天津滨海新区各版块规划信息及价值评定报告_123PPT_万通地产.ppt

滨海新区市场调研报告 总目录 1 滨海新区综述 2 区域市场分析 3 各版块sowt分析 2 1滨海新区核心区2 2北部宜居旅游区2 3南部石化产业区2 4西部临港高新区 分目录 1 1 滨海新区总述 1 1滨海新区简介1 2天津1 3滨海新区交通体系1 4滨海新区历史沿革1 5人口现状及发展1 6滨海新区经济发展1 7滨海新区与天津商品房比较1 8天津市09年房地产情况1 9天津与滨海新区房地产情况比较 分目录 2 区域市场分析 2 4西部临港高新区 2 3南部石化产业区 2 2北部休闲旅游区 2 1滨海新区核心区 2 1 1中心商务区2 1 2塘沽老城区及开发区2 1 3海洋高新区2 1 4西部新城区2 1 5北塘2 1 6核心区其他区域 2 1 1 1于家堡商务区2 1 1 2响螺湾商务区2 1 1 3MSD2 1 1 4解放路 天碱2 1 1 5蓝鲸岛2 1 1 6大沽宜居生态居住区 2 2 1中新生态城2 2 2汉沽新城2 2 3滨海旅游区 2 3 1大港城区2 3 2大港油田2 3 3南港工业区2 3 4水库生态区 2 4 1空港 第一部分 滨海新区总述 中国经济发展新的增长极 1 1 滨海新区简介 天津滨海新区位于天津东部沿海 环渤海经济圈的中心地带 是亚欧大陆桥最近的东部起点 也是中国邻近内陆国家的重要出海口 天津滨海新区规划面积2270平方公里 海岸线153公里 常住人口202万 中国经济发展新的增长极经过多年发展 天津滨海新区形成了开放优势明显 产业配套齐全 科技资源丰富等多重优势 成为继深圳经济特区 上海浦东新区后 又一带动区域发展的新的经济增长极 功能定位依托京津冀 服务环渤海 辐射 三北 面向东北亚 努力建设成为中国北方对外开放的门户 高水平的现代制造业和研发转化基地 北方国际航运中心和国际物流中心 逐步成为经济繁荣 社会和谐 环境优美的宜居生态型新城区 全国综合配套改革实验区2008年3月13日 国务院批复 天津滨海新区综合配套改革试验总体方案 支持天津滨海新区在企业改革 科技体制 涉外经济体制 金融创新等十个方面先行试验重大的改革开放措施 环渤海经济圈的三大特征 借助珠三 长三的经济国内发展势头 环渤海经济圈必将引起世界的关注 世界经济的大潮 刚进入启动阶段 市场机会点较多 天津和北京是环渤海经济发展的中心 而天津是京津经济发展的中心 国际级 潜力级 中心级 环渤海经济圈定位 加速天津城市发展 1 2 天津 城市职能 国际现代制造业基地北方国际航运中心 航空枢纽港 区域综合交通枢纽北方国际物流和会展中心以金融商贸 以近代史迹为特点的国家历史文化名城科技信息 文化教育为主的区域性服务中心 天津 北方经济中心的确立外来人口导入必将成为发展趋势 1 2 天津 天津作为中国经济增长第三极的地位已然确立 09年天津GDP持续保持16 以上高速稳定增长 位列全国第一 09年1 10月全市完成固定资产投资近4000亿元 超过08年全年投资总额 位列全国直辖市首位 09年全市社会消费品零售总额增速持续攀高 1 10月实现1800亿元 超过08年全年总量 09年滨海新区将实现GDP4000亿元 将占据天津市整体GDP47 领先全市各区县 1 2 天津 对外 海陆空三维一体立体交通网络 公路 形成10条对外运输通道铁路 加快多条客运专线车站建设空 港 重点建设码头航道和机场二期扩建 1 3 滨海新区交通体系 对外 海陆空三维一体立体交通网络 对内 1环11射5横5纵 2010年3月 滨海新区已确定 1环11射5横5纵 交通路网整体规划布局 将力争用3年左右的时间 全面实现畅达滨海的大交通体系建设目标 滨海新区交通建设全面提速 1 4 滨海新区历史沿革 2005年 加快滨海新区发展 被列入国家 十一五 规划 2008年3月13日 国务院批复 天津滨海新区综合配套改革试验总体方案 支持天津滨海新区在企业改革 科技体制 涉外经济体制 金融创新 土地管理体制 城乡规划管理体制 农村体制 社会领域 资源节约和环境保护等管理制度以及行政管理体制等十个方面先行试验重大的改革开放措施 2009年10月26日 经国务院同意 国家发改委批复了 天津滨海新区综合配套改革试验金融创新专项方案 11月上旬 国务院正式批复同意天津市调整滨海新区行政区划的消息公布 同意撤销天津市塘沽区 汉沽区 大港区 设立天津市滨海新区 以原塘沽区 汉沽区 大港区的行政区域为滨海新区的行政区域 这标志着滨海新区行政管理体制改革全面启动 天津滨海新区 三区合一 已然成为副省级城市 滨海新区2009版功能布局 一核双港 九区支撑 龙头带动 1 4 滨海新区历史沿革 一核 指滨海新区商务商业核心区 由于家堡金融商务区 响螺湾商务区 开发区商务及生活区 解放路和天碱商业区 蓝鲸岛生态区等组成 双港 指天津港的北港区和南港区 九区支撑 指通过滨海新区九个功能区的产业布局调整 空间整合 打造航空航天 石油化工 装备制造 电子信息 生物制药 新能源新材料 轻工纺织 国防科技等8大支柱产业 形成产业特色突出 要素高度集聚的功能区 成为高端化 高质化 高新化的产业发展载体 支撑新区发展 发挥对区域的产业引导 技术扩散 功能辐射作用 注 此功能布局为三区合一之前规划 随着滨海开发开放的深入 区域局部出现微调 但是整体功能板块仍然保留或深化 仍有很强的指导意义 1 4 滨海新区历史沿革 天津滨海新区的2010版新规划 一核三片区 2010年3月 滨海新区核心区 北片区 南片区控制性详细规划正式获滨海新区政府批准通过 至此 除盐田和远期填海等区域 滨海新区已完成全部控规批复 滨海新区2270平方公里的土地上 一核三片区 的大轮廓已清晰地呈现 同时也为滨海新区勾勒出科学的 可持续发展的城市空间架构 注 本报告将基本沿用2010版规划展开 部分借鉴此前规划方案 1 4 滨海新区历史沿革 1 5 滨海新区人口现状及发展 滨海新区人口构成 滨海新区人口规模展望 人口的增长和人口文化素质的提升为滨海新区的发展提供了契机和动力 截至2008年年底 滨海新区常住人口达到202 88万人 比上年同期增加30 64万人 增长17 8 新增人口占全市人口增量的50 2 2008年滨海新区大专及以上文化程度就业人口占全部就业人口比重为19 7 2008年 滨海新区单位从业人员达到62 6万人 比2006年年末增加6 5万人 滨海新区2020年人口将达550万人 较2008年增加350万人口 平均每年增加26 6万人 滨海新区2020年人口密度将由2008年的889人 平方公里 涨到2249人 平方公里 滨海新区2020年从人口规模上达到深圳特区和浦东新区的规模水平 1 6 滨海新区经济发展 作为整体天津市经济引擎的滨海新区经济增速 近5年间的GDP增速始终维持在20 以上 高出全市平均水平6 7个百分点 2008年增速达到31 增速 约占整个天津市经济总量的半壁江山 同时伴随整个滨海新区国家级开发区地位的确立 固定资产投资增长迅猛 2008年实现固定资产投资1651亿元 占整个天津市固定资产投资的一半左右 2009年 滨海新区GDP增速继续在全国保持领先 预计完成生产总值3760亿元 增长23 5 占全市比重约53 7 滨海新区已成为全市最大的经济增长点和促进区域发展的重要力量 投资5000万元以上的项目375个 总投资5182亿元 滨海新区基础设施建设中重点项目进展顺利 预计将完成投资1150亿元 滨海新区近年GDP数据统计 1 6 滨海新区经济发展 2009年 新区5000万元以上产业项目有375个 总投资5182亿元 全年有中石化百万吨乙烯 天碱搬迁改造 北疆电厂一期等258个项目竣工投产 大唐电信 西飞A320机翼 中航直升机基地等156个项目开工建设 储备了陶氏化学 中兴能源天津产业基地等160多个重大产业项目 2010年 新区共安排投资5000万元以上项目571个 总投资7800亿 年内要确保新一代运载火箭 直升机总成基地 西飞机翼组装等280个项目竣工投产 造修船基地 太原重工 千万亿次高性能计算机 中俄大炼油等200个项目加快建设 新引进1000万美元以上项目200个 5000万美元以上项目100个 储备项目达到500个 重大项目带动 滨海产业结构调整迈向高端 1 6 滨海新区经济发展 从2008年起 滨海启动实施了基础设施和环境建设三年规划 重点推进道路交通 水资源 能源 环境整治四大系统工程 共300多个项目 总投资3200亿元 2008年开工建设了66个项目 完成投资460亿元 2009年新建续建了93个项目 投入1150亿元 2010年 滨海新区将实施6大类100项基础设施和环境建设工程 计划投资1300亿元 加快基础设施建设 2010年六大项100个项目 于家堡12个项目同时启动 1 6 滨海新区经济发展 随着滨海新区进入由点到面 由局部到整体全面开发建设的新阶段 为进一步加快滨海新区开发开放进程 滨海新区于09年9月部署实施 十大战役 力争形成建设新高潮 成为滨海新区新的经济增长点 据初步估算 十大战役 总投资将达到1 5万亿元 1 7 滨海新区房地产发展概述 随着滨海新区开发步伐加快 众多利好题材涌现 导致区域房地产市场表现出相对天津市区的独立性 尤其在三区合并以后 滨海市场的量价都有了跳跃式的拉升 诸多板块形成了较强的置业需求 如此形成09年度房地产市场的火爆形式 在核心区处于供不应求的态势 但实质性的利好短期很难呈现 在题材释放以后 2010年市场面临一定考验 此外北塘和生态城的启动会使新增供应量有很大的提升 如果没有大量拆迁和投资需求的拉动 滨海市场有短期内将保持平稳态势 区域内各版块发展不均衡 尤其是核心区和南北两区存在较大的发展差异 后续竞争较为激烈 住宅建设方面区域供应量集中爆发 未来有一定的出货压力 商业地产尤其是酒店式公寓和写字楼方面 随着中心商务区集中供应上市 短期内存在较大的竞争 长期向好 近期或有瓶颈 09年天津土地供应面积为5680万平方米 其中滨海新区为2033万平方米 占据比例的36 呈现一枝独秀的景象09年天津共成交土地面积5701万平方米 其中滨海新区成交1890万平方米 占总比的33 位居榜首 区域优势明显滨海新区土地供销比为93 开发商对滨海新区的投资热潮持续升温 1 8 天津市09年房地产情况 09天津市各行政区土地供销状况 天津市各行政区商品房成交走势 7332 09年天津商品房总成交量为1343万平方米 其中滨海新区成交337万平方米 占总比例的25 位居各区首位 领先优势明显成交单价方面 天津市总体水平为7332元 平米 滨海新区为7133元 平米 略低于平均水准 但滨海核心区成交均价为9638元 平米 高于全市整体水平 未来随着新区发展落实 将有较大的升值空间 1 8 天津市09年房地产情况 滨海新区09年平均月去化面积28 07万平方米 自09年8月开始成交均价在平均值之上 目前维持在7500元 平方米以上 09年滨海新区商品房上市量为420万平米 去化337万平米左右 存量83万平米 按平均去化速度来看 存量消化预计为2 9月 滨海新区与天津市商品房成交比较 1 9 滨海新区与天津商品房比较 第二部分 区域市场分析 分目录 2 区域市场分析 2 4西部临港高新区 2 3南部石化产业区 2 2北部休闲旅游区 2 1滨海新区核心区 2 1 1中心商务区2 1 2塘沽老城区及开发区2 1 3海洋高新区2 1 4西部新城区2 1 5北塘2 1 6核心区其他区域 2 1 1 1于家堡商务区2 1 1 2响螺湾商务区2 1 1 3MSD2 1 1 4解放路 天碱2 1 1 5蓝鲸岛2 1 1 6大沽宜居生态居住区 2 2 1中新生态城2 2 2汉沽新城2 2 3滨海旅游区2 2 4中心渔港 2 3 1大港城区2 3 2大港油田2 3 3南港工业区2 3 4水库生态区 2 4 1空港 滨海新区核心区 总面积 规划总用地面积809 9平方公里四至 北至永定新河南路 西至唐津高速 港塘路 海景大道 南至津晋高速 津港二期 东至大海 16分区 中心商务商业区 塘沽老城区 开发区建成区 北塘分区 塘沽海洋高新区 塘沽西部新城区 永定新河湿地生态区 北疆港分区 南疆港分区 东疆港分区 保税区分区 散货物流区 发展备用地分区 临港工业区分区 临港产业区分区 塘沽盐场发展区 产业规划 核心区为城市 港口的综合功能片区 东部以港口生产功能为主 中部以城市生活功能为主 北部以水库 湿地等生态功能为主 南部为城市发展区 2 1 1滨海新区核心区 MSD 于家堡 响螺湾 解放路天碱 大沽居住 蓝鲸岛居住 2 1 1滨海新区核心区 重点板块 核心商务区 西部新城区 海洋高新区 北塘分区 塘沽老城区及开发区建成区 2 1 1滨海新区核心区 其他重点区域 计划建设时间 10年 于家堡 面积 3 86平方公里 规划总建筑面积950万平方米 含120个地块 主要功能 市场会展 现代金融 传统金融 教育培训 商业商住 2 1 1 1于家堡商务区 于家堡金融区规划设计由SOM 易道 MVA 中建 日建等国际顶级设计团队完成 总体建设分为四期 将用五年时间把起步区 一期 完成 同时建设二期 起步区占地面积1平方公里 规划建筑面积304万平米 2009年要开工起步区的一期工程 总建筑面积120万平米 共12座楼宇 包括行政服务中心 超白金五星级酒店 酒店会议中心 以及9栋国际甲级5A写字楼等 起步区一期9栋写字楼都为金融类写字楼 建筑规划高度从120米 160米 190 到240米梯次增高 2 1 1 1于家堡商务区 一期起步区建设 一期起步区总用地101万平方米 建筑总面积304万平方米 共38个地块 包括京津城际于家堡枢纽车站 酒店会议中心 行政服务中心 超白金五星级酒店 滨河公园 中央大道以及其他办公 商住等建设项目 现阶段起步区地块内的 9 3 项目已正式启动 包括9栋写字楼 以及酒店 金融会议 服务中心3栋配套楼宇 总建面176万平方米 预计于2012年底全面竣工 目前多家投资企业已在起步区内投资选址 合作项目涉及金融租赁 基金投资 期货以及地产开发等多个领域 2 1 1 1于家堡商务区 03 15地块位于新华路与于泉道交口处 拟建一座金融办公塔楼及一座为塔楼配套的综合楼 该工程地下3层 地上43层 是一栋以办公为主 附带商业的超高层建筑 主楼高度190米 总建筑面积161873 8平米 地下设计停车能力453辆 03 16地块位于于堡兴路与于泉道交口地块拟建一栋办公楼及两栋附楼 该工程地下3层 地上54层 是一栋以办公为主 附带商业的超高层建筑 主楼高度250米 总建筑面积20万平方米 地下可停放机动车580辆 自行车100辆 主楼包含银行营业厅 会议层 档案楼层 避难层 办公层等 2 1 1 1于家堡商务区 03 21地块位于于堡兴路与友谊道交口 该工程地下3层 地上34层 是一栋以办公为主 附带商业的超高层建筑 主楼高度160米 总建筑面积132900平方米 一 二层是商业 三层是交易厅 地下部分东侧毗邻南北向B2地铁线 南侧毗邻东西向B3地铁线 03 22地块该工程地下3层 地上52层 是一栋以办公为主 附带商业的超高层建筑 主楼高度225 75米 总建筑面积199600平米 主楼首层为国际名品旗舰店 二层大部分为办公大堂及大堂附属设施 局部为国际名品旗舰店二层部分 2 1 1 1于家堡商务区 03 25地块该工程由南侧超高层主楼及其附属建筑群组成 该工程地下3层 地上31层 是一栋以办公为主 附带商业的超高层建筑 建筑总高度144 45米 03 26地块该工程由办公楼和附楼组成 地下3层 地上38层 是一栋以办公为主 附带商业的超高层建筑 主楼高度176 65米 总建筑面积165448平方米 将在五层设置1000平米的交易大厅 2 1 1 1于家堡商务区 03 14地块地块拟建一座金融办公塔楼及一座为塔楼配套的综合楼 该工程地下3层 地上31层 是一栋以办公为主 附带商业的超高层建筑 主楼高度143米 附楼建筑高度24米 总建筑面积106157平方米 主楼为金融办公楼 综合楼设有交易大厅 办公楼 餐厅 厨房 银行和商业等用房 地下3层 总设计停车位475辆 03 18地块位于步行西街西侧端头临近海河处拟建一座金融办公塔楼及一座为塔楼配套的综合楼 该工程地下3层 地上28层 是一栋以办公为主 附带商业的超高层建筑 主楼整体高度130米 附楼高度29 4米 总建筑面积123303 86平米 2 1 1 1于家堡商务区 03 20地块地块拟建一座金融办公塔楼及一座为塔楼配套的综合楼 该工程地下3层 地上32层 是一栋以办公为主 附带商业的超高层建筑 主楼高度148米 附楼建筑高度29 6米 局部36米 总建筑面积138703平方米 主楼为金融办公楼 地下车位450个 03 04地块该地块为金融会议酒店 紧邻海河 项目总建筑面积约16万平方米 建筑高度约65米 集合了大会展厅 大宴会厅 大汇报厅等多种城市公共服务功能 与此同时该项目中还设置了酒店和酒店式公寓等区域内部服务功能 项目是海河沿岸极为重要的景观要素 2 1 1 1于家堡商务区 03 06地块地块拟建超五星级酒店 总建筑面积约为12万平方米 告诉211米 建筑塔楼部分是于家堡区域档次最高 服务最齐全的超五星级酒店 项目由美国SOM公司承担建筑设计工作 03 08地块该地块为行政服务中心项目 建筑高度约300米 总建筑面积210929平方米 是起步区9 3地块中高度最高 规模最大的建筑 该项目主要以办公功能为主 于家堡区域的行政服务中心就设置于此 建筑方案由国内著名建筑大师周恺先生完成 造型新颖独特 2 1 1 1于家堡商务区 土地现状 2 1 1 1于家堡商务区 除9 3地块外 一期起步区其余23个地块也已与多家投资企业进行了深入洽商 部分企业已确定了合作事宜 福州宝龙房地产发展有限公司 宝龙城市广场 建发集团 天津股权交易所等企业已进驻于家堡一期起步区项目 目前一期尚未深度洽商并确定意向的地块仅三处 03 22 03 10和03 12地块 用地属性均为商服用地 拟建业态与 9 3 项目相似 土地信息 2 1 1 1于家堡商务区 合作模式 在建设形式上 业主可选择自行建设 或由新金融公司代建 天津新金融投资有限责任公司是于家堡金融区整体规划 建设和管理的城市运营商 2 1 1 1于家堡商务区 响螺湾商务区位于海河南岸 与塘沽外滩公园隔河相望 商务区占地面积1 1平方公里 总建筑面积367万平方米 投资单位35家 投资建设38个项目 项目占地面积62 46万平方米 总投资约300亿元 2 1 1 2响螺湾商务区 响螺湾 响螺湾商务区重点建设外省市 央企驻滨海新区的办事机构 集团总部和研发中心 主要功能是商务办公 宾馆酒店 公寓 商业等 年内 响螺湾商务区将加快建设步伐 3年内 除三座超高层建筑外 80 的项目将建成并投入使用 其中 极地海洋世界等3个项目将在年内投用 2 1 1 2响螺湾商务区 响螺湾 中钢大厦 中华文化馆 深福保 金唐大厦 旷世国际 富力摩根 和利丰 浙商大厦 中航技 八闽大厦 陕西大厦 王相大厦 大连丰盈大厦 华贸中心 滨海国贸大厦 江西大厦 鑫城大厦 东方新世纪广场 云滨大厦 盘锦和兴大厦 中船重工大厦 环渤海国际金融中心 内蒙古大厦 温州大厦 河南大厦 中庭绿化 天齐国际广场 中国商会大厦 燕赵大厦 碧桂园德域大厦 辽宁会馆大厦 大连海昌 邯郸大厦 中庭绿化 未知项目 变电站 凤凰国际会议中心 极地海洋世界 月亮岛 海纳国际 国泰大厦 比克大厦 中海外 2 1 1 2响螺湾商务区 2 1 1 2响螺湾商务区 响螺湾目前有21个项目开工在建其中 旷世国际主体封顶 中船重工大厦 燕赵大厦施工至地面10层以上 天津金唐大厦 王相大厦 滨海国贸中心大厦 温州大厦 凤凰国际会议中心已施工至正负零 内蒙古奈伦大厦即将出正负零 其它开工项目均至开槽或打桩阶段 现状一览 温州大厦 华贸中心 旷世国际 和利丰 中惠熙元 大厦 响螺湾2010年年内主要项目 内蒙古大厦 海昌大厦 滨海国贸中心 云滨大厦 2 1 1 2响螺湾商务区 响螺湾2010年主要项目入市时间 2 1 1 2响螺湾商务区 类型 普通住宅 写字楼 商铺 酒店式公寓 框架高最新动态 一期已售罄 二期主推50 73平米户型 均价10000元 平米起 精装修 4月初开盘 现排号阶段 带银行卡不低于2万可排号 2011年底入住 5A写字楼主推122 240平方米 均价10000元 平米 国际主题商街主推94 675平米 价格区间暂估22000 30000元 平米 滨海浙商大厦 响螺湾在售项目 2 1 1 2响螺湾商务区 旷世国际 物业类别住宅 酒店式公寓 写字楼 综合体物业地址旷世国际位于滨海新区滨海新区响螺湾商务区A 06A 08容积率6 50绿化率25 开发商五矿置业 天津 滨海新区有限公司总建筑面积 181157平方米最新动态项目预计2010年3月开盘 酒店式公寓起价 12000元 平米 写字楼起价 11000元 平米 以整层销售为主 soho起价10000元 平米 商铺起价 25000元 平方米 其中酒店式公寓4 12层 约272余套 12层以上为SOHO产品 约160余套 其中400平米左右产品约30套 另一幢为写字楼 约200余套 2 1 1 2响螺湾商务区 泰达MSD位于开发区第二大街南北两侧 以百米绿化带为横轴 以金融街 投资服务中心至市民广场为纵轴 面积约1平方公里 MSD项目分为核心区和拓展区承担了开发区最核心的商务办公 商业服务功能 旨在为全球金融机构及总部经济等高端服务业提供国际化的发展平台 2 1 1 3泰达MSD 泰达MSD MSD项目分为核心区和拓展区 其中 核心区为国际甲级写字楼及配套商业 只租不售 拓展区为甲级写字楼及配套商业 招商保持灵活性 部分可定制或定向销售 项目分A B C D E F G H I等9个区域建设 建筑面积超过百万平方米 2 1 1 3泰达MSD 2 1 1 3泰达MSD 总建筑面积约 50万 为区域内顶级商务综合体5A写字楼标准配置超大平层面积 A B区 核心区 泰达MSD概览 2 1 1 3泰达MSD C区 核心区 2 1 1 3泰达MSD 总建筑面积约60万 整层整栋销售 定制 吸引总部企业或大型机构进驻 E区 I区 拓展区 2 1 1 3泰达MSD MSD项目分为核心区和拓展区 其中 核心区为国际甲级写字楼及配套商业 只租不售 拓展区为甲级写字楼及配套商业 招商保持灵活性 部分可定制或定向销售 合作方式 2 1 1 3泰达MSD MSD区域中的高端产品 项目核心优势简介 位置优势 处于天津开发区MSD核心区 滨海最贵的一平方英里 这里配有24万平米市中央绿地 34万平米世界级商业旗舰街区 207万平米5A级国际商务群 还有高达350米的天津新高地表建筑 这里有歌剧院 博物馆 会展中心 周边型酒店环顾 奢华空间设计 17 的建筑密度却有着65 的绿化率 3 6米层高 5 9米宽厅 6 3米高厅 7 2米双层通高私家电梯厅 三梯一豪宅 一层一王国 产品设计方面尽显优异及创新 空中花园 双主卧套房 独立中西厨房 私家高厅沙龙 顶峰露台 私家摩天泳池 部分预留桑拿房 健身房 顶级服务商 被誉为建筑界的 IBM 美国SOM跨中国区唯一住宅作品 全球物业服务商领袖 英国第一太平戴维斯滨海新区唯一全权服务豪宅 行业市场分析 万通华府 2 1 1 3泰达MSD 定位 解放路和天碱商业区依托解放路商业步行街的基础优势 发展大型综合超市和大型购物中心 满足国际人士的消费需求 规划总面积 3 54平方公里规划常住人口 5 5万人 功能 天津碱厂整体搬迁后 结合京津城际主站等综合交通枢纽 建设配套完善 交通便捷 生态宜居的国际化居住社区 2 1 1 4解放路和天碱商业区 解放路和天碱商业区 蓝鲸岛生态区 是中心商务区5大构成板块之一 位于于家堡金融区的东面 四面环水 外形酷似一条巨大的蓝鲸 项目规划由生态公园区 国宾馆区 CEO官邸 康体健身会所等组成 将打造成一个生态环境友好 参与性强 人与自然和谐共生 经济合理 在环境 社会 经济角度都可持续发展的重要城市开放空间 蓝鲸岛国际社区面积约140万平方米 主要发展休闲 娱乐 文体产业 兴建高档住宅 成为功能齐全的涉外住宅区 2 1 1 5蓝鲸岛 蓝鲸岛生态区 区域市场研究 2 1 1 6大沽宜居生态居住区 作为滨海新区中心商务区的重要组成部分 大沽宜居生态区2009年完成控规详规 城市设计和导则编制工作 推进以道路 排水为重点的基础设施建设 滨河西路等11条道路年底前完工 实现区域道路互联互通 完成场地平整 搞好生态绿化 2 1 1 6大沽宜居生态居住区 大沽生态居住区 塘沽城区包括塘沽老城区及开发区生活区 规划占地面积大约53平方公里 具体为 北至泰达大街 第五大街 东至临海路 海滨大道 海东路 南至津沽一线 西至河南路 车站北路 2 1 2塘沽老城及开发区 塘沽老城区及开发区 开发区总面积33平方公里 其中25平方公里为工业区 8平方公里为生活金融商贸区 目前已经发展成为滨海新区重要的制造业产业区 中心商务商业区 成为中国北方加工制造中心 中国最受赞赏的工业新城区 成为滨海新区的核心区 高素质成熟区域 2 1 2塘沽老城及开发区 塘沽老城区以及天津经济技术开发区 是滨海核心区域内发展较早 目前发展相对成熟的板块 从地理位置的角度来看塘沽区与开发区 两区所处位置基本相同 并无太大优劣 但从区域发展的角度来看相差的幅度会大的多 塘沽老城区 从生活配套建设上来讲 老城区相对成熟 著名的洋货市场 金街等商业配套都集中在此地 塘沽老城区 从城市规划以及发展上 阻隔性的问题会多一些 因为在做城市规划上考虑的因素 要比一个未开垦的区域考虑的因素要多 而且老城区在改造上牵扯以及考虑的问题会很多 这些因素会阻碍区域发展 2 1 2塘沽老城及开发区 12万平方米滨海湖 6万平米泰达足球场 9万平米体育休闲公园 10万平米泰达时尚购物广场 9万平米天津滨海国际会展中心 在城市基础配套建设上 开发区与塘沽区截然不同 良好的区域环境适合现代人居的规划 交通道路的合理布局 为开发区加了很多分 同样投资者也是看好开发区的优势 在开发区购房投资 2 1 2塘沽老城及开发区 老城区及开发区项目分布示意图 目前 滨海新区核心区高层项目多分布在塘沽和开发区外扩区域 随交通路网的完善 滨海新区外扩速度加快 部分原属边缘地区项目发展迅速 2 1 2塘沽老城及开发区 老城区及开发区主要高层住宅项目成交售价比较 通过图表可以看出滨海核心区的高层住宅的均价在8000 10000元 平米之间 2 1 2塘沽老城及开发区 通过图表可以看出滨海核心区的洋房 别墅类产品单价跨度较大 主要集中在10000 20000元 平米之间 老城区及开发区主要洋房 别墅项目成交售价比较 2 1 2塘沽老城及开发区 老城区及开发区2010年住宅用地增量情况汇总 出让 2 1 2塘沽老城及开发区 老城区及开发区2010年住宅用地增量情况汇总 成交 2 1 2塘沽老城及开发区 09 1 09 2 09 3 09 4 10 1 10 2 10 3 10 4 11 1 11 2 11 3 11 4 季度 万通新城国际 公园六号 滨海湖 天保金海岸 清谷 万科滨海新城 津滨滨海国际 弘泽城 1 2万 4 69万 0 85万 5 4万 0 13万 3 2万 19 1万 滨海核心区居住产品市场升温 居住产品集中放量成为置业投资关注热点 持续放量竞争日趋激烈 万通华府 首创国际 48万 5万 20 4万 2010年度老城区及开发区主要住宅项目供应量分析 2 1 2塘沽老城及开发区 海洋高新区 中国唯一国家级海洋高新技术产业园区 塘沽海洋高新区是我国迄今为止唯一的国家级海洋高新技术开发区 海洋高新技术开发区位于滨海高新技术产业区的核心地区 规划总面积40平方公里 重点发展电子信息 生物医药 纳米及新材料和民航科技等高新技术产业 成为环渤海区域的自主研发转化 人才和高新技术产业的聚集区 高新区位于天津滨海新区核心区 东依天津经济技术开发区 西邻天津经济技术开发区西区 北至北环铁路 南接京津塘高速公路 2 1 3海洋高新区 海洋高新的产业结构分析 海洋高新区目前已开发土地13 72平方公里 建成区面积8 49平方公里 初步形成了 五纵十一横 的路网框架 具备了供电 供热 供气 给水 排水 通讯等较为完备的载体功能 截止2008年上半年 海洋高新区累计注册企业2068家 其中外商投资企业517家 吸引了自美国 欧盟 日本 韩国 港台等23个国家和地区的外资进区 已形成海洋产业 新材料产业 油品制造产业 现代机械制造产业 电子信息产业五个优势产业 海洋高新区五大优势产业 One 新材料产业 电子信息产业 海洋产业 油品制造产业 现代机械制造产业 以中海油服 海油工程 国家海洋信息中心等企业为代表 在海洋石油综合服务研发 海洋石油工程研发 设计和施工 水电工程设计 海洋信息服务等方面达到了国内领先水平 2 1 3海洋高新区 典型产业展示 海洋科技商务园 项目预计总投资约26亿元 主要建设科技研发 企业区域总部 商务和配套 顶级五星级酒店 商业和国际公寓 作为项目的产业综合服务配套区 分三期开发建设 预计2011年底竣工 天津北方黄金珠宝园 项目预计总投资90亿元 总占地面积约157万平方米 建成后基地将成为中国北方黄金珠宝设计研发 加工制造 展示交易 物流配送 会议展览 信息集成等多功能于一体 辐射 三北 地区的黄金珠宝首饰集散地 建成后 园区内众多首饰加工 营销企业 每年将产生千亿元的资金流 带动园区内金融业 居住 酒店 餐饮 休闲娱乐等多领域的纵深发展 届时将创造10万人的就业机会 2 1 3海洋高新区 典型产业展示 津秦城际高铁 津秦城际高铁客运专线最大的枢纽站之一 滨海新区站现已全面动工 预计2011年即可全面投入使用 届时 该交通枢纽将成天津最大的交通枢纽之一 随着津秦高铁站的建设完工 该区域的立体网状交通体系将进一步完善 塘沽区与天津市区 北京的乘车时间将进一步缩短 对于高新区的发展提供了契机 中海油服 中海油服投资建设的核心产业园区 先期投资约为35亿元 设备装备部分投资约为185亿元 是中海油服海上油田开采装备制造基地项目的基本建设部分 该基地位于塘沽海洋高新区扩展区 总占地面积达62 18万平方米 计划在三年时间内建成集管理 科研 数据 海上采油装备制造于一体的现代化海上油田开采装备制造中心 该项目是天津第二批20项重大工业项目之一 2 1 3海洋高新区 典型产业展示 天津滨海职业学院是一所经天津市政府批准 国家教育部备案的独立设置的国办全日制高等职业技术院校 始建于1958年 学院主动服务于天津滨海新区建设制造与研发转化基地 国际物流中心 国际航运中心 生态宜居新城的功能定位学院现有两个校区 占地1000亩 建筑面积14万平方米 教学 科研 实习 实训 生活 大型体育场馆设施齐备 图书馆藏书30万册 另有电子图书30万册 天津滨海职业学院院校 2 1 3海洋高新区 区域房地产发展现状 区域目前处于开发起步阶段 此前房地产开发尤其是住宅领域开发主要集中在起步区 而围绕津秦铁路枢纽站 金海湖周边区域目前住宅等开发尚属空白 2007年开始 随着滨海新区开发加速 海洋高新区起步区 俗称上北区域 迅速从边缘化地区成为主要的功能板块 区域房地产开发不断升温 目前区域内主要集中万通上北新新家园 融科心贻湾 盛星东海岸等新建住宅项目 随着海洋高新建设加速以及交通条件进一步改善 该区域价值将进一步提升 2 1 3海洋高新区 区域代表房地产项目 区域的特殊性造就了区域房地产业蓬勃发展 近几年在诸多利好因素的助推下 两个核心区的房地产市场 出现了量价齐升的态势 在短短的数年内房价翻番 成交量同样逐年递增 市场出现了一派繁荣的景象 滨海新区居住类房地产项目开发持续升温 相对老城区等热点板块 该区域平均价格尚属于滨海新区核心区内相对低谷价格 未来有一定的拉升空间 津秦铁路枢纽2011年建成 将为区域带来重大利好 居住商业需求可能迅速扩大 海洋高新区资深园区产业建设将形成一定的居住 商业消费需求 2 1 3海洋高新区 塘沽西部新城 天津农村城市化建设重点区域 塘沽区西部新城起步区是塘沽区农村城市化建设的示范区 西部新城地处塘沽区老城区西部 连接滨海新区与中心城区 是根据生态宜居新城的定位 适应核心区拓展延伸的需要 集大型会展文化产业 商业物流 教育 卫生 水系景观生态宜居等功能于一体的新型卫星城 目前该区域的建设刚刚起步 功能配套建设相对薄弱 塘沽西部新城区代表项目远洋城 占地面积约70万平米 整体规划11个组团 分为10个居住组团及1个配套组团 总建筑面积200万平米 远洋城以配套教育作为卖点 以塘沽一幼 实验小学及塘沽一中为基石建立4万 配套教育示范区 成为西部新城板块地产项目一直独秀 2 1 4西部新城区 北塘开发建设区域总占地面积为13 1平方公里 位于滨海新区的核心地段 北接中新生态城 南通于家堡CBD 横贯生态走廊 北塘定位 将开发建设成为集会议论坛 旅游度假 购物休闲 餐饮娱乐于一体的新型服务产业聚集区和生态宜居新城区 北塘区域 2 1 5北塘区域 北塘区域规划功能主要分为五大区域 国际会议产业区北塘小镇区还迁 生态 居住区中小企业总部及综合配套区特色旅游区 2 1 5北塘区域 国际会议区位于北塘整体规划区北部 总用地250公顷 由国际会议中心 迎宾馆和配套酒店三个功能部分构成 全部建成后将成为承办诸如达沃斯等高端论坛的滨海新区国际会议中心区域 2 1 5北塘区域 位于国际会议区东侧 规划总用地约65公顷 通过炮台 兵营 名人故居 纪念堂等 展现历史文化 突出历史文化特色挖掘 整理 组织民俗活动 展示传统民风和渔业风情 北塘小镇区 2 1 5北塘区域 中小企业总部及综合配套区产品规模1000平方米 户 3000平方米 户 建筑形式以低层 中小规模为主 以 低强高密 的布局手法形塑类似五大道的城市街区特色 中小企业总部区 2 1 5北塘区域 还迁生活区拆迁居民的集中安置区及应对未来服务人口增长的城市生活区 规划总用地约87公顷 建筑体量以多 高层为主 特色旅游区海鲜码头将作为特色旅游区的重头戏 以海鲜特色餐饮为主 并建一批酒店 娱乐等辅助设施 还迁生活区与特色旅游区 2 1 5北塘区域 总面积 规划总用地面积490平方公里四至 西 北至汉沽界 南至永定新河 东至大海8分区 中新天津生态城 汉沽新城 海滨旅游区 中心渔港 高新技术产业区 IT产业园 循环经济区 小城镇分区产业规划 北片区规划重点功能为生态宜居 旅游休闲 要求调整城市规模 明确新区发展目标 优化空间布局 有序拓展发展空间 按照区域一体化格局 构筑对外交通体系 完善生活服务 建设和谐宜居新区 北部宜居旅游区 2 2北部宜居旅游区 北部休闲旅游区重点板块情况 中新生态城 汉沽新城 中心渔港 滨海旅游区 2 2北部宜居旅游区 中新天津生态城 四至 东临中央大道 西至蓟运河 南接彩虹大桥 北至津汉快速路 总面积 规划面积31 5平方公里 建设目标 区域定位 建设环境生态良好 充满活力的地方经济 为企业创新提供机会 为居民提供良好的就业岗位 促进社会和谐和广泛包容的社区的形成 社区居民有很强的主人意识和归属感 建设一个有吸引力的 高生活品质的宜居城市 采用良好的环境技术和做法 促进可持续发展更好地利用资源 产生更少的废弃物 探索未来城市开发建设的新模式 为中国城市生态保护与建设提供管理 技术 政策等方面的参考 世界上第一个国家间合作开发建设的生态城市 2010年 4平方公里起步区建成 总人口8 10万人 2020年 常住人口35万人 10万个就业机会 2 2 1中新生态城 生态城产业规划 教育 金融 环保 新能源 旅游等绿色产业成为生态城主导的产业 国家级动漫产业园 生态产业园 六星级酒店项目已经启动 年底前还将引入约20家新加坡公司及日本 加拿大 瑞典等企业 涉及培训 环保 建筑 工业环评认证等领域 同时 依靠蓟运河 永定新河形成的自然保护区将带来巨大的旅游资源 2 2 1中新生态城 起步区 起步区规划面积 4平方公里 住户 2 6万 人口 8 5万 住宅面积 290万平方米 功能设置 4个社区 1个商业次中心 1个特色中心 1个产业园 开发时序 3年建成 5年完善 2 2 1中新生态城 生态城产发展现状 万通将同世茂 万科 马来西亚双葳城 新加坡吉宝置业 台湾远雄 日本三井不动产等共同建设超过4平方公里的生态城首期开发区域 已陆续开工的项目有公屋项目 吉宝项目 世茂项目 公屋项目 2009 10 14开工的公屋共500套 套均建筑面积55平方米 按绿色建筑标准进行设计和施工 强化可再生能源利用 实行100 精装修 公屋是生态城在借鉴中新两国保障性住房建设经验基础上进行的住房模式创新 主要解决生态城内低收入家庭的住房需求 并为生态城的产业发展提供综合配套服务 吉宝项目 2009年11月开工 该项目将为居民提供多元化住宅选择 并将成为生态城的休闲中心 届时可容纳1万2000户居民 将于2013年开发完毕 世茂项目 2009 11 28开工 分住宅项目与酒店项目 住宅项目分三期开发 总建筑面积约106万平方公里 建筑形态分高层 小高层 别墅等 总投资超过100亿元人民币 预计2014年全部建成 双威城项目 双威城有限公司将在天津生态城开发 公顷土地 其中 为住宅用地 为商业用地 项目计划于 年开始 分 期进行 完成后将容纳 户家庭 项目开发总投资额预计将超过 亿元人民币 2 2 1中新生态城 汉沽新城 集中凸显生态宜居及旅游休闲特色 辖区面积 441 5平方公里 其中城区面积20平方公里 人口18万 规划人口30万 重点产业 海洋化工制造业内陆农业和沿海农业有望形成以文化 旅游为特色的新的第三产业格局 2 2 2汉沽新城 汉沽新城交通状况 京山铁路横贯全区 并有铁路汉南线和本区工业专线 有 条公路通往天津市中心区 天津经济技术开发区和天津港 保税区以及北京 唐山 东北等地 汉沽地处天津滨海开发带和京津冀的连接点 随着津汉路 塘汉路 汉南路 东环路 汉北路和彩虹大桥 唐津高速公路的建成通车 交通更加畅达 2 2 2汉沽新城 2009年全区发展的主要预期目标已基本实现 生产总值93亿元 同比增长20 财政收入19 5亿元 其中区级财政收入14 1亿元 分别增长30 和39 固定资产投资165亿元 其中在地考核投资150亿元 分别增长50 以上 万元生产总值能耗下降4 化学需氧量 二氧化硫排放量下降2 城市居民人均可支配收入17072元 农民人均纯收入11282元 城乡居民人均收入分别增长11 以上 发展趋势 充分体现汉沽独有的盐渔文化 运河文化 产业文化和生态文化 以旅游产业为核心 辐射其他相关的各个行业 最终形成联动发展的空间格局 到2020年将汉沽建成宜居 宜游 宜业的生态型滨海旅游新城 2 2 2汉沽新城 汉沽区域房地产市场分析 联智峰尚 弘泽天泽 海尚豪庭 绿地景城 蓝海名苑 西城领地 天房锦绣 天润新苑 新都汇 河西区域 河东区域 滨海阳光 华城公邸 2 2 2汉沽新城 汉沽城区09年市场情况 2 2 2汉沽新城 汉沽城区10年市场存量 2 2 2汉沽新城 汉沽城区10年预计新增供应量 2 2 2汉沽新城 2 3南部石化产业区 总面积 规划总用地面积1244平方公里四至 东至津港快速路 海滨大道 渤海湾 南 西至大港界 北至大港界 津晋高速8分区 大港城区 石化三角地 大港水库生态区 太平镇农业种植区 大港油田 南港工业区 官港水库休闲区 以及南港生活区 轻纺工业园产业规划 世界级重化产业基地 滨海新区国际航运和国际物流中心的重要组成部分 天津市高等教育基地 生态休闲旅游基地以及生态宜居城区 南部石化产业区 2009年全区发展的主要预期目标已基本实现 生产总值达到147亿元 同比增长20 区级财政收入12 2亿元 增长17 区属固定资产投资86 7亿元 增长40 实际利用外资2 06亿美元 内资82 2亿元 分别比上年增长25 和30 区属单位生产总值能耗同比下降4 5 化学需氧量和二氧化硫排放量均下降1 城市居民人均可支配收入22613元 农村居民人均纯收入11181元 同比均增长10 以上 2 3南部石化产业区 产业现状 工 农 渔业兼有 以石油开采和石油化工为主体 区内驻有大港油田集团有限公司 天津石油化工公司 天津联合化学有限公司 中国石油化工第四建设公司 大港发电厂 中国建筑第六工程局 第一建筑公司等一批国有大型现代化企业 板桥 北大港 大苏庄3个国营农场 2 3南部石化产业区 南部石化产业区重点板块 大港城区 南港工业区 水库生态区 大港油田 2 3南部石化产业区 大港城区 突出重化 物流 教育基地特色 总面积 1113 83平方公里 陆地面积963平方公里 滩涂85平方公里 海岸线25公里 四至 地处天津市东南 东临渤海湾 塘沽区 南与河北省黄骅市接壤 西与静海县为邻 北与津南 西青两区交界 人口 总人口32万人 其中非农业人口21万人 占总人口的67 常住人口44万 交通状况 距天津港25公里 距北京机场165公里 铁路有李港铁路 天津铁路东南环线 黄万铁路 公路有津港公路 港塘公路 津岐公路 滨海大道 205国道等高等级公路 近期将建设津港高速公路 津港快速路 远期将建设天津 大港 塘沽的轻轨 2 3 1大港城区 大港区域房地产市场分析 大港油田 大港城区 17Km 大港油田距大港城区17Km 相对独立大港城区可分为老城区和外围城区 2 3 1大港城区 大港外围城区 物业 小高层 高层为主 少量多层 只有一个别墅项目户型 90平米左右两居为主价格 均价5300 5500元 平米客群 本地客群绝对主力 油田占一定比例 少量外地客群 大港老城区 物业 多层为主 别墅有一定比例户型 120平米左右三居占多数价格 4500 5000元 平米 二手 客群 大港本地 少量油田 落户 外来就业 大港油田 物业 多层为主 小高层 高层有一定比例 未来会有别墅 洋房产品供应 户型 90平米左右紧凑户型为主价格 4200 4800元 平米 二手 客群 油田职工 老城与油田客户各自表现地缘 外围城区可借势老城与油田外围城区产品形式单一 户型紧凑 价格较高老城区产品多为舒适户型 二手房价格较高油田产品复合 二手价格较低 全为自给供应 大港区域房地产市场分析 2 3 1大港城区 大港区域房地产市场分析 2 3 1大港城区 区位 大港油田集团有限责任公司东临渤海 西接冀中平原 东南与山东毗邻 北至津唐交界处 地跨津 冀 鲁三省市的25个区 市 县 生活区距大港17公里 天津市外环60公里 距天津滨海机场70多公里 距塘沽新港40多公里 距北京190公里 面积 总勘探面积18802平方公里 发展演变 大港油田始建于1964年1月 1995年12月改制为原中国石油天然气总公司所属国