房地产评估 (5).ppt

第四章房地产评估 1 1 1 钢结构 钢筋混凝土结构 砖混结构 房屋 假日酒店 房屋 饭店 1 房屋 办公楼 1 体育馆 1 民居 1 邓小平故居 1 构筑物 围墙及道路 1 构筑物 球场 1 1 1 1 广义的土地概念广义的土地是一个垂直剖面的概念 即土地是一个应当包括以地球表面为基点 上至大气层 下至地心的广阔领域 土地 1 1 2 狭义的土地概念狭义的土地则是一个平面区域概念 即土地仅仅是指地球表面构成陆地部分的土壤层 1 1 1 1 1 1 大海 与土地基本无关 高山 很难耕种 1 1 1 了解房地产评估的基本内容和特点2 熟悉房地产评估的影响因素3 掌握收益法在房地产评估中的应用4 掌握市场法在房地产评估中的应用5 掌握成本法在房地产评估中的应用6 熟悉剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用 本章学习目的和要求 第一节房地产评估概述第二节土地使用权评估的特点第三节土地权属及其处置第四节土地使用权评估的方法第五节建筑物评估的特点第六节建筑物评估的方法 一 房地产的概念 房地产是土地 建筑物和地上定着物 包括土地和地上建筑物两部分 表现形式有三种 单纯的土地 单纯的建筑物 土地与建筑物 欧美国家没有房地产的概念 将房产和地产统称为不动产 是实物 权益 区位三者的结合 第一节房地产评估概述 第一节房地产评估概述 实物 是房地产中看得见 摸得着的部分 如建筑物的结构 设备 装修 外观 土地形状 平整程度 基础设施完备程度等实物又可进一步分为有形的实体 该实体的质量以及组合完成的功能 权益 是房地产中无形的 不可触摸的部分 包括权利 利益 收益 如所有权 使用权 租赁权 抵押权 典权 地役权 空间利用权 相邻关系等区位 是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系 除了地理坐标位置 还包括它与重要场所如市中心 机场 港口 车站 政府机关 同行业等的距离 中华人民共和国物权法 中规定 物包括不动产和动产 物权 是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利 包括所有权 用益物权和担保物权 资产评估操作规范意见 试行 中将建筑物描述为 是指与土地相结合的建设成果 包括房屋和构筑物两大类 建筑物与其占用土地密切相连 可把土地 建筑物及附着在土地 建筑物上不可分离的部分统称为房地产 资产评估准则 不动产 对不动产的定义是土地 建筑物及其他附着于土地上的定着物 包括物质实体及其相关的权益 二 房地产 不动产 的特征 位置固定性耐用性保值增值趋势影响因素多样性投资大量性难以变现投资风险性单位价值高使用长期性政策限制性 受政策面因素影响较大 三 房地产的评估程序明确评估基本事项拟定评估工作方案实地勘察搜集资料选用评估方法评定估算确定评估结果 撰写评估说明和报告 第二节土地使用权评估的特点 一 土地使用权及其性质土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让 出租 转让 抵押 投资的权利 价值高低取决于它的载体 土地的特性和条件 土地资产可以作为单独的对象进行评估 也可以与地上建筑物一起进行评估 还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估 二 土地资产的分类及其特性 一 土地资产及其分类从评估的角度 土地是指包括地上 地下空间的地表 是一个立体的概念 从纵横两个方面认识 横向 水平投影面积 纵向地上 地下 地表 由于土地的用途 位置 开发程度不同而不同 1 按经济用途分类商业 工业 交通运输 公用事业 文教 科技和卫生 行政事业机关 生活住宅 园林风景游览区 公共休息 特殊用地 如军事设施 监狱 垃圾堆放处理场 公墓 火葬场用地 等 二 土地资产的分类及其特性 2 按经济地理位置分类市中心区 一般市区 市区边沿区 近郊区 远郊区 边远区 还有特区 开发区 出口加工区 保税区等3 按所有权归属分为国家 集体所有土地 城市土地归国家所有 农村和城市郊区的土地 除有规定属于国家所有的以外 属集体所有 宅基地 自留地 自留山也属集体所有 4 按利用程度 高度集约使用 正常使用 闲置未用 空地 使用不当的土地 5 按开发程度与开发趋势 已开发 未开发 列入市镇开发规划的土地 二 土地资产的特性土地的特性房地产的特性房地产市场的特性 土地的自然特性是指土地本身所具有的不以人的意志为转移的自然属性 土地的经济特性是指人们在利用土地的过程中 出现的有关生产力和生产关系方面的特性 1 土地的自然特性 1 土地面积的有限性 不可再生性 供给缺乏弹性 2 空间位置的不可移动性 固定性 3 效用的持久性 价格具上升趋势 土地实用价值的永续性和增殖性 4 效用的差异性 不可替代性 决定 决定 2 土地的经济特性 1 用途的多样性 2 供给的稀缺性 3 经济地理位置的可变性 4 可垄断性 三 土地资产价格体系 地产是指土地资产在我国确切的提法应该是土地使用权资产 一 土地资产价格类型1 基准地价基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格 各城镇按不同的土地级别 不同的地段 商业 工业 住宅等各类用地土地使用权的平均价格 基准地价评估是以城镇整体为单位进行的 基准地价是一个区域性的平均价格 是各类用地的平均地价 商业 工业 住宅 是政府在一定时期内评估的覆盖全市 县 的土地使用权价格 是单位土地面积的地价 2 标定地价标定地价是在市 县政府根据需要评估的正常土地市场中 在正常经营管理条件和政策作用下 具体宗地在一定使用年限内的价格 标定地价评估可以以基准地价为依据 根据土地使用年限 地块大小 形状 容积率 微观区位等条件通过系数修正进行评估 也可以按市场交易资料 采用一定方法评估宗地地价 标定地价是政府评估的具体地块的地价 即宗地地价 一般情况下 标定地价不进行大面积的评估只是在进行土地使用权出让 转让 抵押 出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估 标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据 3 土地使用权出让底价 是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准 也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价 标价 的依据和确认成交地价 或土地出让金 的基础 4 转让价格 是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者 由第三者向转让者支付的一种价格 由交易双方决定的价格 5 出租价格地产出租价格亦称土地使用权租金价格表现形式两种 土地使用者之间所形成的租金价格 国家与土地使用者之间形成的租金价格 还有土地交易价格 抵押价格等 基准地价 标定地价 土地使用权出让底价既有联系又有区别 它们都不是地产交易市场的成交地价 但都起着调控市场交易地价的作用 我国土地使用权价格体系 1 基准地价 以考虑宏观区域因素为主 城镇大面积土地的平均地价 是标定地价评估的基础 2 标定地价 也称宗地价格 还考虑微观区位因素 在基准地价基础上 确定的具体宗地 根据宗地的形状 大小 容积率及其他微观区位条件参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正 或用其他方法评估的 在一定使用年期内的价格 市政府认定并公开的地价 3 出让底价是政府在出让土地使用权时 根据土地出让年限 用途 地产市场行情 出让双方心态和投机等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低标价 是政府不公开的地价 4 转让价格土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁 5 其他价格土地出租价格 土地交易价格 抵押价格上述1 3属土地一级市场价格 由政府垄断定价 4 5属土地二级市场价格 由市场竞争决定价格 目前我国的城市地产市场按土地使用权流转方式 可分为一级市场和二级市场 一级市场也称政府批租市场政府以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者 并由土地使用者向政府支付土地使用权出让金 一级市场是政府垄断市场 与其相应的价格有 基准地价 标定地价 土地使用权出让底价 其价格由政府决定 二级市场是土地使用权的转让 出租 抵押市场的总和 是竞争性市场 二级市场中的土地使用权转让 是指土地使用者将土地使用权再转移的行为 土地使用权资产的评估就是转让价格 出租价格的评估 二 土地资产价格的特点 1 土地价格不是土地价值的货币表现 其价格不由生产成本决定 2 土地价格主要由土地的需求决定 3 土地价格具有明显的区域性 4 土地价格的上涨性 地价呈不断增长趋势 5 土地价格是地租的资本化6 地价与土地用途相关 受政策影响 7 地价具有个别性土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格的特征 房地产价格的特性由于土地与建筑物是通过不同途径形成的 因此它们价格特征也不同 土地是自然界的产物 而非劳动产物 因此其价格是地租的本金化 而建筑物是劳动产物 其价格可由生产成本和利润构成 此外 在我国 地价是指土地使用权价格 而房价一般是指所有权价格 在房地产价格中 土地的价格是起决定性作用的 因此了解土地价格的特性很重要 1 地租理论 说明土地价值的产生 马克思的理论 认为 地租是土地所有权在经济上的表现形式 真正的地租是为使用土地而支付给土地所有者的货币额 他把地租分为绝对地租和级差地租 绝对地租 是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的地租 土地出让金 级差地租 是由于土地自然差别 级差地租1 或对同一土地连续投资 投资收益差别所导致的地租 级差地租2 级差地租1原理告诉我们 处于不同位置的土地 其价格是有差别的 在评估土地使用权价格时 必须了解其地理位置和环境 级差地租2原理告诉我们 在同一块土地上连续投资 投资收益率是有差别的 在评估土地使用权价格时 必须考虑土地的用途 如工业用地 商业用地 住宅用地等 垄断地租 一般商品的价格是以价值为基础 上下波动的 而价值是生产商品的社会必要劳动时间决定的 土地不是劳动产品 其价格决定也具有特殊性 地价的本质是地租的资本化 四 影响地产价格的因素 影响地产价格的因素很多 一般考虑以下几个因素 1 一般因素 共性因素包括 行政 社会 经济 政策 人口 心理 国际因素等经济因素 行政因素 经济发展状况土地制度 住房制度 居民收入和消费水平城市规划 交通管制 物价变动地价政策 税收政策 储蓄和投资水平土地出让方式行政隶属变更等 2 区域因素 与位置相关 主要包括位置 交通条件 基础设施条件 环境 城市规划限制等 不同性质的用地 区域因素的影响程度和特点不同 影响商业用地价格的区域因素商业繁华程度 交通便捷度 环境优劣度 规划限制 其他因素 影响住宅用地价格的区域因素位置 交通便捷度 基础设施保证度 公用设施完备度 环境质量 规划限制 其他建筑高度 地上建筑物可达到的最高高度 建筑物的高度应在城市规划规定的范围内 建筑密度 建筑覆盖率 土地上底层面积与全部土地面积的百分比 容积率 地块的建筑面积与地块总面积的比率 影响我国工业用地价格的区域因素交通便捷度 基础设施完善度 产业集聚规模 环境质量 规划限制 其他 3 个别因素 自身因素 是指地产所表现的个别特殊的对地产价格产生影响的因素 位置地形地质 背阴 通风不畅 地形复杂 地质较差 面积地块形状 宽 深比例 土地利用 土地用途 容积率 土地用途不同 同一地块上表现出的单位面积的土地收益也不同 其实际支付地价的能力也存在较大的差异 一般而言 同一土地级别内商业用地的地价 住宅用地和工业用地的地价工业用地的地价 农业用地的地价 五 土地使用权评估的原则 一 替代原则土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定 由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后决定的价格来确定 可通过比较地块的条件及使用价值来确定 二 最有效使用原则符合国家法律 法规和政策的规定条件下 土地的最适宜用途 最有效使用强 三 变动原则 土地价格在变动中形成 四 供需原则 价格独占性较强 替代性有限 五 贡献原则按经济学边际收益原则 衡量各生产要素的价值大小 可依据其对总收益的贡献大小来决定 对于土地估价 这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果 其中某一部分带来的收益 对总收益而言是部分与整体之间的关系 六 土地使用权评估的程序 一 明确委托项目的基本事项明确评估对象 评估目的 评估基准日 计划评估工作期日 二 制定评估作业计划 三 现场勘察 搜集资料 选择评估方案土地资料 国有土地使用权证书 国有土地使用权出 转 让合同 协议 政府有关部门关于土地使用问题的批文 土地使用权获取途径 方式等背景材料 地产规划资料 用地红线图 总平面布置图 土地位置图 土地规划用途 土地开发规划说明及规划图 建筑面积 容积率 绿化标准及规划部门的批文 地产状况资料 地貌状况如形状 坡地 障碍物等 基础设施开发程度如 三通一平 七通一平 自然环境状况如生态 景观 建筑物及其地上附着物情况 商业服务设施配套情况 工程地质状况 其他 城市行政区划图 城市交通图 地区宏观发展规划 城市建筑规划管理控制指标 城市概况 评估的数据资料 城市基准地价文件及图表 城市用地分类表 城市地价区类划分文件 城市土地典范地价水平 土地所在地区土地级别 土地取得是所支付的征地 拆迁与安置费用 土地出 转 让 出租案例 当地政府对基础设施建设配套费的有关规定 土地所在地区物价上涨指数和地价上涨指数 四 评定估算土地使用权评估结果 撰写评估报告 一 土地权属的类型土地权属按不同角度 可分为 土地所有权 土地使用权 划拨土地 出让土地 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度 土地使用权可拥有和转让 土地二级市场交易的是使用权而非所有权 第三节土地权属及其处置 一 土地所有权 中华人民共和国土地管理法 规定 我国的土地是社会主义公有制 即全民所有制和劳动群众集体所有制 任何单位和个人都不拥有城市国有土地的所有权 二 划拨土地使用权城市基础设施和公益事业用地 国家重点扶持的能源 交通 水利等项目用地 国家机关和军事用地 法律 行政法规规定的其他用地 三 出让土地使用权是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 土地使用权出让 可以采用拍卖 招标或者双方协议的方式 协议的土地使用权出让金不得低于按国家规定所确定的最低价 土地使用权出让最高年限 居住用地70年 工业用的50年 教育 科研 文化 卫生 体育用地50年 商业 旅游 娱乐用地40年 综合或者其他用地50年 出让获得的土地使用权权益 可转让 出租 抵押 土地使用权使用期限届满 土地使用者可申请续期 否则国家将无偿收回土地使用权 四 集体土地所有权处分抵押集体土地使用权时 应先将抵押土地转为国有 再按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处置 即办理出让手续 根据国家规定 但二者的地位并不平等 农村集体所有的土地不能直接出让其使用权 需由国家征用后 再出让 土地使用权属无形资产 对物产权 其价值取决于其载体 土地的特性和条件 前者是指以无偿的方式获得的土地使用权 其权益与后者不同 主要有 无使用权年限规定 不可单独转让 出租 抵押 二 企业资产重组与改制中土地权属的处置 一 土地权属处置的制度规定 国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定 1 企业依法办理出让 取得土地使用权 在签订土地使用权出让合同 缴纳土地使用权出让金后其出让土地使用权可以转让 出租或作价入股 依法转让土地使用权的使用年限为土地出让总年限减去原企业以出让方式获取土地使用权后已使用的年限 2 国有土地租赁是指土地使用者与县级以上人民政府国土管理部门签订一定年期的土地租赁合同并支付租金的行为 3 国家以土地使用权作价出资 入股 是指国家以一定年限的国有土地使用权作价 作为出资投入改组后的新设企业 国家股股权 4 授权经营是指国家根据需要 可以将一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司 作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理 被授权的国家控股公司 作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司凭授权书 可以向其直属企业 控股企业 参股企业以作价出资 入股 或租赁等方式配置土地 企业改革涉及的划拨土地使用权 应当采取出让或租赁方式处置的有 1 国有企业改造或改组为有限责任公司 股份有限公司以及组建企业集团的 国有企业改组为股份合作制的 国有企业租赁经营的 非国有企业兼并国有企业的 2 国有企业破产或出售的 企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置 土地使用权出让金应首先安置破产企业职工 破产企业将土地使用权进行抵押的 抵押权实现时土地使用权折现或者拍卖 变卖后所得也应首先用于安置破产企业职工 1 企业改革涉及的土地使用权 经批准可以采取保留划拨方式处置的有 1 继续作为城市基础设施用地 公益事业用地和国家重点扶持的能源 交通 水利等项目用地 原土地用途不发生改变的 但改造或改组为公司制企业的除外 2 国有企业兼并国有企业或非国有企业 国有企业合并 兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的 3 在国有企业兼并 合并中 被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业 4 国有企业改造或改组为国有独资公司的 1 在涉及国家安全的领域和对国家长期发展具有战略意义的高新技术开发领域 国有企业可继续以划拨方式使用土地 2 对于自然垄断的行业 提供重要公共产品和服务的行业以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业 根据企业改革和发展的需要 主要采取授权经营和国家作价出资 入股 方式配置土地 国家以作价转为国家资本金或股本金的方式 向集体公司或企业注入土地资产 3 对于一般竞争性行业 应坚持以出让 租赁等方式配置土地 非国有资本购买 兼并 参股原国有企业时 可将企业原划拨土地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股 逐步通过股权转让变现 也可分割出与企业净负债额相当的土地转为出让土地 参与企业整体拍卖和兼并剩余土地 购买方或兼并方有优先受让权和承租权 4 对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业 原划拨土地可继续以划拨方式使用 也可以作价出资 入股 方式向企业注入土地资产 5 对其他采用成熟技术进行产品更新和技术改造的国有企业 可将原使用的划拨土地按出让方式处置 土地收益可作为应付账款暂留企业 全额用于技术改造 并参照技改贷款方式进行管理 二 土地权属处置方式1 出让方式 根据持股单位的不同 有两种出让方式 有改组前的原企业 如集团公司 向国家缴纳土地使用权出让金 签订出让合同 取得一定年限的国有土地使用权 股份作为国有法人股 有股份公司改组后直接向国家缴纳土地使用权出让金 取得一定土地使用年限的土地使用权 土地使用权作为股份公司的无形资产使用 不体现股东利益 2 直接投资入股方式 由国家将土地使用权出让金折合为股权投入新设立的股份公司 土地资产股份作为国家股 由国家授权的部门或机构持有 也可授权由持有其他国家股的机构持有并行使股权 3 租赁方式 由上市公司直接向国家租用土地使用权 定期向国家缴纳租金 股份公司使用的土地不作为股份进入股份公司 三 土地权属处置需考虑的因素土地权属不同的处置方式 对股份公司有不同的影响 选择何种处置方式 应考虑一下因素 1 企业资产的净值2 企业的盈利水平3 企业融资状况4 股票发行制度采用何种土地权属的处置方式 是因事而异 各有利弊的 第四节土地使用权评估的方法 一 市场法 一 市场法及其使用条件市场法是将待估土地与在近期已经交易的类似土地加以比较 从已进行交易的类似土地的价格修正得出待估土地价格的评估方法 待估土地评估值 比较案例土地价格 交易情况修正系数 待估土地区域因素修正系数 待估土地个别因素修正系数 评估基准日价格修正系数 理论依据 交易中的替代原理任何经济主体在市场上的行为 都要以最低代价获得最大的效用 市场法是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中 与待估土地相类似的地产交易较多时 才是最有效的方法 运用市场法时 需要进行交易情况 交易日期 区域因素和个别因素的修正 要求评估人员具有广博的知识和丰富的经验 二 市场法应用的步骤与过程1 广泛搜集交易资料 确定比较案例交易实例在交易时的状态 土地坐落位置 用途 面积 交易价格 交易日期 地上附着物状况 周围环境条件 交易双方及交易情况等确定比较案例要求 交易案例应为正常交易或可修正为正常交易 与待估土地交易类型相同 所处地区的区域特性及个别条件要相近 与待估土地用途相同 交易时间与待估土地的估价期日应接近或可以进行比较修正 2 进行交易情况修正剔除比较案例交易价格中包含的特殊因素即 有一定利害关系的主体之间的交易 买房或卖方不了解市场行情 交易时有特别动机 如急于出售或购买 其他特殊交易情形 3 进行交易时间的修正4 进行区域因素修正主要有 繁华程度 交通状况 基础设施状况 环境质量 5 进行个别因素修正土地使用年限 容积率 临街宽度 临街深度 面积 形状 地形 地质等土地使用年限修正公式 K 1 1 1 r m 1 1 1 r n K 1 1 r m 1 1 r n K 年限修正系数n 比较案例土地使用权剩余年限m 待估土地使用权剩余年限r 折现率容积率修正系数 待估土地容积率与地价相关系数 比较案例容积率与地价相关系数6 确定待估土地评估值采用市场法至少应选三个或三个以上的比较案例 经过上述评定估算过程 至少应得到三个或三个以上的初步评估结果 最后 将上述结果采用适当方法 算术平均法 加权平均法 中位数法或众数法 进行处理 求得最终结果 三 市场法案例 略 二 基准地价系数修正法基准地价系数修正法是市场法的一种特殊状态 是指利用当地政府制定颁布的基准地价作为参照物 比较案例 对其各种因素进行系数修正 求得待估土地评估值的一种方法 基准地价计算公式 待估土地使用权评估值 待估宗地所处地段的基准地价 基准地价时间因素修正系数 个别因素修正系数 如容积率修正 年期修正系数 市场转让因素修正系数 其他因素修正系数适用范围 有基准地价 快速大批量的大面积土地评估 基准地价系数修正法应用时需要注意的几个问题 1 基准地价的构成内容 是否含土地出让金各地政府规定不一致 2 基准地价规定的土地使用权年限 有限年限 无限年限 不一致 K 1 1 1 r n 1 1 1 r N 或 K 1 1 r n 1 1 r N K 年限修正系数N 最高出让年限n 实际出让或转让年限r 还原利率例1某工业用地最高出让年限50年 实际合资年限30年 还原利率8 则 年限修正系数 1 1 1 8 30 1 1 1 r 50 0 923 各地的基准地价 公布的时间不一致 有的是数年公布一次 三 收益法 一 收益法的应用形式土地使用权评估中的收益法 亦称收益还原法 是指通过预测土地未来产生的预期收益 以一定的还原利率将预期收益折算成现值之和 从而确定土地评估值的方法 理论依据 地租理论和生产要素分配理论 土地 劳动 资本是产生收益的三大要素 属于土地的收益可以从总收益中扣除其他生产要素产生的收益后获得 然后将土地收益以一定的还原利率还原计算 确定土地评估值 基本公式 P A r 1 1 r n P 土地使用权评估值A 土地收益n 土地收益年限r 还原利率当n 时 P A r 即为土地所有权价值 二 土地收益额及其估算土地收益额可分为实际收益和客观收益 实际收益是指在现实条件下实际获得的收益 一般不能用于评估 客观收益是排除了实际收益中属于特殊的 偶然的因素后所得到一般正常收益 客观收益才可以作为评估的依据 土地收益包括有形收益 无形收益 土地收益通常是以房地合一的形式获得的 求取土地纯收益的步骤 1 计算总收入 如租赁收入2 求取总费用 包括房地产税金 折旧费 维修费 管理费 保险费 租金损失准备费3 求取总收益 总收入减去总费用4 确定房屋纯收益 可用房屋现值乘以房屋还原利率获得5 求取土地纯收益 房地总收益扣除房屋纯收益即可 三 土地还原利率及其估算1 利用收益还原法公式 搜集市场上相同或相似的土地纯收益 价格资料 反推算出还原利率 需要抽取多宗土地 求得其纯收益与价格之比的平均值 土地还原利率 11 8 12 1 11 4 12 4 11 83 2 通过完全利率加上风险调整值的方法求取还原利率 安全利率 风险调整值安全利率可取银行一年期的定期存款利率风险调整值根据评估时社会经济环境对地产投资的影响确定 可正可负 3 各种投资及其风险 收益率排序插入法 四 土地收益年限及其测算土地收益年限是指待估土地从评估时点开始 其收益能力延续的时间长度 一般一年为单位 土地收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限 四 成本法 一 成本法及其适用范围成本法亦称成本逼近法 是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据 加上一定的利润 利息 税金以及土地所有权收益确定土地价格的一种评估方法 评估值 土地取得费 土地开发费 税费 利息 利润 土地所有权收益成本法适用于新开发土地的评估 特别是土地市场发育不完善 土地成交实例不多 无法利用市场法等其他方法评估时采用 可在对既无收益又很少有交易情况的公园 学校 公共建筑 公益设施等特殊的土地评估时采用 二 成本法评估程序的步骤1 估算土地取得费土地取得费是为取得土地使用权而向原土地使用者支付的费用 征用集体土地 向农村集体经济组织及个人支付费用 标准各地有差异 土地补偿费 附着物和青苗补偿费 新菜地开发建设基金 安置补助费 购买和征用城市旧有土地 向原土地使用者支付拆迁费用 标准各地规定2 估算土地开发费 基础设施配套费 各地规定不一 但都是指的红线以外土地状况 三通一平 通路 通水 通电 土地平整 七通一平 通路 通上水 通下水 通电 通讯 通气 通热 土地平整 公共事业建设配套费 根据当地标准确定 小区开发配套费3 估算税费耕地占用税 土地管理费和土地增值税一般土地取得费中包含耕地占用税 集体土地征为国有土地时不考虑增值税 4 估算利息投资利息是评估土地时考虑的资金时间价值 主要包括 土地取得费利息 计息基数为整个取得费 计息期为整个开发期土地开发费利息 以开发费或资金投入为计息基数 计息期是土地开发期的一半利息 土地取得费 土地开发期 相应的利息率 土地开发费 土地开发期 相应利息率 50 5 估算利润利润是投资开发商投资的回报 利润通常以土地取得费和土地开发费为基数 通过合理的利润率计算 6 估算土地增值收益土地增值收益亦称土地所有权收益 是政府出让土地除收回成本以外 应使国家土地所有权获取的增值收益 土地增值收益 土地取得费 土地开发费 税费 利息 利润 增值收益率增值收益率一般在20 25 之间 按补交出让金的40 计算 直接采用土地使用权出让金标准7 估算土地使用权评估值将上述各项加总即可得到无限年期土地价格通过年限修正将无限年期土地使用权价格转化为有限年期土地使用权价格 三 成本法案例例2某企业占用土地一块 宗地内已达到 四通一平 通路 通水 通电 通讯和场地平整 条件 地块开头为不规则长条形 用途为工业用地 面积64130平方米 1 估算土地取得费 征地补偿费 包括土地 地上附着物 青苗和安置补偿费 为52 5元 平方米 土地管理费按规定以征地补偿费的2 计算 2 估算土地开发费取场地平整费2 4元 平方米 平均填土方厚度0 3米 以8元 平方米为基数计取 基础设施配套费0 98元 平方米 宗地外通电 通路 通讯 合计土地开发费3 38元 平方米 3 估算税费 耕地占用税 按5元 平方米计取 造地费 不属于基本农田保护区 故不计造地费 4 估算利息该宗地开发期一年 土地取得费在开发期初一次投入 土地开发费在开发期内均匀投入 评估基准日 2007年12月31日 银行一年期的贷款利率8 64 利息 土地取得费 税费 8 64 5 估算利润 利润率取12 利润 土地取得费 税费 土地开发费 12 6 估算土地增值收益根据土地管理局规定 工业用地所有权收益 及土地增值收益 为土地增值收益 土地取得费 土地开发费 税费 利息 利润 增值收益率 土地取得费 土地开发费 税费 利息 利润 20 7 估算土地价格 无限年期土地使用权价格土地使用权价格 土地取得费 土地开发费 税费 利息 利润 土地增值收益 法定最高出让年期地价P P1 1 1 R n P 有限年期土地使用权价格P1 无限年期土地使用权价格R 土地使用年限 工业用地50年n 还原利率 以评估基准日银行一年期存款利率5 67 加风险利率1 03 确定为6 7 则50年期土地使用权评估值为P 85 98 64130 5513897 4元 估算取得待开发土地的成本取决于土地使用权是如何取得的 是划拨还是支付出让金 是从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权 1 从农村取得土地 1 国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用 包括 土地补偿费 地上附着物和青苗补偿费及安置补助费 2 支付给政府的土地使用权出让金 2 从城镇取得土地 1 为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用 2 支付给政府的土地使用权出让金 估算土地开发成本1 基础设施建设费2 公共配套设施建设费 估算管理费用 估算投资利息 1 无论是自有资金 还是借入资金均应计算利息 2 计息基础 土地取得成本 土地开发成本 管理费 3 根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息 若开发费是均匀投入 则按资金投入时间的一半计息 估算税费 估算投资利润利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费 包括管理费用 也可以是开发后土地的地价 注意所用利润率的内涵 土地增值收益的确定 案例3某地块面积为80 000平方米 是通过城镇土地出让而取得的 出让金为20万元 亩 拆迁费30万元 亩 开发费3亿元 平方公里 其他费用 包括税费 5万元 亩 土地开发周期为两年 第一年投入开发费占总开发费的40 目前市场上地产开发的投资报酬率为10 银行贷款利率为6 试评估该土地经开发后的价格 估算土地取得成本土地取得成本 出让金 拆迁费 20 30 50万元 亩 750元 平方米 估算土地开发成本土地开发成本 开发费 其他费用 3亿元 平方公里 5万元 亩 300元 平方米 75元 平方米 375元 平方米 估算投资利息假定土地取得成本一次性投入 因计息期为两年 土地开发成本分阶段均匀投入 则 投资利息 750 1 6 2 1 375 40 1 6 1 5 1 375 60 1 6 0 5 1 92 70 13 70 6 65 113 05元 平方米 估算开发利润开发利润 750 375 10 112 5元 平方米 计算土地价格土地单价 750 375 113 05 112 5 1 350 55元 平方米土地总价 1 350 55 80 000 108 044 000元即该地块经开发后的价格为108 044 000元 五 假设开发法 也称房地产评估的剩余法 一 假设开发法及其适用条件假设开发法亦称剩余法 是在评估待估土地价格时 将待估土地的预期开发后的价值 扣除其正常的开发费用 销售费用 税金及开发利润 从而估算待估土地价格的一种方法 基本公式 楼价 土地开发建设后的转让价建筑费 土地开发的具体产品的耗费成本 根据评估时同类建筑工程决算及相关数据求得 专业费用 测量 设计等专业技术费用 专业费 建筑费 i i为一定的百分率 利息 是全部预付资本的资金成本 利息 地价 建筑费 专业费 r r为利息率 利润 是全部预付资本的机会成本 利润 地价 建筑费 专业费 P P 正常利润率 税费 税费 地价 t租售费用 一般根据经验确定地价 卖楼价 建筑费 1 i 地价 建筑费 专业费 r P 地价 t 销售费 地价 卖楼价 建筑费 专业费用 销售费 利息 税费 利润 地价 楼价 建筑费 1 i 地价 建筑费 专业费 r P 地价 t 租售费用 楼价 建筑费 1 i 地价 建筑费 建筑费 i r P 地价 t 租售费用由上式解出地价地价 楼价 建筑费 1 i r P ir iP 租售费用 1 r P t 用假设开发法估算地价 要求有相应的社会经济环境保证 有一个明确 开放和长远的房地产政策 有一套统一 严谨及健全的房地产法规 有一个完整 公开及透明度很高的房地产资料库 有一个稳定 清晰及全面的有关房地产投资与交易的税费清单 有一个长远 公开及稳定的土地供给 出让 计划 适用范围主要适用于待开发 待拆适的土地 未完工的房地产项目运用该方法时需要注意 1 正确选择最佳开发形式 2 正确预期卖楼价 3 正确预期各项成本并注意成本 费用与收益发生的时间 必要时需折现 二 运用假设开发法的步骤1 调查待评土地的基本情况 地理位置 面积 形状 地质 基础设施 交通通达程度等 政府的规划限制 土地使用权的限制 如使用年限 2 选择最佳开发方式 土地用途 土地使用强度及建筑式样 3 估计建设期 整个土地开发过程周期以及土地开发过程的各个不同时期的各费用投入时间 目的考虑货币的时间价值 4 预测土地开发价值 楼价 根据同类用途和性质的建筑物过去与现在的价格 再考虑该类建筑物市场的发展趋势推测未来价格 5 估测开发建设总成本 建筑费 考虑采用建筑工程预算方法估算 也可按同类建筑物当前的建筑费用推算 注意考虑建筑材料及人工费用的变化 6 租售费用 税金的估测 按建筑物价格的一定比例和税法的规定估算 7 计算地价 三 假设开发法例31 待估土地概况待开发建设的 七通一平 空地 面积1000平方米 允许用途为商住混合 建筑容积率7 建筑覆盖率 50 土地使用年限50年 2009年8月出售 2 估价过程 估价方法采用假设开发法 最佳开发设计 根据规划要求和市场调查 设计建筑面积7000平方米 14层 1 2层商业用房 共1000平方米 3 14层用于住宅 共6000平方米 预计建设期 两年时间完成 到2011 8 第1年投入60 的总建筑费 第2年投入40 的总建筑费 估计开发费用 总建筑费用500万 i 6 r 10 P 20 租售费用和税金为综合售楼价的5 预计售楼价 假定楼建成后即可全部售出 预计当时售价 商业楼4000元 平方米 住宅楼200元 平方米 折现率10 求取楼价 例4待估土地为一块已完成 七通一平 的待开发空地 土地面积为5 000平方米 土地形状规则 规划用途为商业居住混合 覆盖率 50 允许容积率4 土地使用权年限为50年 试估算该宗地目前的价格 1 选用评估方法该宗地为待开发土地 适用剩余法进行评估 2 选择和确定最佳开发方式根据市政规划和市场分析预测 评估人员认为该宗地最佳的开发方式是商业居住混合 总建筑面积为20 000平方米 建筑层数为8层 各层建筑面积均为2 500平方米 地上一至二层为商业用房 建筑面积5 000平方米 三至八层为住宅 建筑面积15 000平方米 3 估算建设周期预计正常情况下该项目的建设周期为2年 4 预计售楼价经分析预测 该开发项目完成后 其中全部商业用房和30 的住宅部分即可售出 住宅部分的50 在半年后售出 其余20 在1年后售出 预计商业用房的平均售价为每平方米8 500元 住宅的平均售价为每平方米6 500元 5 估算开发费用预计总建筑费为4 000万元 专业费为建筑费的6 成本利润率为20 贷款的年利息率为6 租售费用和税费合计为售楼价的4 在未来2年的建设周期中 开发费用的投入情况预计如下 第一年需投入60 的建筑费及相应的专业费用 第二年需投入40 的建筑费及相应的专业费用 6 求取地价确定折现率为8 则 楼价 8 500 5 000 1 8 2 6 500 15 000 1 8 2 30 1 8 0 50 1 8 0 5 20 1 8 1 11 721 14万元建筑费 4 000 60 1 8 0 5 4 000 40 1 8 1 5 3 734 96万元 各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的 但为了折现计算的方便 假定各年的建筑费的投入集中在各年的年中 故上述计算中折现年数分别为0 5和1 5 专业费用 3 734 96 6 224 10万元租售费用及税费 11 721 14 4 468 85万元投资利润 总地价 总建筑费用 专业费用 20 总地价 20 3 734 96 224 10 20 总地价 20 791 81总地价 11 721 14 3 734 96 224 10 468 85 791 81 1 20 6 501 42 1 2 5 417 85万元单位地价 5 417 85 5 000 1 08万元 平方米由于在估算总建筑费用 专业费用以及总地价时均考虑了货币的时间价值 上述各种费用都表现为现值 这其中已经包含了投资利息的因素 因此 投资利息不再重复计算 土地招拍挂制度 土地招拍挂制度土地招拍挂制度是国家土地资源出让 买卖的招标 拍卖 挂牌制度的简称 具体是指国家在土地出让或者买卖程序中的 招标 拍卖 挂牌 交易的政策或规定 1 土地招标招标出让国有土地使用权 是指市 县人民政府土地行政主管部门发布招标公告 邀请特定或者不特定的公民 法人和其他组织参加国有土地使用权投标 根据投标结果确定土地使用者的行为 土地招拍挂制度 2 土地拍卖拍卖出让国有土地使用权 是指市 县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告 由竞买人在指定时间 地点进行公开竞价 根据出价结果确定土地使用者的行为 3 土地挂牌挂牌出让国有土地使用权 是指市 县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告 按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布 接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格 根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为 合肥28 6亿总价新地王诞生 合肥土地市场 在2012年8月16日迎来地王 16日下午4点 经开区602亩连体商住地块在合肥土地交易市场挂牌出让 合肥融科智地全新打造的联创智融挥金28 6亿元 以底价成功摘得两宗地块 由于地块面积庞大 成功拿地就意味着成为合肥2012年土地市场 总价地王 的诞生 合肥土地交易 8月23日上午9点 庐阳区26 8亩商业地块N1208在合肥市招标投标中心拍卖 6号竞买人汇银投资集团520万 亩竟得 总价1 21亿 地面价7799 6元 平 楼面价2560元 平 溢价率100 26 8亩地块迎来6家竞买人争夺 而6号汇银投资集团一副 快刀斩乱麻 的架势 对5万元 亩的加价幅度毫不犹豫 从起拍价260万 亩 二十分钟内将价格推到520万 亩 从位置上看 N1208地块距离四里河即将推出的700多亩的优质住宅地块很近 也是一直盛传的万达中意地块 拓基地产营销总监江友军也在现场 他表示这也是大家看好这个片区的一个原因 这幅不起眼的小地块 未来前景或许会很好 合肥土地交易 根据目前合肥土地市场 网公布的数据 9月将出让宗地面积达2298 48亩 其中9月6日公布的出让土地达到15宗 面积达1722 74亩 而当天15宗地块中 有五宗地块面积超过200亩 如此大体量土地供应 井喷 一方面体现出政府对土地出让的信心 另一方面 有了融科拿下602亩大体量地块的先例 也反映了市场对大宗地块有一定的接纳能力 第五节建筑物评估的特点 评估对象有多种形式充分考虑最有效使用原则房地产价格有多样性 基准地价 标定地价 交易地价 课税价格 房地产总价 楼面地价 公告地价房地产价格影响因素复杂 一 建筑物及其分类 房屋和构筑物统称为建筑物 房屋是指能够遮风避雨并供人们居住 工作 娱乐等各种活动的场所 房屋建筑基本组成由基础 主体承重结构和屋顶及围护结构 构筑物是相对房屋而言 是指人们通常不能直接在内进行生产和生活活动的场所 如烟囱 水塔 道路 桥梁 隧道 围墙等 对建筑物分类 目的使评估人员更好的了解不同类别建筑物的特点 准确把握评估对象的建筑风格 结构类型 建筑功能 使评估结果科学 合理 一 按建筑物承重结构分类钢结构钢筋混凝土结构钢筋混凝土排架结构 框架结构 框架剪力墙结构 剪力墙结构混合结构砖混结构 砖木结构其他结构木结构 竹木结构 简易结构 建筑物的主要结构 钢结构 钢筋混凝土结构 砖混结构 砖木结构 简易结构 其他结构 二 按建筑物使用功能分类工业用建筑物民用建筑 民用住宅 公共建筑 另外建筑物根据建筑程度和使用状况可分为已完工在建工程和在建工程 二 建筑物评估的特性 一 建筑物价值的内涵特点1 建筑物作为与土地相结合的建设成果 是不可以脱离土地而独立存在的 建筑物价格中通常隐含地价 2 由于土地价格会随着社会经济发展及开发利用状况而增值 而建筑物价格则因使用会贬值 为了准确客观地评价地产价值和建筑物价值 有必要把建筑物与其占有的土地分开 针对其价值影响特性进行评估 3 建筑物的不同种类 又有住宅 工业用房 商业用房 行政事业用房 办公用房价格 由于建筑物的使用性质不同 其价格的表现形式也不同 工业用房常用成本法进行估价 商业用房常用收益现值法估价 4 评估中会遇到三种类型的价格评估 建筑物所有权价格 建筑物使用权价格和租用权价格还有建筑物的拍卖价格 抵押价格 课税价格 征用价格 二 建筑物产权受土地使用权年限的制约土地使用权出让的最高年限 根据土地的用途不同分为五种 居住70年 工业50年 商业等40年 文 教 科 卫 体50年 综合或其他40年 国家还规定 土地使用权出让期满 土地使用权及其地上建筑物 附着物所有权由国家无偿取得 当土地出让合同的使用年限届满 土地使用者需要继续使用土地的 应最迟于届满前一年申请续期 除根据社会公共利益需要收回该土地的 应当予以批准 评估已出让土地上建筑物时 要考虑出让土地的剩余出让年限与被评估建筑物的经济寿命年限间的吻合关系 还应考虑土地可否续期 三 建筑物功能 用途及评估方法建筑物评估方法的确定不仅取决于评估目的 还与建筑物自身的功能和用途有关 工业生产用房 成本法 商业用房 住宅 市场法和收益现值法 三 建筑物评估时需要考虑的因素1 物理因素2 环境优劣3 经济地理4 新旧程度5 用途6 产权7 政策8 供需状况9 其他 影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素 区域因素和个别因素 一 一般因素一般因素 是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的 普遍的 共同的因素 这类因素主要包括经济因素 社会因素 行政因素和心理因素等 1 经济因素 1 经济发展因素 2 财政金融因素 3 产业结构因素 2 社会因素 1 人口因素 2 家庭规模因素 3 房地产投机因素 4 教育科研水平和治安因素 5 社会福利因素 3 行政因素 1 土地使用制度与住房制度 地价政策 2 城市规划 土地利用规划 城市发展战略 3 税收制度 投资倾斜 优惠政策 4 行政隶属关系变更 5 交通管制 4 心理因素 二 区域因素是指某一特定区域内的自然条件与社会 经济 行政 技术等因素相结合所产生的区域特性 对该区域内的各块土地的价格水平产生影响的因素 1 商服繁华程度 2 道路通达情况 3 交通便捷程度 4 城市设施完善程度 5 环境质量状况 对于不同性质的区域 以上因素的影响程度会略有区别 三 个别因素指影响具体一宗房地产价格的因素 具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素 1 影响土地价格的个别因素土地的个别因素也叫宗地因素 是宗地自身的条件和特征对该地块价格产生影响的因素 影响土地价格的个别因素具体包括 1 区位因素 2 面积因素 宽度因素 深度因素 3 形状因素 4 地力因素 地质因素 地势因素 地形因素 5 容积率因素 6 用途因素 7 土地使用年期因素 2 影响建筑物价格的个别因素在影响房地产价格的个别因