两会后房地产市场走势研判.ppt

2014年3月 两会后房地产市场 走势研判 近期房地产相关但负面消息频传 近期房地产市场状况 近期银行收缩信贷 后续预计紧缩依旧 杭州楼盘大幅降价 土地市场持续高烧 2014年初即现银行房贷资金紧张 流动性紧缩预期加强 与以往历年一季度银根普遍宽松不同 2014年年初即现银根紧张局面 近段时间部分金融机构停贷的传闻引起市场对房地产转向的担忧 14年1月 13年12月 13年11月 13年10月 13年9月 13年8月 13年7月 13年6月 13年5月 13年4月 13年3月 13年2月 13年1月 12年12月 12年11月 12年10月 12年9月 12年8月 12年7月 12年6月 12年5月 12年4月 12年3月 12年2月 12年1月 本次流动性紧缩的主要原因 国家层面有意维持流动性偏紧格局 及存款成本上升 18 货币供应量 M2 同比增速变化 国家层面有意维持流动性偏紧格局 16 14 12 10 8 新型金融产品 部分列举 自2013年下半年开始 央行向市场实际投放的流动性明显减少 国家层面有意维持流动性偏紧的格局 以此倒逼国内金融机构优化自身信贷结构调整 包括整顿表外业务等 金融机构吸收存款的成本上升 自2013年下半年以来 以余额宝为代表的各种新型理财产品快速发展 其投资 收益方式灵活 收益率较传统定期存款有明显优势 从而间接推高银行业资金成本 银行吸收存款的成本及难度较以往上升 在资金成本上升的情况下 房贷对银行的吸引力下降 银行本身更倾向于发放消费贷 小微企业贷等利率较高的贷款 后续研判 流动性偏紧格局难改 2014年流动性对房地产市场的支持弱于2013年本次工作报告中 管理层继续强调总量控制 用好存量 并推进利率市场化 促进互联网金融健康发展 预计后续时间社会流动性偏紧格局难改 政府工作报告关于流动性的表述 广义货币M2预期增长13 左右 继续推进利率市场化 促进互联网金融健康发展 让金融成为一池活水 更好地浇灌小微企业 三农 等实体经济之树 简评自2013年中以来 M2增速由16 一路下滑至本年1月的13 2 而过程中金融机构银根持续偏紧 未来若继续保持在13 的水平 则金融机构银根难有明显改善 未来金融机构的存贷利差有可能持续缩窄国家层面允许余额宝等新兴互联网金融存在未来金融机构吸收存款的成本难有实际性下降在贷款资源上 金融机构需要向实体经济有更多倾斜 2014年流动性对房地产市场的支持力度将弱于2013年 近期房地产市场状况 近期银行收缩信贷 后续预计紧缩依旧 杭州楼盘大幅降价 土地市场持续高烧 楼盘名德信北海公园天鸿香榭里协安蓝郡协安紫郡保利梧桐语万科北宸之光裕丰青鸟香石公寓 所在板块城北 桥西城北 桥西城北 三墩城北 三墩城东 牛田城北 余杭下城 朝晖 降价信息真实真实45套特价房32套特价房10套特价房优惠10套特价房 实际情况降价清盘 由18000降至15800 降幅12 1 2 3号楼全面降价 由17200降至13800 降幅20 1 89方特价房 129 150万之间1 89方特价房原价150万以上 现价129 140万145 150万之间90方优惠14 15万 130方优惠24 25万130 139方10套特价房 总价260万起 城北板块 杭州 春节后个别楼盘降价引起轰动北海公园降价后 同属城北 桥西板块的天鸿香榭里随之调价 而 后周边三墩及余杭板块部分项目推出 特价房 等优惠政策 近期杭州主要降价楼盘情况 2014年初 曾以 万达进驻 学区房 等卖点价格飙升的德信北海公园 马上降价 引发部分楼盘随之调整价格 德信北海公园直降4000清盘 仅剩200余套房源收到400多组认筹 同属城北桥西板块的天鸿香榭里则打出 直降6000 起价11800 均价13800 的降价信息两盘降价均取得较好的销售业绩德信北海公园 新春清盘均价18000均价15800200余租房源 400多组认筹天鸿香榭里紧随其后直降6000均价13800起价11800看房人犹如大型 旅行团 杭州 库存量近半年大幅增加 去化压力大 2013年商品房存量持续走高 特别是九月份后增速明显加快 截至12月31日 杭州市区 含萧山 余杭 新建商品房可售房源超11万套 可售总面积1473 4万方 土地供应大增 未来供应压力大杭州市区2013年共出让土地225宗 总面积814 5万平方米 是2012年全年土地成交额的2 2倍 其中 宅地共成交113宗 总面积535 8万平方米 其中城北的三墩祥符板块 申花桥西板块2013年成交土地23宗 共181 4万方 板块供应大2013年杭州住宅存量与去化周期关系存量 常州 雅居乐星河湾大幅降价促销 常州雅居乐星河湾2月20日均价直降5500元 销售 引起市场热议 同处新北板块的大名城随后跟进降价 推出1000套房源优惠1000元 2014年常州降价楼盘 区域楼盘 优惠前价格 优惠后价格 优惠 户型 时间 新北板块 雅居乐星18000 精装 12500 精装 河湾13000 毛坯 7500 毛坯 42 166 427 2 20 大名城 西区优惠1000元 推出1000套 60 170 2 26上午 市中心 上书房 整体房价下降500 1000元 5380元 的降价房仅2110 120套 2 26下午 常州个盘降价分析丨降价背景整体市场丨基于常州的城市地位 开发企业持续进驻 开发量巨大 市场存量压力巨大 市场竞争激烈 674 851 1 079 823 764 1 023 1 6651 366 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 常州商品房存量走势 市场存量压力巨大 2013年底市场存量达1665万 去化周期达29个月 2014年1月市场出现成交量下滑 成交均价大幅下跌 区域开发集中 品牌开发商聚集 竞争激烈 新北板块部分项目分布 雅居乐星河湾 72万 九龙仓国宾1号17万 132万 20 6万 20万 16万 39 6万 50万 50万 21 5万 世贸香槟湖中海龍城公馆朗诗新北绿郡新城御景湾金地天际银河湾第一城龙湖原山佳兆业悦湖 总建 72万 物业类型 高层 户型面积 166 427 大户型 开盘时间 2013年12月 开盘价格 毛坯均价13000元 精装均价18000元 销售情况 2013 12至2014 2仅销售10余套 楼面地价 1900元 项目名称新城御景湾阳光福地大名城 降价前 主力户型80 13097 147 60 170 高层均价 元 8800 90008800西区7200 7500 山水和园典雅花园雅居乐星河湾 降价前 雅居乐星河湾 降价后 203 232 84 131 166 427 166 427 90009000毛坯13000精装1800012500 精装 7500 毛坯 常州个盘降价分析丨降价背景雅居乐星河湾自身丨前期定价偏高 销售受阻 地价成本低 可降价空间较大雅居乐星河湾周边项目价格情况 前期定位偏差 定价偏高 销售受阻是其降价的主要因素 地价成本低 溢价空间大 可降价空间大 总结 高库存 竞争多 是降价根本原因当地观望情绪蔓延 广州 个别楼盘调价 幅度10 左右 广州近期市场出现降价 但仅限于个别楼盘 甚至部分户型近期价格下调项目情况 2013年全国住宅成交面积增长较大 但城市分化 2013年 全国住宅销售11 57亿平方米 同比增长17 5 商品住宅成交面积城市分化四大一线城市中北京 广州受到高端楼盘限制网签等影响 全年成交面积萎缩 其中北京降幅最大 上海成交面积则增长接 近4成 深圳亦有2成增长 二三线南昌 贵阳成交面积略有下降 其他城市普遍较大增长 一线 省会 2008年6 2 2009年9 4 2010年10 4 2011年11 0 2012年11 1 2013年13 1 销售均价 3882 4695 5034 5379 5791 6237 0 7000600050004000300020001000 0商品房销售面积 亿平方米1412108642 2008 2013年全国商品房成交走势图 珠三角其他20 数据来源 合富辉煌 中国 房地产数据中心 11年10月 11年1月 11年2月 11年3月 11年4月 11年5月 11年6月 11年7月 11年8月 11年9月 11年11月 11年12月 12年10月 12年11月 12年12月 13年10月 13年11月 13年12月 12年1月 12年2月 12年3月 12年4月 12年5月 12年6月 12年7月 12年8月 12年9月 13年1月 13年2月 13年3月 13年4月 13年5月 13年6月 13年7月 13年8月 13年9月 14年1月 2 800 22个重点城市商品住宅月度供应成交面积走势图新增供应面积 万 成交面积 万 2 6002 4002 2002 0001 8001 6001 4001 2001 0008006004002000合富辉煌集团市场研究部监测城市 北京 上海 广州 深圳 天津 沈阳 济南 南京 长沙 合肥 南昌 郑州成都 西安 贵阳 昆明 乌鲁木齐 海口 佛山 东莞 中山 江门 2013年四季度供应量大增 成交高位回落 市场压力增加 全国重点城市2013年9月 11月 12月商品住宅供应量均大幅增加 远超同期市场成交面积2013年全年成交量基本维持在历史高位 月度成交至11月三中全会前持续走高 但三中全会后部分城市房地产调控加码 成交量逐步回落 2014年1月成交量下降除受到调控升级影响外 春节假期亦是重要因素 供应放量 成交高位回落 10年2月 10年3月 10年4月 10年5月 10年6月 10年7月 10年8月 10年9月 10年10月 10年11月 10年12月 11年1月 11年2月 11年3月 11年4月 11年5月 11年6月 11年7月 11年8月 11年9月 11年10月 11年11月 11年12月 12年1月 12年2月 12年3月 12年4月 12年5月 12年6月 12年7月 12年8月 12年9月 12年10月 12年11月 12年12月 13年1月 13年2月 13年3月 13年4月 13年5月 13年6月 13年7月 13年8月 13年9月 13年10月 13年11月 13年12月 14年1月 242220181614121086420 15 00014 00013 00012 00011 00010 0009 0008 0007 0006 0005 0004 0003 0002 0001 0000 月末存量面积 万 存货消化期 月 统计城市 北京 上海 广州 深圳 天津 南京 长沙 武汉 海口 成都 郑州 贵阳 东莞 高去化 高库存是重点城市主要特征 后市一旦成交放缓 将面临很大压力 重点城市的商品住宅去化率在近1年多以来基本保持平稳 从最高峰的20个月左右降到12个月左右 虽然2013年成交量处于历史高位 但由于市场新增供应同样大幅增加 库存量整体仍处于高位 并呈上升趋势 显示去库存仍有必要主要城市商品住宅存量及消化期月度走势图 注 存货消化期 存货 近3个月的平均月成交量 数据来源 合富辉煌 中国 房地产数据中心 一线城市库存和去化期处于正常水平 存量较大的城市来自二三线 存量去化期 存量面积 过去1年成交面积 一线城市库存总体平稳 其中北京大幅下降 存量去化期8 12个月 处于正常水平二三线城市间的库存差异大 其中常州 海口 武汉 天津 杭州存量去化期较高主要城市商品住宅存量和去化期变化 数据来源 合富辉煌 中国 房地产数据中心 上升持平下降 6802 5668 50812 5659 50119 441412 243016 391714 242917 162034 51649 21652 02248 42145 51649 32443 62143 252421 50119 361420 311524 351817 53710 5488 53710 6631 6811 6712 6523 6325 6244 6622 6532 6532 6631 6532 6226 2014年房价上涨城市仍占绝对多数 但环比下降的城市有所增加 2014年1月 70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市个数为6个 比去年12月份增加了4个 房价同比上涨的城市个数相同 但同比涨幅回落 1月份70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的城市个数均与去年12月份相同 都为69个 但同比涨幅回落 1月份 70个大中城市新建商品住宅价格同比平均涨幅分别比去年12月份回落0 7个百分点 2011年以来70个大中城市价格环比变化城市数量11 111 211 311 411 511 611 711 811 911 1011 1111 1212 112 212 312 412 512 612 712 812 912 1012 1112 1213 113 213 313 413 513 613 713 813 913 1013 1113 1214 1 数据来源 国家统计局 1 当前个别城市楼价现大幅调整 根本原因是库存大 竞争激烈2 市场供需状况 库存消化好坏是绝对后市的关键因素3 当前市场高消化 高库存特征明显 在成交保持高位时 高库存危害很小 但一旦成交放缓 库存的压力就随之而来 a 一线城市相较而言库存压力较小 b 二三线存在存量高的城市 近期房地产市场状况 近期银行收缩信贷 后续预计紧缩依旧 杭州楼盘大幅降价 土地市场持续高烧 开发商一致看好一二线城市 2011年1月 2011年2月 2011年3月 2011年4月 2011年5月 2011年6月 2011年7月 2011年8月 2011年9月 2011年10月 2011年11月 2011年12月 2012年1月 2012年2月 2012年3月 2012年4月 2012年5月 2012年6月 2012年7月 2012年8月 2012年9月 2012年10月 2012年11月 2012年12月 2013年1月 2013年2月 2013年3月 2013年4月 2013年5月 2013年6月 2013年7月 2013年8月 2013年9月 2013年10月 2013年11月 2013年12月 2014年1月 全国重点城市土地市场成交维持高涨行情 监测城市 北京 上海 广州 深圳 天津 济南 南京 长沙 合肥 武汉南昌 郑州 成都 贵阳 昆明 佛山 东莞 中山 珠海 江门 数据来源 合富辉煌 中国 房地产数据中心 我司监测的20个重点城市 2013年三季度开始土地市场成交火热 成交金额不断走高全国20个主要城市经营性用地成交金额 亿元 16001400120010008006004002000 2014年一线城市土地持续火爆 地价持续上涨 2014年1 2月四大一线城市经营性用地出让金总额为1437亿元 同比增长超过100 居住用地溢价率大多超过50 乃至翻倍方兴 中海 远洋 万科 华发 龙湖 保利等品牌房企重金投得一线城市土地2014年1 2月一线城市经营性用地出让成交情况品牌房企2014年1 2月一线城市购地情况 2013年主要城市土地成交金额大幅增长 地价上升 一线城市更显著 2013年四大一线城市土地成交金额同比增长150 290 地块高溢价特征显著二三线城市中的珠海 南京 长沙 乌鲁木齐土地出让成交金额增幅超过1倍二三线城市商住用地地价涨幅较高的是天津 珠海 横琴带动 中山 南京等2013年重点城市经营性土地成交情况数据来源 合富辉煌 中国 房地产数据中心北京商住用地楼面地价未扣除配建保障房 2013年十大品牌房企拿地总量明显上升 2013年全年 十大品牌房企拿地总量有明显的上升 总金额达3300亿元 同比2012年增涨76 各家房企拿地总额 较往年普遍有较高的增长 所统计的十家品牌房企中 除龙湖 远洋外 其余八家房企拿地金额均为四年新高 万科去年拿 地金额更首次破千亿 绿地土储近800亿 拿地金额增幅上 万科 佳兆业 绿城 金地 保利 中海 万科 佳兆业 绿城 金地 雅居乐 招商 龙湖 远洋 十大品牌房企拿地对照图 2011年 2012年 2013年 雅居乐等增幅高达100 588 单位 亿元120010008006004002000 0 2013年2012年2011年 10002011年1571 20002012年1876 300040002013年3300 十大品牌房企拿地金额总量图 单位 亿元拿地金额 数据来源 房企月报 数据来源 合富辉煌 中国 房地产数据中心 品牌房企战略布局转变 购地集中一二线城市 十大品牌房企2013年拿地分布上偏重一二线城市一二线城市拿地总金额同比增长88 其中二线城市同比增长高达98 2013年 十大房企中的8家在一二线城市拿地金额占比超过80 2012年仅4家 2013年一线城市 2013年二线城市 0 0 保利保利 佳兆佳兆业 金地金地 龙湖龙湖 绿城绿城 万科万科 雅居雅居乐 远洋远洋 招商招商 中海中海 图表图表标题100 100 90 90 80 80 70 70 60 60 50 50 40 40 30 30 20 20 10 10 2013年其他三四线城市数据来源 合富辉煌 中国 房地产数据中心 北京 上海 杭州 重庆等城市土地受品牌房企青睐 十大品牌房企在二线城市拿地 倾向于重庆 杭州 佛山 南京等二线城市一线城市拿地更集中于北京 上海 其中十大房企上海拿地金额合计超300亿 2013年典型房企购地金额分布情况数据来源 合富辉煌 中国 房地产数据中心 恒大地产 2013年购地由三四线城市转到一二线城市 恒大地产回归一二线城市战略特征明显 据统计 恒大2013年投入533亿购入80多宗土地其中一线城市投入近200亿购得9宗土地 占拿地金额的37 不含控股深圳国香地产 而2012年在一线城市 恒大地 产仅以13亿投得一块广州珠江新城商业金融用地 二线城市投入266亿购得30多宗土地 占拿地金额的50 三四线城市只投入68亿购得40多宗土地 占拿地金额的13 一线城市37 二线城市50 三四线城市13 2013年恒大地产购地金额分布 2013年恒大地产一线城市土地储备情况数据来源 合富辉煌 中国 房地产数据中心 雅居乐 2013年拿地由三四线城市转到二线城市 雅居乐2013年扭转拿地策略 拿地金额突破130亿 同比增长588 并侧重二线布局 二线城市拿地金额在总量高中占比达70 相较之下 2012年雅居乐侧重于三四线城市拿地 占比66 另外 2010年至2012年三年间 雅居乐瞄准的二城市每年2 3个 2013年该数值跃升至9个 包括重庆 杭州 长沙 佛山 南京 无锡等 2013年雅居乐购地金额分布情况 从两会看后期市场走势 解读5个关键词 2014年两会对房地产的表述 针对不同城市情况进行分类调控完善住房保障机制 增加中小套型商品房和共有产权住房供应做好房地产税立法相关工作 抑制投机投资性需求 促进房地产持续健康发展 住房保障机制 中小套型商品房和共有产权住房房地产税 抑制投机投资性需求 差异化的调控作为基本思路确立 一线城市继续面对高压政策分类调控 对于房价涨幅大的城市 未来调控将继续保持高压 对于房价下行压力大的城市 国家层面有可能允许地方层面放宽地方政策执行 甚至在2014年内提早退出 限购 体系 对一线城市继续增加供应 抑制 遏制投资投机性需求 限购政策不退出 对于库存量比较大的城市 要控制供地结构 供应结构 无论是 分类调控 抑或 双向调控 都是根据不同城市自身情况进行差异化调控 分类调控住房保障机制 中小套型商品房和共有产权住房房地产税抑制投机投资性需求 共有产权住房是政府在完善优化住房保障机制上的新尝试 住房保障机制加大推进力度 增加资金支持 2014年全国新开工任务为700万套以上 较2013年660万套的开工量再增加40万 中小套型商品房和共有产权住房被视为国家层面对于地方政府的任务布置 后者更是被首次提及 共有产权住房操作方式 地方政府前期让渡部分土地出让收益予符合条件的购房家庭 购房家庭与政府共同拥有房屋产权 在合同中会明确共有双方的产权份额及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例 分类调控住房保障机制中小套型商品房和共有产权住房房地产税抑制投机投资性需求 不动产登记落实对部分群体的置业已经产生实质影响 预计年内国家层面仍以相关准备工作为主 房地产税 难在年内开征作为 房地产税 征收基础的 不动产统一登记 很有可能于年内取得进展投机需求 拥有多套物业群体 公务员群体等购 房地产税 于11月的 三中全会 中提出 由于提到需要 立法 所以应是新的税种 其有可能是对现有交易环节和持有环节各方面税收的重新调整和整合 2013年3月国务院发布通知要求2014年6月底前出台 不动产登记条例 11月国务院常务会议提出建立不动产统一登记制度 并把不动产登记职责统一到国土资源部 2月国务院批复 在国务院领导下 协调解决不动产统一登记制度建立和执行过程中的重大问题 2013年3月 2013年11月 2014年2月 房行为可能产生影响2013年以来 房地产税 的相关推进进程 广州二手 高端业主高度关注房产税 急于出货的是少数多套物业业主影响最大 目前二手盘源属季节性正常增加 中高端买家较关注物业税 大部分较平静 约两成业主担心物业税 高位出货意愿增强 近期二手业主面对房产税的心态及措施 东山和珠江新城 政策 一线城市继续严控 三线城市有引导放松1 有保有压 差异化调控 需求差异化保 首置刚需压 多次置业需求 投资 投机需求 区域差异化保 三线城市 广大内地城市压 一线城市2 房地产管理体系完善 保障体系 法律体系 信息体系 市场 三大关键点 供需基本面决定全年整体走向 供应扎堆 消化周期长的城市 区域 板块面临调整 银行信贷对部分 只要信贷成本仍旧低于物业增值预期 不会引起需求的缩量 但支付能力弱的置业者会受到高供楼成本的影响 不动产信息登记带出家庭资产整理变化 不动产登记不仅是住宅 包括土地 商务 办公等所有不动产 需防范商务公寓市场风险 置业者需权衡物业增值与持有成本的高低 资产配置与优化引起市场变化 附 3月广州供应预测 整体供需均衡 番禺存量新货均较多 花都 番禺存量大 消化周期较长 5 3 6 9 7 5 7 5 11 0 11 8 420 86 1210 50000 10000 15000 20000 增城 黄埔 原萝岗 南沙 从化 花都 番禺 外围各区当前存量及预计消化速度 1月初存量 套 存量预计消化时间 月 14 存量集 中项目 群星新坉 誉 山国际 锦绣天伦 锦绣御 景国际消化速度 1月初存量套数 2013四季度月均签约套数 富春山居 碧桂园天玺湾 大岗翡翠南湾 富力泉天下 雅宝新城 祈福 亚运城 水岸 颐和盛世 尚上名筑 祈福聚龙堡万科欧泊 中心区存量被严重高估 实际各区存量压力不大 消化速度 1月初存量套数 2013四季度月均签约套数 7 6 9 3 1