毕业论文：我国商业银行个人房贷业务风险分析.pdf

黑龙江东方学院黑龙江东方学院 本本 科科 生生 毕毕 业业 论论 文文 我国商业银行个人房贷业务风险分析 学部经济贸易学部 专业 姓名 学号084223204 班级 指导教师 答辩日期 黑 龙 江 东 方 学 院 本 科 生 毕 业 论 文 评 语 （ 一 ）黑 龙 江 东 方 学 院 本 科 生 毕 业 论 文 评 语 （ 一 ） 姓名学号084223204 专业 班级 国际金融08级二 班 总 成绩 毕业论文题目：我国商业银行个人房贷业务风险分析 答 辩 委 员 会 评 语 答辩成绩 主任签字：年月日 答辩委员会成员签字 学部 毕业 论文 领导 小组 意见 组长签字：年月日学部公章 黑 龙 江 东 方 学 院 本 科 生 毕 业 论 文 评 语 （ 二 ）黑 龙 江 东 方 学 院 本 科 生 毕 业 论 文 评 语 （ 二 ） 姓名学号084223204专业班级国际金融 08 级二班 毕业论文题目：我国商业银行个人房贷业务风险分析 指 导 教 师 评 语 指导教师成绩40 的论文研究了我国商业银行个人房贷业务风险问题，对我国商业银行发 展个人住房贷款业务具有较强的实用价值。由美国次贷危机引发的金融危机 愈演愈烈，迅速从局部发展到全球，从发达国家传导到新兴市场国家和发展 中国家，从金融领域扩散到实体经济领域。当前，中国政府提出把扩大内需 作为保增长的根本途径，并且要充分发挥房地产在扩大内需中的积极作用。 在这样的背景下，总结美国次贷危机的经验教训、加强我国商业银行个人房 贷业务的风险管理、确保房地产业健康发展具有十分重要的意义。 论文首先对个人房贷的风险及其相关理论进行了阐述，接着研究了我国 商业银行个人房贷业务存在的问题，进而详细分析了当前我国个人房贷业务 中存在的主要风险及其管理现状，有针对性地提出进一步加强个人房贷风险 管理的对策和建议。商业银行加强自身风险管理是关键，完善法律法规，强 化商业银行的管理制度，同时，监管当局等外部机构应在风险管理中进一步 发挥作用，也要对借款人加强风险教育，以便从源头控制风险。只有这样， 才能构建一个完整的风险防范体系，确保商业银行房贷业务健康发展，积极 发挥房地产业的国民经济支柱作用。作者思路清晰，论述过程严谨，分析合 理，结果于实际应用性较强。论文写作规范，语句通顺，达到了学校对学位 论文的各种要求，允许答辩。 指导教师签字：年月日 黑 龙 江 东 方 学 院 本 科 生 毕 业 论 文 评 语 （ 三 ）黑 龙 江 东 方 学 院 本 科 生 毕 业 论 文 评 语 （ 三 ） 姓名学号084223204专业班级国际金融 08 级二班 毕业论文题目：我国商业银行个人房贷业务风险分析 评 阅 教 师 评 语 评阅教师成绩 评阅教师签字：年月日 黑 龙 江 东 方 学 院 本 科 生 毕 业 论 文 任 务 书黑 龙 江 东 方 学 院 本 科 生 毕 业 论 文 任 务 书 姓名学号084223204专业班级国际金融 08 级二班 毕业论文题目：我国商业银行个人房贷业务风险分析 毕业论文的立题依据 根据本专业所学的内容， 现在面临的形势及其国内外省外所需解决的问题，学部 拟定毕业论文指导目录及相关文献确立论文题目。 主要内容及要求 内容: 本文在借鉴前人研究结果的基础上， 通过研究我国商业银行个人房贷业务 存在的风险， 进而从理论和实证两方面对我国商业银行个人房贷业务风险进行了深入 分析和探讨，在此基础上提出了解决我国商业银行个人房贷业务风险的具体对策建 议。 要求：1、不少于 1.2 万字。 2、按进度和学院规范在指导老师指导下进行 进度安排 2011 年 11 月 1 日 12 月 1 日选 题 2011 年 12 月 12 日 12 月 20 日接受指导教师的指导 2011 年 12 月 21 日 12 月 30 日拟定论文大纲 2012 年 1 月 1 日 2 月 29 日搜集、查阅、整理相关资料 2012 年 3 月 1 日 4 月 10 日初稿形成 2012 年 4 月 11 日4 月 20 日初稿审定 2012 年 4 月 21 日4 月 27 日第一次修改 2012 年 4 月 28 日5 月 4 日第一次审定 2012 年 5 月 5 日5 月 8 日第二次修改 2012 年 5 月 9 日5 月 14 日定稿 2012 年 5 月 15 日5 月 18 日论文评阅小组评审论文 2012 年 5 月 20 日毕业论文答辩 学生签字： 指导教师签字： 年月日 本表一式三份，学生本人、指导教师、学部各一份。 黑龙江东方学院本科生毕业论文（设计） i 我国商业银行个人房贷业务风险分析 摘要 由美国次贷危机引发的金融危机愈演愈烈， 迅速从局部发展到全球， 从发达国家传 导到新兴市场国家和发展中国家，从金融领域扩散到实体经济领域。当前，中国政府提 出把扩大内需作为保增长的根本途径，并且要充分发挥房地产在扩大内需中的积极作 用。在这样的背景下，总结美国次贷危机的经验教训、加强我国商业银行个人房贷业务 的风险管理、确保房地产业健康发展具有十分重要的意义。 论文首先对个人房贷的风险及其相关理论进行了阐述， 接着研究了我国商业银行个 人房贷业务存在的问题， 进而详细分析了当前我国个人房贷业务中存在的主要风险及其 管理现状， 有针对性地提出进一步加强个人房贷风险管理的对策和建议。 商业银行加强 自身风险管理是关键，完善法律法规，强化商业银行的管理制度，同时，监管当局等外 部机构应在风险管理中进一步发挥作用， 也要对借款人加强风险教育， 以便从源头控制 风险。 只有这样， 才能构建一个完整的风险防范体系， 确保商业银行房贷业务健康发展， 积极发挥房地产业的国民经济支柱作用。 关键词：商业银行；个人；房贷；风险 黑龙江东方学院本科生毕业论文（设计） ii business riskanalysis of commercial bank individual home mortgages in china abstract the us subprime mortgage crisis caused by the financial crisis intensified rapidly. it developed from some areas to global range, transmited form the developed countries to emerging market countries and developing countries, spread from the financial sector to the entity economy. at present, chinese government proposed that the fundamental way of mantaining growth was to expand domestic demand in which the real state should play a positive role fully. in this context, it is very important to summarize the u.s. subprime mortgage crisis, strengthen the lessons of the risk management of commercial banks individual mortgages of our country, ensure the business of the healthy development of real estate industry. first the paper introduces the risks dividual mortgages and its related theory, and then researches the problems in individual mortgages of commercial banks in china.finally, i give a detailed analysis on the main risks in our countres, and put forward the further countermeasures and suggestions on strengthen the management of the risks of individual mortgages. the key to the commercial banks is to strengthen its own risk management, to perfect the legal laws and regulations, to intensify the management system of the commercial bank. at the same time, the regulatory authority and other institutions should further play a role to strengthen education from the borrowers, so that the risks can be control from the source. only in this way can we construct a complete risk prevention system, ensure the healthy development of mortgage business of commercial banks, play a “national economy support fuction” role of real state. keywords: : commercial bank；individual；home mortgage；risk 目录 摘摘要要.i abstractabstract. ii 第 1 章我国商业银行个人房贷业务概述.1 1.1 我国商业银行个人房贷业务的含义及特点.1 1.1.1 我国商业银行个人房贷业务的含义.1 1.1.2 我国商业银行个人房贷业务的特点.2 1.1.3 商业银行开办个人房贷业务的重要意义.3 1.2 我国商业银行个人房贷业务的主要形式.3 1.2.1 个人住房公积金贷款.3 1.2.2 个人住房商业性贷款.3 1.2.3 个人住房组合贷款.3 1.3 本章小结.4 第 2 章我国商业银行个人房贷业务面临的风险.4 2.1 我国商业银行个人房贷业务发展存在的问题.4 2.1.1 缺乏完善、健全的房地产金融市场体系.4 2.1.2 房地产金融组织体系有待深化和创新.5 2.1.3 商业银行融资结构不合理.5 2.2 我国商业银行个人房贷业务风险产生的原因.6 2.2.1 来自开发商的风险。.6 2.2.2 来自项目的风险.6 2.2.3 来自借款人的风险.7 2.2.4 来自抵押物的风险.7 2.2.5 来自银行自身的风险.8 2.3 本章小结.8 第 3 章促进我国商业银行个人房贷业务发展的对策.8 3.1 完善法律法规，强化相关管理制度.9 3.2 建立贷款风险预警系统.9 3.2.1 对个人的风险预警系统.9 3.2.2 对行业的风险预警系统.10 3.3 尽快出台个人住房贷款不良资产核销办法.10 3.3.1 加强贷前调查，严把贷款准入关.10 3.3.2 加强贷后管理，防范个人住房贷款风险.11 3.3.3 积极利用保险、担保等方式防范贷款风险.12 3.4 研究利用多种控制风险的手段.12 3.4.1 更好地完善个人征信系统.12 3.4.2 建立严格的房地产管理体制。.13 3.4.3 建立健全保险、担保体系。.14 3.4.4 积极推动个人住房贷款标准化。.14 3.5 本章小结.14 结论.15 参考文献.16 致谢.18 黑龙江东方学院本科生毕业论文（设计） - 1 - 我国商业银行个人房贷业务风险分析 当前金融风险己成为影响最大的越来越集中的社会风险， 金融风险的存在对于经济 和社会发展的危害巨大， 它不但能使个别金融机构蒙受巨额损失， 而且还可能破坏一个 国家或地区，乃至世界经济秩序的稳定，引发社会动荡。 目前我国商业银行个人房贷业务的迅速发展导致商业银行个人房贷业务风险也大 幅提升。由此，我们今天面对全球金融危机更应该未雨绸缪、居安思危，认真研究我国 商业银行个人房贷业务中存在的问题，分析潜在的风险及其成因，进一步反思、审视并 改进商业银行个人房贷的风险管理。这也正是本文研究的背景和意义所在。 住房贷款虽然相对比较安全， 但其风险一旦形成， 便会迅速扩展出现大面积的金融 风波， 危及整个金融市场和国民经济的发展。 本论文对商业银行个人住房贷款风险存在 问题及风险产生原因进行系统研究，对商业银行防范住房贷款风险，保证贷款安全， 防 止金融风险的发生有着重要的现实意义。 论文首先对与我国商业银行个人房贷业务风险有关的一些主要概念进行了概述， 对 个人住房贷款风险及风险管理有所了解，为下一步的分析打下基础。作为文章的主体， 在接下来的部分，紧密结合我国商业银行开办个人住房贷款业务所遇到的实际问题， 对 个人住房贷款的风险现状及成因进行了分析， 最后如何防范和控制其风险成为我国各商 业银行关注的核心， 也成为影响房地产业在我国进一步健康快速发展所亟待解决的一个 问题。 黑龙江东方学院本科生毕业论文（设计） - 2 - 第 1 章我国商业银行个人房贷业务概述 1.1 我国商业银行个人房贷业务的含义及特点 1.1.1 我国商业银行个人房贷业务的含义 商业银行个人房贷业务是我国福利分房制度向住房分配货币化转变过程中引入的 一种金融产品， 它是指商业银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。 贷款人 发放个人房贷时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，商业银行有 权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。 风险的定义主要有以下三种：第一，风险是未来结果的不确定性；第二，风险是损 失的可能性； 第三， 风险是未来结果(如投资的收益率)对期望的偏离， 即波动性。 由此， 商业银行贷款风险可以被定义为贷款未来收益或损失的不确定性。 通常我们所说的贷款 风险更多的是指贷款未来损失的可能性， 即银行在经营管理过程中， 由于受到各种事先 无法预料的不确定性因素影响， 使贷款无法按预期收回本息或者正常周转， 银行遭受资 金损失的可能性。 商业银行个人房贷风险可以被定义为由于借款人违约等各种不确定因 素影响，使得个人房贷无法正常收回本息而给银行造成损失的可能性。 1.1.2 我国商业银行个人房贷业务的特点 我国商业银行个人住房贷款呈现出滞后性、隐蔽性、多样性和分散性等风险特征， 给贷款实际管理工作造成了一定的困难，也阻碍了进一步发展该项业务。 1.1.2.1 还款周期长 根据中国人民个人住房管理办法规定，个人住房贷款大多为中长期贷款，期限 一般在 5 年以上， 最长达到 30 年， 从风险因素的产生到最终的释放会经历较长的时间。 按照国外个人住房金融发达国家的经验，个人住房贷款的风险高发期一般在贷款发放 3 8 年之后，而我国个人住房贷款业务的大规模开展则是从最近几年开始，目前只有小 部分贷款进入这个危险时段。随着时间的推移，个人住房贷款的风险将会日益凸显。 1.1.2.2 流动性低 由于个人住房贷款的贷款时间长，同时大多以个人住房作抵押，这就决定了其流动 性低，贷款周转慢。 1.1.2.3 政策性较强 个人住房公积金贷款是专用缴存住房公积金的职工， 在本市城镇购买， 建造、 翻建、 大修自住住房时申请的贷款，它不以盈利为目的，实行“低进低出”的利率政策，带有 黑龙江东方学院本科生毕业论文（设计） - 3 - 较强的政策性。 1.1.2.4 个人住房风险具有累积性 由于个人贷款时间长，贷款风险具有滞后性，同时于贷款对象的分散性和个体间较 大的差异性，使贷款风险反映滞后性和集中累积露发，一旦爆发，便会迅速扩展出现大 面积的金融风波，危及整个金体系的安全。 1.1.2.5 隐蔽性 个人住房贷款风险发展速度缓慢，因此在风险爆发前具有表面平静的假象，权益人 易被蒙蔽。 这种隐蔽性跟银行与借款人之间的信息不对称， 经济周期发展的长期渐变性 有很大的关联，风险并非直接袒露在外，容易被忽视。 1.1.2.6 分散性 相比公司贷款业务而言，个人住房贷款具有贷款对象分散、户数多的特点，申请购 房贷款的是广大城市居民消费群体，由此形成风险分散特征。 1.1.3 商业银行开办个人房贷业务的重要意义 随着住房制度改革的不断深化，个人住房贷款的重要作用日益凸显。商业银行开展 个人房贷业务，首先，为居民解决购房资金提供了一个重要途径，为改善居民生活条件 发挥十分重要的作用。据统计，在我国城市居民住房中约有 35%通过个人住房贷款形式 解决了居家问题，已成为居民购置个人住房所倚赖的重要工具。其次，为促进房地产业 的发展起到了十分重要的作用。 没有个人住房贷款业务的开展， 我国房地产的发展壮大 几乎是不可能的， 正是有了为居民解决购房提供资金的重要途径， 才带动了房地产的开 发和城市建设的发展。第三，个人住房贷款因低风险、高收益的特性而成为银行调整自 身信贷结构、 提高资产质量的新宠而倍受青睐， 为商业银行大力发展个人信贷业务提供 了一个巨大的市场空间，为此，我国各大商业银行相继推出了个人住房贷款业务。 1.2 我国商业银行个人房贷业务的主要形式 目前，我国商业银行个人房贷的业务形式主要有以下几种： 1.2.1 个人住房公积金贷款 以住房公积金存款为来源，由住房公积金管理部门委托商业银行发放的个人房贷。 中国建设银行作为我国最早开展个人房贷业务、 包括公积金房贷业务的银行， 将个人住 房公积金贷的定义为： “按时足额缴存住房公积金的个人，在中国大陆境内城镇购买、 建造各类型住房时， 建设银行接受住房公积金管理中心委托向借款人提供的公积金个人 黑龙江东方学院本科生毕业论文（设计） - 4 - 房贷” 。 1.2.2 个人住房商业性贷款 以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。中国建设银行将其定义为： “个 人房贷是中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买、 建造、 大修各类型住房 的自然人发放的贷款” 。 1.2.3 个人住房组合贷款 指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住 房的贷款，是住房公积金贷款和自营贷款的组合。中国建设银行的定义是： “个人住房 组合贷款， 是指借款人申请住房公积金贷款不足以支付购房所需资金时， 其不足部分向 银行申请住房商业性贷款，两者的组合，简称为组合贷款” 。 1.3 本章小结 本章首先介绍了我国商业银行个人房贷及其风险的定义。 并着重介绍了我国商业银 行个人房贷业务的主要特点，其特点包括还款周期长、流动性低、政策性较强、有累积 性、隐蔽性、多样性、分散性，以及开办商业银行个人房贷业务的重要意义，最后区分 了我国商业银行个人房贷的主要业务形式， 其中包括了个人住房公积金贷款、 个人住房 商业性贷款和个人住房组合贷款，为全文打下了理论基础。 黑龙江东方学院本科生毕业论文（设计） - 5 - 第 2 章我国商业银行个人房贷业务面临的风险 我国的房地产业高度依赖银行资金，而房贷业务也一直是商业银行信贷投放的重 点。银行一头担着房地产商的开发贷款，一头担着个人住房贷款，任何一头出问题， 最 终承担风险损失的都只能是银行。如果不重视潜在的风险，及时防范和化解风险，银行 的“隐忧”就会变成“真忧”，到时沦为“房东”的恐怕就不止一家银行了。 2.1 我国商业银行个人房贷业务发展存在的问题 我国商业银行个人房贷业务是随着城市住房制度和金融体制的改革而逐渐发展起 来的。改革开放后，经过 30 年的发展，房地产融资渠道从无到有初具规模，融资方式 从单一的银行信贷到上市和房地产信托投资等多样化发展， 融资主体从银行单一主体向 以银行为主、 金融机构和非金融机构融资的多元主体转变， 已逐步形成了与我国现阶段 住房制度改革进程和房地产市场发展相适应的房地产融资体系。 但总体而言， 我国房地 产融资仍存在以下三方面问题： 2.1.1 缺乏完善、健全的房地产金融市场体系 房地产金融市场是房地产资金借贷、 融通、 有价值证券发行和交易以及投保人购买 保单的场所。 我国目前房地产信贷市场和证券市场等仍然处于起步阶段， 主要表现在如 下方面： 首先，我国信贷市场欠发达、不规范。一是我国房地产贷款业务规模不大。二是信 贷市场不规范，违规贷款运作时有发生。其次，我国资本市场市场化程度不够，融资效 率不高。我国资本市场起步较晚，经过 20 年的发展，其发展规模迅速扩大，然而监管 机制却严重滞后，且受政府行政影响和控制程度高。但从资本市场的本质属性来看， 其 供给与需求本应由其内在的市场机制自主调节， 这两者之间的冲突导致了我国资本市场 融资效率不高。 2.1.2 房地产金融组织体系有待深化和创新 我国房地产融资机构设立的最初动因， 是为适应各地住房制度改革的需要， 由各地 方政府根据当地的具体情况组建而成的。 因此， 房地产金融体系在发展之初便打下了许 多政府行政干预的烙印，对后期发展产生了许多消极影响，主要表现在如下几方面： 2.1.2.1 房地产金融机构的设置缺乏整体规划，地区差异性大 最初，我国房地产金融商业银行房贷业务是为了适应各地住房改革制度的需要， 由 各地方政府根据具体情况负责组建的。 由于信息不对称和中间目标不确定， 中央政府在 黑龙江东方学院本科生毕业论文（设计） - 6 - 房改中制定实施了在统一政策下因地制宜、 分散决策的原则， 对房地产金融机构的设置 缺乏整体规划，也没有硬性规定。因此，从整体看，各地现有的房地产金融机构的设置 和组织形式千差万别，形成了互相分割的区域性房地产金融组织和资金配置格局。 2.1.2.2 金融机构单一，管理体制不顺 房地产信贷部在经营商也存在一些问题。首先，房地产信贷部机构性质不明确， 关 系未理顺。各银行房地产信贷部的机构设置基本上是专业银行的一套人马两套牌子， 无 法成为自主经营、自负盈亏的独立经济实体。其次，基本功能未能充分发挥。房地产信 贷部的基本功能就是最大限度地促进储蓄向投资的有效转化。 再次， 多家专业银行房地 产信贷部之间的竞争存在弊病。 2.1.2.3 房地产金融体系不健全，房地产宏观管理体制亟待理顺 从房地产金融体系的建设来看， 目前我国政府缺乏有力的措施支持房地产金融业务 的创新，缺乏由其直接经营、能贯彻政策意图的金融机构，缺乏专门的保险机构为居民 的储蓄存款和银行贷款提供安全保证。 众多的金融机构无法进入房地产金融市场， 使资 本市场与房地产市场脱节。 2.1.3 商业银行融资结构不合理 在经济体制转轨过程中， 我国房地产融资方式已经发生了深刻的变化， 初步形成了 多种融资方式并存的多元化融资体系。但是，与发达国家相比，我国房地产融资结构仍 处于非均衡发展状态，其表现在如下方面： 首先，间接融资与直接融资比例失调。伴随我国证券融资方式的兴起，直接融资发 展速度较快，但在融资总量中所占比重仍然较小，银行信贷融资的比重占绝对优势。 其次， 间接融资方式中国有银行信用占垄断地位。 我国间接融资结构中国有银行信 用居垄断地位，缺乏一个与企业发展相适应的非国有银行体系。 最后， 银行信贷资金来源结构不合理。 我国银行信贷资金的来源是以储蓄为基础的， 主要包括企业存款和个人储蓄， 后者又由强制储蓄、 合同储蓄和资源储蓄等形式所构成。 由于储蓄来源分散、 流动性强， 致使银行长期信贷资金来源不足和资产负债期限结构不 匹配。为了防范与控制风险，银行只能减少长期信贷资产在总资产中的比重，那么表现 在房地产贷款方面， 便是减少发放长期贷款或缩短贷款期限， 由此造成的后果是严重制 约了房地产业的发展。 2.2 我国商业银行个人房贷业务风险产生的原因 黑龙江东方学院本科生毕业论文（设计） - 7 - 从大的方面看，我国商业银行个人房贷业务风险分为系统性风险和非系统性风险。 我国商业银行个人住房贷款所面临的主要非系统性风险主要表现在：来自开发商的风 险，当银行和房地产开发项目紧紧捆在一起的时候，如果拥抱的是优质项目，则银行可 获得预期的利润；如果拥抱的是垃圾，银行则会得到一大堆不良资产。 2.2.1 来自开发商的风险。 首先，虚假按揭，骗取银行贷款。虚假按揭是目前对银行造成影响最大、形成不良 贷款最集中的风险源。它一般发生在实力不强、信誉状况较差的开发商的按揭项目上， 尤其是在开发商急于项目竣工或盲目另行开发新项目， 并且资金筹措出现缺口、 楼盘销 预售情况欠佳时， 更成为不法开发商骗取银行贷款的常用手段。 这种以骗贷为目的的假 按揭，在首付比例比较低的情况下，必然会把风险转给银行，从而出现金融风险问题 其次，多种原因造成楼盘烂尾。开发商由于实力不济，挪用贷款、售房款，涉及经 济案件或联合开发过程中相互之间发生纠纷等多种原因造成楼盘烂尾， 无法按期向购房 人交付所购楼宇，或虽交付使用，但相关配套设施却迟迟不能完工，借款人因而迁怒于 银行，拒绝偿还贷款本息。 再次，虚假广告、承诺落空造成的风险。开发商为促销而以虚假广告或过高的允诺 相诱惑，日后不能实现，或出现质量、面积、配套设施与售楼书不符等问题时，借款人 往往不还款，造成银行风险。 2.2.2 来自项目的风险 项目存在合法性瑕疵， 形成风险。 有些项目施工时手续不全如拖欠地价款、 配套费、 工程款等或由于某客观因素的影响， 导致项目竣工交付使用后存在合法性瑕疵， 无法办 理房屋产权证，借款人就将风险转嫁给银行，停止还款，而作为我行抵押物的房产由于 权利瑕疵也难以处置变现。 首先，项目市场前景黯淡造成的商业银行风险。项目的市场前景黯淡，一方面造成 楼盘滞销， 开发商如果采取降价促销则原置业者往往要求退房或退还部分房款， 在要求 无法满足的情况下，部分置业停止偿还银行贷款，造成风险；另一方面，市场前景黯淡 会使我行抵押物价值下跌，处置过程中形成损失。 其次，房屋品质恶劣或有缺陷造成银行风险。房屋交付使用后，由于品质恶劣或有 缺陷造成购房人不满，从而以不还款的方式对抗开发商，造成银行风险。 2.2.3 来自借款人的风险 黑龙江东方学院本科生毕业论文（设计） - 8 - 2.2.3.1 借款人能力风险 借款人因某些变故导致收入水平下降， 如所在单位不景气或破产造成工资收入无保 障；借款人或其家庭成员疾病、死亡或发生其他意外需要较多支出等。类似情况的发生 使借款人收入锐减，无力偿还贷款，导致其长时间逾期甚至停止还款。 2.2.3.2 借款人恶性违约 个别借款人由于品质恶劣、信用观念淡薄等原因在有还款能力的情况下恶性违约， 造成银行风险。例如有些借款人购房是一种投资行为，当房地产市场出现较大波动时， 市场价格下跌，房价缩水，当房价低至某个点时，借款人从投资的收益最大化角度出发 可能会做出放弃还款的选择。 2.2.3.3 借款人的道德风险 借款人的道德风险是合同发生后交易双方的信息不对称所引起的， 即贷款合同发生 后，银行无法随时掌握借款人经济条件的变化，无法观察到借款人的行为。借款人有可 能出现的违约问题， 一般来说可分为被迫违约与理性违约两种类型。 被迫违约是指借款 人由于财力原因而无力继续还款而被银行收回房产的违约行为。 理性违约是指借款人认 为放弃继续还款反而可能带来更大利益而导致的违约行为， 这种情况一般发生在房价下 跌时期， 当房价下跌幅度大于投入的资金及违约所必须承担的其它成本时， 理性借款人 认为放弃继续执行合同可以减少损失时，违约便发生了。 2.2.4 来自抵押物的风险 来自抵押物的风险表现在几个方面， 一是抵押物价格高估的风险， 即由于信息的不 对称，银行容易高估抵押物业的价值，在这种情况下，即使借款人具备还款能力，但高 估的价格使其还款意愿降低， 银行由于价格高估难以变现抵押物业， 而造成银行贷款的 损失，银行实际成了高价“房东” 。二是抵押物处置过程中的风险，当前由于社会经济 环境、法律等相关因素不配套等客观原因导致银行在处置抵押物过程中存在很多障碍， 难以保全银行资产的安全。三是抵押物价值下降的风险。即由于宏观经济环境恶化、 房 地产市场萧条、 房地产市场供过于求等因素导致房地产价值缩水， 从而银行抵押物价值 下跌，无法保障银行债权。 2.2.5 来自银行自身的风险 主要包括：第一，流动性风险。即个人住房贷款期限长、占用资金多、流动性差， 可能导致银行的资金不足以支持该项业务的持续发展， 目前这种风险只在少数个人住房 黑龙江东方学院本科生毕业论文（设计） - 9 - 贷款占比较高的地区出现。第二，运营风险。即由于银行在数据采集、输入、处理、 计 算等环节的失误或电子系统错误、系统故障等原因造成的风险。第三，人力资源风险， 即银行由于缺少相关的专业人员所造成的风险。第四，道德风险，即银行员工出于个人 利益故意发放不符合条件的贷款。 上述风险一旦变为现实和爆发， 便会迅速扩展出现大 面积的金融风波，危及整个金融体系的安全。在经济繁荣时期，如果宏观经济过热， 房 地产价格高估，银行发放的住房抵押贷款以及其他类的房地产贷款数量往往会过快增 长，质量也会存在很大的隐患。 2.3 本章小结 我国目前房地产信贷市场和证券市场等仍然处于起步阶段。 本章从我国商业银行个 人房贷业务面临的风险进行分析， 主要分析我国商业银行个人房贷业务存在的问题和风 险产生的原因。 黑龙江东方学院本科生毕业论文（设计） - 10 - 第 3 章促进我国商业银行个人房贷业务发展的对策 在商业银行中，个人房贷被公认为是最优质的资产，且不良率处在可以接受的程度 上，这也是近年来个人房贷业务得以超速发展的一个重要的原因。但实际上，随着国家 对房地产市场宏观调控的步步深入， 以及个人住房贷款增幅一年来的持续放缓， 近一时 期的房贷市场出现了一些新的变化和情况， 从银行内控管理和风险控制的角度看显然不 容盲目乐观。 防范个人住房信贷风险，银行一方面应把心态放稳，综合考虑宏观经济、市场风险 与自身经营管理的各种因素， 正确处理业务发展与风险防范之间的关系， 保持个人房贷 发展的平稳态势；另一方面，要重新审视和评估个人住房贷款的风险状况，建立一套严 密的营销、审核、授信管理和贷款风险评价体系，加强对个人住房贷款潜在风险的预警 和监测，防止各种市场风险和操作风险的发生。 3.1 完善法律法规，强化相关管理制度 商业银行个人房贷业务涉及到社会经济的方方面面，需要有良好的法律环境和立法 支持， 但我国个人住房贷款的法律制度环境不完善， 使银行在办理个人住房贷款业务中 面临着极大的风险。 因此，完善法律制度环境对于个人住房贷款的风险防范有着重要的意义。具体措施 可包括：建立健全相关的法律制度，如个人破产法、对个人欺诈方面的法律规定等， 使 个人住房贷款业务中的相关环节有法可依； 改善银行处置抵押物的法律制度环境， 可建 立专门处置银行抵押资产的小额债权速审法庭， 减少繁杂的手续和环节， 增加其公平度 和透明度，杜绝法院暗箱操作，提高处置抵押物的效率。 3.2 建立贷款风险预警系统 我国商业银行个人房贷业务风险预警系统的建立可以以国外的做法为借鉴，初步设 想是建立两套预警系统。 一套是针对个人的风险预警系统， 其主要目的是通过对借款人 基本情况、信用状况和还款情况的监控对有问题的借款人及时预测、发现，并采取必要 的措施防范风险。 另一套是针对行业的预警系统， 主要是通过各种经济指标预测房地产 行业的发展趋势，据此调整个人住房贷款政策，防范系统性风险。 3.2.1 对个人的风险预警系统 源自于个人的风险主要是还款能力风险和还款意愿风险，因而对个人的风险预警系 黑龙江东方学院本科生毕业论文（设计） - 11 - 统也主要从这两方面着手。 还款能力主要受限于借款人的职业、 职位、 收入、 家庭状况、 健康状况等因素， 这些因素的变动直接影响到借款人能否正常还款； 还款意愿风险则有 理性违约和恶性违约两方面， 对理性违约的防范可从抵押品价值与剩余贷款本金之比来 考察如果抵押品价值不断下滑致使借款人继续还款会造成损失时， 借款人很可能会选择 理性违约； 而恶性违约风险则可从借款人在其他方面的信用记录来考察。 因此对个人的 风险预警系统主要可借助于以下几个方面的指标设计： 第一，还款记录。主要考察借款人每月是否按时还款，出现拖延还款的次数、原因， 延迟还款的时间等，这是判断借款人风险的最直接的依据。 第二，借款人的基本情况变化。了解借款人所在单位的财务状况、收入情况；了解 借款人的职位变动、收入变动，是否有下岗、失业等风险；了解借款人的家庭情况， 健 康状况，是否有离婚、生病等引起还款能力下降等因素。 第三，抵押品的状况。了解抵押品价值是否大幅度下降，能否抵偿银行贷款，能否 引致借款人理性违约等。 3.2.2 对行业的风险预警系统 对行业的风险预警系统主要是为了防范系统性风险，它主要依赖于一些宏观和产业 经济指标来对房地产市场及整个社会经济环境进行预测，进而使银行能及早做出反映， 避免大面积的损失。 例如当预测到房地产泡沫即将来临时， 可对个人住房贷款谨慎介入， 或采用降低成数、出售贷款等方式尽可能规避风险。 对行业的风险预警系统主要依赖于两方面的指标：一是宏观经济指标，如国民经济 增长率与国民收入、物价指数与通货膨胀率、中长期贷款利率、就业率等;二是房地产 行业指标， 如房地产贷款增长率与贷款总额增长率之比、 地价增长率与 gdp 增长率之比、 房价与家庭平均收入之比、商品房销售价格等。一是要建立一套风险预警的数据库， 必 要时要与相关监管部门合作取得数据；二是要建立适应本银行实际的风险预警模型， 特 别是对于预警区间、 警戒线以及指标权重、 概率密度函数等关键参数设置时要十分谨慎； 三是要建立预警之后的快速反应和预控机制， 对发现的潜在风险进行及时化解。 我国由 于个人住房贷款发展时间较短， 在经验数据的积累上很不充分， 因而利用既往数据进行 回归分析的条件还不成熟， 这为研究个人住房贷款质量与相关经济指标的关系带来一定 难度， 也不利于风险预警系统的建立， 因而这项工作的深入进行还有待于个人住房贷款 的进一步发展和经验数据的不断完善。 黑龙江东方学院本科生毕业论文（设计） - 12 - 3.3 尽快出台个人住房贷款不良资产核销办法 3.3.1 加强贷前调查，严把贷款准入关 个人住房贷款的贷前调查可分为三大部分，一部分是对按揭合作开发商和项目的贷 前调查， 这有助于银行将信誉不佳的开发商和前景堪忧的项目拒之门外， 从而有效防范 来自开发商和项目的风险； 第二部分是对借款人的贷前调查， 也就是对贷款主体的尽职 调查， 它可以帮助银行识别借款人的还款能力和信用状况， 从而合理确定为其提供的贷 款金额和年限；第三部分是对抵押物的贷前调查，即合理评估抵押物的价值，确