黄兴绿地商业项目前期策划报告(doc 12).doc

黄兴绿地商业项目前期策划报告第一部分、上海商业发展现状一、2003年上海商业发展回顾全年商品销售总额达到5555.30亿元，比上年增长10.6，其中零售和批发销售额分别增长8.4和11.9。社会消费品零售总额仍然保持全国的领先地位，达到2220.64亿元，比上年增长9.1。结合商品零售物价下降的修正值，实际增长10.2。商业增加值首次突破700亿元，达到709.26亿元，比上年增长6.6；对全市国民经济的贡献率达到11.3，对第三产业的贡献率达到23.4，均比上年有所提高；在第三产业分行业增加值中，商业增加值名列第一。2003年上海商业发展呈现以下特征：1 消费市场出现持续上升势头2003年,上海人均GDP 5600美元 ，人均可支配收入14867元人民币，消费能力大大提高。尽管受到非典的影响，上半年的消费总量有所下降，但非典过后消费出现了恢复性反弹，消费总量快速增长。十一黄金周期间抽样统计的288家商业企业共实现零售总额22.90亿元 ，比上年同期增长25.1，创下节日黄金周零售额新高和比上年同期零售额增幅的新高；10月份零售总额实现了198.37亿元，也创下了历年单月零售总额的新高。从近几年情况看，上海社会消费品零售总额增长幅度从2002年开始出现反弹，达到9.3%的增幅。2003年增幅虽然略低于上一年，但仍然保持在9%以上，高于1999年至2001年低谷时期的增幅，上海消费市场已开始出现周期性上升势头。推动这一上升势头的主要动力是汽车、住房、通信设备等新兴的消费热点。2003年，全市轿车零售量达7.11万辆，比上年增长30%，零售额为176.7亿元，占社会消费品零售总额的8%，对社会消费品零售总额增长的贡献率为19.8%。2003年与住房相关的家具、家居类商品零售额为232.81亿元，比上年增长22.5%，对社会消费品零售总额增长的贡献率为23%；通信器材类商品的零售额为45.93亿元，比上年增长44%，对社会消费品零售总额增长的贡献率为7.6%。这三类消费品共拉动上海社会消费品零售总额增长了4.6个百分点，对社会消费品零售总额增长的总贡献率在50%以上，表明这些新兴消费热点已成为上海新一轮消费增长的主力。2 各类消费品销售普遍增长除了汽车、住房、通信器材等热点消费品供销两旺外，2003年全市吃穿用烧商品的销售也全面增长。n 吃的商品销售887.29亿元，比上年增长7.5；n 穿的商品销售287.59亿元，比上年增长7；n 用的商品销售1027.27亿元，比上年增长11.1；n 烧的商品销售18.49亿元，比上年增长14.5。从社会消费品的零售数量看，吃的商品中，水产品、净菜、食油零售量分别比上年增长19.8、16.4和7.9；穿的商品中，针织内衣裤、羊毛衫、皮鞋分别比上年增长8.4、7.9、7.6；用的商品中移动电话增长111.5、空调机增长46.9、家用消毒柜增长37.9。餐饮、汽车、数码产品成为消费绝对亮点。2003年全市餐饮营业额达到214.83亿元，比上年增长16.6；照相机、电脑、摄像机的销售量分别比上年增长6.9、8.4和35.4。此外，各类文化、休闲、娱乐、旅游等服务消费蓬勃发展。2003年上海城镇居民人均服务性消费达到3369元，比上年增长11.1，占人均消费总支出的30.5。3 消费价格指数略有回升2003年，上海居民消费价格指数为100.1，价格上涨集中在食品、居住、娱乐教育文化用品3个大类，分别比上年上涨1.3、1.1和0.3。食品类价格从8月份起逐月攀升，12月份涨幅较大的是食油、粮食、肉禽、蛋类、水产品，分别上涨25、12.3、11.3、10.3和4.7，拉动了在外用膳食品、糕点面包、奶及奶制品、烟酒类商品价格上涨。衣着类、家庭设备用品及维修服务类、交通和通信类商品的价格下降比较明显，这三类商品的价格下降幅度分别为2.5%、1.6%和3.7%。商品零售价格指数2003年平均为99，11月达到100.5。由于总体上消费市场商品供过于求，2003年上海市场物价水平仍处于低位运行的状态，到年末，零售价格指数总体保持平稳。4 新型零售商业业态发展迅速首先是大型综合性购物中心建设加快。据初步统计，上海的大型综合性购物中心已有14家 ，正在建设和即将建设的将有29家。大型综合性购物中心已成为上海商业发展的热点。其次是折扣店开始在上海出现。第一家品牌商品折扣店已在普陀区开张；家乐福旗下的迪亚折扣店也开了食品折扣店先河；华联家电公司则开设了上海首家以销售陈列样品和过季产品为主的家电折扣店。尽管这些折扣店还处在尝试阶段，但毕竟使上海零售商业又多了一种值得关注的新型业态。再次是连锁商业继续快速发展。2003年全市连锁商业实现销售总额800.43亿元，比上年增长27。其中，零售总额突破579.98亿元，比上年增长24.1，占社会消费品零售总额的比重已达到26.1。年末连锁门店数达到7609家，比上年末增加了1177家，连锁商业已覆盖了69类业种和业态。连锁公司向市外拓展的步伐加快，市外连锁门店的数量已超过3038家，约占上海连锁商业门店总数的28.5%。由于连锁商业积极向市外拓展，使上海对市外的批发销售业务快速增长。2003年共实现市外销售业务276.39亿元，比上年增长17，占上海批发销售总额的7.8。5 商业布局差异化特征开始显现随着上海城市形态向多功能、多层次发展，上海商业布局也出现了差异化特征。2003年，以四街四城为代表的中心商业区，以五角场、中山公园、打浦桥等地区为代表的区域性商业中心，以及分布广泛的社区商业中心这三种商业布局，在规划功能和形态上更具有差别化特征。同时，形成了南京西路金三角、卢湾区新天地、衡山路休闲街、多伦路名人街，以及虹桥仙霞路等富有特色的消费商圈，使上海商业布局显示出丰富多彩的特征。徐汇区、卢湾区、长宁区开始对区内富有历史文化底蕴的老式花园洋房和新式里弄进行规划和开发，探索营造能充分体现上海历史文化风貌和区域特征的特色商圈。各郊区城镇也开始根据当地的资源和文化特点，进行城区商业规划和改造。上述因素使上海商业开始显现差异化、多元化。二、2004年上海商业发展环境分析从总体上看，2004年上海商业的发展环境具有延续性和多样性。（一） 消费环境随着上海社会诚信体系的建设和完善，整顿与规范市场秩序工作的不断深入，上海的消费环境得到较大改善。同时，与商业紧密相关国内生产总值（GDP）和城乡居民收入等宏观经济指标在2004年继续向好，也为消费市场的繁荣提供了良好的环境基础。此外，随着市场消费总量的不断扩大、居民购买力的稳步增长，以及外来消费的增加，整个消费市场将呈现平稳增长的发展特点。上海GDP与增长率变化 单位：亿元人民币 数据来源：上海市统计局（二） 外资投资环境2003年上海零售商业合同利用外资1.86亿美元，实际引进外资7877.8万美元，外资商业零售约占全社会零售总额10.55%。2004年底，随着中国零售业入世过渡期结束，分销服务业将全面开放，外资商业的进入速度会进一步加快，特别是在大型商业设施、连锁商业以及各种新型商业业态方面的投资会更加集中。上海FDI及增长率变化 单位：亿美元数据来源：上海市统计局（三） 商业投资环境 2003年上海商业（批发、零售、餐饮行业、房地产建设中的商业设施）固定资产总投资97.39亿元。其中，基本建设和更新改造完成29.39亿元，同比增长44.28%。房地产中的商业设施投资67.82亿元，同比增长8.8%。商业设施施工面564.04万平方米,同比增长34%;新开工面积248.37万平方米,同比增长81.5%；竣工面积163.01万平方米，同比增长27.5%。据统计，2004年上海商业投资稳中有升，达到100亿元人民币。（四） 区域合作环境根据五个统筹的科学发展观，以及中共上海市委、市政府提出的服务全国、融入全国的指示精神，上海同全国各地的经贸合作将会更加密切，特别是与长江三角洲地区的经济融合度将得到增强。2004年上海举办的各类会展数量将超过往年，推动上海同各地的贸易合作进一步扩大，使上海中心城市的作用更加凸现。第二部分 上海餐饮行业发展概况一、 上海社会消费品零售业分析2003年，上海商业努力克服非典疫情和历史罕见的持续高温等重大困难的不利影响，把握中国加入世贸组织、加快实施中西部开发战略、振兴东北老工业基地和长江三角洲地区整合发展的有利契机，扩大对外开放、积极引进外资，加强产业联手，共同开拓全国市场，推动了上海消费市场的健康持续增长，提高了商业对本市国民经济的贡献度。2003年上海社会消费品零售总额达到2220.64亿元，在全国商业中心城市中市场规模排名第一，分别比北京、天津、广州、重庆四个大城市多303.94亿元、1146.59亿元、726.37亿元和1385.12亿元，占全国社会消费品零售总额的比重保持在5。2003年全国主要城市社会消费品零售总额排列序号城市社会消费品零售总额（亿元）比上年增涨（）1上海2220.649.12北京1916.714.53广州1494.2794天津1074.0514.15武汉854126重庆835.539.57深圳801.7716.38沈阳776.2811.79成都771.51310哈尔滨624.111.811南京600.2414.412杭州587.5212.213大连568.4512.414宁波521.5313.415济南513.214.8二、 餐饮业现状分析目前，上海处于人均GDP5000到8000美元的发展阶段，消费品市场由生产者主导转向消费者主导，社会需求以购买实物产品为主转化为更多地购买服务，休闲消费、文化消费、娱乐消费等占据了越来大比重，市场需求日趋多元化、细分化和个性化。近十年来，上海市餐饮市场每年以两位数速度增长，2003年遭受非典疫情的影响，但营业额依旧增幅强劲,达到214.83亿元,比上年增长16.6%。上海市餐饮业营业额年份19952000200120022003营业额（亿元）50.38127.65141.63184.23214.83比上年增长（）23.115.91130.116.6第三部分 上海房地产零售物业市场现状分析1、市场综述随着中国经济尤其是上海经济的良性发展，上海零售物业市场面临难得的发展机遇。今年沪上商铺市场主要呈现如下特征：（1）市中心主要商业街的临街店铺基本满租。新供应的店铺租金高企，次级商业区新上市商铺的租金直逼甚至超过繁华地段的商铺租金。（2）近期主要商业街无大型零售物业供给。市场新供应主要集中在次级商业区域和市郊区域，形式以专业市场为主。（3）繁华地段的商铺成为境内外投资者关注的对象。2、商铺分布根据上海现有商业规划以及各商业街租金水平，我司将上海商业街分为中心商业区、次级商业区和城市边缘商业区。中心商业区包括淮海路、南京路、徐家汇、豫园四个商业区。四川北路、新客站、新上海商业城及其余各市区范围内的商业区属于次级商业区。城市边缘地区的商业区属于城市边缘商业区。3、租金水平区位平均租金（元/平方米/天）中心商业区30次级商业区32城市边缘商业区从租金水平看，绝对的市中心地段已不是决定商铺价值的最重要因素。特色的经营主题和人气的旺盛才是商铺的最重要因素。4、售价水平今年新上市零售物业售价有所上升。区位平均售价（元/平方米）中心商业区次级商业区25774城市边缘商业区市中心高档次规模化零售物业供给的稀缺使品牌商品的经营者选择余地很小。新上市的大型商铺主要是次级地段的专业市场住宅的郊区化进程使市郊出现了较大规模的大型商场。近期供给的商铺大多以销售形式出现，市场上以出租形式出现的零售物业基本没有。5、市场需求今年的商铺需求主要来自便利店、大型超市、连锁餐饮、国内外品牌专卖店。在需求区域上，专卖店的需求主要集中于繁华成熟地段，而服饰、休闲等品牌旗舰店的需求则主要集中于顶级商业街。6、租金水平主要商业区商铺租金区 域租 金(元/平方米.天)备 注淮海路商务区40-52n 其支路详见附表1徐家汇商圈n 具体详见附表2豫园商圈10-50不夜城商圈7-15n 天目西路周边区域南京西路商圈20-28备注：上述租金为临街商铺底楼租金，其它层面据此相应折减。附表1 淮海路支路商铺租金路 名业 态 分 布典 型 租 户租 金（元/平方米.天）备 注淮海中路（陕西南路马当路）品牌服饰专卖、休闲凯普狄诺、红房子、达芙妮、PLAYBOY、唯亭婚纱、古今胸罩40-52陕西南路餐饮、鞋、服装专卖振鼎鸡、肯德基、福禄寿司、鳄鱼专卖、达芙妮、名款鞋城8-30茂名南路服饰丽婴房、蓝松树、古今胸罩8-22瑞金一路服饰13-20n 目前有多个小面积铺位可供租赁思南路休闲餐饮、酒吧老上海弄堂餐馆、葛兰芙美容、ENGLISHCLUB5-37雁荡路休闲美食PIZZA、仙踪林、海老龟、钱柜4-13襄阳路服装市场休闲服饰n 30-40万/个.年，业主惜售附表2 徐家汇附近商铺租金路 名主要业态分布典 型 租 户租 金（元/平方米.天）备 注环岛附近 16 华山路品牌服饰专卖欧洲风十字街、柏仙多格、奥丽珠宝、百事流行街2530衡山路休闲、餐饮圆缘园、爱婴 6-16 天钥桥路餐饮、服饰雅视眼镜、