房地产税务检查(上).ppt

2014房地产企业所得税汇算清缴与税务稽查技巧 上 钟必 云中飞 2014年3月 开篇语云中飞点评万科欠税门 第一季央视房企欠税门3 8万亿 其中 央视列出应交未交土地增值税金额排名前十大上市房企分别是 截至2012年12月31日数据 雅居乐地产控股有限公司83亿元 SOHO中国有限公司64亿元 广州富力地产股份有限公司58亿元 万科股份有限公司58亿元 深圳华侨城股份有限公司49亿元 招商地产44亿元 合生创展42亿元 融创中国控股有限公司27亿元 金地集团26亿元 新世界中国地产24亿港元 任志强 愚蠢无知国税总局表示 近日引起社会关注的有关人员对欠税的巨额推算 方法是不正确的 对税收政策和征管方式存在误解误读 第二季央视万科欠税门44亿 央视 万科欠税门44亿 财政部科研所刘尚希称 应付税金就是应交 没交就是欠税 纳税人计算出来就应该申报交纳 只要达到清算条件 纳税人就必须申报纳税 可清算就是必须清算 不是也可以不清算 看起来税务部门没有下发通知 似乎没有形成拖欠 但是从法理角度上说已构成拖欠 纳税人有及时 主动申报的义务 万科原文 近日有媒体报道称 我公司2012年年报中 计提的土地增值税清算准备金人民币44 34亿元 为应付未付的土地增值税 并称公司下属企业开发的吉林万科城 广州金域蓝湾 广州柏悦湾 广州金域华庭等四个项目 存在未及时清算土地增值税的问题 经本公司核实 实际情况如下 1 根据 关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知 国税发 2006 187号文 及 土地增值税清算管理规程 国税发 2009 91号文 的规定 应进行土地增值税清算的 为以下三种情况 一 房地产开发项目全部竣工 完成销售的 二 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 三 直接转让土地使用权的 经核实 报道涉及的四个项目 均不满足上述条件中任何一条 不属于 应进行土地增值税清算 的情况 万科原文 具体如下 广州金域华庭项目 目前销售比例仅为49 远未达到土地增值税清算条件 原文 二 吉林万科城项目 根据经审计的实际成本及收入测算 目前项目毛利率仅为16 预计清算后实际应缴纳的土地增值税少于预缴金额 属于应退税项目 李劲松律师批驳 万科要想说明此事 就应该公开说明 当时计提吉林万科城项目 当年结算销售的时候 是按什么样的毛利率计算的准备金 且计提了多少准备金 如果当时虚高毛利率虚提准备金 那么 其行为涉嫌偷逃企业所得税违法 如果当时毛利率为16 则按税法规定 是不能计提1分钱土增税的 若在依法不该计提一分钱土增税时 却违法计提出了44亿元土增税 这就是偷了11亿元企业所得税的严重偷税犯罪行为 云中飞论土地增值税 央视 毛利34 63 1 非普通住宅毛利率超过27 46 就要交土地增值税 计算过程如下 设 收入为X成本为Y营业税及附加为5 7 房地产开发费用为10 增值率N X 1 3Y 5 7 X 1 3Y 5 7 X 令 N X 1 3Y 5 7 X 0即分子为0则没有增值率假设X 100则0 100 1 3Y 5 7 X1001 3Y 100 5 7Y 72 54毛利 100 72 54 27 46毛利率 27 46 云中飞论土地增值税 云中飞告诉你 税务局对毛利率低于27 是非常敏感的 例如苏州市局 关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税征管有关问题的通知 苏州地税函 2013 41号 规定 企业有下列情形之一的 纳入企业所得税风险预警管理 一是营业收入所得税负担率低于4 0 经济适用房 定销房 限价房负担率低于1 5 二是已完工开发产品的销售毛利率低于27 经济适用房 定销房 限价房销售毛利率低于12 对于营业收入所得税负担率或销售毛利率低于风险预警值的企业 应由企业说明销售毛利率低于风险预警值的具体理由 理由不充分或不作情况说明的 推送风险管理部门处理 云中飞论土地增值税 2 普通住宅要算20 免税的 普通住宅实际上毛利率在40 以下的项目 开发企业基本不需要缴纳土地增值税 增值率N X 1 3Y 5 7 X 1 3Y 5 7 X 令 20 X 1 3Y 5 7 X 1 3Y 5 7 X 假设X 100则20 100 1 3Y 5 7 X100 1 3Y 5 7 X100 20 100 1 3Y 5 7 1 3Y 5 7 1 56Y 100 5 7 1 14Y 59 71毛利 100 59 71 40 29毛利率 40 29 云中飞论土地增值税 由于土地增值税与房企的毛利率直接相关 这导致房企在现实中主要是通过两种手段减少毛利率 从而少交土地增值税 另外 房地产企业通过拖延竣工验收时间或控制销售比例递延纳税 也非常普遍 一种是避税的手段 主要通过设立外围子公司进行利润转移 另外一种是偷税的手段 主要是房企通过虚开发票 提高项目工程各项成本 碧桂园 全能型房地产公司房地产公司的分类 全能与专业 纵向一体化的全能房地产公司 会加强 下设建材 装饰 咨询 设计 建安 物业管理 销售等外围子公司 从拿地 建筑 策划 销售 物业管理一条龙滚动开发 节约交易成本 涵盖房地产交易的每一环节 纵向一体化的专业房地产公司有的只做土地交易 有的只做房地产投资 并不参与开发 有的专做房地产的营销代理 如世联地产 这类公司的投资 营销策划 开发 物业管理等经营板块是相互独立的 目的 利润转移给外围子公司 纵向一体化的全能房地产公司下设建材 装饰 咨询 设计 建安等外围子公司 只卖精装修房 把利润转给外围子公司 合并报表后 利润不变 但子公司不用土地增值税 这样就把节省的土地增值税变成了利润 注意 营销子公司不行 因为要交土增税2008年华发股份的神奇子公司 25 华发2009子公司 10 广州富力集团 打开 重点讲 碧桂园点评 属于避税 但价格不能偏高 特别调整 税收筹划行业一窝蜂理论 打造外围装饰子公司的3个好处 1 少交建筑营业税 只交3 2 销售装修房缴纳土地增值税少3 并且 上市公司可以 装饰子公司 的利润合并 把土增税变成利润 1 少交建筑营业税 只交3 第十六条规定 除本细则第七条规定外 纳税人提供建筑业劳务 不含装饰劳务 的 其营业额应当包括工程所用原材料 设备及其他物资和动力价款在内 但不包括建设方提供的设备的价款 将建筑装饰劳务的营业额作了 例外 的处理 即业主提供的原材料和设备 可以不计入缴纳营业税的范围 2 销售毛坯房应缴纳土地增值税多 方案一 销售毛坯房应缴纳土地增值税 甲房地产开发公司正在开发某小区 为此项目支付土地出让金3000万元 开发成本6400万元 含借款利息400万元 可售面积30000平方米 如果销售毛坯房 每平方米售价7000元 销售收入总额为21000万元 营业税税率5 城市维护建设税7 教育费附加3 计算应缴纳多少土地增值税 不含息建造成本 3000 6400 400 9000 万元 扣除项目金额 9000 130 21000 5 5 11700 1050 12750 万元 增值额 21000 12750 8250 万元 增值率 8250 12750 64 71 适用税率40 速算扣除率为5 应缴土地增值税 8250 40 12750 5 3300 637 5 2662 5 万元 企业降低土地增值税税负的两种方法 土地增值税清算四大弹性空间 国税发 2006 187号 四 土地增值税的扣除项目房地产开发企业销售已装修的房屋 其装修费可以计入房地产开发成本 计入房地产开发成本可以享受20 的加计扣除 2 销售装修房应缴纳土地增值税少原理 收入100 扣除130 方案2 改卖毛坯房为卖装修房 对房屋进行装修 预计装修费用4500万元 1500元1平方 装修之后 每平方米售价为8500 7000 1500 元 销售收入总额25500万元 无其他变动因素 不含息建造成本 3000 6400 400 4500 13500 万元 扣除项目金额 13500 130 25500 5 5 17550 1402 5 18952 5 万元 增值额 25500 18952 5 6547 5 万元 增值率 6547 5 18952 5 34 55 尽量要控制在50 以下 适用税率30 速算扣除率为0 应缴土地增值税 6547 5 30 0 1964 25 万元 方案2与方案1的差额 土地增值税2662 5 1964 25 698 25 万元 营业税增加 25500 21000 5 5 247 5万总税负减少698 25 247 5 450 75万元 土地增值税清算四大弹性空间 限价 为了拿预售证对策 签2份合同卖毛坯房装修外包精装修房分拆销售的税务风险点 3 并且 上市公司可以 装饰子公司 的利润合并 把土增税变成利润 全国地税系统反避税工作会议 寻找典型案例 房地产企业的土地增值税管理将成为反避税工作的下一重点全国地税系统反避税工作会议于2011年12月13日至15日在山东举行 本次会议对房地产行业的反避税问题进行了深入分析和研究 将矛头直指房地产开发商 耐人寻味的是 本次会议专门强调了房地产开发商与其关联方之间的交易虽然不必然导致所得税流失 但有可能严重影响地税部门的土地增值税征收 因此也应通过转让定价管理手段予以规范 深圳市地税局需如实披露房地产企业关联交易的详细情况和交易定价 近期 深圳市地税局抽调了反避税系统的业务骨干组成专家小组 意图着手完善土地增值税的反避税监管 按照深圳税务局的规定 与外资企业报送 企业年度关联业务往来报告表 相类似 辖区内房地产企业 含内资 在填报 土地增值税清算申报表 时 需如实披露房地产企业关联交易的详细情况和交易定价 而对于这部分关联分包商的利润水平的确定 深圳地税局预计将会使用BVDOsiris数据库或其他国内有效数据库进行可比性分析 并根据可比性分析的中位值对房地产企业关联交易定价进行调整 重新确定土地增值额并相应调整房地产企业应该补缴的土地增值税额 陕西国税局拓展反避税新领域中国税务报2013年8月14日 通过数据信息及量化指标 加强结构分析和趋势分析 该局顺利完成2起境内房地产企业反避税案件的调查 调整税款8700多万元 实现了反避税调查领域由外资企业向内资企业的拓展 制造业向房地产领域拓展 思考 毛利率仅为16 是不用交土地增值税的 万科敢去退税吗 合肥市地方税务局关于印发 合肥市房地产开发企业土地增值税清算管理办法 试行 的公告2011年第1号 第二十一条对有以下情形之一的房地产土地增值税清算项目 由稽查局进行清算复核 一 清算后实际税负低于其预征率的 东部2 西部1 二 清算后实际税负明显低于同区域同期同类房地产开发项目税负水平的 三 市局认为有必要进行清算复核的 辽市地税发 2011 22号2 清算退税的管理符合清算条件的项目 经清算后需要退税的 主管税务机关必须将清算资料上报市局 由市局移送市稽查局进行复审 市局按照稽查局复审情况 下达 辽阳市房地产开发企业土地增值税清算退税复审结果通知书 附表二 厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法厦地税发 2010 16号 第四章清算审核清算结果为退税 清算结果与主管税务机关预先了解明显不符或有其他明显异常情形的 主管税务机关应当按照规定填报 主管税务机关移交稽查局土地增值税清算案件交接表 经审批后移交稽查局进行核查 经审批需移交稽查局审核的项目 由稽查局根据规定对纳税人做出相应处理 厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法厦地税发 2010 16号 第二十八条税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时 应按主管税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目 主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性 真实性进行审核 对符合要求和规定的鉴证报告 主管税务机关可以采信 不符合要求和规定的主管税务机关可以不予采信 并应当告知其理由 万科原文 根据会计准则的要求 在房地产项目产生确认收入时 应根据确认的收入和配比的成本 基于谨慎性原则 对未来可能缴纳的土地增值税进行合理估计 并预提准备金 此预提为企业会计处理程序 与企业现时纳税义务无关 预提金额仅为企业自身的估计 未来确定企业实际纳税义务时 税务机关另有计算方法和程序 不会以企业自测数据作为依据 截至2012年12月31日 公司计提土地增值税清算准备金人民币44 35亿元 此为公司按照会计准则要求 对未来可能产生的土地增值税进行的计提 公司不存在应缴未缴的土地增值税 而万科2010年至2012三年来净利润不过294 53亿元 赚来的钱2 3拿去交税了 万科原文 公司一贯守法经营 照章纳税 集团子公司及合营联营公司近三年合计缴纳税金约620亿元 其中土地增值税约144亿元 万科 风雨飘摇中 广州地税及时回应 广州地税回应 万科欠税 报道来源 广州地税时间 2014 01 0808 24新华广东快讯微博近日有媒体报道称 位于广州市的万科金域华庭 金域蓝湾和柏悦湾三个房地产项目 已经达到土地增值税清算条件 存在未及时清算土地增值税问题 形成欠税 相关报道引起媒体较大关注 为回应公众关切 7日 报道涉及的房地产项目主管税务机关 广州地税局接受了采访 淡定 准确 广州地税回应 据广州地税局有关负责人介绍 报道中指出的万科金域华庭项目在2011年12月31日前 其预售比例已达到100 经核实 该预售比例是这个项目的其中已取得销售许可证的两栋楼 到2013年12月底 项目总体累计销售面积占可售面积比例49 05 未达到可清算条件 广州地税回应 至于报道中指出的万科柏悦湾和万科金域蓝湾的问题 广州地税局这位负责人表示 经核实 截止到2013年12月底 万科柏悦湾累计销售面积占可售面积比例为97 29 万科金域蓝湾累计销售占可售面积比例为97 两个项目均未完全销售 根据国税发 2006 187号文第二条规定 对于已售建筑面积占总项目可售建筑面积85 以上的 属于可进行土地增值税清算的情形 广州地税回应 依据稍后再说 这位负责人表示 虽然万科柏悦湾和万科金域蓝湾销售比例较高 但是由于两个项目成本 费用并未结算完毕 无法合理界定计税成本 按照政策规定可以暂不进行清算 待企业达到应清算条件时再要求纳税人进行清算 广州地税回应 广州地税局相关负责人指出 企业计提的土地增值税准备金是为清算后可能需要缴纳的税款进行预提 按会计准则并非拖欠税款 稍后分析 广州地税回应 多年来 广州地税局着力加强土地增值税的税收政策贯彻执行 项目日常管理信息化和清算审核等工作 最近 按照国家税务总局关于加强土地增值税清算的要求 该局进一步采取措施 一是加强税法宣传和辅导 帮助每个纳税人理解土地增值税的政策和管理要求 提高纳税遵从度 二是以年度为周期发布政策指引 梳理和解决土增税清算难点问题 三是加强与相关部门的协调配合 建立信息共享平台 完善对房地产项目立项 施工 竣工 销售的全流程监管 四是对按规定应清算的项目按程序实施清算 对按规定可清算的项目列入清算计划 强化跟踪管理 广州地税回应 根据土地增值税暂行条例实施细则的规定 在项目竣工结算前由于涉及的成本确定或其他原因 而无法据以计算土地增值税的 可以实行预征 目前为了均衡税款入库 避免税收流失 加强对房地产企业土地增值税管理 对房地产开发企业土地增值税普遍实行销售时预征 项目终了进行清算 多退少补的制度 预征一般按照销售收入的一定比例征收 广州地税回应 依据 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发 2006 187号 的规定 目前土地增值税清算的条件分两类 一是应清算即必须清算的情形 包括 房地产开发项目全部竣工 完成销售的 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 直接转让土地使用权的 二是税务机关可要求清算的情形 包括 已竣工验收的项目转让面积超过85 或虽未超过85 但剩余面积已出租或自用的 取得预售许可证满三年仍未销售完毕的 纳税人注销登记的 在项目达到清算条件后进行土地增值税清算 得出房地产项目实际应缴的税款 与预征的税款比较后 多退少补 广州地税回应 广州地税观点 纳税人进行土地增值税清算的义务在达到应清算条件后才发生 在未达到应清算条件前 即使达到税务机关可要求清算条件 纳税人不主动进行清算申报也不违反规定 财政部科研所刘尚希观点 应付税金就是应交 没交就是欠税 纳税人计算出来就应该申报交纳 只要达到清算条件 纳税人就必须申报纳税 可清算就是必须清算 不是也可以不清算 看起来税务部门没有下发通知 似乎没有形成拖欠 但是从法理角度上说已构成拖欠 纳税人有及时 主动申报的义务 广州地税回应 依据在哪里 对于达到可清算条件的项目 依据 土地增值税清算管理规程 的要求 税务机关可以要求纳税人进行清算 也可根据项目情况和本单位清算工作安排 确定暂不通知清算 待条件成熟后再要求纳税人进行清算 依据在这里 管理局责任重大 稽查局 淡定淡定 土地增值税清算管理规程 第十一条规定 对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的 应当作出评估 并经分管领导批准 确定何时要求纳税人进行清算的时间 对确定暂不通知清算的 应继续做好项目管理 每年作出评估 及时确定清算时间并通知纳税人办理清算 点评 因此 即使符合前述 可要求纳税人进行土地增值税清算 的条件之一 主管税务机关仍可以决定暂不通知清算 但该文件中没有规定在什么条件下可以暂不通知清算 这实际上意味 只要主管税务机关乐意 可以无限期不要求纳税人进行清算 在是否要求房地产企业进行清算方面 税务征管人员拥有极大的自由裁量权 思考 预提的土地增值税企业所得税能扣除吗 据了解 上市企业为了利润均衡分配 根据会计制度和证券市场的有关规定 一般都在销售过程中根据自行测算的税负情况 在已预征的土地增值税之外 再预提部分准备金 这部分预提的准备金会在清算时根据实际清算出的税款缴纳 如果还没有达到清算条件 则这部分准备金暂时还不需要缴纳 不能认为是拖欠税款 29家房地产上市公司被疑拖欠640亿土地增值税 其中 央视列出应交未交土地增值税金额排名前十大上市房企分别是 截至2012年12月31日数据 雅居乐地产控股有限公司83亿元 SOHO中国有限公司64亿元 广州富力地产股份有限公司58亿元 万科股份有限公司58亿元 深圳华侨城股份有限公司49亿元 招商地产44亿元 合生创展42亿元 融创中国控股有限公司27亿元 金地集团26亿元 新世界中国地产24亿港元 由于土地增值税是在转让房地产的流转环节纳税 并且是为了取得当期营业收入而支付的费用 因此 土地增值税与营业税的会计处理相同 一般来说 房企预提土地增值税是做以下分录的 借 营业税金及附加贷 应交税金 土地增值税 相当于预提费用 目的 抵减企业所得税 或者赚取递延缴纳企业所得税 即时间差 当前房地产公司预提土地增值税的2种模式 1 项目公司按总公司的要求预提比如说国内著名房地产公司按总部要求 土地增值税按收入的3 96 计提 而当地税务机关规定的预征率是1 5 年度企业所得税汇算清缴时 如果是按3 96 进行扣除的 那就有问题了 例如 收入100亿预提 借 营业税金及附加100 3 96 3 96亿贷 应交税金 土地增值税3 96亿实际缴纳 借 应交税金 土地增值税1 5亿贷 银行存款1 5亿应交税金 土地增值税产生贷方余额3 96亿 1 5亿 2 46亿这个2 46亿充其量也就是个或有事项 会计上可以或有事项处理 但税法上是不承认或有事项的 企业所得税法只确认实际发生的支出 税务局对下一年度5月31日未缴纳土地增值税 即差额 企业所得税要纳税调增思考 税务局纳税调增的依据是什么 国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告国家税务总局公告2011年第34号六 关于企业提供有效凭证时间问题 企业当年度实际发生的相关成本 费用 由于各种原因未能及时取得该成本 费用的有效凭证 企业在预缴季度所得税时 可暂按账面发生金额进行核算 但在汇算清缴时 应补充提供该成本 费用的有效凭证 云中飞提醒你 这里的有效凭证包括完税凭证 国家税务总局关于印发 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 的通知国税发 2009 31号第三十二条除以下几项预提 应付 费用外 计税成本均应为实际发生的成本 第三十四条企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的 不得计入计税成本 待实际取得合法凭据时 再按规定计入计税成本 2 总公司的直接预提 项目公司不敢预提为什么项目公司不敢预提 怕被责令补缴土地增值税 国家税务总局关于印发 进一步加强税收征管若干具体措施 的通知 国税发 2009 114号 称 要重点加强 土地增值税提取后挂账不交税款 等关键项目的专项检查 项目公司不预提土地增值税 就会造成项目公司 企业语言 虚增 利润 多交企业所得税 未来 项目公司清算土地增值税时 就会造成巨额亏损 项目公司注销 然后按总局2010年29号公告申请退企业所得税 但是 目前全国各地的税务局对总局2010年29号公告执行的不积极 目前 云中飞仅看到深圳蛇口国税有相关的退税指引 云中飞还对深圳蛇口国税进行了表扬 详细情况见 国家税务总局公告2010年第29号国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告根据 中华人民共和国企业所得税法 及其实施条例的相关规定 现就房地产开发企业注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题公告如下 思考 亏损弥补是向前弥补还是向后弥补 房地产企业的亏损弥补可以向前吗 例解总局2010年29号公告 M公司在2010年注销 分配率为3 2 1600万 5亿元 360万 33 118 8 万元 1 2007年退税的计算 2007年应补充扣除土地增值税3亿元 3 2 2 360 万元 因此应退企业所得税360万 15 54 万元 2 2008年退税的计算 2008年应补充扣除土地增值税2亿元 3 2 2 240 万元 因此应退企业所得税240 25 60万元 关键点 两个亏损 29号公告的适用范围 1 只有房地产开发企业土地增值税清算当年出现亏损 2 并且该亏损持续至注销当年仍未弥补完毕时 仍然亏损才可以按照29号公告申请退税 深圳市蛇口国家税务局关于房地产开发企业注销前企业所得税退税申请操作指引 发布日期 2013 06 07 为加强房地产开发企业注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税申请退税的征收管理 根据 中华人民共和国企业所得税法 及其实施条例 中华人民共和国税收征收管理法 及其实施细则和 国家税务总局公告2010年第29号 等的有关规定 制定本操作指引 一 纳税人申请房地产开发企业注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税退税的 应按照29号公告的要求 计算各年度应退 补 的企业所得税税款 填报 房地产开发企业注销前企业所得税退税预审表 以下简称预审表 并连同以下资料提交税务机关预审 一 申请报告 二 房地产开发企业注销前企业所得税退税预审表 两个亏损 三 房地产开发企业注销前企业所得税退税计算表 四 土地增值税申报表及缴款凭证 五 其他相关证明材料二 退税申请经税务机关预审同意后 纳税人填制 退抵税申请审批表 连同预审表及相关证明资料一并提交税务机关受理 本操作指引自发布之日起执行 国家税务总局如颁布新的规定 按新的规定执行 云中飞论土地增值税 目前 全国各地的税务局对总局2010年29号公告执行的不积极 这也是房地产企业大量计提土地增值税的一个原因 既然我退不到税 我就索性计提 用来抵扣企业所得税 操作上由各项目公司测算未来要交土地增值税清算金额上报给总公司 总公司按汇总计算后按一定的比例预提 总公司不是实体公司 是投资控股公司 只获取税后的投资收益 总公司是不用交企业所得税的 因此 总公司不存在税前扣除土地增值税的问题 也就没有纳税调增的问题 万科怎样预提土地增值税的 万科企业股份有限公司关于土地增值税缴纳情况的公告公告日期 2013 11 27万科企业股份有限公司关于土地增值税缴纳情况的公告本公司及董事会全体成员保证公告内容真实 准确和完整 没有虚假记载 误导性陈述或者重大遗漏 近日 有媒体报道称多家房地产开发企业存在拖欠土地增值税的情况 本公司已按照土地增值税相关政策和有关政府规定 在销售房产时 按当地税务机关要求进行了土地增值税的预缴 万科年报 递延所得税资产 土地增值税清算准备 是个什么资产 在确认收入后 按照会计准则要求进行了土地增值税的计提 截至2012年12月31日 公司计提的土地增值税清算准备金人民币44 35亿元 详见公司2012年度报告财务报告附注 其他应付款 土地增值税清算准备金 部分 在项目清算结论产生后 按照规定的金额 期限进行了土地增值税的缴纳 公司2012年度报告财务报告截至2012年12月31日 应交税费 中土地增值税人民币14 13亿元 已在税务机关规定的期限内申报入库 公司在土地增值税缴纳与核算方面符合税法和会计准则的相关规定 请投资者注意投资风险 特此公告 万科企业股份有限公司董事会二 一三年十一月二十六日 云中飞总结一下 万科计提的土地增值税分为两部分组成 一部分计入 应交税费 中土地增值税14 13亿元 这部分已在税务机关规定的期限内申报入库 另一部分其他应付款 土地增值税清算准备金44 35亿元 分录应该是借计递延所得税资产 贷记其他应付款 土地增值税清算准备金 总公司按汇总计算后按一定的比例预提的土地增值税不存在企业所得税纳税调增的问题 思考 解决之道在哪里 提高预征率 北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告2013年第3号 二 房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入 按照预计增值率实行2 至8 的幅度预征率 见附件1 容积率小于1 0的房地产开发项目 最低按照销售收入的5 预征土地增值税 预计增值率预征率预计增值率 50 2 50 预计增值率 100 3 100 预计增值率 200 5 200 预计增值率8 预计增值率匡算公式 拟售价格 预售面积 项目成本 项目成本 100 项目成本 土地成本 建安成本 1 间接费用率 间接费用率暂为30 全国最高土地增值税预征率出炉 住宅5 其他房屋8 乌地税函 2011 99号关于调整土地增值税清算工作中预征率的通知经济技术开发区 高新技术产业开发区地方税务局 稽查局 各区 县 地方税务局 第一分局 自2010年开展土地增值税清算工作以来 多数房地产开发企业已按照清算工作要求完成了自行清算 现清算工作已进入重点核查阶段 但也有部分企业对符合土地增值税清算条件的房地产开发项目 到期仍未自行清算 税务机关将严格按这些企业开发项目实际取得销售收入按从高预征率补征土地增值税 现就补征土地增值税的预征率 以下简称补征预征率 调整如下 请遵照执行 并将执行中出现的问题及时反馈市局税政一处 计算公式为 补征土地增值税税额 销售收入 补征预征率 已预征土地增值税税额 一 各类住宅 包含车库 2006年1月1日以前年度取得的销售收入 按1 的补征预征率补征土地增值税 2006年1月1日以后年度取得的销售收入 按5 的补征预征率补征土地增值税 二 别墅 度假村 高级公寓及商业和其他用房 按8 的补征预征率补征土地增值税 2011年的文件 一直未对外公布 2013年8月27日对外发布 可以说是目前国内最高的土地增值税预征率了 土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务 对已达土地增值税清算条件而未清算的房地产开发项目进行补征之后 仍不能免除其清算义务 主管税务机关应要求企业限期 90日之内 进行清算 限期内仍不清算的 按照税收征收管理法有关规定处理 对确需核定征收的 由主管税务机关区分不同房地产类型 不同定价水平 不同盈利水平 按项目提出具体核定征收率 经市局报请自治区地税局批准同意后核定征收其土地增值税 二 一一年四月二十五日抄送 局各位领导 计财处 税政二处 征管处 政策法规处 乌鲁木齐市地方税务局2013年8月27日印校对 税政一处杨志刚 广州地税回应 由于土地增值税清算工作比较复杂 对干部业务素质要求较高 而目前各地在土地增值税征管中力量配备还不足 可清算条件的设置 使主管税务机关可以根据自身力量及项目的不同情况 按照轻重缓急适当安排工作 从实践看 这一规定是基本符合目前税务机关工作实际的 完 淡定 吉林省地税局的回应 1月7日晚 吉林省地税局回应表示 吉林市万科城一期项目已达清算条件 但企业以工程款结算未结束 现阶段成本核算不准确为由拒绝清算 主管税务机关已再次下达税务事项通知书 要求企业于2014年1月15日前提供无法清算相关证据 紧张 谁正确 广州地税局的回应虽然万科柏悦湾和万科金域蓝湾销售比例较高 但是由于两个项目成本 费用并未结算完毕 无法合理界定计税成本 按照政策规定可以暂不进行清算 待企业达到应清算条件时再要求纳税人进行清算 吉林省地税局的回应吉林市万科城一期项目已达清算条件 但企业以工程款结算未结束 现阶段成本核算不准确为由拒绝清算 主管税务机关已再次下达税务事项通知书 要求企业于2014年1月15日前提供无法清算相关证据 国家税务总局关于印发 土地增值税清算管理规程 的通知国税发 2009 91号第三章清算受理第九条纳税人符合下列条件之一的 应进行土地增值税的清算 一 房地产开发项目全部竣工 完成销售的 二 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 三 直接转让土地使用权的 第十条对符合以下条件之一的 主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算 一 已竣工验收的房地产开发项目 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85 以上 或该比例虽未超过85 但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 二 取得销售 预售 许可证满三年仍未销售完毕的 三 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 四 省 自治区 直辖市 计划单列市 税务机关规定的其他情况 思考 什么叫竣工验收 结论 即使销售达到可清算85 的比例 但是 如果企业还没有竣工验收 是不需要进行清算的 竣工验收是清算的前提条件 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函 2010 220号关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时 已全额开具商品房销售发票的 按照发票所载金额确认收入 未开具发票或未全额开具发票的 以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入 销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致 在清算前已发生补 退房款的 应在计算土地增值税时予以调整 什么叫竣工验收 总局土地增值税没有文件规定 企业所得税有规定 广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引 2012年修订版 的通知穗地税函 2012 198号二 房地产开发项目符合下列条件之一的 应视为已竣工验收 一 开发产品竣工证明材料已报政府有关部门备案 二 开发产品已取得初始产权登记证明 国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发 2009 31号第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发 建造 销售住宅 商业用房以及其他建筑物 附着物 配套设施等开发产品 除土地开发之外 其他开发产品符合下列条件之一的 应视为已经完工 一 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 二 开发产品已开始投入使用 三 开发产品已取得了初始产权证明 万科欠税门的焦点问题是 如何判断土地增值税清算纳税义务发生时间 是应清算不是可清算 税收义务是由税法明确规定的 时间 和 程序 构成的 按照发生的先后顺序 这些时间要素包括 纳税义务发生日 纳税申报日 纳税期限 税款交纳日 超过了 纳税义务发生日 会计根据权责发生制原则就可以在账簿上确认 应交税费 超过了 纳税期限 未缴纳税款又未经税务机关批准延长纳税期限 就构成 欠税 违法行为 根据 税收征收管理法 第三十二条规定 纳税人未按照规定期限缴纳税款的 扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的 税务机关除责令限期缴纳外 从滞纳税款之日起 按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金 纳税义务发生日 根据 土地增值税暂行条例 第十条规定 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报 并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税 可见土地增值税的纳税义务发生日是 房地产合同签订之日 纳税申报日 根据 土地增值税暂行条例实施细则 第十六条规定 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入 由于涉及成本确定或其他原因 而无法据以计算土地增值税的 可以预征土地增值税 待该项目全部竣工 办理结算后再进行清算 多退少补 具体办法由各省 自治区 直辖市地方税务局根据当地情况制定 可见土地增值税的纳税申报日被分割成了 预缴申报日 和 清算申报日 两个 预缴申报日一般是预售 现售合同签订日的次月15天内 清算申报日则在项目竣工并完成工程结算后 清算申报日又被延后至 房地产开发项目全部竣工 完成销售 或者 销售比例达到85 并接到 主管税务机关的要求 国家税务总局关于印发 土地增值税清算管理规程 的通知国税发 2009 91号第三章清算受理第九条纳税人符合下列条件之一的 应进行土地增值税的清算 一 房地产开发项目全部竣工 完成销售的 二 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 三 直接转让土地使用权的 第十条对符合以下条件之一的 主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算 一 已竣工验收的房地产开发项目 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85 以上 或该比例虽未超过85 但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 二 取得销售 预售 许可证满三年仍未销售完毕的 三 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 四 省 自治区 直辖市 计划单列市 税务机关规定的其他情况 管理局 责任重大 稽查局 淡定淡定 纳税期限 因国家税务总局发布国税发 2009 91文 土地增值税清算管理规程 第三十二条规定 土地增值税清算审核结束 主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人 并确定办理补 退税期限 云中飞点评 清算补 退税期限须由税务机关书面通知 纳税人千万不要未经审核就自己先去申报交税 虚假申报清算主体 纳税人审核主体 主管税务机关稽查主体 稽查局 在主管税务机关有审核结果后稽查思考 管理局会不会一窝蜂说清算报告有问题移交稽查局呢 云中飞的结论 1 即使转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85 以上的 但还没有竣工验收的房地产开发项目 不需要进行清算 2 1 只要房地产开发项目尚未全部完成销售 即使还剩一套房 就不属于 纳税人应进行土地增值税清算 的情形 2 只要税务征管机关不通知纳税人进行清算 房地产开发项目可以无限期不清算 主管税务机关也无须为此承担法律责任 也就是说 如果纳税人在未达到应清算条件前 即使达到税务机关可要求清算条件 纳税人不主动进行清算申报也不违反规定 云中飞的结论 3 无论纳税人是应清算还是可清算 如果纳税人已经把清算报告送管理局审核了 只要纳税人还没有接到主管税务机关的审核结果书面通知 即未超越纳税期限 不构成 欠税 违法 4 如果主管税务机关觉得纳税人的清算报告疑点很大 移交稽查局复核 稽查 结果不能定偷税 因为纳税人只是交了清算报告而已 还没有去征收大厅申报交税 即使有偷税的手段 但是 还没有偷税的结果 云中飞的结论 5 如果纳税人是应清算 但是超过纳税期限 未申报 就属于偷税 云中飞对稽查局进行土地增值税清算稽查的建议 现在 绝大部分的房地产项目都是可清算 不是应清算 可清算必须先由管理局先通知企业清算 也就是说 在管理局还未通知企业清算前 稽查局先行介入毫无意义 稽查局就会承担管理局通知企业清算的工作 另外 如果稽查局选案稽查未竣工验收的房地产开发项目同样毫无意义 云中飞认为 等管理局审核发现企业递交的清算报告存在严重问题再移交稽查局才是比较正确的顺序 当然 如果房地产项目属于应清算的 稽查局直接选案没有问题 广州地税 对应清算的管理一直从严 关于进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理的通告发文号 穗地税发 2007 263号发文日期 2007 12 12为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理 根据 中华人民共和国土地增值税暂行条例 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发 2006 187号 以及有关规定 现将我市房地产开发企业土地增值税清算的有关事项通告如下 一 清算条件在我市范围内 包括番禺区 花都区 南沙区 增城市 从化市 开发房地产项目的房地产开发企业符合下列情形之一的 应进行土地增值税清算 一 房地产开发项目全部竣工 完成销售的 二 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 三 直接转让土地使用权的 广州地税 应清算纳税期限 90日 二 纳税申报符合本通告第一条规定的房地产开发企业 须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续 办理土地增值税清算应报送以下资料 一 房地产开发企业土地增值税清算书面申请 土地增值税纳税申报表 二 项目竣工决算报表 取得土地使用权所支付的地价款凭证 国有土地使用权出让合同 银行贷款利息结算通知单 项目工程合同结算单 商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入 成本和费用有关的证明资料 三 主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等 房地产开发企业委托税务中介机构审核鉴证的清算项目 还应报送中介机构出具的 土地增值税清算税款鉴证报告 三 逾期纳税申报的处理符合上述清算条件至今尚未按规定进行土地增值税清算的房地产开发企业 须自本通告发布之日起1个月内到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续 逾期不办理的 主管税务机关将按 中华人民共和国税收征收管理法 的有关规定进行处理 特此通告广州市地方地税局 第一部分收入的税收政策解读与税务稽查技巧 一 销售未完工产品取得收入的税收政策解读与填报技巧 房地产企业确认收入会计和税法的差异上市房地产企业收入确认原则 会计确认收入的条件 一 华发稳健型1 商品房实物移交手续法释 2003 7号 毁损 灭失 地震 万科 金地达到入伙2 取得了买方付款证明收到全部钱 税法 特殊规定1 08年前 国税发 2006 31号文件规定 开发产品完工后 开发企业应根据收入的性质和销售方式 按照收入确认的原则 合理地将预售收入确认为实际销售收入2 08年后 2009年31号文第六条企业通过正式签订 房地产销售合同 或 房地产预售合同 所取得的收入 应确认为销售收入的实现 注意 不是确认全部收入 还要看收入的方式 3 银行按揭方式分两次充分考虑经济利益流入 房地产企业确认收入会计和税法的差异后果很严重 有利的 稳健型案例 云中飞全国独家研究成果 珠海西区某房地产公司07年完工确认收入1千万 税率15 08年交楼确认收入7千万 税率25 结果 会计师事务所审计时未按税法规定调整 可能多交税 企业可能申请退税 问题 未签订 房地产销售合同 或 房地产预售合同 时 取得的预售收入如何处理 城市房地产管理法 第四十五条 商品房预售 应当符合下列条件 一 已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权证书 二 持有建设工程规划许可证 三 按提供预售的商品房计算 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上 并已经确定施工进度和竣工交付日期 四 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记 取得商品房预售许可证明 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案 第六十八条违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的 由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动 没收违法所得 可以并处罚款 2 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 法释 2003 7号 第五条商品房的认购 订购 预订等协议具备 商品房销售管理办法 第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容 并且出卖人已经按照约定收受购房款的 该协议应当认定为商品房买卖合同 3 税收收入确认遵从的 实质重于形式 原则 后果很严重 不利的例如实际毛利900大于预计毛利600 完工了也不结转 补税300 25 75 滞纳金 处罚0 5倍 会计确认收入的条件慢 一 华发稳健型1 商品房实物移交手续 毁损 灭失 地震 法释 2003 7号2 取得了买方付款证明 税法 特殊规定快08年后 2009年31号文第六条企业通过正式签订 房地产销售合同 或 房地产预售合同 所取得的收入 应确认为销售收入的实现 第三十五条开发产品完工以后 企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日 不得滞后 凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本 主管税务机关有权确定或核定其计税成本 据此进行纳税调整 并按 中华人民共和国税收征收管理法 的有关规定对其进行处理 预收账款属于税法的收入 31文第六条企业通过正式签订 房地产销售合同 或 房地产预售合同 所取得的收入 应确认为销售收入的实现 一 新旧政策的不同点 1 国税发 2006 31号文件规定 必须符合完工产品条件 才能确认收入 2 国税发 2009 31号文件 将会计上的 预收账款 提前确认为收入 也就是说 从企业所得税的角度 不再存在 预收帐款 的概念 只要签订了 销售合同 预售合同 并收取款项 不管产品是否完工 全部确认为收入 这里有必要提醒大家 按照新政策规定 房地产企业 所得税收入 是不同于 会计收入 的 定金 诚意金 简单学习安徽省2012年第2号公告十一 房地产开发企业转让房地产时收取的定金 诚意金等 应一并计入销售收入预征土地增值税 在清算土地增值税时 买受方在签订合同前因撤销购买意向而向销售方支付的违约金 不计入销售收入 不征收土地增值税 定金 诚意金也要预缴土地增值税 这主要是出于征管的考量 如果最终用户没有购买房子 那么没收的定金或者说违约金 不需要缴纳土地增值税 预收账款属于税法的收入 二 思考 这一规定带来的直接后果是什么 新31 税法不存在预收帐款的问题 税法都叫销售收入 会计有收入必然要有成本配比 税法只有收入 没有成本配比怎么办 一理通 百理明 收入在完工前取得时 按预计毛利率征税 收入在完工后取得时 按实际的毛利率征税 预计计税毛利率 国税发 2009 31号文件 预计计税毛利率 关键点 1 预售阶段 是否允许扣除期间费用 2 预售阶段是否允许扣除税金及附加 包括预征的土地增值税 预售阶段是否允许扣除税金及附加 包括预征的土地增值税 31第12条企业发生的期间费用 已销开发产品计税成本 营业税金及附加 必须是实际缴的 因为会计未做收入 土地增值税 预征的可以计提吗 准予当期按规定扣除 2 会计规定 按会计规定 以预售阶段 因为会计上未结转主营业务收入 相应的营业税和土地增值税作为预缴处理 借 应交税金 营业税 土地增值税贷 银行存款3 属于税会差异 税法上可以税前扣除 会计上未作为税前扣除项目 应作纳税调减 印花税 土地使用税计入期间费用 不计入土地成本或开发成本 企业所得税法 第八条企业实际发生的与取得收入有关的 合理的支出 包括成本 费用 税金 损失和其他支出 准予在计算应纳税所得额时扣除 一般而言 不包括特殊情况 一项费用得以税前扣除 必须同时符合三个条件 1 符合权责发生制原则 属于当期费用2 是实际发生的支出 已现金支付或已形成企业的到期债务3 取得合法凭证 征税