与其原因行为的区分原则。（1）以发生物权变动为目的的原因行为，自合法成立之时生效。（2）在不能发生物权变动的结果时，有过错的当事人应当承担违约责任8、物权的优先效力原则。（1）一物之上既有物权又有债权时，物权优于债权，但法律另有规定的除外。（2）物权产生的优先购买权，优于债权产生的购买权。（3）“买卖不破租赁”以及“破产企业工人工资优先受偿”是物权优先原则的例外。9、物权解释原则。（1）对物权产生争议时，应以维护物的经济价值和发挥物的效益为解释原则。（2）当因前款规定而丧失经济效益者，有权主张赔偿。 10、建筑物区分所有权。区分建筑物专有部分所有权、共用部分持份权、因共同关系所生的成员权（社员权）。二、房地产案件审理实务（一）处理原则房地产案件处理原则：（1）有利于房地产业健康发展；（2）公平保护当事人合法权益。（二）房地产行业适用法律法规架构体系：1、房地产法律：可直接在判决书中引用，人大常委会制定。土地管理法、城市规划法、城市房地产管理法、民法通则、建筑法、合同法、担保法、公司法。2、房地产法规：国务院制定，可直接引用城镇公房租赁条例城镇房屋转让条例3、地方性房地产法规：执行但不引用，房屋租赁条例。4、房地产行政规章：国务院各部委及市政府制定。5、房地产专业法律法规：开发、买卖、转让、消费、保障。（三）适用的法律法规涉及12个相关部分：房地产开发用地管理制度，包括：农村集体土地的征用。国有土地使用权的出让。国有土地使用权的划拨。1、城市房屋拆迁管理制度与政策。涉及拆迁的程序、安置、补偿、纠纷的处理。2、城市的规划管理。包括城市规划管理、编制、审批和实施。3、房地产开发建设的管理。包括房地产开发企业的、建设设计施工单位的建设监理。4、房地产交易的管理。包括转让、抵押、租赁、拍卖。5、房地产权、产籍的管理。登记、发证、权籍管理。6、房地产中介服务。中介服务管理、估价师、中介收费标准的管理。7、物业管理。业主、业主委员会、物业管理企业、房屋修缮。8、房改、租金调整、住房分配。9、房地产金融制度。10、房地产会计制度。11、房地产的税收。12、契税、土地使用税、增值税。（四）房地产案件的种类： 1、土地使用权的出让、转让纠纷 2、合作、合资开发房地产 3、工程承包合同 4、房屋交易 5、物业管理、中介方面的纠纷（五）土地使用权取得方式 55号令确定土地有偿使用方式。95年前，大多采用划拨方式，95年开始有六类必须通过出让方式取得。土地有偿取得，不仅指土地出让方式，包括土地租赁方式，包括支付土地使用费方式。 95年1月1日以后，六类必须以出让方式取得。 95年1月1日之前，原来以批准的项目至今未竣工或售完的可能还有划拨取得的土地（若转让项目新的受让人要补地价）。 99年至今，上海除商品房以外的其他项目还可以通过土地租赁方式取得。（六）土地使用权取得方式：划拔和出让。1、划拔 划拔取得方式的特征：（1）县级以上人民政府批准；（2）使用者交付安置费、补偿费后无偿（不支付土地出让费）取得土地；无使用年限限制；（3）转让、出租、抵押时受特别限制。2、划拔土地的用途：（1）国家机关、军事用地；（2）城市基础设施用地及公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利事业用地；（4）法律、法规规定的其它用途。3、划拨土地的使用限制：（1）土地使用者是公司、其它经济组织等营利性单位；（2）必须取得国有土地使用证；（3）土地上的建筑物需有产权证明；（4）必须以转让、出租等收益支付出让金或补交出让金。4、出让取得方式的特征：国家出让土地使用权的，使用者要交土地出让金（一定年限）。（1）一方主体必须是国家，是一种特殊的民事法律行为；（2）以土地所有权与使用权分离为基础；（3）土地使用权具有有期性与有限性；（4）土地使用权取得为有偿；（5）土地使用者的权利不及于地下。5、出让方式：有协议、招标、拍卖（非拍价高者得，有规划等要求）。6、出让的年限限制：居住用房70年，工业50年，教科文卫体50年，商业、旅游、娱乐40年，综合（商住办）其他50年。7、出让金的计算：按5年收（只收5年），按地段、土地用途分别计算。上海规定六类用地必须用出让方式取得：商业、旅游、娱乐、金融、服务、商品房屋（包括居住、办公）。8、土地使用权的转让一级市场：国家或集体土地所有者二级市场：房地产商或房地产权利人三级市场：二手房卖方（七）转让问题转让的概念及哪些禁止转让、哪些可以转让？房地产转让指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。1、转让的合法方式：交换、买卖、赠与等特殊的土地使用权转让：（1）交换。（2）以房地产抵债；（3）以房地产作价投资入股或合作条件成立企业法人。（4）企业兼并、合并。2、转让必须符合的条件：（1）出让人必须有偿取得；（2）按出让合同已付清出让金，取得出让证书；（3）已投资进行开发（建设工程完成投资额25以上、成片土地的开发形成工业用地或其他开发用地条件的，如三通一平、七通一平）。 3、禁止转让（房地产37条）（1）尚未确权取得房地产权证的，指已建成的房子，须注意房地产权证中有什么内容，如果只有土地，还没有房子的，只能转让土地使用权。即不符合房地产管理法第38条规定，未达法定转让条件。（2）共有的房地产未经其他共有人书面同意的。（3）权属有争议的；未登记领证的。（4）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，即被司法机关、行政机关查封、被限制房地产权利。（5）依法收回使用权的；国家已依法收回的土地使用权。（连续两年未动工建造的，但不是烂尾楼）。 （6）以出让方式取得使用权，不具备法定的出让条件的（第38条），除了禁止性条款规定外，都可以转让； （7）以划拨方式取得使用权的，转让房产时或补地价（由受让方交纳），或交土地收益金； 商品房预售只要有商品房预售许可证，须说明商品房预售合同备案与否，与合同生不生效没有关系。但登记备案对购房人来讲，能保护其预购房屋的权利。其他情况禁止转让的。 4、划拨方式取得转让的二种情况 （1）一定要有受让方和国家土地管理部门签订土地出让合同 （2）不需要签订土地使用权出让合同 有政府有关部门批准、土地使用方面的收益归国家或由主管部门决定用作他用。（八）土地使用权的终止终止的原因：（1）使用期满；（2）使用期满前国家因社会利益依法定程序收回；（3）土地使用者严重违反城市规划或出让合同被强制收回；（4）因土地灭失导致土地使用权终止。（九）土地使用权转让方面的法律问题1、划拨土地使用权需要转让，在房地产开发阶段，通过出让方式把土地变成可转让的，要符合三个条件：（1）交足土地出让金。 （2）取得国有土地使用权证。 （3）完成土地开发的25%。 2、划拨土地使用权转让 房地产法规定无效，土地使用者应当向政府申请出让后再行转让 3、农村集体土地转让规定不得出让、转让或用于非农业建设，国家只能通过征用方式将集体土地变为国有土地，并给所有权人一定补偿。4、成片土地转让房地产公司以出让形式取得成片土地使用权，并将该土地由生地变成熟地（如动迁、补偿、三通一平等）再将土地转让给房地产企业而不进行房地产建设。5、基建工程转让房地产公司将在建工程转让。（十）需要注意的问题 1、土地所有权的类型、性质 国有、集体所有，任何单位、个人不得侵占、买卖或以其他形式侵占土地。集体土地必须转为国有才能开发。 2、取得土地使用权的方式：划拨、出让。 3、有关部门的批件、证照。土地管理法第十条。 4、房地产权属的现状。 5、双方当事人有关的权证有无设定其他的权限。 6、无效合同的确认。 7、合同的解除。 8、如何认定名为参、联建，实为房屋买卖，关键看是否真正参与了建设。9、交付。如合同约定以交钥匙为交付，那么从约定。10、房屋质量 依房地产管理法第二十六条。（十一）房地产开发经营1、步骤：（1）建设方提出可行性报告报主管机关审批以及项目地的计划委员会；（2）建设单位提出建设项目的初步设计报计委；（3）规土局向建设方发送选址意见书，建设方正式向计委提出立项申请书报计委批准，由规划部门核发规划土地许可证；（4）建设方签出让合同交出让金；（5）规土部门发建设用地许可证；（6）建设方提出项目施工设计报规划局；（7）规划局核发建设工程规划许可证；（8）建设方提招标意见书，招投标后签承包合同，然后领建设工程项目施工许可证；（9）领取建设工程开工许可证，报质监部门备案。2、合作、合资开发房地产方面存在的问题 （1）规范的操作是：合作、合资各方共同向有关部门申请立项，房地产企业有一个计划任务书，交由有关行政管理部门审查，政府有关部门出具一个选址意见书，有关方面发建设用地规划许可证，然后申请用地，接下来建设工程规划许可证最后申办开工手续。 联建指一方出土地，另一方出资金。参建指联建中出资的一方接受其他人参与房地产建设。（2）产权纠纷的原因提供资金的一方出资后，未见土地使用权人开工。 土地使用权人一方房屋造到中途将资金用于他途，投资方不再投资。 投资方中途停止投资。 房屋建好后由于盈利大，提供土地的一方要求确认合同无效。 房屋建好后由于亏损，出资方要求确认合同无效。 提供土地一方，原是厂房，认为应按照动拆迁处理。3、合作开发应注意的问题 （1）合同的效力。可以补办手续，起诉时仍没有办理合建审批手续的，认定合同无效。 （2）有的需国家审批、批准的。起诉前补办审批手续，合同有效。 （3）合同性质的确定，按合同中双方权利义务的性质。对于保底条款，如果法律法规没有禁止，可认定有效。 （4）违章成本的问题 房屋面积变动，成本投入有增减，如何处理？ 如果成本不违法的，而约定比例承担。若一方有过错，由过错方承担。 （5）预售房款再投入属一方投资还是双方投资。看约定，无约定的，算双方投资。 （6）合作开发无效处理原则 一方投资的资金基本没有用于项目建设，仅用于前期工作，认定合同无效，返还本金，按过错责任赔偿损失。投入资金已用于项目中，如房屋已基本建成，补办相关手续，对物化的投资按评估。按过错责任及投资比例分摊。合同无效，如房屋开发完毕；同2。4、综合开发应注意的问题开发，以按取得土地开始（实际按批文下达之日起）；更新改造的基建厂房；商品房：（1）主体：房地产企业（要进行商品房开发的，要以出让方式取得土地使用权）（2）方式：合资、合作（原为参建、联建、合建房地产法之前，现不合法，必须是土地使用权人）。房地产企业-取得土地使用权-成立项目公司-在一级市场下，房地产企业除了贷款外，不得融资（与其他企业合作，但其他企业不是土地使用权人）如需合作的，其他企业必须都是土地使用权人，否则房地产企业只能在二级市场（预售许可后）融资。目前房地产开发合作，如发生纠纷，因企业无房地产资质，往往无效，解决办法：（1）企业作为被动迁人，以动迁补偿协议将土地转让给房地产企业，之后不在参预房地产开发；（2）与房地产企业共同投资，成立项目公司，以项目公司名义进行房地产开发。5、关于拆迁合同 （1）房屋拆迁性质 如当事人达成拆迁协议，只是履行中发生争议，属民事纠纷。就拆与不拆没有达成协议形成的纠纷，属行政纠纷。 （2）补偿标准 有约定按约定，无约定的由原房条件进行补偿。6、建设工程承包合同（1）工期问题：有示范合同对工期约定明确，一般承、发包合同中明确了开工、竣工日期。（2）质量保证措施严禁未取得施工许可证擅自开工；严禁肢解总包、转包和非法分包（主体工程必须自己做）；推行监理制度，强制监理；建设方负责质量报监。（3）质量保修制度保修范围：土建二年，安装一年，供冷暖一个周期。建筑法：建筑单位对工程在设计使用年限内的正常使用承担质量保证责任。合同法286条：难点：无效合同。若无资质、超资质一律无效；支解、转包、违法分包的无效。无效合同如何结算，一中院观点：承包人可得成本价（材料和人工），税金可由法院责令由建设方交。建设方追款中就质量问题提主张，是抗辩还是反诉。一中院认为是反诉。（十二）法院处理1、合同约定与实际开工不一致的，以实际为准，当事人对实际日期有异议的，按施工日记、监理，以及向有关主管部门申报报表等来确定。 2、合同约定与实际竣工不一致的，按实际为准，有争议的，以交付使用或通过验收日期为准。3、工程款问题：（1）工程款项定额问题，按当事人约定。 （2）工程价款可不可以调整的标准： 原则是如属于商业风险上的价格变动不允许调整，如属政府管理行为导致的，可调整的。 （3）拖欠工程款问题支付工程款补偿银行利息，约定违约金的按约定，违约金不足以弥补损失的，当事人可请求增加，高于损失可请求减少。 法定的优先权问题 发包人逾期不承担工程款，承包人可要求法院拍卖。拖欠工程款相当于拖欠工人工资， 4、垫资、带资承包 性质归类于企业间借贷， 5、工程质量纠纷： （1）竣工验收问题 合同法、建筑法都规定须竣工验收，否则不能使用。 （2）质量鉴定问题 只要结果的出台在鉴定过程中，程序合法，它的效力可认定不应重复鉴定，有遗漏可补充鉴定。 （3）责任主体问题挂靠问题。无资质的挂靠以被挂靠的主体作为民事主体承担责任，有资质的挂靠以实际施工方为主体。第二章 商品房买卖一、商品房预售（一）预售商品房建设至25%时，支付房屋配套费用-交付许可证（住宅内）-交有关费用-取得大产证视为完整意义上的交付。7层以下（含7层）完成基础工程并主体结构封顶；8层以上（含8层）完成基础工程及主体工程2/3以上（不少于7层）。 1、无预售许可证，在一审起诉前符合预售条件的，可认定有效，预售备案登记制度是保护预购人权益，与合同效力无关。不过可作对抗要件。若占有与备案有纠纷，从社会经济秩序角度来判定占有优先。 2、预售合同不适用消法。 3、对广告宣传材料及未在合同中对预购人的承诺，认为不能作为合同的附件。4、面积变动达到一定程度或足以影响购房目的，购房人可解除合同。5、种类的归并：99年12月1日上海取消了非商品住宅的土地供应，住宅用地均是商品房；01年8月1日内外销房住宅交易并轨。6、售房对象的变化：国民待遇原则。7、核发商品房预售许可证条件的变化。（二）并轨后的合同效力问题2001年8月1日后境外人买、租房的，一律与境内对象同等待遇；2001年8月1日前签订的购房合同，不依买卖主体差别而确认无效，应认定有效（可在本院认为中提示买受人补交土地出让金）；2001年8月1日前租房的，无区别；2001年8月1日前境外人出资以境内人名义买房的，境外人要求主张产权且证据确凿的，案未审结的，可支持境外人主张，但也应提示其补交出让金；2001年8月1日前已生效的判决不适用该规定。（三）关于买卖中受让人的主体 建设项目买卖转让没有强调受让人必须是房地产开发企业，受让主体不受影响，除了法律、法规、出让合同有约定外，不管是存量房或商品房，全世界的人都可以买。集体土地上的房屋卖给本集体范围内，不须办手续。卖给本集体外的先要办土地征用手续，补地价。案例一：因逾期交房产生的违约金，逾期是一个即时行为，引发违约金请求权属于债权有时效，对违约金是定额、定期的从违约日起计时效，对按日承担违约责任的，视同分段每日计时效。案例二：业主发现质量问题拒绝接收房屋，房产商修复误3月，后交交接，业主要求房产商承担违约责任，一中院认为约定交房条件与房屋有瑕疵是两个不同问题，以瑕疵为由要求违约责任无法律依据，但若有充分证据证明因房产商违约致损的可另主张。 付尾款与房产商懈怠修复房屋的冲突：房产商修房是合同义务，尽管未约定履行期应给合理期限（3个月），懈怠违反诚信原则，判决3个月后至修复止按日万分之2.1计违约金。案例三：房屋买卖合同被确认无效后，房屋使用费的计算；按毛坯房计算。若按装修房计算，对业主不利，房产商两头获利。二、房屋置换要注意行为的性质；禁止成套独用住房使用权的买卖、置换、居间、代理、咨询；禁止差价换房中介公司重复收费（即又收代理费又收差价）。（一）代理费的标准：1、差价换房向换出方按房价0.525%或向换入方按房价的1收。2、代理买卖。受托方代购代销的，向委托方收房价的0.52.5%；受托方独家代购代销的，按房价3向委托方收费（双方收费的最多不超过3）。3、代理租赁。按半个月至一个月租金标准向委托方收，双向收费的最多不超过一个月租金。（二）商品房屋买卖中争议上海市房产转让办法 1、交付问题：以过户申请之日为转移之日，风险责任转移，可以双方约定。如果以转移占有为时间点的，按约定，不约定的，以房地产转移之日为风险责任转移。 2、面积差异：参照转让办法44条，保护购房人。包括有测量技术误差按最后面积计算，价格不变。另外分摊房屋面积大于买房时分摊面积。 3、买卖的房屋所有权与土地使用权。4、对房屋渗漏案把握：渗漏不属于不符合合同约定的交付条件的范畴；买方因修迟延入住造成的损失按损害赔偿处理。5、抵押按揭。抵押，房屋的所有权可以抵押，房屋使用权不能抵押。按揭合同与预售合同的关系：按揭是从合同，如预售无效，银行应作为第三人。第三章 房屋租赁一、制定上海市房屋租赁条例的指导思想 以规范市场化的 房屋租赁行为为主线，兼顾了公有房屋的特殊性；以房屋租赁当事人的民事法律关系为主导。二、租赁条例适用范围（一）市行政区域内所有的房屋的租赁。上海市房屋租赁条例：扩大了行政区域（城、农、公、私）等。（二）以联营、合作、承包为名，将房屋交付他人使用，收取保底收益的行为视为房屋租赁，柜台出租和旅馆业不作为租赁，不适用上述条例。有三种情况是否是房屋租赁：1、以联营、合作、承包为名，将房屋交他人使用，收取各种名目保底费用的，以实质内容定性；2、以承包经营、租赁经营、合作经营方式既取得房屋使用权又取得企业经营权的，属商事纠纷；3、柜台出租按商事纠纷，酒店、宾馆、旅馆出租按服务合同处理，不属房屋租赁。三、房屋租赁的条件房屋租赁是房屋所有权人作为出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。上海市房屋租赁条例合法的出租人须有产权证或者拥有合法的权属证明（建筑执照、土地批文、农村宅基地使用证）。（一）合法权属证明：集体土地上的房屋，有上海市农村宅基地使用证的居住房、用地批文及批准建房的文件的非居住房；单位、个人购商品房尚无产权的，有商品房预售合同、交接书、付款凭证、出售合同；单位建的非商品房，有房产证（土地使用部分）、建设用地批准书、建设工程规划许可证、竣工验收合格证明；单位建的居住用房，还要有市新建住房交付使用许可证；单位建的构筑物（如东方明珠、水塔、地下防空设施），建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收合格证明；单位建的临时建筑，临时使用土地批文、临时用地、规划、施工许可证。注意有效期无续展。过有效期的为违章搭建。（二）出租人的条件：为房屋的所有权人；但有两个例外：1、依法代管房屋的代管人，不是指合同代管的代理行为，主要指解放初期到台湾的人或外国人所有的房子。2、法律规定的其它权利人。（三）承租人的条件：境内外的个人、法人和其它组织，除了法律法规另有规定除外，目前法律对承租人的限制并无规定，若房屋所有土地是批租出让所得，且出让合同为内销房的，承租人只能是境内人士。（四）房屋本身条件：有房屋所有权证，指有房产证及其它合法权证，某些房屋如构筑物（人民广场、地下商城东方明珠）规定明确不发证，有土地建筑许可证即可；农村的一些房屋只需宅基地证明即可。1、共有房屋须由共有人书面同意；2、房屋原始或买来时确是住宅，改为商业用房要经审批后方能出租；3、危房不能出租；4、商品房可以预租，开发企业领到商品房预售许可证后可预租（预租只适用于开发商和商品房，其他人与房均不适用）。（五）房屋租赁的限制条件：1、未依法登记取得产权或无其他合法权属证明的；2、共有房屋未经其他共有人书面同意的；3、改变房屋用途依法须经批准而未经批准的，如非居住用房变成其他非居住用房未经批准，居住用房未经批准变成非居住用房。4、被界定为危险房屋的；5、其他。四、租赁合同的形式和期限当事人协商确定，租赁合同的形式：书面合同。期限：不得超土地出让合同规定的土地使用年限，不能超过20年。公有非居住房屋，年限也不能超过20年，只有公有居住房屋是特例，承租权相当于永租权，老私房租赁关系的处理办法和租金由市政府另行规定，目的为稳定社会逐步为房东解套。合同未约定的视为不定期，可随时解除，应给对方合理期限。公有居住用房屋的期限（永租），承租人在本市有配偶、其他直系血亲的，该血亲就可以继续承租。五、租赁合同效力问题租赁合同登记备案的效力房地产法并未提及，效力依据双方当事人意思决定，登记备案的目的为了让政府便于对房屋租赁进行管理。上海市房屋租赁条例及登记条例均明确未经登记备案的，不得对抗第三人。租赁合同无效的问题。出租费可作为出租人的损失，承租人的损失是装修，搬家费可要求出租人承担。备案登记不影响合同效力。预租房屋产权是出租人的，有效。合理装修不必经出租人同意，大的改变必须经同意。合同履行完毕，装修物可分离的，应拆除。合同到期后属装修人，不可分离的无偿属出租人。六、房屋租金问题一般由当事人协商确定，双方自愿订立的国家不干预，但有例外：（一）公有居住房屋，原公房指全民所有和集体所有的房屋，这里的公有居住房屋指政府和单位分配给职工和解放时收归国有的且租金按政府规定租金标准执行的房屋，任何人不准提高和降低。即公有居住房屋，以行政调配方法出租的非居住用房（商业网点用房），政府投资建造的非居住性质公益房屋，按市政府规定标准执行。（二）以行政调配方式出租的非居住房屋。（三）政府出资建造的医院、学校等公益性房屋，由政府部门决定租金，（四）老私房。对违章建筑出租，租赁合同为无效，租金如何处理？出租人不得对违章建筑有租金收入，租金应予收缴。七、保证金房屋租赁可否收保证金？保证金双方约定。85年国务院规定不能收，95年房地产法明确租赁主要依双方当事人约定，故上海房屋租赁条例明确了租赁保证金可由双方约定，但公有居住房屋不能收保证金，另保证金能抵充租赁合同中约定由承租人应付的费用（如出租人不能用该保证金为承租人还债）。八、房屋交付使用维修中的内容凡是设有可以解除合同的规定，均有合同法的依据，双方发生争议，除了看租赁的条例，主要看合同法中租赁合同的规定。九、出租房屋有合用部位的争议问题的处理首先出租人对合用部位的范围，使用条件等对承租人讲清，若出租人是同一人，出租人应先拿出一个对公共部位使用的处理意见。承租房屋的装修，添置附属物，需征得出租人同意，若无需同意双方应有约定，承租人改变房屋用途，首先应征得出租人同意，其次需批准机关批准。未征得出租人同意，改变用途并毁款坏房屋的，出租人以此解除合同应予以支持。十、欠租问题拖欠租金的问题：以前：欠租额的20。现在：支付违约金，依约定，无约定的按法定万分之四计。累计六个月欠租的，出租人可解除合同，收回房屋；公有居住房屋欠租满六个月，可解约收回，但也考虑迁其他房给居住。承租人以出租房有瑕疵来抗拒付租金，不影响支付租金。出租人未将土地收益上交国家的，不影响合同效力。要求变更租金的，一般不予支持。十一、使用收益承租人使用房屋，获得的收益归承租人。十二、转租（一）都可转租，例外，承租人拖欠租金；（二）承租人擅自在承租的房屋内搭建房屋的；（三）预租商品房不能转租。租赁没有约定可以转租也没有约定不可以转租的，承租人在转租前，须经出租人书面同意，若未经出租人同意，出租人可解除合同，公有居住房屋无须征得出租人同意，只要在签订转租合同前书面告知出租人，若未书面告知出租人，出租人也可以解除合同。非独立成套的房屋转租不得影响相邻共用人的居住。转租的租金，全部是市场租金，不受政府租金的控制，出租人不得从转租人的收益中获取收益，出租人减少承租人租金，承租人又转租他人，所收租金高于其支付给出租人租金的，减少无效。出租合同发生变更影响转租合同的，转租合同随之变更，解除的话同样。十三、承租权的转让与交换承租权转让第三人要得到出租人同意。出租人须在政府授权的范围内行使权利。承租户名的变更，在承租人死后或变更租赁关系之前，实际在此房内居住一年以上的，他处无住房，或他处虽有住房，但居住有困难的人为同住人。同住人有可能没有户口。承租人变更户名须与同住人协商一致，出租人允许。承租人户口迁离本市，与同住人协商一致，出租人允许，协商不一致，但都要求变更的，由出租人决定，承租人死后必须变更户口，三个层次。1、居住房屋承租人死亡的，其生前同住人可继续履行合同。2、公有居住房屋，其生前同住人在本处有本市长住户口的，可继续履行合同。有多人的，需协商一致，不能一致的，由出租人决定。若有户口的共同居住人不存在，在本市有常住户口的直系亲属继续履行，若无，由没有户口的共同居住人履行，大前提不收房。十四、房屋的占有，租赁关系终止出租人有权收回房屋，承租人未经出租人同意，逾期占有房屋，出租人有权收取占用期间使用费，该使用费带有惩罚性。十五、房屋租赁热点与难点（1）租赁与承包经营看合同内容；（2）提前解除，对剩余租期的租金的处理，合理补偿（按2000年沪高法44号文）：超过三个月的，按三个月；不足三个月的，按实际。因为可得利益也仅是待定的预期利益，而非必然的损失。（3）房屋租赁合同提前解除或届满时，承租人的添附如何处理；不轻易以某一方违约处理添附。处理添附从约定，无约定的从法定，不要去看等价有偿。（4）商品房的预租，不认定无效。第四章 物业管理一、物业管理的概念（一）物业管理的概念： 指专业机构和专业人员受房屋所有权人的委托依照国家的有关法律、法规以及合同的约定，对物业及附属的设施进行管理和服务。（二）沿革概述（略）（三）物业管理及相关的政策法规1、民法通则、公司法、合同法、城市管理法、建筑法、价格法。2、行政法规、行政规章、政策。3、关于修缮、维修基金的规章。4、地方规章：上海市居住物业管理条例，上海市商品房维修基金的管理办法，市房地局有关解释。（四）业主的自治管理1、业主委员会的性质人大授权，市房地局并由各区县房管部门批准成立的，在物业理区域内代表全体业主对本物业实施自治管理的组织。在法律上是独立承担民事责任的“其他组织”，它没有“独立的经费”。业主管理委员会诉讼权利取得及诉讼费取得来源应作为重大事项由业主代表大会决定。目前仅规定居住用房必须成立业主管理委员会，对非居住用房未规定。2、成立业主委员会的条件和顺序（1）业主管理委员会成立时间：公有住宅出售达30以上。（2）新建商品住宅达50以上。（3）住宅出售满二年。符合条件的，由出售单位抱区县房地局，由区县房地局会同出售单位组织第一次筹备会。3、业主代表大会的成员 业主人数超过100户，开业主大会。开发商房子没卖掉，可按比例进入业主大会，但最高不超过49，一般大会的成员是业主。 出席人数达大会全体业主的一半才可表决，表决结果必须达到出席人数一半 15代表提出动议要求召开大会，必须开会表决，如被否决，半年不能再提。 业主委员会由515人组成，大业主可直接进入，小业主经业主大会选举产生。 业主委员会成员不得兼任本区域的物业管理。任期：每届两年。经费来源：业主支付（包含于管理费），维修基金的利息中列支，管理、服务的收益中列支。4、业主委员会的责任（1）召开业主大会；（2）选聘或解聘物业管理企业；（3）负责维修基金的筹集使用和管理；（4）审定物业管理服务的年度计划；（5）听取业主和使用人员的意见、监督物业管理；（6）监督公共设施的使用；（7）业主代表大会赋予的其他职责。（五）物业管理服务物业管理企业：是业主或业委会委托，根据物业管理会同进行物业管理的机构。物业管理服务条件：1、工商登记； 2、资质审核；物业管理服务公司物业管理服务属委托合同，期限为二年。 物业管理服务公司对业主违规装潢物业公司有无诉权？观点一：物业公司应上门劝阻、制止，但未给相应诉权，相邻产权人及业主管理委员会可诉讼；观点二：制止包括劝也包括诉。主流意见：物业管理公司依物业管理条例无诉权，但若订有物业装潢公约之类的合同依据则可诉。（六）物业管理服务的内容：1、必须提供的服务：（1）对住宅公共部位、公共设施的管理使用维护；（2）对管理区域内的公共设施的使用管理；（3）对各种设施设备的运行服务；（4）保洁服务；（5）保安服务；（6）物业管理各种帐务管理；（7）物业管理档案资料管理。2、可以提供的服务：（1）业主自治自用部分的维修责任（2）由业主委员会或业主提出的其他项目3、物业管理服务收费：（1）政府定价（售后公房）（2）政府指导价（普通商品住宅）（3）市场价（高标准内外销商品房）（4）维修基金。分两