商业银行个人住房抵押贷款借款人风险评估及对策研究优秀毕业论文.pdf

国内图书分类号 f832 45 国际图书分类号 336 717 管理学硕士学位论文管理学硕士学位论文 商业银行个人住房抵押贷款借款人风险评 估及对策研究 硕 士 研 究 生 杨柳 导师 田金信教授 申 请 学 位 管理学硕士 学 科 专 业 管理科学与工程 所 在 单 位 管理学院 答 辩 日 期 2008 年 6 月 授予学位单位 哈尔滨工业大学 classified index f832 45 u d c 336 717 dissertation for the master degree in management evaluation and contermeasure research on borrower s default risk of commercial banks personal housing mortgage loan candidate yang liu supervisor prof tian jinxin academic degree applied for master of management specialty management science borrower default risk evaluation borrower risk prevention iii 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 目目 录录 摘要 i abstract ii 第 1 章 绪论 1 1 1 问题的提出 1 1 2 本文研究目的和意义 2 1 2 1 本文研究的目的 2 1 2 2 本文研究的意义 3 1 3 国内外研究现状及评述 4 1 3 1 国外研究现状 4 1 3 2 国内研究现状 8 1 3 3 国内外研究现状评述 10 1 4 本文的研究内容和研究方法 11 1 4 1 论文的研究内容 11 1 4 2 论文的研究方法 11 第 2 章 商业银行个人住房抵押贷款借款人风险识别 13 2 1 借款人风险现状分析 13 2 2 借款人风险来源分析 14 2 2 1 信息缺陷引起的风险 14 2 2 2 造成违约行为的风险来源 16 2 3 借款人风险影响因素划分 17 2 3 1 借款人特征维度 17 2 3 2 贷款特征维度 18 2 3 3 房产特征维度 19 2 3 4 宏观特征维度 19 2 4 本章小结 20 第 3 章 基于层次分析法的借款人风险评估模型 21 3 1 层次分析法用于借款人风险评估模型的可行性分析 21 3 2 层次分析法应用的基本步骤 22 3 3 基于层次分析法的借款人风险评估模型的构建 23 iv 目录 3 3 1 建立多层次的借款人风险评估递阶结构 23 3 3 2 构造判断矩阵 24 3 3 3 单一准则下元素的权重计算和一致性检验 26 3 3 4 层次总排序 30 3 4 对借款人风险评估模型的模拟应用 30 3 5 本章小结 31 第 4 章 个人住房抵押贷款借款人风险防范对策 32 4 1 对借款人风险的管理对策 32 4 1 1 对借款人风险的控制 32 4 1 2 对借款人风险的转移 34 4 2 对借款人风险的产品对策 反向抵押贷款 38 4 2 1 推行反向抵押贷款的可行性 39 4 2 2 推行反向抵押贷款的阻碍 39 4 2 3 推行反向抵押贷款的一种方案设计 40 4 3 本章小结 42 结论 43 参考文献 45 附录 1 48 附录 2 49 附录 3 52 攻读硕士学位期间发表的学术论文 54 哈尔滨工业大学硕士学位论文原创性声明 55 哈尔滨工业大学硕士学位论文使用授权书 55 致 谢 56 v 第 1 章 绪论 第1章 绪论 对商业银行个人住房抵押贷款借款人风险的研究是本篇论文的核心内 容 作为整篇文章的绪论 本章将从问题提出的背景 研究的目的意义 研 究内容和方法几方面进行阐述 并对该问题及其所涉及内容目前国内外的研 究现状归纳总结 从宏观和理论上把握商业银行个人住房抵押贷款借款人风 险 1 1 问题的提出 1997 年 4 月 中国人民银行颁布了 个人住房担保贷款管理试行 办法 这是我国第一个国家级个人住房贷款部门规章 掀开了我国个 人住房抵押贷款发展的新的一页 随着 1998 年 7 月政府在全国范围内 取消福利分配住房的决定 商业银行个人住房抵押贷款业务开始了全速 发展 在十多年的发展历程中 随着人们思想观念的逐步开放个人住房 抵押贷款作为帮助人们实现住房梦的方式逐渐被人们所接受 特别是近 年来 随着我国经济快速发展及居民消费层次不断提升 个人住房贷款业务 呈现出高速发展的态势 表 1 1 个人住房抵押贷款情况 2002 2005 1 table 1 1 the development of the individual mortgage loans in china 2002 2005 年份 2002 2003 2004 2005 消费贷款余额 rmb 100 million 10669 15376 20000 22000 个人住房抵押贷款余额 rmb 100 million 8258 11780 16000 18450 我国个人住房贷款自开办之初就普遍实行了抵押 贷款 保险 的模 式 一度被银行认为是风险较低的信贷品种 但是目前随着借款人借款数量 的不断增大 不良贷款率也逐年加大 贷款逾期额也出现逐渐升高的趋势 虽然从有关部门的统计数据看个人住房贷款的坏账率较低 但不良贷款的绝 对额与比重两项指标均已呈现上升趋势 按照国际惯例 个人住房贷款的风 险显现期通常为 3 8 年 以此推算 我国个人住房贷款当前正步入较高风 1 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 险时期 特别是发展初期粗放管理方式埋下的风险隐患将逐渐显露 而且随 着发展又出现了一些新情况 暴露出一些新的风险苗头 个人住房抵押贷 款 作为商业银行最优良的资产来源 目前仍是各家银行业务扩张的重点 在其高速发展且风险持续上升的特殊成长阶段 对其风险的评估和防范对策 的研究就显得尤为重要 借款人风险是个人住房抵押贷款业务最直接最基本的风险 作为业务开 展的主体 借款人风险也是影响最大的风险 另外 从银行的角度来说 他 们面对的主要就是借款人 对借款人的风险防范是相对于其他风险而言最可 操控的部分 与此同时 2006 年 12 月 11 日起实施的 外资银行管理条例 向外资 银行开放了境内公民的人民币业务 取消了其开展人民币业务的地域和客户 限制 对外资银行实行了国民待遇 包括花旗在内的多家银行业 巨擘 纷 纷增设在华网点 并把抢夺房贷业务 外资银行的老派业务作为业务推行的 重点 2 目前我国个人住房抵押贷款业务品种单一 相对国外而言不是很成 熟 面对外资银行的准入冲击 其自身建设更是一项不容忽视的大问题 目前的研究明显存在过分重视抵押物 忽视借款人作为第一还款来源的 分析 基于这个问题和以上所讨论的背景 本文从对借款人的风险分析入 手 基于对风险来源的 15 个影响因素的划分 建立了利用层次分析法的借 款人风险评估模型 对这 15 个因素的权重进行定量研究 在具体建立模型 的同时 文章对于借款人风险的防范又分别从管理和产品两个角度加以完善 和补充 探讨了政府担保机构和商业保险的作用 提出反向抵押贷款品种并 具体给出了一种方案设计 希望可以从风险防范和产品建设的角度为商业银 行个人住房抵押贷款业务的建设提供一定的现实指导 1 2 本文研究目的和意义 1 2 1 本文研究的目的 本文的整体研究本着为银行业服务促进个人住房抵押贷款良性发展的目 的 从银行的角度来说 对商业银行个人住房抵押贷款借款人风险的评估是 目前可以掌控的重要步骤 本文旨在从定量的角度迈出实践的一步 建立基 于层次分析法的借款人风险评估模型得到影响借款人清还贷款的 15 个因素 的权重来指导实际工作 同时 对个人住房抵押贷款借款人风险的防范是一个复杂的系统 单从 2 第 1 章 绪论 模型的角度是不能完整解决问题的 因此本文又从管理和产品的角度加以补 充 希望可以尽量全面的对借款人风险加以研究 提出的反向抵押贷款设计 方案希望可以在将来适时推行新的产品时给予一定的帮助 1 2 2 本文研究的意义 1 理论意义 由于我国经济的高速增长和相关政策 如扩大内需 城 镇住房制度改革等 的带动产生了强劲的住房抵押贷款需求 同样 住房 抵押贷款业务对宏观经济的发展和居民生活水平的提高也起到了极大的促 进作用 经过这几年的发展 个人住房抵押贷款业务的问题逐渐暴露出 来 其风险也不断升级 而我国商业银行已有的住房信贷风险管理措施已不 能适应住房抵押贷款业务发展的需要 目前国内的理论研究还不能满足实 际需求 对个人住房抵押贷款风险管理理论的探讨更是最近几年的事 涉及 面有限 理论体系中借鉴西方发达国家的经验较多 缺少针对我国国情的管 理理论分析 国内研究普遍缺乏一定的深度和系统性 已有的研究或侧重于 探讨我国宏观环境对于个人住房抵押贷款风险管理的制约 或着重于个人信 用方面的研究 或只是介绍性地概括个人住房抵押贷款风险研究 很少涉及 到个人住房抵押贷款具体风险的研究 3 所以 有必要从最为具体直接的 借款人风险入手 实实在在的将研究落在实处 对其他方面的风险和整体的 风险防范对策提供基础研究结论 2 现实意义 个人住房抵押贷款借款人风险具有长期的积累性 如果 任其发展蔓延会影响金融体系的稳定和社会生产的正常进行 加强个人住房 抵押贷款风险管理可以促进整个社会经济的健康持续发展 商业银行通过对各种潜在的损失进行衡量 识别和处理 从而以较低的 成本来有效地避免或减少可能发生的损失 例如 商业银行通过对借款人的 资信评估确保信贷资金的安全 避免信用风险导致的损失 通过住房抵押贷 款产品多样化 从而把贷款的风险在借款人和银行之间进行平衡 本文对借款人风险评估的研究有助于找到一种有效的借款人贷前风险评 估模式 对管理和产品对策的研究 对风险的政策性防范和产品的创新有一 定的意义 有助于形成良好的风险防范机制 优化抵押贷款结构 分散抵押 贷款风险 降低违约风险 另外文章从多个角度对政府的参与提出了建议并 加以研究 可以为我国政府在住房抵押贷款市场发展中如何更好地发挥自己 的作用提供参考 我国的市场经济正处于深入发展时期 政府对经济发展所 负责任重大 然而政府对市场的调控模式和介入程度等都还处在逐步摸索的 3 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 过程中 对我国商业银行个人住房抵押贷款风险的防范研究发现 必须在各 方面发挥政府的主导作用 本文的研究正是为政府的宏观调控政策和调控行 为指明了方向 1 3 国内外研究现状及评述 1 3 1 国外研究现状 1 3 1 1 个人住房抵押贷款研究 个人住房抵押贷款起源于十九世纪的英 国 二十世纪初作为主要金融工具在欧美国家得到了广泛的发展 目前国外 学者在这一领域的研究己经相当成熟 研究的趋势和角度主要集中在以下几 个方面 1 个人住房抵押贷款风险与贷款价值比ltv loan to value ratio 关系 的研究 quercia等 4 对以前的研究进行综述后认为 住房净资产与住宅价值 比率或贷款与住宅价值比率影响着借款人的违约决策 kau keenan kim 5 得出的结论相同 他们认为是ltv而不是个人的特 征如房屋所有人的流动性资金来解释违约的发生 他们的结论被总结为个人 ltv决定个人住房抵押贷款违约几率的理论 目前大部分研究都指出ltv上 升 违约率就上升 而且ltv对贷款风险影响重大 但是究竟ltv数值为多 少时个人住房抵押贷款最合适 风险最小 没有一个明确的结论 2 不同个人住房抵押贷款工具的风险比较研究 ying foon chow等 6 对不同个人住房抵押贷款工具 浮动利率加可变期限vrt variable tenor 与 固定期限可变偿还额抵押贷款 vrp 进行了比较 他们应用数学模型对vrt 抵押贷款价值进行了评价 发现vrt抵押贷款的贷款人不仅承受利率风险同 时还要承受期限风险 从借款人方面看vrt贷款比vrp贷款更实惠 但是如 果考虑期限上限的话vrt贷款与vrp贷款的差异就变得不明显了 3 个人住房抵押贷款风险与贷款期限关系研究 moody 公司对美国 加州 1970 1988 年近 20 年间全部金融机构的 700 多万笔个人住房抵押贷款 的违约情况进行分析之后发现 在贷款期限为十年的个人住房抵押贷款中 个人住房抵押贷款进入 3 5 至 6 年时违约率较高 其中在第四年达到最高 von furstenberg 还选取了 ltv 相同但是贷款期限不同的两组个人住房抵押 贷款进行分析 结果发现 贷款期限越长违约风险越大 李馨苹 1997 此外他还发现 还款期限为 30 年的新房贷款的违约风险要大于贷款期限为 30 年的二手房贷款 他认为这是因为借款人在购买二手房时 可以清楚的 4 第 1 章 绪论 知道目前住宅的结构 居住环境的品质 而且二手房价格一般相对较低 一 般相比新房价格较高 借款人财务负担加大 而且建筑质量不易测定 可能 会偏离购房者最初设想 4 个人住房抵押贷款违约风险与信息不对称 道德风险的研究方面 lisa 7 研究了不同风险等级的借款人对固定利率和浮动利率住房抵押贷款 的自选问题 在信息不对称条件下 由于借款人的风险类型是一种私人信 息 只有借款人自己清楚 贷款人却知之不多 因而就会存在分离均衡 separating equilibrium 高风险的借款人就会选择浮动利率抵押贷款 低风险的借款人则会选择固定利率抵押贷款 因此借款人的抵押贷款选择 倾向应该被贷款人当作甄别高风险与低风险借款人的一种违约信号 此 外 其它因素如借款人与其搬迁成本 相对于贷款余额房产的市场价值也 会影响借款人的抵押贷款选择 robert 8 认为由于个人具有异质性风险特征 在当前的个人住房抵押贷 款风险管理中由于合约设计的不完备性很容易产生道德风险 因此 个人住 房抵押贷款风险管理中如何改进合约的设计是风险管理的一个重要组成部 分 5 应用期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险方面 kau等 9 将策 略性抵押贷款违约看作是对抵押贷款本身的一种卖出期权 即将住宅卖给贷 款人以换取免除抵押贷款责任的选择权 他们认为当住宅价值 资产净值 降低到抵押贷款价值的时候 违约就会发生 违约是一种合理的选择 deng 10 提出应将个人住房抵押贷款作为一种卖出期权纳入资产管理框 架 并将失业率和离婚率变量结合起来研究银行个人抵押贷款违约风险的概 率分布 由于交易成本数据无法获得 因而借款人是否采取理性违约选择无 法直接验证 由此 许多文献的关注点就集中到了 准理性 违约的期权理 论上 foster 11 将 准理性 违约定义为当资产价值下降到低于抵押贷款价值 时借款人就会立即违约 准理性违约模型的前提假设是没有交易成本 借款 人有能力付款 并能按当前市场利率马上借到足够款项购买等量房产 lekkas l2 第一次应用损失数据测试了 准理性 违约期权模型 用 freddie mac个人住房抵押贷款数据验证结果表明 准理性 假设是错误 的 因为违约情况由于地区分布和ltv的不同而变化的 foster l3 假定剩余贷款本金在 40 时可以提前还款 并按市场利率对抵 押贷款进行贴现 应用fha 联邦住宅管理署 的数据估计了个人住房抵押 5 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 贷款的市场价值 他们发现贷款价值比 ltv 超过了 110 仅有 4 2 的违 约 他们认为主要原因是由于交易成本的存在 springer 14 将期权理论与违约实证研究联系起来 来验证交易成本的重 要性 capozza 15 应用地区分布广泛 样本量大的违约贷款数据 无损失程度 的信息 研究 发现个人住房抵押贷款违约事件是否发生 交易成本和突发 事件起着十分重要的作用 yongheng deng 16 用基于期权的风险模型分析了个人住房抵押贷款违约 与提前偿还 他们分析指出违约对贷款发放之初的贷款价值比以及之后的房 产价值具有敏感性 他们的分析还指出重大突发事件如失业 离婚等因素影 响着提前还款和违约行为 他们还模拟了在低 如零 首付抵押贷款的违约 概率和政策成本 并与传统的抵押贷款进行比较 结果发现如果通过政策补 贴来降低个人住房抵押贷款首付 则政策成本将会很高 keery 17 在综述相关文献的基础上 对期权理论抵押贷款定价模型假定 当资产价值降到低于抵押贷款价值时 借款人就会立即违约 而不会等到资 产价值进一步下降后再违约 对这种假设与实证结果的一致性进行检验后认 为 这种假设是不准确的 借款人一般不会立即违约 借款人不会马上牺牲 未来资产价值进一步下降后再违约的权利 同时他还指出这一假设并未考虑 下列一些因素 与违约相关的交易成本 借款人偿还能力 贷款人通过决定 是否取消抵押物赎回权的作用影响借款人违约 6 个人住房抵押贷款提前还贷行为研究 西方对于提前还贷行为的研 究是与 mbs 理论的发展紧密结合在一起 anthony saunders1997 提出 提前还贷风险主要是由再融资和房屋周转两个因素所引起的 当现行抵押贷 款利率 y 高于已有抵押贷款利率 r 时 抵押贷款提前偿还的概率很 小 只有那些由于工作 离异 结婚和其他不得不搬家的人才会提前还贷 当 y 低于 r 时 借款人也不会急于提前还贷 因为再融资费用可能会大于 采用利率较低的抵押贷款节省金额的现值 当 y 继续下跌 借款人提前还 贷的倾向明显增加 他在分析提前还贷的影响因素时过分重视利率的重要 性 而忽视了对其他因素的研究 wayne 18 研究了个人住房抵押贷款提前偿还行为 他们认为过去对提前 还款的研究主要集中在抵押贷款的特征和利率的历史变动因素对提前还款行 为的解释上 他们在文章中提出应从如下三个方面进行研究 应从家庭层面 特征 如户主特征 和房产价值方面研究其对提前还款行为的影响 提前还 6 第 1 章 绪论 款期权条件与借款人收入 房产价之间的互动关系对提前还款行为的约束 应用大量数据研究提前还款的规律性 他们研究发现当家庭受到抵押品约 束 收入约束或选择权约束时 提前还款期权很可能会是一个虚构 其结论 是期权价值对提前还款行为的影响贡献率小于 50 乔埃尔 贝西斯 1998 认为提前还贷行为是隐含在抵押贷款业务中的 选择权 即期权 它对固定利率贷款业务极其重要 并且在较长的贷款期 内 选择权兑现的可能性很大 同时他认为提前还贷给借款人带来的收益就 是贷款方的成本 另外还在对未来市场利率进行模拟的基础上 对提前还贷 行为进行估价 他过分强调再融资因素的作用而忽视了其他因素 提前还贷 对于借款人与贷款方的效应也应独立分析 并不能简单的认为借款人所得的 收益即为贷款方的成本 7 个人住房抵押贷款在其他方面的风险研究 还有一些学者对住房 抵押贷款在其他方面的风险进行了研究 如 deng quigley 1995 等研 究了公共政策对银行住房抵押贷款业务风险的影响 clauretie 1990 研 究了美国各州取消抵押物赎回权 foreclosure 法律对银行损失的影响 van order 2000 运用时间序列损失数据研究了 社区再投资法 的影响 效果 其主要目的是研究低收入区域获得较少的贷款是不是因为市场的失灵 或者风险差异的存在 1 3 1 2 反向抵押贷款研究 对于个人住房抵押贷款产品的研究 特别是文 中推荐的反向抵押贷款法 目前国外研究主 要集中在如下领域 1 对反向抵押贷款市场规模及社会效应的研究 美国学者对美国反向 抵押贷款的市场规模的研究主要是估计通过申请反向抵押贷款能够获益的老 年人口规模及其获益程度 不同的学者使用不同的调查数据得出了不同的结 论 最早对反向抵押贷款市场规模进行认真研究的是venti和wise 19 他们 使用了收入与活动参与调查 the survey of income and program participation sipp 的数据 用精算模型估计贫困老年人通过反向抵押贷款可以平均增加 10 的年收入 mayer和simons 20 估计有 1 400 000 的老年人通过使用一种 模拟的反向抵押贷款产品能够把收入提高到贫困线以上 2 把反向抵押贷款作为一种金融创新来研究 这些学者的研究认为反 向抵押贷款的推行 是一大金融工具和金融产品的创新 能够为金融机构带 来新的盈利点 为老年人提供新的养老途径 3 反向抵押贷款定价 chinloy peter megbolugbe issac f 21 设计的 定价模型是比较具有代表性的 重要的模型有 单生命年金定价模型 多生 7 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 命年金定价模型 单生命趸领定价模型 多生命趸领定价模型 4 反向抵押贷款的风险及防范 szymanoski和edward j jr 22 认为老年 人的长寿风险是一种可以分散化的风险 通过聚集大量的反向抵押贷款可以 有效控制长寿风险 robert j shiller和allan n weiss 23 认为规避道德风险的 有效措施是至少部分把房产未来的结算价格同某种房地产价格指数相联系 这是因为房主不能像控制自己的房产价值那样影响房产价格指数 1 3 2 国内研究现状 1 3 2 1 个人住房抵押贷款研究 从收集到的中文文献上来看 目前国内学 者对个人住房抵押贷款风险的分析主要集中在理论上的逻辑推理和定性分析 方面 1 住房抵押贷款风险分类研究 中国人民银行研究局副研究员刘萍 24 概括了个人住房抵押贷款业务中银行所面临的六种风险形式 即利率风 险 购买力风险 房地产市场风险 流动性风险 抵押物风险和信用风险 她认为导致个人住房抵押贷款风险产生的根源在于 1住房金融承担了国家 财政部分分配职能 2住房产业政策长期目标短期化 3住房福利政策的金 融化操作尚未形成 4政策上未能建立有效的住房金融风险规避机制 最后 她提出如下一些措施来防范和化解住房抵押贷款的风险 1用立法推动适合 中国国情的个人信用制度的建立 2建立良好的住房信用风险分摊机制 3 采用住房信贷贴息政策减轻个人住房抵押贷款的风险 4建立完善住房二级 市场 实现住房抵押贷款证券化 充分发挥住房抵押证券在住房抵押信贷中 的支持作用 建设银行房地产金融部副总经理徐迪也提出以住房抵押贷款证 券化来化解风险 王震勤 25 把我国个人住房抵押贷款存在的风险分为借款 人违约风险 市场风险 抵押物价值认定风险 项目及开发商风险 利率风 险五类 但他们的研究缺乏重点 比较宽泛 中国社科院金融所的易宪容 2005 认为我国家庭目前的高负债率也是造成个人住房抵押贷款风险产生 的一个重要原因 他的研究主要是突出说明目前我国房地产市场存在泡沫现 象 重心并不在住房抵押贷款 2 从保险角度研究如何防范个人住房抵押贷款风险 汪丽娜 1997 2001 借鉴美国经验 从保险角度研究了如何防范个人住房抵押贷款的风 险 虞晓芬 2001 研究了澳大利亚的住房抵押贷款担保制度 蒋勤 祁颜 2002 研究了加拿大的住房抵押贷款的担保制度 于长秋 26 认为由于政 府担保功能的缺失 使我国银行承担了本应由政府承担的风险 因此从分散 8 第 1 章 绪论 和转移个人住房抵押贷款风险的角度看 首先要建立以政府担保机构为主体 的个人住房抵押贷款担保体系 但是他们并没有就中国的具体情况进行分 析 也没有对政府和银行之间存在的问题进行深入探讨 3 提前还款风险研究 在中国对提前还贷的研究时间不长 主要是介绍 美国等西方国家的研究成果 陈钊 2000 基于西方研究成果对提前还贷行 为进行探讨 但其没有能够结合中国的具体情况加以讨论 楼江 2001 就 抵押贷款提前还款行为对银行和借款人的利弊进行了分析 提出了银行应完 善处理提前还贷的方法 但他没有进一步对提前还贷风险的应对策略进行研 究 施锡栓等 2002 通过建立博弈分析模型对提前还贷行为进行分析 并 提出了违约金的收取标准 但在设计违约金时还应考虑提前还贷行为可能给 商业银行带来的正效应 4 信用风险分析 黄小彪 27 认为 如果银行和借款人完全理性 则 银行与借款人之间的行为是一种非对称信息的博弈 自然会产生逆向选择和 道德风险 同时他们认为银行为防范风险而制定的严格措施或者比较高的利 率反而会带来更大的风险 而且如果政府对金融业的介入方式不当也可能会 产生信用风险隐患 方峰 岳东 2005 对个人住房抵押贷款和个人诚信体 系进行了研究 他们认为对各银行借款者信息进行联网构建个人征信体系可 以有效的防范信用风险 建设总行房地产金融业务部刘庆军通过借鉴国外个 人住房贷款业务的个人资信审查经验 提出我国应该完善个人资信审查制 度 从信用方面控制银行个人住房信贷风险 1 3 2 2 反向抵押贷款研究 目前 国内有关反向抵押贷款的研究起步不 久 尚未出现系统性的研究成果 我国学者对反向抵押贷款的研究成果大体 可分为以下两种 1 基础研究 主要通过对外国文献的翻译介绍 有针对性地提出了在 我国目前的条件下反向抵押贷款的必要性和前景 做出了一些探讨 曾样 瑞 胡江涛 28 阐述了反向抵押贷款产品的特征 市场概况和主要风险 孟 晓苏 29 博士提出建立反向抵押贷款的寿险服务的观点 建议我国保险公司 应积极推出此种产品 李雅珍 邹小亢 30 就我国推展反向抵押贷款业务的 供求状况作了分析 并就反向抵押贷款定价和寿险公司推展反向抵押贷款业 务的风险及对策作了研究 张燕和赵京彦 31 认为反向抵押贷款在发达国家 是一种成熟的房屋融资模式 在我国房地产 保险 社会保障等快速发展 下 实行反向抵押贷款模式来实现 以房养老 具有一定的市场条件和可行 性 包西柱分析我国进入老龄化社会及实行反向抵押贷款的必要性 蔡清 9 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 32 介绍了加拿大和美国的反向抵押贷款的情况 陆荣功认为通过反向抵押 贷款可以促进老年人消费 增加社会总需求 杜娟和陈茗分析了反向抵押贷 款在我国的市场前景 柴效武 33 分别提出了售房养老 售房养老模式中的 柠檬市场 住房养老保险模式及其微观经济效应分析和反向抵押贷款的 供给机构选择与评析 构选择与评析 柴效武认为 借用住宅价值的自然增 值的特性 通过老人对住房产权的转移出让来筹措养老费用 用住宅的余值 来养度该老人的余生 2 应用研究 有些学者有选择性地研究了反向抵押贷款的应用可行 性 在这些讨论中 对寿险公司推行反向抵押贷款的问题研究较多 邹小 芃 张晶 34 对反向抵押贷款的定价模型进行了介绍 并提出了修正的定价 模型 很具有实际意义 周斌教授指导的硕士论文中从应用数学领域专门研 究了反向抵押贷款的定价问题 对定价原理与模型分析精辟 见解独到 蒋 庆荣在 售房养老中的精算问题探讨 中也探讨了反向抵押贷款的精算问 题 另外建设银行也曾成立过专门的研究小组研究反向抵押贷款的运行 国内学者正在试图从各个方面研究反向抵押贷款 对我国推行反向抵押 贷款 促进社会保障的发展具有理论指导意义和实践价值 另外一个值得注 意的是在去年的人大会议上 九三学社的学者曾在人大会议上提交了反向抵 押贷款的提案 说明已经有很多人关注反向抵押贷款 1 3 3 国内外研究现状评述 国外对个人住房抵押贷款管理的研究是以其完善的个人信用制度和法律 制度为前提的 从个人信用评估机构的设立运作 信息的采集 资信评估模 型的建立 商业机构对评估结果的使用到对失信者的经济惩罚机制等详细的 制度建设都是发展个人住房抵押贷款管理必不可少的外部条件 近年来计算 机技术和网络技术的发展 先进的数学 物理和系统工程方法的有效应用 包括数理统计 经济计量学方法 新型的非线性方法 人工智能方法 优化 方法等 逐渐渗透到了风险管理系统的各个领域 推动了个人住房抵押贷款 管理的纵深发展 各种不同类型的信用评分 预警模型也层出不穷 西方商 业银行的风险管理理念和方法 代表着个人住房抵押贷款管理的发展方向 但我国商业银行个人住房抵押贷款业务有自身的特性 特别是缺乏国外研究 中成熟的市场经济 完备的信用制度和法律制度的前提假设 而研究我国商 业银行个人住房抵押贷款管理则必须考虑政策的变化 法律环境的演变以及 银行管理模式的变更等因素 所以国外的研究成果只能借鉴而不能照搬 10 第 1 章 绪论 另一方面 国内研究成果则存在以下局限 主要研究及成果缺乏系统 性和全面性 己有的研究或侧重于个人信用方面的研究 或是概括性地介绍 住房抵押贷款风险 或简单地提出一些住房抵押贷款管理对策 只是一些应 用性的探索研究 缺少对我国商业银行个人住房抵押贷款管理的系统性研 究 国内文献更多借鉴国外住房抵押贷款管理的成果 宏观领域主要集中 在个人信用征信体系建设 住房抵押贷款法律法规建设和相关配套机构建设 方面 微观领域主要研究商业银行住房抵押贷款信用评分模型的构建和应 用 这些研究都不能揭示我国商业银行个人住房抵押贷款风险存在的最直接 问题 因而有必要从借款人风险的具体角度出发 一个风险一个风险的具体 研究 配合管理和产品上的防范对策最终找到适合的全套方案 1 4 本文的研究内容和研究方法 1 4 1 论文的研究内容 本文通过查找研究国内外关于商业银行个人住房抵押贷款风险相关的各 方面文献 包括 制度法规 风险类型 风险规避 产品工具等几个主要方 面 提出对我国商业银行个人住房抵押贷款借款人风险的评估和防范对策 文章首先分析了借款人风险现状和来源 并在此基础上得出 15 个影响借款 人清还个人住房抵押贷款的因素 然后建立了基于层次分析法的借款人风险 评估模型对这 15 个因素的权重进行定量研究 在具体建立模型的同时 文 章对于借款人风险的防范又分别从管理和产品两个角度加以完善和补充 探 讨了政府担保机构和商业保险的作用 提出反向抵押贷款并具体给出了一种 方案设计 希望可以从风险防范和产品建设的角度为商业银行个人住房抵押 贷款业务的建设提供一定的现实指导 1 4 2 论文的研究方法 1 文献分析法 目前研究国内商业银行个人住房抵押贷款风险和法律 法规的文章可以找到一部分 通过认真阅读分析 从中受到启发 并将其中 之精华加以吸收 使本课题的研究更加深入 并提供更多的思考空间 2 理论与实际相结合的方法 在课题的研究中 一方面积极关注国家 有关政策 另一方面利用课题调研的机会 积极参与实际调查 制作调查问 卷 从第一手数据和自己的亲身所见所闻去分析 这样使得研究成果更具有 实际意义 并对实践起到指导作用 11 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 3 定性分析与定量分析相结合的方法 为了更好的表述现状 证明研 究的意义及评价研究的价值 采用了定性与定量分析相结合的方法 评价与 考核国内外研究及实践现状 更好的理解研究的发展方向 12 第 2 章 商业银行个人住房抵押贷款借款人风险识别 第2章 商业银行个人住房抵押贷款借款人风险识别 国内外学者的研究主要将商业银行个人住房抵押贷款风险分为借款人风 险 开发商风险 市场风险和贷款法律风险 从个人住房抵押贷款的自身特 点来说 借款人风险是最直接最基本的风险 个人住房抵押贷款是一种零售 性的长期限消费信贷 期限短则三五年 最长可达三十年 在这么长的时间 内 个人的收入状况 身体状况有可能发生巨大的变化 作为抵押物的住房 也会发生自身物质上的变化和经济上的变化 这些不确定因素都意味着个人 住房抵押贷款的不确定性 从而使得银行获取收益的同时承受着各种风险 从银行防范的可操作角度说 借款人是银行个人住房抵押贷款业务的最主要 对象 同时 对借款人风险的控制是商业银行个人住房抵押贷款业务面临的 诸多风险中可以通过银行自身努力将其影响最大程度降为最低的风险类别 因此 对借款人风险的良好应对是个人住房抵押贷款业务良性健康快速发展 的重要环节 作为防范借款人风险的第一步 充分识别借款人风险就显得十 分重要 本章将详细论述借款人风险的识别 2 1 借款人风险现状识别 目前在商业银行个人住房抵押贷款业务中借款人风险主要表现为逾期未 能还款和最终不能还款 我国商业银行大规模开展个人住房抵押贷款业务一般是在 1998 年国家 停止福利分房之后 现正处于高速增长阶段 当前对大多数商业银行来说 个人住房抵押贷款违约风险管理能力还十分薄弱 一些商业银行的不良率正 在上升 其风险日渐显现 国际经验显示个人住房抵押贷款在 3 年至 8 年后 将进入违约高峰期 35 目前我国已经进入这一时期 中国人民银行研究局 研究指出 中国个人住房抵押贷款的平均不良率在 1 左右 建设银行 工 商银行的不良率已超过 1 与其他贷款相比虽属优质资产 但是按照目前 的发展速度 潜在风险已逐渐显现 以上海为例 到 2006 年 9 月末 中资 银行总的个人房贷不良率为 0 86 而 2004 年只有 0 1 左右 两年时间房 贷不良率上升了 7 倍多 36 究其原因不难发现 在大力拓展个人住房抵押 贷款业务的头几年 各商业银行为了争夺市场 扩大市场份额 一味简化贷 款手续 对相关材料没有严格审查 有的甚至接受借款人的一些虚假材料 进行恶性竞争 不仅造成了极坏的社会影响 更埋下了不少隐患 近几年 13 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 来 个人住房贷款的风险开始慢慢凸现 最终不少商业银行自己成了最大的 受害者 2003 年 7 月 22 日 华尔街日报 曾撰文指出 中国个人住房抵押贷 款还没有遇到真正的考验 即房地产价格下跌 房地产市场具有周期性是 不争的事实 一旦中国房地产市场出现调整或振荡 个人住房抵押贷款违约 事件和众多假按揭就会显现出来 从 2004 年开始中国商品房价格一直保持 着快速增长 以北京市为例 在商品房预售均价方面 自 2004 年起连续两 年以超过 1000 元 平米的速度上升后 北京商品房均价在 2007 年这一年一 举增长了近 3500 元 平米 超过了前两年上涨额度之和 达到 46 商品房 预售均价达 12436 2 元 平米 而 2008 第一季度的数据显示 商品房价格 4 年来首度出现 跳水 并且目前有一种对于大灾过后 以及奥运过后的房 价会继续下落的预期 不管事实会是怎样 商业银行还是要充分做好应对房 价下落带来的违约风险考验 37 此外 对目前的中国商业银行来说 个人住房抵押贷款期限长 每笔贷 款数额小 借款人分散 这对贷款特点都是不小的挑战 因此 不管是从大 的环境还是从目前的心事情况来看 借款人风险都不容忽视和乐观 2 2 借款人风险来源识别 对于商业银行而言 借款人风险产生的根本原因在于信息的不对称 信 息经济时代 交易双方能够掌握的信息越来越多 由此而带来的信息不对称 现象却越来越严重 信息经济学认为 经济运行中的任何一项交易 如果交 易双方所拥有的与该项交易有关的信息是不对称的 就会导致 逆向选择 和 道德风险 而在这种 低信用度 客户身上更集中表现出来的违约风 险连同其他违约风险最终导致了银行的损失 本节就将具体分析借款人风险 的来源 其主要关系框架图 2 1 2 2 1 信息缺陷引起的风险 在商业银行个人住房抵押贷款活动中 所有影响未来贷款收益的分析和 估计资料都是所谓的信息 根据借贷双方所获的市场信息的差异性 可将信 息分为对称信息和不对称信息 对称信息是指借贷双方掌握着相同程度的市 场信息 即掌握着市场的对称信息 信息不对称即信息缺陷是指各借贷双方 所获得的市场信息存在某种程度的差异 即借款人拥有私人信息 而商业银 行信息一般都是对外公开的 可视的 信息缺陷会引起如下两方面的问题 14 第 2 章 商业银行个人住房抵押贷款借款人风险识别 逆 向 选 择 道 德 风 险 劣质 贷款人 其他 贷款人 借款人违 约风险 违约行为 理 性 违 约 还款意愿 信息 缺陷 被迫违约 还款能力 抵 押 物 风险 图 2 1 借款人违约风险来源关系图 fig 2 1 the relationship chart of borrower default risk source 1 个人住房抵押贷款领域的逆向选择问题 逆向选择源于合同前信息 的不对称 由于我国个人信用体系缺失 信息验证成本非常高 银行很难验证 借款人提供的信息 如果把借款人大致分为 优 和 劣 两类 银行为了 控制贷款风险会制定较严格的限制条件来过滤 劣 借款人 借款人把获得 贷款作为最有利选择 由于信息是不对称的 劣 借款人甘愿冒更大的风险 甚至利用虚假信息来获得贷款 而 优 借款人风险偏好平淡 却被苛刻的 贷款条件和严格的信用标准拒之门外 这样 银行的选择产生了逆转 本来 为防范风险而制订的严格措施 反而带来更多的 劣 借款人和更大的风 险 2 个人住房抵押贷款领域的道德风险问题 道德风险是伴生于逆选择 的另一个违约根源 产生于合同执行后信息的不对称贷款发生后 借款人在 任一时间点上都具有多重选择 银行发放贷款后 无法观察到借款人即时的 经济条件 家庭的实际变动情况 而逆选择问题使借款人中充斥着许多 劣 借款人 我国尚缺乏完善的社会保障体系 不能将抵押物与个人生活 必需品相分离 而根据最高人民法院 关于人民法院民事执行中查封 扣 押 冻结财产的规定 很难对只有一套住房的借款人的抵押房产进行处 理 这样 尽管银行在借款人违约时拥有对贷款抵押物的处置权 但是却形 同虚设 加上我国同情弱者的民俗 道义和舆论上的谴责也不会过多地加之 于 丧失 偿还贷款能力的违约人 逆选择问题中潜在的违约风险会因道德 15 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 风险而加剧 在现有的个人信用环境和交易环境下 逆选择问题和道德风险相辅相 成 共同影响着借款人的违约行为 阻碍着商业银行个人住房抵押贷款业务 的顺利进行 2 2 2 造成违约行为的风险 作为借贷合同的主体 借款人自身素质与能力对银行个人住房抵押贷款 安全具有至关重要的作用 他们的实际行动是造成违约的行为因素 此方面 风险主要来自以下三个方面 1 还款意愿 有学者称之为理性违约 也有被称为主观违约或主动违 约 是指借款人从自身利益出发 出于经济利益而采取放弃还贷责任的违约 行为 与借款人的实际支付能力无关 一般发生在房地产市场不景气时期 由于未偿还借款余额高于市场房价 借款人认为放弃继续还款能带来更大的 收益而发生主动违约 此外 借款人移居海外 工作变动或由于其它原因使 住房失去原有的重要性 而一时又难以变现的情况下也会发生主动违约 这一方面目前另一个比较多的表现方面就是期房按揭的 烂尾 风险 期房按揭贷款发放时住房仍未完工 房地产开发企业实现了期房销售获得了 房地产开发的后续资金 但是当整个楼盘销售不畅时 或银行对楼盘的销售 款控制不到位导致资金被挪用 就有可能因后续资金不足而导致楼盘 烂 尾 一旦住房无法交付使用 购房者就会因房屋买卖合同不能履行 而拒 绝履行个人住房抵押贷款合同 除了以上两点外 近年来越来越多的学者关注了提前还款 它是指借款 人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为 提前还款 是借款人主动违约的一种形式 提前偿还贷款虽然表面上看有利于银行不必 担心到期无法收回本息 但实际上它使银行在一定时间内既失去了收入又影 响了资金的正常循环 38 2 还款能力 统称被称为被迫违约 指借款人在购买房产后 因实际 支付能力下降或因突发事件的发生 无法继续正常向贷款人按照规定还本付 息而产生的信用风险 被迫违约是借款人的被动行为 支付能力理论认为借 款人之所以违约是因为支付能力不足 被迫违约说明借款人有还款的意愿 但无还款的能力 是 心有余而力不足 我国目前正处于改革的过程中 经济体制转轨给企业的经营前景和个人职业稳定性带来巨大冲击 对职工的 收入稳定性产生了巨大影响 如国有企业改制造成人员下岗 民营企业体制 16 第 2 章 商业银行个人住房抵押贷款借款人风险识别 不规范职工收入得不到保障 教育产业化造成家庭教育支出急剧增加等 都 会使借款人的支付能力下降甚至恶化 当借款人收入明显减少无力继续偿还 贷款本息时只能停止还款 从而放弃住房 按揭成数确定不当也会导致贷款 风险 一些购房者不顾实际承受能力盲目决策购房 忽视了长期的还款压 力 如果购房者经济状况稍稍恶化 收入预期下降 银行抵押贷款就会形成 风险 3 来自抵押物的风险 首先是抵押物住房的意外风险 即抵押物住房 可能因火灾等原因发生损毁灭失 住房一旦发生损毁灭失 个人住房抵押贷 款就会失去抵押权保障 借款人会因发生重大财产损失而无力偿还银行贷 款 其次是抵押物住房的价格波动风险 当抵押物住房估价过高或价格下降 较多时 会影响贷款的真实抵押率从而弱化抵押物的抵押担保作用 还会影 响借款人的财富水平进而影响贷款的偿还 最后是抵押物住房的处置风险 当借款人不能偿还贷款时 抵押权人有权按照合同以法定程序扣押 拍卖 变卖抵押物 获得优先清偿 但抵押物住房涉及居民的安置和社会稳定 往 往执行比较困难 即使拍卖房产 也可能因处置成本较高和处置时间较长 使银行处置抵押物仍面临损失 2 3 借款人风险影响因素划分 基于以上借款人风险来源识别和借鉴国外研究成果 同时结合我国个人 住房抵押贷款实际 本文确定了以下 15 个原始自变量作为研究的主要内 容 并分别归属为借款人特征维度变量 贷款特征维度变量 房产特征维度 变量和宏观特征维度变量 2 3 1 借款人特征维度 1 借款人的本人收入 根据凯恩斯的消费函数理论 个人或家庭消费 需求与当期的收入密切相关 由于现在买房己不仅仅局限于双薪家庭 所以 考虑买房人的个人收入并在此基础上考虑家庭总收入是一种科学的办法 也 是国外实证研究中常用的一种方法 2 家庭月收入 借款人家庭总收入是衡量借款人还款能力的重要指标 它指买房人因婚姻关系而形成的家庭总收入 有些研究中用借款人的收入占 家庭总收入的比例来衡量 这只是一个简单的数学变换 为了统计资料以及 统计调查问卷设计上的方便性 我们在本文中采用借款人的家庭收入指标 3 借款人职业 毫无疑问 借款人的职业是影响违约风险的一个重要 17 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 指标 国外大量研究认为借款人收入的稳定性与个人住房抵押贷款违约风险 之间存在着很强的负相关关系 但由于借款人在还款期间的收入是一个不确 定的函数 所以大多考虑用间接变量来替代 本文最后考虑用借款人职业来 描述借款人收入稳定性 4 借款人年龄 国外实证研究认为 不同年龄的借款人其风险倾向和 赚钱能力是不同的 一般来说 年纪较轻时倾向于冒险 收入较少 随着年 龄的增加 其是人到中年收入稳定且达到高峰 考虑问题也更为周全 当到 了退休以后 收入急剧下降 而考虑问题倾向于保守 因此 不同年龄阶段 的借款人其收入和风险倾向的差异性决定了年龄是影响个人住房抵押贷款违 约风险的一个重要因素 5 婚姻状况 婚姻状况的不同往往对应着家庭收入来源的不同 即家 庭收入是双薪还是单薪 通常情况下 已婚借款人是夫妻双方共同赚取收 入 一般会比单身收入高 且稳定性更强 因此 婚姻状况也是一个重要的 研究变量 6 学历 本研究所指学历是借款人的最高学历 通常情况下 学历越 高 在相同的行业背景下收入也越高 且稳定性更强 同时 学历高的人受 到的教育较多 对职业生涯 家庭财务的规划相对更有计划性 发生财务