2017年产业地产市场发展年报-中指.2-32页

0 1 前言 产业地产利好政策频发，十九大报告指明产业发展方向。党的十九大报告中明确指出要着力加 快建设实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的产业体系，着力构建市场机制有效、 微观主体有活力、宏观调控有度的经济体制，不断增强我国经济创新力和竞争力。同时提出实施区 域协调发展、乡村振兴发展等发展战略，为我国经济与产业的发展起到明确的指导作用。 2017 年产业政策侧重于新兴产业引导、支持创新相关改革、农村产业融合发展、城市群构建 区域协同发展等方面，对特色小镇的政策支持力度持续加大，物流业成为新的聚焦点之一。另外， 地方政府产业园区项目审批权限下放、产业园区整合、创新园区的建设以及对产业地产的金融支持 也获得关注。 工业用地推地力度增强，供需均结束了连续三年的同比下降。2017 年，全国 300 城工业用地 推出和成交规划建筑面积同比分别增长 5.8%、5.5%，供需均结束了连续三年的同比下降。其中一 线城市成交面积同比增长接近 7 成，在各类城市中增幅最大。成交楼面均价同比上涨 1.0%，溢价 率小幅提升，市场略有升温。 产业地产业态更加多元，物流地产、产业地产资产证券化成为新风向。在房地产调控和鼓励产 业升级转型发展的大背景下，产业与地产的结合也越来越紧密。2017 年第二批特色小镇数量较第 一批几乎翻倍，特色小镇在业态上也更加均衡和多元；企业打破传统，涉足建设各具特色的产业园 区，模式更加多样化。另外，多家房企涉足物流地产、首个园区 PPP 项目资产证券化产品落地等为 产业地产发展带来了新思路。 2 展望未来，随着产业政策的落地实施，产业地产将继续向产业集群化、产城融合方向发展，且 在区域协调发展、 乡村振兴发展等战略引导下， 企业城市群布局也将更加明晰， 农村产业融合用地、 新产业新业态用地将得到更多的政策支持。从金融角度来看，2017 年企业对于产业地产基金的探 索和尝试，在 2018 年将逐渐发展成型，产业地产资产证券化有望获得更大进展。另外，在房地产 政策调控不放松的总基调下，2018 年将有更多的企业进入产业地产领域，多方联合、资源共享的 布局方式得到继续强化。 3 目录目录 前言 1 一、 政策环境. 4 1、政策关键词：创新、智能、农村、城市群等 . 4 2、关注点：特色小镇规范化，物流顶层设计逐步完善 . 7 二、 市场特征. 11 1、土地：推地力度增强，一线城市成交规模增长最为明显 . 11 2、企业：产业业态更加多元，综合体产业园等创新模式频现 . 14 3、新风向：物流地产迎契机，园区资产证券化获突破 . 22 三、 趋势展望. 27 1、发展方向：继续向产业集群化、产城融合方向发展 . 27 2、金融： 产业地产资产证券化将获得更大进展. 29 3、土地：弹性年期出让更普遍，农村用地存机遇 . 29 4、企业：城市群布局更加明晰，多方合作继续强化 . 30 4 一、 政策环境 2017 年，我国产业政策覆盖更加全面，无论是产业发展方向、区域发展、行业规划，还是专 项措施，都彰显了我国对产业发展的支持力度以及对产业地产发展的方向性指引，以达到产业转型 升级、促进产城融合、推进新型城镇化建设的目的。 1、政策关键词：创新、智能、农村、城市群等 2017 年是产业繁荣发展的一年，国家产业政策集中于创新、智能、农村、城市群等关键词， 10 月党的十九大报告中明确指出，要着力加快建设实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同 发展的产业体系，着力构建市场机制有效、微观主体有活力、宏观调控有度的经济体制，不断增强 我国经济创新力和竞争力，为我国产业发展指明了方向。同时报告中提出的创新驱动发展、区域协 调发展、乡村振兴发展等战略也与全年的政策关键词交相呼应。 创新：侧重新兴产业引导，创新为产业发展增加动力 2017 年，不管是在政府工作报告中，还是在各地出台的政策规划中，新兴产业的发展均被多 次提及。作为我国经济发展新的增长点，新兴产业获得了各级政府的高度重视，如 1 月 17 日， 西 部大开发“十三五”规划发布，明确十大重点任务、12 个专栏+1 个清单，提出发展战略性新兴产 业、打造百座特色小镇等。规划明确提出培育符合西部地区实际的战略性新兴产业，并新培育 若干国家级新区，在政策倾斜、投融资机制完善、规划实施机制健全等支持下，西部地区将迎来重 要战略机遇期。2 月 4 日，国家发改委发布战略性新兴产业重点产品和服务指导目录，明确发 展 5 大领域 8 个产业，其中人工智能、数字创意产业首次进入指导目录名单。4 月 10 日，工信部 印发云计算发展三年行动计划（20172019 年），提出从提升技术水平、增强产业能力、推 5 动行业应用、保障网络安全、营造产业环境等多个方面，建立产业生态体系，推动云计算健康快速 发展。随着新一代信息技术的快速发展，大数据信息技术的不断涌现，云计算产业将成为新的增长 极。与此同时，与创新相关的举措也频频出台，为我国产业发展增加动力，如 6 月 15 日，国家发 展和改革委员会与国家开发银行签署了关于支持战略性新兴产业发展的战略合作协议，国家开 发银行“十三五”期间将安排不低于 1.5 万亿元融资总量，持续加大对重点领域的创新能力、软硬基 础设施的投入力度。9 月 14 日，国务院办公厅印发关于推广支持创新相关改革举措的通知，提 出将在全国或 8 个全面创新改革试验区域内，推广涉及四个方面共 13 项支持创新相关改革举措； 10 月 13 日又印发关于积极推进供应链创新与应用的指导意见，指出随着信息技术的发展，供 应链已发展到与互联网、物联网深度融合的智慧供应链新阶段。 图：关于推广支持创新相关改革举措的通知要点 资料来源：中国指数研究院综合整理 智能：制造业面向智能化，创建中国制造 2025 示范区 实现智能制造是推动新一代信息技术与传统制造业深度融合的过程，良好的信息产业基础 有利于传统制造向智能制造的转型，也有利于智能制造产业生态的形成和集聚。5 月 10 日，陕 西西咸新区对外发布沣西新城智能制造创新基地发展规划(2017-2021)，预计到 2020 年将 全面构建中国智能制造产业体系，智能装备制造产业销售收入将超过 3 万亿元。5 月 17 日，国 企业融资 服务模式 融资渠道 科技金融 一站式服务为 创新主体松绑 减负 创新创业 政策 拓宽吸引外籍 人才渠道 外籍人才 引进 6 务院常务会议中部署以试点示范推进 中国制造 2025 深入实施， 将促进整个制造业向智能化、 绿色化和服务型升级。7 月 19 日，国务院部署创建“中国制造 2025”国家级示范区，将在东中西 部选择部分城市或城市群建设国家级示范区，聚焦创新体制机制、深化开放合作、破解制造业 发展瓶颈，与“互联网+”、“双创”结合，打造先进制造工业云平台，在创新体系建设、智能和绿 色制造等方面先行先试。 图：关于国务院部署创建中国制造 2025 国家级示范区 资料来源：中国指数研究院综合整理 农村：创建农村产业融合发展示范园，促进农村产业全面发展 6 月 8 日，农业部公布全国农村创业创新园区(基地)目录，旨在增强政策的引导性、精准性 和协同性，有助于整合集聚资源要素。农村创业创新园区(基地) 有利于营造浓厚的农村创业创 新氛围，为农业供给侧结构性改革、加快培育农村发展新动能提供强有力的支撑。8 月 1 日，发 改委等七部门联合印发国家农村产业融合发展示范园创建工作方案，提出 2017 年首批创建 国家农村产业融合发展示范园 100 个，力争到 2020 年建成 300 个融合特色鲜明、产业集聚发 展、利益联结紧密、配套服务完善、组织管理高效、示范作用显著的农村产业融合发展示范园。 经批准可将省级相关投资审批、 外资管理、经贸合作等权限下 放至示范区 全面实行企业“多证合一” 实施普惠金融服务 实行市场主体信用评价与税收 便利服务挂钩 国有科技企业可对企业重要技 术和管理人员实施股权等激励 支持利用老旧工业和商 业设施等发展生产性服 务业和众创空间 发展中外合作，积极引 进国外先进技术装备 简政放权、放管结 合、优化服务改革 为企业融通发展、 集群发展搭建平台 工业用地对示范区倾 斜，深化制造业创新 7 努力构建农业与二三产业交叉融合的现代农业产业体系， 有助于实现多模式融合、 多类型示范， 加快延伸农业产业链、提升农业价值链、拓展农业多种功能、培育农村新产业新业态。 城市群：以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局 1 月 5 日， 国家发改委印发 中原城市群发展规划 ， 明确五大定位包括经济发展新增长极、 重要的先进制造业和现代服务业基地、 中西部地区创新创业先行区、 内陆地区双向开放新高地、 绿色生态发展示范区，此举标志第七个国家级城市群的诞生，通过强化郑州核心定位，扩大中 原城市群影响力，以推动区域经济协调发展。4 月 1 日，中共中央、国务院决定设立雄安新区， 主要承接北京非首都功能。未来随着雄安新区的建成，将有更多企业进驻，补齐区域发展短板， 加快构建京津冀世界级城市群。十九大报告中亦提出要以城市群为主体构建大中小城市和小城 镇协调发展的城镇格局。 除此之外， 城市群内交通骨干线路的规划也将加速城市群的发展， 6 月， 国家发改委发布关于促进市域(郊)铁路发展的指导意见，指出至 2020 年，京津冀、长江三 角洲、珠江三角洲、长江中游、成渝等经济发达地区的超大、特大城市及具备条件的大城市， 市域(郊)铁路骨干线路基本形成，构建核心区至周边主要区域的 1 小时通勤圈。 2、关注点：特色小镇规范化，物流顶层设计逐步完善 总结 2017 年产业政策较往年出现的一些新形势和新变化， 特色小镇的政策支持力度持续加大， 物流地产成为新的聚焦点之一，另外，地方政府产业园区项目审批权限下放、产业园区整合、创新 园区的建设以及对产业地产的金融支持也获得关注。 特色小镇：建设渐趋规范化，偏远贫困地区特色资源盘活 8 图：2017 年中央出台的特色小（城）镇相关举措 资料来源：中国指数研究院综合整理 建设趋于规范化，区域延展至偏远贫困地区，促进特色资源盘活，有利于特色小镇的多样化、 特色化发展。2 月 8 日国家发改委、国开行联合发布关于开发性金融支持特色小（城）镇建设促 进脱贫攻坚的意见，发挥资本市场在脱贫攻坚与特色小（城）镇建设中的积极作用。意见为 经济相对落后的贫困地区特色小镇建设注入了“强心剂”，利于盘活贫困地区特色资产资源。7 月 27 日， 住建部发布 关于拟公布第二批全国特色小镇名单的公示 ， 公布了全国第二批特色小镇名单。 此次发布的特色小镇与上批相比几乎翻倍，这次政府严把审核关，有助于提升特色小镇的建设水平 和发展质量，推动小镇健康发展。12 月 5 日，国家发改委等四部门发布关于规范推进特色小镇和 特色小城镇建设的若干意见，提出各地要把特色小镇和小城镇建设作为供给侧结构性改革的重要 平台，鼓励大中型企业独立或牵头打造特色小镇，培育特色小镇投资运营商，避免项目简单堆砌和 碎片化开发，实现特色小镇和小城镇促进新型城镇化建设和经济转型升级。 2月 7月 1月 5月 12月 西部大开发“十三五”规划 西部地区特色小镇等将成投资热点。 关于推动运动休闲特色小镇建设工 作的通知 关于规范推进特色小镇和特色小城 镇建设的若干意见 关于开发性金融支持特色小（城）镇 建设促进脱贫攻坚的意见 关于拟公布第二批全国特色小镇名 单的公示 9 图：第一批、第二批特色小（城）镇在各省市分布数量对比 资料来源：中国指数研究院综合整理 物流：政策扶持力度大，顶层设计逐步完善 营造良好的物流业发展环境，进一步推进物流的降本增效。3 月 15 日，国家发改委和民航局联 合印发全国民用运输机场布局规划，强调到 2020 年运输机场数量达到 260 个左右，到 2025 年，形成 3 大世界级机场群、10 个国际枢纽、29 个区域枢纽。8 月 17 日，国务院发布关于进一 步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见，提出进一步推进物流降本增效，提出拓展物流企 业融资渠道，加快推进物流仓储信息化、标准化、智能化，大力推进物联网、RFID 等信息技术在铁 路物流服务中的应用。此外，“十三五”现代综合交通运输体系发展规划等交通规划的出台在推 动物流业提速发展的同时，也将推动物流地产的进一步发展。 10 图： 关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见主要内容 资料来源：中国指数研究院综合整理 其他：园区项目审批权限下放、支持园区创新发展等 6 月 12 日，为了充分发挥园区在经济发展中的“引擎”作用，长沙市政府赋予湖南湘江新区 44 项市级经济管理权限， 向全市 13 个工业园区同步下放 89 项投资建设项目审批权限， 有助于实现“企 业办事不出园”的目标，提升办事效率和园区运营服务质量。11 月 14 日，南京市发布加快推进全 市主导产业优化升级的意见 ， 整合科技园区， 将现有 7 大类 14 个战略性新兴产业优化为“4+4+1” 主导产业体系。另外，成都建设国家生物医学大数据产业园、顺义与哈工大共建军民融合创新产业 园、深圳政企共建健康产业园并设 20 亿园区创业发展基金等特色创新产业园不断涌现。 图：南京加快推进全市主导产业优化升级的意见要点内容 资料来源：中国指数研究院综合整理 加大降税清费力度，切实减轻 企业负担 推进物流仓储信息化、标准 化、智能化，提高运行效率 打通信息互联渠道，发挥信息 共享效用 深化“放管服”改革，激发物 流运营主体活力 加强重点领域和薄弱环节建 设，提升物流综合服务能力 深化联动融合，促进产业协同 发展 推进体制机制改革，营造优良 营商环境 四大先进制造业： 新型电子信息、 绿色智能汽车、 高端智能装备、 生物医药与节能环保 新材料 4 四大服务业主导产业： 软件和信息服务业、 金融和科技服务业、 文旅健康产业、 现代物流与高端商务 商贸产业 4 探索培育1批未来产业： 人工智能、 未来网络、 生命健康、 新金融 、 新零售等 1 11 二、 市场特征 2017 年房地产调控政策不断深化，调控力度不放松，部分房企为了寻找新的业务增长点，扩 大市场份额， 纷纷加速转型步伐。 产业地产作为房地产企业转型的重要方向， 受到众多企业的关注， 合作、并购等也成为企业进入或深耕产业领域的最重要方式。2017 年合作、并购趋势更加明显， 尤其是企业间的合作甚为频繁。 1、土地：推地力度增强，一线城市成交规模增长最为明显 1.1 供求：推地力度增加，一线城市成交规模同比增幅最大 图：2011-2017 年全国 300 城工业用地推出、成交及成交占比情况 资料来源：中国指数研究院综合整理 2017 年，工业用地推地力度增加，供需均结束了连续三年的同比下降。2017 年，全国 300 城共推出工业用地规划建筑面积 7.4 亿平方米，同比增长 5.8%；共成交工业用地 6.3 亿平方米，同 比增长 5.5%，供需均结束了连续三年的同比下降。从占比来看，2013-2016 年，全国 300 城工业 用地成交规划建筑面积占各类用地总成交面积的比例逐年提高，2017 年受住宅用地成交大幅增长 的影响，工业用地成交占比下降 2.0 个百分点至 37%，与 2015 年保持持平。 32% 34% 30% 34% 37% 39% 37% 25% 35% 45% 2011201220132014201520162017 工业用地成交占比 7.4 6.3 5.8% 5.5% -40% -20% 0% 20% 40% 0 2 4 6 8 10 2011201220132014201520162017 亿 平 米 推出规划建筑面积(左)成交规划建筑面积(左) 推出规划建筑面积同比（右）成交规划建筑面积同比（右） 12 图： 2011-2017 年各类城市工业用地成交规划建筑面积同比 资料来源：中国指数研究院综合整理 一线、三四线成交规模同比继续增长，其中一线城市增幅接近七成。不同城市来看，2017 年 一线城市工业用地成交规划建筑面积为 2463 万平方米， 同比增长达 68.0%， 为近几年的最高增幅； 二线城市成交面积为 20768 万平方米，同比下降 10.9%，为连续第 4 年同比下降；三四线城市成 交面积为 40238 万平方米，同比增长 12.8%，增幅较 2016 年小幅扩大。 1.2 价格：楼面均价小幅上涨，市场略有升温 图：2011-2017 年全国 300 城工业用地成交楼面均价、溢价率及土地出让金情况 资料来源：中国指数研究院综合整理 68.0% -10.9% 12.8% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年 一线城市二线城市三四线城市 277 2.8% 0% 1% 2% 3% 260 270 280 290 300 2011201220132014201520162017 元 / 平 米 成交楼面均价左)平均溢价率（右） 1759 7.1% -30% -15% 0% 15% 30% 45% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2011201220132014201520162017 亿 元 土地出让金（左）同比（右） 13 2017 年工业用地成交楼面均价继续上涨，市场小幅升温。2017 年，全国 300 城工业用地成 交楼面均价、溢价率、土地出让金继续增长，其中楼面均价为 277 元/，同比上涨 1.0%；溢价率 为 2.8%，较 2016 年提升 1.2 个百分点；土地出让金为 1759 亿元，同比上涨 7.1%，涨幅小幅扩 大。伴随着 2017 年产业地产利好政策的频发，产业园区、产业新城等建设的力度明显增加，工业 用地市场有所升温。 图：2011-2017 年各类城市工业用地成交楼面均价同比、溢价率情况 资料来源：中国指数研究院综合整理 二线城市成交楼面均价同比上涨，一线城市明显下降。不同城市来看，2017 年一线城市成交 楼面均价为 699 元/，同比连续两年下降，降幅为 23.3%，在各类城市中最大；二线城市成交楼 面均价为 314 元/，同比涨幅扩大 6.1 个百分点至 8.1%，为近几年的最大涨幅；三四线城市成交 楼面均价为 232 元/，同比下降 2.2%。溢价率方面，一、二、三四线城市溢价率分别为 0.6%、 2.6%、3.3%，较 2016 年均有小幅提升。 -23.3% 8.1% -2.2% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年 一线城市二线城市三四线城市 -2 0 2 4 6 8 10 12 14 2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年 一线城市二线城市三四线城市 14 2、企业：产业业态更加多元，综合体产业园等创新模式频现 在房地产调控和鼓励产业转型升级发展的大背景下，产业与地产的结合越来越紧密。产业地产 既作为房地产企业的转型方向受到地产企业的关注，也在国家政策和地方政府的支持下蓬勃发展。 下文将从介入产业地产市场的布局方式、合作范围、产业地产开发运营模式等方面进行重点分析。 2.1 企业入局，强强联合、优势互补是主流 企业间优势互补、合作共赢成为企业布局产业地产的有效方式。2017 年，众多企业通过合作 实现布局产业地产领域，并且布局范围较以往更加广泛，如招商蛇口联姻武钢切入武汉存量土地开 发、华夏幸福与华为合作推动产业新城智慧升级、凯德中国牵手上海临港共同开发临港地区、万科 携手华人文化首涉文化产业，加之阳光城 2.9 亿收购顺德力合智德科技园、万科等中国财团收购普 洛斯等收购行为，均是企业结合各家所长、发扬自身优势布局产业地产的有效方式，企业通过资源 整合、优势互补、联动发展，实现双方的互利共赢，带动产业地产的发展。 图：2017 年企业间合作与收购布局产业地产事件举例 资料来源：中国指数研究院综合整理 布局产业 地产 15 招商蛇口：联姻武钢切入武汉存量土地开发 3 月 14 日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司、武汉钢铁(集团)公司、武汉市青山区国有资 本投资运营控股集团有限公司签订关于设立房地产投资平台公司之合作协议，三方成立房地产 投资平台公司介入武钢集团的存量土地开发。此次合作以武钢集团的存量土地资源为合作基础，三 方将发挥各自优势，协作发展，一方面解决武钢的土地资产处置问题，提升土地价值；另一方面将 提升招商蛇口在社区、园区开发与运营方面的市场竞争力。 图： 关于设立房地产投资平台公司之合作协议主要内容 资料来源：中国指数研究院综合整理 华夏幸福： 与华为携手共推产业新城智慧升级 4 月 19 日，华夏幸福与华为在北京签署战略合作协议，双方将在华夏幸福全球范围内投资运营 的产业新城等进行全方位合作，以推动产业新城中智慧城市、智慧园区、智慧楼宇等业务的发展。 此次合作以“智慧大厂”项目作为切入点，将借助华为完整的技术架构和领先的生态领导力，推动产 业新城智慧化升级。 招商蛇口50% 武钢集团34% 青山区国资集团16% 以武钢集团全资子公司 “武汉钢铁集团资产经营 有限责任公司”，作为三 方的房地产投资平台公司 平台公司 平台公司 所持股权 社区的开发与运营：武钢的 存量用地及市场招拍挂 园区的开发与运营：武钢现 有旧厂房升级改造 物业与商业运营管理 合作模式 增资完成后： 16 图：华夏幸福与华为合作内容 资料来源：中国指数研究院综合整理 碧桂园：携手美的于佛山打造库卡机器人小镇 11 月 2 日，碧桂园与美的集团签署协议，未来将开展全方面的优先战略合作，计划于佛山共同 打造库卡机器人小镇， 以智能化工厂带动区域产业升级。 双方将在产城融合、 科技小镇、 智能家电、 智慧家居、“一带一路”国际产能合作等领域展开深入合作。碧桂园将依托美的科技强项，提升其在 房地产行业中的竞争优势，同时此次合作也将促进佛山市的产业转型和经济增长换轨，推动区域经 济发展。 华侨城：联手珠海九洲控股，开展文化旅游、特色小镇等合作 12 月 18 日，华侨城集团与珠海九洲控股集团在深圳举行战略合作框架协议签约仪式，双方将 在珠海及其他区域深化文化旅游、特色小镇等方面的合作。通过策划咨询、规划设计、投资建设、 运营管理等方面共同打造综合旅游目的地，有助于实现文化旅游与房地产资源进行整合。 万科：携手华人文化首涉文化产业 合作 智慧城 市建设 智慧社 区 企业信 息化建 设 产业集 群打造 17 10 月 21 日，万科集团与华人文化控股集团在上海签订战略合作框架协议，双方将在多个领域 建立合作渠道，提供更丰富、更高品质的文化产品与服务。这是万科首次涉足文化产业，此次合作 万科将依托华人文化在文化领域的优势，比如在文化产业园经营方面的经验，增强其文化产品与服 务能力，进一步深化和发展其城市配套服务商战略。 图：文化产业园主要内容 资料来源：中国指数研究院综合整理 阳光城：2.9 亿收购顺德力合智德科技园，二度落子佛山 3 月 15 日，阳光城集团通过子公司佛山阳光智城置业发展有限公司斥资 2.9 亿元收购力合（顺 德）科技园项目 51%股权。本次收购是阳光城二度落子佛山，进一步强化了企业在珠三角地区的战 略布局，完善三大经济圈、福建以及战略城市布点的发展战略。 图：阳光城收购科技园主要转变及布局 资料来源：中国指数研究院综合整理 文娱 场馆 01 休闲 度假 02 教育 体育 04 智慧 社区 03 A 股 权 转 变 B 战 略 布 局 广东力合智谷投资有限公司持股缩减至 29.4% 广东顺德科创管理集团持股缩减至19.6% 佛山阳光智城置业发展有限公司新增持股 51% 强化阳光城在珠三角地区的战略布局 完善阳光城集团“3+1+X”（长三角、京 津冀、珠三角+大福建+战略城市布点）的 发展战略 18 2.2 特色小镇业态更加均衡和多元，园区模式频创新 2.2.1 特色小镇：业态更加均衡和多元，特色小镇更加“特色” 2016 年是特色小镇的启蒙年，2017 年是特色小镇由浅水区逐步走向深水区探索发展的一年。 2017 年第二批特色小镇共 276 个，较第一批数量翻倍，特色小镇在业态上也更加均衡和多元，第 一批以旅游和历史文化小镇为主，占比高达 70%，第二批文旅小镇占比明显减少，商贸物流、现代 制造、教育科技、现代农业等类型的小镇有所增加。特色小镇是在城镇化大背景下提出的兼顾经济 转型升级、城乡统筹发展和经济供给侧改革的新型城镇化方案，具有推进新型城镇化以及创业创新 等功能。 企业与当地政府加大合作力度， 创建符合实际情况的特色小镇， 此举有助于当地经济发展， 也有助于企业寻找新的业务增长点。 华夏幸福：与合肥政府签署合作协议开发机器人小镇 1 月 8 日，华夏幸福与合肥政府签订了关于合肥机器人小镇建设的合作协议。此次合作表明华 夏幸福的三年百座特色小镇的战略正在顺利推行，特色小镇开发模式也逐渐清晰。 图：华夏幸福特色小镇规划 资料来源：中国指数研究院综合整理 集研发、制造、应 用、展示培训、旅 游等功能于一体的 科技型特色小镇 小镇客厅 产业中心 生活配套 三大功能分区 以PPP模式建设 定位规划模式 19 绿地：斥资逾 600 亿打造莱芜文旅养生特色小镇 4 月 1 日，绿地集团和山东省莱芜市政府在上海签署战略合作协议，未来 10 年内，绿地集团 将在莱芜雪野湖旅游区斥资逾 600 亿元， 总用地面积超 4 万亩， 打造文化旅游、 健康养生特色小镇。 绿地集团将与莱芜市共同合作，推动项目快速启动建设，并全力引进文化旅游、养生养老、健康医 养、国际教育、体育健身、休闲度假、高端宜居、金融服务、科技创新等新兴产业。自 2016 年绿 地启动特色小镇投资布局后，已在西安、武汉、成都、杭州等多地落地小镇项目，2017 年绿地将“特 色小镇”模式纳入集团发展战略。 雅居乐：签约阿里体育共同打造体育小镇、智慧体育城市 9 月 9 日，雅居乐地产集团有限公司与阿里体育签署战略合作框架协议。双方将重点围绕“体育 小镇”、“智慧体育城市”等领域，开展全方位、多角度、深层次产业合作。在“全民健身”的大背景下， 体育产业正发展成为健康产业的一股中坚力量。未来，得益于阿里庞大的业务生态以及互联网、大 数据等方面的优势，雅居乐在体育产业小镇运营方面的软实力将得到增强。 融创：450 亿投资河南巩义，拟造慈云小镇及产业新城 6 月 13 日，融创与河南巩义市政府签署合作框架协议，融创将投资 450 亿元用于青龙山慈云 寺景区的深度开发，打造融创慈云小镇、融创产业新城。通过基础设施升级和景区品质提升，对青 龙山慈云寺景区品质进行全面改造，有助于慈云小镇的建设运营。同时，通过建设产城融合项目形 成与智能装备制造园的互补互动，推动巩义市工业转型升级创新发展，有助于稳固融创在郑州市的 战略布局。 20 图：慈云小镇及产业新城发展规划 资料来源：中国指数研究院综合整理 2.2.2 产业园区：产城融合发展，特色园区新模式频落地 2017 年部分房企紧随国家政策，纷纷建设产业园区，加快产城融合发展，同时企业打破传统， 涉足建设各具特色的产业园区，模式多样化。如北京万科携手住总打造首个京北智慧产城；碧桂园 牵手超级队长，创新发力产城融合；绿地南京建设综合体产业园，推“超高层+产业园”新模式；创新 工场与方糖小镇达成战略合作， 初尝孵化器 X 联合办公新模式； 上海保集智能科技与左邻正式合作， 打造智慧园区平台；深业集团整合资源，打造深圳国资首个园区运营平台等项目创新产业园区新模 式。 北京万科：携手住总打造首个京北智慧产城 9 月 7 日，北京万科携手住总打造的首个智慧产城战略大盘住总万科天地亮相京北 TBD，该项 目产品包括重点打造的智创办公、居住产品，并配有 4 万平方米城市级中央商业广场，将重点发展 智能医疗、互联网教育、科技商务三大新型业态。在互联的创变时代，“去中心化”和“边界模糊”越发 凸显，功能空间之间的边界变得不再清晰，TBD住总万科天地将打破传统产业园区模式，赋予办公 空间技术驱动、组织管理、产业服务、政策支持、生态协同等五大功能，服务中小企业。 融创慈云小镇 通过基础设施升级和景区品质提升，对青龙山慈云寺景区品质进行 全面改造，打造成为5A级景区，在青龙山慈云寺景区辐射区域建设 “山、水、禅”为一体的青龙山慈云寺景区品质提升项目。 融创产业新城 在中原西路沿线开发建设中原西路产城融合项目，通过与智能装备 制造园的互补互动，开拓巩义智造新领域，推动巩义市工业转型升 级创新发展。 21 图：京北智慧产城创新中心 资料来源：中国指数研究院综合整理 碧桂园：首个科技小镇落地惠州潼湖，打造产城融合生态圈 5 月 4 日，碧桂园拿下惠州潼湖小镇首期用地，并在其科技小镇深圳展厅召开产城融合战略推 进新闻发布会。碧桂园自 2016 年发布“产业先行、产城融合”战略以来，已在珠三角、长三角和京 津冀等地区完成了多个科技小镇的布局，并与思科等 30 多家知名机构建立战略合作，形成以物联 网、大数据为核心的主导产业，共同打造产城融合生态圈。 图：潼湖科技小镇 资料来源：中国指数研究院综合整理 除此之外，碧桂园与 VR/AR 产业应用领先企业超级队长建立战略合作，创新发力产城融合。 中集集团旗下产城业务板块签署增资协议，以约 9.3 亿人民币引入碧桂园地产集团有限公司作为战 略投资者，也表明碧桂园产业地产将作为房地产主营业务的战略补充，加速其产城布局。 万科培育产业、加速产业、落地产业，构建全链条的国际产业创新生态 京北智慧产城创 新中心 地理位置 地铁8号线与昌平线双轨交汇处 投资额 2000亿元 发展模式 “产学城” 战略定位 京北研发和高技术产业聚集区 建设体量 1500万平方米 产品计划 TBD智创计划 1 2 3 潼湖 科技小镇 占地：8平方公里 总建面：90万平方米 居住比例：不超过30% 产业比例：一期共30万平方米的建筑中绝大部分是产业用房 核心产业：物联网、移动互联及大数据 产业导入：通过与思科、欧洲微电子研究中心、创新工场等一批产业 领军机构合作，小镇将被打造成为物联网产业基地 22 绿地：建综合体产业园，推“超高层产业园”新模式 9 月 20 日， 绿地控股南京超高层综合体科创产业园项目开工， 该项目建成后将成为江苏全省第 一高楼及具有全球领先水平的科创产业园示范项目。绿地将继续推进通过强化产业能力提升房地产 主业内容竞争力战略， 以“超高层综合体+科创产业园”等全新模式在一二线核心区域布局战略性项目。 首个“超高层综合体+科创产业园”项目的落地意味着将超高层综合体、 产业园两大核心业态进行整合 升级，该模式兼具了高端商办物业集聚优质商业资源和产业园集聚优质产业资源的优势。整合布局 高端产业资源领域正成为绿地当下发展的重要内容。 中国银联：与天安数码城等合作打造全国首个银联云闪付示范园区 12 月 14 日，天安运营与中国银联、金融服务商通莞金服达成合作，三方将联手打造银联云闪 付示范园区，为消费者提供更加便捷安全的消费支付体验，助力园区内的商家创造更优价值。此次 三方合作，通过开放式平台，借助云闪付产品，共同打造安全、便捷的移动支付商圈、园区和其他 多元化支付场景。此举为园区消费者带来一站式轻松消费体验的同时，也在推动商家服务效率、商 家金融服务等多个方面为商家创造更多的价值。 3、新风向：物流地产迎契机，园区资产证券化获突破 正如前文所述，2017 年物流利好政策多次出台，如 3 月全国民用运输机场布局规划出台，8 月国务院发布关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见等，物流地产的发展也将 逐渐步入快车道。金融支持方面，2 月特色小镇获得开发性金融支持；3 月华夏幸福固安 PPP 资产 支持专项计划获批，国内首批 PPP 资产证券化项目正式落地；4 月住建部联手建行大力推进金融商 业支持小城镇建设等政策。物流地产、园区资产证券化等成为行业发展新风向。 23 3.1 物流地产：多家企业涉足，市场发展迎来新契机 随着中国国内消费升级以及电商崛起带来的大量仓储需求，多股力量布局中国物流地产市场之 势逐渐形成。当前，从物流市场的发展机遇来看，伴随着电商的快速发展，中国网上零售继续保持 迅速增长，主要城市物流仓储租金、物流租金仍处于上升通道，但与住宅、商业相比，其前期投入 少、租期较长，投资回报率较高。现代综合交通运输体系发展规划、“八横八纵”高铁等交通规划已 出炉，再加上“一带一路”发展的加速，均为未来物流地产的发展提供了较大空间。各企业纷纷联手 物流公司开启中国物流地产新格局。 万科：携手中国财团收购物流巨头普洛斯 7 月 14 日，物流地产巨头普洛斯宣布接受中国财团进行每股 3.38 新加坡元的收购交易，估值 约为 160 亿新元（约 116 亿美元）。这是继 2017 年 6 月初中投公司以 123 亿欧元收购美国黑石 旗下的欧洲物流地产公司 Logicor 之后，物流地产领域又一大规模收购。此次交易有助于万科在物 流地产领域的完善布局，进一步扩大其影响力，利于其在地产、物流、商业消费以及资产管理等领 域构建全方位服务体系，从而建立起围绕客户和城市的生态系统。 24 图：收购普洛斯竞购财团 资料来源：中国指数研究院综合整理 绿地：与中远海运合作，涉金融地产及物流产业 2 月 10 日，绿地控股与中国远洋海运集团有限公司启动全面战略合作，重点在金融、物流产业 地产开发、物流与消费产业链整合等领域开展合作。此次合作，一方面整合中远海运在航运物流产 业、航运金融、现有存量项目等方面的优势，另一方面发挥绿地控股在地产、城市基础设施、金融、 商业运营等方面的优势，合作共赢，进一步提升企业的核心竞争力。 图：绿地与中远海运合作内容 资料来源：中国指数研究院综合整理 普洛斯 厚朴 投资 21.3% SMG 21.2% 高瓴 资本 21.2% 万科 21.4% 中银 集团 15% 获取物流地产项目进行开发 老厂房等工业工地的改造利用 创新存量土地资源开发利用 拟在商品运输、仓储物流配送中 心、商品配送系统等方面，达成 物流供应链长期合作 拟合作设立产业基金 产业地产及城市更新 项目开发方面 物流与消费产业 链整合方面 金融合作方面 25 荣盛：携手阿里菜鸟构建智慧物流平台 8 月 16 日，荣盛产业新城集团与菜鸟网络科技有限公司签署战略合作意向协议书，双方将 在固安打造首个京津冀智慧物流示范新城，共同为电子商务企业、物流公司、仓储企业、第三方物 流服务商、供应链服务商等各类企业服务。此次双方合作有助于促进园区内中小企业的孵化成长， 同时推动物流行业向高附加值领域发展和升级。 图：阿里与荣盛合作双方优势 资料来源：中国指数研究院综合整理 3.2 资产证券化：园区 PPP 项目资产证券化破局 2017 年我国资产证券化市场获得了较快发展，全年发行规模不断攀升，全年资产证券化产品 累计发行 691 单，发行额总计达 1.5 万亿元，同比增长 74.7%。房地产作为中国经济的支柱产业， 其资产证券化规模也在持续扩大，这种融资方式符合大政方针和房地产行业自身发展的需求，因此也 越来越受到政府、 企业和投资者的欢迎， 房地产资产证券化迎来“新时代”， 在此背景下， 首个园区 PPP 项目的资产证券化产品落地。另外，产业园区基金、物流地产基金等也在尝试和探索中。 华夏幸福：首批 PPP 资产证券化获批，银行间市场首单 PPP 资产支持票据成功发行 菜鸟网络 资源、技术、人才优势 招商 物业 企业服务 电商 社交 办公 荣盛智慧体系 产业体系 服务体系 软环境/硬环境 26 3 月 10 日，华夏幸福固安 PPP 资产支持专项计划获批，国内首批 PPP 资产证券化项目正式落 地，也是唯一一单园区 PPP 项目资产证券化产品。华夏幸福固安工业园区 PPP 项目资产证券化产 品的实现，使产业新城融资渠道及模式上升到一个新台阶，这将加强产业及城市的运营能力，进一 步加快产业新城的业务布局。 8 月 11 日，华夏幸福固安新型城镇化 PPP-ABN 成功发行，标志着银行间市场首单 PPP 资产 证券化项目正式落地，这也是全国首单园区市政服务类 PPP 资产证券化项目。PPP+ABN 模式有助 于盘活 PPP 项目存量资产，丰富融资渠道，降低企业融资成本，提高社会资本方参与 PPP 项目的 积极性，提升资本市场服务实体经济、服务新型城镇化建设的能力。 图：华夏幸福资产证券化 资料来源：中国指数研究院综合整理 张江高科：探索园区开发“基金操盘”模式 6 月 27 日，张江高科发布公告称，拟与上海国际集团有限公司等 6 家合伙人，共同投资设立 上海科创中心股权投资基金一期基金， 基金目标规模为300亿元， 其中一期募资规模拟为65.2亿元， 张江高科拟出资 5 亿元。 该基金是政府主导、 上市企业牵头， 设立推动产业升级的专业化产业基金， 通过产业基金，吸引社会资本参与产业创新。张江高科参与投资的上海科创中心建设母基金是园区 1 2 3 固安工业 园区 产品结构：拟发行规模7.06亿元。优先级资产支持证券 募集规模为6.7亿元；次级资产支持证券规模0.36亿元。 首单园区PPP 项目资产证券化 基础资产：固安工业园区，成熟的产业新城。 战略布局：深挖PPP模式和产业新城业务潜力， 在巩固京津冀区域的基础上，积极布局长江经济 带、珠三角及“一带一路”沿线国家。 27 开发运营模式从“地产化”转向“产业引领、基金操盘”的大胆尝试，有利于推动园区产业结构升级。 苏宁云商：拟联合发起设立物流地产基金，目标总规模 300 亿 11 月 13 日，江苏苏宁物流有限公司与深创投不动产基金管理（深圳）有限公司拟联合发起 设立物流地产基金，首期基金目标募集资金规模 50 亿元，目标总规模 300 亿元。此次设立物流地 产基金，有利于苏宁盘活资产，加速资金循环，同时也可以帮助企业实现轻资产发展模式，提升物 流能力，进而扩大苏宁物流未来的发展空间。 图：苏宁云商物流地产基金 资料来源：中国指数研究院综合整理 三、 趋势展望 1、发展方向：继续向产业集群化、产城融合方向发展 十九大报告给中国产业发展指明方向，继续支持产业转型升级，提高发展水平，促进产业迈向 全球价值链中高端，将培育若干世界级先进制造业集群，另外区域协调发展、乡村振兴发展等战略 实施，也为产业地产的发展明确了方向。 用途 该基金期限为3+2+1+1年，即前3年为投资期，后2年为退出期，到期后基金管理人 可按项目进展情况续期两次，每次续期1年。 用于投资公司拟建、在建及已建成高标准仓储物流设施，并寻求并购其他市场主体拟 建、在建及已建成的高标准仓储物流设施。 优先分配给首期基金份额持有人，直至历次分配金额总和等于出资总额，之后继续向 其分配直至其实缴出资总额实现8%/年的内部收益率。 期限 收益 分配 28 明确产业转型升级方向，契合当地主导产业。结合国家重点发展的产业类型，根据不同地区自 身产业发展的特色，打造与当地主导产业、产业转型升级方向相契合的产业地产。2017 年国务院 发布的部署促进实体经济加快转型升级、部署创建中国制造 2025 国家级示范区等政策将 逐一落实，新兴产业的发展也将更加迅速。 产业集群化加速，在推动区域经济发展的同时，也将给产业地产带来更大空间。产业集群是指 在一个特定区域内众多具有分工合作关系的企业与其发展相关联的各种机构、组织等，通过区域集 聚构建出专业化生产要素的集聚地，使各企业共享区域公共设施、市场环境等，降低信息交流和物 流成本，从而形成区域集聚效应、规模效应、外部效应和区域竞争力，也即表现为产业聚焦、企业 聚集、金融支持、市场扶持等均要聚集在一起，实现产业集群化发展。2017 年企业在产业集群方 面也有较大发展，如华夏幸