（管理科学与工程专业论文）房地产金融风险的评价与控制研究.pdf

中文摘要 摘要 中国房地产金融的发展，是伴随改革开放的不断深化，随着城市住宅制度与 土地使用制度的改革，以及房地产业的复苏和发展，而逐步发展起来的。在我国 正式加入w t o 之后，研究市场经济条件下的资金融通与投资效益，将成为房地产 经营与决策的核心问题。在房地产商品化、货币化的大趋势之下，研究房地产金 融投资的风险及防范，对房地产金融在2 l 世纪保持可持续发展是极其重要的。 目前，房地产业、尤其是住房产业，已经成为我国国民经济新的增长点。房 地产金融是支持房地产业发展的重要保障因素。加强对房地产金融风险的防范， 不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经 济的稳定和发展也至关重要。 我国现行的金融体制及信贷操作方式，使房地产金融机构面临的信用风险、 利率风险、流动性风险和政策法律方面的风险难以通过有效的机制和适当的途径 加以释放，使金融机构缺乏扩大发放住房贷款的制度激励。与此同时，政府又极 力想通过扩大住房抵押贷款这种扩张性的金融政策来扩大国内住房需求以促进住 宅产业的发展，这使房地产金融机构陷入一个两难的境地。因此，如何采取有效 的措施分散、化解房地产金融风险，成为房地产业乃至整个国民经济保持快速、 健康发展的关键。 近年来。我国理论界、金融界和房地产业内人士日益重视对房地产金融风险 的防范，并提出了不少建议。其中有很多有价值的内容，但也有些观点不够成熟、 不够完善。本文将对几种有代表性的建议进行分析研究，旨在总结其优点，并结 合自己的看法，提出新的理论和见解。 本文首先从阐述房地产金融的基本理论人手，全面探讨了房地产金融的现状 与存在的问题；深入剖析了房地产金融风险的根本来源和产生原因，并对几种主要 的金融风险进行了重点的分析与评价：接着进一步利用现代“泡沫”经济理论分 析了房地产金融风险的形成和爆发过程；最后根据前面的基础性研究，从宏观和 微观两个层面探索房地产金融风险的防范与控制措施，并系统地阐述了几种有效 控制房地产金融风险的对策与建议。 本文的研究目标是充分评价目前房地产业所面临的金融风险，探讨房地产金 融风险的成因及防范方法，研究的关键问题是金融风险的类型及其如何量化，怎 样运用相关方法减少风险，甚至消除某些风险，并提出了一些解决的构想和建议。 关键词：房地产，房地产金融，房地产金融风险，风险防范与控制 英文摘要 a b s t r a c t t h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ef i n a n c ei sg ow i t ht h ec h i n a si n n o v a d o na n d o p e n i n g u p ，a l o n gw i t l lt h ec i t yr e s i d e n t i a ls y s t e ma n dt h el a n du s es y s t e mr e f o r m ，a n d t h a tw o r k e du pd e v e l o p m e n t ，a tt h et i m eo fc h i n a se n t r yi n t ot h ew t o ，s t u d yt h e c a p i t a lr a i s ea n di n v e s t m e n tb e n e f i ti nt h em a r k e te c o n o m ys y s t e m ，w i l lb e c o m et h e n u c l e u sp r o b l e mo ft h er e a le s t a t em a n a g e m e n ta n dd e c i s i o n - m a k i n g i nt h ec u r r e n to f r e a le s t a t ec o m m o d i t ya n dn u m m u l a r ，s t u d yt h er i s ko fr e a le s t a t ef i n a n c ea n df e n c e w i t l l r i s k w i l lb ev e r yi m p o r tt ot h ed e v e l o p m e n to f t h er e a le s t a t ef i n a n c ei n2 1c e n t u r y o u rg a r m e n th a sb e e nd e c i d e dt oc h o o s et h er e a le s t a t e ，e s p e c i a l l yt h eh o u s i n g i n d u s t r yt ot h en e w r i s ep o i n to ft h ec h i n a se c o n o m i ca n ds o c i a ld e v e l o p m e n t t h er e a l e s t a t ef i n a n c ei sc a n n o tb es u b s t i t u t es u s t a i na n dt h eg u a r a n t e ec o m p l i c a t i o no ft h er e a l e s t a t ed e v e l o p m e n t f e n c e 、v i t ht h er i s ko fr e a le s t a t ef i n a n c e ，n o to n l yt h er e q u e s to f s t a b i l i z a t i o na n dd e v e l o p m e n tf o rt h er e a le s t a t ei n d u s t r ya n dt h er e a le s t a t ef i n a n c e i n d u s t r y ，b u ta l s ot h ev e r yi m p o r tc o n d i t i o nf o rt h ea l lf i n a n c ei n d u s t r ya n dc o u n t r y e c o n o m i c a ls t a b i l i z a t i o na n dd e v e l o p m e n t i nt h ea c t i v ef i n a n c es y s t e ma n dc r e d i tm a n i p u l a t em o d e ，t h er e a le s t a t ef i n a n c e o r g a n i z a t i o n sh a v et of a c et h er i s ko f c r e d i t ，t h er i s ko f i n t e r e s tr a t e ，t h er i s ko f f l u i d i t y a n dt h er i s ki nt h ep o l i c ya n dl a w s 1 1 1 er i s kc a n n o tb er e l e a s e dv i at h ea c t i v es y s t e m ，s o t h ef i n a n c eo r g a n i z a t i o n sh a v en o ts om u c hp r o m p t i n g st oe n l a r g et h el o a df o rt h e h o u s i n g a tt h es a l t l et i m e ，t h eg o v e r n m e n tw a n t st oa c c e l e r a t et h eh o u s i n gi n d u s t r y s d e v e l o p m e n t ， s ot h ef i n a n c eo r g a n i z a t i o n sg e ti nad i l e m m a s o ，h o wt od e t r a c ta n d f e n c ew i mr i s kb e c o m e st h ek e yo f a l lc o u n t r ye c o n o m i cd e v e l o p m e n t i nt h en e a r l yy e a r s ，t h ep e r s o ni nt h et h e o r e t i ck i n g d o ma n df i n a n c ek i n g d o ma n d t h er e a le s t a t ei n d u s t r y ，h a v em o r ea n dm o r ea t t a c hi m p o r t a n c et ot h ef e n c ew i t hr i s ko f r e a le s t a t e f i n a n c e ，a n d t h e y p u t f o r w a r ds o m e u s e f u la d v i c e s i n t h ea d v i c e s ，s o m ea r e v e r yu s e f u l ，b u tt h eo t h e r sa r en o ts og o o do rs op e r f e c t 1w i l lc o l l i g a t es o m eg o o d r e p r e s e n t a t i v ea d v i c e s , s u n l u pt h e i rs t r o n g p o i n tc o m b i n e ss o m em yn e w a t t i t u d e s ，t h e n p u tf o r w a r ds o m en e wt h e o r e t i ca n do p i n i o n s f i r s t l y ，t h i st h e s i se l a b o r a t e st h eb a s i ct h e o r i e so f r e a le s t a t ef i n a n c e ，a n df u l l y i n q u i r e si n t ot h ei n n e rl i n k so f t h es t r u c t u r ea n dm o v e m e n t ，t h es t a b i l i t ya n dr i s ki nt h e s y s t e m ，s e c o n d l y ，i tm a k e sat h o r o u g ha n a l y s i so ft h es o u r c eo fr i s k i nt h er e a le s t a t e f i n a n c e t h e nf u r t h e r r e v e a l st h em e c h a n i s mo ft h er i s kf o f i n a t i o n o nt h eb a s i so ft h e l 重庆大学硕士学位论文 a b o v es t u d y ，ip u tt h ee m p h a s i so nm e a s u r i n ga n dm o n i t o r i n gr i s km e t h o d so fr i s k c o n t r o la n de s t a b l i s h i n go u t e rm e c h a n i s mo fp r o t e c t i n ga n de l i m i n a t i n gr i s k a tl a s t ， s o m ec o n s t r u c t i v ea d v i c e sa r ep u tf o r w a r di nt h i st h e s i s i nm ys t u d y ，m ya i mi st of i n do u tt h er e f l s o n so f t h er i s ko f r e a le s t a t ef i n a n c ea n d h o wt of e n c e 、v i t h ，t h ek e yq u e s t i o ni st h es t y l e so f t h er i s ko f r e a le s t a t ef i n a n c e ，h o wt o d e c r e a s et h ep o s s i b l yo f t h er i s ko f r e a le s t a t ef i n a n c e ，e v e nm o r ee l i m i n a t et h er i s k i n m yt h e s i s ，1b r i n gf o r w a r ds o m ec o n c e i v e sa n da d v i c e st of e n c ew i t hr i s ko fr e a le s t a t e f i n a n c e k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ；r e a l e s t a t ef i n a n c i a l ；r i s ko f r e a l e s t a t ef i n a n c i a l ； p r o t e c t i o na n dc o n t r o lo fr i s k 绪论 1 绪论 1 f 1 研究背景 据国家统计局2 0 0 4 年8 月1 9 日公布的数据显示：1 到7 月，中国商品房平均 销售价格为每平方米2 7 2 4 元，同比上升1 2 9 ，为1 9 9 6 年以来同期的最高增幅； 2 0 0 4 年前7 个月，房地产开发投资累计达6 0 5 5 亿元，同比增长2 8 6 ；经济适用 房投资近年来首次出现负增长，1 到7 月完成投资2 9 2 亿元，同比下降0 5 ；经 济适用房投资占全部商品房投资的比重为4 8 ，同比下降14 个百分点。 在中央大力实施宏观经济调控措施、土地市场治理整顿不断深入、金融政策 从紧的大环境下，商品房价格却一路攀升，增幅刨出新高，房地产开发投资仍在 大幅度增长，而关系到普通百姓的经济适用房投资却出现了负增长。房地产市场 好似降温了，房价却不断上涨，其中的许多问题值得深思。 2 0 0 2 年底，当国家发改委王小广先生郑重其事地发出“房地产泡沫”这警 告时，招来大量谩骂和讥讽。而摩根士丹利首席经济学家史蒂芬罗奇在最近的一 篇研究报告中称，中国房地产到了“爆炸边缘”! 最近还有许多媒体转载了我国知 名经济学者易宪容教授的一篇叫“谨防房地产业要挟整个中国经济”的文章。 事实上，无论是上海、杭州，还是北京，房地产开发投资的火爆程度早已是 无可复加。尽管2 0 0 2 年底曾引起政府有关部门的注意，但一场s a r s 把人们的视 线完全转移了。结果是各地方新一届政府一上台，为了追求任期内的业绩为了 获得更高的g d p ，不断加大房地产开发的投资力度，新一轮房地产热潮髓即席卷 全国。2 0 0 3 年，各地房地产商疯狂圈地、拼命上项目、极力炒作房子概念、不少 房地产商大肆鼓吹2 0 0 4 年房价一定会大幅上涨，在房地产市场火上浇油，燃起房 地产市场的熊熊大火，火热卖房成了2 0 0 3 年经济的一大景观。这种现象一直延续 到2 0 0 4 年，而在这场火热的房地产投资热潮中，最后可能烧毁的则是全国的金融 体系。 央行研究局的中国房地产发展与金融支持o 报告所公布的数据表明，目前 国内房地产市场潜在的金融风险十分巨大。据统计，2 0 0 3 年全国累计完成房地产 开发投资突破l 万亿元，同比增长2 9 7 ，是1 9 9 5 年以来的最大增幅；房地产开 发贷款为6 6 5 7 3 5 亿元，同比增长4 9 1 ，是1 9 9 8 年的3 2 倍，也是1 9 9 5 年以来 的最大增幅，而这还是在1 9 9 9 年以来连续5 年高速增长基础上的数据( 1 9 9 9 2 0 0 2 年用于房地产开发的贷款增长幅度分别为1 5 8 4 、1 18 1 、3 2 9 6 、2 7 7 8 ) ： 六年来，国内个人住房贷款更是激剧增长：2 0 0 3 年国内个人住房贷款余额达 。中国人民银行研究局课题组：中国房地产发展与金融支持，报告2 0 0 49 重庆大学硕士学位沦文 1 1 7 7 9 7 4 亿元，同比增长4 2 4 6 ，2 0 0 3 年与1 9 9 8 年相比，增长了2 6 6 4 倍( 1 9 9 9 - - 2 0 0 2 年国内个人住房贷款余额同比增长分别是2 1 8 6 0 、1 4 8 7 2 、6 5 7 7 、 4 7 7 1 ) ，而且这六年间，个人住房贷款占个人消费贷款的比重高达7 5 - - 9 7 。 上述数据与国内金融体系潜在的风险有何关系，国内房地产业的金融风险到 底有多大，如何衡量这些风险，风险会在什么条件下爆发，采取哪些方式与途径 可化解或分散这些金融风险等等问题均值得深入研究。 1 2 国内外研究现状 美国是世界上房地产金融业最为发达的国家之一，其房地产金融机构己经成 为一个互相联系、分工明确的金融机构体系。1 9 3 1 年，美国建立联邦住宅贷借银 行系统，此系统包括一个联邦住宅贷借银行理事会与1 2 个地区银行。该系统主要 从事房地产抵押贷款业务，房地产抵押贷款在其全部贷款债务中约占8 6 ，美国 政府还建立了房地产金融担保抵押机构。1 9 3 8 年，美国国会通过决定建立联邦全 国抵押贷款协会，成为第一个为住房抵押贷款筹集资金的二级抵押金融机构。在 上述几个机构之外，还存在着互助储蓄银行、人寿保险公司、商业银行、房地产 信托公司等大量的房地产金融机构以及政府全国抵押协会、联邦住宅贷款抵押公 司等房地产金融担保抵押机构。 香港金融业同房地产业的联系由来己久，自1 8 4 2 年香港沦为英国的殖民地开 始，外国资本就不断地流入这一贸易自由港。外国资本首先结合的不是工业，而 是房地产业。香港地区的金融信贷业务是沿着资本化的方向发展的，银行资本同 房地产业的结合始终处于显著地位。金融机构对于与房地产有关的信贷，可分为 两大类：一是对开发商在开发房地产过程中所需资金的贷款，二是对置业者提供 信贷。在香港，房地产开发商以其自有资金支付买地的定金后，其余未付的大部 分地价，可用所买土地作为抵押物向银行进行按揭贷款。同样，置业者购买楼宇 时，也大都采取分期付款的方式；置业者只要具备相当于楼价1 0 的款项，就可 以将所买楼宇向银行按揭，银行提供相当于全部楼价的9 0 ，买楼者在未来的1 0 - - 2 0 年中，按月向银行偿还贷款的本息。另外，在香港还存在着金融业与房地产 业结合的其他方式，即金融集团通过购买房产或房产金融股票，与房地产公司互 相参与董事会，从而构成新的房产金融资本。 日本经济发达，但人多地少，使得日本长期以来一直处于房地产开发和住房 供应紧张的境地，土地价格一涨再涨，住房价格十分昂贵。进入2 0 世纪7 0 年代， 由于居民收入水平的不断提高，住房供求趋于平衡，日本政府的住房政策由出租 。汪利娜美国住宅金融体制研究中国金融出版社1 9 9 9 郁文选，住房金融：国际比较与中目的选择。中国金融出版社2 0 0 1 1 绪论 公营住宅向促进居民购买住房方面转变。1 9 7 1 年，建立住房金融专门公司，从事 住房贷款业务，进一步完善了住房储蓄制度，居民住宅储蓄到一定程度，可以优 先购买公团住宅或公营住宅，并可从住宅金融公库获得贷款。2 0 世纪9 0 年代，日 本银行的住房政策己从支持住房直接投资向支持直接投资和间接投资并重的方向 转化。既对公库、公团、住宅建设投资给予资助，同时又大力支持房地产信贷促 进居民个人自建自购住房。 由此可见，在房地产金融风险的防范与管理理论上，国外早已形成一套较为完 整和成熟的理论体系，同时也作了不少相关的实证研究。 房地产业作为国民经济新的增长点，我国从1 9 9 7 年下半年即开始制定了一系 列发展房地产业的相关政策，如全面推行住房公积金制度：停止住房实物分配， 逐步实行住房分配货币化；加快住房建设，建立分层次的住房供应体系；发展和 规范住房二级市场等。各商业银行抓住这一新的历史机遇，大力发展房地产金融 业务，将房地产金融业务作为银行的几大支柱业务之一，在传统的信贷种类基础 上，开办了个人住房信贷、公积金贷款、组合贷款、二手房贷款等业务，为房地 产金融业务的快速健康发展，推动国民经济增长发挥了积极作用。 在房地产金融风险的防范与控制方面，我国的研究尚处于起步阶段，也没有 足够可靠的数据资料积累，因而无法进行这方面的实证研究。目前，国内有关房 地产金融风险的防范与控制的文献研究都相对肤浅，相关研究工作至今也未形成 一个有机整体，处于零散状态。 1 3 研究目的和意义 综上所述，目前，国内房地产市场已聚集了巨大的金融风险，并且这些风险 基本上是由国内商业银行来承担的。银行信贷一旦发生某些变化，国内房地产市 场就会有激烈的反映。这也是2 0 0 3 年121 号文件回出台后房地产商反映如此激烈 的原因。同时，房地产市场的金融风险一旦爆发，承担风险的不仅是国内商业银 行，而是整个社会。从目前国内房地产市场的情况来看，房地产开发商已获得巨 大的投资收益，而巨大的投资风险最终可能会让整个社会来承担! 我国目前正在推进住房制度和金融体制的改革，加快房地产业的发展，尤其 是住宅产业的发展是整个国民经济发展的必然要求，而房地产金融的发展又是房 地产业发展的重要前提和保障。而当前面临的金融风险问题己成为制约房地产金 融业发展的阻碍因素，因此，本着居安思危的观点，本人选择“房地产金融风险 的评价与控制研究”课题进行研究，对防范和化解国内房地产金融风险具有一定 o 中央人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，银发 2 0 0 3 3 1 2 1 号，在本文的后续章节中均 简称为“1 2 1 号文件”。 重庆大学硕士学位论文 的理论价值和现实意义。 1 4 研究方法和技术线路 在本课题的研究中将遵照系统分析的原则，即内部条件与外部环境相结合的 原则，当前利益与长远利益相结合的原则，定量分析与定性分析相结合的原则， 宏观分析与微观分析相结合的原则以及客观性的原则，运用辩证唯物主义和实证 主义去理解和分析房地产金融的发展方向，并以期在实践中加以运用。 本文首先从阐述房地产金融的基本理论入手，全面探讨了房地产金融的现状 与存在的问题；深入剖析了房地产金融风险的根本来源和产生原因，并对几种主要 的金融风险进行了重点的分析与评价；接着迸一步利用现代“泡沫”经济理论分 析了房地产金融风险的形成和爆发过程；最后根据前面的基础性研究，从宏观和 微观两个层面探索房地产金融风险的防范与控制措旌，并系统地阐述了几种有效 控制房地产金融风险的对策与建议。 本文的技术路线框架如下图所示： 房地产金融的基本理论 房地产业与金融业的 关系分析 金融风险与房地产金 融风险的概念界定 房地产金融风险形成 的理论解释 房地产金融风险的现 状及其成因分析 对几种主要金融风险 的分析与评价 房地产金融风险形成 机制分析 风险的防范与 控制措施 宏观措施监测指标体系的建立 图1 1 研究技术线路图 f i g u r e1 1 t h ep r o c e d u r es c h e m eo f t h er e s e a r c h 微观措施 2 房地产金融风险的基本理论 2 房地产金融风险的基本理论 房地产金融就是房地产资金的融通，是房地产业与金融业密切结合的产物。 因此，要研究房地产金融风险，就要从房地产业与金融业的关系出发，研究房地 产金融和房地产金融风险的基本理论。 2 1 房地产业与金融业的关系 2 1 1 房地产业及其特性 房地产概念有广义和狭义之分。广义的房地产概念是指土地及土地上的永久 性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永 久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。在此所指的主要是狭义的房地产，是国 家政策许可的、个人可以投资的房地产。 房地产业是由从事房地产开发、经营、管理、维修和装饰服务等项活动的经 济实体组成的行业。原城乡建设环境保护部在1 9 8 7 年关于发展城市房地产业的 报告一文中，对房地产业的内涵作了如下的表述：“房地产业包括：土地的开发， 房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿出让、转让，房屋所有权的买卖、 租赁，房地产的抵押贷款，及由此形成的房地产市场”。 按照三次产业分类法，国民经济备产业被划分为第一、第二、第三产业，第 三产业又分为四个层次。房地产业是兼有生产开发、经营、管理和服务等多种性 质的部门，属于第三产业中的第二层次。 房地产业作为一项独特的产业，与其它行业有着明显的区别，有着自身的特性， 了解其特性有助于进一步了解房地产投资和房地产金融。 房地产业的主要特性有： 房产、地产交易的不可分性； 房地产位置的固定性、地区性和单一性及由 此而引起的级差效益性；房地产的耐久性和经济效益的可靠性：房地产开发 项且投资规模太，建设周期长；房地产的保值、增值性。 2 1 2 房地产业在国民经济中的地位和作用 研究房地产金融的发展，首先必须充分认识房地产业在国民经济发展中的地位 和作用。 我国在1 9 9 8 年就提出以房地产业作为国民经济的主导产业和引导消费的新增 长点。2 0 0 3 年国务院更是颁布了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通 知( 国发 2 0 0 3 1 1 8 号文) ，o 明确了房地产业己经成为国民经济支柱产业的地位， 知( 国发 2 0 0 3 1 1 8 号文) 。o 明确了房地产业己经成为国民经济支柱产业的地位， o 在奉文的后续章节中均简称为“1 8 号文” 2 房地产金融风险的基本理论 2 房地产金融风险的基本理论 房地产金融就是房地产资金的融通，是房地产业与金融业密切结合的产物。 因此，要研究房地产金融风险，就要从房地产业与金融业的关系出发，研究房地 产金融和房地产金融风险的基本理论。 2 1 房地产业与金融业的关系 2 1 1 房地产业及其特性 房地产概念有广义和狭义之分。广义的房地产概念是指土地及土地上的永久 性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永 久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。在此所指的主要是狭义的房地产，是国 家政策许可的、个人可以投资的房地产。 房地产业是由从事房地产开发、经营、管理、维修和装饰服务等项活动的经 济实体组成的行业。原城乡建设环境保护部在1 9 8 7 年关于发展城市房地产业的 报告一文中，对房地产业的内涵作了如下的表述：“房地产业包括：土地的开发， 房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿出让、转让，房屋所有权的买卖、 租赁，房地产的抵押贷款，及由此形成的房地产市场”。 按照三次产业分类法，国民经济各产业被划分为第一、第二、第三产业，第 三产业又分为四个层次。房地产业是兼有生产开发、经营、管理和服务等多种性 质的部门，属于第三产业中的第二层次。 房地产业作为一项独特的产业，与其它行业有着明显的区别，有着自身的特性， 了解其特性有助于进一步了解房地产投资和房地产金融。 房地产业的主要特性有： 房产、地产交易的不可分性；房地产位置的固定性、地区性和单一性及由 此而引起的级差效益性；房地产的耐久性和经济效益的可靠性：房地产开发 项目投资规模大，建设周期长；房地产的保值、增值性。 2 1 2 房地产业在国民经济中的地位和作用 研究房地产金融的发展，首先必须充分认识房地产业在国民经济发展中的地位 和作用。 我国在1 9 9 8 年就提出以房地产业作为国民经济的主导产业和引导消费的新增 长点。2 0 0 3 年国务院更是颁布了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通 知( 国发 2 0 0 3 1 8 号文) ， 明确了房地产业己经成为国民经济支柱产业的地位， 。在本文的后续章节中均简称为“1 8 号文”。 重庆大学硕士学位论文 充分肯定了房地产业对社会经济的影响和贡献。 现阶段及今后一个时期内，房地产业都将是我国国民经济发展中的主导产业之 一，这是因为它符合主导产业的选择标准。 1 充分考虑产业结构的总体演进趋势。产业结构总体的演进趋势是第三产业的 结构比重越来越大，房地产业属于第三产业，其发展必将促进产业结构的高级化。 2 主导产业必须在未来有广阔的市场，并具有较长期的稳定需求。目前我国人 均居住面积只有9 6 平方米，约合建筑面积1 9 平方米，不及发达国家的l 也，随着 全面建设小康社会目标的提出，人均住房面积成为一个重要的衡量指标，房地产 业具有长期广阔而稳定的市场。 3 产业关联度大，对于相关产业的波及带动作用强。据国民经济投入产出表分 析，房地产业每增加1 元销售额带动其他商品的销售额增加1 3 4 元。通常，房地 产业对国民经济其他部门具有两次带动作用。第一次是在房地产开发建设过程中 能直接带动建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械仪表等部门和行业的发展；第 二次是房屋投入使用后带动家电、家具、装饰行业的发展。此外房地产业还能促 进金融、旅游、园林、运输、服务等总共5 0 多个行业的发展。 4 体现技术进步的方向。房地产业有利于高新技术的采用，如土地测量、开发、 建筑设计、建筑材料、评估、物业管理等方面对高新技术的采用。 5 选择房地产业作为主导产业之一还考虑到我国的国情。我国地域广阔，有丰 富的劳动力资源，房地产业的发展可以充分地利用现有的资源条件。 所以，将房地产业作为主导产业之一是我国现阶段及今后一个时期国民经济发 展过程的一种必然选择。积极发展房地产业，支持其支柱产业的地位，才能更好 地推进整个国民经济的发展。 2 1 3 房地产业与金融业的关系 房地产业在国民经济产业划分中属于第三产业。因为房地产开发过程实质上 是一种投资过程，是一种资金的有效投入和增值收回的过程。 金融业渗透房地产业，金融资本与产业资本相结合，是商品经济发展到一定 程度的必然。所谓“房地产金融业务”，就是指房地产业在从事开发、经营、管理、 服务的过程中，通过货币流通和信用渠道，进行集资、筹资和融通资金等一系列 的经济活动和金融活动。这一命题的含义，一方面阐明了房地产业要靠金融业来 筹措资金，另一方面又阐明了金融业要靠房地产业发展信用职能。房地产业作为 国民经济的支柱产业，它与金融业之间有着天然的联系，两者是一种互相依存、 互相支持、互相促进的密切关系。 房地产业的发展天然需要金融支持。 首先，对开发商而言，房地产开发需要大量资金投入，少则数百万、数千万 6 2 房地产金融风险的基本理论 元，多则数十亿元。一个房地产项目的开发过程从申请立项、购买土地使用权、 平整场地、设计、施工到竣工验收要经历一个较长的时间，此外，销售还需要一 定时间，如果市场不景气，那么销售时间甚至比开发时间还要长。因此，资金占 用量大且占用时间长，支付的利息也比较多，仅靠企业的自我积累根本不可能保 证资金的连续投入。如果没有金融机构的支持，企业就会产生资金周转困难，甚 至引发财务危机。从国外的情况来看，银行贷款通常是房地产企业的项重要资 金来源，大约占其开发投入总额的1 4 1 3 。在我国，房地产开发企业直接向银行 借款约占其资金来源的1 0 - - 3 0 ，如再考虑个人预销售款和定金中的银行贷款部 分及占用施工企业垫付资金中的银行贷款部分，开发企业资金中约有6 0 来自银 行的信贷资金。房地产投资除需金融为其提供充足的资金支持外，在其资金的运 动过程中，房地产投资同样离不开金融机构为其提供的多种中介业务，包括办理 结算、保险、代理等业务，使各方货币资金的收付更加简便、快捷、安全。 其次，住房信贷在支持住房消费方面也发挥着重要作用。国际上房价收入比。约 为1 ：3 至1 ：6 ，国内这个比率要更高一些，平均约为1 ：7 至1 ：1 0 ，个别城市甚 至更高，这意味着在我国城市中一个家庭要在停止一切消费的情况下，积累至少7 1 0 年才能买得起一套住房。但是，借助于住房消费信贷，家庭的积累过程就会 大大缩短，住房消费可以提前得以实现。对于房地产企业来说，这无异于缩短了 其产品的销售时间，加快了资金周转，减少了资金占用时间和利息支付，从而增 加了利润。 金融发展迫切需要房地产业的健康发展。 一是房地产金融业务发展有利于银行吸纳更多的社会资金量。包括：个人购 房款、开发商自筹资金、销售款、定金等，以及建筑施工单位工程款项等等，涉 及到房地产业的生产、流通、交换、消费的各个阶段，大量资金沉淀且建设周期 跨度较大，这客观上有利于银行筹措社会资金。 二是房地产金融为金融资产的扩张提供了新的经济增长点。随着住房分配货 币化的全面推开，价值数千亿元的公有住房和每年建成的商品房通过商品市场进 入消费市场，为金融的资产运作提供了广阔的发展空间。西方发达国家商业银行 个人住房信贷业务通常占其信贷资产的3 0 左右，而目前我国这一比例还很低， 发展潜力巨大。 三是个人住房信贷业务为银行开展中间业务提供了广阔的发展空间。独立于 银行资产负债业务之外的中间业务，由于开发成本低，收益稳定，派生性强，是 当前商业银行占领市场，提高竞争力的新业务发展方向。西方发达国家主要银行 。房价收入比是某个住宅市场上某个指定时期内销售的住宅的自由市场价格中位数( 或平均数) 和该市场上家 庭年收入中位数( 或平均数) 的比值，在本文的第6 章中有更详细的论述。 7 重庆大学硕士学位论文 中间业务收入占各项业务收入总量的4 0 以上，而我国商业银行中间业务发展才 刚刚起步，住宅金融业务的发展带来了个人中间业务的需求，如房地产价值评估、 房屋买卖和贷款咨询、个人信用评定、代理房地产保险等，成为当前和今后较长 时期金融机构发展的又一新的利润增长点和同业竞争的热点。 合理有效的金融政策能够调整房地产的投资方向和结构，净化房地产市场的 发展环境，促进房地产资源的有效配置，而且房地产业发展越快，金融业介入的 程度就越深，房地产业也越依赖于金融业的发展。因此，金融业应充分发挥信贷 政策和利率杠杆的作用，依照国家的经济政策，调节资金投向，进而调节房地产 投资的方向和结构，促进资源的有效配置。但另一方面，如果房地产业发展过热 甚至出现泡沫，或者房地产业发展长期低迷，均势必影响金融的健康发展。 2 2 金融风险与房地产金融风险的界定 2 2 1 金融风险与金融危机 根据新帕尔格雷夫经济学大辞典。的有关词条，金融危机是指社会的金融 系统中爆发的危机，集中表现为“全部或大部分金融指标短期利率、资产( 证 券、房产、土地) 价格、商业破产数和金融机构倒闭数的急剧、短暂和超周 期地恶化，其特征是基于预期资产价格下降而大量地抛出不动产或长期金融资产， 换成货币”。金融风险仅仅是指金融体系中的一种“不确定性或不完全信息”，即 资本( 包括有形资本和无形资本) 在流通运动过程中由于不确定因素或不完全信 息而导致价值或收益损失的可能性。 如果说马克思在资本论中所描述的资本主义的经济与金融危机与我们的 现实生活是那么地遥远，如果说旧上海滩上发生的经济与金融危机只是茅盾在子 夜中编织的故事，如果说在大洋彼岸和欧洲大陆多次上演的经济与金融危机的 悲剧还只是我们在经济学教科书上列举的案例的话，那么在2 0 世纪末的最后几年 中，当我们目睹东亚近邻以至台湾、香港地区相继陷入金融危机中时，当我们的 外贸顺差逐月下降，引进外资明显感到更困难并且成本大幅上升时，当我们在千 里之外看着昔日的“亚洲虎”大韩民国的国民们排着长队向国家出售自己多 年来积攒下的一点金饰以支持政府时，我们不能不深深地感受到金融危机己离我 们越来越近了，金融危机所带来的巨大破坏力似乎也不再只是一组冷冰冰的数据 对比的展示。中国会产生金融危机吗? 正当我们庆幸我们的人民币“不可自由兑 换机制”( 资本项目下) 有效地防止了国际“游资”的冲击时，1 9 9 8 年6 月2 1 日 中国人民银行却公告关闭海南发展银行，并成立清算组，其债权债务由中国工商 银行托管，1 9 9 8 年l o 月6 日人行又一次公告，宣布广东国际信托投资公司破产清 。新帕尔格雷夫经济学大辞典，经济科学出版杜1 9 9 2 年版，第二卷第3 6 2 页和第四卷第2 1 6 页 2 房地产金融风险的基本理论 算。 事实表明，虽然在我国还没有爆发金融危机，但是各种形形色色的金融风险 确实就在我们身边。只有采取积极有效的措施，加强风险管理，防范和化解风险 因素，才能将其控制在经济可承受的范围之内。因此，研究金融风险产生的根源 和具体表现，并借鉴国外在化解金融风险方面的成功经验，才能充分识别、防范 和化解我国目前潜在的金融风险。 2 2 2 房地产金融与房地产金融风险 最近一次的东亚金融风暴源于泰国，而泰国的房地产价格暴跌造成大量银行 和金融机构呆坏帐严重是引发这场大规模金融危机的主要因素之一：同时据报道， “广信”破产，其投资失误是一个重要原因，而房地产投资是其主要业务之一， 对导致其最终破产清算影响不可低估。正是因为房地产业与金融业关系特殊，房 地产容易引起金融风险因素的放大，所以房地产金融与房地产金融风险领域需要 并值得我们去做认真而深入地探索。 房地产金融及主要业务品种 所谓金融，是指以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用基础上组织 起来的货币流通。与房地产相联系的房地产金融，则是指“伴随着房地产业的发 展而形成的专门为房地产业及其相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务 的所有金融行为，是以银行为中心的所有各种形式的信用活动以及在信用基础上 组织起来的货币流动在房地产领域的运用”。房地产金融就是房地产资金的融通， 是房地产业与金融业密切结合的产物。 房地产金融作为经济学的一个分支，是一门应用性很强的学科，它主要研究 房地产经济领域内信贷资金运动及其规律性，有别于一般工商业资金的融通。在 我国，房地产金融是一门新兴的学科，内容丰富，涉及到：房地产信贷资金的筹 集与运用、房地产股票与债券、房地产信托投资、房地产保险、房地产租赁、房 地产典当、房地产金融机构、房地产金融市场等。当前，我国金融体制改革正面 临进一步深化，同样房地产金融体制也正处于逐步探索和建立之中，许多业务还 不配套，房地产金融体系尚未完全建立，房地产金融函待深化。 因为房地产商品具有生产周期长、占用资金存量大、变现难和收益率高等显 著特征，相对其他一般商品而言更加需要并适合金融业的介入和扶持。房地产金 融市场既是整个房地产市场的重要组成部份，也是整个金融市场的有机构成部份。 根据统计，在市场经济国家，房地产信贷占一般信贷总规模的3 0 - - 4 0 ，而我国 这一比例还不到5 。 对比这一组数据和我国房地产业与发达国家房地产业的发 。罗龙昌：房地产经营管理，暨南大学出版社2 0 0 1 年版，第1 8 3 1 8 4 页。 。中国房地产报2 0 0 3 年6 月2 日第3 版。 9 重庆大学硕士学位论文 展差距不难表明，金融扶持对房地产业发展有举足轻重的作用，房地产金融可以 从根本上消除房地产商品再生产过程中的价值循环和资金周转的阻碍因素。 房地产金融风险 然而房地产金融对房地产业的过度支持所带来的信用膨胀和经济泡沫问题却 是十分严重的，这也是构成房地产金融风险的基本内涵。世界银行首席经济学家、 诺贝尔奖获得者斯蒂格勒曾就东南亚危机的产生原因作出如下分析： “在东亚国家的金融部门，政府干预不是太多，而是管得太少。东亚国家放 弃了以前很成功的政府对经济的监督作用，过快地取消限制，如泰国就取消了银 行对房地产投资的限制。实际上，世界上许多金融危机都与房地产投机有关”。 正是因为房地产商品在金融资本的介入下极易出现“泡沫状态”成为诱发危 机的导火索，我们不能不对房地产金融中所蕴含的风险进行认真地研究。房地产 金融风险作为金融风险主要的、具体的形式之一，具有不同于一般抽象的金融风 险的特征。在参考经济学辞典中有关金融危机、金融风险等相关词条的基础上， 本文对房地产金融风险作出了以下的明确界定： 房地产金融风险是指房地产金融领域中的一种“不确定性或信息不对称”，即 房地产作为一种有形资本在金融信贷扩张的推动下出现的货币价格大幅上升并在 进一步的流通运动中因为宏观和和微观经济环境的不确定或信息不完全而导致未 来房地产资产的货币价格出现急剧下跌的可能性。 在我国，商品经济意义上的房地产业的发展是近二十几年来的事，这其中房 地产业先后经历了两次大的起伏，并都与金融机构尤其是银行的过度介入有关： 一次是1 9 8 8 年由于房地产投资过量导致的通货膨胀引起全国性的抢购风潮，国家 不得不进行严格的治理整顿，通过整顿减少了大量不合开发资质的房地产开发企 业。 另一次则是1 9 9 2 年下半年出现的“圈地热”和“开发区热”，年之内创办 各种类型的开发区多达5 0 0 0 多个，大量的银行资金流向房地产领域再一次引发通 货膨胀，国家不得不在1 9 9 3 年下半年实行宏观调控和经济“软着陆”的政策，但 这一时期所沉淀下来的银行不良贷款资产已占到今天银行总的不良资产的近1 3 左右。 因此我们对房地产金融风险的严重性和危害性决不能等闲视之，必须尽早地 采取措施进行防范和化解，以维护整个金融体系和国民经济系统的稳定与安全。 2 3 房地产金融风险形成的理论解释 对于金融风险的产生，各大学派都有自己的解释，其中主要有：金融风险“周 。“访世界银行副行长、首席经济学家斯蒂格勒”，国际经济评论1 9 9 9 年第9 期。 2 房地产金融风险的基本理论 期性”解释派的代表人物海曼明斯基依据资本主义繁荣与萧条的长波理论提出 了“金融不稳定假说”；以弗里得曼为代表的货币主义认为金融动荡的基础在于货 币政策，正是货币政策的失误引发了金融风险的产生和积累，即