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【地产趋势】温家宝谈中国经济任务 称要控农产品价格和房价温家宝总理5月31日在东京参加了“经团联”组织的午餐会，指出中国经济面临三大任务：一是保持经济继续快速、稳定发展，二是调整经济结构，三是控制通货膨胀。温总理说，中国经济有一个特殊情况，农产品占CPI比重大，“农产品的价格控制住了，CPI就控制住了”。他表示，今年虽然有各种各样的自然灾害，但夏粮收获可以达到去年的水平。关于房价问题，温总理指出，要把房价控制在合理区间，防止出现泡沫，防止房价过度上涨影响人民生活。温总理同时表示，欢迎包括日本企业在内的外国企业来华投资，凡是在中国依法注册经营的企业，中方都一视同仁，给予国民待遇。楼市传统“红五月”遭遇滑铁卢在中央楼市调控风暴下，房地产传统的“红五月”成为开发商今年的滑铁卢。转眼间，上海楼市已经站在了5月的尾巴上，但楼市仍然不温不火。虽然上海细则房产税等内容悬而未决，但是部分开发商为博销售，都开始加快推盘和促销的进程。连续几周的低迷之后，这个周末的上海楼市显得热闹了起来。据网上房地产及搜房网不完全统计，上周末，共有11个楼盘正式开盘销售，其中，多家楼盘加大了优惠活动，但是仍难以融化购买者心中观望“冰山”。开发商降价难挽颓势作为5月的最后一个周末，据统计，共有11个楼盘开盘，开盘套数达2094套，但是成交却依旧不理想。位于松江九亭板块的鑫山汇众苑，早在5月7日就已经获得了预售许可证，但是该楼盘却并没有马上开盘，而是在5月8日开始预约，如果客户缴纳2000元的预约金，开盘时就可享受一定优惠。当日，该楼盘正式开盘，开盘当天的优惠价为13998元/平方米起，与此同时，对于预约的客户提供了组合优惠，如预定100平方米以下户型可享受价值4.8万元的置业补贴，预定100平方米以上户型可享受价值6万元的置业补贴，如果是一次性付款的客户，总房价还可优惠3%；非一次性付款，但首付比例在5成及以上的客户总房价可优惠2%。“最高优惠可以达到10万元。”销售人员介绍道。该楼盘此次开盘价，较之其5月初的申报价格17000元/平方米下调了近3000元/平方米，接近于该楼盘去年九月申报的13000元/平方米的价格。但是价格下调并没有带来销售的高涨。售楼处冷冷清清，看样板房的客户也非常少。一位前来参观的购房者直言，虽然有优惠，但是感觉现在房价仍有下跌的空间，再等等看，不着急买。“不是报纸上说都会要跌30%吗，现在这个降价还不到30%。”购房者王先生说道。而查询网上房地产发现，该楼盘开盘项目绝大部分仍为绿色待售状态。松江新城的另一大盘-保利西子湾上周末开盘也遭遇同样尴尬。上周六，该楼盘推出了最后一批99套精装修小户型公寓，主力户型为56平方米的一房，还有少量90平方米以及60平方米左右房型，开盘均价为14000元/平方米左右，现购房总价优惠10000元。同时由于房源小，总价低，因此首付最低16万元。据销售人员称，这个楼盘已经有4000元/平方米的降幅，早前的申报价格为18000元/平方米。但是同样从网上房地产查询获悉，截止昨晚99套只成交了3套。五月5成楼盘“爽约”据早前统计，5月开盘项目预计96个楼盘，但截止实际已经开盘仅46个，5成楼盘“爽约”5月开盘。不少楼盘在市场浓重的观望气氛下，推迟了开盘时间。杨浦区的国际滨江城售楼处称将推迟到6、7月；松江的荣乐水岸也由5月底推迟到6月初。据统计，6月上海计划开盘项目50个，环比下降49%。其中纯新盘占24%，由于目前市场前景难辨，其中多个项目的具体开盘时间和价格不确定。有业内人士预计，6月可能出现跟5月相同的情况，虽然原定有50个项目开盘，但实际开盘量将会“缩水”。专家大胆预测：新房8月份要降价“现在的楼市就像变频空调，切换的频率越来越快。”在上周末金地集团举办的楼势沙龙上，与会专家感叹说。在楼市新政“打击”下，5月份，申城一手房成交量估计只有40多万平方米，二手房成交量上半月则只有上月同期的四分之一。尽管到目前为止，上海的开发商还是没有“大手笔”的优惠，但专家认为，早则第三季度、迟则10月底，房价“拐点”就会到来。“当然，拐的速度和坡度，还要取决于楼市新政沪版细则的强度及各单位实施力度。” 短期不大可能降价楼市新政推出一个多月，为何降价总是“雷声大雨点小”？对这一问题，出席楼势沙龙的开发商表示，短期内不大可能祭出降价利器，而更多地会从项目品质和服务方面下功夫。金地集团上海分公司市场营销部吴立旸表示，目前金地上海的主要项目基本处于尾盘状态，还有部分总价在千万元左右的别墅等高端物业项目，因此4月份出台的楼市调控政策对销售总体影响并不大。“目前市场对高端物业仍有需求，我们也顺应这一需求变化，着重完善品质和服务。”保利地产营销总监孟涛也表示，今年公司的产品受影响较小，“不管今后市场走势如何，公司还是会按既定方针一步步走。”新房成交量估计还要降尽管如此，业内专家还是认为，本市一手商品房均价最终还是会下跌。“预计到七八月才会形成拐点。”易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析说，接下来楼市会步入调控政策的稳定期和观察期，“从5月份的成交来看，一手商品住宅成交估计只有40多万平方米，似乎是跌到不能再跌了。但尽管如此，一手房成交量可能还要跌，预计三季度将进入最低迷的阶段，但跌幅不会很大。”“估计七八月份，一手房月成交均价环比会有下跌，也就是所谓的拐点。”杨红旭表示。而二手房的“拐点”可能会来得更晚一些：中原地产市场研究部高级经理马冀表示，一方面上海即将出台的楼市新政细则需要一段时间消化；另一方面，一手房开发商的定价何时出现拐点，将对二手房价格的走向产生重要影响。如果开发商依旧比较坚挺，购房者才会慢慢转向二手房市场。因此，二手房市场10月份可能才会真正出现拐点。“很可能”与房产税同时出在楼势沙龙上，楼市新政上海版细则也引发了讨论。有与会专家认为，“上海版细则正式出台不会拖很久，而房产税与细则同时出炉的可能性也很大。”杨红旭在沙龙上指出，上海如果要征收房产税，也应该是临时性的规定。“对上海楼市来说，上海版细则出与不出的直接影响力可能并不像预期那样的大。而信贷大幅度收紧可能是开发商乃至购房者面临的关键难题。”“其实要控制房价，不仅仅是信贷和税收这两种途径。”马冀表示，保障房大量推出，一定会影响开发商的定价策略。“今年上海新开工保障性住房的总目标为1200万平方米，其中经济适用房约400万平方米，动迁安置房约800万平方米。这些保障房才是影响房价的关键所在。”暴利不可持续 地产股面临重估从今年的4月份开始算起，大盘跌了19，地产股跌了32，这是很惊人的。但这两天，大盘好像“否极泰来”，连拉了几天阳线，再加上大家预测，如果经济有二次探底的危险，地产可能会再次松绑。 地产股价值面临重估2008年，中国经济差不多处于改革开放以来最危险的时刻，需要“不择手段”地把经济拉回到一个增长的状态。而现在则完全不一样，现在中国经济属于两难的状态，房地产不收的话就会过热，收了之后，可能就是经济增长大减速。 现在的房价，跟当时也不在同一个水平上，现在的房价已经把“政府”逼到忍无可忍的程度了。所以在这种环境下，政策就像是做试验，各个权重不一样，高房价的负面作用和经济增长失速相比，两害相权取其轻。 回到房地产股价上来，还要从另外一个角度来分析一下地产公司的盈利模式。我们现在看地产股跌了40好像挺厉害，其实如果你抛开以前估值体系，用另外一套估值体系看它，其实还是很高。 地产公司最大的盈利面，最核心的竞争力有两点：一个就是融资能力，尤其是廉价融资能力；第二点实际上是便宜的拿地能力。重估一家公司，不要看过去，只看这种暴利能不能持续，就已经足以合理重估这家上市公司了。 在过去的几年，一般评价一个上市公司，去看它的盈利水平和盈利增长速度，而地产公司的盈利，最重要的来自于高杠杆融资，还有高速增长的地价，这两个是地产股过去盈利的主体。而现在，是不可能指望地价再像过去一样，出现几年翻几倍的情况，各国政府都不会再允许地价轻易上涨，就包括欧美、中国香港，这些过去自由经济发展的国家和地区，政府也开始干预房价上涨。 至于地产行业的高杠杆，以后也不会再有了。比如说过去，资本金只有1个亿，你可能撬动5个亿，甚至10个亿；现在估计1个亿的杠杆最多再撬动1个亿，不会再放大那么多倍了，这两个要素足以使房地产公司的盈利增长急剧收缩，重估地产股的时机已经到来。放量压价旷日持久实际上，之所以要重估地产股，是因为政策根本上改变了地产股的盈利模式，而且此轮地产政策将会作为调控宏观经济的手段之一，长久持续下去。过去二十年就是一个自由经济泛滥的环境，未来政府干预会很厉害，尤其是金融业和地产业。 其实政府已经说得很清楚，下一步是要控制房价，但不是压房地产这个行业，总体上政府是希望把房地产的量再放出来。放量出来做什么？就是把真正的需求满足掉。 对中国来讲，人们赚了钱以后，不会都用于吃喝玩乐，很多人都愿意把钱存起来，最终钱怎么办，肯定还是要找去处。去做股票？很多人不愿意，风险太大，尤其有钱的人，他可能就是买房子。所以即使房价再怎么涨，这批人可能也还是要买房。 但我们现在确实看不到放量。有人说也许量缩之后，价格略低，随后市场就会放量。实际应该是这个情况，但过程可能会很长。 首先，已经开的盘很难降价，因为一降价，他以前卖出去的房子，别人都会要找他，要降价补钱。其次，上次放量是房地产企业资金链支撑不住的时候，但去年他们挣了钱，资金链并非很紧张。而且，房地产商的心态和上次调整也有很大不同。上次开发商不知道有苦日子，就是在2004年，甚至2008年调整的时候他们都不信邪，就是说我们这房子肯定一路上涨，杠杆拉得很猛。但现在可以说整体的经营比过去保守多了。所以，我觉得这个可能是一个旷日持久的过程。 尽管如此，依然不要低估中国政府行政手段的力量，毕竟大批的房子在国有企业手里，央企的开发商是一支最大的生力军，要用行政手段降价的话，应该比较容易。保障房政策上位上周整个股市最重要的拐点是，住建部跟各地方政府签了一个500多万套保障性住房的协议，这等于是给地方政府下了“军令状”。这样，整个房地产业的开工量不会减少，只不过是把房地产开发商的暴利给挤掉。 政府恨的是房价高涨，影响社会稳定，又不希望开工量下来，很显然，这两个政策目标最终找到了保障性住房来依托，放量也会从中来。 可能短期由于财政的问题，地方政府没有钱去开发，但当中央把财政、资金问题解决清楚之后，未来带动整个经济发展的一个新的增长点是保障性住房。以后房地产开发商也盖房子，但盖的是限价房，是保障性住房，他没有那么高的利润了，所以这时候他的收入、利润，整个行业的PE就会降下来。 若要判断中国经济二次探底的话，那么现在绝对不是底，假如政府在保障性住房政策上执行得不利，量上不来的话，确实是有这个危险的。但是在目前这个状况下，政策手段比较多，而且就是真的有救经济的最重的手段，还是在保障性住房这个领域，这才是目前中国政府所推动的方向。而且政府一定会做很多的事情，来对冲掉由于打击商品房领域所造成的负面影响。 【特别视点】发改委拟出台资源税改革方案 逐步改革房产税国务院同意发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见。意见指出，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。今年是继续应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展的关键一年。国际国内经济深度调整和深刻变化，迫切要求加大改革力度，进一步破除制约经济结构调整和经济发展方式转变的体制机制障碍，切实推动科学发展。意见指出，深化财税体制改革。(一)出台资源税改革方案，统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，逐步推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，完善消费税制度，研究开征环境税的方案。(二)全面编制中央和地方政府性基金预算，试编社会保险基金预算，完善国有资本经营预算，加快形成覆盖政府所有收支、完整统一、有机衔接的公共预算体系。推进预算公开透明，健全监督机制。研究建立地方政府财政风险防控机制。(三)建立行政事业单位国有资产统计报告和收入管理制度。完善中央企业国有资本经营收益上缴和使用管理制度。发改委：推动国有资本从一般竞争性领域适当退出国务院同意发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见。意见指出，推动国有资本从一般竞争性领域适当退出。今年是继续应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展的关键一年。国际国内经济深度调整和深刻变化，迫切要求加大改革力度，进一步破除制约经济结构调整和经济发展方式转变的体制机制障碍，切实推动科学发展。意见指出，鼓励支持和引导非公有制经济发展。落实鼓励和引导民间投资健康发展的政策措施，进一步消除制约民间投资的制度性障碍，支持民间资本投向基础产业和基础设施、公用事业(2023.521,-2.30,-0.11%)、社会事业、金融服务等领域，有效激发市场投资活力。意见还指出，推动国有资本从一般竞争性领域适当退出，切实把国有资本投资重点放在关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和关键领域，拓宽非公有制经济发展的市场空间。(国资委、发展改革委、工业和信息化部负责)此外，继续完善对小企业的支持政策，健全小企业信用担保体系，开展支持小企业融资的金融产品创新试点，研究制订促进小企业发展的政府采购政策。上海征收房产税方案已上报中央有关上海房产税的说法依然扑朔迷离。上海市住房保障和房屋管理局对外统一口径是“目前没有公布任何关于上海运行房产税的消息、计划和时间表”。一些分析人士指出，上海开征房产税还需要解决一系列障碍。房产税，这一既有税种是国务院于1986年在中华人民共和国房产税暂行条例中设定的，“面向经营性物业征收”，“个人所有非营业用的房产”免征房产税。业内人士透露，地方税收立法权在中央；上海能否试点，需要中央的批准。尽管如此，上海也曾有过类似案例。比如，私车牌照拍卖制度，曾有部委相关负责人表示此举违反了道路交通安全法，但上海依然每月拍卖私车拍照。上海也有可能通过变通方式达到开征房产税的目的。根据广为流传的初步草案，家庭人均面积是衡量是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件，需按年支付相当于房产价值8的房产税，计税基础为评估价而非房产成交价。在业内人士看来，“8”这个数值比较接近房产税对商业地产开征的额度。中国证券报透露，上海征收房产税方案已经上报中央，但征收面积界限说法不一，或人均超过70平方米征税，或以户为单位，超过200平方米征税。同时，针对投资炒房客设置门槛，无沪籍或无上海居住证，不能提供3年以上工作纳税记录，购房也将征税。如果以人均面积征收，容易出现做假现象，房屋持有人可以把父母、祖父母、岳父母等都算作房屋居住人，以此来逃避征税。此外，房产税执行面临诸多困难。查阅上海住房保障和房屋管理局网站发现，目前上海注册房产估价师有1351名。根据中房信提供数据，截至2009年，上海存量房面积为4.98亿平方米。评估一套住宅大约需要3个工作日，按每套100平方米计算，上海1351名评估师大约需要1万天评估完毕，也就是28年才能完成，还不包括期间新增房屋面积。房产税与车船税都是按年征收，但汽车购买保险以及年检时必须缴纳车船税，而房产税又该采取什么办法来防止拒缴行为值得研究。房产税改革缘何引而不发在5月28日上海市政府召开的新闻发布会上，针对“上海房产税进展情况”的提问，上海市政府新闻发言人陈启伟表示，上海正在抓紧制订贯彻“国务院10号文”的实施意见，采取更加严格的差别化信贷税收政策。近来盛传的“房产税”扩大征收范围政策是否出台至今仍是悬疑。业内专家分析，这一政策的出台涉及到具体目的、准备条件、推出时机等一系列问题，需要在短期调控政策紧迫性和长期税制稳定性的平衡上做出抉择。目的是否清晰根据上海媒体的报道，上海房产税的征收范围将扩大到居民住宅。这就使得房产税具备了“类物业税”的性质。中国社科院财贸所税收室主任张斌指出，1994年分税制改革之后，我国就未停止过对物业税的研究。按照财政部和国税总局的政策设计，物业税必须具备三大功能：一是调节居民收入分配；二是完善地方税收体系，替代土地财政成为地方政府重要而稳定的税源；三是规范土地税费金制度，完善房地产价格的形成机制。张斌认为，目前社会上对房产税改革的预期主要是强调了房产税抑制投机、遏制房价过快上涨的功能，也就是上述三大功能中的最后一项。但事实上，从中央政府的角度考虑，前两项功能的意义更为重大。张斌指出，当下房产税的影响主要是心理层面的，也加重了投机性购房的负担，改变了持有房产的成本。但如果没有一个稳定成熟的方案，那么原本一项影响深远的政策措施，有可能最终弱化成为短期的政策工具。财政部财科所副所长刘尚希也认为，征税有没有必要，要看目的是什么。房产税是一个小税种，征不了多少钱，起不到为地方财政开辟新收入来源的目的，而且征收的成本非常高。准备是否充分张斌指出，从法理上来讲，只要国务院修改了1986年颁布的中华人民共和国房产税暂行条例，在免纳房产税的范围中取消“个人所有非营业用的房产”一条，即可以对居民住宅征收房产税。虽说法律途径简单明了，但是真要对住宅开征房产税，有些概念必须厘清。目前，世界上大多数市场经济国家都对居民持有不动产征税。“物业税”的概念主要在我国香港和东南亚一些国家使用。财政部财科所所长贾康一直建议将“物业税”更名为“房地产税”。目前，高企的房价实际应分为两部分，占大头一部分是以土地出让金为代表的国有土地的使用权，另一部分是房屋价值。我国现行采取一次性收取40年、70年土地使用费用，这就导致了购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状，许多地方政府因此在短期内大量卖地，一次性收取未来几十年的土地红利，这就是地方土地财政盛行的根本原因。而随着土地越来越稀缺，房价也水涨船高。张斌说，1986年出台房产税暂行条例时，还没有土地使用权一说，房产税征收范围如果扩大到住宅，房产的评估价值就要明确是否包含土地使用权和房屋价值两部分。如果两部分都包括，就意味着土地使用权的增值部分将归个人承租者，也就是购房者所有。除了上述政策和法律上的准备之外，征收房产税还需要一系列的技术条件。比如，个人住房信息采集、房产评估和具体征收环节都困难重重。而且市场上的交易主体和房产属性千差万别，如果考虑问题不够全面，不仅不能起到相应的政策作用，反而会引起社会上经济利益纠葛。时机是否成熟在新“国十条”出台后，财政部、国税总局、一些地方政府都表示，在“加快研究”遏制房价过快上涨的税收政策和操作细则。分析人士认为，“精确打击”的差别化信贷政策出台后，在信贷政策与税收政策之间有一个时间差，这可能是出于调控节奏的考虑。如果差别化的信贷政策能够达到遏制房价过快上涨的政策目标，税收政策就可以在税制改革的大背景下，从长计议。国务院发展研究中心研究员倪红日指出，税收是非常严肃的事情，虽然公众希望通过税收政策来调控房地产市场，但税收政策要充分考虑到可操作性和公平性，因此是急不来的。但如果差别化信贷政策的“前手”未能遏制房价过快上涨的势头，那么税收政策“后手”即可应势而出，对投机性购房形成持续性打击。有分析人士认为，房产税改革之所以迟迟不出台，让房地产市场形成一种政策紧缩预期。一旦房产税改革方案出台，如果力度和方案没有预期中那么强烈，反而会刺激投资性购房的反弹。因此，房产税改革方案的出台是一个相当困难的相机抉择过程。扩征房产税面临甄别征收对象等难题对住宅类房地产的保有环节征税，被视为调控高房价的最有效手段之一。近期，房产税这一既有税种的征缴范围可能扩大至住宅领域成为业内关注的焦点。此间观察家认为，房产税扩征至住宅领域要变成现实，还面临区分“房产”与“地产”、改革房产会计评估制度以及有效甄别征税对象等问题。根据我国现行的房产税暂行条例，房产税以房屋为征税对象，按房屋余值或租金收入为计税依据。目前，这一税种主要针对经营性用房的收入部分征税。如果扩征至住宅领域，必然会针对房屋余值征税，以体现保有税的本意。但在确定税基时，以目前的市场化定价原则对房屋价值进行评估，必然包含土地的价值。而在我国城市土地国有制度下，物业持有者掌握的仅仅是土地使用权，法定“住宅70年产权”所需要缴纳的“类租约费用”已包含在土地出让金之内。因此，房产税扩征至住宅领域，显然需要划分“房产”和“地产”。税基评估应当剔除国有土地涵盖的价值，才能避免重复征缴等问题。房产价值的合理评估也是一大难题。按照市场法评估，房产价值中很难剔除土地因素；如果按照成本法评估，那么房产价值仅仅是钢材、水泥等建安成本。以我国现行的会计制度，成本法核算的房屋账面价值逐年折旧，多年后房产便只剩下“残值”。按照这种方法评估，房产税对物业持有者形成的“增量成本”，很可能就与物业费相仿，这显然不符合房产税扩征的初衷，也无法通过对住房保有环节征税实现调控房价的目的。所以，作为房产税扩征的前提条件，现行的会计制度以及由此衍生出的房屋价值评估体系均应做出相应改革，在剔除土地因素后依然能根据市场法则“还原”房产的价值，从而实现合理征税，增加炒房成本。房产税扩征后的征缴对象，应当是人均居住面积大幅“超标”的家庭，这包括拥有多套住宅或超大面积住宅的家庭。而实现有效甄别房产税的征税对象，无疑是一项浩大的基础信息工程。有专家指出，即使仅仅实现以家庭为单位认定第二套住房，就需要全国各地的房屋主管部门建立全面、实时和动态的居民个人房产购买和保有情况数据库。同时，各地民政部门需建立全面、实时和动态的居民婚姻和家庭人口构成数据库。如果牵扯到户籍和流动人口管理问题，还需要各地公安系统建立相应的数据库。而在全国房管、银行、民政、公安乃至劳动部门间实现实时动态的数据库联网，需要较长的时间和巨大的资金投入。另外，针对住房保有征收的房产税不同于个人所得税，如何确定起征点、如何征缴等技术性问题同样还没有完全解决。因此，近期专家建言的房产税扩征方案还只是设想，或者是局部地区的权宜之计。税法的严肃性和公平性也决定了房产税难以“新房新办法、老房老办法”。在大量基础性工作尚未完成之际，房产税扩征方案在短期内出台的可能性微乎其微。【地产商】未来两年房价下跌两至三成 6万余家开发商洗牌“我仍然坚持在未来两年内房价会下跌20%到30%，之后会保持相对平稳的状态，再看政府在两年后采取的政策。”万通地产董事长冯仑在上海出席“第五届中欧企业社会责任全球论坛”时如是表示。而对于下一步调控政策的走向，冯仑表示，现在处于观望阶段。6万余家开发商将洗牌冯仑表示，全国目前有6万余家房产开发商，行业的情况良莠不齐，但房地产行业的公益性捐款也是最多的。本轮调控会使全国大大小小的开发商面临一个洗牌的过程，优胜劣汰，有的“开发商能活下来就很好”，所以，地产公司也要创新应对。 部分开发商经营性现金流转负 资金链承受考验尚未偿还的贷款和未支付的土地款，将对房企资金链产生多大压力？伴随着地产调控政策加温，万科、恒大率先降价，地产商资金链备受瞩目。2008年的那轮地产调控曾令不少开发商濒于破产，一位知名北京地产公司的老板如此描述当时开发商资金链普遍告急的状况：“我们的资金链是按小时计算的，像我们这样没有出现逾期贷款的开发商是少数。”这一轮调控是否会将开发商再度推至悬崖边上？谁又是最危险的第一拨？从各家地产上市公司的财务情况看，尽管2009年强劲的销售和宽松的信贷环境使得开发商的资金状况显著改善，负债率大幅下降，但随着2009年以来拿地高潮带来的资金巨大流出，以及一季度销售增速放缓，银行收紧贷款，很多开发商的负债已明显上升。在本轮调控后交易量大幅下降的情况下，开发商的资金链承受考验。在部分投行开出的榜单中，绿城中国（03900.HK）、富力地产（02777.HK）与恒盛地产（00845.HK）的危险系数均名列前茅。现金流转负对地产公司，现金情况是观察其资金链最直接的指标。2009年末，A股和香港上市的主要地产公司负债率明显下降，净借贷比（借贷总额-现金及等价物）/权益多降至50以下。比如，中国海外发展（00688.HK）在获得母公司中国建筑国际（601668.SH）50亿港元注资后，净借贷比从48.6下降到22.4。富力地产的财务危机也有所缓解，净借贷比由2008年的123.2降至97.6。很多公司谈到现金时经常回避其中还有部分受限制现金。以恒大地产（03333.HK）为例，2009年报显示，现金总额为143亿元，但有70亿元属受限制资金，其中40亿元是在建项目保证金，30亿元是银行承兑汇票及贷款保证金；非受限现金只有73亿元。同样，碧桂园（02007.HK）2009年末的84亿元现金及存款中有38亿元是受限资金。而恒大地产在2008年最危险的时候，现金只有7.5亿元，经营现金流为-52亿元。一年来开发商骤增的现金来自何处？销售回款是大头。去年恒大的营业收入为57.2亿元，合约销售额303亿元，增长4倍。A股地产上市公司2009年的预收款增长近1倍，达到1907.63亿元，相当于2007年和2008年预收款项的总和。中信建投房地产行业分析师陈莹认为，2009年开发商资金多入少出。2008年房屋滞销使得开发商在新开工和购置土地方面较为谨慎，2009年购置土地面积同比下降13.26。这为地产上市公司积累了大量现金，总额达1985.63亿元，同比增长84.12。其中市值前20位地产上市公司拥有现金1199.3亿元。也有些公司现金主要来自融资。2009年末碧桂园的经营性现金流和投资性现金流均为负数，而融资现金流为53亿元。如果碧桂园不多次发行高息债，其财务状况堪忧。碧桂园2009年共借贷177亿元，其中银行贷款109亿元、可转债42亿元、优先票据26亿元。今年4月7日，碧桂园又发行了5.5亿美元7年期优先票据，利率高达11.25。但是，好日子已经过去。今年一季度部分开发商的经营性现金流已转为负数，这是一个值得关注的信号。国信证券对A股120家地产上市公司的研究报告认为，2009年末政策开始调整后，一季度地产股销售面积下滑，地产龙头的销售业绩表现不佳，万科、中国海外发展两大龙头1月-4月累计销售面积分别同比下滑11.6和12。地产板块2009年末每股现金流和经营现金流分别为0.89元和0.38元，但一季度末均由正转负；一年内到期的非流动负债与短期借款之和占货币资金比重在一季度末由52.9升至56.7，显示短期偿债能力略有下降。而政策面恶化将导致楼市量价齐跌，多数地产股直接融资恐难顺利实施，未来业绩堪忧。市场普遍认为，中海地产、保利地产（600048.SH）、华润置地（01109.HK）这样的大公司资金充裕，受调控影响小，但实际上它们在拿地过程中耗资巨大，一季度负债率也有所上升。2008年以来中海一直没有拿地，但2009年8月后共买18块地，耗资400多亿元。2009年末中海现金总额为238.9亿港元，净借贷比只有22，一季度则上升至50，超出公司预计的40的目标。保利地产一季度每股现金流则变为负数，从2009年末的2.77元跌至-0.39元；扣除预收款后的资产负债率，由2009年末36.7上升至43，一年内到期的非流动负债与短期借款之和占货币资金的比重，由2009年末的26升至46。分析认为，保利地产因2009年以来拿地较多，一季度在建建筑面积973万平方米，2010年项目开发资金需求预计在300亿元以上。保利地产董秘岳勇坚表示，“保利现在资金安全，我们还会按计划投资200亿元拿地。”据他介绍，保利“去年卖得太快，我们现在面临最大的问题反而是货量不够”。土地款高压在年报不为人注意的角落，隐含着一项重大的支出“资本承担”（已签订合同但未支付的约定资本项目支出），一般是待缴的土地款和工程款。这有助于判断企业未来的资金链情况。2009年以来，很多开发商拿地凶猛。2009年，保利地产新增土地储备1338万平方米。年报显示，2009年末，保利地产有175亿元的“承担”，其中一年内需要支付的土地款106亿元，建安款55亿元。不过，保利有较为雄厚的资金实力承担，公司当年直接投资395亿元，销售回笼422亿元，定向发行融资80亿元，贷款净增59亿元。很多开发商只列明“承担”总数，未述年限。从保利情况看，90“承担”需在一年内支付。不过，市场人士分析，这还得看相关政策的执行力度。去年底，财政部、国土资源部等五部委联合发文加强土地出让收支管理，缴纳土地款原则上不超过一年，首次缴纳比例不得低于50。如果这一政策得到地方严格执行，则去年拿地多的开发商下半年必须缴齐土地出让金并开工，如果届时市场成交量持续低迷，将给这些开发商带来很大资金压力。目前，地方上仍有大量囤积土地未被收回。以在三四线城市储备大量土地的碧桂园为例，2009年报披露，4043万平方米的土地储备中，已获得施工许可证的为1316万平方米，65个项目中还有2558万平方米未开发，需要缴纳的建筑款（含土地款）为163亿元。类似规模的公司，待缴的土地款往往超过百亿。去年拿地较为谨慎的万科（000002.SZ）在未来若干年内要“承担”的土地款为115亿元，建安款为143亿元。资金实力较强的中海地产，从2009年8月后开始买地，至今年一季度，在八个城市买了九块地，土地储备达3055万平方米。土地支出加上收购、还债，现金骤降至158亿港元。但其一年内应付的土地款较少，近40亿港元。相比之下，富力负担较重。在停止收购土地一年多以后，富力从2009年5月后开始拿地，2009年12月联合其他公司拿下广州亚运城项目，此外还拿了六块地（合计35亿元），总土地储备2200万平方米。2009年年报披露，未来需要“承担”的支出总计达169亿元。远洋地产（03377.HK）表现也较激进，2009年以87.7亿元买了9块地，新增土地储备的楼面面积为289万平方米，使总土地储备增至1380万平方米，资本承担近72亿元。雅居乐（03383.HK）2009年新增土地储备554万平方米，共涉资187亿元，总土地储备达3215万平方米，未来为土地款及物业发展需要“承担”的支出为172亿元。“资本承担”最高的是绿城中国，其96个项目土地储备总面积达3083万平方米，其中2009年新增比例很高，共新增37宗土地储备，面积421万平方米，土地款456亿元，这给绿城带来需“承担”的资本支出高达214亿元。融资线抽紧2009年是开发商的好日子，销售很好，房地产开发贷款增长了一倍，但企业自筹资金比重降至2006年以来低点，开发商杠杆率急遽抬高。来自银监会的监测数据显示，房地产企业负债率持续上升，截至2009年8月末，主要银行业金融机构贷款或授信额度在5000万元以上的地产企业客户中，有163家企业的资产负债率高达90以上。据悉，四大行每年新增的地产开发贷款一般不超过1000亿元，而今年一季度已大部分投放完毕。来自银监会统计显示，3月末地产贷款同比增速为44.3，比贷款平均增速高22.5。目前地产贷款余额占各项贷款的比重达20左右，少数股份制银行已突破30。如加上以房地产为抵押的其他贷款，地产相关贷款已近信贷总量的一半。4月加紧调控后，银监会提出了严控风险，收紧地产开发贷款的四项措施。一是注重审查开发商资质，全行实行名单式管理，对闲置土地一年以上的不得发放新开发贷款；对土地闲置超过两年和有炒地行为的，对已发放的贷款应调减并采取保全。二是提高抵押品的要求，一律要求以在建工程为抵押，不轻易用土地为抵押。三是贷款总额不得超过在建工程的五成，对已有土地抵押的要根据风险相应下调贷款成数。四是对销售回笼资金实行封闭式管理，逾期的一律不得展期。此外，对国资委要求的78家要退出的央企，原则上要尽快停止新增房地产项目授信。这些措施意味着银行对贷款更严，贷款集中度更高，对信用等级要求更严。中小开发商首先感受到了贷款难。一家地产咨询公司总经理称，一些开发商反映已从银行拿不到开发贷款了。今年4月，开发商资金来源环比下降7，在各项来源中，开发贷款资金显著回落，降幅达26，而其他几项-自筹、定金和预付款、按揭贷款、其他应付款来源环比分别为-14、14、2、-5。开发商的外部资金情况在进一步恶化。在内地房贷收紧同时，内地房产商今年在港获得的银团贷款规模跃升至373亿港元，而去年同期仅为30亿港元。2月中海从香港10家银行获得80亿港元银团贷款。4月27日，龙湖地产（00960.HK）获得本金额最高达21.5亿港元的四年期贷款融资。去年9月，远洋地产还获得7亿美元银团贷款，同时偿还了2008年2.15亿美元的银团贷款。与此同时，随着地产调控政策加码，地产公司的A股融资，从IPO、再融资到重组已几乎全线暂停，各项申请都在等待国土部与证监会协商审核意见。对于融资紧缩，地产公司已有所准备。万科执行副总裁肖莉认为：今年整个行业融资都受阻，但我们还是相信，资本市场总有一个放开的时间。万科从2007年到现在三年没有融资了，但我们还会保持一个增长。当然有融资能获得更高增长。这个行业是依赖于资本的，但短期来说它的影响是有限的。银行、信托、资本市场的融资收紧，反而给房地产基金提供了机会。我们曾经给北京奥运场馆附近的一个著名楼盘提供过桥贷款。一家大型房地产基金的负责人称，“我们的做法是对方把全部股权抵押过来，现在又是我们的机会了。”谁是降价排头兵融资抽紧后，销售回款成为影响房地产公司资金状况的关键，因此，一些企业选择率先降价，加速资金回笼。恒大地产（03333.HK）是上一轮调控中转危为安的最典型例子。2008年末恒大经营性现金流为负，通过大幅降价，2009年销售收入57亿元，合同销售303亿元，2009年末负债率降至22.5。这一次，恒大再次走在前列，成为新政后首家宣布降价的开发商。5月5日，恒大总裁夏海均在4月业绩发布会上透露40个楼盘8.5折销售。对外界对其资金链趋紧的怀疑，恒大方面以“现金余额高达209亿港元，可列入地产上市公司现金储备前五名”加以否认。恒大有关人士表示，打折后销售有数倍增长。目前公司没有考虑下调销售目标，新开工项目会按部就班。从财务报表上看，恒大现在较2008年时已大幅好转，不过，许家印需要用降价促销来捍卫股价，但恒大是此轮调控中股价受影响最大的公司之一，调控后曾跌破2港元。恒大上市前，董事会主席许家印与投资者签订了“对赌协议”，如上市一年后股价跌破3.5港元的发行价，他将向新老投资者承担最高不超过16亿港元的赔偿。今年2月初，许家印曾回购股份以维持股价稳定。另外，恒大也是2009年拿地凶猛的开发商之一，需为未来储备现金。2009年，恒大在九城市新增13幅土地储备，总土地储备达到5498万平方米，承诺支出的土地和开发款高达275亿元。今年4月，恒大地产向华人置业及其主席刘銮雄发行6亿美元、年利率高达13的新增票据。4月17日的调控政策出台以来，房地产交投冷清，二手房和新盘价格开始松动，但在售楼盘价格还未出现明显调整。中银国际的报告显示，在5月10日-16日的一周内，四个一线城市的成交量为31万平方米，环比下跌21，其中北京和广州分别下跌59和27。成交量的下跌会对销售有多大影响？中金公司的分析认为，今年交易量同比下降16，而新房价格将滞后交易量1个月-3个月下降，二季度末起价格进入环比下降周期，年末探底，相比今年年初的价格高点下降15，其中一线城市的降幅约20。花旗则预期，2010年70个主要城市的房价下跌25，回到2009年末的房价水平，2011年则持平。此前在港上市的十余家房地产公司预期的平均涨幅是30。市场普遍预计，一些上市公司可能会在中报后调整销售预期。据悉，招商地产（000024.SZ）已将销售目标由140亿元下调到100亿元。5月26日，龙湖地产董事长兼首席执行官吴亚军在股东大会后介绍，4月合同销售25亿元，而5月合同销售预计为15亿元，预计较4月下降四成。目前，选择降价的开发商还是少数，但很多分析师认为未来会有更多开发商跟进。万科总裁郁亮在3月已表示，万科内部一直在调整，如果楼盘开盘当月销售率达不到60就会调整节奏，以促销手段把房子卖出去。5月16日，北京市丰台区小屯的万科中粮假日紫苑项目以每平方米优惠约800元-1000元开盘，实际成交均价约为24200元/平方米。当天，该盘售出约一半，此前“日光盘”（一日卖光）的盛景不再。由于地产公司前一年预收款实际上计入下一年销售业绩，万科副总肖莉称，去年已完成今年50以上的销售量，因此今年毛利率会有较好提升，但明年情况难说。“消费者跟开发商在寻找一个更合理的价格，开发商跟政府寻找更合理的地价，其过程会有多长时间，很难预判。我们认为对明年业绩的影响应该会比较大。”中信建投房地产行业分析师陈莹也认为，成交量下跌对开发商的主要影响将体现在明年。中国房产信息集团的最近报告显示，在上海，政策出台的4月下半月就有85万平方米的新房源推出，是上半月供应面积的2倍多，预期5月还将有80个楼盘推出新房源，另外还有17个4月未上市的新盘欲延期到5月开盘，巨大的供应压力给上海房价带来巨大压力。代理保利、象屿等多家开发商在售项目的同策房产咨询公司相关人士称，4月底以来，多个楼盘销售量骤减，已有开发商授意部分楼盘打折促销。“这意味着2009年3月以下持续了一年多的供不应求局面，在系列新政面前被急速扭转，出现了超过21的供过于求局面。5月房源滞销的现象会更严重，这也是我们预期市场将会出较大面积打折促销局面的主要原因。”该公司分析师薛建雄称。5月28日新开盘的保利“叶上海”，定价为每平方米1.55万元左右，送40的面积，实际每平方米只有1.25万元左右，相比之前降了20。而调控前周边二手房价格在1.7万元左右。附近的绿地公园壹品本打算4月底推盘，预期开盘价是1.8万元，最终开盘售价1.3万元。薛建雄认为，保利、绿地是去年这轮拿地最多、扩张最快的，它们应该最早降价，以保证资金回融，避免巨大的在建项目和贷款出现断档，如同2007年扩张最快的万科选择在2008年最早降价。同时此类开发商还可能会暂停新项目的开工和拿地，同时放缓在建工程速度以减少资金投入压力。4月17日颁布的“国十条”提出，税务部门要严格做好土地增值税的征收管理，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目重点清算和稽查。5月19日，国家税务总局发布关于土地增值税清算有关问题的通知，对房地产公司的收入确认、利息支出、开发费用如何计算予以明确，同时提出逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。在薛建雄看来，严格土地增值税管理也会打击捂盘，推动开发商降价促销，快进快出。第一张“多米诺骨牌”？在市场低谷，负债率高、销售能力弱的企业往往处于弱势。花旗分析报告认为：本轮调控影响最小的是中海、华润，调整较大的是绿城、富力、雅居乐、远洋、恒盛。花旗对中国房地产板块盈利整体下调18，绿城、恒盛下调31；雅居乐、合生创展（00754.HK）下调19；龙湖和富力下调18和17。除了富力和绿城，其他公司净借贷比在2009年改善显著。中海、华润、保利能保持在30或以下水平。而富力和绿城则可能高达98和149。BOA美林的报告认为，2010年末现金最充裕的是恒大（120亿元）、远洋地产（110亿元）、华润（100亿元），可能面临资金短缺的是恒盛（10亿元）、合生创展（30亿元）如果以预收款和利息支出比较，偿债能力较强的是龙湖（40.6倍）、中海（30.6倍）、雅居乐（28.7倍）、华润（27.7倍），较弱的是远洋地产（10.6倍）、恒盛（13倍）、世茂股份（15.5倍）、恒大（16.4倍）。富力地产在2008年最糟糕的时候，净借贷比曾高达128，2009年的好日子缓解了它的财务危机，到年末这一比例已下降到104。今年4月底，富力在天津以70.5亿元夺得新“地王”，市场普遍认为，虽然这一投资的毛利率可望达到30-35，但显得不合时宜，在市场低迷时期将加剧财务负担。BOA美林预期，这一投资使得富力现金减少到50亿元，净借贷比达到87。绿城中国是在港上市的内地地产公司中杠杆率最高的公司，2009年激进拿地，耗资456亿元-占合同销售额的88.8，同时建筑费也很高。很多分析认为，尽管公司销售合同迅猛增长，预期2010年、2011年的净借贷比将达到141和126。2010年绿城的项目中，三分之一在一线城市，在调控背景下销售将面临很大的挑战。绿城由于其激进的扩张方式，对政策的敏感性更强。去年绿城的合同销售额达到513亿元，增长2.3倍。绿城今年的销售目标是670亿元，这种乐观预期或许是基于去年的高增长。但投行分析认为，公司今年以来新开房源的销售去化率（库存消化速度）呈现下降趋势，前四个月平均去化率从去年下半年的82.8跌至65。前四个月绿城集团仅完成全年目标的21，明显低于内房股同行30的平均水平。未来公司将在价格和销售速度中做出选择。穆迪助理副总裁、分析师曾启贤认为：绿城的高风险偏好、进取的购地战略及较高资产负债表杠杆率会继续将其评级限制在B级低段。绿城在上轮调控濒临被收购边缘，全靠调控政策逆转才转危为机，但绿城董事长宋卫平不改初衷：任何时候，绿城负债率都会很高，这是无可奈何的事，上市前负债率400，比现在还要高很多。只要迅速开发销售，就不会有任何风险。远洋地产过去几个月激进拿地，市场担心其2010年末净借贷比会上升至69，而2009年末只有14。花旗调研认为，远洋今年要完成180亿-200亿元的销售目标有很大挑战，公司希望50-55的收入来自北京，但目前北京项目销售并不理想。碧桂园则较具争议。有的投行认为碧桂园的土地储备在三四线城市，受调控影响很小，而花旗则认为，与竞争对手相比，碧桂园在销售、盈利、土地储备上都不具备优势。当时上市的一个亮点就是在三四线城市的大量土地储备，每平方米的土地成本只有481元，但这些廉价土地不再是竞争优势。2009年收入仅增长11.9，合同销售额增32，落后于同业。从以往经验看，