房地产所得税政策解读--蔡少优.ppt

房地产企业税收政策解读蔡少优 主要内容 2008年稽查形式分析2008年全国稽查计划稽查便函 2008 42号房地产企业财务政策分析内资房地产企业所得税政策解读外资房地产企业所得税政策解读内资房地产操作实例及分析外资房地产操作实例及分析 导言 税务稽查形势分析 2008年稽查形势分析2008年全国稽查计划稽查便函 2008 42号 第一部分 内外资房地产财税主要政策 内资房地产所得税主要政策 1 国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知 国税发 2003 83号 已失效 2 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 国税发 2006 31号 外资房地产所得税主要政策 1 关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知 国税发 1995 153号 2 国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知 国税发 2001 142号 3 国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知 国税发 1999 242号 房地产开发业务财务政策 94 财会二字第02号 经营房地产业务的股份制试点企业 其房地产营业收入的实现 应比照 房地产开发企业会计制度 关于营业收入实现的规定执行 即转让 销售土地和商品房 应在土地和商品房已经移交 已将发票账单提交买主时 作为销售实现 财政部 房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定 1999 一 房地产开发企业按照实际成本将开发产品转作自用固定资产 应视同销售处理 并按国家有关规定缴纳各种税费 房地产开发企业出售周转房时 应将周转房转作开发产品处理 并按照合同 协议约定价值计入营业收入 按照周转房屋的摊余价值结转营业成本 第一部分 内外资房地产财税主要政策 财政部 房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定 二 房地产开发企业按照国家法律 法规的规定取得预售许可证后 方可上市预售商品房 预售商品房所得的价款 只能用于相关的工程建设 并作为企业预收账款管理 商品房竣工验收办理移交手续后 应将预收账款转为营业收入 财政部 房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定 三 房地产开发企业出售商品房时与买受人约定 在出售后的一定年限内由企业以代理出租的方式进行包租 企业出售商品房时 与买受人签订售房合同 协议并不拒价款结算账单 按照合同 协议约定的价款计入营业收入 代理出租期间 收取的房屋租金作为其他应付款处理 合同 协议中约定 租金收入可用于冲抵售房价款 企业应将其他应付款冲转应收账款 四 房地产开发企业在经营初期当年无营业收入或能够取得少量的营业收入 但确需发生业务招待费的 须经主管财政机关批准后 方可按当年完成房地产开发工作量 即开发成本的当年借方发生额 的60 预计营业收入 并在下列限额内据实列入待摊费用 预计全年营业收入在1500万元以下的 不超过年预计营业收入的5 预计全年营业收入不超过1500万元 含1500万元 但不足5000万元的 不超过该部分预计营业收入的3 预计全年营业收入超过5000万元 含5000万元 但不足1亿元的 不超过该部分预计营业收入的2 预计全年营业收入超过1亿元 含1亿元 的 不超过该部分预计营业收入的1 房地产开发企业自出售开发产品实现营业收入的年度开始 应将待摊的业务招待费 在3 5年之内分期摊入管理费用 国税发 2006 31号文主要内容 一 未完工开发产品的税务处理二 完工开发产品的税务处理三 开发产品预租收入的确认四 合作建造开发产品的税务处理五 以土地使用权投资开发项目的税务处理 国税发 2006 31号文主要内容 六 开发产品视同销售行为的税务处理七 代建工程和提供劳务的税务处理八 开发产品成本 费用的扣除九 征收管理十 适用减免税政策十一 新文件适用范围和执行时间 国税发31号文出台背景 房地产企业所得税征管主要问题 一 缺乏开发产品完工标准1 预售收入不能及时结转为实际收入2 不能及时结转成本3 不能依法申报缴纳所得税 国税发31号文出台背景 二 伪造或高估成本1 多列利息支出2 多列预提费用3 混淆成本对象界限 其划分直接关系到成本核算是否真实合理 三 利用关联关系转移利润1 提高建筑安装企业 多采用核定征收 的成本 再让建安企业返利2 销售时成立销售公司 销售公司安排下岗职工等 享受减免税 通过转移费用方式转嫁给销售公司 国税发 2006 31号文出台背景 四 企业之间相互利用 共同偷逃税1 非关联方的建安企业2 销售公司等31号文件的制定与实施 对房地产业税收产生了深远的影响 对于房地产业税收来说 怎么形容31号文件的重要性也为过 有证据表明 新所得税法实施后31号文件的主要精神将继续下去 思考 一 2008年的稽查 用新所得税法还是旧法规定 在稽查应对的意义上 新法不会溯及既往 因此2008年的税务稽查仍然会按照旧的内资企业所得税暂行条例和外商投资企业所得税法来稽查 会按照31号文件和142号文件的规定来进行稽查 二 新法将延续内资企业规定 还是外资企业规定 从操作层面的前瞻性来看 旧法已经失效 新所得税法颁布后 总局将出台一个类似31号文件的法规 来规范所有的房地产内资和外资企业所得税 根据种种迹象表明 新所得税法关于房地产企业所得税的规定 将基本延续31号文件的规定 只是对政策有一些微调 房地产企业税收新政策特点 剑指地产偷税黑洞 又不乏温情脉脉的一面 一 规定了房地产企业的完工标准 认为是31号文件的最大亮点 1 2003年以前 无完工标准 也无预售规定 2 2003 2006 有预售收入规定 无完工标准 3 现行政策 既有预售收入规定 也有完工标准 管理越来越严格 二 对关联交易做了部分限制 避税链关联交易形式如下 1 利用关联建筑公司多开发票 加大成本 2 在国内设立咨询公司 设计公司 多列费用 3 在国外设立设计公司加大成本 尤其是香港等地 4 设立关联的新办商业企业 运用甲方供材以加大成本 5 设立关联的广告公司 加大销售费用 6 地产企业完工后 设立销售公司 分解收入 建立了很多避税链公司 财务可能都在一间办公室 所有这些筹划特的终端 一般都有一个免税企业 现行税收政策对关联交易的应对是 将上下游企业所有的优惠政策取消 1 军转干税收优惠政策 财税 2003 26号文件 2 老少边穷三年免税政策 财税 1994 001号 沙河公司案 3 新办咨询 商业企业优惠政策 财税1994 001号 结论 31号文件取消了所有地产企业所得税优惠政策 新所得税法实施后 除基础设施项目外的所有的新办企业优惠政策全部取消了 也不唯独地产企业了 只是地产企业提前了两年而已 三 也有一些人性化规定1 合作建房2 广告费和业务宣传费 业务招待费 第二部分 收入方面解读 一 收入方面 5个收入类型 1 预售收入2 预售收入结转为实际销售收入3 现房销售收入4 预租收入5 视同销售收入 二 成本费用方面1 六大扣除原则 结合新所得税法的扣除原则 2 14项扣除项目 3 即将出台的的计税成本扣除规则 4 新所得税法涉及到地产企业的期间费用支出 在开发产品完工前 是对预售收入进行征税 开发产品完工后则是对销售收入征税 这是同一般企业不同的最大特色 第二部分 收入方面解读 一 未完工开发产品的税务处理 内资房地产 31号文五要点 开发企业开发 建造的住宅 商业用房以及其他建筑物 附着物 配套设施等开发产品 在其未完工前采取预售方式销售的 其预售收入先按预计计税毛利率分季 或月 计算出当期毛利额 扣除相关的期间费用 营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额 待开发产品结算计税成本后再行调整 一 预售收入的含义 三层含义 1 预售收入是全口径收入 包括5方面的内容 1 预收账款 2 定金 订金 保证金 诚意金 其他应付款科目 问题1 定金是否要缴纳营业税 什么时间缴纳 国税函 1995 156号文件第18条 问题2 提供其他营业税劳务 收到预收款项什么时候纳税 国税发 2003 16号文件第五条 问题3 超市出售购物卡收取的款项如何处理呢 是否需要一次性计税 是否需要缴纳增值税 是否需要缴纳所得税 3 内部认购说是内部认购 其实任何人都可以买 例如 税务局盖宿舍楼 4 会员卡或会员费山东某地产企业 搞所谓会员制售房 入会后缴纳2万元会费 以后可以抵顶房款 总局认为 这种形式属于变相的预售收入 应当征税 江苏盐城会员卡收取订金 5 假借借款的形式 实际案例 合同条款规定 所借款项没有利息 借款只能用于楼盘建设 借款人享受开盘价80 优惠 收款收据注明 购房集资款 并可以抵顶房款 因此 稽查认定为预收定金性质 应缴纳所得税和营业税 2 预售收入不区分合法收入和非法收入 未取得预售许可证 就进行预售是非法的 但是 税务机关不是预售许可的主管机关 也不去分辨 总之只要取得收入就要纳税 1 教育部门收取非法择校费 财税 2006 3号 三陪小姐税收 2 假按揭纳税 在销售方式中深入探讨 吹牛是否纳税呢 案例 2006年房地产税务稽查过程中 某地产公司将预收款项打入老板个人账户 再以个人借款方式 将款项转入企业账簿 其隐瞒非法预售收入的行为 税务机关啥处理 3 预售收入是收付实现制 不是权责发生制 国税函 2002 172号案例 拆迁房的产权调换在预售阶段是否按照全额计税 稽查报告原文 问题 营业税是否为权责发生制 认为也是收付实现制 因为 营业税暂行条例实施细则 第28条规定 纳税人销售不动产或者转让土地使用权 采取预收款方式 其纳税义务时间为收到预收款的当天 最近见过一个案子 以企业的意见胜利告终 事实上 如果按照权责发生制 地产企业的预售收入压根就不应当征税 在制定31号文件的时候 由于制定了完工标准 本来要取消预售收入征税规定 由于宏观调控 预售收入 1 营业税 预收款指企业按照合同或协议规定 预售房地产时向购房单位或个人收取的购房款 以及定金 押金 代收费用等类似性质的其他款项都要作为营业税的销售额征收营业税 代收款项主要有防盗门款 代收有线电视初装费 代收水电增容费 车库使用权转让费以及住房维修基金等方式所谓的代收款项 会计上一般挂往来款处理 这些代收款项除住房维修基金外作为价外费用都并入营业税的销售额 2 上述款项特别是代收代付的款项是否应并入所得税的预收收入范围内 企业收取和交纳的各项收费 属于国务院或财政部会同有关部门批准以及省级人民政府批准 并按规定纳入同级财政预算内或预算外资金财政专户 实行收支两条线管理的 不征收企业所得税 并允许税前扣除 其他各种价内外基金 资金 附加 和收费 不得税前扣除 财税字 1997 022号 开发产品国税发 2006 31号 销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款 包括现金 现金等价物及其他经济利益 开发企业代有关部门 单位和企业收取的各种基金 费用和附加等 凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的 应按规定全部确认为销售收入 凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门 单位开具发票的 可作为代收代缴款项进行管理 二 预计计税毛利率1 经济适用房 1 计税毛利率不得低于3 2 必须符合建住房 2004 77号文的规定2 非经济适用房 1 省会城市 直辖市 计划单列市城区和郊区 不得低于20 2 地及地级市城区和郊区 不得低于15 3 其他地区 不得低于10 国税发 2003 83号文件第二条表述为 利润率国税发 2006 31号文件表述为 预计计税毛利率 1 全国大部分省份的理解 1 利润 销售收入 销售成本 期间费用 税金及附加83号文件表述为利润 理解为已经扣除了费用和税金 不能再次扣除 很多地方都是这样理解的 包括北京地区 1000万 15 150 万 计税 2 毛利 销售收入 销售成本毛利是没有扣除期间费用及税金的 应当可以扣除 1000万 15 65 5 80 4 5 万 2 总局当时用预计利润的初衷 因为地产不仅仅是卖房子的收入 所以83号文件将卖房子的收入定义为 营业收入 因此叫做预计营业利润率 属于一不小心 用词不当 问题 稽查人员在检查的时候 如果要调整扣除的期间费用和税金及附加 如何对待 结论 无论是2006年以前 还是2006年以后 预售收入都是允许扣除期间费用以及营业税金及附加的 3 外商投资企业是否允许扣除期间费用 国税发 2001 142号文件第五条93年以前 会计制度是全部成本法 就是企业全部发生的费用 全部都要分配到产品中去 93年会计制度改革后 改为制造成本法 期间费用是不需要分配的 外商投资企业的规定 实际上又回到全部成本法的老路上了 4 新所得税法的规定 可以肯定的判定 新所得税法实施以后 无论是内资企业还是外资企业 在预售阶段均允许扣除期间费用及税金及附加 三 期间费用 营业税金及附加可以税前扣除问题 若企业以前年度发生亏损是否允许弥补 1 问题1 预缴的营业税金及附加是否可以扣除呢 借 应缴税金 应缴营业税贷 银行存款借 主营业务税金及附加贷 应缴税金 应交营业税问题2 如果有的企业 没有按照规范的收入与成本配比的原则进行会计处理 税务是否认可 借 主营业务税金及附加贷 应缴税金 应缴营业税问题3 上市公司是否会这样做 2 问题4 预缴的土地增值税是否可以扣除呢 预缴土地增值税的会计处理 地产所得税前扣除的税金一览表3 欠缴的营业税金及附加 是否可以在所得税前扣除 1 根据权责发生制的原理是可以税前扣除的 尤其新企业所得税发实施条例将 权责发生制 定于首要原则的地位 2 昆明会议上 总局明确答复允许扣除 四 计税成本结算的时点1 竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品 成本对象 2 已开始投入使用的开发产品 成本对象 3 已取得了初始产权证明的开发产品 成本对象 讨论 预征还是实际征收国家税务总局所得税管理司有关人员认为不是预征 而是实际征收 因此不存在退税概念 四 计入当期的应纳税所得额31号文件将预售收入纳税表述为 应纳税所得额 意义重大 并且暗藏杀机 充分体现了同外商投资企业的区别 1 内资所得税是实际征收 用 应纳税所得额 的称呼 意味着内资对地产预售收入征税 是实际征收 而非预征 外资所得税 预征 国税发 1995 153号文件 2 内资所得税无多退少补的过程 外资地产企业 对预征税款 多退少补 3 内资地产企业 强调了按年度核算 外资所得税 按照项目核算 打破了企业所得税按照年度核算的惯例 第二部分 收入方面解读 一 未完工开发产品的税务处理 外资房地产 从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的 当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额 并按季预征所得税 待该项房地产产权转移 销售收入实现后 再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额 按预缴的所得税额计算应退补税额 一 预计利润率由各省 自治区 直辖市和计划单列市主管税务机关制定对从事房地产开发 经营的外商投资企业预征所得税的具体实施办法及预计利润率的确定方法 并报国家税务总局备案 二 按季预征公式 应预征所得税额 预售收入 预计利润率 适用税率 多项目开发企业如前面完工项目发生亏损的 后面项目预售期房时仍应按规定预征所得税款 企业亏损额用后面项目房地产销售开始实现的利润进行弥补 但弥补期限不得超过税法规定的年限 闽国税发 2002 82号 第二部分 收入方面解读 二 完工开发产品的税务处理 内资房地产 一 开发产品 成本对象 完工标准1 竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品 成本对象 2 已开始投入使用的开发产品 成本对象 3 已取得了初始产权证明的开发产品 成本对象 二 完工开发产品的税务处理1 预售收入确认为实际销售收入2 结转计税成本3 计算实际毛利额4 差异调整5 开发企业报告开发产品完工情况6 开发企业在年度纳税申报时出具税务鉴定报告和其他相关资料7 税务机关核定计税成本权和税收处罚权 三 销售收入范围1 销售开发产品取得的全部价款包括 现金现金等价物其他经济利益2 代收款项的税务处理以出具发票单位为标准进行判断 四 销售收入确认原则1 一次性全额收款2 分期收款3 银行按揭 4 采取委托销售方式 1 手续费 2 视同买断 3 超基价分成 4 包销 注 买断式包销 国税函 1996 684号在合同期内房产企业将房产交给包销商承销 包销商是代理房产开发企业进行销售 所取得的手续费收入或者价差应按 服务业 代理业 征收营业税 在合同期满后 房屋未售出 由包销商进行收购 其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商 对房产开发企业应按 销售不动产 征收营业税 包销商将房产再次销售 对包销商也应按 销售不动产 征收营业税 房产开发企业在合同期内委托包销商承销房屋 其取得的售房款 均应按 销售不动产 计征营业税 对其支付给包销商的手续费 不得从计税营业额中扣除 5 采取先出租再出售方式 1 转作固定资产视同销售 租赁期间取得的价款按租金确认收入 出售时按固定资产清理确认收入 准予计提折旧 5 采取先出租再出售方式 2 不转作固定资产无需视同销售 租赁期间取得的价款按租金确认收入 出售时按开发产品确认收入的实现不准计提折旧 第二部分 收入方面解读 续 二 完工开发产品的税务处理 外资房地产 一 开发产品 成本对象 完工标准企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日 或者首笔房地产使用权交付之日 或者办理首笔产权转让手续之日 上述三者中的较早者为房地产销售开始 企业按 通知 第三条规定确定房地产销售开始后 应及时在账务上将预收款收入转入销售收入 企业在预征税款结算时未能提供开发成本发票的 应在工程竣工决算后及时将取得的发票向主管税务机关申报核销 各地税务机关也可按其他合理的办法审核确认企业开发成本 据以计算当期房地产销售成本 闽国税发 2002 82号 二 应纳税额计算公式企业从事房地产经营业务的 应以其当期销售收入 扣除当期相应成本 费用及损失后的余额 为当期应纳税所得额 依照税法的规定计算缴纳企业所得税 当期应纳税额 按以下公式计算 应纳税额 应纳税所得额 适用税率 已售房产已预征的所得税 当期预征所得税 三 收入确认原则房地产销售收入的确定 以权责发生制为原则 具体可根据销售方式的不同 按以下原则确定 1 采取一次性全额收取房款的 以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现 2 采取分期付款或预售款方式销售的 以合同约定的付款时间为销售收入的实现 注 可按交付产品或开票日期或合同约定付款日期确认收入的实现 一般外资企业 三 收入确认原则3 采取以土地使用权或其他财产置换房屋的 以房产使用权交付对方为销售收入的实现 4 采取银行提供按揭贷款销售的 以银行将按揭贷款办理转账之日 为销售收入的实现 四 境外包销收入确定的原则境外企业与企业签订房屋包销协议 为企业包销房地产的 其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质 境外企业取得的房屋转让收益 应按税法第19条及其实施细则第61条规定 缴纳企业所得税 包销业务是指 境外企业与企业签订房屋包销协议并办理了产权转移手续 且境外企业在销售房屋时使用本企业收款凭证 凡不符合上述条件的其他代销 承销性质的业务 应按照 国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知 国税发 1999 242号 的规定执行 五 包销业务1 从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产代销 包销合同或协议 委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的 应按境外企业向购房人销售的价格 作为外商投资企业房地产销售收入 计算缴纳企业所得税 国税发 1999 242号 五 包销业务2 上述外商投资企业向境外代销 包销企业支付的各项佣金 差价 手续费 提成费等劳务费用 应提供完整 有效的凭证资料 经主管税务机关审核确认后 方可作为外商投资企业的费用列支 但实际列支的数额 不得超过房地产销售收入的10 2000年1月1日起执行 国税发 1999 242号 1 多项目开发企业销售期房如按核定利润率办法预征所得税 对其完工项目按 通知 第3条规定进行预征税款结算时 应将各年度发生的期间费用 指管理费用 财务费用和销售费用 在各项目间进行合理分摊 计算出各年度归属于该完工项目的期间费用 企业发生的各项费用支出明确受益对象的 直接计入项目费用 对于无法划分或划分不清受益对象的期间费用 按各项目当年度开发成本占当年度开发总成本的比例 或其他合理的比例 确定各项目费用 闽国税发 2002 82号 2 企业按 通知 第3条规定确定房地产销售开始后 应及时在账务上将预收款收入转入销售收入 企业在预征税款结算时未能提供开发成本发票的 应在工程竣工决算后及时将取得的发票向主管税务机关申报核销 各地税务机关也可按其他合理的办法审核确认企业开发成本 据以计算当期房地产销售成本 闽国税发 2002 82号 三 开发产品预租收入的确认 内资房地产 1 预租 新建造的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记 取得产权证前出租2 预租租金 价款 确认收入时点 自开发产品交付承租人使用之日起 按租金确认收入的实现 三 开发产品预租收入的确认 外资房地产 企业以租赁方式取得房租收入 应按当期实际租金收入 扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额 与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额 企业采取先租赁后又售出房地产的 原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧 不得在售出时再作为成本 费用扣除 国税发 2001 142号 四 合作建造开发产品的税务处理 内资房地产 一 定义 开发企业以本企业为主体联合其他企业 单位 个人合作或合资开发房地产项目 且该项目未成立独立法人公司的 为合作建造开发产品 二 分配开发产品的税务处理1 收入确认的时点 首次分配开发产品时 2 收入确认的范围 应分开发产品 3 两种处理方法已结算计税成本 计税成本与投资额的差额计入应纳税所得额 未结算计税成本 投资额转作预售收入 三 分配利润的税务处理1 由开发企业统一申报缴纳企业所得税 不得在税前分配该项目的利润2 投资方取得利润视同取得股息 红利 凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税 3 开发企业接受的投资额不负担成本费用 即开发企业不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出 五 以土地使用权投资开发项目的税务处理 内资房地产 一 企业 单位以换取开发产品为目的税务处理1 投出方涉及的税务处理 1 收入确认的时点 首次取得开发产品时 2 收入确认的范围 应取得的开发产品 3 经济业务分解为两部分转让土地使用权购入开发产品 4 计税依据 市场公允价值 2 接受方涉及的税务处理 1 收入确认的时点 首次分出开发产品 2 收入确认的范围 应分出的开发产品 3 经济业务分解为两部分一是销售不动产 购入土地使用权 4 开发项目成本的确认 购入土地使用权的价值 二 企业 单位以股权形式投资的税务处理1 投出方的税务处理 1 税务处理时点 投资交易发生时 2 税务处理原则 将交易分解为销售非货币性资产和投资两项经济业务 3 转让所得处理 土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50 可从投资交易发生年度起 按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额 二 企业 单位以股权形式投资的税务处理2 接受方的税务处理 1 税务处理时点 投资交易发生时 2 税务处理原则 按投资交易额计算土地使用权的成本 计入开发产品的成本 六 开发产品视同销售行为税务处理 内资房地产 一 视同销售的范围1 具体项目 开发产品转作固定资产或用于捐赠 赞助 职工福利 奖励 对外投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为 应视同销售2 视同销售确认时点 1 开发产品所有权或使用权转移时 2 实际取得利益权利时 二 视同销售收入的确认方法1 本企业近期同类开发产品销售价格2 参照当地同类开发产品市场公允价值3 按开发产品的成本利润率成本利润率不得低于15 含15 具体比例由主管税务机关确定 七 代建工程和提供劳务税务处理 内资房地产 一 收入确认原则代建工程和提供劳务不超过12个月的 可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现 持续时间超过12个月的 可采用完工百分比法按季确认收入的实现 二 完工百分比法1 定义 根据合同完工进度同比例确认收入和费用2 完工进度的确定 1 累计实际发生的成本占合同预计总成本的比例 2 已经完成的工作量占合同预计总工作量的比例 3 测量已完成合同工作量等 三 相关收入开发企业在代建工程 提供劳务过程中节省的材料 下脚料 报废工程或产品的残料等 如按合同规定留归开发企业所有的 应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现 其他收入的确认 外资房地产 一 接受捐赠 二 房产投资 三 非货币资产及权益 四 其他视同销售行为 未有明文规定 五 代建工程 收入问题 未有明文规定 其他收入的确认外资房地产 一 接受捐赠1 企业接受的非货币资产 包括固定资产 无形资产和其他货物 捐赠 应按照合理价格估价入有关资产项目 同时作为企业当年度收益 在弥补企业以前年度所发生的亏损后 计算缴纳企业所得税 若弥补以前年度亏损后的余额数额较大 企业一次性纳税有困难的 经企业申请 当地主管税务机关批准 可在不超过5年的期限内平均计入企业应纳税所得额 注 取消企业接受捐赠的大额非货币资产在不超过五年的时间内平均计入应纳税所得额核准的后续管理 国税发 2003 127号 2 企业接受的货币捐赠 应一次性计入企业当年度收益 计算缴纳企业所得税 3 企业的应付未付款 凡债权人逾期两年未要求偿还的 应计入企业当年度收益计算缴纳企业所得税 摘自国税发 1999 195号 关于外商投资企业和外国企业接受捐赠税务处理的通知 其他收入的确认外资房地产 二 房产投资外商投资企业经过有关部门批准 以实物或无形资产及其他非货币资产向其他企业投资的 其投资资产经投资合同认定的价值与原帐面净值之间的差额 应视为财产转让收益 计入企业当期应纳税所得额 如为净收益 且数额较大 计入当期应纳税所得额计算纳税有困难 经企业申请和主管税务机关批准 可在不超过五年的期限内平均分期转为应纳税所得额计算缴纳企业所得税 摘自 94 财税字第083号 关于外商投资企业从事投资业务若干税收问题的通知 其他收入的确认外资房地产 三 非货币资产及权益企业取得的收入为非货币资产或者权益的 其收入额应当参照当时的市场价格计算或者估定 摘自 细则 第十三条 其他收入的确认外资房地产 视同销售 未有明文规定 1 以房地产用于分配给股东或投资者 2 以房地产抵债 3 将房地产用于捐赠 赞助 职工福利 奖励等 4 以房地产换取其他单位或个人的非货币性资产等 第三部分 计税成本扣除 由于总局即将出台计税成本扣除办法 因此将以31号文件第八条 关于开发产品成本费用的扣除问题 结合计税成本扣除案发来讲解 一 计税成本的概念计税成本是指房地产开发企业在 开发土地 建造住宅 商业用房 以及其他建筑物 附着物 配套设施等开发产品时所发生的按照税收规定进行核算与计量的各项耗费 一 理解房地产企业计税成本 要弄清楚以下四组概念 1 期间费用和开发产品成本 开发间接费用问题 2 开发产品会计成本与计税成本3 完工开发产品计税成本与未完工开发产品计税成本 1 达到完工标准 却按照预售楼盘申报 2 混淆成本对象 4 已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本 不配比结转成本 二 计税成本扣除原则1 权责发生制原则 条例第九条 1 现行政策不允许配套设施预提 实际上是不完全的权责发生制 2 计税成本办法 可能将允许企业计提一部分配套设施成本 2 合理性原则 一个字节税1000万 3 配比原则 不允许 混淆成本对象 和不 配比结转成本 4 真实性原则 指能提供合法的扣税凭证 5 合法性原则 指开支内容要合法 6 及时性原则 指必须在汇算清缴期结束前结转成本 二 地产企业销售成本计算流程 一 在开工前合理的划分成本对象 6大原则 1 可否销售原则 只有可售才能有收入与之对应 2 定价差异原则3 产品差异原则4 分类归集原则 提高工作效率 5 功能区分原则6 权益区分原则 二 归集开发成本 6类成本项目 3类成本类型 1 当期实际发生的成本 6类成本项目 2 预提费用 预提配套设施费用 政府规定的报批报建费用 3 待摊费用 前期已经实际发生的公共配套设施费用 应当由本期来负担 三 分配开发成本 5种分配方法 归集开发成本 将公共配套设施按照受益的原则和配比的原则 按照5种方法分配到不同的成本对象中去 1 占地投影面积法 土地的分摊 必须用占地面积法 2 建筑面积法 公共配套设施的分摊 必须用建筑面积法 3 预算造价法 又称工程概算法 已完工与未完工共负担的利息支出 必须用预算造价法来分摊 4 直接成本法 同期开发不同成本对象的利息分摊 可以用预算造价法 也可以用直接成本法 5 预定售价法 四 确定完工标准 3个完工标准 符合下列条件之一的 应视为开发产品已经完工 1 竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品 成本对象 2 已开始投入使用的开发产品 成本对象 3 已取得了初始产权证明的开发产品 成本对象 五 计算单位工程成本 1 注意总可售面积的确认 单位工程成本 成本对象总开发成本 总可售面积计算过程中 要特别注意总可售面积必须是全部测绘面积 而不能减除拆迁户产权调换的面积 要注意总可售面积要同销售部门进行核对 六 计算销售成本 1 注意配比结转成本 销售成本 已售面积 单位工程成本不能按照80 预结转成本 七 成本调整 二次分摊 属于成本对象完工后发生的开发成本 应按计税成本结算的规定和其他有关规定 首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊 然后再将由已完工成本对象负担的部分 在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊 案例 某开发商有两个楼盘 划分为两个成本对象甲和乙 甲乙规划建筑面积相同 甲总可售面积为1万平米 2006年已完工 截至2006年底 甲成本对象共发生开发成本2000万元 2006年卖出3000平米 2007年又卖出了4000平米 2007年发生了配套设施成本400万元 2006年 单位工程成本 2000万 1万平米 2000元 平米销售成本 2000元 平米 3000平米 600万元2007年 销售成本 2000元 平米 4000平米 800万元新增成本两次分摊 第一次分摊 甲分摊50 200万元第二次分摊 已售分摊 200 10 7 140万元 或者已售分摊 200 7 4 那种正确呢 或者追溯调整 2007年共扣除成本 800 140 940万元结论 1 这种分摊方法保证了同一成本对象 每平米的平均成本相同 2 在不同的年度 每平米的成本并不均衡 同收入不配比 问题 稽查局查出了3000万元假票列支成本 如何处理 案例第36张幻灯片 第四部分 成本费用扣除的主要项目 一 内资房地产 成本费用扣除的主要项目31号文共列举了14个项目 第1项 已销开发产品的计税成本已实现可售面积 可售面积单位工程成本 可售面积建设部有关明文规定 单位工程成本成本对象的平均计税成本成本对象总成本 总可售面积 第2项 计入开发产品成本中的费用 土地征用及拆迁补偿费 包括土地征用费 耕地占用税 劳动力安置费及有关地上 地下附着物拆迁补偿的净支出 安置动迁用房支出等 前期工程费 包括规划 设计 项目可行性研究和水文 地质 勘察 测绘 三通一平 等支出 建筑安装工程费 是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费 以自营方式发生的建筑安装工程费 第2项 计入开发产品成本中的费用 基础设施费 包括开发小区内道路 供水 供电 供气 排污 排洪 通讯 照明 环卫 绿化等工程发生的支出 公共配套设施费 包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出 开发间接费用 是指直接组织 管理开发项目发生的费用 包括工资 职工福利费 折旧费 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 周转房摊销等 1 属于成本对象完工前发生的费用 1 直接成本直接计入 2 能分清成本对象的间接成本直接计入 3 不能分清成本对象的间接成本 共同成本按权责发生的原则配比计入配比原则 按成本对象占地面积 工程概算 可售面积 建筑面积 2 属于成本对象完工后发生的费用 2次分摊 第1次 第2次已销开发产品 当期扣除已完工成本对象未销开发产品 销售时扣除未完工成本对象 3 例子 某项目分两期进行开发 一期可售面积2万平米 二期可售面积3万平米 但是一期已经完工并有80 的开发产品出售 二期在一期完工后才开始动工 目前正在建造过程中 一期和二期共同享用一个幼儿园 建设产权属于全体业主 幼儿园随同二期一起开始建造 目前幼儿园已经竣工 总共发生建筑成本100万元 则需要将幼儿园的成本在一期和二期之间进行分配后 再在一期已售和待售开发产品中分配 其中分配到一期已售开发产品中的金额直接作为当期费用予以税前扣除 分配到一期待售开发产品中的金额作为成本随其销售进度逐步予以税前扣除 分配到二期在建开发产品中的部分作为二期的开发成本 第3项 应付费用1 凭合法凭证计算扣除外部凭证 发票 合同 司法部门的判决内部凭证 自制凭证2 预提费用除税收另有规定外 不得在税前扣除 第4项 维修费用1 开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律 法规或合同规定对已售开发产品 包括共用部位 共用设施设备 进行日常维护 保养 修理等实际发生的费用 准予在当期扣除 2 零星的标准暂参照国税发 2000 84号文第31号规定执行 国税发 2000 84号文第31号规定 纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除 纳税人的固定资产改良支出 如有关固定资产尚未提足折旧 可增加固定资产价值 如有关固定资产已提足折旧 可作为递延费用 在不短于5年的期间内平均摊销 符合下列条件之一的固定资产修理 应视为固定资产改良支出 一 发生的修理支出达到固定资产原值20 以上 二 经过修理后有关资产的经济使用寿命延长二年以上 三 经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途 第5项 共用部位 共用设施设备维修基金1 已计入销售收入的维修基金于实际移交时扣除2 代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除 第6项 会所 停车场库 物业管理场所 电站 热力站 水厂 文体场馆 幼儿园等配套设施建造费用1 按公共配套设施处理 非营利性且产权属于全体业主 无偿赠与地方政府 公用事业单位 2 按建造固定资产处理或按建造开发产品处理 即属于营利性的 或产权归开发企业所有的 或未明确产权归属的 或无偿赠与地方政府 公用事业单位以外其他单位的 应当单独核算其成本 除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外 其他一律按建造开发产品进行处理 第7项 邮电通讯 学校 医疗设施1 出售的 按销售开发产品处理2 出租的 按固定资产处理3 无偿赠与国家有关业务管理部门的 按配套设施进行处理4 合资建设有偿移交的 取得补偿的 直接抵扣建设成本 抵扣的差额应计入当期应纳税所得额 第8项 售房部 接待处 样板房建设及装修1 能够单独核算成本 按建造固定资产处理2 不能单独核算成本 按建造开发产品3 售房部 接待处 样板房的装修费用 无论数额大小 均应计入其建造成本 第9项 保证金开发企业为客户 购房人 向银行按揭贷款提供保证金 担保金 不得从销售收入中减除 也不得作为费用在当期税前扣除 应至实际发生损失时再据实扣除 第10项 广告费 业务宣传费 业务招待费 1 预售收入不得作为三项费用的计算基数 至预售收入转为实际销售收入时 再将其作为计算基数 2 新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的 与建造 销售开发产品相关的广告费 业务宣传费和业务招待费 可以向后结转 按税收规定的标准扣除 但结转期限最长不得超过3个纳税年度 3 算法 其结算期限从取得实际销售收入年度起 前后共4年 其中向后结转期限为3年 4 问题 老企业的三项费用怎么处理 第11项 利息1 为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用 1 属于成本对象完工前发生的 应配比计入成本对象 2 属于成本对象完工后发生的 可作为财务费用直接扣除 第11项 利息2 向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业 单位使用的借入方出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件 支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除 第11项 利息3 自有资金借给全资企业 包括分支机构 和其他关联企业的 1 借入资金金额超过其注册资本50 的 超过部分的利息支出 不得在税前扣除 2 未超过部分的利息支出 准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除 第12项 土地闲置费1 土地闲置费 超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费 计入成本对象的施工成本 2 财产损失 因国家无偿收回土地使用权而形成的损失 可作为财产损失由开发企业按税收规定在税前扣除 第13项 成本对象报废和毁损损失1 成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损 减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失 计入继续施工的工程成本 2 成本对象整体报废或毁损 其净损失可作为财产损失按税收规定扣除 国家税务总局13号令 财产损失税前扣除管理办法 第七条企业因下列原因发生的财产损失 须经税务机关审批才能在申报企业所得税时扣除 1 因自然灾害 战争等政治事件等不可抗力或者人为管理责任 导致现金 银行存款 存货 短期投资 固定资产的损失 7 因政府规划搬迁 征用等发生的财产损失 第14项 折旧费用1 开发企业将开发产品转作固定资产的 可按税收规定扣除折旧费用 2 未转作固定资产的 不得扣除折旧费用 第四部分 开发产品成本 费用的扣除 外资房地产 一 成本费用确认原则 二 成本费用的内容 三 总可售面积 四 预提绿化 道路等配套设施费 五 本期可列支工程成本费用计算公式 六 注意事项 七 限额扣除项目 开发产品成本 费用的扣除 外资房地产 一 成本费用确认原则企业销售房地产所发生相应成本费用的确定 应以收入与支出相匹配为原则 企业应根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用 确定当期成本费用 企业可售单位工程成本费用按下列公式确定 可售单位工程成本费用 可售总成本费用 总可售面积 二 成本费用的内容可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费 拆迁补偿费 七通一平 勘查设计等开发前期费用 建筑安装费 基础设施费 公用设备 绿化 道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用 财务费用和销售费用 三 总可售面积总可售面积指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积 四 预提绿化 道路等配套设施费1 企业发生的绿化 道路等配套设施费 有些是在售后继续发生的 可在销售房地产时进行预提 2 配套设施建设全部结束后 应进行汇算 售后发生的配套设施费预提比例 可由企业提出申请 主管税务机关审核同意后执行 五 外资房地产 计算公式本期可列支工程成本费用 可售总成本费用 总可售面积 已售面积 预提成本费用 六 注意事项 1 已售面积指按照每份产权证 或销售契约 上所载明的面积相加得出 若开发商以合同约定的时间来确认销售收入 已售面积按照销售收入除以销售单价换算得出 2 可售面积指完工工程按照房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中确定的面积 未完工工程按照建委立项批复确认的面积计算 项目完工后再按实际调整 3 允许企业按照工程完工进度对工程成本进行暂估入帐 如 混凝土投放量 建筑安装工程进度 闽国税发 2002 82号 外资房地产 通知 第五条规定要计入 可售总成本费用 的费用是指按照财务制度规定直接计入开发成本的费用 对于财务制度中未明确应计入开发成本的期间费用可不计入 可售总成本费用 中 实际工作可借鉴解释 注无法律效力 当年可分摊成本费用的计算分两种情况 按照批准的投资规模或概算数确定的当年可分摊的成本费用 可售总成本费用 总可售面积 当年已售面积 按实际发生数确定成本费用的当年可分摊的成本费用 以往年度已售面积 当年已售面积 总可售面积 以往年度实际发生的成本费用 当年实际发生的成本费用 以往年度已售面积 总可售面积 以往年度实际发生的成本费用 七 限额扣除项目1 交际应酬费2 借款利息3 房屋装修费用4 场租费用5 购买固定资产支付的补偿金 七 限额扣除项目1 交际应酬费房地产企业交际应酬费按年计算 全年销货净额在1500万元以下的 不得超过销货净额的千分之五 全年销货净额超过1500万元以上的部分 不得超过销货净额的千分之三 2 借款利息 企业发生与生产 经营有关的合理的借款利息 应当提供借款付息的证明文件 经当地税务机关审核同意后 准予列支 企业借款用于固定资产的购置 建造或者无形资产的受让 开发 在该项资产投入使用前发生的利息 应当计人固定资产的原价 本条第一款所说的合理的借款利息 是指按不高于一般商业贷款利率计算的利息 摘自细则第二十五条 注 请参阅国税发 2004 80号 七 限额扣除项目2 借款利息 投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的外商投资企业 对外借款所发生的利息 相当于投资者实缴资本与在规定期限内应缴资本的差额应计付的利息 在计算企业应纳税所得额时 不予列支 外商投资企业因生产经营困难 又难以从金融机构借到款 而从民间筹措资金所支付的利息列支问题 如果不存在变相的分劈红利等问题 可以从宽掌握处理 摘自国税函发 1991 326号 国家税务局关于外商投资企业利息列支问题的批复 七 限额扣除项目3 房屋装修费用 外商投资企业和外国企业发生的房屋装修费 凡房屋产权属于本企业拥有的 其投入使用前所发生的房屋装修费 应并人房屋价格 按照税法所规定的房屋固定资产折旧年限计提折旧 房屋投资使用后所发生的房屋装修费 可在房屋重新装修后投入使用的次月开始 按5年平均摊销 外商投资企业和外国企业发生的房屋装修费 凡房屋产权不属于本企业的 可在房屋装修后投入使用的次月开始 按5年平均摊销 摘自国税函 2000 704号 国家税务总局关于外商投资企业房屋装修费税务处理问题的批复 七 限额扣除项目4 场租费用企业租用厂房 场地 饭店 宾馆 招待所等作为生产 经营场所 作为承租方的企业直接向有关部门支付的土地使用费 应转作出租方的支出项目 由出租方开具相应的租金收入发票 承租方依据租金收入发票所列的场地租金数额在税前扣除 摘自国税函发 1994 80号 七 限额扣除项目5 购买固定资产支付的补偿金企业购买其他企业部分厂房 设备等资产之外还支付给对方补偿金 如富余职工安置费 离退休职工医疗 房租 煤气补贴等 对于这部分补偿金 属于购进或受让资产有关的费用支出 原则上应按合理方法分项计入所购资产的原值 随所购资产按照有关规定计提折旧或摊销 如所购资产项目复杂 补偿金不易分项计入所购资产原值 也可视同无形资产支出 在资产购买合同生效之日后不少于十年的期限内平均摊销 资产购买合同生效之日的企业剩余生产经营期不足十年的 在企业剩余生产经营期内平均摊销 摘自国税函 1996 186号 第五部份 关于征收管理问题 内资房地产 一 税前扣除的管理1 开发企业在年度申报纳税时 应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实 2 未按规定报批或备案以及手续 资料不全的 包括不提供税务鉴定报告 要及时补办有关手续 资料 否则不得在税前扣除 二 核定征