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第四讲房地产开发用地 主讲老师 谭柏平 2019 12 20 2 课堂练习题 一 判断题1 我国实行的 土地产权登记发证和房屋产权登记发证 两制分开 两证分开 的登记管理体制 既不合理 也不科学 2 建筑区划内的道路 属于业主共有 但属于城镇公共道路的除外 3 我国 物权法 确立了不动产统一登记制度 4 依法属于国家所有的自然资源 所有权可以不登记 2019 12 20 3 二 选择题 1 以下说法哪些是正确的 A 土地抵押权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记 核发土地他项权利证明书 B 以出让或划拨方式取得土地使用权 由县级以上地方人民政府国土资源行政主管部门颁发土地使用权证书 C 集体土地使用证 的登记内容不含土地承包经营权 D 房地产转让或变更登记 应当首先向县级以上地方人民政府土地管理部门申请变更登记 2019 12 20 4 2 土地权利证书包括 A 国有土地所有证 B 国有土地使用证 C 集体土地所有证和集体土地使用证 D 土地他项权利证明书 2019 12 20 5 参考答案 一 判断题1 对 2 对 3 对 4 对 二 选择题答 1 AC 2 BCD 2019 12 20 6 本讲教学内容 一 建设用地 土地 使用权出让法律制度二 建设用地 土地 使用权划拨法律制度 2019 12 20 7 一 建设用地使用权出让法律制度 一 国有土地有偿使用制度1980年前 我国传统国有土地使用制度的特点是 无偿 无期限 无流动 行政调拨 其弊端大 国有土地有偿使用 是在坚持城市土地国有 实行所有权与使用权相分离 使土地使用权在有限度商品化的前提下 以国家垄断城市土地所有权为基础 充分利用市场机制 实行多层次 多形式的城市土地使用权有期有偿转让 特点 两权分离 有偿转让 有期使用 国家垄断 2019 12 20 8 二 城市土地储备制度 内容略 城市土地储备制度 是指由市政府委托的机构通过征收 收购 换地 转制和到期回收等方式 从分散的土地使用者手中把土地集中起来 并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发 在完成了房屋的拆迁 土地的平整等一系列前期开发工作后 根据城市土地出让年度计划 有计划地将土地投入市场的制度 主要特点 计划性 调控 集中性 储备 市场性 开发 复杂性 协调 2019 12 20 9 三 土地使用权出让 1 概念土地使用权出让 是指国家以土地所有人身份将土地使用权在一定期限内让与使用者 由土地使用者向国家支付土地出让金的行为 2019 12 20 10 2 出让土地使用权的特征 1 出让土地使用权是一种直接支配土地的物权 2 出让土地使用权是一种独立性较强的他物权 不仅可以对抗普通世人 而且可以对抗国家 因公共利益被征收的除外 3 出让土地使用权权能非常广泛 可以占有 使用 可以转让 抵押 出租 继承 处分权很大 2019 12 20 11 土地使用权出让与转让的区别 土地使用权转让的概念土地使用权转让 是指建设用地使用权人在其权利年限有效范围内 将其受让的建设用地使用权依法转移给他人的民事法律行为 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再移转的行为 包括出售 交换和赠与 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第19条 2019 12 20 12 事例 炒地皮 法律上如何 防止炒卖地皮 2019 12 20 13 土地使用权转让的条件 转让土地使用权应当符合下列条件 1 已经支付全部土地使用权出让金 并取得土地使用权证书 2 按照出让合同约定进行投资开发 属于房屋建设工程的 完成开发投资总额的25 以上 属于成片开发土地的 形成工业用地或其他建设用地条件 3 转让时房屋已建成的 还应当持有房屋所有权证 城市房地产管理法 第38条 2019 12 20 14 禁止转让的情形 1 以出让方式取得的土地使用权 不符合 城市房地产管理法 第38条规定的条件的 即不符合上述以出让方式取得土地使用权的转让条件的 2 司法机关或行政机关依法裁定 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 3 依法收回土地使用权的 4 共有房地产未经其他共有人书面同意的 5 权属有争议的 6 未依法登记领取权属证书的 7 法律 行政法规规定禁止转让的其他情形 2019 12 20 15 土地使用权出让与转让的区别 1 出让属于土地一级市场 转让属于土地二级市场 2 出让是土地所有者行使土地所有权的结果 转让是土地使用者对土地使用权进行法律上的处分的结果 3 出让反映的是土地所有者与土地使用者之间的关系 转让尽管也反映土地所有者与土地使用者之间的关系 但主要反映的是土地使用者与土地使用者之间的关系 土地使用权出让与出租也不同 略 2019 12 20 16 3 土地使用权出让范围第一 土地使用权出让的土地仅限于国有土地 且是城镇国有土地 城市规划区范围内的集体土地在未经依法征收转为国有土地之前不得出让 第二 土地使用权出让的土地一般是具有商业性利益的土地 在国外视为 私益 即具有房地产交易性质的土地 我国对出让土地的用途范围未作规定 但对划拨土地的用途范围却作了规定 2019 12 20 17 背景资料 毛地出让与净地出让 毛地 和 净地 都是俗称 从形态上看 毛地是指地上存在需要拆除的建筑物 构筑物等设施的土地 而净地是指已经完成拆除与土地平整 不存在需要拆除的建筑物 构筑物等设施的土地 从产权和法律关系上看 毛地和净地有明显不同 毛地出让往往是政府出让土地时尚未完成国有土地使用权收回和拆迁补偿工作 涉及多方法律和经济关系 需要衔接好国有土地使用权收回 补偿和出让等方面的法律关系 净地出让则往往是政府已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作 法律关系相对简单 2019 12 20 18 4 国家对土地使用权出让市场的管理 略 1 对土地使用权出让的批准 是一种政府行政行为 2 对土地使用权出让实行集中管理 土地使用权的出让 由县级以上人民政府代表国家依法行使出让权 以规划为前提 统一规划 统一征收 统一开发 统一管理 统一出让 3 土地使用权出让实行用地总量控制 2019 12 20 19 总量控制包括两个层次一是开发用地控制指标 由省级以上人民政府制定 下达 二是年度出让建设用地使用权总面积方案 由县级以上地方人民政府拟订 报国务院或者省级人民政府批准 在通常情况下 由省 自治区 直辖市人民政府批准 2019 12 20 20 4 对建设用地使用权出让贯彻保护耕地原则 事例 我国死保1 8亿亩耕地红线不突破 截至2011年2月24日 我国耕地面积仅约为18 26亿亩 比1997年的19 49亿亩减少1 23亿亩 中国人均耕地面积由10多年前的1 58亩减少到1 38亩 仅为世界平均水平的40 18亿亩耕地红线岌岌可危 5 对土地使用权出让实行价格管理 土地使用权出让价格因出让方式不同 其价格形式亦不同 大体有协议价格 招标价格 拍卖价格 无论何种价格都应受到国家的严格控制 2019 12 20 21 四 土地使用权出让方式 1 协议出让协议出让是指出让方和受让方经过协商 就建设用地使用权出让条件以及双方的权利义务达成一致而出让建设用地使用权的民事法律行为 它是由建设用地使用者向政府提出用地申请 经批准后 再由出让方与受让方协商地价 用地年限 付款方式和时间以及用地的其他条件并达成一致而出让建设用地使用权 缺点 缺乏公开性 竞争性 人为因素影响较大 2019 12 20 22 2 招标出让招标出让 是指通过招标 投标和定标的竞争程序出让建设用地使用权的民事法律行为 主要适用于大型或关键性的投资项目 在规定期限内 符合规定条件的主体 公民 法人 其他组织 以书面投标方式 向出让方竞投某块土地的使用权 出让方选择报价符合底价最优者与之签订建设用地使用权出让合同 2019 12 20 23 招标出让的程序 招标 投标 定标 又称决标 经过开标 评标 决标三个阶段 签约 履约 特点 竞争机制 得地者不一定是出价最高者 综合考虑投标规划设计方案和企业资信等 2019 12 20 24 3 拍卖出让拍卖出让 是出让人在众多的买方中 选定最高报价者作为受让方并与之签订合同 向其出让建设用地使用权的民事法律行为 特点 价高者得 主要适用于商业用地 高档住宅楼用地 高档娱乐设施用地 公开场合进行 由第三方或专业拍卖机构主持 2019 12 20 25 4 挂牌出让挂牌出让建设用地土地使用权 是指出让人发布挂牌公告 按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布 接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格 根据挂牌期限截止时的出价结果确定建设用地使用者的民事法律行为 2019 12 20 26 挂牌出让方式的特点及优点 1 市场化程度较高 建设用地使用者之间竞争激烈 2 在挂牌期限截止时 如果仍有两个或两个以上的竞买人要求报价 出让人可以对挂牌宗地进行现场竞价 出价高者为竞得人 3 有充分的法律依据 2002年 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 2019 12 20 27 五 土地使用权出让年限 土地使用权出让年限是指国家许可受让人在获得的国有土地上使用土地的期限 具体包括三个方面的内容 1 国家法律规定的土地出让的最高年限 2 出让合同具体约定的受让人得以使用土地的出让年限 3 土地使用权年限届满后的续展 2019 12 20 28 建设用地使用权出让的最高年限 1 居住用地70年 2 工业用地50年 3 教育 科技 文化 卫生 体育用地50年 4 商业 旅游 娱乐用地40年 5 综合或者其他用地50年 建设用地使用权出让年限 以领取土地使用证之日为期间的起算点 通过转让方式取得的建设用地使用权 其使用年限为建设用地使用权出让合同约定的使用年限减去原建设用地使用者已使用年限后的剩余年限 2019 12 20 29 六 建设用地使用权出让的收回制度 1 强制收回建设用地使用者违反城市规划或建设用地使用权出让合同的规定而开发利用土地 被国家强制收回 2019 12 20 30 案例 开发商 捂地 我国 城市房地产管理法 第26条对开发商 捂地 行为的规定 土地使用者超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的 可以征收相当于土地使用权出让金20 以下的土地闲置费 满两年未动工开发的 可以无偿收回土地使用权 但是 因不可抗力或者政府 政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发迟延的除外 问题 如何界定动工开发 政府行为 案例 防空设施造成动工开发的延期问题 2019 12 20 31 案例 捂地 6年开发商获利200亿 2004年8月 泛海建设与北京市国土局签订土地出让合同 取得北京东风乡泛海二期项目1 2 3 4 地块开发用地 该项目原定2005年2月27日开工 2007年5月30日竣工 但直到2010年8月仍未开工建设 泛海项目紧邻东四环 2007年5月泛海一期项目新房销售均价为17800元 平方米 而2010年一期项目二手房的销售均价已达到37000 38000元 平方米 新房均价超过45000元 平方米 按照二期项目规划总建筑面积87 31万平方米推算 这四块地的升值额度达到237亿元 这6年开发商仅靠坐收土地自然升值的利润就超过200亿元 2019 12 20 32 事例 这样报道对吗 2011年12月22日 京华时报 报道 我国拟规定 逾期未动工开发闲置土地可无偿收回 本报讯 记者孙雪梅 昨天 国土资源部公布 闲置土地处置办法 修订草案 并公开向社会征集意见 修订草案规定 未动工开发建设 土地闲置满2年 经批准后可无偿收回土地使用权 请问 媒体这样报道对吗 2019 12 20 33 2 自动收回建设用地使用权出让合同规定的期限届满 国家自动收回 土地管理法 第58条第1款第3项规定 土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的 人民政府批准可以收回国有土地使用权 思考 土地收回 其地上建筑物的归属如何 2019 12 20 34 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第40条规定 土地使用权期满 土地使用权及其地上建筑物 其他附着物所有权由国家无偿取得 土地使用者应当交还土地使用证 并依照规定办理注销登记 请问 合理吗 2019 12 20 35 3 提前收回在土地使用权期限届满前国家因公共利益的需要 提前收回建设用地使用权 1 因公共利益需要 2 作相应补偿 对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿 并退还相应的出让金 4 调整收回为实施城市规划进行旧城区改建 需要调整使用土地的 政府可以收回土地使用权 但对土地使用权人应当给予适当补偿 2019 12 20 36 练习题 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发满一年未动工开发的 有关机关可以 A 征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费 B 可以无偿收回土地使用权C 可以要求违约金D 可以拍卖 2019 12 20 37 A 2019 12 20 38 二 土地使用权划拨法律制度 一 概念和特征1 概念土地使用权划拨 是指县级以上人民政府依法批准 在建设用地使用者缴纳补偿 安置等费用后将该幅土地交付其使用 或者将建设用地使用权无偿交付给建设用地使用者使用的行为 2019 12 20 39 2 土地使用权划拨的特征 1 无期性 2 无偿性 3 无交易性 不得转让 出租和抵押 符合法律规定的条件除外 一是批准 二是签订出让合同 三是补交土地使用权出让金 或者以所获收益抵交土地使用权出让金 4 国有性 划拨建设用地使用权的标的限于国有土地 集体土地只有在被征收为国有土地之后才可以划拨 5 行政性 划拨不需征求用地人意见 用地人只能消极地申请 不能协商或讨价还价 也无需竞争 6 土地用途的特定性 划拨范围 2019 12 20 40 二 土地使用权划拨的范围 1 国家机关用地 2 军事用地 3 国家重点扶持的能源 交通 水利等项目用地 4 公益事业用地 5 城市基础设施用地 6 法律 法规明确规定可以采用划拨方供地的其他建设项目用地 2019 12 20 41 三 划拨土地使用权的终止依照法律规定 划拨土地使用权没有使用期限的限制 因而划拨土地使用权不存在期限限制 不会因为期满而终止 但在下列情况下 划拨建设用地使用权终止 1 国家征收 适当补偿 2 使用人不再需要 无须补偿 案例 军事机关用地能否自行转让 3 特定项目终止 收回用地 4 土地灭失 2019 12 20 42 案例 南昌大厦 为何引起质疑 2012年3月22日 现代快报 报道 南昌驻南京办事处人员不足10人 将建一座23层的办公大楼 此事引发社会广泛关注与质疑 南昌驻宁办回应 南昌与南京结为友好城市 这块土地是政府划拨的 大楼不光是给办事处用的 还准备给江西驻宁企业用 请问 南昌大厦 为何引起质疑 2019 12 20 43 五 划拨土地使用权商品化的途径 略 符合下列条件的 经市 县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准 其划拨的土地使用权和地上建筑物 其他附着物所有权可以转让 出租 抵押 土地使用者为公司 企业 其他组织和个人 领有国有土地使用证 具有地上建筑物 其他附着物合法产权证明 依法签订土地使用权出让合同 向当地市 县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让 出租 抵押所获收益抵交土地使用权出让金 建设用地使用权可以作价入股 合资 合作开发经营房地产 2019 12 20 44 1 划拨土地出让划拨土地出让 是把划拨改为出让土地使用权 这是划拨土地使用权商品化的最主要的途径 有两种情形 1 国家直接将原先的划拨土地出让给原使用人 由原使用人与国家土地主管部门签订建设用地使用权出让合同 并缴纳土地使用权出让金 从而取得出让建设用地使用权 2 原划拨土地使用权人将划拨土地 转让 给他人 这种 转让 必须符合以下条件 2019 12 20 45 应按规定报有批准权的 县级以上 人民政府审批 划拨用地没有经过人民政府批准 擅自进入流通市场 应按无效法律行为处理 应由建设用地使用权受让人办理出让手续 并依法缴纳出让金 经人民政府批准 可以不办理出让手续的 应当由转让方按国务院规定缴纳转让房地产收益中的土地收益金 可以不办理出让手续的情形包括 待拟定发展规划的临时用地 以及其他不宜长期固定使用的土地 或者不宜确定出让年限的地块等 2019 12 20 46 2 划拨土地的出租 1 国家将划拨建设用地使用权收回 然后又签订国有土地租赁合同 将土地出租给原使用人 承租人 并收取租金 承租人可将承租建设用地使用权转让 转租或抵押 但必须依法登记 2 原划拨建设用地使用权人将划拨土地上的房屋等建筑物或附着物出租 出租人应将租金中的土地收益上缴国家 2019 12 20 47 3 作价出资或者入股将土地作价出资或者入股 是指国家将国有土地作为资本 投资于改制后的公司 并以公司股东身份参与分红 从而实现国有土地的有偿使用 建设用地使用权作价入股分为两个步骤 首先由中介机构对该入股的建设用地使用权进行评估作价 接着国家依据中介机构提供数据为参考值 作为股东参与分红依据 完成一个投资行为 2019 12 20 48 4 法律直接规定所谓法律直接规定 是指依据法律的规定而直接将划拨转化为出让 即在发生法定事由时 划拨土地使用权不依土地所有人或划拨土地使用权人的意志而依法律规定直接设定 一般来讲包括以下两种情形 1 因抵押权实现而设定出让土地使用权 2 因法院强制执行而设定出让土地使用权 2019 12 20 49 练习题 关于国有土地 下列哪些说法是正确的 A 国有土地可以是建设用地 也可以是农用地B 国有土地可以确定给单位使用 也可以确定给个人使用C 国有土地可以有偿使用 也可以无偿使用D 国有土地使用权可以