（区域经济学专业论文）快速城市化进程中房地产业可持续发展研究.pdf

内容摘要 随着我国经济水平的提菇，城市化进程日益加快，2 0 0 0 年城市化水平达到 3 6 0 4 ，两嚣蓠强肉的发达城市萁城市纯东平已经超过了5 0 并显仍然快速发震。 世界经验表明：城市化发展速度与城市化水平存在一定联系，当城市化水平小于3 0 时，城市化速度较慢；当城市化东平处于3 0 一7 0 时，城市化进入高速发展时期。 针对我国髫翦静城市讫谤况，可班骥显看接，在今后的一段辩鬻蠹，我莺祷送入簸 市化高速发展时期。 当城市他的浪潮不可阻挡撼摩卷神州大缝，面对着这一历史变迸，走在浪尖的 房产行韭该以怎释静态度来愚考这个阉题，又该班怎样的行动来应对这一趋势? 经 历过商品房改制、大盘时代、疑济泡沫的中国房地产业，究竟何去何从? 带着这一 系列的闽题，我们展开对浃速城枣他进程中现代房地产渡持续发展磺究。 事# 隧经济的离速增长和城市化水平的快速提高，中翻将有几个亿的入疆涌入城 市，在自然需求、流动需求、多样需求、模式需求等各类需求的驱动下，必然给房 地产业带来巨大的发展空阕。阏时，房遗产、监终为国民缎涛豹先导型产娃，在重鏊 城市形象、拓震城市空润、完藩城市功能等方面发挥了不可替代的作用。从而初步 阐明了城市化与房地产业发展的相互关系。 本文分辑了快速城枣镬二避糕中现代房邀产韭瑟晦懿瓣题与趋势。葵孛蘑晦懿主 要问题涉及供给、需求、房地产商和房产中介、资源和环保四个方面；发展的主流 趋势包括：居住祭件的舒适化程度不断提高、居住环境的生态化标准不断提升、以 人隽本愚怒逐溪深入太心、城露文伲傈护与经营戆理念不凝强纯四个方悬。在这个 的鍪础上，又有钟对性地提出了快速城市化进程中现代房地产业持续发展的思路： 确立房地产业的支柱产业地位，坚持科学发展观，控制人口增长规模，加大生态保 护力发，挺进城枣赛途产韭与入墨、资源辣环凌匏渗弱发展，慝露强佬致疼兹宏残 调控职能。 最后，论文结合郑州市房地产业的发展现状，从城市化与房地产业的相互关系， 赛逑产监瑟 塞懿撬逡与魏酸，浇篷产鲎发鬃瓣思路与黯楚等受凄全瑟论述了浃逮城 市化进程中郑州市房地产业的持续发展问题。 关键词：快遴城市化房地产产业可持续发展 a b s t r a c t w i t ht h ei m p r o v e m e n to ft h ee c o n o m i cl e v e lo fo u rc o u n t r y t h e u r b a n i z a t i o np r o c e s si sa c c e l e r a t e dd a yb yd a y 1 h eu r b a n i z a t i o nl e v e lw a s u pt o3 6 0 4 i n2 0 0 0 ，b u tt h eu r b a n i z a t i o nl e v e lo fd e v e l o p e dc i t yh a sa l r e a d y e x c e e d e d5 0 a n ds t i l ld e v e l o p e df a s tc u r r e n t l y w o r l de x p e r i e n c ei n d i c a t e s ： i ti ss u r et h a tt h ed e v e l o p m e n ts p e e do ft h eu r b a n i z a t i o ng e t si nt o u c hw i t h t h eu r b a n iz a t i o nl e v e l w h e nt h eu r b a n i z a t i o nl e v e li ss m a l l e rt h a n3 0 ， t h eu r b a n i z a t i o ni sr e l a t i v e l ys l o wi ns p e e d ：w h e nt h eu r b a n i z a t i o nl e v e l i si n 3 0 一7 0 ，t h eu r b a n i z a t i o ne n t e r sh i g h s p e e dd e v e l o p i n gp e r i o d a c c o r d i n gt oo u rc o u n t r y sp r e s e n tu r b a n i z a t i o ns i t u a t i o n ，o b v i o u s l y ，o u r c o u n t r yw i l le n t e rh i g h s p e e dd e v e l o p i n g p e r i o dw i t h i nap e r i o di nt h e f u t u r e t h et i d ei nt h eu r b a n i z a t i o ns w e e p sa c r o s st h ed i v i n el a n di r r e s i s t i b l y i nf a c eo ft h e s eh i s t o r i c a lc h a n g e s ，w h a td o e sr e a le s t a t ei n d u s t r yi nt o p o ft h ew a v e st h i n ko ft h i sq u e s t i o na n dd e a lw i t ht h i st r e n d ? h a v i n gg o n e t h r o u g hr e f o r m i n gs y s t e mo fm e r c h a n d i s eb u i l d i n g ，d e e pb i de r a ，e c o n o m i c f o a m ，w h a ts h o u l dc h i n e s er e a le s t a t ei n d u s t r yf o l l o wo ne a r t h ? w i t ht h e s e q u e r i e s ，w el a u n c hs t u d y i n gt ot h ed e v e l o p m e n to fm o d e r nr e a le s t a t ei n d u s t r y i nt h ef a s tu r b a n i z a t i o np r o c e s s f o ll o w i n gt h eh i g hg r o w t ho f e c o n o m ya n df a s ti m p r o v e m e n to f t h e u r b a n i z a t i o nl e v e l t h e r ew i l lb es e v e r a lh u n d r e dm i l l i o nc o u n t r yp e o p l e p o u r i n gi n t oc i t i e s u n d e rt h ed r i v eo fv a r i o u sd e m a n ds u c ha sn a t u r a ld e m a n d f l o wd e m a n d ，d i v e r s ed e m a n d ，m o d ed e m a n da n ds oo n ，t h ee n o r m o u sd e v e l o p m e n t s p a c ew i l lb eb r o u g h ti n e v i t a b l yf o rt h er e a le s t a t ei n d u s t r y a tt h es a m e t i m e ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sr e g a r d e da st h eg u i d ei n d u s t r yo fn a t i o n a l e c o n o m y ，p 1 a y i n ga ni r r e p l a c e a b l er o l ei nm o u l d i n gt h e u r b a n i m a g e ， e x p a n d i n gt h eu r b a ns p a c e ，p e r f e c t i n gt h eu r b a nf u n c t i o ne t c t h u se x p o u n d s t h ec o r r e l a t i o no fu r b a n i z a t i o na n dd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r y i i p r e ljm i e a r i l y t h i sp a p e rh a sa n a l y s e dp r o b l e m sa n dt r e n d sw h i c ht h em o d e r nr e a le s t a t e f a c ei nf a s tu r b a n i z a t i o np r o c e s s t h ek e yp r o b l e m si n v o l v ef o u rr e s p e c t s ： s u p p l y ，d e m a n d ， r e a l t o ta n di n t e r m e d i a r yo ft h eh o u s ep r o p e r t y ，r e s o u r c e s a n de n v i r o n m e n tp r o t e c t i o n ：t h em a i nt r e n d so fd e v e l o p m e n ta l s oi n e l u d ef o u r a s p e c t s ：t h ec o m f o r td e g r e eo ft h e1 i v i n gc o n d i t i o n si m p r o v e sc o n t i n u o u s l y ， t h ee c o l o g ys t a n d a r do ft h e1 i v i n ge n v i r o n m e n tp r o m o t e sc o n s t a n t l y ，t h e t h o u g h to fp e o p l ec e n t e rr o o t si nt h eh e a r t so ft h ep u b li ng r a d u a ll y ，t h e i d e ao fu r b a nc u l t u r ep r o t e c t i o na n dm a n a g e m e n te n h a n c e si n v a r i a b l y o nt h e b a s i so ft h e s e ，t h es u b j e c tp u t sf o r w a r dp o i n t e d l yt h et h i n k i n gt h a tt h e m o d e r nr e a le s t a t ei n d u s t r ys u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n ti nt h ef a s tu r b a n i z a t i o n p r o c e s s ：t oe s t a b l i s ht h ep o s i t i o no fp i l l a r i n d u s t r yo ft h er e a le s t a t e i n d u s t r y ，t oa d h e r et ot h es c i e n c ed e v e l o p m e n tv i e w ，t oc o n t r o lt h es c a l e o fp o p u l a t i o n ，t oe n l a r g ee c o l o g yp r o t e c t i o ns t r e n g t h ，t ob r i n ga b o u ta n c o o r d i n a t e dd e v e l o p m e n ti nu r b a nr e a le s t a t ea n dp o p u l a t i o n ，r e s o u r c ea n d e n v i r o n m e n t ，a n dt oe n h a n c et h eg o v e r n m e n t sm a c r oa d j u s t m e n t sa n dc o n t r o l s f u n e ti o n f i n a l l y ，t h ep a p e rc o m b i n e st h ec u r r e n ts i t u a t i o no ft h ed e v e l o p m e n t o f t h er e a le s t a t eo fz h e n gz h o u ，f r o mt h r e ea n g l e s ：t h ec o r r e l a t i o no f u r b a n i z a t i o na n dr e a le s t a t ei n d u s t r y ，o p p o r t u n i t ya n dc h a l l e n g ew h i c ht h e r e a le s t a t ein d u s t r yf a c e s t h i n k i n ga n dc o u n t e r m e a s u r et h a tt h er e a le s t a t e i n d u s t r yd e v e l o p s ，e x p o u n d i n gt h ep r o b l e m st h a tt h ed e v e l o p m e n to fm o d e r n r e a le s t a t ei n d u s t r yo fz h e n gz h o uf a c ei nt h ef a s tu r b a n i z a t i o np r o c e s s k e yw o r d s ：f a s tu r b a n i z a t i o n ：r e a le s t a t ei n d u s t r y s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t i i i 郑重声明 飞， 7 8 2 6 6 6 本人的学位沦文是在导师搔导下独立撰写并完成的，学位论文没有剽窃、抄 袭等逑反学术道德、学术褒范熬侵权行为，否粼，搴人戆惫承毯由魏产生戆一切 法律黼任和法律眉果，特此郑徽声明。 学位论文柞者： 醵 快速城m 化进程中房地产业“持续发展肼究 第一章绪论 选题意义麓背景 随着我国经济水平的提高，城市化进稷电曰益加快，2 0 0 0 年城市化水平达到 3 6 。0 4 ，两目蔚围内的发达城市其城市化承平已经超过了5 0 并且仍然快速发展， 餐箨经验表疆：城市纯发展速度与城市纯水平存在一定联系，当城市化承平小予3 0 时，城市化速度较慢；当城市化水平处于3 0 一- - 7 0 时，城市化进入嵩遽发展时期； 此聪，城市化发震艇速度放慢。针对我匿嚣靛的城市化情况，可以明照看出，在今 焉的一段时期内，我国进入城市化高速发鼹时期。 当城市化的浪潮不可阻挡地席卷神州大地，面对着遮一历史变迁，走在浪尖的 房产孬照该戬怎襻鳇态度来愚考这个闽题，又应该戬怎样瓣霉亍动来应慰这一趋势? 是急于规避风浪酌危险而旋邵辆身，还是在大浪淘沙中翁延残喘? 是鬻上属梢遗捡 起几颗停留在沙滩上的美丽的贝壳，还是汹涌澎湃地迎接浪潮的洗礼? 缀嚣过离品穗改制、大盘时代、经济涎沫浆中国遗产妲，扶它诞生戆2 0 年来 就液定了它在迅遽发展的传奇和高利润率的诱惑下暗藏的危机和风险，当这一切随 着城市化大幕拉开的时候，房地产未来的出路如何? 大浪淘沙，洗尽铅华；风云交 绍，云起耀灭。在躐毒竞争愈演惫烈静今天，秀发囊之瀚毽在为蠡己戆生存霹发袋 空间做着最后的倾轧，如果说城市化宣告了中国城市避稷的一个新时代到来，那么 开发商的时代也许也才真正开始。 遴入2 l 整缀惹，整令痨蟪产嚣罄蔷匿大懿变革，憋澍在十六大懿蓐，我囊扶 城市化、农村的问题，得到了众社会全民的关注，提出了全面建设小康的问题。落 实在房地产行业健宅发展这块我们应该要进行研究，在全面小康的概念问题上房地 产慧么骰，住宅瓣发震应该怎么逡李亍，是裴露重要瓣一今漂运。襞谬全嚣枣痰，一 个熬要的方面就烘要实现人与自然环境的协调发展，城市和的乡村谐调发展，这也 是十六大提出的宏观目标。全瓣小康实际上体现了小康型的舒适、健康、安全、文 疆黪大屠生活繇凌，牵涉至l 夔个痨圭| 耋产矮嚣住户、往宅应该抒造基本豹这焱令字： 舒适、健康、安全、文明。也就是说通过全面小康的建设，要使我们的房地产能够 创造个瓤的生洒模式和新的生活水准，并和国际接轨。我们的房地产和我们居住 生活晶震、藩往生活承准，也应该有这襻一个嚣标。够鼹晷琢菝辘弱滴蘧，不怒 快速城市他进程中房地产妲可持续发展研究 行不行、要4 i 要的问题，而是一定要和国际接轨的问题。我们人口多、土地少，怎 么发展城市，怎么创建新的生活水准是一一个比较重要的阅题，房地产住宅行业已经 送入追求疆往琢境、漭究薹三谣袋繁、提褒建筑质量承平静鞭鹃久疆环麓时代。未宋 房地产住宅发展的方向层数不会越要越高，而是会降低，平均层数4 、5 层就够了， 最好两三层。郊区化的发展比例越来越大，展住功能细化，提高适度、简约式的人 舔纯瓣设计受至l 液逐，过去遗求欧式弱吉爹马敬，理在麓豹亿残了靖灏。生态绿色、 健康住宅的技术将得到普及。房地产和住宅产业的概念混成一团，应该是有区别的。 住宅产业讲的是一个生态水准、生态水平、生产的效率、资源的合理骶鼹、生产：方 式、生活模式，并不等于房圭氇产。痔遗产其体俸现在：l ：渡纯程度、瓠准仡程瘦、祭 成化程度。 总的来说，城市化的问题研究的是三大块，一郊区他发震，城市黪郊区佬到底 怎么盏，干 么模式，什么求准；二农村城市纯豹闯题，哪一天农民也往上房遗产裔 丌发的房子，这就实现了城市化，还要探讨。l l a n 苏南、沿海富裕地聪的农村完全 有条l 牛由房地产衡开发住宅，荧优环境。三城区和毅城区的更耨改造，就是新城运 动，| 秘豹城区怎样改造，戮瑟好的模式来发展，更符台戮代人居住的祭件。但是， 过去有些不正当的开发行为，我们的住宅有烘遗留毛病，即城市病。人l | 高度集中， 城市越寒越自于高层化、舒适度不被重视，劣质材料漫题，生态遭到破坏，空谢的 广泛运臻造成小气候的失衡。对这些闯题的研究不仅可以丰富城市经济学的内容， 而且可以指导河南和郑州城市化的实践。 。2 相关聚究遴评 1 2 1 城市化的内涌阐释 城泰佬，或稔骧镶位、都童位，是英文u r b a n i z a t i o n ( u r b a n i s m ) 酶不司译 法。 ( 1 ) 不同学科对城市化的理解 入口学疑说懿簸泰 皂是密入口麓市纯，帮农 重久鏊邋渗转交为城素久霾瓣褒象 和过程。威尔逊( c h r i s t o g h e rw i l s o n ) 在其主编的人口学辞典中所作的解释是， “人口城市化即指居住在城市土| 鱼区的人口比煎上升的现象。” 1 经济学试力，蠛市袍是各耱j 农产韭笈溪戆经济要豢恳虢毒集聚熬过程，宅套 快速城i h 化进程中房地产业可持续发展研究 仅包括农村劳动力向城市第二、第三产业的转移，还包括非农产业投资及其技术、 生产能力在城市的集聚。城市化与产业结构非农化同向发展。科林克拉克 ( c o l i n c l a r k ) 认为，城市化是第一产业人口不断减少，第二、第三产业人口逐渐 增加的过程。 地理学认为，城市化是居民聚落和经济布局的空间区位再分布，并呈现出日益 集中化的过程。更具体地说，第二、第三产业在具备特定地理条件的地域空间集聚， 并在此基础上形成消费地域，其他经济、生活用地也相应建立，多种经济用地和生 活空间用地集聚的过程就是城市化过程 2 。 社会学认为，城市化是一个城市性生活方式的发展过程，它意味着人们不断被 吸引到城市中，并被纳入城市的生活组织中去，而且还意味着随城市的发展而出现 的城市生活方式的不断强化 3 。路易斯沃斯( l o u i sw i r t h ) 在其1 9 3 8 年发表的 著名论文中采用了与“u r b a n i z a t i o n ”有区别的另一概念“u r b a n i s m ”，并认为城 市化意味着从农村生活方式向城市生活方式发展、质变的全部过程。 ( 2 ) 不同学者对城市化的认知 高义博士认为，城市化的含义包括5 个层次：第一个层次是乡村不断地转化 为城市并最终为城市所同化，第二个层次是乡村本身内部的城市化，第三个层次是 城市自身的发展，即所谓“城市的城市化”，第四个层次是作为各个不同学科领域 研究对象的城市化，如人口城市化、地域城市化、景观城市化、工业城市化、生活 方式城市化等等，第五个层次是最抽象意义上的城市化，即作为城市化整体运动过 程的城市化 4 。 崔功豪教授等学者认为，城市化是一个农业人口转化为非农业人口、农村地域 转化为城市地域、农业活动转化为非农业活动的过程。也可以认为是农村人口和非 农活动在不同规模的城市环境的地理集中过程和城市价值观、城市生活方式在农村 的地理扩散过程。 2 综上，城市化的定义可以这样表述：城市化是由传统的农业社会向现代城市社 会发展的自然历史过程 5 。它表现为人口向城市的集中，城市数量的增加、规模 的扩大，城市现代化水平的提高，城市文明不断向农村扩散并最终达到城乡协调发 展的社会发展过程，所以它绝不仅仅是乡村人口进入城市，而是乡村人口城市化和 城市现代化的统一，是经济发展和社会进步的综合表现 5 。如果说乡村人口城市 挟逮璇帮化避程中房地产般可持续美胜研究 化是城市化进程中嫒的增加过稷，是城市化的初级阶段，那么，城市现代化和城乡 一体化则是城市化避程申质的掇赢的过程，是城市他的高级除段。 1 2 2 房地产业的稠关研究 麂地产业的发展涉及生产、消费、流邋等多个环节，网时房地产业又是关联性 极强的产韭，因魏对房建产业辫研究涉及范溺穰广，这篓主要获戳下三个方面滔述 房地产业的国内外研究现状： ( 1 ) 房地产业的地位作用研究 痨逑产翌在霹夕 许多莺家已是成熟静产教，有关痔璁产韭豹遗砬终鞠邑有了瞬 确的认识。目前着黛于研究房地产业内部各部分的地位和作用。如s t e p h e n e r o u l a c ( 1 9 9 6 ) 研究了房地产业各部分鲍楣互关联、滤程中的作用及决策地位 6 。房地产 韭作为我国的薪兴产业，我国专家学者对房她产业在国民经济中豹遗像和 乍餍进行 了广泛的研究。包宋华( 1 9 9 4 ) 对房地产业的先导性和房地产业的泡沫情况进行了研 究 7 。孟晓苏，浆运斌( 1 9 9 8 ) 及e f 坤华( 1 9 9 8 ) 对住宅成为犀民经济毅壤长点的政 策遴行了研究 8 围j 。工骐骥( 2 0 0 0 ) 对房地产拉动经济增长的原宙、阉题及启动方 略进行了研究 1 0 。刘志峰( 1 9 9 9 ) 对住房建墩在中国经济格局中的地位进行了研究 1 1 。f u l o n g 瓢( 2 0 0 1 ) 对土逡帮住房市场化秘经济全球纯条传下的穗她产业的建 位佟溺进行了研究 1 2 。西前对我国房地产艘地位作焉稳研究，大家公认房地产监 是基础性产业和先导性产业，同时应成为主浮产业、支柱产业和新的缀济增长点。 ( 2 ) 房遮产渡供器关系磷究 房地产的供需关系主要包括供需总薰和供需结构两方谣。c h u c h i a l i n ，s u o d i n gl u n ( 1 9 9 9 ) ，b e r k o v e c ，j ( 1 9 9 7 ) ，l o a n n i d e s ，y m ( 1 9 9 4 ) 等人把 往宅嚣；求努茭投资霭求帮瀵费嚣求秀部分，对不同袭入承平家庭鲢住宪添求进行了 实证研究，指出离收入家庭对往宅的需求更倾向于投资需求 1 3 1 4 1 5 。剃永平 ( 2 0 0 1 ) 从分析人均g d p 收入分配模式入手，根据住宅的投资和消费两种需求动机， 建立了住宅雯求邈数 1 6 7 。黄美垮、裹宏静簿灭2 0 0 1 ) 裁攥中等收入承乎家庭对住 宅的偏好情况和偏好的影响，对住宅需求的未来趋势进行了预测，从政府和消费者 角度考虑提出了相应的政策建议 1 7 。张红，刘红玉( 1 9 9 9 ) 对住宅市场的供给结构 透露了分辑 1 8 。爨清云( 2 0 0 1 ) 对潮毫省魔缝产鲎缝稳溺整遗行了磺究 1 9 。 饶速城市化避程中房地产业叫持续发磁研究 ( 3 ) 房地产业发展的机遇与威胁研究 我潮房地产业发展静重爱芥部环境静变仡，引起许多学糟对于2 1 世纪我凿房 地产业掰螨的桃逞与藏胁进李亍了研究。彭昆仁在佳宅投资、住房设计、售压般务方 面提出了新世纪初房地产业发展的对策思路 2 0 。顾云昌( 1 9 9 9 ) 研究了世纪之交我 嚣房逾产市场走势 2 1 。汪幂寸娜( 2 0 0 0 ) 对迈向2 l 世纪的我豳住宅妲的发展环境进 行了磺究 2 2 。宋丰攀，桂霉松( 1 9 9 8 ) ，邓卫( 1 9 9 9 ) ，范翰耄( 2 0 0 0 ) ，落漆华，吴 炳坤( 2 0 0 0 ) 等人研究了加入w t o 对我国房地产业的影响及对策 2 3 2 4 2 5 2 6 。 研究结聚都认为，2 1 馓纪我园房地产业的发展机遇和挑战并存，大多数学者对房地 产、韭躲发震蔻紧持暴溉态度。 1 2 。3 可按续发疑与嶷地产攮可持续发震 ( 1 ) 可持续发展的定义与内涵 可持续发展( s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t ) 亦称“可续发展”或“持续发展”。1 9 8 7 年瓣藏眷褶蠢侩特兰夫人在她担任主席豹联合鬻毽赛环境与发震委员会韵报告我 们共同的来来中，把可持续发展定义为“溉满足当代人的嚣要，又不对聪代人潢 足其需要的能力构成危害的发展” 2 7 ，这一定义得到广泛的接受，并在1 9 9 2 年 联合国环境与发展大会上取得共识。 可持续发最豹内涵包捂疆令方瑟夔特征： 生态可持续。可持续发展要以保护自然为纂础，与资源和环境的承载能力相协 调。因诧，发葳的同时必须保护环境，包括控制环境污染，改善环境质量，保护生 会支持系统，援护生物多样瞧，保持遗球生态豹完整戆，保谖激持续豹方式傻雳可 再生资源，使人类的发展保持在地球承载能力之内 2 8 。 经济可持续。可持续发展鼓励经济增长，因为它体现国家实力和社会财富。可 持续发袋不仅蘩褪增长数量，更追求改善蒺量、提裹效益、节约麓源、减少瘦豁， 改变传统的生产和消费模式，实施清洁生产和文明消费 2 8 。 人口可持续。可持续发展要实施有关的人口增长的控制政策，在保持人口适度 鬻长静 ；誊提下，往之与经济发震、稔会遗步稳适应、与生态环境捂协调。 社会可持续。可掩续发展要以改善和提高生活质量为目的，与社会进步相适应。 这包括改善人类生活艨量，提高人类健康水平，并创造一个保障人们享有平等、自 快速城市化进程中房地产业一j 持续发展研究 由、教育、人权和免受暴力的社会环境 2 8 。 以上四者之间互相关联且不可分割，其中生态可持续是条件，经济可持续是基 础，人口可持续是关键，社会可持续是目的。人类共同追求的应该是自然、经济、 人口和社会的复合系统的持续、稳定、健康发展。 ( 2 ) 房地产业可持续发展 在以上对可持续发展概念阐述的基础上，笔者提出房地产业可持续发展的概 念，即在不损害后代人利益的基础上，满足当代人对房地的需求，兼顾公平和效率 的原则，同时，促进房地产业的健康发展。 由于房地产是地产与房产的统一体，其既具有自然资源的基本属性，也是社会 经济生活基本的物质基础和物质条件，所以房地产可持续发展涉及到自然、经济、 人口、社会等多方面因素而具有更为复杂多样的内涵。具体表现为如下四个方面： ( 1 ) 土地资源利用与可持续发展 2 9 土地是一个生态系统，土地利用不能破坏生态平衡，即其应以维护或重建生态 平衡为基础。在现实生活中，人们可以对自然进行改造并为之使用，但必须以建立 新的良性循环的生态平衡为前提，以保证生态系统的持续性和稳定性。 ( 2 ) 房地产开发与可持续发展 2 9 城市房地产开发，就是通过对其进行投资建设等一系列经济活动，使那些尚未 被开发利用或未被充分利用的城市土地资源得以最佳利用，从而获取最好的经济效 益。因此，进行城市房地产开发，是通过改变原有的土地利用方式，对土地这一城 市生态基础提供的自然资源和环境进行合理的调整和配置。 ( 3 ) 人居问题与可持续发展 2 9 1 人类住区作为人类生存和发展的空间，其具有广泛的意义。它涉及到全球范围 内不同国度，包括城市和乡村等不同的住区类型，涵盖了人类衣食住行的各个方面， 是人类社会经济发展水平的重要体现。人类住区的可持续发展有着广泛而重要的含 义，它涉及到人类经济、社会生活的各个方面。 ( 4 ) 房地产市场与可持续发展 2 9 房地产市场的可持续发展，必须确立正确的市场发展目标定位，把握正确的市 场发展方式和遵循正确的市场发展原则。正确的市场发展目标的基本内容应是致力 于确立可持续的生产观、消费观和政策关，努力把传统的市场模式转变为保证社会 快速城市化进程中房地产业p j 持续发展研究 经济主体基本利益实现、维持人类行为和自然环境协调的可持续市场模式。只有这 样，才能充分地发挥价格机制对资源配置的调节作用，才能在经济发展、社会进步 与和谐的生态大环境中，最终实现房地产市场的可持续发展。 快速城市化进程中房地产业叫持续发展研究 第二章快速城市化对房地产业发展的影响 2 1 快速城市化给房地产业带来巨大的发展空闫 2 l 世纪的头2 0 年，随着经济的高速增长和城市化水平的快速提高，中国将有 几个亿的人口涌入城市，必然给房地产业带来巨大的发展空间。房地产业总体长期 看好，其作为国民经济支柱产业的地位是不可动摇的。 到2 0 0 0 年底，我国城市化水平达3 6 0 9 ，比1 9 9 0 年提高9 8 6 个百分点，平 均每年提高一个百分点。2 0 0 1 年，城市化水平已达到3 7 7 ，2 0 0 2 年城市化水平为 3 9 6 。假设从2 0 0 0 - - 2 0 1 0 年平均每年提高一个百分点，2 0 1 0 年我国城市化水平将 达到4 6 。本文采用中华人民共和国人类住区发展报告的预测：到2 0 1 0 年，城 市化水平将达4 5 ，2 0 2 0 年达到5 8 左右。 中国2 1 世纪人口与发展中，中国人口与发展的目标是：到2 0 0 5 年，全国 人口总数控制在1 3 3 亿以内( 不含香港、澳门特别行政区和台湾省) ，人口年平均 自然增长率不超过9 。2 0 1 0 年，全国人口总数控制在1 4 亿以内；到2 1 世纪中叶， 全国人口总量在达到峰值( 接近1 6 亿) 后缓慢下降。根据这个目标，本文假定，2 0 1 0 年人口总数为1 4 亿，2 0 2 0 年为1 4 9 亿。 在以上城市化和人口发展预测的基础上，得出一组数据，如表“3 0 。预计2 0 1 0 年城市人口规模为6 3 0 亿人，2 0 2 0 年为8 6 4 亿人。这意味着在2 0 0 0 - - 2 0 1 0 年间， 平均每年有1 7 4 0 万人转变为城市居民；在2 0 1 0 - - 2 0 2 0 年间每年则有2 3 4 0 万人成 为城市新居民。 表12 0 0 0 年一2 0 2 0 年人口城市化进程预测 指标2 0 0 0 年2 0 1 0 钲2 0 2 0 在 城市化水平 3 6 14 5 o5 8 o 中国总人口亿人1 2 6 6 1 4 0 01 4 9 0 城市人口规模亿人 4 5 66 3 08 6 4 为2 0 0 0 年城镇人口倍数 1 01 3 81 8 9 不包括港、澳、台部分。 快速城市化进程中房地产业可持续发展研究 经过2 0 多年的改革开放，城镇居民已经告别了住房严重短缺的时代，居住质 量得到了较大改善。到2 0 0 i 年底，我国城市人均住房建筑面积达到了2 0 8m 2 ，但 也只相当于1 0 年前中等收入国家的住房水平。党的十六大提出了要在本世纪头2 0 年全面建设小康社会。小康社会的住房标准是：到2 0 2 0 年，住房从满足生存需要， 实现向舒适型转变，基本达到“户均一套房，人均一间房，功能配套，设施齐全”， 而目前我国居民住房标准与此相差甚远。我们预测，到2 0 1 0 年，城市人均住房建 筑面积为2 5 吖；2 0 2 0 年，人均面积达到3 0m 2 。 对于2 0 0 0 - - 2 0 2 0 年城市化进程给房地产业带来的发展空间，我们可以做一个 粗略的估算，如表2 3 0 。2 0 0 0 - - 2 0 1 0 年为满足城市新居民的居住需求平均每年需 投入7 8 3 0 亿元，是2 0 0 1 年完成房地产投资额的1 2 5 倍；2 0 1 0 - - 2 0 2 0 年每年需投 入1 2 6 3 6 亿元，为2 0 0 1 年完成房地产投资额的2 0 2 倍。 表2 城市化进程中新居民产生的住宅需求 时间平均每年人均住房新增城市每平方米满足城市为2 0 0 1 新增城市建筑面积居民增加投资元新居民需年完成房 居民万m 2的住房需要的投资地产开发 人求亿吖 额亿元投资的倍 数 2 0 0 0 1 7 4 02 54 3 51 8 0 07 8 3 0 1 2 5 2 0 1 0 芷 2 0 1 0 2 3 4 03 07 0 2 1 8 0 01 2 6 3 62 0 2 2 0 2 0 矩 注：1 1 9 9 9 年商品房屋平均销售价格为2 0 5 3 元m 2 ，其中住宅为1 8 5 7 元m 3 。2 0 0 0 - - - 2 0 2 0 年间， 我们简单的假设每平方米住宅投资为1 8 0 0 元。 2 2 0 0 1 年全国完成房地产开发投资6 2 4 5 亿元。 城市化给房地产业带来的发展空间是惊人的。在城市化进程中，大批人口从农 村进入城市，城市人口大幅增加。由于城市集聚效应和规模效应递增规律的作用， 城市化将促使我国工业持续、健康、快速发展并迅速提高第三产业在国民经济中比 重城市经济的发展，以及城市人口的增加，将会带来办公楼、商业营业用房、工 业用房、仓库等巨大需求。加上城市化引起的住宅需求，整个房地产业发展前景十 分看好。 抉速城市化进程中房地产业町持续发展研究 2 2 快速城市化带来对房地产业的巨大需求 2 2 1 城市化引起住宅自然需求的增加 住宅自然需求指考虑到城市化发展和提高居住水平的影响，在扣除自然折旧的 情况下，全国城镇需要增加的住宅数量。由此可见，影响住宅自然需求的因素有三 个，即：( 1 ) 城市化水平：( 2 ) 提高居住水平的速度：( 3 ) 住宅年自然折旧率。 ( 1 ) 城市化水平的提高引起住宅自然需求 表3 城市化水平的提高引起未来2 0 年住宅自然需求( 亿平方米) 新增城市居民 人均住房建筑面新增城市居民增 时间积加的住房需求亿 亿人 m 2 m 2 2 0 0 0 2 0 1 01 7 4 2 5 4 3 5 2 0 1 0 2 0 2 02 3 43 07 0 2 由表3 可知，如果2 0 1 0 年我国城市化水平达到4 5 1 6 ，全国城镇比2 0 0 0 年增加 人口1 7 4 亿人，按人均住房建筑面积2 5 平方米计算，需要增加住宅4 3 5 亿平方 米；依此可类推2 0 2 0 年的相应数据。 ( 2 ) 居住水平的提高引起住宅自然需求 表4 居住水平的提高引起未来2 0 年住宅自然需求( 亿平方米) 居住水平提高增加的住 时间起始年城市人口亿人 房需求亿r 2 0 0 0 2 0 1 04 5 62 2 8 2 0 1 0 2 0 2 06 33 1 5 由表4 可知，如果2 0 1 0 年我国城镇人均住房建筑面积达到2 5 平方米，即每人 比2 0 0 0 年提高5 平方米，按2 0 0 0 年城市人口4 5 6 亿计算，1 0 年共需增加住宅2 2 8 亿平方米：依次可类推2 0 2 0 年的相应数据。 ( 3 ) 住宅自然折旧对住宅自然需求的影响 我国城镇现有住房9 1 2 亿平方米，如果按照住宅折旧年限4 0 年计算，每年折 旧率为2 5 ，1 0 年共需折旧2 2 8 亿平方米：考虑到我国住房折旧年限一般会长于 4 0 年，许多专家按1 2 5 的折旧率计算，即每年折旧1 ，1 4 亿平方米，l o 年折旧1 1 4 亿平方米。 l o 伙速城市化进程中房地产业j 持续发展研究 按以上三颈主要的自然需求合计( 暂不考虑新建房的折旧问题) ，2 0 0 02 0 1 0 年 建房最低限为7 7 7 亿平方米，最高限为8 9 1 亿平方米；依次可类推2 0 1 0 2 0 2 0 年 熬鞠应数摆( 凳袭5 ) 。 表5 未来2 0 年往宅自然需求 时间折旧率为1 2 5 折旧率为2 5 2 0 0 0 2 0 1 0 7 7 。7 8 。l ； 2 0 1 0 2 0 2 0 1 1 3 11 2 4 5 2 2 。2 滚动人口增长造或对住宅的巨大需求 城市化过程的另一个特点是出现大量流动入口。流动人口是指那然不改变户翻 登记、不定期在外地城市的“打工者”。在传统的计划经济体制下，户籍管理和经 济筑姣严重裁终了入墨滚或。爨是嫠蘧经浇豹发震，携袋戆丰富，定豢整给铡度玻 取消，户口已不搿是人们生活在某地的必要条件；信息技术与交通网络的发展，不 仅绘人们带来了求生存、奔小康的新观念，也为人们走出家门闯天下提供了便利， 这些部龚进了我黧天疆滚袭秘生产要素静臻继琵量。 大量的流动人口既是生产者，也是消费者。以广州、上海和北京三大城市为例， 各城市的外来人口多达3 0 0 一4 0 0 万人 2 2 ，其流动人口与常驻人豳之比分别是 2 1 ：1 0 0 ，1 0 ：1 0 0 程6 ：1 0 0 1 2 2 】。懿筵大量瓣流动久强，袋隽这些骧枣爨漂程黉隶瑗 的消赞主体，为房屋租赁市场的发展奠定了基础。有预测表明，到2 0 1 0 年，我国 的流动人口将从隧前的8 0 0 0 万人增加到1 5 亿人 2 2 ，按人均居住最低标准( 人 均器往瑟袈2 平方寒，建筑露狠4 平方寒) 【2 2 计算，鬟要为毅灌懿浚翡天曩建迄 约3 亿平方米的租赁房屋，每年需开发建设3 0 0 0 万平方米以上的租鬣房屋。 2 2 3 城市化加速往宅清费层次的多样但 伴随经济增长和城市化水平的稳步提离，我国居民的收入差距也在不断扩大。 一方面，城乡居民之间收入差躐扩大。城镇凰民和乡村农民的收入差鼹在比率和绝 对鬏方瑟聱在拉大。蟊辘乡太均浚入，1 9 7 8 年穗差1 8 3 元，裂1 9 9 6 年露程差2 4 5 i 元，1 9 9 8 年时相麓3 2 6 5 元。1 9 8 4 年城乡人均收入差距为1 ：1 1 7 ，到1 9 9 2 年时为 1 ：2 3 l ，1 9 9 8 年扩大到1 ：2 5 1 3 1 。另一方丽，城镇居民内部收入差距也在拉大。 姨逛壤謦纯避程申爨遗产妊霹姆坡蕊袋蜡究 狡箍瀚激统诗两1 9 9 7 年獭祥调巍，簸镇攒隗中1 0 静激黼牧入户人鹚年投入达 1 0 2 9 7 露，嚣5 链斡瑟罐户天均年液入其餮2 1 8 5 嚣，差距为4 。7 t 绩 3 1 3 。辫热上无 户籍漉潮久叠靛存擐，鞔陵蔽城赘毪宅懿 | l 求掰次墨溪多弹弛麴穗点，大浆可戳分 为5 个滕次。 i ) 遴蘸避懑溪次 该滋次瀵赘入群主要爨嚣避城熬农涎，联激不雷定，游谢羧豹浚入掰予垒滔获 累或酃褥圄家，城撩往所律为暂时静落獬点，大多几闷入挤在低矮狭卜的乎房或者 诲多入隧在一令王糕蕊，褥嚣燕黉漤莲裂穰袋，莰霞怒渍是遴鼹逶焉懿溪蕊零叟毒 ： 蔼簧，必然有缀大黝社会不稳定戮索。 ( 2 ) 基本安谶禳次 楚予这一爱浚鹣港爨誊多荛丈擎毕曛妻、些大孥漭辩簿，基零霹戳髂势“裙 入社会族”。鑫予夫缓审赛稳掇麓，这部分人遁霞我一润“麓子搂”域警赛器拄， 葜消费按次也主要魁姨一闻房予安鬣自己。遂个层次酾消费需求主要基于满足基本 生理簿 蜜全需慕，嚣鞭较毒，竣蕊姥麓较羞。 生态琴凌效盏；瑟在伐徐系绫孛生态甄壤代傍 搴会代份 缀淡代俊的聪蒙。要提蹇 郑州腐地产开发的生态经济效蕊，必须正确媳理和协调好房地产开发和生态环境保 护的必系，使二者达到有机的统