房地产与制造业.ppt

2019 12 20 贵州财经学院科研处 1 房地产持续上涨对中国制造业的负面影响 徐和平 2019 12 20 贵州财经学院科研处 2 摘要 进入90年代以来 我国城市房地产持续上涨 城市社会一片繁荣 但这种繁荣的背后却隐藏着巨大的危机 2019 12 20 贵州财经学院科研处 3 摘要 房地产的暴涨极大地削弱了制造业发展的基础 而作为经济发动机的制造业的削弱 给经济与社会带来了极其消极的影响 地方政府这一政策面临调整 2019 12 20 贵州财经学院科研处 4 关键词 房地产上涨 原因 负面影响 2019 12 20 贵州财经学院科研处 5 主要内容 一 我国房地产价格持续的上涨二 房地产价格的上涨的原因 2019 12 20 贵州财经学院科研处 6 主要内容 三 房地产价格的上涨对制造业的灾难性影响四 国际房地产市场的政策 2019 12 20 贵州财经学院科研处 7 一 我国房地产价格持续的上涨 自20世纪90年代以来 我国房地产价格持续 非正常上涨 这一上涨始于90年代的房改 进入21世纪之后呈加速之势 2008年开始的金融危机背景下 各国房地产价格大幅度下降 而我国不少城市房地产价格却稳中有升 2019 12 20 贵州财经学院科研处 9 1999至2005年的地产价格指数 2019 12 20 贵州财经学院科研处 10 土地价格指数变动 2019 12 20 贵州财经学院科研处 11 由表1可以看出 1999 2005六年间 房屋销售价格指数呈明显上升趋势 2019 12 20 贵州财经学院科研处 12 据国家发改委 国家统计局调查 2007年11月 全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10 5 在国家大力打压下 我国房地产价格不降反升 2019 12 20 贵州财经学院科研处 13 2009年 国务院又出台房地产调控的政策 但收益甚微 不少城市房地产价格继续上涨 2019 12 20 贵州财经学院科研处 14 其实自90代初以来我国各城市房地产价格都涨了好几倍 2006年 上海 北京等城市中心区房价超过了2万元 平方米 2019 12 20 贵州财经学院科研处 15 这些城市的房价已经达到纽约 巴黎等大都市的价格 我国一般省城也超过5000元 有的达到1万元以上 贵阳市房价 2009年6月份数据显示 贵阳市两城区商品住宅均价4697元 平方米 实际上 区位好一点的住宅价格超过了5000元 平方米 达到1万元的价格 贵州房价 普通住宅 商铺 高层贵阳市青云路裕阳大厦开盘时间 2010年6月26日平均单价 8380元 最低单价 7988元 贵州房价 普通住宅 别墅 商铺 高层 小高层 联排别墅 双拼别墅项目位置 花溪甲秀南路迎宾馆丁字路口南侧开盘时间 2010年9月5日最低单价 5500元 上海高楼 工资与房价比 房价收入比 是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值 反映了居民家庭对住房的支付能力 比值越高 支付能力就越低 工资与房价比 目前国际上公认的 合理的住房价格 的 房价收入比 为3至6倍 世界银行专家的说法为4至6倍 22 工资与房价比 按国际比较 房价是房均家庭年收的3至5倍 贫穷的发展中国家也不过10倍 依我国城市居民的收入 我国城市的应该是多少倍 工资与房价比 2009年 大连人均收入与房价比达22 1 同期 北京是27 1 24 形成泡沫 房价过高过快增长引发了房地产泡沫 由于房地产虚拟需求过度膨胀导致房地产价格相对于理论价格的非平稳性上涨 25 形成泡沫 当经济快速发展 财政状况好转时 盲目或有目的地投机房地产 而产生房地产价格暴涨现象被称为房地产泡沫 当价格上涨到一定程度泡沫破裂 价格就会急剧下降 26 中央政府的态度 其实 自2004年起中央政府对房地产上涨过快给予高度的关注 控制房价过快上涨成为中国宏观调控的重中之重 27 中央政府的态度 近几年 国务院出台的地产调控政策共有二十五项 各有关部委出台的政策更是多达一百七十一件 平均每年近四十条政策文件密集出台 但效果有限 2007年房地产政策实例 1 土地增值税2 央行五次加息3 上调银行准备金4 出台抑制房地产投资 投机的二套房贷款政策目的 要打压房价 2010年房地产政策实例 2010年首季经济数据公布後 中国政府便连续出台了调控房地产的系列政策 其力度比历史上任何一次房地产调控政策都更严厉和具体 2010年房地产政策实例 在所谓国务院调控房地产 新国十条 中 最亮眼的是对地方政府问责制 提出地方政府对稳定房价 推进保障性住房建设工作不力 影响社会发展和稳定的 要追究责任 在此基础上 各地方政策纷纷出台各自的调控细则 在北京 上海 广州 深圳四大一线城市中 北京率先于4月30日出台相关政策 2019 12 20 贵州财经学院科研处 31 二 房地产价格的上涨的原因 1 地方政府的土地财政2 房地产企业利润3 地方政府调控的缺失与房地产投机 2019 12 20 贵州财经学院科研处 32 1 地方政府土地财政 我国总体制造业仍然落后 财政负担重 地方政府把眼光转向土地 2019 12 20 贵州财经学院科研处 33 土地财政 因为土地从农业用途转向城市用途会身价百倍 也就能为地方政府提供大量财政收入 因而被称为 土地财政 不少城市出售土地的收入占其财政收的一半以上 土地财政 2009年 从5月下旬到7月上旬的约50天 政府平均每天从卖地中获得的净收益超过2亿元 7月初 这一数字甚至高达5亿元 土地财政 2007年7月24日 北辰实业斥资92亿元人民币拿下长沙新河三角洲项目 地方开支渠道 政府工薪开支 办公开支 道路等设施开支 学校 医院开支 2019 12 20 贵州财经学院科研处 37 土地拍卖 在这种情况下 地方热衷于土地的拍卖 拍卖所担收入不仅占地方政府财政收入的重要部分 而且大大增加了地方GDP 也是重要的 政绩 2019 12 20 贵州财经学院科研处 38 土地拍卖 土地的拍卖的结果使土地价格节节攀升 同时高昂的土价也成了房地产的重要成本 2019 12 20 贵州财经学院科研处 39 地价个案 2008年 上海市近5年来首次更新土地基准地价 与基准地价相比 上海土地2007的成交价格涨幅最高达到了基准地价15倍 2019 12 20 贵州财经学院科研处 40 地价个案 2007年8月苏宁环球买下的黄浦区的土地 成交价格达到了66930元 平方米 2019 12 20 贵州财经学院科研处 41 地价个案 我国大城市土地价格一般都在每平方米数千元 有的则则达到数万元 42 房地产摊派 各职能部门摊派名目繁多 据建设部权威领导称 2000年房地产价格中不合理收费和乱摊派费用要占到房价的30 左右 这些并没有并入地方财政收入 43 房地产税收 按照征税客体性质的不同 可将房地产税收分为四类 流转税 包括营业税 城市维护建设税和土地增值税 所得税 包括企业所得税和个人所得税 44 房地产税收 财产税 包括房产税 契税 城镇土地使用税 耕地占用税 和行为税 包括印花税和固定资产投资方向调节税 45 2 房地产企业利润 我国房地产商的利润是相当大的 国际房地产商的建房利润在5 以下 我们的远远超过这一数据 2019 12 20 贵州财经学院科研处 46 利润 我国房地产自己公布的8 实际上远不止这一数据 47 房地产企业利润 一位房地产商说 前几年 房地产开发的自有资金利润率很高 达到百分之几百 目前在宏观调控下 房地产自有资金的利润率也接近100 48 房地产企业利润 这个变化主要是因为在以前可以通过一些非常手段获取相对廉价的土地 现在土地公开拍卖透明化了之后 自有资金利润率相对就低了 如果自有资金的利润率低于55 我们是不做的 2019 12 20 贵州财经学院科研处 49 高楼造就我国房地产业的一大批富人 我国最富裕的人集中在房地产行业 福布斯杂志公布的 中国50名首富 中三分之一出自房地产 2019 12 20 贵州财经学院科研处 50 著名人物 碧桂园 万科 保利等老板 2019 12 20 贵州财经学院科研处 51 著名人物 国外最富裕的人则集中在制造业 也有金融服务业的 著名人物 比尔 盖茨 2019 12 20 贵州财经学院科研处 52 房地产成本 建设部官员说 目前商品住房的成本构成主要是这几块 1 土地成本 这其中也包括拆迁补偿费用 2 商品房建设过程中的建造成本 3 一些税 费 有的是法定的 有的是规范性文件规定的 2019 12 20 贵州财经学院科研处 53 房地产成本 4 开发企业的融资成本 目前中国的开发企业开发资金大部分是通过商业银行贷款取得的 所以它要还利息 这是一个融资的成本 5 开发企业的营销成本 他要雇一些人 还要做广告 6 剩下一部分是开发企业的利润 2019 12 20 贵州财经学院科研处 54 商品房的建造成本 从事水利工程研究的全国政协委员 王长德替房地产商算了一笔账 一般地区 商品房每平方米的建筑造价不会超过1000元人民币 而房地产业存在的 暗箱操作 给房地产商带来了暴利 2019 12 20 贵州财经学院科研处 55 商品房的建造成本 王长德认为房地产开发商获取暴利是导致房价严重偏离人们实际购买力的根源之一 我们可从中算出本地房地产的实际价值 57 三 房地产价格的上涨对制造业的灾难性影响 1 土地租金的提高2 劳动力价格的上涨3 对工业市场的挤压4 对投资资金的占有5 对宏观政策的影响6 制造业的出路与城市经济的空洞化 制造业产品的成本 土地租金 人工工资 原购买料 交通成本 交易成本 2019 12 20 贵州财经学院科研处 59 1 土地租金的提高 土地价格的上涨也使城企业成本费用大幅度上升 土地租金 近一 二十年我国土地租的大幅度提高 大增加厂商的成本费用 尤其是城市等基础设施发达地区 众多的厂商及居民的集中 使土地十分稀缺 价格上涨 越是靠近城市中心区 土地越高 结果厂商得为高涨的土价买单 使其成本大增 05 06两年扬州市地价上涨表 2019 12 20 贵州财经学院科研处 62 2 劳动力价格的上涨 房地产价格的上涨必然带动企业用工成本的持续增加 与房地产价格上涨一致 近10年我国企业工资有了较大幅度的提高 2019 12 20 贵州财经学院科研处 63 全国农民工月平均工资示意图 工资上涨 实际上 2009年 长江三角洲城市的民工工资已经达到1500 月 即一些所认为的民工工资近年来实现了三级跳 原因 民工荒原因 2009年 沿海工业定单开始回升 但企业却出现了民工荒 实际上 沿海民工荒已不是一个新的名词 2019 12 20 贵州财经学院科研处 66 工资上涨对企业的压力 农民工工资从 原地踏步 到 三级跳 企业对劳动力价格上涨感觉明显 价格涨 效率也涨 劳动力优势会不会轻易失去 2019 12 20 贵州财经学院科研处 67 3 对工业市场的挤压 房价上涨过快导致居民购房负担过重 抑制了居民的其他消费 使工业市场受到极大的挤压 产品销路受阻 只有寄希望国外市场 2019 12 20 贵州财经学院科研处 68 对工业市场的挤压 这也是我国制造业对外贸易依存度的重要原因 如果对外贸易受阻 我国经济就会出大问题 发展的不均衡 发展中国家普遍采取这种外向形的经济 结果导致区域经济发展的不平衡 题外话 2019 12 20 贵州财经学院科研处 70 金融危机下我国制造业状况 外贸定单大幅度减少 大量工厂关门 东莞玩具业生产成本上升60 订单大量减少 虎门镇1400多家外商企业 近两三年来急剧下滑到800家 2008 2019 12 20 贵州财经学院科研处 71 金融危机下我国制造业状况 2008年上半年6 7万家规模以上的中小企业倒闭 作为劳动密集型产业代表的纺织行业中小企业倒闭超过1万多家 有2 3的纺织企业面临重整 这些工厂到哪里去了 2019 12 20 贵州财经学院科研处 72 4 对投资资金的占有 由于地方政府能够从房地产中获得大量的收入 其资金扶持重点也会放在房地产 而扶持制造业厂商的的资金久会大打折扣 城市基础设施 近年来 地方政府投资最大的是城市基础设施 受益最大的房地产商 而制造业厂商从中受益有限 2019 12 20 贵州财经学院科研处 74 对投资资金的占有 由于利润很高 厂商也纷纷将投资重点从制造业转向房地产 2019 12 20 贵州财经学院科研处 75 厂商从制造业转向房地产的案例 海尔进行筹划大举出击地产业 计划投入数百亿元 国美 苏宁等商家亦大举进入房地产市场 贵州的神奇公司 2019 12 20 贵州财经学院科研处 76 结果 城市制造业投资资金不足 投资资金大量注入房地产 使制造业投资严重不足 呈萎缩之势 贵州的例证 贵州各城市投资重点 2009年4月 世华财讯 贵州省第一季度累计完成房地产开发投资52 18亿元 同比增长22 9 2019 12 20 贵州财经学院科研处 78 5 对宏观政策的影响 由于房地产能够带来大量的收入 且不少地方占其财政收入的一半以上 地方政府十分重视房地产业 而忽视了作为经济发动机的制造业的作用 表现在 2019 12 20 贵州财经学院科研处 79 制造业土地用地成本提高 如前所述 近几年我国各城市土地租金上涨很快 从而增加制造业厂商的用地成本 2019 12 20 贵州财经学院科研处 80 地方政府投资对制造业不利 地方政府投资优先用于城市基础设施的建设 如城市道路 靓丽工程等 这些设施大多是服务于城市房地产 目的是城市房地产的升值 天津一条街道 我国城市大广场 昆明街道 偏向房地产 上述这些工程实际上对房地产都是利好 有利于房地产的大幅度升值 2019 12 20 贵州财经学院科研处 85 6 制造业的出路与城市经济的空洞化 制造业厂商的破产与消失 制造业厂商的外移 城市经济空洞化 城市经济选择与恶性循环 制造业厂商的破产与消失 我国制造业厂商为了生存 将面临三种选择 一是提高产品价格 二是维持亏损或微利经营状况 三是迁出商品房价高的城市核心地区 2008年大量的制造业厂商倒闭 2008年8月4日 有 世界工厂 之称的珠三角 企业却在此时掀起了 集体倒闭迁移潮 2008年大量的制造业厂商倒闭 2008年 中投顾问产业研究部最新数据显示 截止目前我国已有350家光伏产业组件企业倒闭歇业 幸存者只剩下约50家 制造业厂商的外移 深圳企业外迁潮始于2003年 有逐年递增之势 至2005年 迁出现象开始突显 深圳市政府统计数据显示 2005年以来 深圳共有500多家企业外迁 年产值约150亿元 制造业厂商外迁 在成本上升推动下 佛山陶瓷企业关闭 外迁的现象迅速增多 制造业厂商迁移 2008年起 江西 安徽的交通走廊地带获得了长江三角洲和洙江三角洲大量的制造业厂商 这些地区存在着低租金有用地 制造业厂商外迁 制造业厂商移往国外 城市经济空洞化 制造业厂商的大量消失 城市赖以存在与发展的基础也随之消失 城市经济空洞化 未富而经济空洞化是最为可怕的事 问题 失业率 蓝领 白领 城市经济选择与恶性循环 经济的空洞化 城市只有将其注意力又放在房地产上 又形成新恶性循环 四 国际房地产市场的政策 各国对房地产市场的不一样 而所产业的影响也不相同 1 日本2 德国3 新加坡 日本房地产 与此同时 日本房地产价格暴涨 最有代表性的是银座的地价 在1987年一年中涨了40 同一年 东京的房价也涨了53 日本房地产 到1989年 日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度 当时 国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本 其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍 日本房地产 到1990年 仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价 一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅 能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管 日本制造业外迁 与此同时 因房价大幅度上涨而带动工资成本的大幅度增加 房地产上涨与日元升值一起导致日本企业生产成本上升 出口竞争力下降 为了降低成本 日本企业纷纷投资海外 特别是日本传统的制造业向海外转移劳动密集型生产 日本出现产业空心化趋势 产业的空心化使日本国内就业增长出现困难 从而导致国内购买力下降 进一步加剧了产业空心化的速度 形成了一个恶性循环 1 日本制造业外迁 二战后 日本经济一直持续高涨 经过战后长期的复兴 日本经济出现了强劲的发展势头 索尼 松下 丰田等一批民营企业在完成资本原始积累和技术创造后 由内向型企业转变为外向型企业 并逐渐发展成跨国集团 日本制造业外迁 进入上世纪80年代 日本企业的出口大增 尤其是汽车 家电行业成了日本出口创汇的龙头企业 并因此带动了钢铁 机械制造业的发展 日本成