房屋空置.ppt

房地产空置与泡沫 定义 空置房 由于市场各方对于空置房的定义大不相同 因此很难统计出全国究竟有多少可供购买的空置房 尽管建设部对空置房作出了官方定义 但实际上市场上对空置房存在多种定义 总体来说 空置房是房地产市场上的专用名词 严格概念上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子 通俗地说就是指市场上卖不出去的房子 根据国家建设部 国家发改委 国家统计局最近发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知 从2003年统计年报开始 将以商品房空置时间作为标准进行划分 空置时间在1年以内的为待销商品房 空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房 空置时间在3年以上的为积压商品房 也称尾房 主要是指商品房的尾盘 长期积压在公司或个人手中的多套 长期无法变现的空置房产或 债权房 等 其中又以商品房的尾盘 销售困难的单元 为主 开发商销售的尾房 被法院罚没 羁押的部分房屋 开发商用于抵债的债权房都在空置房的范畴之内 空置房 与一般人认为的没有人住的 空房子 完全不同 所谓 空房子 其实指的是 空关房 意即开发商把房子卖给业主后 业主既不自住也不出租 房子没人住形成 空关 空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率 对应于权威部门经常发布房地产市场 空置率 的数据 空关率 的数据几乎没有机构能够发布 因为实在是难以统计 只能是对某一两个楼盘或小区进行现场调查 得出相应楼盘或小区的 空关率 空置率 空关率 之所以必须严格区分 是因为它们所描述的市场形态完全不同 前者反映的是市场热还是冷 空置率越高 表明楼市越冷 市场销售不佳 房价有下跌的压力 反之空置率极低 房价则将继续上升 而后者反映的是投资性购房的冷热程度 空关房 较多意味着业主购房不为自住需求 房屋的价值却能体现出使用价值 定义 房屋空置 所谓房屋空置 是指房屋在流通过程中处于供出售或供出租的状态 或者说 这种在市场上供出售或出租的房屋就是空置房屋 从构成上来看 市场上供出售和出租的房屋包括两部分 一是已经竣工验收合格 批准上市的新建房屋 二是进入房屋二级市场的存量房屋 这两部分房屋只要进入流通过程还没有被出售或出租 均成为空置房屋 而一旦售出或租出 就不是空置房屋 但如果投资者购买或租赁房屋后又将它投入房屋市场 则其又成为空置房屋 顾志明 叶科 怎样界定房屋空置 中国房地产金融 2005年09期 由此可见 无论是新建房屋 还是存量房屋 界定房屋空置的标准是要看房屋是否处于流通过程中成为待售或待租的房屋 如果房屋已进入市场 正处于流通过程之中 就是空置房屋 如果房屋没有进入市场供出售或供出租 即使业主没有使用 也不能界定为空置房屋 房屋空置的最本质特征就是房屋在市场上处于待售或待租的状态 认识这一点非常重要 影响商品房空置率主要因素 从市场主体因素看 商品房的空置率主要取决于市场的供给与需求变化 包括总量的变化和结构的变化 开发商供给的时滞性 结构与居民购房需求的不对称 很难使商品房的供给与需求保持均衡的状态 当房地产市场供给大于需求时 空置房增加 同时也抑制房地产价格的上涨 通过市场机制的运行和价格机制的调节作用 房地产市场将趋于新的均衡 当房地产市场需求大于供给时 伴随着增量房地产价格的上升 存量空置房也将在一定程度上得到消化 商品房高空置率原因 一 商品住房有效需求不足 房价与居民家庭年收入比过高 社会保障机制不健全也是导致商品住房有效需求不足的因素 居民对未来预期收入缺乏信心也是导致商品住房有效需求不足的又一原因 二 住房供给结构性矛盾 商品房市场住房供需错位 高档住宅供应过多 引起中低价位住宅以及经济适用房供应数量大幅下降 一些开发商在行业暴利的支配下 无视市场主流需求 大大减少小户型 中低档商品房和经济适用房的供给 转而大量提供大户型 高档商品房和别墅 造成小户型 中低档商品房和经济适用房供不应求 而高档商品房和别墅入住率低 大量闲置 正是这种供需错位直接导致了商品房空置规模快速上升 三 部分开发商 捂盘惜售 捂盘惜售 是指开发商在房价持续走高时 暂停销售手中楼盘 等到房价涨到更高时再出售 从而获取超额利润的行为 超额利润当道 部分开发商 捂盘惜售 造成商品房空置率继续攀升 利润最大化是开发商的终极目标 围绕这个目标 开发商会作出一系列决策 捂盘惜售 就是其中之一 四 投资投机需求过热 投资而非自住 业主持有两套以上物业 非自住物业无法顺利出租 出售而空置下来 社会投资和投机需求的过热推高房价 普通工薪阶层和农民工的消费无法得到满足 造成有房族继续买房投资 无房族无能力买房也租不起商品房 在后金融危机时期 用钢筋水泥堆砌的鬼城经济还能顶多久 揭秘中国鬼城现象 全国 空城 排行榜 1 155平方公里的康巴什新城是迄今为止国内最知名的 鬼城 2 461平方公里的 云南呈贡新城是规划大而发展速度最慢的 龟城 3 150平方公里的郑州郑东新城据境外媒体称 中国最大的空城 4 260平方公里的京津新城以气派最大实用性最差荣膺 伪城 5 55公里长的广州花都别墅群以夜晚光线最微弱称为 黑城 6 20平方公里的惠州大亚湾新城人静如夜成 睡城 7 160平方公里的上海松江新城以房价直达月球博得 寒城 新城 鬼城 一个城市的年财政收入是50亿元 而它用2000亿元规划一个新区 一个饱受水荒困扰的中原城市 却规划了 龙湖 工程 梦想打造北方 威尼斯 如果不是2010年底 美国一家名为 商业内幕 的网站公布郑东新区的若干幅卫星图片 并称其为中国最大的 鬼城 我们或许还不知道这个位于郑州的 国际一流水准 的GBD 郑东新区总占地面积达150平方公里 超过现在郑州主城区的面积 两大区域将通过运河连结 构成象征吉祥和谐的巨型 如意 新区内规划有 中原第一高楼 一总高度280米的郑州会展宾馆 投资近10亿的 河南省艺术中心 60栋高层建筑群以及40平方公里的人工湖 龙湖 据称这些都是 一步到位 的高规格设 鬼城 之说遭到郑州官方强烈反弹 新区管委会发布数据辟谣称 郑东新区CBD入住率达到90 而就在外媒爆料前一个月 河南12名大学生通过对郑州六个区29家大型楼盘抽取了约1 1万套商住房为样本测算空置率 结果表明 郑东新区商住房空置率高居榜首 超过了55 图 2003年 郑东新区开始建设 成为中部地区最大最繁忙的工地 2011年 郑东新区宣布完成固定资产投资960亿元 房屋开发2500万平方米 景观绿化面积1300万平方米 郑东新区是 大跃进 式建设的特例 当然不是 如今中国有655个城市正计划 走向世界 200多个地级市中有183个正在规划建设 国际大都市 在这些大举建设背后 则是地方政府高负债率的阴影 鬼城 背后 是不断积聚的金融泡沫破裂的风险 图 郑东新区城市展览中心 巨大的沙盘展示了150平方公里的宏大规划 CBD外围是两圈建筑环 内环建筑高度为80米 外圈高度为120米 1955年 为保障生产 玉门油田所在地被设立为玉门市 县政府也搬迁至此 到20世纪80年代 石油产业鼎盛时期 这座典型的石油资源型城市的总面积扩张到1 35万平方公里 人口一度达13万余人 图为废弃的油政大楼 经过多年开采 玉门石油产量逐年下滑 由1959年最高的140 62万吨降至1998年的38万吨 而前产量也仅维持在70万吨 这个国内最早开发的油田 如今成了小规模及发展困难石油企业的聚集地 图为废弃房屋中的老君庙开采纪念牌匾 目前 除石油工人 尚有部分居民聚居在北坪 三台两个安置区的廉租房里 大多是无力外迁的老人 残疾人 低保户和下岗工人 他们每月领取几十至上百元的低保费 面对新市区1000元 平米的房子望而却步 截至2008年 包括新市区在内的玉门全市下岗失业者已达3 5万人 其中有1 4万人属于生活特困人群 空置与泡沫 一 名词解释经济泡沫 指的是由于局部的投机需求 虚假需求 使资产的市场价格脱离资产内在价值的部分 它实质是与经济基础条件相背离的资产价格膨胀 房地产泡沫 房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨 这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期 并不断吸引新的买者 随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加 房地产的价格远远高于与之对应的实体价格 由此导致房地产泡沫 泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转 高空置率和价格的暴跌 即泡沫破裂 它的本质是不可持续性 空置率 存量市场 增量市场 某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率 从销售环节看 空置商品房包括开发商尚未销售或出租而存在的空置房 以及开发商出售或出租后 却没有被实际利用而导致的空置房 某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率 按照国际通行惯例 空置率在5 至10 之间为合理区 空置率在10 至20 之间属危险区 空置率在20 以上为严重积压区 极度危险 1 的空置率说明了商品房处于绝对供不应求的状态 在如此供不应求状态下 房价不断上涨而且有时涨幅很大 对购房者不利 据统计数据显示 2007年第二季度 北京市中高档住宅市场的整体空置率已达24 42 全国高达1 2464亿平方米商品房空置面积 无疑蕴藏了巨大金融风险 国家就应该采取有力措施 以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间 否则将给国民经济发展带来一系列问题 二 房地产泡沫的生成机理 空置率如何影响泡沫形成 1 房地产成因中的房地产市场的结构性矛盾引发空置率提高 进而导致房地产泡沫 空置率高意味供给与需求的不匹配 占压银行资金多 由此会增加银行的坏帐 并影响资源的优化配置 分析房价和收入的比从世界发达国家走过的历史看 平均房价与平均家庭收入的比在5左右比较合理 超过该比例 有效需求会下降 房地产市场难以持续繁荣 例子 上海上海市的投资性购房比例相当大 据上海房管部门调查统计 2003年底上海投资购房占16 6 这个比例是相当高的 已经超出了国际警戒线60 中心城区有大约4 5万套 无人房 合计面积为500多万平方米 浦东区的有些住宅小区的水电费收缴率只有60 左右 无人居住的房子占40 左右 而这些不缴水电费的住房都是已售房屋 这些房子可以认定为 炒房 者购买的住房 2 投资品的价格决定不遵循一般的均衡规律 它的价格决定于未来的收益预期 投资品的市场没有均衡点 对于投资品而言 预期价格上涨则需求增加 预期价格下跌则需求减少 在一个时点上 住房的投资性 需求 会成为未来某个时点住房的 供给 因此 一个城市的房地产市场中 投资性需求的比例不能超过一定的界限 否则会危及房地产市场的健康和稳定 国际公认的警戒线是20 但需要注意的是 国际上的所谓投资性购房包含房地产基金投资购买的房地产 这些投资者购买的房地产并不出卖 主要是收取租金 如果剔除这部分 剩下的就是真正 炒房 的投资者 这部分的比例应该一般不能高于10 否则市场会出现较大的泡沫 3 空置率下降并不能说明房地产市场没有泡沫从国外房地产市场的价格波动规律看 房地产市场呈现周期波动的特征 可以将一个周期分为萧条 复苏 繁荣 和衰退四个阶段 随着条件的不断变化 如居民收入增加 市场需求逐渐增加空置率下降 市场进入复苏阶段 随着价格的不断上涨 需求和供给都快速增加 空置率进一步下降 此时是市场的繁荣阶段 但房地产价格的持续上涨 超出了一般居民的可承受能力 市场的需求增长小于供给的增长 市场价格开始下降 空置率开始上升 交易量也开始萎缩 进入第四个阶段 空置房存在的必然性 房地产商品的地域性住房的差异与结构 供给与需求矛盾商品房上市时间差与经济周期 国家政策的制约关系 空置形成周期大约2 3年市场经济中的产品应有储备量 缓解可能出现的供应紧张 安全需求 卖家待价而沽 投资需求 买房与卖房的交易博弈 信息不对称降低了交易效率 空置存在的必要性 市场调剂的信号房地产商决策的参考政府宏观调控的依据 2019 12 20 31 使银行的信贷资金长期呆滞 加大了资金周转的困难 从而影响房地产的投资和生产广州市区近几期商品房抽样调查结果表明 广州市区各类商品房空置率都略超过警戒线 较高的商品房空置率意味着市场对商品房的消化吸纳能力有限 并由此制约房地产的投资 生产及进一步的消费 使房地产业不能实现正常的资金流 物质流循环 引起相关产业的萧条 对整个国民经济的运行造成不良影响据有关部门测算 住房建设对国民生产总值的影响约为10 即住房建设增长10个百分点 就能带动国民生产总值增长1个百分点 每投入100元的住房资金 可以创造相关产业170元至220元的需求 每销售100元的住房 可带动130元至150元的其他商品需求 可见 房地产业的产业关联度较高 从而 商品房空置率较高 大量商品房空置 不仅影响房地产业的健康发展 而且也会引起相关产业的萧条 对整个国民经济的正常运行也必将造成不良影响 高空置率的消极影响 2019 12 20 32 导致大量资源被浪费 居民迫切的住宅需要不能满足2011年3月到6月 广州市9个区108275个有效住宅样本中 就有8242套空置住宅 空置率达到7 61 空置住宅使大量社会资源因闲置而被浪费 此外 有研究表明 每1万平方米住宅一年未出售而造成的直接经济损失约为214万元 如此估算 空置造成的经济损失将会更为严重 高空置率的消极影响 2019 12 20 33 供给过高的空置率会减少卖方利润 从而理性的卖方会降低价格 刺激需求过低的空置率使卖方有较高的预期收益 从而造成房价居高不下 抑制需求 合理的空置起到调节商品住房供求的作用 空置率的积极影响 需求空置率过高会使开发商降低房价 从而需求增加空置率过低可能造成房价上升 需求萎缩 2019 12 20 34 由于住宅的需求结构复杂 在很大程度上需要增加住宅的储备 一定的空置在另外一种意义上就是一定的储备 供给的提前性和需求的滞后性形成两者的差异 这部分差异就要求有一定的空置作为品种结构储备 以满足或替代满足各个特定的需求 空置是卖方实现利益最大化的保证 卖方保持一定的空置房屋待租 待售 是期望预期收益高于即时出租或出售的当期收益 以达到利益最大化目的 虽然空置会带来当期收益的损失 并加大空置成本 但卖方获得较高租金或售价的机会也越大 在难以把握经常变化的需求市场的情况下 卖方会倾向于略为高估存货的数量以预防突如其来的需求 并通过调整租金或售价来补偿空置带来的损失 空置率的积极影响 空置率过高的原因及解决措施 问题1 我国商品房建设的过度火爆加强商品住宅销售 规范房地产开发企业 适当控制房地产开发的利润率 问题2 质素差距 配套因素 基础设施 物业管理问题降低商品住宅成本 提高质量 积极推动住宅产业化的发展 住宅产业化 旨在以标准化 工厂化大量生产的方式建造住宅 通过集约化的设计与施工 改善生产的条件与环境 提高住宅质量和住宅功能 同时使住宅的生产成本降低 使住宅真正达到 物有所值 为住宅成为消费热点提供必要的条件 生产者 问题3 开发经营商经验不足 队伍素质有待提高 房屋建设之前缺乏切实的可行性研究提高开发商自身素质 认清形势 准确把握市场 问题4 价格因素