（工商管理专业论文）基于核心能力的中国金茂（集团）股份有限公司发展战略研究.pdf

0 3 2 0 2 5 1 8 8 陈祠 基于核心能力的中国金茂 集团 股份有限公司发展战略研究 中文摘要 本研究运用核心能力及相关战略管理理论和工具 分析中国金茂 集团 股份有 限公司 以下简称 金茂集团 的外部环境和内部条件 识别和认定金茂集团的核 心能力 论证金茂集团愿景 战略目标 及以相关多元化战略为基元的发展战略体系 为金茂集团的战略发展提供理论指导和实证支持 为同类相关多元化经营的集团公司 培育和提升公司核心能力提出借鉴 为我国大型国有股份制企业的创新发展作出积极 示范 本研究首先通过分析金茂集团所面临的宏观环境 产业环境 产业竞争状况 及 金茂集团所拥有的内部资源和组织能力 阐明金茂集团行业现状和发展趋势 核心业 务的竞争格局 运用s w o t 模型作出战略评价 推导出金茂集团应采取的基础应对 战略 其次 根据核心能力的内涵 特征和评判标准 剖析金茂集团价值链和价值活 动 识别和认定金茂集团的核心能力 按照愿景管理的逻辑关系对金茂集团战略规划 进行梳理 对公司的愿景 使命 核心价值理念 战略目标实施分析 评价和深化 通过战略定位确定基于核心能力的发展战略体系的形成机制和逻辑框架 之后 全面 展开对基于核心能力的金茂集团发展战略体系的论述 详细论证了金茂集团相关多元 化的公司战略 品牌战略和联盟战略两大经营战略 以及人力资源战略 财务战略 市场营销战略和企业文化战略四项职能战略 全文特点是将核心能力等战略管理理论与金茂集团的战略实践紧密结合 充分论 证金茂集团发展战略的可行性和有效性 发掘影响战略根本效价的核心能力 沿着有 利于培育和提升核心能力的途径推进整体战略创新 实现本研究的理论和实践价值初 衷 关键词核心能力愿景管理发展战略 一9 一 0 3 2 0 2 5 1 8 8 陈稿基于核心能力的中国金茂 集团 股份有限公司发展战略研究 a b s t r a c t w i t ht h ec o r ec o m p e t e n c et h e o r e t i c sa n d s o m ei n t e r r e l a t e ds t r a t e g i ct h e o r i e sa n dm o d e l s u s e di n t h er e s e a r c ht r y st od i r e c tt h e o r e t i co r i e n t i o na n ds u s t a i ns t r a t e g i cp r a c t i c ef o r c h i n aj i nm a og r o u pc o l t d j m g p r o v i d er e f e r e n c et ot h es i m i l a rc o m p a n y sd e a l i n g 析t i lc o r r e l a t i v em u l t i b u s i n e s s e ss t r a t e g i e sa n dg i v ead e m o n s t r a t i o nf o rl a r g e s c a l es t a t e c o m p a n y si ns e a r c ho fc r e a t i v ed e v e l o p m e n t f i r s t l y t h e n i g s i n d u s t r i a ls t a t u sa n dd e v e l o p m e n td i r e c t i o na r ec l a r i f i e da n dt h e c o m p e t i t i o ns i t u a t i o no fi t sc o r eb u s i n e s s e si si l l u s t m t e d w h i l et h eg r o u n d w o r ko f5 m g s m a c r o e n v i r o n m e n t sa n di n d u s t r i a lc o n d i t i o n sa n di n t e m a lr e s o u r s e s q u a l i f i c a t i o n si s c o n c r e t e l ya n a l y s e d t h eb a s i c a l l yc o r r e s p o n d i n gs t r a t e g i e sa r ed e d u c e db ys w o t m o d e l s e c o n d l y j m g sc o r ec o m p e t e n c e s 骶i d e n t i f i e db ya n a l y s i n gj m g sv a l u ec h a i na n d v a l u ea c t i v i t i e si na c c o r d a n c e 谢t hm e a n i n g c h a r a c t e r i s t i c sa n di n d e n t i f i e dc r i t e d o n so f c o r ec o m p e t e n c e a c c o r d i n gt ov i s i o nm a n a g e m e n tt h e o r y t h ev i s i o n t h em i s s i o n t h ec o r e v a l u ec o n c e p ta n dt h es t r a t e g i ct a r g e t so fj m ga m a p p r a i s e da n di m p r o v e d a sar e s u l t t h e f o r m i n gm e c h a n i s ma n dl o g i cs t r u c t u r eo fj m g sd e v e l o p m e n ts t r a t e g yt h a tb a s e do nc o r e c o m p e t e n c ea r ec o n f i r m e d s u b s e q u e n t l y a sad e v e l o p m e n ts t r a t e g i e ss y s t e mt h a tb a s e d0 1 1 c o r ec o m p e t e n c e t h ec o m p a n ys t r a t e g yo fc o r r e l a t i v em u l t i b u s i n e s s e s t h eb u s i n e s s s t r a t e g i e sc o m p r i s i n g t h eb r a n ds t r a t e g ya n dt h ea l l i a n c es t r a t e g y a n dt h ef u n c t i o n s t r a t e g i e sc o m p o s e do fh u m a n b e i n gr e s o u l e s e ss t r a t e g y f i n a n c i a ls t r a t e g y m a r k e t i n g s t r a t e g ya n dc o m p a n yc u l t u r es t r a t e g ya r ed e m o n s t r a t e di nd e t a i l t h ee s s e n t i a lc o n t r i b u t i o no ft h er e s e a r c hi st h a ti t p u t st h e c o r ec o m p e t e n c es t r a t e g i c t h e o r e t i c si n t ot h es t r a t e g i cp r a c t i c eo fj m ga n df i n d san e ww a yt od i go u t c u l t i v a t ea n d a d v a n c et h e c o m p a n y sc o r ec o m p e t e n c ew h i c hw i l l d og r e a tb e n e f i t st oj m g s d e v e l o p m e n t k e yw o r d s c o r ec o m p e t e n c ev i s i o nm a n a g e m e n t d e v e l o p m e n ts t r a t e g y l o 0 3 2 0 2 5 1 8 8 陈讳基于核心能力的中国金茂 集团 股份有限公司发展战略研究 图2 1 上海g d p 走势 一1 6 图2 2 国内人民币贷款利率走势 1 7 图2 3 上海引入外资合同金额 实际金额 亿美元 1 8 图2 4 到沪游客人次及增长率 1 9 表2 1 上海住宿业接待情况 2 0 表2 2 2 0 0 4 年上海超五星级酒店经营情况 2 0 表2 3 2 0 0 4 年上海超五星级酒店收入 成本情况 一2 l 表2 4 上海超五星级酒店市场趋势分析 2 l 表2 5 酒店竞争组合的平均出租率预测 2 2 图2 5 上海甲级写字楼新增供应量 吸纳量和空置率走势 一2 3 图2 6 上海浦西 浦东甲级写字楼租金走势 2 3 表2 6 小陆家嘴地区新增甲级写字楼供应量预测 2 5 表2 7 高级酒店行业关键成功因素分析表 2 5 表2 8 2 0 0 4 年金茂君悦酒店竞争对手经营指标比较情况表 2 8 表2 9 甲级写字楼行业关键成功因素分析表 一2 9 图2 8 甲级写字楼行业关键成功因素分析 3 0 图3 1 金茂集团组织结构图 3 2 图3 2 金茂集团近3 年三大主营业务收入增长图 一3 5 图3 3 金茂集团2 0 0 4 年三大主营业务结构图 3 5 图3 4 金茂集团2 0 0 5 年业务结构及营业收入图 3 6 图3 5 a 优先事项矩阵图 机会 4 0 图3 5 b 优先事项矩阵图 威胁 4 0 图3 6 金茂集团s w o t 分析图 4 2 图4 1 企业价值链的活动解析图 4 4 图4 2 金茂集团价值总链图 4 5 图4 3 a 金茂君悦大酒店价值子链图 4 6 图4 3 b 金茂大厦写字楼价值子链图 4 6 图4 3 c 金茂8 8 楼观光厅价值子链图 4 6 图4 4 基于核心能力的金茂集团发展战略定位机制 4 8 表4 1 基于核心能力的金茂集团发展战略的逻辑框架 4 8 图4 5 金茂集团营业收入和净利润指标图 单位 亿元 5 0 图4 6 金茂集团经营性净现金流量和股本回报率指标图 单位 亿元 5 0 图5 1 多元化经营的选择政策指向矩阵图 5 2 图5 2 金茂集团多元化业务选择途径 5 3 表5 1 金茂集团业务长期吸引力分析表 5 4 表5 2 金茂集团业务优势 竞争地位分析表 5 5 图5 3 金茂集团业务组合的g e 矩阵图 5 5 表5 3 金茂集团业务关联性分析表 5 6 图5 4 金茂集团产业主链图 6 1 图6 1 提升 金茂一品牌的战略路径图 图6 2 金茂品牌差异化定位的实施策略 6 5 表6 1 金茂品牌业务定价路径 6 5 7 一 0 3 2 0 2 5 1 8 8 陈棒基于核心能力的中国金茂 集团 股份有限公司发展战略研究 图6 3 a 金茂集团公司品牌标识 6 6 图6 3 b 金茂集团公司品牌标识 6 6 图6 4 金茂集团品牌延伸路径图 6 9 图6 5 金茂集团品牌联合路径图 7 0 图6 6 金茂一标准结构 7 0 图6 7 金茂集团战略联盟架构 7 2 图6 8 金茂集团酒店管理联盟的依赖程度及趋势 7 3 图6 9 金茂集团物业管理联盟状况 7 3 图6 1 0 金茂集团产业链战略联盟总览 7 4 图6 1 1 金茂集团资本运作联盟战略形成机制 7 5 图7 1 金茂集团平衡计分卡模型 7 8 表7 1 金茂集团某子公司2 0 0 5 年平衡计分卡 7 9 表7 2 金茂集团市场定位及价值建议表 8 l 图7 2 企业文化与核心能力管理过程的关系 8 3 8 一 论文独创性声明 本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果 论文中除 了特别加以标注和致谢的地方外 不包含其他人或其它机构已经发表或撰写过的 研究成果 其他同志对本研究的启发和所做的贡献均已在论文中作了明确的声明 并表示了谢意 作者签名 委艮整 日期 论文使用授权声明 本人完全了解复旦大学有关保留 使用学位论文的规定 即 学校有权保留 送交论文的复印件 允许论文被查阅租借阅 学校可以公衣论文的全部或部分内 容 可以采用影印 缩印或其它复制手段保存论文 保密盼论文在解密后遵守此 规定 作者签名 鹭整 导师签名 名丝坠 日期 沙 歹 1 0 坫 0 3 2 0 2 5 1 8 8 陈韩基于核心能力的中国金茂 集团 股份有限公司发展战略研究 1 概论 1 1 问题的提出 战略源于军事学 战略用之于战争 为克敌制胜之法 战略用之于企业经营和发 展 为企业长盛之宝 在二十一世纪以信息经济为主导的知识经济社会中 企业经营 环境比以往任何时候更显得激荡 多变 企业需要 未战先算 一制定并实施涵盖公 司战略 经营战略和职能战略的发展战略体系 多元化经营的公司把跨越部门界线的 横向战略列为战略日程表上最紧要的问题之一 迈克尔 波特 m i c h a e le p o r t e r 在其经典著作 竞争优势 中写道 横向战略是以竞争优势为基础的集团 部门和 公司战略的概念 一 没有横向战略 多角化经营企业的存在就缺乏令人信服的理由 随着学术研究和产业实践的进展和深入 人们发现核心能力问题与竞争优势从一定意 义上可以认为是孪生关系 核心能力被视为公司竞争优势的重要源泉 本文是对基于核心能力的中国金茂 集团 股份有限公司 本文中简称 金茂集 团 横向发展战略的实证研究 运用战略管理相关理论 尤其是核心能力 愿景管 理和价值链理论 回答了在多元化经营的格局中 金茂集团如何应对经营环境的变化 如何制定和实施正确的发展战略 如何培育和提升核心能力 以及如何确保可持续的 竞争优势等问题 1 2 研究的理论意义和应用价值 1 2 1 为金茂集团的战略发展提供理论和实证支撑 中国金茂 集团 股份有限公司成立于1 9 9 3 年2 月 前身为中国上海对外贸易 中心股份有限公司 1 9 9 9 年8 月更名 公司注册资本2 6 3 5 亿元 是按现代企业制度 和现代产权制度规范运作的国有大型股份制企业 股东为中国中化集团公司 中国粮 油食品 集团 有限公司 中国五矿集团公司 中国轻工业品进出口总公司 中国土 产畜产进出口总公司 中国中纺集团公司 中国机械进出口 集团 有限公司 中国 技术进出口总公司 中国仪器进出口 集团 公司 中国工艺品进出口总公司等1 0 家大型企业集团 其中中国中化集团和中粮集团连续数年蝉联世界5 0 0 强企业 金茂 集团是金茂大厦的独家发展商 初步形成以金茂大厦为载体 强化和延伸高档楼字经 营及设施管理 高级酒店经营和高端旅游休闲产品开发为核心的三大功能的发展格 局 拟实施战略扩张 成为具有国际竞争力和影响力的优秀企业 本文分析金茂集团 内 外部经营环境 识别和认定了公司的核心能力 并运用核心能力及相关战略管理 理论研究 论证了金茂集团愿景 战略目标 发展战略 以期为金茂集团的战略发展 0 3 2 0 2 5 1 8 8 陈棒 基于核心能力的中国金茂 集团 股份有限公司发展战略研究 提供理论指导和实证支持 1 2 2 为多元化经营的集团公司培育和提升核心能力提出借鉴 金茂集团是一个基于共享核心固定资产一金茂大厦的相关多元化经营的集团公 司 连续数年来快速增长的经营绩效证实了相关多元化经营所取得的成功 短期内 在国内同类企业中仍具有不可替代的竞争优势 一度为 中国第一高楼 的金茂大厦 无疑为金茂集团获取和保持这种竞争优势设置了难以逾越的壁垒 但随着紧邻的 世 界第一高楼 上海环球金融中心的拔地而起 以及上海市高档写字楼和高级酒店产业 的繁荣昌盛 原有的静态的竞争优势将失去其战略意义 因此 金茂集团更加注重从 增强公司核心业务技能 提高组织能力和战略规划能力方面来培育和形成自己独特的 核心能力 系统规划基于多元化经营的集团公司发展战略 不断提升能够创造动态的 可持续竞争优势的核心能力 对金茂集团发展战略的研究 为同类相关多元化经营的 集团公司提供有效的战略形成的思路和方法 为企业确立公司愿景和战略目标 培育 和提升公司核心能力以及探索发展路径提出借鉴 1 2 3 为大型国有股份制企业的创新发展作积极示范 十六大提出 股份制是国有企业的主要实现形式 推进股份制改革 建立现代企 业制度 是国有企业在社会主义市场经济条件下发展壮大的必由之路 当前 国有企 业改革面临深刻变化 国资委确立2 0 0 5 年为国有企业重组年 国有企业改制已经触 及国有企业深层次问题 企业制度和企业文化成为国有企业创新发展的两大支柱 大 型国有股份制企业开始更加关注制定和执行公司发展战略 规划企业短 中 长期的 战略举措和实施纲要 把建设管理制度 增强组织能力 建立战略联盟 创造品牌经 济 凝聚价值观念纳入到重要的战略范畴 不断创新现代企业制度 建构形成核心能 力的 合力刀 使企业在动荡不安的改革大潮中立于不败之地 研究和阐明基于核心 能力的金茂集团发展战略及其产生优良经营绩效的路径 为我国大型国有股份制企业 的创新发展作出积极示范 1 3 研究的理论基础 1 3 1 核心能力理论 核心能力 c o r ec o m p e t e n c e 也称核心竞争力 自1 9 9 0 年美国著名战略学家普 拉哈拉德 c k p r a h a l a d 和哈默 g r a yh a m e l 在 哈佛商业评论 上发表的 公 司核心竞争力 一文被提出后 管理学界围绕企业核心能力掀起了一个研究高潮 该 理论很快成为整个公司战略管理领域的前沿 成为支撑企业发展和持续竞争优势的理 0 3 2 0 2 5 1 8 8 陈祚基于核心能力的中国金茂 集团 股份有限公司发展战略研究 论基石 二十世纪九十年代前期 与 企业核心能力理论 或 企业核心竞争力理论 企业资源基础论 相关的研究成果有 t e e c e p i s a n o s h u e n 于1 9 9 0 年提出 激励 能力理论 l a n g l o i s 于1 9 9 2 年提出 能力论 f o s s 于1 9 9 3 年提出 核心竞争力论 等等 核心能力理论的所有研究成果都一致认为 企业整体战略的重要意义在于企业 拥有特殊资产 即与知识相关的 看不见摸不着却又能使大家都能感受到的 难以买 卖和在企业内各部门可分割的资产 这种特殊的具有上述特征的资产即我们所说的 资源 或 能力 近年来 中西方学者关于核心能力都提出了各自的观点 归纳 起来 西方学者主要形成了基于整合观 知识观 文化观 组合观的核心能力理论体 系 而中国学者也勾勒出了基于创新观 协调观 超额收益观 核心价值观 关键能 力综合观 资源整合观的核心能力理论学说 本研究从基于核心能力的战略管理思想出发 通过分析金茂集团外部环境 产业 特征 市场竞争关系 内部资源和组织能力 在核心能力的内涵和特征基础上 运用 恰当的识别方法来识别和认定金茂集团核心能力 并根据核心能力的应用状况 确定 金茂集团战略定位 战略目标以及公司的发展战略体系 1 3 2 本文应用的其它理论 本文论证中还应用了愿景管理理论和价值链理论 愿景 v i s i o n 是对企业前景和发展方向的高度概括和描述 愿景管理是一个比 较新的管理思想 在我国企业管理中的运用还并不很多 本文的研究也是愿景管理在 多元化营的国有股份制企业中的一次实践 愿景管理的主要思想是 通过客观分析和 评价来确立企业愿景 使命和核心价值理念 明确未来展望和战略目标 围绕这些目 标形成整体系统各部门 各层级的子目标 并在目标体系内制定出逻辑清晰 切实可 行的战略举措 谋求企业的生存和发展 本研究正是采用了这样的方法 按照愿景管 理的逻辑关系对金茂集团的战略规划进行梳理 对公司的愿景 目标 战略体系实施 分析 评价和深化 形成支持基于核心能力的战略研究的框架 并沿着它的研究路径 获得对金茂集团和同类型集团公司的发展具有积极的现实意义的研究成果 价值链 v a l u ec h a i n 理论是由美国哈佛商学院教授迈克尔 波特 m i c h a e le p o r t e r 提出来的 他认为 企业的每项生产经营活动都是其创造价值的经济活动 增 值活动 这些互不相同但以相互联系的经济行动的总和 构成了企业创造价值的一 个动态过程 即价值链 从价值创造的角度来看 企业的价值链由一系列创造价值的 过程构成 这些过程主要有企业与供应商之间相互联系创造价值的过程 供应 企 业内部各单位相互联系创造价值的过程 产品研发 生产制造 市场营销等 企业 与顾客之间相互联系创造价值的过程 销售 售后服务等 构成价值链的各项活动 之间存在着紧密的联系 企业可以利用价值链各项活动之间的联系形成自己的竞争优 0 3 2 0 2 5 1 8 8 陈韩基于核心能力的中国金茂 集团 股份有限公司发展战略研究 势 其主要途径是最优化选择和协调 本研究运用价值链理论对集团母公司和子公司 的价值链关系作出评判 并通过它论证相关多元化经营的公司形成竞争优势的有效途 径之一 本文还运用了一些战略管理的理论分析方法和工具 如关键成功因素分析法 五 力竞争模型 价值链 s w o t 战略评价工具 g e 业务组合矩阵等 同时涉及战略性 人力资源管理 财务管理 市场营销管理的相关管理知识 1 4 研究的基本思路 本文在概论部分指出本次研究的理论和实践意义 阐明了研究的理论基础 之后 对金茂集团的外部环境和内部环境实施具体分析 作出打造基于核心能力的发展战略 的定位判断 在进一步描述核心能力的内涵和特征的基础上 准确识别和认定金茂集 团的核心能力 根据愿景管理的理论思想提出发展愿景 使命和战略目标 形成包含 公司战略 经营战略和职能战略的发展战略构架 紧接着运用核心能力及相关战略管 理理论和工具详细阐述和论证战略举措 推导出围绕核心能力的发展战略体系的主体 部分 并充分论证其有效性和可行性 最后 简要说明本文的研究成果 得出结论 0 3 2 0 2 5 1 8 8 陈韩摹于核心能力的中国金茂 集团 股份有限公司发展战略研究 一 2 金茂集团外部环境分析 2 1 金茂集团宏观环境分析 2 1 1 政治和经济环境分析 2 1 1 1 中国政局稳定 继续保持 世界上最安全国家一形象 党的十六大明确以经济建设为中心 对全面建设小康社会 加快推进社会主义现 代化作出了战略部署 新的领导集体对国家政治和经济发展提出了树立和落实科学发 展观的新思路 为中国经济的持续发展奠定了坚实的宏观保障 预计国家政局将保持 稳定 并保持开放政策 朝鲜半岛局面稳定 不会因核武器之争引发战争 台湾政府 继续保持现状 不实行或过分鼓吹 台独 美国不会因为汇率之争对中国实施贸易 制裁 国内没有实际发生的恐怖活动 继续保持世界上最安全国家形象 2 1 1 2 全球经济稳步增长 中国和上海经济持续快速增长 国际货币基金组织预测 2 0 0 5 年全球经济增长4 3 一些主要国家和地区采取 积极的财政政策和宽松的货币政策 会进一步刺激经济复苏 世界经济将保持稳定增 长 中国继续成为全球经济增长的亮点 2 0 0 4 年 全国经济增长9 5 保持快速增 长 政府采取了预调 微调和结构性调控等宏观调控措施 对一些可能造成经济过热 和通货膨胀等方面的问题进行预防 没有采取旧式的 急刹车 和 一刀切刀 没有 中断经济繁荣发展的势头 预计 2 0 0 5 年国家将继续调控宏观经济 国民生产总值 将保持8 的增长 上海经济继续保持快速增长势头 2 0 0 4 年 上海g d p 达到7 4 5 0 亿元 同比增长 1 3 6 为1 9 9 6 年以来最快的增长速度 连续第1 3 年保持两位数增长 根据规划 上海g d p 仍将保持9 1 1 的快速增长势头 2 0 0 7 年 人均g d p 将达到7 5 0 0 美元 2 0 1 0 年达到1 0 0 0 0 美元 达到发达国家水平 上海g d p 走势见图2 1 上海继续推动国际金融 航运和贸易中心的建设步伐 中国人民银行总行和市场 密切相关的金融市场司 国际司 支付结算司 科技司 征信管理局等数个部门将迁 往上海 为 中国人民银行上海总部 而有关货币政策制定的部门则将继续留在北 京 央行的南移将强化上海的金融中心地位 有利于吸引国际金融机构入驻上海 预 计未来几年 上海经济还将继续保持强劲的增长势头 仍然是世界关注的热点 上海 经济发展和世界级活动 f 1 残奥会 世博会等 也为金茂集团的发展创造了良好的 宏观环境 g 棱心 力的中国仓茂 蹙团 股份有限公日拉展战略研究 垲长率 g 1 9 2 0 0 02 0 0 12 0 22 32 0 0 绝z 口值 增长率 图2 1 上海g d p 走势 资料来源 上海市统计局 21 1 8 人民币升值的影响 美国的巨额贸易逆差使市场认为 美元汇率被明显高估 而纷纷沽售 由于人 民币汇率实际盯住美元 因此美元贬值 直接导致人民币的贬值 从而增加丁市场 对人民币币值低估的预期 中国经常项目和资本项目的双顺差 成为推动人民币升 值的内因 2 0 0 4 年中国的全年顺差达3 2 0 亿美元 为1 9 9 8 年以来之最 截至2 0 0 4 年底 中国外汇储备为6 0 9 9 亿美元 较2 0 0 3 年增长了5 13 增加额达2 0 6 0 亿 美元 超过日本的1 7 1 0 亿美元 成为2 0 0 4 年全球外汇储备增加最多的国家 双顺 差的出现 被国际社会视为人民币被低估的证据 并阻此要求人民币升值 中国人 民银行2 1 日发布公告称 自2 0 0 5 年7 月2 1 日起 我国开始实行浮动汇率制度 人 民币汇率不再盯住单一美元 形成更言弹性的人民币汇率机制 2 0 0 5 年7 月2 1 日 1 9 时 美元对人民币交易价格调整为1 美元兑81 1 元人民币 人民币升值 将对公司业务带来负面影响 首先 增加入境游客的旅游支出 导 致入境游客数量增幅减缓 一定程度上影响酒店与观光业务的客流量 其次 集团酒 店和写字楼客户以国外客户为主 人民币升值将对酒店房价和写字楼租金带来较大压 力 再次 集团以美元计收的产品与服务 尤其是写字楼租金 换算成人民币收入 后将受影响 2 1 14 银根收紧 利率进入上升通道 2 0 0 4 年1 0 月底央行加息 使人民币利息从1 1 年束的下降通道转变为上升通道 人民i i 贷款利率趋势如图2 2 利率走势将对公司的融资成本产生一定影响 至2 0 0 4 年底 公司负债总额为2 4 亿元 资产负债率为4 31 5 除1 0 亿元企业债券外 人 民币贷款约2 亿元 如果利率上升1 个百分点 年利率支出会上升2 0 0 万元 由于公 需 i 0 3 2 0 2 5 1 8 8 陈秣基于核心能力的中国金茂 集团 股份有限公司发展战略研究 司人民币贷款数额较少 并且与中外金融机构建立了良好的融资关系 因此 人民币 利率上涨给公司经营带来的负面影响较为有限 资料来源 上海市统计局 2 1 1 5 证券市场持续低迷 图2 2 国内人民币贷款利率走势 目前 银行 证券 基金 保险等金融租户仍然是陆家嘴和金茂写字楼的最重要 租户 2 0 0 3 年上半年 金茂的金融和投资租户的大面积退租就是国内证券市场不景 气的反映 证券市场持续的低迷 造成大量证券公司与投资公司严重失血 与证券相 关的行业也受拖累 造成支付能力严重不足 无法租赁价格较高的甲级写字楼 减少 小陆家嘴地区的有效需求 打击了该区域的平均租金 如果出现国家对外资金融机构 进入中国审批速度放慢 基金管理费用可以浮动等重大政策交化 将对集团写字楼业 务带来较大影响 2 1 2 中国加入w t o 的环境分析 入世影响继续增强 更多外资被引入上海 随着经济的迅速发展 2 0 l o 年世博 会的临近 上海加快构筑 高增值 强辐射 广就业 的现代服务业体系 经济的迅 速发展及着力打造现代服务业集聚区的规划目标将增强外商对上海的投资信心 使上 海成为国外著名企业进入中国的桥头堡 2 0 0 4 年 上海吸收外资规模继续扩大 吸 收外资合同金额1 1 6 9 1 亿美元 增长1 2 6 实际到位金额6 5 4 l 亿美元 增长1 1 8 近年来上海引入外资合同金额和实际金额见图2 3 上海吸收外资领域在扩大 全年 第三产业吸收外资合同金额4 5 6 6 亿美元 比上年增长3 1 5 增幅高出第二产业吸 收外资合同金额增幅2 8 4 个百分点 占全市外商直接投资合同金额的比重为3 9 1 外商增资势头强劲 全年外商投资企业增资4 5 4 l 亿美元 占全市外商直接投资合同 金额的3 8 8 0 3 2 0 2 5 1 8 8 陈讳 基于核心能力的中国金茂 集团 股份有限公司发展战略研究 总部型经济集聚效应继续显现 2 0 0 4 年内新落户的跨国公司地区总部 投资性 公司和外资研发中心分别达到3 0 家 1 5 家和3 4 家 至年末 在上海落户的跨国公 司地区总部8 6 家 投资性公司1 0 5 家 外资研发中心1 4 0 家 图2 3 上海引入外资合同金额 实际金额 亿美元 资料来源 上海市统计局 预计今后三年 随着开放领域加大 开放程度加深以及上海基础设施日益完善 上海外资流入额继续增加 投入金融 保险等领域 与写字楼租赁密切相关的 的数 额也会进一步增长 对陆家嘴金融贸易区的成熟和公司业务的发展将带来积极影响 2 1 3 社会基础环境分析 上海市基础设施建设与交通系统日趋完善 上海市加快推进枢纽型 功能性 网 络化的城市基础设施体系建设 2 0 0 4 年 轨道交通1 号线北延伸段投入试运营 洋 山深水港区一期工程加快推进 东海大桥陆上段与海上段成功合拢 一桥三隧 大连 路隧道 复兴东路隧道 外环线隧道和卢浦大桥 的顺利开通 使隧道通行能力从现 有的2 6 车道增加4 4 车道 扩容达7 0 这些越江工程的建设缓解越江交通拥堵状况 有助于浦东与浦西之间的融合 同时 浦东国际机场二期 浦东铁路 崇明越江通道 等一批重大项目年内已开工建设 十一五 规划期间 以轨道和快速道为主线的交 通网络将更加发达 城市基础设旌的完善将优化投资环境与居住和旅游环境 刺激第 三产业尤其是各类物业市场和旅游市场的发展 0 3 2 0 2 5 l 韶际韩基于拨 能力的中国盘茂 集团 般份有限o 3 发腥战略研究 2 2 金茂集团产业环境分析 2 2 1 金茂集团产业属性界定 高档楼宇经营及设旌管理 高级酒店经营和高端旅游休闲产品开发是金茂集团三 大核心业务 以金茂大厦为关联载体形成相关多元化经营的格局 金茂大厦由主楼和 裙房组成 主楼共8 8 层 3 5 0 层是中国甲级写字楼之首的金茂写字楼 5 3 8 7 层是 被评为 亚洲最佳商务酒店 的超五星级金茂君悦大酒店 8 8 层是中国最高 最大的 金茂观光厅 金茂裙房共6 层 用来经营金茂时尚生活中心 按产业属性划分 金茂 君悦大酒店经营的高级酒店业务 金茂观光厅经营的旅游观光业务 以及金茂时尚生 活中心经营的附属休闲业务可以划归旅游产业 金茂大厦的写字楼租售业务属于写字 楼行业 而对金茂大厦整体的物业管理业务属于写字楼行业的物业管理细分行业 在 金茂集团基于核心能力的发展战略中 内涵于旅游产业的高档酒店经营业务和高档写 字楼经营业务被确定为战略突破重点 产业环境分析重点围绕这两部分展开 2 2 2 上海市旅游产业现状和趋势分析 国内外游客持续增长 上海市仍将是国内外商贸与休闲旅游必到之地 2 0 0 4 年 上海接待国际旅游入境人数4 9 2 万人次 比上年增长5 3 8 国际旅游外汇收入3 0 9 亿美元 比上年增长4 83 国际游客和旅游外汇收入的大幅度增长 成为近几年推 动上海高级酒店经营持续向好的重要因素 2 0 0 4 年 上海接待国内游客8 5 0 5 万人次 比上年增长119 其中外省市来沪旅游者6 3 4 6 万人次 增长1 2 7 见图2 4 2 0 0 1 2 0 0 3 年上海住宿接待情况参见表2l 资料来源 上海市旅委 境外游并人数e 五 国内游弃人数 国内游崔人投增k 牛一境外游牟人数埔 图24 到护游客人次及增长率 泓帆 砉惴瞄 州 晰 啪 哪 栅 咖 0 3 2 0 2 5 1 8 8 陈棒 基于核心能力的中国金茂 集团 股份有限公司发展战略研究 表2 1 上海住宿业接待情况 指标2 0 0 0 年2 0 0 1 年2 0 0 2 年2 0 0 3 年 客房平均出租率 5 4 5 05 6 1 06 2 1 05 7 2 0 木星级宾馆 6 3 8 06 7 5 07 1 8 06 1 1 0 实际住宿人次数 万人次 1 6 0 2 1 71 7 8 3 3 41 8 8 4 0 81 8 2 4 1 2 木境外来沪 1 6 6 9 51 8 2 6 72 4 9 2 72 4 7 8 7 实际住宿人天数 万人天 2 7 0 1 0 43 5 3 9 3 63 6 4 1 3 83 0 6 0 5 2 木境外来沪 6 5 4 4 47 0 6 9 58 6 0 8 58 4 7 1 7 营业收入 亿元 9 7 5 41 2 0 2 11 3 4 0 11 3 0 4 1 资料来源 上海市旅委 根据e 龙公司调查 上海继续列中国十大商务旅游城市排行榜第二位 作为长三 角乃至全国经济的领军城市 上海国际会议及旅游业蓬勃发展 有着巨大的增长空间 2 2 3 上海市高级酒店行业现状和趋势分析 2 2 3 1 上海市高级酒店现状 2 0 0 4 年 上海高级酒店保持良好增长势头 外资流入的大幅度增长 国际旅游 会议 会展和商务往来日益频繁 如f 1 上海站 n b a 中国赛 上海旅游节 国际工 程师大会以及各种展览等 使整个市场都收益颇丰 高端酒店市场表现出色 摆脱了 2 0 0 3 年s a r 所带来的负面影响 并在整体上超越了2 0 0 2 年的水平 超五星级酒店 的竞争组合中 除瑞吉红塔出租率为6 9 5 外 其余酒店全年平均都达到7 0 以上 具体情况见表2 2 和表2 3 表2 2 2 0 0 4 年上海超五星级酒店经营情况 平均房价 1 5 h 每间房收益 元 酒店 客房 客房出租率 衄 u s d 硒仍 u s d 金茂君悦 8 0 8 0 9 1 7 7 8 2 1 51 4 4 01 7 4 威斯汀 8 3 8 0 9 1 4 2 7 1 7 2 1 1 9 6 1 4 4 四季酒店7 2 2 舛1 5 7 71 9 01 1 3 8 1 3 7 波特曼丽兹旨尔顿 8 1 6 0 鬟 l 3 2 7 1 6 0 1 0 8 3 1 3 l 浦东香格里拉8 1 0 0 9 6 l 3 6 1 1 6 4l 1 0 3 1 3 3 瑞吉红塔 6 9 5 0 l 3 3 5 1 6 l9 2 71 1 2 j w 万豪 7 6 0 0 l 3 3 0 1 6 1 1 0 1 2 1 2 2 0 3 2 0 2 5 1 8 8 陈稿 基于核心能力的中国金茂 集团 股份有限公司发展战略研究 表2 3 2 0 0 4 年上海超五星级酒店收入 成本情况 酒店 餐饮 收入 万元 食品成本饮料成本 金茂君悦 2 6 9 7 2 3 1 7 0 2 2 1 0 9 6 浦东香格里拉1 4 8 2 53 0 2 0 1 6 6 0 四季酒店9 9 5 13 1 9 0 2 0 9 0 万豪明天广场 7 0 5 0 3 5 5 0 2 0 8 0 威斯汀1 0 2 1 43 3 1 0 2 1 4 0 资料来源 上海外资酒店同业交流资料 从平均房价看 金茂君悦率先在国内突破2 0 0 美元 并且是上海唯一超过了2 0 0 美元的酒店 高出第二位的四季酒店2 5 美元 其余的酒店则分别在1 6 0 1 9 0 美元之 间 竞争组合中开业时间最久的波特曼丽兹卡尔顿在该指数上排最末为1 6 0 美元 而 最近开业的万豪明天广场也达到1 6 1 美元 从出租率看 威斯汀在全年出租率上继续领先竞争组合 达到8 3 6 其他酒店 在6 9 5 8 1 8 之间 竞争组合的每间房平均收益处于1 1 2 1 7 4 美元之间 金茂君 悦排名第一 领先竞争组合3 0 6 2 美元 2 2 3 2 上海市高级酒店走势预测 未来三年 我们预计上海经济仍将保持快速增长 上海将继续推进世界级城市的 建设 仍将是商贸和休闲旅客的必到之处 对高星级酒店的需求将继续保持年均5 1 0 的增长 与此相反 新增高星级酒店的供应量将非常有限 预计未来三年 上海超五星级 酒店将延续2 0 0 4 年的良好发展势头 呈现出平均房价和出租率稳步增长的趋势 具 体情况见表2 4 和表2 5 表2 4 上海超五星级酒店市场趋势分析 2 0 0 2 年2 0 0 3 年2 0 0 4 年2 0 0 5 年2 0 0 6 年 客房数 间 2 0 4 3 2 7 8 73 1 2 9 3 1 2 9 3 1 2 9 客房供应量 万间 年 1 0 1 51 0 4 71 1 4 91 2 0 31 2 8 3 增长率 3 29 74 76 6 客房需求量 万间 年 6 0 46 4 1 8 9 2 9 5 11 0 5 8 增长率 6 13 9 16 71 1 3 平均入住率 5 9 56 1 27 7 67 9 18 2 5 增长率 2 82 6 81 94 4 资料来源 金茂君悦酒店内部资料 0 3 2 0 2 5 1 8 8 陈讳基于核心能力的中国金茂 集团 股份有限公司发展战略研究 表2 5 酒店竞争组合的平均出租率预测 2 0 0 2 年2 0 0 3 年2 0 0 4 年 2 0 0 5 年 2 0 0 6 年 金茂君悦 7 7 76 2 78 0 88 08 l 四季 4 0 5 5 1 3 7 2 27 47 7 丽兹卡尔顿 8 0 76 1 68 1 68 28 5 香格里拉 8 3 56 8 8 8 1 0 8 1 8 6 瑞吉红塔 1 2 45 6 46 9 57 37 7 威斯汀 1 5 86 4 98 3 88 38 6 j 1 r 万豪 o5 0 27 6 o7 78 0 市场平均 5 9 56 1 27 7 67 9 18 2 5 资料来源 金茂君悦酒店内部资料 三年后 随着世博会的临近 上海超五星级酒店的供应量将会有较大规模增加 仅在黄浦江两岸 筹建中的酒店包括 柏悦 w 饭店 半岛等顶级酒店 随着上述顶 级酒店的建成 金茂君悦酒店的平均房价将被超越 国内豪华酒店 领头羊 地位也 将受到挑战 与此同时 香格里拉 凯悦 索梅丽亚等一批五星级酒店也将纷纷建成 上海超五星级酒店将进入供需两旺 竞争加剧的发展阶段 从国内酒店市场看 酒店行业正处于由分散到集中的行业整合阶段 给优势企业 带来战略性机遇 目前 国内大多数酒店由地方政府或国有企业 银行建造和拥有 作为接待内部客人或显示实力和尊贵的场所 尽管拥有优越的地理位置 但是由于产 品雷同 缺乏专业管理 单体经营等原因 经营不善 持有这些酒店的国有企业由于 自身的优先事项 如主辅分离 上市 民营化等原因 不得不加快处理这些不良资产 而公司通过金茂君悦大酒店的运营 其品牌逐渐为政府 客户和各协作方所认可 其 良好的国资股东背景和规范化的治理结构 也为金茂整合行业资产创造了条件 2 2 4 上海市甲级写字楼行业现状和趋势分析 2 2 4 1 上海市甲级写字楼现状 2 0 0 4 年 跨国公司加快进驻上海步伐 上海甲级写字楼市场表现出企业需求强 劲 空置率下降以及租金持续上升的特点 当年楼新增供应量3 4 8 万平米 同比增 长1 8 3 受浦西几个顶级写字楼物业 来福士 企业大道等 建成入市的驱动 市 场总吸纳量达到5 0 2 万平米 同比增长近一倍 主要客户为跨国金融 咨询及制造 型高增值产业 强劲的需求和有限的供给使租金报价有较大幅度上涨 同比增长 1 0 6 达到0 7 4 美元 天 平米 空置率下降到6 5 1 为近五年的最低点 尤其是 市中心静安 黄浦和卢湾三个区 平均空置率降低到2 3 至2 0 0 4 年底 市场存 0 2 0 2 5 1 8 8 陈韩基于棱心能力的中国盘茂 垫团 份冉阳 司发艘艘略研究 量为3 7 0 万平米 租金报价为0 7 4 美元 天 平米 空置率为6 5 1 上海甲级写字 楼具体情况见图25 和图26 兰瓣黜蕞昌 嵩f 譬嚣唧 二 ki 蒯删 1 5 7 2 z u 1 h e h 图2 5 上海甲级写字楼新增供应量 吸纳量和空置率走势 资料来源 戴德粱行 上海 咨询研究部 鬻筹蠹鏊躜8 7 一 裟 一 茹嚣 9 19 29 39 49 59 69 7 9 89 9 口00 10 20 30 4 s a h m 圉2 6 上海浦西 浦东甲级写字楼租金走势 资源来源 截德粱行 上海 咨询研究部 224 2 上海甲级写字楼市场的特点 2 0 0 4 年 上海甲级写字楼呈现出以r 特点 1 浦西成交量明显较浦东活跃 租金上涨幅度较大 空置率和租金表现均较 浦东出色 经与国际知名物业中介机构交流 造成浦东弱于浦西的主要原因如下 小陆家嘴的区位特点 如过江不方便 休闲文化设施最乏 对相当部分行业 0 3 2 0 2 5 1 8 8 陈神基于核心能力的中国金茂 集团 股份有限公司发展战略研究 如广告公司 贸易公司 咨询公司 缺乏吸引力 造成该区域内的租户结构比较单 一 较多为金融性公司和律师事务所 抵御风险变化的能力较弱 随着中国加入w t o 的承诺逐步实现 原先浦东新区的一些税收优惠政策逐步 取消 部分因政策因素迁至浦东的公司 将会随政策的变化重返浦西 最典型的如注 册在外高桥保税区的日本商社 现已大规模迁回浦西 其中包括在金茂大厦内的东棉 公司 从2 0 0 3 年下半年开始 政府对外资金融机构的审批趋缓 对于严重依赖金融 机构支持的陆家嘴写字楼市场 这种审批的趋缓直接意味着需求量的减少 中国股市的长期低迷 造成大量证券