广东龙光集团BT项目拓展及投资分析_[全文].doc

投资发展中心编制 总第4期 2008518 广东龙光集团bt项目拓展及投资分析一3bt项目模式的基本内容（一）.bt方式的定义bt（build-transfer）即建设-移交，是当今国际基础设施项目建设领域中被普遍采用的投资建设模式。bt方式是指根据政府（业主）与投资建设方签订的bt合同，由投资建设方负责项目的融资建设，并在规定时限内将竣工后的项目移交政府，政府根据事先签订的回购协议分期向投资建设方支付项目总投资并加上合理回报。（二）.政府采用bt方式的意义(1)缓解政府（业主）在项目建设期的资金困难。非营利性基础设施工程很难融资，但项目打包成bt工程，政府回购期间稳定的现金流则容易获得银行的项目融资。这是bt方式最重要的意义。(2)提高项目的建设效率及保证工程质量。bt项目由投资建设方负责建设全过程，从而有效实现设计、采购、施工等环节的紧密结合，保证项目的施工质量及进度，提高项目的建设效率。(3)有效的控制工程成本及保证工程进度。bt方式一般采用固定或相对固定的合同价，从而有效地转移政府投资建设时可能出现的工期拖延、资金不到位、质量缺陷等风险。（三）.实施bt方式的政策依据1、国家层面关于培育发展工程总承包和工程项目管理的指导意见（建设部200330号）第四章第七条规定：“鼓励有投融资能力的工程总承包企业，对具备条件的工程项目，根据业主的要求按照建设转让(bt) 、建设-经营-转让(bot) 、建设拥有-经营(boo) 、建设-拥有-经营-转让(boot)等方式组织实施。”2、地方层面目前，部分城市已经形成bt项目投资管理办法，如重庆市加强与规范政府投资项目bt融资建设管理的通知，泰州市市级政府投资bt项目管理暂行办法，北海市城市基础设施建设项目社会投融资管理试行办法，北海市政府投资工程项目实行bt方式建设管理暂行规定。重庆市加强与规范政府投资项目bt融资建设管理的通知 主要内容与特点：（1）政府采取bt模式的项目总投资原则上在5000万元以上，并且在项目建成后2年左右完成回购的。（2）总投资在2亿元以下的市级政府投资项目，bt融资建设方案由市发改委会同财政局，建设局及项目行政管理部门审批；总投资在2亿元以上项目报市政府审批。区县（自治县）级政府投资项目的bt融资建设方案由区县（自治县）发展改革部门会同财政、建设和项目行政管理部门审批。（3）融资人投入项目的自有资金不低于bt合同总价的35%，其余建设资金要提供省级以上金融机构出具的中长期贷款承诺函。（4）各级政府及其有关部门、项目业主不得为融资人和项目公司提供融资担保。（5）bt承包合同价必须控制在批准的概算内，其中建筑安装工程费、融资人融资的财务费用一般应实行固定总价包干。北海市城市基础设施建设项目社会投融资管理试行办法，北海市政府投资工程项目实行bt方式建设管理暂行规定主要内容与特点： （1）bt项目建设期间不计利息和回报，项目回购期限原则为三至五年。项目验收合格交付后还本（赎回），每年还款一次。 （2）bt项目回购资金的总量、来源，统筹回购时间，以及各回购期的偿还能力，由市财政局提出意见报市政府决定，重大项目要经过市人大或市人大常委会批准后执行。 （3）北海市城市建设投资发展有限公司是北海市城市基础设施建设的融资平台，行使城建国有资产经营管理职责与保值增值义务，实施好全市重大城市基础设施建设项目。（4）各类投资主体可以下列方式获得投资回报：(a)有形资产补偿，(b)无形资产补偿，(c)投资回报率按人民银行同期贷款基准利率基础上上浮不超过2。二bt项目的运作流程及其特点(一).bt项目的主要运作流程bt项目运作过程主要涉及三个主体：政府（业主）、投资建设方、投资建设方合作银行。bt项目运作基本流程如下图如示（见图一）：bt项目运作流程图 图一 bt项目具体操作过程过下：（1）、项目招标前1、政府对项目进行立项、可行性研究，并将拟建工程入作为采购对象列入预算草案及政府工作报告，报人大常委会批准。2、政府完成项目的征地、拆迁安置、平整、施工配套、设计等项目的前期工作。（2）、项目公开招标3、政府采用公开的方式向社会招标。4、通过审查投标人资格、建设方案合理性、成本控制方案等，确定中标人。（3）、项目招标后5、政府与投资建设方签订bt投资建设合同。6、投资建设方成立bt项目公司，以政府的回购承诺及担保为担保与合作银行签订贷款协议。7、投资建设方进行工程建设管理，政府同时对工程进行监理。8、工程竣工后，投资建设方向政府发出验收申请书，政府验收合格进行备案。9、政府对项目进行回购。（二）bt项目操作的工作要点bt项目操作的工作要点可以总结为：“一个决议、二个保障、三个授权”1一个决议：市人大常委会决议，同意市政府以bt方式开展建设，将土地经营性收益作为回购资金纳入同期政府财政预算（部分城市只需有审批权限的政府批准即可，如重庆）。2二个保障：（1）市政府同意将城区土地经营性收益作为该项目政府回购资金来源。（2）以政府的国有商业储备用地为bt项目投融资提供抵押性担保（包括具有政府背景的第三方担保）。3三个授权：（1）市政府授权市城市管理局及建设局（含城投城建）作为bt项目的项目法人，代表政府与项目的投资建设人签订相关合同。（2）市土地储备中心为bt项目出具承诺函，签订相关的土地抵押协议，并负责提供足额的国有储备商业用地为项目投资建设人作投融资抵押性担保，或者提供具有政府背景的第三方担保。（3）财政局出具回购资金承诺函，承诺bt项目的全部回购资金纳入该项目周期内的政府财政预算，以财政性资金按时全额支付给投资建设人。 从我司的操作经验来看，bt项目一定要做到程序合法合规，才能保证回购资金安全及时的支付，避免政策风险；同时，有利于安排银行融资，解决项目融资问题。其中，需要注意的是财政局出具的回购资金承诺函及土地储备中心出具的土地抵押担保协议往往bt项目银行融资的必要文件。三bt项目操作应注意的若干问题1.项目回购资金来源项目回报资金来源：特定土地的出让收益或其它财政收入。汕头bt项目回购资金的来源主要为“中心城区的国有土地出让预期收益”。大亚湾bt项目回购资金来源主要为“财政收入及土地出让收益”。根据我司以往的操作经验，建议在合同中必须明确作为回购资金来源的特定土地地块，包括土地四至，面积及土地成本，降低土地市场风险。同时，明确土地出让的截止时间，以确保我司利益。同时，bt投资与土地一级开发相互结合的项目要积极介入土地出让的前期过程，并且在土地一级开发合同中加以明确，包括（1）土地的出让底价，（2）土地的出让时间，（2）收益分成比例，（3）土地的规划设计条件，（4）其他出让条件等。2.回购资金构成与计算回购资金的构成：回购资金=项目建设投资额+建设期投融资补偿+回购期投融资补偿其中我司实际操作中，一般计算公式如下：建设期投融资补偿：在项目建设期内，建设期投融资补偿额按月度进行计算，计算基数为当月结算基准日经审定的中标单位投入项目施工投资额加上投融资补偿额累计数，投融资补偿率按中国人民银行公布的三年期（五年期）商业贷款基准利率加该利率上浮（）%计取。回购期投融资补偿：回购期投资利润补偿额按月度进行计算，计算基数为“甲方审定的工程总投资乙方替甲方支付的费用及投融资补偿金投资利润补偿额累计数甲方已支付的回购款”，投资利润补偿率按中国人民银行公布的三年期（五年期）商业贷款基准利率加该利率上浮（）%计取。如中国人民银行调整基准利率，则从调整生效之日起，取新的同期同类利率加该利率上浮（）%作为投资利润补偿率。投融资补偿率直接关系bt项目的盈利水平。结合当前的利率水平及融资难度，一般情况下要求投融资补偿率按中国银行公布的三年期（五年期）商业贷款利率的基础上上浮30%50%。如果bt项目本身涵盖土地一级开发，我司需投入拆迁费用及整理费用等的，需进一步提高投融资补偿率，以银行商业贷款利率上浮100%为参考。此外，我司一般要求投融资回报以复利方式计算。但是在部分地区政府有“不得以复利方式计息”的规定，因为需要做进一步沟通。3回购资金的支付与保障项目回购资金实行政府拨款，列入市（区）政府各年度财政预算，报市人大常委会审议通过。回购款由区财政局按期拨付给招标人，招标人根据回购条款按计划向中标人支付回购款。全部回购款分期支付，主要依据项目投资规模确定项目的回购期长短。一般bt项目为2-5年，公路bt项目视投资额大小可能适当延长，支付方式一般为每年一次（半年一次）。项目回购期越短对我司有利，加快资金回笼。同时，也可以要求招标人提前支付部分及全部回购款。此外，参考大亚湾模式将回购款的支付与土地款，项目开发报建及税费相互结合，直接降低我司在施工及开发中各项资金支出。同时，招标人应承诺土地出让的收入或收益，将首先用于支付bt项目的回购资金。若土地出让时间早于按合同应支付给企业回购资金的时间，该款项应提前支付给企业或由第三方提存，不能挪作他用。如果在该期间企业参与其他国有土地“招拍挂”项目并中标的，有关部门应同意企业将应收的回购资金直接抵付应付的土地出让价款。为保证政府按期足额支付回购款，招标人应向投资者提供不低于回购款总额的相应的担保。例如：履约保函、土地抵押、第三方担保等等。4.利率及通货膨胀变化风险等问题结合当前通货膨胀及项目投资周期等因素，必须考虑消费价格指数变化可能带来的影响，以保障企业能切实得到预期的投资补偿。一般在合同条款应增加“在建设期及回购期限内，如果统计局公布的消费价格指数自合同签订之日起累计变化超过5的（含5，不论上浮或下浮），综合单价及回购资金应根据实际变化幅度作相应调整。”5bt项目投融资办理等问题 一般而言，我司前期资金投入由履约保证金及工程建设专项资金两部分组成。一般履约保证金占项目总投资的10%，在实际操作过程中应压缩到5%，同时应考虑将工程建设专项资金的部分作为履约保证金，如汕头海滨中路项目，减少履约保证金比例，减少资金占用量。同时，工程建设专项资金作为bt项目工程履约保证金额作为我司前期一次性的资金投入，该数量应根据项目投资规模尽量减少，避免资金占用 。同时，工程建设专项资金应根据项目施工进度的落实情况逐额返还。6项目招投标门槛的设定（1）鉴于广东龙光（集团）有限公司在融资能力和履约信用方面有优势，而汕头市龙光建设有限公司具备房屋建筑安装工程一级资质及市政公用工程施工总承包二级资质，因此，我司一般采用联合体的形式参与投标。（2）.充分发挥我司优势，评分标准采用综合实力评分法。在注册资金、存款证明、银行信用、财务指标（包括营业额、净资产、负债率）等条款加大评分的权重。而施工管理方案和项目经理资质方面是我司弱项，即减