（民商法学专业论文）不动产物权登记制度研究.pdf

中文摘要 不动产物权登记制度在物权法中占据着重要地位，对于保护物权、维护交易 安全具有重要意义。我国目前正处在全面建设市场经济法制时期，时代的需要与 原有制度的矛盾、冲突正日益加剧。因此，顺应时代要求，建立适应市场经济发 展需要的、完善的不动产物权登记制度，是我国当前法制建设的重要任务。本文 拟就不动产物权登记制度的有关问题进行探讨，以期对我国相应制度的完善有所 裨益。 本文共分六个部分： 第一部分，引言。简述本文的研究目的和意义。 第二部分，不动产物权登记制度基本理论问题研究。该部分首先介绍了不动 产和不动产物权登记的概念，然后介绍了不动产物权登记的渊源、性质、种类、 法律效力和功能。其中，不动产物权登记的法律效力是本部分论述的重点，并从 终局登记和预告登记两个角度分别进行了阐述。 第三部分，主要不动产物权登记制度比较研究。该部分对世界上最有代表性 的三种立法例：契据登记制、权利登记制、托仑斯登记制进行了介绍，然后对这 三种立法例进行了比较分析和归纳总结。 第四部分，我国不动产物权登记制度的现状及不足。在该部分中，首先从实 体性规定和程序性规定两方面分析了我国不动产物权登记制度的立法现状，然后 对我国不动产物权登记制度存在的问题进行了反思，认为我国尚未形成统一的不 动产物权登记管理体制，登记的法律效力不确定，登记责任机制不健全，登记信 息缺乏公开化。 第五部分，我国不动产物权登记制度的完善。该部分提出了完善我国不动产 物权登记制度的一些具体设计：建立统一的不动产物权登记管理体制；明确不动 产物权登记的法律效力：建立实质审查制度；建立不动产物权登记机关的赔偿责 任机制；建立不动产物权登记信息公丌查阅制度；增设不动产物权登记类型。 第六部分，结语。对本文进行总结。 主题词：不动产物权登记立法完善 a b s t r a c t t h er e a lp r o p e r t yr i 曲tr e 舀s t r a t i o ns y s t e m0 c c u p i e sa ni m p o n a n ts t a t u si nt h er e a l r i 曲tl a w s ，w h i c hh a st h ev i t a ls i g n i f i c a n c ej np m t e c t i n gr e a lr i g h ta n d l a i n t a i n i g t r a n s a c t i o ns a f c ly _ o u rc o u n t r yi sa tt h et i m ew h e nt h em a r k e te c o n o m yl e g a ls y s t e mj s b e i n gc o n s t r u c t e dc o m p r e h e n s i v e l y t i m en e e dc o n t m d j c t sw i t ht h eo r i 百n a ls y s t e m a n dt h cc o n n i c t sb e c o m em o r ea n dm o r ei n t c n s i v e t l l e r e f b f e ，i ti sa ni m p o r t a n tt a s ki n o u rc o u n t r y sc u r r e n t l e g i s l a t i v e w o r kt oe s t a b l i s h p e r | e c t r e a l p r o p e n yr i 曲t r e 舀s t m t i o s y s t e mw h i c hc o m p l i e sw i t l lt h et i i n ef e q u e s t ，a d a p t st ot h en e e do f m a r k e t e c o n o m yd e v e l o p m e n t t h i sa r t i c l ew i l ld i s c u s ss o m eq u e s t i o n sr e l a t i n gt ot h er c a l p r o p e r t yr i g h tr e 舀s t r a t i o ns y s t e mi ne x p e c t a t i o no fh a v i i l gab e n e f i tt 0 n s u m m a t i n g r e l e v a n ts y s t e mi no u rc o u n t r 弘 1 1 l i sa n i c l ei sd i v i d e di n t os i xp a n s ： p a r to n e ：t h ei n t m d u c t j o nw h i c hs u m m a i i z e st h eg o a l 柚ds i 弘m c a i i c eo ft h i s a n i d e p a r tt w o ：t h er e s e a r c ho fe l e m e n t a r yt h e o r yo nr c a lp r o p e n yr i g h tr c 舀s t r a t i o n s y s t e m a tt h eb e g i 皿i n g ，1 1 1 j sp a r tj n t r o d u c e st h ec o n c e p t so fr e a le s t a t ea n dm e r c a l p r o p e n yr i 曲tr e 百s t r a t i o n n e i ti m r o d u c e st h eo r i 西n ，t h en a t u r e ，t h et y p e ，t h el e g a l f o r c ea n dt h ef i l n c t i o no fr e a lp m p e r t yr i g h tr e g i s t r a t j o n ，a m o n gt h e m ，t h el e g a lf o r c e o fr e a lp r o p e r t yr i 曲tr e 百s t r a t i o ni st h ek e yp o i n ti nt h i sp a na n di sd i s c u s s e d s e p a r a t e l yf r o m 咖a i i g l e s t h er e s u l tr c g i s t r a t i o n a i l dt h ea d v a n c en o t i f i c a t i o n r e g i s t r a t i o n p a nt h r e e ：t h ec o m p a r a t i v er e s e a r c ho nm a i nr c a lp m p e n yr i g h tr e g i s t r a t i o n s y s t e m t h i sp a ni n t r o d u c e st h r e et y p i c a ll e 画s l a t i o nm o d e l si n t h ew o r l d ：d e e d r e g i s t 姐t i o ns y s t e m ，r i g h tr e 西s t r a t i o ns y s t c ma n dt b r r a n c er e 百s t r a t i o ns y s t e m ，t h e n m a k e sac o m p a r a t i v ea n a l y s j sa n ds u m m a r yo ft h e s et h r c el e 舀s l a t i o m o d e l s p a nf b u r ：t h ep r e s e n ts i t u a t i o na n ds h o f t c o m i n g so fr e a lp i d p e n yr i g h tr e g i s t r a t j o n i i s y s t e mi no u rc o u t l nt h i sp a r t ，t l l ep r c s e t l e 百s l a t i 衄s “u a t i o no ir e a lp r o p e n y r i 曲tr e 百s t m t i o ns y s t c mi n o u rc o u n 仃yi s a i l a l y z e df r o mm o 蠲p e c t s ：t h ee n t i t y r e g i l l a t i o n 衄dt h ep r o c e “r a lr e g u l a t i o n 1 1 i r o u g i lr e c o n s i d e r i n gr c a lp m p e r t yr i g l l t r c 百s t r a t i o ns y s t e m ，m ea u t h o rt h i n k st l l a tt l i e r ei sn 0u n i f i e dm a n a g c r i a ls y s t e mo fr e a l p m p e r t yr e 西s t m t i o ，t h el e g a lf o f c co fr c 舀s t n t i o ni si i i d e f i n i t e ，t h er e s p o n s i b i l i t y m e c h 锄i s mo fr c 百s t r a t i o ni sn o tp e r f e d t h ei n f o r i l l a t i o no fr c 亩s t m t i o i s n tb r o u g i l t i m o t l i eo p e n p a n 石v e ：t h ep e r f e c t i o no fr c a lp 玎叩e n yr i 曲l c 毋s t r a t i o ns y s t e mi no u rc o u t r y i nt h i sp a n ，t h ea u t h o rp u t sf o r w a r dc o n c r e t ea d v i c ct op e d e c to u r i e 百s t r a t i o ns y s t e m o fr e a l p m p c r t y ，i n d u d i n ge s t a b l i s h i n gu i f i e dm a n a g e r i a ls y s t e m0 fr e a lp m p e n y r e 西s 仃a t i o n ；d e a r i n gl e g a lf o r c eo fr e 舀s 仃a t i 彻；s e n i n gu ps u b s t 柚t i a le x a m i n a t i o n r c g i l l a t i o ；e s 协b l i s h i i i gf c a lp r o p e n yr i 曲tr e 昏s t r a t j o nj n s “t u t j o n s 咖p 如鞠t i r c s p o n s i b 丑i t ym e c h 觚i s m ；m a l ( i n gt h ei n f 0 珊a t i o n0 fr c a ie s t a t er e 画s t r a t i o np u b l i c ； e s t a b s h i n gt h et y p eo fr e a lp r o p e n yr i g b tr c ；i s t m t i o n p a r ts i x ：c o n c l u s i o n k e y w o r d s ：”a lp r o p e n y p r o p c n yt i g l l tr e g i s 妇t i o n1 e 庐l a t i o np e 疵d i i i i y9 1 0 8 二1 关于学位论文独立完成和内容创新的声明 本人向河南大学提出硕士学位囱博士学位口中请。本人郑重 声明：所呈交的学住论文是本人独立完成的，对所研究的课题有 新酌见解翻创造性的见解口。据我所知，除文中加以说明、标注 帝致谢的地方外，论文中不包括其他人已经发表或撰写过的研究 成果，也不包括其他人为获得任何教育、科研机构酌学住或证书 而使用过的材料。与我一同工作的同事对本研究所做的任何贡献 均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 学住中请人( 学位论文作者) 签名：f & 霞氏 2 - 。年岁月f 6 日 关于学位论文著作权使用授权书 本人经河南大学审核批准授予硕士学位囝7 博士学位口。作为 学位的作者，本人完全了解并同意河南大学有关保留、使用学位 论文的要求，即河南大学有权向国家图书馆、科研信息机构、数 据收集机构和本校图书馆等提供学位论文( 纸质文本和电子文 本) 麒供公众检索、查阅。本人授权河南大学出于宣扬、展览学 校学术发展和进行学术交流等日的，可咀采取影印、缩印、扫描 和拷贝等复制手段保存、汇编学位论文( 纸质文本和电子文本) 。 ( 涉及保密内睿酌学位论文在解密后适用本授权书) 学位获得者( 学位论文作者) 签名：i t 泵民 2 6 年岁- 月_ ；o 曰 琏童：诘在相应的“口，内划t ” 一、引言 不动产由于具有重大的价值和特殊性，在社会经济生活中占有举足轻重的地 位，对于社会经济健康发展、人民生活安定有序具有极其重要的作用。根据物权 公示原则，不动产的各项物权变动应当进行登记。物权立法的核心是不动产法， 世界上大多数国家和地区均创设了不动产物权登记制度。不动产法是我国正在制 定过程中的物权法的重点内容，不动产物权登记制度是不动产法最基本的制度。 我国虽然初步建立了不动产物权登记制度，但尚不完善，无论在立法上还是在实 践中都存在很多不足。在我国物权法正在加紧制定的立法背景之下，吸收国外先 进的理论和成熟的经验，并结合我国国情，完善我国不动产物权登记制度，使其 在维护财产秩序和保护不动产交易安全方面发挥应有的作用。因此加强对这一问 题的研究，仍不失一定的理论和现实意义。 二、不动产物权登记的基本理论 ( 一) 不动产和不动产物权登记的概念 1 不动产的概念 不动产是一个国家和社会极其重要的经济资源，是人们赖以生存和发展的基 础，在各个国家和地区的法律体系中都占据着重要的、不可替代的位置。但各个 国家和地区对不动产的理解并不一致，在立法上也有差异。如法国民法典第 5 1 8 条规定：“土地及建筑物，依其性质为不动产”。日本民法典第8 6 条规定： “土地及其定着物为不动产”。我国台湾地区“民法典”第6 6 条规定：“不动产 是指土地及其定着物，不动产出产物尚未分离者，为该不动产之部分”。瑞典民 法典第6 5 5 条第2 款规定：“土地为不动产。”德国民法上没有不动产的概念， 使用的是“土地”一词，土地的含义基本上与不动产的含义相当，土地上的定着 物如房屋等和附着物如树木等都属于土地的范围。 我国民法通则未对不动产规定定义，最高人民法院关于贯彻执行 若干问题的意见第1 8 6 条规定：“土地、附着于土地的建 筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产”。1 9 9 5 年颁布的中华人 民共和国担保法第9 2 条规定：“本法所称不动产是指土地及其房屋、林木等地 上定着物”。在理论上，梁慧星教授认为“不动产，指依自然性质或者法律的规 定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自 然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物”；。王利明教授在中国物权法草 案建议稿及说明第9 条中主张“不动产，是指依自然性质或者法律规定不可移 动的物，包括土地、土地附着物、与土地尚未分离的土地生成物、因自然或者人 力添附于土地并且不能分离的其他物”。从以上的论述中可以看出，目前我国无 论是立法界还是学者们对不动产的界定基本上是一致的，范围比过去仅限于土 地、房屋、林木等定着物有所扩大。 2 ，不动产物权登记的概念 不动产登记，即经权利人中请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事 项记载于不动产登记簿的事实。因不动产登记的内容就是关于不动产的种种物权 变动的登记，所以不动产登记又称之为不动产物权登记。不动产登记，指将土 地及其他定着物之所有权和他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有 关专职机关掌管的专门的簿册上。我国台湾学者认为，“登记系指将不动产物权 之变动事项，依土地法及土地登记规则，完成登记程序记入登记簿而言。”。“按 所谓登记，通常系指土地权利经登记机关依土地登记规则登记于登记簿，并校对 完竣，加盖校对人员名章后，始告完毕。”。“所谓土地登记，系指登记官吏将关 于土地及其建筑改良物之权利关系，记入于登记簿之谓也。”。以上学者对于不动 产登记的概念虽表述不同，但他们的观点基本是致的，即不动产物权登记的概 梁慧星著：中国物权法草案建议稿一条文、说明、理由与参考立法例，社会科学文献出版社2 0 0 0 年版 第6 页。 王利明主编：中国物权法草案建议稿及说明，中国法制出版社2 0 0 1 年版第4 页。 孙宪忠著：论物权法，法律出版社2 0 0 1 年版，第4 3 9 4 4 0 页。 黄汇：中国不动产甓记制度立法思考，载民商法学2 0 0 1 年第1 2 期。 谢在全著：民法物权论( 上册) ，三民书局1 9 9 1 年版，第7 6 贞。 乇泽鉴著：民法学说与判倒研究第7 册，中国政法大学出版社1 9 9 7 年版，第2 2 1 页。 张龙文著：民法物权实务研究，汉林出版社1 9 8 3 年版，第2 8 页。 2 念包含以下要素： 第一，是不动产物权而非其他权利或事项的登记。即登记的对象必须是不动 产，登记的内容是关于不动产物权的变动。而有关其他对象和内容的登记，如法 人成立登记、婚姻登记等，虽然也是依法把特定事项记载于有关国家机关的簿册 上，但不属于物权登记。 第二，是依法进行的登记。不动产物权登记规范着人们对不动产及其权利的 利用关系，是一项非常重要和复杂的工作，必须严格依照相关法律和法定程序进 行登记。非依相关法律和法定程序进行的不动产登记，不具有不动产物权登记的 法律效力。 第三，是记载于特定国家机关专门簿册上的登记。不动产物权的事项，应由 特定的国家机关进行登记，并将其记载于专门的登记簿上。登记完成之后，其内 容应向社会予以公示。如果登记的内容没有记载于特定国家机关的专门簿册上， 或没有向社会公示，就不能构成不动产物权登记。 ( 二) 不动产物权登记制度的渊源 现代意义上的不动产物权登记制度源自欧洲，而登记是伴随抵押权的发达而 逐渐兴起的。在德国中世纪时期，德国封建的农业经济，尤其是城市经济得到了 蓬勃发展，适应新的经济生活需要的物权制度应运而生，并因此极大地丰富了德 国物权制度的内容，奠定了德国近现代物权制度的基础。而伴随德国城市经济的 勃兴而崛起的城市法上的物权制度，是德国中世纪的物权制度中最引人注目的地 方。伴随私人土地所有权的出现和商业交易的发这，市民之间产生了相互融资的 需要。在这种背景下，作为私人不动产所有权的客体的土地、房屋、店铺等，便 以其交换价值作为金钱融资的担保。于是，一种新的不动产担保权形态的“新质” 即抵押权便应运而生了。1 2 世纪前后，德国北部某些城市的法律规定，土地物 权变动需要记载于市政会所掌管的城市公簿上，这标志着德国不动产登记制度的 滥觞。但此时的登记制度，是以城市当局对土地私有、对土地所有人的更替等进 陈产彬著：外国物权法，法律出版社2 0 0 年版第1 3 一1 5 页。 行管理、干预以及征收“登录税”为目的的。其后不久，这一制度因德国大规模 继受罗马法而在多数地方被废止，仅个别地方略有采用。直到1 8 世纪，由于普 鲁士农业迅速向资本主义方向发展，需要大量资金向土地投入，担保物权尤其是 设立土地抵押制度成为经济发展的强烈要求。为调和债权人之间的利益，同时充 分利用不动产的担保价值，极有必要采用公示原则，于是在普鲁士邦和法国开始 恢复了土地抵押权登记制度。普鲁士1 7 7 2 年的抵押与破产法和1 7 8 3 年的一 般抵押法成为德国法系登记制度的先声。法国1 7 9 5 年的抵押法规定抵押 权采纳登记制度，表明近代意义上的不动产登记制度正式诞生，法国抵押权登记 制度成为现代不动产登记制度的直接渊源。于是近代民法首先在不动产抵押权 领域建立了登记制度。随着经济的发展，不动产交易日益活跃，连所有权也频繁 地成为交易的对象。在这种情况下，为抵押权而设计出的登记制度，适用范围不 断扩张，逐渐地普遍适用于不动产所有权和其他物权，不动产物权登记成为不动 产物权制度的基础和重要组成部分。 ( 三) 不动产物权登记的性质 我国学者对不动产物权登记的性质争议较大，主要形成了以下几种观点：第 一种观点认为，抵押登记属于公法上的行为即登记行为。从登记行为看，房地 产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权所实施的彳亍政行为。王泽鉴先生 亦主张，不动产之登记系公法上之行为，纵使此项登记系基于当事人申请，内容 并由其决定，似仍难因此使其成为私法上契约之构成部分。第二种观点认为， 登记行为属于民事行为或者私法行为。登记是民法物权变动的公示方式之一，德 国不动产法把不动产登记法当作它的程序法，而日本的不动产法把不动产登记法 作为它的特别法，也就是说，不动产登记法是民法不动产法的必要组成部分。还 谢在全著： 民法物权论( 上) ，中国政法大学出版社1 9 9 9 年版，第5 7 页。 粱慧星主编：中国物权法研究( 上册) ，法律出版社1 9 9 8 年版，第1 9 5 页。 王利明著：物权法论( 修订本) ，中国政法大学出版社2 0 0 3 年版，第1 3 6 页。 崔建远等著：中国房地产法研究中国法制出版社1 9 9 5 年版，第2 3 8 页。 王泽鉴著：民法学说与判例研究( 第5 册) ，中国政法天学出版社1 9 9 7 年版，第8 页。 掣y ：7 一 一，。 。7 。梆一 暂j 节“ 4 有学者认为，即便办理登记的部门属于行政主观部门，但其在履行职务中给他人 造成的损害仍然属于民事侵权行为，对此我国民法通则第1 2 l 条规定得非常 清楚。第三种观点认为，应该先将登记行为区分为当事人进行登记的申请行为 和登记机关审查登记的行为两部分，前者是当事人设定物权这一物权行为的组成 部分，应当属于民事法律行为的范畴，而后者属于登记行为。第四种观点为避 免公、私法性质上的判断，认为“房屋产权管理机关的职责范围也是审查买卖双 方是否具各办证( 交付) 条件，房屋产权变更登记本身，也只是对买卖双方履行买 卖合同的审查和批准”。 关于不动产物权登记性质的界定，笔者认为，将登记看作不可分割的事物从 而界定其性质未必就最为科学。因为登记由登记申请人的申请行为和登记机关的 受理、审查、记载行为共同组成。前者是登记申请人基于意思自治而作出，后者 则是基于公共权力而作出。单纯从登记申请人的行为或者登记机关的行为来看， 将其认定为私法行为或公法行为，似乎都有一定道理，但将其认定为纯粹的私法 行为或公法行为，未免有失全面。而将登记行为认定为证明行为，则不能全面和 准确地反映申请人的意思自治和登记机关在登记过程中的公共权力，因此，为能 全面和科学地界定其性质，笔者赞同将登记行为分成两个性质不同的部分来对 待，认为不动产物权登记具有私法行为和公法行为双重性质。 ( 四) 不动产物权登记的种类 依据不同的标准，不动产物权登记可以区分为不同的类型。 1 实体权利登记与程序权利登记 以登记对象为标准，不动产物权登记可分为实体权利登记和程序权利登记。 所谓实体权利登电，就是指对于当事人所享有的实体权利的登记。依据物权法定 主义原则，法律应当明确规定应当纳入登记的物权。在德国法中，依法应予登记 的不动产物权有所有权、住宅所有权与部分所有权、地上权与住宅地上权、支配 秦晖、l ：辉：抵押物髓记行为的性质及登记部门的责任，载人民司法2 0 0 1 年第l 期。 程啸酱：中困抵押权制度的理论勺实践，法律m 版社2 0 0 2 年版，第2 1 4 撕。 谢序、l 彤文：产权变史静记小心是商品买史台同成髓的要件载注学评论1 9 9 6 年第6 期 5 权限制、物权性的先买权与买回权、可预登记的所有权取得请求权、用益权、役 权、长期居住权与长期使用权、特别使用权、实物负担、抵押权、土地债务、不 动产质押权等。日本不动产登i 己法规定的应登记的不动产物权有所有权、地上权、 永佃权、地役权、先取特权、质权、抵押权、承租权、采石权等。 所谓程序权利登记，在不动产法上就是顺位登记。所谓顺位，是指对他人的 不动产所享有的权利在该不动产所承担的一系列他人权利中的顺序中的位置。” 一切不动产客体上均可承担性质各不相同的多个不动产物权，如在一项地产之 上，即可同时存在所有权、以使用收益为目的的用益权、以管线架设为目的的地 役权、租赁权、依顺位排列的多个抵押权等。在一个不动产之上负担两个以上的 他物权时，这些他物权有个权利实现竞争的问题。这些权利的权利人能否全部 实现其权利，完全取决于他们的权利所处的登记顺位。在我国，程序权利登记 没有引起应有的重视，即使有所涉及，也主要将注意力集中于抵押权的顺位登记， 因此，我国物权法应当规定程序权利登记的内容。 2 终局登记与预告登记 根据登记的目的、内容、完成时间和效力的不同，不动产物权登记可分为终 局登记和预告登记。终局登记又称本登记，是指将不动产物权的设立、移转、变 更、消灭等情形记入登记簿中，使当事人所期待的不动产物权变动发生效力的登 记。在进行终局登记后，当事人所要设立、移转、变更、消灭的不动产物权即刻 发生设立、移转、变更、消灭的法律效果。可见，终局登记是不动产物权完成权 的登记，即权利人或者利益人在登记时取得或者消灭一项已经完成的不动产物权 的登记。在终局登记中，当事人已经具备所需的实在要件即有关当事人实体权利 义务关系的条件，以及形式要件即不动产登记机关所要求的申请程序条件。 预告登记是与终局登记相对应的一种登记制度，是一种特殊的不动产登记制 度，也被称作预登记或预先登记，在日本被称作假登记。预告登记不具有终局登 孙宪忠著：德国当代物权法，法律出版社1 9 9 7 年版，第1 4 9 页。 孙宪忠著：论物权法，法律“l 版社2 0 0 1 年版，第4 5 3 页。 屈茂辉著：物权法总财，中周法制出版社2 0 0 5 年版，第3 5 8 页。 6 记发生物权变动的效力，它是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺 乏或者尚未成就时，为保护其取得未来物权之请求权而将此权利进行的一种登 记，登记的客体是请求权。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动， 而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。在不动产物权交易 中，契约的成立与不动产的登记之间通常会有一定的时间差，债权契约成立后， 暂时不具备终局登记的条件，不动产所有人或他物权人虽然负有在将来移转所有 权或他物权的义务，债权人享有请求债务人为移转登记的权利，但是债权人享有 的该项请求权仅具有债权性质，无对抗第三人的效力，在登记公信力和对抗力的 作用下，当事人仍有权将该不动产处分给第三人，第三人完成移转登记后，就合 法地取得该标的物的所有权。为保护债权人的登记请求权，法律便规定了不动产 预告登记制度，债权人可在不动产物权登记的条件成熟前，先行将有关的不动产 请求权进行预告登记，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容 相同的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，以确保将来只发生该请求权所 期待的法律效果。在这里，为保障债权请求权的预告登记，实质上是通过公示 使债权请求权具有对抗第三人的效力，从而获得了物权的性质，可见预告登记制 度乃物权法原理运用于债权法领域的结果。 3 权利登记与表彰登记 以登记内容为标准，不动产物权登记可分为权利登记和表彰登记。权利登记， 是指对所有权和他物权的设立、移转、变更、消灭等所进行的登记。它是不动产 物权的直接公示方法，不仅公示不动产物权的现状，还公示其变动情况。在形式 主义物权变动模式下，公示和物权变动完全吻合，不存在没有公示的物权变动， 登记具有形成力。在意思主义物权变动模式下，物权变动时并不一定具备公示效 果，但物权变动欲对抗第三人时却必须依赖公示，登记只有对抗力而没有形成力。 表彰登记又称标示登记，是指对土地、建筑物和其他地上附着物的物理现状 梁慧星菩：中国物权法草案建泌稿一条文、说明、理由与参考证法例，_ i ：会科学文献出版社2 0 0 0 年版 第1 6 9 页。 孙宪忠：德国民法物枞体系研究，载梁慧星主编：民商法论丛第5 卷，法律 | 版社1 9 9 7 年版，第 2 7 7 砸。 如面积、种类、构造、用途等进行的登记。它不直接反映物权的归属和变动，也 不直接负载物权变动的公示机能，但对于确定物权的权利内容和范围意义重大。 如果表彰登记的内容和不动产的物理现状不一致，权利登记也不可能符合实体的 真实的权利关系，从这个层面上讲，表彰登记可以称作权利登记的前提和基础。 4 其他分类 根据不同的标准，不动产物权登记还可以进行其他分类。例如从登记管理的 角度来看，不动产物权登记可分为总登记与变动登记；依不动产物权类型的不同， 不动产物权登记可分为不动产所有权登记与不动产他项权利登记：依不动产类型 的不同，不动产物权登记可分为土地物权登记、房屋物权登记、矿产物权登记、 林权物权登记等等。“ ( 五) 不动产物权登记的法律效力 不动产物权登记的法律效力，是指登记这一法律事实对有关当事人所产生的 法律作用。登记既在不动产物权变动当事人之问发生一定的法律效力，又在当事 人和交易第三人之间发生一定的法律效力。登记的效力来源于法律的规定，它是 整个登记制度的核心。不动产物权登记之所以具有十分重要的制度价值，就在于 因登记而产生的法律效力。作为不动产物权公示方法的登记，在比较法上分为形 式的登记主义和实质的登记主义。“形式的登记主义，即以登记为物权变动之对 抗要件主义；实质的登记主义，即以登记为物权变动之成立要件主义。”。法国、 日本民法采形式登记主义，德国、瑞士采实质登记主义。终局登记和预告登记是 不动产物权登记最重要的一种分类，由于在内容、目的等方面的不同，它们的效 力也有很大差别，为全面分析和把握不动产物权登记的法律效力，有必要对它们 的法律效力进行分别论述。 1 终局登记的法律效力 对于终局登记的法律效力，不同国家的立法例有许多差别，但只要这种效力 陈华彬著：民法学原理物权法原理，国家行政学院出版社1 9 9 8 年版，第1 6 7 页。 史尚宽著：物权法论，中国政法丈学出版社2 0 0 0 年般，第3 0 页。 与该国物权法基本体系、民法的其他制度相吻台即可。由于现代各国都以登记为 不动产物权的公示方法，因此无论哪种立法例，登记都具有物权公示的效力，在 此不再进行详述。在实质登记主义立法中，登记还具有物权形成力和公信力：在 形式登记主义立法中，登记还具有对抗第三人的效力。 ( 1 ) 登记的物权形成力 登记的物权形成力是登记在物权交易当事人之间的效力，是实质主义登记立 法例下登记所具有的主要效力。它是指登记具有创设不动产物权的效力，登记是 不动产物权取得、变更、消灭的必要条件。不动产物权变动，除当事人合意外， 还须在登记机关的登记簿上进行登记才能发生物权变动的法律效力。仅有当事人 合意而未在国家专门机关的登记簿上进行登记，则在当事人之间只产生债权关 系，受让人只享有债权请求权，出让人仍享有原物权，出让人就该标的物另行转 让给第三人的行为是有权处分，若该第三人先行完成物权移转登记，则应合法地 取得该不动产物权，原交易关系中受让人只能行使债务不履行的损害赔偿请求 权。可见，登记的完成对不动产物权的创设、移转、消灭具有决定性的作用。在 登记形式主义立法例下，如法国、日本民法中，当事人的合意即可引起不动产物 权的变动，在以移转物权为目的的债权行为成立生效时，物权在当事人间就已经 发生变动，是否登记不影响物权变动的效力，登记在当事人之间不具备物权形成 力。 但是，上述登记对不动产物权变动所生的效力，是指基于法律行为而生的不 动产物权变动。对于非因法律行为而生的不动产物权变动，例如因继承、强制执 行、公用征收、法院判决、国家基于公权力接收不动产物权等等，不以登记为物 权变动的生效要件。因为在这些情况下，物权变动或基于法律的直接规定，或为 国家机关的处分行为，物权变动已发生，物权的存在状态明确，不宜以未登记为 由否认其效力。例如在被继承人死亡、继承人尚办理登记的情形下，如果不登记 便不生效力，该不动产物权就会处于无归属主体的状态，显然不利于稳定物权关 束凯、邱烈飞：论不动产物权蹙记的法律关系和效力载江、卜土编：中荧物权法的现状与发展，清华 _ 大学f 版社2 0 0 3 年版，第2 0 3 页。 9 系及经济秩序。于是，许多国家和地区为维护不动产物权变动的公示原则，规定 对于非基于法律行为的物权变动，未经登记，不得处分。我国台湾地区“民法典” 第7 5 8 条规定：“不动产物权，依法律行为而取得、设定、丧失及变更者，非经 登记，不生效力。”第7 5 9 条规定：“因继承、强制执行、公用征收或法院之判决， 于登记前已取得不动产物权者，非经登记，不得处分其物权。”瑞士民法典第 6 5 6 条第2 项规定：对土地的所有权，“取得人在先占、继承、征收、强制执行和 法院判决的情况下，得在登记前，先取得所有权。但是，非在不动产登记簿上登 记，不得处分土地。”因为在这种情况下不登记而为处分行为时，由于不动产登 记簿上记载的权利名义人并不是该权利转让关系中的出让人，就使得受让人无法 进行物权移转的登记。 ( 2 ) 登记的公信力 登记的公信力是指不动产登记簿记载的权利状况对于信赖登记的第三人具 有绝对真实的效力，即使该记载与事实上权利义务关系不一致，第三人依登记所 为的法律行为仍完全合法有效。为了防止登记记载的内容发生错误，德国和瑞士 民法均赋予登记官吏对登记申请的实质审查权，但在实务中，登记簿上的记载与 真实的权利关系仍难免会有不一致的情况。为保护信赖登记簿上的记载而与登记 名义人为交易的第三人利益，保护交易安全，实质主义立法例赋予登记具有公信 力。物权公信原则的作用在于提高公示的信用、促进交易的迅捷、保护动的交易 安全。德国、瑞士、我国台湾地区的立法均认可登记的公信力。德国民法典 第8 9 1 条规定：“( 1 ) 在不动产登记簿中为某人登记一项权利，应推定此人享有此 项权利；( 2 ) 在不动产登记簿中涂销一项被登记的权利时，应推定此项权利不存 在。”第8 9 2 条第1 项规定：o 土地登记簿之内容为取得土地上权利或者此项权利 上之权利者之利益，视为正当”。瑞士民法典第9 7 3 条规定：“因善意信 任土地登记簿之登记，取得所有权或者他物权者，其取得应受保护。”我国台湾 地区“土地法”第4 3 条规定：“登记具有绝对之效力。”“所谓登记有绝对效力， 系为保护第三人起见，将登记事项，赋予绝对真实之公信力。至该公示方法( 登 1 0 记) 所表彰之物权内容是否与实际状态一致，在所不问。”。只要有不动产登记存 在，法律就推定有与登记的内容一致的实体物权关系存在，即登记具有权利的正 确性推定力。权利正确性推定效力是登记公信力的作用基础。登记的状况能被社 会推定为正确，具有合法效力，对于交易中的第三人来说，登记名义人的处分行 为是有权处分，第三人与登记名义人的行为当属合法有效，此为登记公信力之本 质所在。登记的公信力旨在保护信赖登记簿的记载而为交易的第三人的利益， 但未记载于登记簿的真权利人则有因此而丧失权利的危险。为保障所有权静的安 全，避免真权利人受到过分损害，采公信原则的国家和地区大都采取以下两项措 施加以救济。一方面采取实质审查主义，预防发生登记记载与实际情形不符的情 况：另一方面规定因适用公信力原则而致真权利人的利益受到损害时，除对不法 侵害人可以提起赔偿请求外，还可依国家赔偿法请求国家赔偿。在英美等采托伦 斯登记制的国家中，登记机关往往设有赔偿基金，当登记发生错误而致真权利人 受到损害时，由登记机关负责赔偿。 第三人受公信力保护应符合以下条件：第三人善意，即不知登记有不正当情 况；须有原登记存在，登记之公信力系指原登记之公信力，如原来无登记之存在， 第三人无信赖登记可言；最后，第三人须依法律行为而取得物权并已办毕登记， 即登记公信力乃在保障交易之安全，故必须有交易存在，始有牺牲真正权利人之 权利，加以保护之必要。 ( 3 ) 登记的对抗力 登记的对抗力是法、日等国采取形式登记主义立法例中登记的主要效力。在 登记形式主义立法例中，由于登记并非物权变动的生效要件，仅有当事人的合意 便可产生物权变动的法律效果，登记对物权变动与否并不具有法律效力，交易当 事人有可能对其物权变动不进行登记公示，且登记机关对登记申请仅进行形式审 查，因此登记的记载与真实的权利之间经常存在不一致，与此相适应，登记对社 谢在全著：民法物权论，中国政法人学版社1 9 9 8 年版，第8 l 页。 朱凯、邱烈飞：论不动产物权登记的法律关系和效力，载江甲主编：中荧物权法的现状与发艘，清华 大学出版社2 0 0 3 年版，第2 0 5 负。 谢稿一争著：民法物权论( e ) ，中国政法人学出版朴1 9 9 9 年版第8 4 页。 会大众没有公信力。法国民法典第1 5 8 3 条规定：“当事人双方就标的物及其 价金相互同意时，即使标的物尚未交付，买卖即告成立，而标的物的所有权依法 由出卖人移转于买受人。”日本民法典第1 7 6 条规定：“物权的设定及移转， 只因当事人的意思表示而生效力。”第1 7 7 条规定：“不动产物权的取得、丧失及 变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人。”在采登记形式主义 立法例的国家，登记的作用远远没有其在采实质主义立法例的国家中显得突出和 重要。登记不是物权变动的生效要件，仅仅是对抗第三人的要件，是否登记，对 物权交易的当事人而言并不生效力上的影响，但登记的及时完成却可以阻止第三 人的介入，为交易当事人提供了登记的内在驱动力，从而保护了动态交易安全。 ( 4 ) 公信力与对抗力之比较 实质主义登记立法例下，登记是不动产物权变动的生效要件，没有登记，物 权就没有变动，物权变动当事人之间的权利关系与对外的权利关系相一致。同时， 登记采实质审查主义，登记被赋予公信力，登记的权利状况被认为与实体权利关 系一致，对第三人的利益进行了合理的保护。登记的公信力使物权交易的当事人 只需依公示所表现的物权变动从事交易即可，不必再花费时间和精力去调查物权 的实际权利状态，即使公示所表现出的物权状况不真实，也无碍交易的有效完成。 公示所表现出来的权利关系与事实上的权利关系分离开来，这样在每次交易中第 三人在法律上面临的均是一个干净的权利，一个新的权原起点。”可见公信原则 以保护交易的动的安全为其使命，使交易人不必担忧有公示方法所表现以外的物 权状态存在而遭受损害，从而实现交易的便捷和迅速，增强了物权登记作为物权 变动公示手段的效力。同时，登记的公信力并不排斥对当事人的保护，德国民 法典第8 9 2 条规定：“土地登记簿中所载内容应视为正确，对其正确性提出的 异议已进行登记的或者取得人明知其为不正确的除外。”该规定就是为了保护真 权利人的利益，将具有明显恶意的第三人排斥在公信力保护之外。 形式主义登记立法例下，由于过分强调当事人意思表示的地位和作用，主张 肖厚国著：物权变动研究，法律出版社2 0 0 2 年版，第2 页。 1 2 不动产物权变动仅有当事人的合意就发生效力，登记只是对过分强调当事人意思 所发生的不利于交易安全的弊端的一种补正。但这种补f 也有其自身不可避免的 缺陷。第一，登记采形式审查主义，只要登记手续合法，不考虑登记记载的权利 是否与实际的权利一致。在这种情况下，真实的权利就经常会与登记的权利不一 致。如果赋予登记公信力，则真权利人的损失就会更大。如果规定当事人在能证 明实际权利关系存在时可推翻登记的效力，则会导致登记的作用大打折扣，削弱 了登记作为物权变动公示手段的效力，损害了第三人的交易安全。第二，在登记 的对抗原则下，由于登记并非物权变动的生效要件，当事人可能会节省交易时间 和费用而不进行登记，或者抱有侥幸心理，以为自己的物权可免于第三人的追夺， 因此导致权利状态没有向社会予以公示，第三人利益很难受到保障，动态的交易 安全目标很难实现。第三，即使当事人在物权变动完成后为免于第三人的追夺而 进行登记，由于物权变动在当事人达成合意时便己生效，登记对物权变动的效力 没有影响，因此物权变动的时间与公示完成的时间不一致，这一时间上的距离导 致了登记不能像在实质主义登记模式下那样，将物权变动当事人间的内部关系与 对第三人间的外部关系作简明的统一的处理，于是在协调物权变动当事人与第三 人的法律利益问题上及理论逻辑体系上显得更加复杂。为保护第三人利益，采取 对抗原则的日本民法采取了一系列补救措施，如因真权利人的意思表示故意造成 不实登记，以及所有人明知不实登记的存在，能更正却放置不管的，判例认为是 一种明示或默示的承认，就要牺牲真实权利人利益，而保护善意第三人，其结果 是与登记公信力产生一致的效果。可见，登记的公信力立法由于法律关系明确， 在保护动态的交易安全、维护第三人的利益上优于登记的对抗力立法，更能适应 市场经济发展的需要。因此，公示公信原则作为物权法的基本原则，应当成为不 动产物权登记的基础。 2 预告登记的法律效力 (