奥克兰各区详解.doc

奥克兰各区详解一、前言：新移民移入纽西兰之前及移入之初，均会为“究竟该移居哪一个城市”这一问题所困扰。殊不知城市选定后，再面对选择居住该城市中之哪一区时，更是让人绞尽脑汁，难以取舍。届时不论房价、学校、环境等究竟是好或坏？均有赖您自行判断。而在纽西兰各城市中，尤以奥克兰之住宅区，最为复杂、难以决断。其理由如下：(1)奥克兰市范围过广，可挑选之住宅区数目更是超过想象奥克兰市是纽西兰最大的城市，实际上是由6个不同的城市所组成，可挑选之住宅区超过百区以上，新移民在短期内要决定住所诚属不易，更何况纽西兰每一个住宅区，均有其特色。两间完全一样的房屋，常因座落地区不同，或因内部装璜有异，而有不同之价格。冒然决定，常生后悔。一般而言新移民对区域之选择，宜以下述几点做为评断之基础： A 交通方便 B 学区较佳，且学校尚有空位可招收新生 C 采购华人食品较容易 D 房价(租金)适中 E 有增值潜力 (2)各区内房价无真正的平均标准，拿捏不易纽西兰各住宅区内房屋水准、建筑材料、建筑物大小、座落地点(同一住宅区内常因附近环境、地势高低、景观、学校而有截然不同之结果)参差不齐，价格更是天壤之别。不像在国内指明哪一条街，几层楼之大厦，约莫可捉出每坪多少之价格。 但在纽西兰光靠一个平均房价的理念去购屋，是行不通的。新移民必需逐屋勘查，逐月了解，方是掌握房价合理与否之关键。虽然坊间不动产公司，已将奥克兰各住宅区之平均房价统计显示在一些报表上，但所谓平均房价一般系指最近3至6个月该地区市场成交之房价，而华人新移民看得上眼之房屋，成交不多，相对使得前述平均房价出现偏低的常态现象。此外，该平均房价除了随市场利率变动，高低起伏，变化无常外，更由于华人新移民要求房屋之品质，常在一般水准以上，自然拟购入房屋之房价会高出平均房价。但对华人新移民而言，最困惑的是：短期内他们不知道其拟选房屋之品质，是否真正是在一般水准以上？是否就可以按该地区之平均房价再加一些价，以购得理想之房屋？(3)入学与学区，习习相关纽西兰大部份之学校均实施学区制(SCHOOL ZONEING)，学校祇对住在该学区内的学生开放入读，部份名校更早已人满为患(部份明星学校，虽开放区外学生凭成绩跨区就读，但新移民子女通过考试之机会甚微)。新移民在选区之前，尤应事先了解。对新移民而言，奥克兰虽设有2所大学、3所技术学院、1所师范学院、95所高中、47所初中及326所小学，但究竟哪一所学校较适合自己的子女？是新移必需切实要考虑的，决不可人云亦云，或迷信明星学校。或许有人会建议参考各校会考成续，但新移民必须了解到会考成绩，并不能真正代表该校之水准。例如甲校向来评价不高，惟会考成续栏标示该校参加考生平均分数占前90%以上者，达到100%；而乙校之会考成绩栏标示参加考生平均分数占前90%者，仅有55%，而占前70%80%者，有 45%。对初抵纽西兰之新移民，很可能就会挑选甲校了。其实甲校应届毕业生共100人，但仅有一人拟继续升学，故该学生参加会考，并经评定为A(前 90%)，故有100%的水准；反之，乙校应届毕业生也是100人，全部参加考试成绩均在A与B间，当然表现优良，但您却从书面资料上就很难看得出来(这是因为会考成绩中并未注明有多少人应考)。二、奥克兰之住宅区：奥克兰市海岸线曲折多变，海湾常深入内陆，因此市内任何一点至海边，车行时间均不会超过15分钟，而地势更是高低起伏，迫使主要干道均依山脊兴建，道路常居高临下，坡度较大，弯角亦多。为使新移民能对大奥克兰市有一整体映像，因此先在各看官眼中殖入一幅奥克兰地图。整个奥克兰呈字型，之中间横线右侧部份为奥克兰东区，中间横线左侧部份为奥克兰西区；东西两区间之横线则为中区；而之左侧朝上撇的部份为奥克兰之北区；最后之右侧朝下捺的部份则为奥克兰之南区。其中又以在中心区中间之ONE TREE HILL(独树山)为其地理上之中心点。诚如前段所提，奥克兰人习惯上把大奥克兰市概括分为东区、西区、南区、北区、中区及市中心区(CITY)等六个区域，其中市中心区为商业区 (DOWNTOWN)，非本文探讨之范围。本文仅对座落于奥克兰市东区、西区、南区、北区、中区等五个区域内之住宅及学校，分别介绍如下:(1)中区(CENTRE ARIAL)位于奥克兰之中央部份，开发时间较早，人口居住密集度较高，位于市中心南方，距市中心较近，交通便利，华人聚集较多，各式华人超市，餐厅不虑匮乏，学校设立亦较密集，惟部份地区房价颇高，学校一般采严革限制招收学区内学生入读政策。主要住宅区分述如下：(1-1)MISSION BAY位于奥克兰市中心东方约5至10分钟车程，面对奥克兰港口，以沿海公路与市中心相连，区内依山傍海，尤以朝北面之区段，风景最为秀丽。沙滩平直，弄涛人士，散坐路旁露天咖啡店中，奥克兰港湾景色一览无疑，为奥克兰最佳住宅区之一。此区房价颇高，房价超过纽币100万以上者，比比皆是。唯该区华人不多，可能与房价过高及区内无适合之学校有关(一般多为年龄稍长之富人，无小孩就学问题)。(1-2) EPSOM & REMUERA EPSOM区位于奥克兰市中心南方约5至10分钟车程(约5-6公里远)，地势较平坦，以NANUKAU 路为该区主要干道，该路亦为市区连接奥克兰机场之必经通路。一般而言EPSOM区内的房价，除南EPSOM区(EPSOM SOUTH)，因已不属名校学区，房价较学区内稍低一至二成外，其它学区内巷道内之房价，则较无明显的区别。 REMUERA区则位于奥克兰市中心东南方约5至10分钟车程(亦约 5-6公里远)，地势较崎岖，沿着山脊修建之REMUERA路为该区主要干道。区内设有一座设备完善的高尔夫球场，该二区距市区均称交通方便，购物、社区设施亦近在咫尺，而奥克兰的几所大医院，亦设在区内或附近，另奥克兰最大之绿地 ONE TREE HILL及CORNWALL PARK (共占地约 150英亩)，恰座落在二区之间；在早期(1990年左右)亚洲移民几乎未作考虑，即迁入此二区，目前该二区仍是华人聚集最多区之一。 由于该二区开发时间较早，北距奥克兰大学及奥克兰技术学院，均不到10分钟车程，且区内名校林立，中学有著名的EPSOM GIRLS GRAMMAR(EGG)、AUCKLAND BOY GRAMMAR, EPSOM NORMAL INTERMEDIATE等，小学有著名的EPSOM PRIMARY SCHOOL、CORNWALL PARK PRIMARY SCHOOL、VICTORIA AVENUE PRIMARY SCHOOL、REMUERA PRIMARY SCHOOL等。 (1-3) MEADOWBANK, ST. JOHNS, ST. JOHNS PARK & KOHIMARMA 此四区分别位于REMUERA区之东、东北及东南方，车行至奥克兰市中心约10至20分钟车程(亦约 615公里远)，地势较崎岖，仿似跨越山脊之REMUEERA路、ST. HELIERS BAY路 及北边沿海兴建之TAMAKI路为该区主要干道。同样的座落于REMUERA路及 ST. HELIERS BAY路北坡之建物，因朝北向阳并面海，再与RANGITOTO ISLAND(雷君矺跎岛)遥遥相望，景色秀丽，除MEADOWBANK部份地区，因近高速公路预定地及火葬场，房价较低外，其它地区之房价一般均在纽币 25万90万之间，随景观之有无而落差极大。 该四区均距奥克兰大学商学院TAMAKI分校不远，区内之初高中以GLEMDOME COLLEGE、SACRED HEART COLLEGE、GLEN INNES INTERMEDIATE为主；座落在KOHIMARAMA区内之SELWYN COLLEGE，入学无学区限制，校风较自由，学生无需穿著校服，因此吸引一些亚洲移民子女在此就读。 (1-4) THREE KINGS, MT. ROSKILL & LINFIELD 由于受REMUREA及EPSOM二区，房价已高且学区设限较严等因素影响，而往南向发展者，即进入此三区。 此三区均位于EPSOM以南，车行至奥克兰市中心约10至20分钟车程(亦约615公里远)。除LINFIELD区，因地近MANUKAU HARBOUR(海港)，地势较崎岖外，THREE KINGS,MT. ROSKILL二区，地势则较为平坦。该三区以连接市中心之DOMINION路及MT. EDEN路为该区南北干道，东西向干道则以MT. ALBERT路、RICHARDSON路及HILLSBOROUGH路为主。THREE KINGS区因紧邻EPSOM区，除部份近工业区之不动产，价格稍低外，其它区内房价与EPSOM SOUTH之房价差距有限。 MT. ROSKILL区， 因DOMINION路路旁设有多家华人经营之商号(杂货店、肉店、理发厅、餐厅、礼品店、蔬果店及录像带店)，采买甚为方便。区内更有二座高尔夫球场近在咫尺；而MT. ROSKILL GRAMMAR SCHOOL、MT. ROSKILL INTERMEDIATER及MT. ROSKILL PRIMARY SCHOOL，小学、中学及高中，三所学校毗邻而居，对每日需接送家中不同学龄子女上下学的家长而言，不啻为一大福音。 (1-5) MT. EDEN 此区紧邻奥克兰市中心南方，介于市中心与EPSOM区之间，由此区进入市申心仅约2至5分钟车程(约35公里远)，MT. EDEN路贯穿全区，是与奥克兰市中心最接近的区域之一，区内大部份房屋均为4080年之老式建筑，过去较多上班族为求近上班地点而择居此区，当时一般房价不贵，但近年此区房价已不可同日而语了，区内房价以MT.EDEN路为分界，因为两侧学区不同，而呈现不同之价差。 (2) 东区 一般华人惯称东区为 HOWICK，其实 HOWICK 仅为东区中之一个区域， 惟因整个东区系近20年才开始开发， 且目前仍继续开发中， 而 HOWICK 区在整个东区开发案中， 开发时间较早并已近完成， 颇具代表性， 是以一般人惯称东区为HOWICK。 但 HOWICK 区幅员广大，涵盖 HOWICK、 BOTNY DOWNS、 MEADOWLAND、 BUCKLANDS BEACH 等；一般称老 HOWICK 为老街， 由于开发时间较早， 区内道路较东区其它区域为窄， 但仍不失整齐， 区内建有甚多具有英国风味之建筑物。 BUCKLANDS BEACH 则位于 PAKURANGA 路之北侧， 地处东区之北的面海处， 全区有极宽广的海景， 往北有一个向海延伸出的半岛， 与 RANGITOTO ISLAND 遥遥相对。 亦有 FERRY (渡轮)可渡至市中心。 毗邻的 HALF MOON BAY 亦有游艇码头及俱乐部， 深好海上活动的白领阶级大多居于此。 BOTNY DOWNS 及 DANEMORA 为较新开发区， 目前仍继续在开发中， BOTNY DOWNS 更设有全纽西兰最大之 SHOPPING MALL ， 区内百货公司林立， 银行甚至每周营业7天， 每逢假日， 区内数千停车位亦经常是一位难求。 而毗邻的 DANEMORA 区， 则为新开发之社区住家， 土地广阔， 地势平坦， 贯穿其中的BOTNY路更可直达 MANUKAU 市行政中心及机杨， 车程约仅20分钟。 大社区内公共设施完善，如 HIGHLAND PARK 设有公共免费室内温水游泳池、 高尔夫球场等。 区内律师事务所、 会计师事务所、 房地产中介公司， 为因应不断增加之华人市场， 亦纷纷增聘会说中文之职员， 以广招徕。 在此良性循环下， 更加吸引华人迁入。 一般人惯称东区为奥克兰华人聚集最多之地。 但东区幅员约祇有中区的七分之一大， 如硬要说东区华人聚集最多， 不如说华人居住在东区的相对比率(密度)最高较为恰当。 此区房屋多为新屋， 造形豪丽， 室内空间较大， 唯因新区之故， 树木较无老区之高大。 各大超级市场、 百货公司、 华人食品、 用品及华人经营之商号(杂货店、 肉店、 理发厅、 餐厅、 礼品店、 蔬果店及录像带店)比比皆是。 采买、 宴客、 小吃均甚为方便， 尤其 MEDOWLAND， 有小唐人街之称， 号称一天一味， 可以连吃一个月。 东区中主要的学校有：高中为 ST. KENTIGERN COLLEGE、 PAKURANGA COLLEGE、 HOWICK COLLEGE、 MACLEANS COLLEGE、 EDEGE WATER COLLEGE 等， 其中以 MACLEANS COLLEGE 及私立的 ST. KENTIGERN COLLEGE 较为有名； 中学则有： BUCKLANDS BEACH INTERMEDIATE、 HOWICK INTERMEDIATE、 SOMMERVILLE INTERMEDIATE 等学校； 小学较为有名者为： PIGEON MOUNTAIN PRIMARY SCHOOL、 MACLEANSPRIMARY SCHOOL 等； 另外亦有小学、 中学、 高中在一起的完全学校： CASCADE 及中学与小学在一起的： OUR LADY STAR OF THE SEA SCHOOL 皆是有名的私立学校。 (3) 南区 ( MANUKAU CITY 玛努考市 & PAPAKURA CITY 帕帕库喇市) 由奥克兰市中心经I号高速公路往南行， 车程30分钟(约4550公里)， 即可跨入MANUKAU CITY(玛努考市)。 玛努考市与更南之 PAPAKURA CITY (帕帕库喇市)为邻， 此二市为大奥克兰市幅员较广之区域之代表， 共同构成了南区之主体(东区之行政区亦划归玛努考市管辖)。 玛努考技术学院 (MIT) 及全纽最著名的高中之一的 KINGS COLLEGE 均设在南区内。 另奥克兰国内及国际机场， 亦设在此市西南隅。 由机场至奥克兰市中心， 经20及20A高速公路(部份路段非高速公路)， 约需20至25分钟车程。 努考市购物中心占地辽阔，商店林立，邻近并设有一座全奥克兰最大之室外游乐场 (RAINBOWS END)， 并与玛努考市行政中心毗邻而居， 停车方便， 常有申办各种移民、公民、税务等事务之民众， 为图停车方便， 而舍市中心区而就此地办理者。 一般而言南区内除少部份地区外， 区内各区域均为低房价区。 此区居民以太平洋岛裔居民为多， 间有越南裔移民居此， 华人居住此区域人数不多， 但近年亦有增多之趋势。 此区之 KARAKA PARK 亦为全奥克兰市最贵房价区之一， 区内建筑物均属超级豪门巨室， 一般每一房屋均座落在三英亩至数十英亩之土地上。 门前小湖， 屋后成群果园， 搭配温水泳池或网球场， 让人爱不释手。 (4) 西区 (WAITAKERE CITY 怀塔科理市) 由奥克兰市中心往西跨越滨海之16号高速公路，即可进入WAITAKERE CITY(怀塔科理市)。怀市幅员辽阔， 区内以 HENDERSON 镇最为繁华， 设有大型购物中心， 亦是纽西兰四大葡萄酒产地之一。 此镇距华人聚集较多之 MASSEY EAST 及 WEST HARBOUR 二区，约5至10分钟车程。 一般由奥克兰市中心进入 MASSEY EAST 及 WEST HARBOUR，约需20至25分钟车程(约2025公里)，全线为高速公路。如再驾车北上转18号路，约15至20分钟车程，即可至北岸市梅西大学 ALBANY 分校。 MASSEY EAST 区的 ROYAL 路两侧巷道内， 系亚洲新移民聚集较多之区， 房价较便宜， 约在18万纽币至35万之间。 至于坐拥海景之房屋， 房价自然较高。 而华人在西区群集之大本营为 WEST HARBOUR 区， 此区背山面海， 滨临奥克兰港湾内侧， 可遥望奥克兰市中心， 山水兼备， 景致迷人， 全区均为近十年才开始开发， 房屋造型各形各色， 可比美 HOWICK 区之豪宅。 区内临海岸处， 并设有一座大型游艇码头， 及设备完善之游艇俱乐部， 吸引相当多深好此道之纽人选居此区。 (5) 北区 (北岸市 - NORTH SHORE CITY) 由奥克兰市中心往北跨越过港桥， 即进入北岸市， 距奥克兰市中心约5至10分钟车程(约3公里远)。 但因北岸市幅员辽阔， 如继绩驾车北进至北岸市以北重镇ALLBANY区(梅西大学ALBANY分校即设于此)， 全线高速公路， 约需15至20分钟车程(约20公里远)； 整个北岸而被高速公路分割为东、西二块地段， 一般而言以东段沿海及南段靠奥克兰港湾部份， 房价最高， 其中又以北岸市第一重镇 TAKAPUNA 区为最繁华区域， 该区平均房价更居奥克兰市之冠。 北岸市第一重镇 TAKAPUNA 区为最繁华区域，距奥克兰市中心约5至10分钟车程，东滨 HAURAKI 海湾，南临奥克兰港湾，白色砂质海滩绵延全区，区内中央地段为商业购物中心，中央以西有天鹅湖昵称之 LAKE PUPUKE (浦圃祺湖)， 其平均房价向居奥克兰市之冠。 区内初高中以 TAKAPUNA NORMAL INTERMEDIATE、 TAKAPUN GRAMMAR SCHOOL 为主，另梅西大学及奥克兰技术学院在此区均各设有一分部， 有意进修者堪称方便， 韩国移民较喜聚集此区。 而 NORTHCOTE、 BIRKENHEAD & CHATSWOOD 等区， 系华人较早迁入之区， 位于北岸市南端， 高速公路西南侧， 全区面对奥克兰海港， 距奥克兰市中心约5至10分钟车程， 与奥克兰市中心隔奥克兰过港桥， 遥遥相望， 海港内白色沙滩与清澈翠蓝的海水， 相映成趣， 风帆点点之小舟， 妆点了海面， 相当吸引人居住。 另有 HILLCREST、 GLENFIELD、 WESTLAKE & MILFORD 等四区， 系较新开发之区， 因前述TAKAPUNA区及临海三个华人较早迁入之区段， 房价渐长及学区已不易申请， 亚洲新移民近年来开始北迁至此四区。 此四区均位于北岸市中部， 分居高速公路东， 西二侧， 距奥克兰市中心约10至15分钟车程。 区内初高中以 GLENFIELD INTERMEDIATE SCHOOL、 WESTLAKE BOYS HIGH SCHOOL 及 WESTLAKE GIRL HIGH SCHOOL 为主。 EAST COAST BAYS CITY 则系北岸市最新开发之区， 开发时间约在近10年间， 区内各区段大部份均东临海洋， 是以区名后均冠有 BAY (海湾)之称， 可见近海之一般， 包含了 CAMPBELL