太原市大学毕业生住房问题调查分析与思考.doc

太原市大学毕业生住房问题调查分析与思考【内容摘要】 我国自1999年开始实行大规模扩招以来，截止到2010年，大学生数量由当年的160万增加到630万，在短短的十年以内，大学生数量扩大了整整四倍。太原市大学生就业数量也在逐年攀升，他们以优越的知识水平和专业的技能为太原市的经济发展做出贡献，他们的知识潜力是太原市未来经济持续发展的动力。在看到毕业大学生数量大幅度提高的同时，我们必须面对另外一个现实：刚参加工作的大学生由于没有稳定的经济基础，资金积累不足，因而大多没有能力购买商品房。因此，在当前住房供应失衡、房价不合理等因素的影响下，毕业大学生群体转向求租市场，在住房形式上大多选择了租房或者与父母同住。而这个群体按照现行的保障性住房政策，既不符合享受廉租房的标准，又不具备购买经济适用房的条件，处于住房保障的“夹心层”。对于这样一个受过高等教育而又收入相对较低的群体，政府应逐步将他们的住房纳入保障性住房体系，不仅可以促进大学生安居乐业，也有利于地区人才资源积累，促进地区经济发展。【关键词】 太原市大学毕业生 住房问题 收入水平我国1999年自开始实行大学生扩招以来，截止到2010年，大学生数量由当年的160万急剧增加到630万，在十年内，大学生规模扩大了整整四倍。与此同时，太原市大学生毕业群体数量也在逐年攀升，2011年，山西省高校毕业生人数约17万，庞大的毕业生群体面临着一个严峻的现实问题：住房问题。我国每年都有很多大学毕业生涌入城市，他们优越的知识水平以及高水平的专业技能是城市经济持续发展的不竭动力，他们是国家宝贵的人才资源和现代化建设的主力军。然而，高昂的房价使收入微薄的大部分毕业生望而怯步，麦可思公司2009年的调查数据显示，大学毕业生的全职签约率为51%，平均月工资为2154元。高昂的房价、不高的收入水平使得大部分毕业生选择租房，然而住房条件差、房租昂贵、交通不便等问题又时刻困扰着毕业生群体。本文研究的对象正是一群走出大学校门三至五年之内，尚未完成足够的资本积累之前、在无家庭支持情况下靠自己工作养活自己的大学毕业生群体。为此，我设计了大学毕业生住房情况问卷调查，旨在寻求解决大学毕业生住房难问题的途径。接受调查的大学毕业生职业分布涉及政府机关、事业单位、国企、私企等各个领域，其中，存在住房问题的人群主要集中在私人小企业当中，他们月收入水平大多集中在1000元至2500元，大多数为非太原市本地人，单身者居多，较低的收入和不完善的单位住房保障制度使得他们的住房问题尤为突出。因此，解决好这一群体的住房问题不仅有利于保护好地区人才资源，促使地区经济发展，更有利于整个社会的和谐稳定。问卷主要分为四个部分：基本信息、住房状况、购房意向、住房福利和保障。题型分为单选、多选和排序题。调查对象为毕业五年内的大学毕业生，调查共发放问卷170份，有效回收问卷156份。一、太原市大学毕业生住房问题现状（一）问卷调查结果统计与分析1调查对象基本信息在有效参与调查的156人中，男性调查人数为69人，占调查总人数的44%，女性人数87人，占总人数的56%。在被调查的总人数当中，大学本科学历者占59.6%，大专及其他学历占39.4%。其中，21.2%的毕业生已婚，26.9%的毕业生有男（女）朋友，51.9%的毕业生单身。在被调查者当中，34.6%的毕业生为太原本地籍贯，65.4%的毕业生并非太原市籍贯。调查结果显示，在被调查者当中，自主创业者占5.8%，国企单位5.8%，政府机关11.5%，事业单位25%，私企从业者占大多数51.9%。收入水平状况月收入1000元以下者占5.8%， 1000元2500元者占50.4%，2500元-3500元者占28.5%，3500元-500元者占9.6%，5000元以上者占3.8%。从以上数据可以看出，在受访者当中，男女比例基本持平，女性比例略高于男性12个百分点；学历以本科为主，单身者居多；多数为非太原本地人；所从事职业覆盖面虽广，但以私企为主；月收入水平多集中在一千至两千五百元之间，太原市2011年城镇职工人均可支配收入20148元， 国家统计局太原调查队：2011年太原市城镇居民收入水平简析，2011年5月18日。相比之下，太原市大学毕业生收入水平处于较低层次。2住房状况（1）住房形式统计分析（表1）从表1可以看出，太原市大学毕业生主要以租赁房屋居住为主（私企从业人员租房比例为64%），其次是与父母同住，买房者与单位提供住宿者比例相同，各占13.5%。（2）住房面积统计分析(表2)表2显示，太原大学毕业生的住房面积水平多集中于20-80平米之间，房屋面积较小，住房条件较差，房屋条件与个人收入水平成正比，收入水平越低住房条件越差。（3）对现有住房的满意情况分析（表3）从表3中可以看出，太原市大学毕业生对自己住房状况非常满意的比例较低，只占到5.8%；比较满意的占到42.3%，在被调查者当中所占比例最高；不太满意和非常不满意的总共占51.9%，超过一半。太原市大学毕业生对自己目前住房现状持满意和不满意态度的人各占一半，有相当大一部分人渴望改变当前住房现状，尤其是住房情况相对较差的私企从业人员。（4）对自己住房状况不满意原因分析调查显示，在接受问卷调查的太原市大学毕业生对自己住房状况不满意原因调查当中，交通因素与距离工作单位远近因素为最先考虑的因素，其次是住房条件，住房面积，周围环境。（5）对太原市当前房价评价调查分析（表4）通过图表可以看出，绝大多数太原市大学毕业生认为太原市当前房价偏高，只有3.8%的受访者认为房价不高，买房不难。其中，超过一半的受访者认为房价太高，根本买不起；而认为房价偏高，勉强可以买起的受访大学毕业生占44.2%的比例。这凸显了当前大学生收入水平普遍不高与高昂房价两者之间的矛盾，对于刚刚毕业几年之内的大学毕业生来说，只依靠工资来供养房子是远远不够的。3购房意向（1）购房现状统计（表5）表5显示，受访的太原市大学毕业生当中，57.7%的人没有买房（私企从业人员未购房比例为68%），正在看房、准备购房者占了两成，已买房但仍在还贷者占7.7%，已买下全部产权者占13.5%。由此可以看出，大多数人仍是无房一族，有少部分受访者已买下房，购房欲望强烈，但受到经济能力限制。（2）无房者购房计划统计（表6）就购房时间而言，打算一年内买房的人占11.5%,二至三年买房者占21.2%，三年以后购买者占36.5%，无明确计划者占30.8%。数据统计说明，未来几年内大学毕业生的购房欲望还是比较强烈的，住房需求比较旺盛。但也有一部分大学毕业生由于受经济能力限制选择租房。（3）计划购房面积统计（表7）表7显示，大学毕业生对未来住房面积持乐观态度，大多数大学毕业生计划购房面积为90-130平米，人们对自己未来住房的要求比较积极。（4）计划购房单价统计（表8）表8显示，大多数太原市大学毕业生计划购房单价为3000-5000元之间，虽然不同的人群存在很大的差异，但3000-5000元之间的单价是需求的主流。（5）计划购房首付筹款来源调查结果显示，父母资助和自己积累是最主要的筹款来源。大学生刚刚毕业，工资不高，工作时间短，个人积累能力十分有限。父母资助成为住房首付最主要的来源之一，对于家庭状况不同的毕业生来说，其父母资助能力也大不相同。（二）太原市大学毕业生住房存在的问题通过本次调查，大致了解了太原市大学毕业生的住房现状，同时也从中发现了一些问题：1租赁住房质量较差。由于都是刚刚毕业的大学毕业生，收入水平不高，仅仅依靠个人力量难以承受起高昂的房价，所以大部分都选择租赁房屋居住。高昂的房价将大学生住房问题推向出租房市场，租赁房市场需求增加，房租水平持续走高。扣除房租，大学毕业生的可支配收入较少，难以维持其正常生活。因此，很多大学毕业生选择了地段较偏、居住条件差的城中村改造房。太原市比较集中的“蜗居”地集中在大学附近的城中村，比如许西、北张村等。调查显示，在租房者当中，对自己住房状况不满意者大有人在，占到总人数的一半以上。虽然租赁房暂时解决了大学毕业生无房可住的尴尬境地，但是住房条件却不容乐观。大部分出租房面积狭小、设施简陋、环境卫生较差，租赁市场管理混乱、监管机构不健全以及法律的缺失给这些刚刚毕业的大学生带来安全隐患。因此，太原市住房租赁市场亟待法律规范。2住房需求旺盛，但结构性矛盾突出。调查显示在受访者当中没有购房的人占57.5%（私企从业人员未购房比例为68%），正在看房准备买房者占21.2%，计划三年内购房者占42.7%，说明住房需求量还是很大。而且，他们希望改变住房现状、提高住房水平的欲望比较强烈，计划购房价格主要集中在3000-5000元之间，而目前太原市内只有郊区的房子价位与此接近。因此，如何有效解决住房供给的结构性矛盾是当务之急。3住房政策一般难以惠及大学毕业生。大学毕业生由于刚刚毕业尚未形成个人积累，短时期内仅依靠个人收入难以承受高昂房价。然而，国家政策并未明确将其划归为保障性住房的受益对象，他们处于国家住房保障政策的“夹心层”。他们希望国家能在政策上予以照顾，享受经济适用保障性住房政策。因此，政府有必要对大学毕业生群体的住房问题给予关注，对其实行住房保障政策，缓解他们在忙碌工作生活当中的压力，切实保障大学毕业生群体的利益。二、太原市大学毕业生住房问题原因分析（一）客观原因 1市场商品化住房结构性问题近年来，我国很多城市实行房屋拆迁、城中村改造等措施，导致房价持续上涨。并且，当前市场商品化住房往往面积较大、价格高昂，主要针对中等收入群体，其价格定位使得大学毕业生购房压力越来越大。而大多数毕业生在没有家人经济支持的情况下，仅仅依靠个人工资收入难以承受高昂的房价，在商品房市场，大学毕业生购买能力严重不足。房价收入比是国际上通用的用以衡量房价水平是否合理的标准。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。家庭年收入则是全部家庭成员的年度税前收入，通常包括夫妇二人。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间比较合理。根据易居中国房地产研究院测算，我国2010年房价收入比为7.76，而上海、北京、深圳等一线城市的房价收入比已超过10。 2011年，太原市城镇居民人均可支配收入为20148元，接受问卷调查的大学毕业生大多月收入在1000-2500元，低于太原市城镇居民的人均可支配收入水平。2011年太原市平均房价6058元， 太原市房管局，太原市2011年商品房销售备案平台采集数据，2011年9月23日。按照一套100平米的房子测算，2011年在太原购买一套房屋需花费60多万元，而普通城市居民家庭年收入为60444元，房价收入比大约为9.9，已经超过我国年房价平均收入比，更远远超过国际通用合理水平。至于刚刚毕业的大学生，他们更加难以承受这一房价。调查显示，大学毕业生计划购房房价为3000-5000元之间，计划购房面积集中于50-130平米之间，这说明大学生群体对于相对廉价的小户型住房需求旺盛。而当今市场上适合大学毕业生需求的低价位、小户型住房供给偏少，供需结构性矛盾突出。2. 太原市住房保障性政策不健全自2007年全国城市住房工作发布国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见后，我国的住房保障体系逐步建立，限价房、经济适用房、廉租房建设全面展开。大规模实施保障性安居工程是党中央、国务院作出的重大决策，是当前和今后几年政府工作的重要任务。“十二五”规划刚要确定，未来五年建设保障性住房、棚户区改造房3600万套。然而，数据显示目前我国具有保障性功能的住房数量极少，仅能覆盖7%的城镇家庭，而且道德风险问题严重，并未切实解决低收入家庭的住房问题。无法保障城镇低收入家庭的住房问题，更难以惠及大学毕业生群体。目前，我国个别城市出台了关于解决大学毕业生住房问题的政策，例如福建省福州、厦门两市积极筹划扩大住房保障覆盖面，把外来务工人员和新毕业的大学生纳入到住房保障体系，而北京、深圳、长沙、青岛、杭州等市也正在考虑制定惠及“夹心层”人才政策。太原市发布实施的太原市公共租赁住房廉租房分配办法规定的供应对象仅为具有太原市城镇非农户口，家庭人均月收入低于660元以下、人均住房面积13平米以内的城市低收入住房困难家庭。以此来看，太原市大学毕业生并不符合低收入家庭的标准，不具备享受政府廉租房公租房优惠政策的资格，又无力购买商品房，因此处于这一保障制度的“夹心层”。（二）主观原因1大学毕业生就业观念转变在我国城市化、人口结构转变和劳动力市场转型等一系列结构性因素变化的影响下，大学毕业生就业观念发生巨大转变，越来越多的大学生选择到大中城市就业生活。根据调查显示，在接受调查的大学毕业生当中，有65.4%的受访者来自其他省份或城市，远远超出了太原市本地户籍毕业生。这显示出他们留在太原生活的欲望和决心，即使起始工资并不高。较低的工资收入与城市高昂房价之间形成鲜明对比，因此大多数人只能选择以租房的形式解决住房问题。2大学毕业生消费观念转变，储蓄意识淡薄与老一辈人节俭持家观念不同，新一代大学毕业生大多是出生于改革开放之后的八零九零一代，他们热衷于追捧新生事物、倡导积极消费。他们突破传统的节衣缩食保守理念，消费观开始从“生存型”向“享受型”方向转变。在接受调查的大学毕业生当中，有79.8%的人认为自己是“月光族”，即当月的收入当月消费，一方面源于城市消费水平较高，开销较大，另一方面也取决于他们开放的消费观，倡导“提前消费”，储蓄意识淡薄。3传统买房意识浓厚，租房意识淡薄我国传统农业文化长期以来认为有固定的住房才是有家，租房则意味着漂泊不稳定的生活状态，因此大多数毕业生对于住房的欲求是买房而不是租房。近年来随着社会经济的发展，社会风气物质主义盛行，“非有车房一族不嫁”现象广泛存在。这一现象的存在加剧了大学毕业生对买房的动力和需求，也是我国租赁房市场不景气、不规范的根本原因之所在。三、解决大学毕业生住房问题的措施（一）制定和完善相关政策法规，将低收入大学毕业生群体纳入到我国住房保障体系随着教育体制改革的推动和社会经济的发展，大学毕业生数量逐年增加，2011年，山西省高校毕业生人数约17万，庞大的毕业生群体不仅加剧了当前严峻的就业形势，也带来了越来越值得关注的住房问题。福建福州、厦门等城市已将大学毕业生纳入到住房保障体系，长沙、杭州等城市正在考虑将大学毕业生纳入到这一体系，江西省政协委员在江西省政协十届三次会议上提出建议，“政府需重视这个受过高等教育而又相对低收入的群体，逐渐将他们纳入到保障性住房体系和范围，不仅可以促进大学生安居乐业，也是保民生的具体体现”。太原市政府应该进一步提高对加强大学毕业生群体住房保障工作的认识，切实推进住房保障体系的建设，扩大住房保障范围，逐渐将大学毕业生群体纳入到住房保障体系，加大财政投入、政策保障，使其有房可居，逐步建立起大学毕业生住房保障体系。（二）规范商品房市场和租赁市场当前大学毕业生住房问题难以及时解决除了由于政府政策缺失外，市场不完善不成熟也是另一重要原因。在商品房买卖市场，政府应加大对开发商的引导力度优化房屋供给结构。目前，我国的商品房买卖市场供给结构极不合理，高档的大户型房屋供给量大，廉价小户型房屋供给量少，而往往供给量少的小户型需求量却很大。因此，政府应采取多种激励手段，鼓励开发商调整房屋供给结构，多开发廉价小户型商品房。在房屋租赁市场，政府应出台相关法律法规并加大执法力度对房屋租赁市场进行规范管理。从调查中我们可以发现，目前房屋租赁市场管理混乱，房价上涨时租金大幅上涨，中介机构不规范等现象普遍存在，严重影响到租房者的切身利益。针对这一问题，我国很多城市都采取措施予以解决，例如上海市推行了住房公积金付租制度。太原市政府也可借鉴其他城市的措施方法，积极规范房屋租赁市场，加强对房屋中介机构的管理认证、考察、审核。（三）提供银行贷款和税费优惠条件大学毕业生收入具有巨大的增长潜力，住房问题的解决也具有阶段性。长远来看，随着个人资金积累的增长，大学毕业生将作为商品房市场的需求购置房屋。但是，由于房价居高不下，贷款买房申请门槛高，首付压力大等原因，使得贷款买房也存在一定困难。因此，国家为大学毕业生提供贷款和税费方面的优惠称为必要。在银行贷款方面推出合适大学毕业生的灵活贷款品种，建立银行信用账户，对信用评级较高的大学毕业生提供门槛低、首付少，还款时间较长的贷款品种。在税费方面，给予大学毕业生买房的税费优惠，缓解其购房的首付压力。（四）大学毕业生群体住房保障体系构建1兴建青年廉租公寓青年廉租公寓的模式发源于西方发达国家的经验，这一模式由政府主导，部分引入市场机制：政府负责划拨土地，设立专项基金，鼓励市场融资；由开发商承建，政府给予税费优惠；产权归政府所有。青年廉租公寓一般应建设在交通便捷的地方，户型多为灵活的小户型，满足单人、多人和年轻小夫妻的不同需求，建议以30-60平米为宜。配套设施力求简单实用，提供基本物业管理。租金应体现社会保障的性质，参考当地大学毕业生实际收入水平。这样，大学毕业生租赁房市场混乱、条件差、价格高的问题就得到了有效解决，大大缓解了他们的生活压力。2经济适用房保障模式经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。但它的覆盖范围十分有限，存在户籍、收入等多方面门槛限制，一般来说大学毕业生群体被排除在这一范围之外。因此，政府应该降低准入条件，针对大学生具体情况适当放宽户籍、区域等限制，把大学生群体纳入到经济适用房保障体系范围内。（五）大学毕业生乃至整个社会树立正确的购房观念山西人自古就对家有很强的依赖感，对家的依赖促使其形成一种传统观念“房屋是成家立业的根本”，无论对于个人还是整个家庭来说房屋都是很重要的家庭财产。房子对于他们来说不仅是抵御各种自然和社会风险的最可靠的保障，也是内心深处对家庭和亲情的物质寄托。当代年轻人虽然受传统思想的影响越来越小，但随着经济和社会的持续发展，人们生活水平的不断提高，社会意识观念发生了很大的变化，思想意识的多元化和物质化深刻地影响着每一个步入社会的年轻人。我们不得不承认是否拥有一套住房成为影响人们择偶的关键因素，“房车一族”不仅仅成为都市女孩热衷追求的择偶对象，也渐渐影响着农村社会观念。当然，每一种意识形态的存在都有其合理而深刻的社会原因，有人说是社会风险的不确定性和贫富差距的扩大促使人们的思想观念发生着变化，也有人说这是社会道德思想层次的集体沦丧，孰是孰非难以判断，唯一可以肯定的是住房观念也是影响住房需求的一个关键因素。因此，大学毕业生应该树立正确的购房观念。房子毕竟是大宗财产，需要建立在一定财产积累上，尤其是在当前各个城市房价居高不下的大环境下，对于刚刚走出校门没有任何积累的大学生来说压力很大。虽然有一部分群体依靠父母积累拥有买房的能力，在网络上这部分群体被称作“拼爹一族”、“啃老族”等，但这部分人代表的是极少数群体。从目前调查的结果来看，刚毕业就具有购房能力者只占21%，大部分是依靠父母支持。这样看来，大学毕业生毕业几年内无房是正常现象，随着工作经验的积累和知识水平的提高，他们的收入水平也会逐渐提高，个人积累逐渐增多，购房能力在不断增强。因此，大学生理应转变思想观念理性购房，租赁房屋的做法值得推广。随着国家住房保障政策体系的构建和逐渐完善，兴建廉租房和经济适用房将成为解决城市低收入群体住房问题的主要方式，大学生的住房问题也将得到有效解决。参考文献： 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2010, the number of college graduates increased to 6.3 million, in a short span of less than ten years, the number of students is going to expand the whole four times. Taiyuan city college students employment number year by year climbed, their superior knowledge and professional skill for the economic development of taiyuan city contribution, knowledge of their potential is the sustainable economic development of future power. With graduated students greatly i