商业项目前期策划定位报告框架.doc

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蚇膁膇芄螀羄肃芄袂腿莂莃薂羂芈莂蚄膈膄莁袆羀膀莀罿袃蒈荿蚈聿莄荿螁袁芀莈袃肇膆莇薃袀肂蒆蚅肅莁蒅螇袈芇蒄罿肄芃蒃虿羆腿蒃螁膂肅蒂袄羅莃蒁薃膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈肁薈袀羁蒀薇蚀螄莆薇螂肀节薆袅袂膈薅薄肈肄薄蚇袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿膄蚁薁肄肀蚁螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羆芁蚈蚇膁膇芄螀羄肃芄袂腿莂莃薂羂芈莂蚄膈膄莁袆羀膀莀罿袃蒈荿蚈聿莄荿螁袁芀莈袃肇膆莇薃袀肂蒆蚅肅莁蒅螇袈芇蒄罿肄芃蒃虿羆腿蒃螁膂肅蒂袄羅莃蒁薃膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈肁薈袀羁蒀薇蚀螄莆薇螂肀节薆袅袂膈薅薄肈肄薄蚇袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿膄蚁薁肄肀蚁螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羆芁蚈蚇膁膇芄螀羄肃芄袂腿莂莃薂羂芈莂蚄膈膄莁袆羀膀莀罿袃蒈荿蚈聿莄荿螁袁芀莈袃肇膆莇薃袀肂蒆蚅肅莁蒅螇袈芇蒄罿肄芃蒃虿羆腿蒃螁膂肅蒂袄羅莃蒁薃膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈肁薈袀羁蒀薇蚀螄莆薇螂肀节薆袅袂膈薅薄肈肄薄蚇袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿膄蚁薁肄肀蚁螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羆芁蚈蚇膁膇芄螀羄肃芄袂腿莂莃薂羂芈莂蚄膈膄莁袆羀膀莀罿袃蒈荿蚈聿莄荿螁袁芀莈袃肇膆莇薃袀肂蒆蚅肅莁蒅螇袈芇蒄罿肄芃蒃虿羆腿蒃螁膂肅蒂袄羅莃蒁薃膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈肁薈袀羁蒀薇蚀螄莆薇螂肀节薆袅袂膈薅薄肈肄薄蚇袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿膄蚁薁肄肀蚁螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羆芁蚈蚇膁膇芄螀羄肃芄袂腿莂莃薂羂芈莂蚄膈膄莁袆羀膀莀罿袃蒈荿蚈聿莄荿螁袁芀莈袃肇膆莇薃袀肂蒆蚅肅莁蒅螇袈芇蒄罿肄芃蒃虿羆腿蒃螁膂肅蒂袄羅莃蒁薃膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈肁薈袀羁蒀薇蚀螄莆薇螂肀节薆袅袂膈薅薄肈肄薄蚇袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿膄蚁薁肄肀蚁螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羆芁蚈蚇膁膇芄螀羄肃芄袂腿莂莃薂羂芈莂蚄膈膄莁袆羀膀莀罿袃蒈荿蚈聿莄荿螁袁芀莈袃肇膆莇薃袀肂蒆蚅肅莁蒅螇袈芇蒄罿肄芃蒃虿羆腿蒃螁膂肅蒂袄羅莃蒁薃膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈肁薈袀羁蒀薇蚀螄莆薇螂肀节薆袅袂膈薅薄肈肄薄蚇袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿膄蚁薁肄肀蚁螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羆芁蚈蚇膁膇芄螀羄肃芄袂腿莂莃薂羂芈莂蚄膈膄莁袆羀膀莀罿袃蒈荿蚈聿莄荿螁袁芀莈袃肇膆莇薃袀肂蒆蚅肅莁蒅螇袈芇蒄罿肄芃蒃虿羆腿蒃螁膂肅蒂袄羅莃蒁薃膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈肁薈袀羁蒀薇蚀螄莆薇螂肀节薆袅袂膈薅薄肈肄薄蚇袁莂蚃蝿肆芈蚂袁衿膄蚁薁肄肀蚁螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羆芁蚈蚇膁膇芄螀羄肃芄袂腿莂莃薂羂芈莂蚄膈膄莁袆羀膀莀罿袃蒈荿蚈聿莄荿螁袁芀莈袃肇膆莇薃袀肂蒆蚅肅莁蒅螇袈芇蒄罿肄芃蒃虿羆腿蒃螁膂肅蒂袄羅莃蒁薃膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈肁薈袀羁蒀薇蚀螄莆薇螂肀节薆袅袂膈薅薄肈肄薄蚇袁莂 前期策划定位报告服务内容：1. 唐山市整体市场概况1.1宏观经济背景1.2消费市场状况分析2. 区域市场环境分析2.1 研究区域界定2.2 项目区域总体环境分析2.3 项目区域道路及交通设施规划n 项目区域道路及交通设施状况n 对区域总体商业环境所起到的作用3. 市场供应分析3.1零售市场状况n 商业市场现状（物业类型、供应量、经营状况、模式、定位、租售状况、品牌、推广）n 商业项目未来供应n 区域零售业态与比例3.2区域商业竞争环境与市场空间分析n 市场供应方面n 经营业态方面3.3区域商业未来发展格局3.4区域商业物业之租金与售价分析3.5区域市场供应特点总结4. 市场需求分析4.1区域人口发展基本状况与分析n 区域人口状况（原住、迁入、办公、酒店人口、其他相关人口）n 区域人口状况发展总结4.2项目区域商务和居住区对项目发展的影响4.3区域消费者之消费习惯、消费模式定性分析n 消费者特征n 消费者消费模式、消费水平、消费习惯n 区域消费特点总结5. 项目区域主要物业分布分析分析不同类型物业的地域分布特征，划分出居住圈层、商务圈层、商业活动圈层等，分析本项目在聚集或离散情况的优劣表现，为项目以后的市场总体定位奠定基础。并重点考虑区域在建商业项目，如入市比本项目早，通过对这些商业物业全方位的了解，发掘其优劣势，找出其对本项目发展的正面影响，规避负面影响，避免本项目在入市时重蹈覆辙或与其发生冲突。n 居住圈层n 商务圈层n 商业活动圈层6. 主要物业核心竞争能力、竞争手段分析为研究项目在市场中的竞争位势，这受其自身拥有的素质强力点和弱力点影响，并且还有一些成败攸关因素，而这些因素跟市场上行业的整体竞争表现有关。为此，首先要标识竞争成功的关键变量，顾问将对目标区域范围的潜在竞争对手进行调查，了解其基本环境资料、市场定位、租客资料和营运状况等，并选定核心竞争力变量因素后，挑选代表性物业进行对比，判断本项目与竞争者相比较的强力点与弱力点的大小，以此判断本项目的竞争位势。n 可比性（参考）项目的确定与依据n 可比性（参考）项目市场定位分析n 可比性（参考）项目功能定位分析n 可比性（参考）项目经营商户比较分析n 可比性（参考）项目消费群体比较分析n 可比性（参考）项目的租售率及租售价格分析n 可比性（参考）项目优势和劣势分析n 可比性（参考）项目对本项目所带来的影响7. 项目成功的必要条件根据项目体量指出成功运作必须具备的条件，提出如何利用一些外部和自身条件与资源促进项目发展，需采用那些必要的手段和措施去执行；同时考虑到部分外部条件对项目发展所带来的负面影响和制约因素。7.1区域市场方面n 区域商业氛围n 区域市场竞争n 区域消费需求n 市场商户资源7.2项目自身方面n 项目自身产品n 项目自身定位n 项目自身规划8. 项目定位8.1 项目概况分析8.2 项目swot分析n 优势分析n 劣势分析n 机会分析n 威胁分析8.3 项目分析结论与对策n 分析结论n 劣势分析及应对措施n 威胁分析及应对措施8.4 项目市场定位n 消费群体定位与阐述n 功能定位与阐述n 业态及定位与阐述n 布局组合与阐述n 辐射范围9. 项目租金价格建议9.1 租金价格建议9.3 租售价格定价依据n 区域市场租售价格综合比较n 区域内竞争强度比较n 区域内地理位置比较n 区域内同类物业市场定位与业态组合比较n 区域内入市时间比较n 区域内业态承受力比较n 目标商户承租力比较10. 项目产品建议10.1 项目内有可能入驻行业对商业物业建筑及设施要求 10.2 人流与物流出入口及通道位置建议10.3 项目建筑外立面、出入口等建议10.4 停车位建议 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