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第二章房地产评估基础 第一节房地产评的含义第二节房地产评估的目的第三节房地产评估的原则第四节房地产评估的价值类型 1 房地产评估的专业性 2 房地产评估的客观合理价值 3 房地产评估方法 4 房地产评估的其他问题 第一节房地产评估的含义 一 地租理论地租 地租是土地承租人在一定期限内按契约规定 支付给土地所有者的货币额 是社会生产关系的反映 产生原因 土地所有权的存在和垄断 实质 投入土地的资本和劳动 所获得的总报酬超过边际报酬的剩余生产物 马克思的地租理论 马克思的地租理论 地租反映的是一种社会关系 是土地所有者凭借其所有权直接对生产者所创造的超额利润的占有 是土地所有权在经济上得以实现的形式 房地产评估的理论基础 二 地价理论 地价 是地租在土地交易中的价格反映 以地租理论为基础 马克思的地价理论 土地价值实际上是地租的资本化 地价 地租 利息率 房地产评估的理论基础 三 区位理论 1 土地区位 土地区位是指自然要素区位 经济要素区位和交通要素区位在空间地域上有机组合的具体表现 房地产评估的理论基础 区位 土地自然区位 主要指土地的自然地理位置 土地经济要素区位 是人类社会经济活动过程中所表现的人地关系和社会物化劳动的投入 土地交通要素区位 是土地与交通路线和设施的相互关系 它与距离 耗时 费用三方面有关 房地产评估的理论基础 2 土地区位理论 土地区位理论 是以地球表面的地带 区域为基础 从空间或地域方面研究自然现象 社会现象和经济现象与人类经济活动的相互关系 它是土地利用规划和地价评估的重要理论依据 房地产评估的理论基础 区位价值在房地产评估中的重要性 诸多因素中 最能决定房地产价格和未来趋势的因素便是 区位价值潜力 原因 1 区位价值是反映房地产价值的最本质性因素 2 城市发展空间的有限性 决定区位价值是房地产价值的根本 房地产评估的理论基础 3 土地区位考虑的因素 1 城市外部土地区位 2 城市内部微观土地区位 城市内部土地区位包括商业用地 住宅用地 工业用地 房地产评估的理论基础 竞标地租观点 竞标地租观点 美国土地经济学家阿兰索提出 地租和地价随着与市中心距离的加大呈同心圆分布而逐渐降低 同心圆层次划分为 高级服务区 商业服务区 工业区 高层住宅区 多层住宅区 低层住宅区 农业用地 房地产评估的理论基础 第二节房地产评估的目的 1 房地产评估的一般目的2 房地产评估的特定目的 第三节房地产估价原则 3 1估价原则概述房地产估价的最高行为准则 独立 客观 公正房地产估价的技术性原则 合法原则最高最佳使用原则估价时点原则替代原则 3 2独立 客观 公正原则独立 估价机构是一个相对独立的机构 估价机构 估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系 估价机构及人员在估价中不受外部干扰 客观 不带偏见 完全从实际出发去估价 公正 在估价中公平正直 不偏袒任何一方 3 3合法是各种评估原则的前提合法产权 以房地产权属证书和有关证件为依据合法使用 以城市规划 土地用途管制等为依据合法处分 以法律 行政法规或合同等允许的处分方式为依据处分方式 买卖 租赁 抵押 典当 抵债 赠与等 以抵押为例阐述合法原则 法律法规规定不得抵押的房地产 不应作为抵押为估价目的而进行估价 没有抵押价值 或者委托人要求评估其抵押价值的话 其抵押价值应当评估为零 2 法律法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产 评估其抵押价值时应当符合转让条件 否则不应作为抵押为估价目的的估价对象 没有抵押价值 或者委托人要求评估其抵押价值的话 其抵押价值应当评估为零 3 评估土地使用权是划拨方式取得的房地产的抵押价值时 不应包含土地使用权出让金 4 评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时 该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是抵押价值 5 评估再次抵押的房地产的抵押价值时 该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值 6 其他方面 评估的价格必须符合国家的价格政策 房地产评估的主要原则 1 预期原则2 变动原则3 供求原则4 替代原则5 竞争原则6 贡献原则7 均衡原则8 效用原则9 机会成本原则10 外部影响原则 3 4最高最佳使用原则要求 以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价 即在合法使用方式下 各种可能使用方式中 能够获得最大收益的使用方式的估价结果 须同时符合4个标准 1 法律上许可 2 技术上可能 3 经济上可行 4 价值最大化 最高最佳使用具体包括3个方面 1 最佳用途 2 最佳规模 3 最佳集约度 最高最佳使用可以用以下三个经济学原理来理解 1 收益递增递减原理 可以帮助确定最佳集约度和最佳规模 2 均衡原理 判定是否为最高最佳使用 也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模 3 适合原理 以房地产与其外部环境是否协调 帮助确定最佳用途 最高最佳使用原则在估价报告中的应用 1 保持现状前提2 装修改造前提3 转换用途前提4 重新利用前提5 上述情形的某种组合 最常见的是2 3种的组合 3 5估价时点原则要求 估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价值 估价时点 估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上价值 这个特定的时间必须根据估价目的来确定 这个特定的时间就是估价时点 一般用年 月 日表示 确立估价时点原则的意义 估价时点是评估房地产价值的时间界限 注意估价目的 估价时点 估价对象状况 房地产状况四者的内在联系 估价对象在不同的估价时点的状态是不同的 相应就会有不同的价格 注意估价时点与估价作业期的不同 在具体一个估价项目中 估价时点是由估价目的决定的 并且所对应的估价对象状况和房地产市场状况也不相同 不论何种估价目的和估价时点 房地产市场状况始终是估价时点的状况 但估价对象状况不一定是估价时点的状况 注意估价目的 估价时点 估价对象状况 房地产状况四者的内在联系 估价对象在不同的估价时点的状态是不同的 相应就会有不同的价格 注意估价时点与估价作业期的不同 在具体一个估价项目中 估价时点是由估价目的决定的 并且所对应的估价对象状况和房地产市场状况也不相同 不论何种估价目的和估价时点 房地产市场状况始终是估价时点的状况 但估价对象状况不一定是估价时点的状况 估价时点 估价对象状况和房地产市场状况的关系 第四节房地产的价格与价值类型 一 房地产价格的定义房地产价格 房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价 货币或实物 无形资产和其他经济利益 形成条件 有用性 稀缺性 有效需求 二 房地产价值种类 1 使用价值和交换价值房地产既有使用价值也有交换价值 2 投资价值和市场价值就投资价值与市场价值相对而言 房地产评估的是房地产的市场价值 3 原始价值 账面价值和市场价值房地产评估的是房地产的市场价值 房地产的价格 三 房地产的价格类别 1 成交价格 市场价格 理论价格 评估价格成交价格 是交易双方实际达成交易的价格 市场价格 是指某种房地产在市场上的一般 平均水平价格 是该类房地产大量成交价格的抽象结果 理论价格 经济学假设 经济人 的行为和预期是理性的 或真实需求与真实供给相等条件下形成的价格 评估价值 又称为评估价格 估计价值 简称评估值 评估价 是房地产估价师通过估价活动所得出估价对象的价值 房地产的价格 三 房地产的价格类别 2 市场价值和非市场价值市场价值 marketvalue MV 过去称为公开市场价值 openmarketvalue OMV 是指估价对象在满足一定条件下进行交易最可能的价格 非市场价值包括 快速变现价值 谨慎价值 在用价值 残余价值 投资价值 房地产的价格 3 买卖价格 租赁价格 抵押价值 保险价值 计税价值和征收价值4 市场调节价 政府指导价和政府定价 三 房地产的价格类别 房地产的价格 5 基准地价 标定地价和土地使用权出让底价 1 基准地价 是对城镇国有土地使用权的基本标准价格 是一定时期 一定区域内不同用途的土地使用权的平均价格 由政府部门确定 2 标定地价 是根据地块用途 形状 面积 容积率和微观区位条件 参照所在地区基准地价水平进行修正的评估价格 3 土地使用权出让底价 是政府根据正常的市场状况 某块地应该达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准 基准地价 标定地价 土地使用权出让底价三者的联系与区别 联系 三者都不是地产市场的成交地价 但调控市场的交易地价 基准地价是标定地价的基础 标定地价是土地使用权出让底价评估的参考依据 区别 1 基准地价是大面积评估的区域平均地价 标定地价和土地使用权出让底价是考虑微观区位因素的地价 二者更加接近市场交易价 2 基准地价和标定地价是政府认定并