（技术经济及管理专业论文）中国住房金融创新模式及对策研究.pdf

摘要 伴随着我国城镇住房体制改革的艰难历程以及房地产业近年来的迅猛发展 中国的住房金融也取得了长足的发展 住房金融已成为支持我国住房体制改革的 重要力量和推动我国房地产发展的力量源泉 但相比国际上其他国家 我国住房 金融的发展还存在很多缺陷 尤其是住房金融的创新缓慢 无法满足我国开放式 经济快速发展的需要 因此很有必要对我国住房金融创新作相关方面的研究 通 过比较国外住房金融体系的成功经验 并对我国住房金融发展的现实情况 存在 的问题以及对策进行研究分析 从而深入探讨我国住房金融的创新和发展 本文 试图在这方面做一些探究 本文通过研究住房金融的理论 介绍国外住房金融的发展历史和特点 研究 我国现有住房金融创新的发展历程 最终提出我国住房金融的创新和改进方向 即构建多元化的住房金融体系 鼓励和支持住房金融创新模式的发展 本文的研 究方法有比较分析 实证分析等 本文的创新点主要有两个 一是对我国新型住 房储蓄模式的详细论述和分析 包括模式的运行方式 本土可适性分析 并对其 发展和完善提出了建设性意见 二是基于经济危机给我们带来的教训和启示 本 文增加了风险方面的分析 第五章通过建立模糊综合评价模型 来进行抵押贷款 证券化风险因素分析 在金融创新过程中 认清国际经济形势 加强风险方面的 分析和防范 关键词 住房金融创新 住房储蓄 住房抵押贷款证券化 风险分析 a b s t r a c t a l o n gw i t ht h eu r b a nh o u s i n gr e f o r mi nc h i n a a sw e l la st h ep r o c e s so ft h er a p i d d e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei nr e c e n ty e a r s h o u s i n gf i n a n c eh a sb e c o m ea ni m p o r t a n t f o r c ef o rr e f o r mi nh o u s i n gs y s t e ma n dt h es o u r c eo f s t r e n g t ho ft h ed e v e l o p m e n to f r e a le s t a t e b u tc o m p a r e dt oo t h e rc o u n t r i e si nt h ei n t e r n a t i o n a l t h e r ea r es t i l lm a n v d e f e c t si nt h ed e v e l o p m e n to fh o u s i n gf i n a n c ei no u r c o u n t r y e s p e c i a l l yf o rh o u s i n g f i n a n c ei n n o v a t i o ni ss l o w w h i c hi su n a b l et om e e tt h en e e do f r a p i dd e v e l o p m e n to f e c o n o m yi nc h i n a t h e r e f o r ei t i sn e c e s s a r yt od os o m er e s e a r c ha b o u th o u s i n g f i n a n c i a li n n o v a t i o ni nc h i n a d i s c u s s i o nt h ei n n o v a t i o na n dd e v e l o p m e n to f h o u s i n g f i n a n c ei nc h i n ab yc o m p a r i n gw i t hs u c c e s s f u le x p e r i e n c e si no t h e rc o u n t f i e s a n d a n a l y z i n gt h ea c t u a ls i t u a t i o n p r o b l e m sa n dc o u n t e r m e a s u r e s t h i sp a p e ra t t e m p t st o d os o m er e s e a r c hi nt h i sa r e a t h i sp a p e ri n t r o d u c e dt h ed e v e l o p m e n th i s t o r yo fo u r e x i s t i n gh o u s i n gf i n a n c i a l i n n o v a t i o na c c o r d i n gt ot h es t u d yo fh o u s i n gf i n a n c et h e o r e t i ca n dt h ed e v e l o p i n g h i s t o r yi no t h e rc o u n t r i e s a tl a s t i tp o i n t so u tt h ed i r e c t i o no ff i n a n c i a li n n o v a t i o n a n di m p r o v e m e n t t h a ti st ob u i l dad i v e r s i f i e df i n a n c i a l s y s t e m e n c o u r a g ea n d s u p p o r tt h ei n n o v a t i v em o d e so fh o u s i n gf i n a n c e t h e r ea r ec o m p a r a t i v ea n a l y s i sa n d e m p i r i c a la n a l y s i si nt h i sp a p e r t h em a i ni n n o v a t i o n so ft h i s a r t i c l ei n c l u d et w o p o i n t s f i r s t l y a n a l y z et h en e wh o u s i n gs a v i n g sm o d ei nd e t a i l i n c l u d i n gt h e o p e r a t i o no ft h em o d e a d a p t i v ea n dp u tf o r w a r dc o n s t r u c t i v e i d e a so nt h e d e v e l o p m e n ta n dp r o m o t e s e c o n d l y b a s e do nt h el e s s o na n di n s p i r a t i o nb r o u g h tb y t h ee c o n o m i cc r i s i s t h ep a p e ri n c r e a s e dt h er i s ka n a l y s i s i n c h a p t e rf i v e f u z z y c o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o nm o d e lf o rm o r t g a g es e c u r i t i z a t i o ni se s t a b l i s h e dt oa n a l y z e r i s kf a c t o r s i nt h ep r o c e s so ff i n a n c i a l i n n o v a t i o n w es h o u l dk e e pc l e a r u n d e r s t a n d i n go ft h ei n t e r n a t i o n a le c o n o m i cs i t u a t i o nt os t r e n g t h e na n a l y s i sa n d p r e v e n t i o no nr i s k k e yw o r d s h o u s i n g s e c u r i t i z a t i o n r i s ka n a l y s i s f i n a n c ei n n o v a t i o n h o u s i n gs a v i n g s m o r t g a g e b a c k e d 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果 除了文中特别加以标注和致谢之处外 论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果 也不包含为获得叁鲞基堂或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料 与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意 学位论文储答名 寸掳 签字同期 7 年 月 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解苤鲞蕉堂有关保留 使用学位论文的规定 特授权叁鲞盘鲎可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索 并采用影印 缩印或扫描等复制手段保存 汇编以供查阅和借阅 同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘 保密的学位论文在解密后适用本授权说明 学位论文作者签名 町锄 导师签名 欠 i 矽k u 签字日期 沙7 年4 月y 日 签字日期 扩 7 年b 月甲日 第一章住房金融概述 1 1 研究背景和意义 1 1 1 研究背景 第一章住房金融概述 近年来 中国房地产业的发展空间和上升潜力不断增大 房地产增加值在国 民经济中占g d p 的比重从1 9 9 8 年的1 3 7 上升到2 0 0 3 年的3 9 房地产投资 增长速度远远高于g d p 增长速度 且投资依然保持强劲的增长势头 同时 由 于房地产的快速增长带动了钢铁 建材 交通等一大批行业的发展 表现出显著 的关联效应和高增长产业群特征 与中国房地产市场发展最为密切相关的住房金 融市场也随之蓬勃发展 蒸蒸日上 其突出表现就是个人住房贷款的飞速增长 截至2 0 0 3 年l o 月底 四家国有商业银行自营性个人住房贷款余额1 0 3 4 2 5 3 亿 元 是1 9 9 7 年底余额1 9 4 4 4 亿元的5 3 倍多 预计未来几年 个人住房贷款每 年还将继续保持2 5 0 0 亿元到3 0 0 0 亿元的增长规模 由于房地产金融市场蕴含的巨大商机 各商业银行全力拼搏 竞争激烈且外 资银行的不断涌入 势必会造成中国住房金融市场上的竞争日趋白热化 发展住 房金融 是当前我国金融发展的一个重要方面 也是我国国民经济持续健康发展 必须着手的一项重要任务 然而 由于受到国内经济体制 金融体制和住房体制 改革的三重约束 我国住房金融的发展明显滞后于我国经济的发展 滞后于我国 房地产业的发展 我国的住房金融不仅理论上缺乏系统的体系架构 而且在组织 体系 发展模式上也缺乏明确的定位和政策安排 因而住房金融始终是在宏观政 策 住房体制改革和金融业发展的几重作用下 摇摆不定的艰难前行 住房金融 创新的步伐也一直较为缓慢 创新是发展的关键 近几年我国住房储蓄银行的成 立 住房贷款证券化的试行 一系列的住房金融创新工作也有了初步的成绩 但 相比国际发达国家还有明显的差距 也无法达到我国经济快速发展的需求 尤其 是 自美国次贷危机以来 更在一定程度上影响了我国住房金融的创新路程 因 而从理论和实证的层面对新经济形势下我国住房金融创新的问题进行一些必要 的探讨 具有非常现实的价值和意义 第一章住房金融概述 1 1 2 研究意义 我国住房金融的发展尚处于初级阶段 无论在理论上还是实践中都有很多不 足 关于住房金融创新方面的文献也比较少 本文试图从理论上探讨和丰富我国 住房金融的创新模式分析 本文的研究意义主要可概括为以下几点 通过分析国外住房金融体系的成功经验 以此对我国提供有益的经验和借 鉴 为我国的创新之路提供一定的向导 剖析我国住房金融体系的现状及存在的问题 结合当前中国人民银行出台 的相关政策 对我国住房金融的创新提出建议 对近几年我国在住房金融创新中出现的住房储蓄模式及住房贷款证券化 做详细分析和论证 对创新模式的进一步发展和完善提供有益的建议 最终总结 出适合我国现阶段住房金融创新和改进的道路 1 2 住房金融概念理解 1 1 住房金融业是住宅业与金融业的结合产业 住房金融涉及的范围较广 对于 住房金融的定义 一直没有国际统一的标准 中国学者曾国安将住房金融分为广 义和狭义的住房金融 广义的住房金融是指与所有的住房建设 流通 消费 修 缮等经济活动有关的货币信用 货币流通 保险以及货币结算等各项资金融通活 动 狭义的住房金融是指与居民或消费性的非盈利住房机构的住房建设 流通 消费 修缮等经济活动有关的货币信用 货币流通 保险以及货币结算等各项资 金融通活动 笔者基本赞同曾国安的观点 结合本文的研究 住房金融的概念可以进一步 定义为 住房金融是为住宅业提供资金的筹集 融通 清算等服务的金融业务 是围绕住宅业的开发 经营 消费和流通而展开的各种金融活动的总称 是住宅 业和金融业密切结合的产物 具体而言 这些金融活动主要包括发生在住宅再生 产过程中的各种存款 贷款 投资 信托 租赁 抵押 保险 贴现 承兑 有 价证券的发行与交易 以及住房金融机构所办理的各类中间业务等 由于本文的 研究重点所限 主要是研究住房销售和流通过程中发生的与金融相关活动 1 3 住房金融理论研究现状 2 9 l 由于现代的 正规的住房金融发展时间不长 所见的住房金融的研究文献还 不多 在国外的研究中 目前比较权威的是世界银行专家马克博立特 1 9 9 0 的 2 第一章住房金融概述 理论 马克博立特从筹资方面研究住房金融 他认为 任何住房金融系统必须能 够提供长期贷款 按筹集资金的不同路线 他将住房金融分为四种类型 1 直接路线 购房者所需资金直接从资金剩余者那里得到资金 2 契约路线 系统 存入几年以上的定期储蓄 收取低于市场利率水平的利息 投资者以低于 市场利率水平的利率 享受取得贷款的权利 3 存款金融系统 商业银行 吸收存款发放住房贷款 4 抵押银行系统 由抵押银行发行债券 由保险 公司 退休基金和商业银行等金融机构购买 抵押银行用发行债券的资金发放抵 押贷款 美国学者r a n d a l l 1 9 8 8 从住房抵押的角度研究住房金融 他认 为抵押市场和住房市场是密切联系的 因为抵押被定义为用不动产作担保贷款的 债务工具 两个市场是一种契约关系 抵押市场和住房市场相互影响 住房市场 影响这一特殊债务类型的抵押品质量 抵押市场状况也影响住房市场状况 英国 学者d a v i dg a r n e t t 1 9 9 1 从英国国内的实际出发将住房融资形式分为三 类 资本融资 岁a r e v e n u e 融资和收入支持 i n c o m es u p p o r t 融资 储蓄或借贷形成的货币资本融资 用于购买新房 二手房或改善住房条件 住房 的岁入支出是保证住房资产有效运转 提供正常的住房服务所发生的日常性费 用 主要包括贷款本息的债务偿还以及住房相关的维护 维修和管理 收入支持 融资是政府采取各种形式的补贴或财政资助使住房消费及住房相关的服务更便 宜 相对国际在住房金融领域的研究 我国住房金融理论研究不足 还需不断完 善 但在借鉴国际经验基础上 国内关于住房金融理论的研究也有了一定成绩 既包括对国际住房金融优秀经验的总结和研究 也包括对适合我国住房金融模式 的探讨 我国学者郁文达 2 0 0 1 对世界各国的住房金融运作模式提出了较为流 行的分类 一是以美国为代表的抵押式住房金融体系 二是以德国为代表的互助 储蓄式住房金融体系 三是以新加坡为代表的强制性储蓄的住房公积金金融体 系 何小峰 2 0 0 2 较为系统地研究了我国住房金融资产证券化的相关问题 还 有一些研究如何预防和控制个人住房贷款风险的相关问题 郑斌 2 0 0 1 余荣军 2 0 0 2 在对我国住房金融运作模式选择上 理论界存在三种不同的看法 曾国 安 2 0 0 4 1 反对设立专业性住房金融机构 主张维持现有金融机构的垄 断地位 2 主张以专业性住房金融机构为主体 3 主张以住房公积金机构 为主体 对于我国实行住房抵押贷款证券化 目前国内存在两种有代表性的看法 第一种是比较主流的看法 认为我国开展住房抵押贷款证券化既是必要的 从现 实意义和动力机制方面 又是可行的 从有利条件和可以克服的约束上 何 小峰 2 0 0 2 第二种观点则认为 由于国内的经济和金融环境 信用基础 法 律框架和需求容量等诸多因素都不支持住房抵押贷款证券化 所以目前在中国推 第一章住房金融概述 行住房抵押贷款证券化有必要 但不是十分迫切 何德旭 2 0 0 1 对于我国是 否和怎样建立住房储蓄银行 国内学术界存在比较大的争议 郁文达认为由于 1 9 8 7 年开始的烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行的失败经验 我国不适宜 建立住房储蓄银行 曾国安则认为借鉴德国住房储蓄银行的经验 我国政府应对 住房储蓄银行持放任态度即不支持 也不反对 白杉 2 0 0 3 则对我国发展住房 储蓄银行持肯定态度 这些研究都从不同角度探索了我国住房金融的运作模式 丰富了我国住房金 融理论 本文着重研究我国住房金融现有状况及创新模式分析 探讨我国的住房 金融创新和改进方向 1 4 研究思路及方法 本文以我国住房金融创新模式及对策作为研究对象 通过借鉴国外住房金融 的成功经验 分析我国住房金融发展现状和存在问题 探讨当前的国际经济形势 及我国国情下 住房金融创新模式及对策方面的选择 此外 基于对当前金融危 机的影响 本文加重了风险方面的分析 本文的结构安排如下 第一章 概述部 分 包括住房金融概念的理解 国内外理论研究现状以及本文研究内容界定 第 二章 分析国外住房金融的成功经验及对我围的启示 第三章 分析我国住房金 融发展现状及存在问题 分别对我国商业性住房金融及政策性住房金融进行了较 为详细的分析 第四章 分析住房储蓄银行模式的基本原理 在我国的发展情况 及综合分析 本章加入丰富的案例分析 较为详细地剖析了我国住房储蓄银行的 发展情况 第五章 分析住房抵押贷款证券化的基本原理 在我国的发展情况及 进一步改进与完善的建议 本章加入了风险分析模型 第六章 通过概括前面几 章的内容 总结提出我国住房金融改进和创新的方向 本文结构体系及相互章节 间逻辑关系可以用下面的图1 1 表示 本文的创新点在于 首先是较为详细地分析了我国近几年刚发展起来的住房 储蓄模式 结合比较分析和案例分析的方法 对我国现有住房储蓄银行的运营模 式进行了较为详尽的分析 并对以后的改进创新方向提出了一定的建议 其次 引入模糊综合评价风险分析模型 在追求创新的同时 应该吸取美国金融危机的 教训 加强风险方面的分析和防范 4 第一章住房金融概述 中国 住房 金融 创新 模式 及对 策研 究 c h l 住房金融概述 c h 2 国外住房金融发展 c h 3 我国住房金融现状 c h 4 住房储蓄模式分析 概述部分 c h 5 抵押贷款证券化模式分析 两种创新 式的分析 c h 6 中国住房金融创新和改进r 结论部分 图1 1 本文框架体系图 5 国际国内 比较分析 第二章国外成功的住房金融模式 第二章国外成功的住房金融模式 西方经济发达国家开展住房金融业务比较早 无论在理论研究还是具体实践 都较为成熟 在不断发展的过程中积累了很多值得借鉴的成功经验 本文选择具 有代表性的三种典型模式 美国抵押式住房金融 德国合同储蓄式住房金融及新 加坡公积金体系进行分析 同时 考虑到这些国家均为发达国家 与我国的国情 有很大的差别 因此这里还要分析一下巴西的住房金融体系 同为发展中国家 国情有一定的相似性 更能为我国住房金融的模式选择提供重要的参考 2 1 美国的抵押式住房金融体系 2 1 1 美国住房抵押贷款体系及一级市场介绍 美国是当今世界上经济最发达的国家 也是成功解决居民住房问题的大国之 一 其成功的关键就在于有高度发达的抵押贷款体系的支撑 住房抵押贷款是购 房人以所购住房为抵押 向金融机构申请贷款来支付该住房的购房款的一种住房 金融类型 以此为基础形成了美国住房金融的一级市场 二级市场和住房抵押保 险市场 一级市场是指抵押贷款合同产生并将资金交给借款人的市场 二级市场 是贷款机构将手中的抵押贷款合同卖掉以回收资金的市场 一级市场和二级市场 有机结合在一起 两个市场之间的良性互动在提高居民住房水平的同时也促进了 金融业自身的发展 美国住房金融体系示意图见图2 1 图2 1 美国住房金融体系图 6 第二章国外成功的住房金融模式 早在1 9 世纪初期 美国就已经出现了住房抵押贷款的一级市场 但一级市 场发展缓慢 随着经济的发展 在市场需求推动和政府优惠税收政策鼓励下 住 房抵押市场才有了进一步的发展并逐步得到完善 就一级市场而言从2 0 世纪6 0 年代以来一级抵押贷款市场中抵押贷款产品种 类大大增加 除了固定还款抵押贷款和膨胀性抵押贷款外 还出现了分级偿还抵 押贷款 可调整抵押贷款 分享增值的抵押贷款 循环住房贷款 一揽子 交 易抵押贷款和反向抵押贷款业务品种非常丰富满足了不同购房者的多样化还款 方式从而使住房抵押贷款获得了迅猛发展 在一级市场上 美国开展住房贷款的金融机构根据借款人的收入特点 生命 周期和消费习惯开发出了种类繁多 特点各异的贷款产品 以方便借款人根据自 身特点进行选择 按照抵押贷款的利率划分 主要有固定利率抵押贷款和浮动利 率抵押贷款两种 在固定利率抵押贷款方式下 借款人在借款期限内按协定的固 定利率向贷款人分期偿还贷款的本息 而贷款人承担了由于利率变动所带来的风 险 为了将这种风险转为由债务人和债权人分担 浮动利率抵押贷款出现了 在 浮动利率的条件下 抵押贷款的利率根据一个公认的 可以反映市场利率水平的 指数来确定 通常为一年期国库券的利率水平 并随着市场利率水平的变化而进 行调整 按照抵押贷款的偿还方式不同 可以分为固定偿还额抵押贷款和累进偿 还额抵押贷款两种 固定偿还额抵押贷款是最为传统的形式 在偿还期限内 每 期的还款数额均相同 累进偿还额抵押贷款方式则是在偿还期限的开始阶段 每 期还款数额较少 随着时间的推移 每期还款数额逐步增加 这种方式主要用于 目前收入水平不高但对住房需求较高的年轻家庭 随着家庭收入的不断增加 每 期偿还的额度也越来越大 2 1 2 美国住房抵押贷款二级市场 9 美国的二级市场开始形成于2 0 世纪3 0 年代 其后不断发展 现在己十分发达 这与联邦政府的重视与支持分不开的 2 0 世纪3 0 年代爆发的经济大危机是美国政 府支持二级市场的直接因素 这次危机的产生导致住房市场萧条 而大批居民流 离失所 人们最基本的居住需要已无法得到满足 社会动荡不安 因而美国政府 开始重视和支持住房金融业的发展 当时在美国住房抵押贷款的二级市场上 直 接从事住房抵押款买卖活动的政府机构主要是联邦国民抵押贷款协会和联邦住 宅贷款抵押公司 1 9 3 8 年 联邦政府出资设立联邦国民抵押贷款协会 f n m a 房利美 现归属联邦政府住房与城市发展部管理 协会设立的重要目的在于由 它在必要的时候买进由联邦住宅管理局和退伍军人管理局保险的住房抵押贷款 以为全国的住房抵押贷款市场提供资金支持 1 9 7 0 年 又成立了联邦住宅贷款抵 第二章国外成功的住房金融模式 押公司 f h l m c 房地美 公司成立的目的在于增强住房抵押贷款的流动性 改造原有二级市场 发展和维持普遍抵押贷款的二级市场 以增加可用于发放住 房抵押贷款的资金 这些机构不仅在二级市场上买进住房抵押贷款 从而向金融 机构提供资金 而且使发放住房抵押贷款的私人金融机构产生了安全感 促使它 们积极在二级市场上买进住房抵押贷款 因而使二级市场交易活跃 此外 美国 政府成立或资助了其它一些机构 如联邦住宅贷款银行 f h l b 1 9 3 2 联邦 储蓄和贷款保险公司 f s l i c 1 9 3 4 联邦住宅管理局 f h a 1 9 3 4 退伍 军人管理局 v a 1 9 3 0 政府国民抵押贷款协会 g n m a 吉利美 等等 这些机构并不直接在二级市场上买卖住房抵押贷款 而是为住房抵押贷款提供保 险或保证 并且向私人金融机构提供资金 这有助于金融机构发放新的贷款 还 有助于金融机构在二级市场上购买住房抵押贷款 而通过向金融机构提供存款保 险 使投保的金融机构获得大量存款 保证了发放大量住房抵押贷款 同时又能 利用它购买大量的住房抵押贷款 因而起到了间接促进二级市场发展的作用 美国住房抵押贷款的二级市场经过7 0 多年的发展 现已成为世界各国中最发 达的二级市场 其交易规模是世界上最大的 住房抵押证券的交易已经接近公司 债券的交易规模 二级市场的发展成为推动一级市场的重要因素 截至2 0 0 0 年 美国的住房抵押贷款余额高达5 6 1 3 亿美元 其中5 0 以上都实现了抵押贷款证券 化 在美国的债券市场上 住房抵押债券已成为仅次于国债的第二大债券 见表 2 1 表2 1 美国证券市场结构及融资额 单位 1 0 亿美元 地方政联邦政住房抵押 公司证联邦机 货币市 资产证 年份 合计 府证券府证券贷款证券券构债券场工具券 1 9 9 61 3 6 7 53 4 5 6 82 6 8 0 22 3 4 6 3 1 0 2 2 61 6 9 2 85 3 5 81 3 1 0 2 1 9 9 71 4 6 4 33 3 5 5 2 2 9 5 5 22 6 6 6 21 2 5 9 51 9 7 87 3 1 51 4 4 4 7 5 1 9 9 81 5 3 2 53 2 8 13 3 3 4 2 3 0 2 2 91 6 1 6 52 3 3 8 29 0 0 81 6 0 2 6 1 1 9 9 91 5 6 7 82 9 6 6 9 3 5 6 4 73 3 7 21 8 5 1 92 6 6 11 0 7 1 81 7 0 5 6 1 2 0 0 01 6 5 5 32 9 6 7 5 4 1 2 5 53 8 1 8 22 1 4 32 5 4 1 71 2 8 1 11 8 5 4 2 3 2 1 3 美国的住房金融保险市场 保险市场为一级市场和二级市场提供安全保证 在 级市场上 当贷款数额 占所购房价的8 0 p a 上时 金融机构就必定要求借款人投保 保险不仅转移了金 融机构的风险 也有利于抵押证券在二级市场上的发行 第二章国外成功的住房金融模式 在 级市场上 联邦住房管理局 f h a 退伍军人管理局 v a 等这样 的政府担保机构 为住房抵押贷款提供保证保险 联邦住房管理局1 9 3 4 年成立 专门为普通居民的住房贷款提供1 0 0 的担保 即当贷款人无力偿还债务时 联 邦政府将偿还未清偿的债务 退伍军人管理局是在1 9 4 4 年为解决二战后退伍军人 的住宅问题而成立的 负责为现役和退役军人的住房贷款提供担保 此外 从2 0 世纪5 0 年代起 开始出现有私人成立的住宅抵押保险公司 并在8 0 年代得到迅速 发展 凡有一定支付能力的购房者 其购房抵押贷款的2 0 0 0 3 0 部分均可申请私 营抵押贷款保险 在二级市场上 政府国民抵押协会 联邦国民抵押贷款协会 联邦住房贷款 抵押公司等提供担保 目的是加强f h a v a 保险的抵押贷款在二级市场的流动 主要担保内容是保证给债券投资者按时支付债券利息和本金 美国的分级保险市 场较好地保证了两级市场上 经济交易的安全性 1 0 2 2 德国的合同储蓄式住房金融体系 德国的住房金融体系是一个由多个系统组成的协同运作的复合体系 存在着 多渠道的融资方式 在德国从事住房信贷业务的金融机构主要有储蓄银行 抵押 银行和建房互助储蓄信贷社 这三个机构提供着不同类别的抵押贷款 储蓄银行 德国的储蓄银行是由政府建立的国营银行 它的主要业务是吸 收个人存款 发放房地产贷款 为个人买房 建房筹集资金 储蓄银行吸收了全 国一半以上的居民存款 主要提供浮动利率的商业抵押贷款 在德国的抵押市场 上占据重要地位 住房抵押银行 德国的住房抵押银行是专门经营利率固定的中长期和长期 抵押贷款的金融机构 其资金主要来源于发行中长期抵押贷款债券和市政公债 目前德国有四十家 其中为7 0 为私营 抵押银行在提供住房资金 解决低收入 家庭和移民的住房问题上发挥着重要作用 建房互助储蓄信贷社 德国的建房互助储蓄信贷社产生于1 9 世纪末 最早 的一家诞生于1 8 8 5 年 建房互助储蓄信贷社是一种定向为储户购建房服务的互助 契约储蓄系统 任何居民按照合同规定 连续几年 一般需要4 6 年 存入 一定数额的定期储蓄存款 存足一定金额时 即可取得住房贷款的权利 其合作 性和政策上的支持 有效地帮助中低收入者解决住房问题 在以上所列三种住房金融模式中 建房互助储蓄信贷社组成的住房储蓄体系 尤为重要 在德国住房金融体系中发挥着主导作用 据统计 德国4 0 5 0 的 9 第二章国外成功的住房金融模式 房款来自于住房储蓄贷款 3 0 4 0 来自于各种商业性抵押贷款 其余1 0 2 0 是家庭积累 德国住房金融结构体系可用图2 2 表示 l 储蓄银行r 封闭运行系统 还本付息 葡 先存 i 建房互助储蓄信贷社 l住房抵押银行l 监管 取得贷款 提供一定的政府奖励 i其他金融机构r 亩 图2 2 德国住房金融体系结构图 2 2 1 德国住房储蓄模式分析 住房储蓄的基本构想是 为自助而互助合作 以达到住房融资的目的 通过 大量储蓄者的参与形成一个互助集体 该集体归集的资金只能服务于集体内的成 员 它是在储蓄者自愿参加 互助互利 国家鼓励的基础上形成的封闭型融资体 系 它由参加者与专门设立的储蓄银行签订存贷契约 存款达到一定时期和数额 后 一般5 7 年左右 由储蓄银行给储户1 l 贷款用于购建住房 贷款期限为 1 2 年 同时国家对中低收入的住房储蓄者根据储蓄额进行奖励 用于引导和支持 居民自力更生解决住房 德国住房储蓄业务的特点 政府的奖励及免税优惠 德国政府只奖励参加 住房储蓄的居民 这种专门刺激个人住房投资的奖励政策 与住房市场紧密的挂 钩 有力的调动了居民自力更生的购建住房的积极性 与中国采取的住房福利政 策相比 德国政府付出的奖励小而功效大 它不仅减轻了政府进行住房投资的压 力 同时 也增加了政府的税费收入 而且活跃的住房市场还有力的带动了住房 建设和相关产业的发展 封闭运作 专款专用 德国的住房储蓄银行是经国家 特别批准而设立的专业性银行 它除了住房储蓄融资外 不从事其他金融业务 它对储户的贷款全部是储户互助合作积累的资金 因此存款利率与贷款利率都不 受外界资本市场利率的影响 而是采取长期稳定的低存低贷的固定利率制度 且 低于市场利率 这不仅减轻了储户的还贷压力 而且强化了储户存储 还贷的预 见性 计划性和安全性 这种融资体制适应了为购建住房必须进行长期积累的客 观要求 同时也降低了融资机构投资的风险性 多种类型的融资模式和科学的 l o 第二章国外成功的住房金融模式 配贷方案 适宜于广大居民 德国住房储蓄体系得以广泛发展的社会基础是有一 套适应市场需求的融资模式 把政府鼓励政策的引导落实到不同条件 不同需求 的储户身上 如适应改建 装修住房融资的 速成型 适应一般购建住房要求 的低息 标准型 适应低额还贷要求的 长期型 适应注重储蓄利息的 利 润型 同时 科学的配贷方案依据储户的收入水平 储蓄及还款能力 能够公 平 科学的分配贷款的数额与时间 有效的组织储户完成互利互助的目的 这种 灵活的特点使得住房储蓄制度成为广大居民愿意选择的一种住房融资方式 2 2 2 德国其他住房金融模式 模式的多样化是每一个成功的住房金融体系所必须的 在德国也是如此 除 较为发达的住房储蓄体系以外 各种商业性抵押贷款也是德国住房融资的重要手 段 目前 有私营的专业抵押银行 消费信贷银行 投资公司 房屋建筑贷款协 会 担保银行 邮政储蓄银行 公共房屋信贷协会 互助储金信贷社和保险公司 等 它们可以满足不同购房者多样化的需要 此外 为解决中低收入者的住房问 题 德国住房金融体系中还有一些专门的政策措施 一是社会福利房政策 德联邦及各州政府运用住房建设基金 实施社会福利 房政策 房屋投资商在自有资金达到项目投资的1 5 以上时 可向政府申请免息 或低息 利率仅0 5 贷款 建造社会福利房 社会福利房建成后 必须定向出 租给中低收入者 房租标准由政府核定 一股为市场租金的一半水平 中低收入 者申请租住社会福利房的 必须符合一定的条件 经政府相关部门核批获准 与 社会福利房经营商签约租房 依约缴付房租和营运费 水 电 气费及物管费 连续三个月不缴房租的 经营商有权终止合同 家庭特别困难 缴不起房租的 可以向政府申请住房补贴缴纳房租 承租社会福利房的家庭 每年要向政府相关 部门进行家庭收入申报 经审核收入超过承租社会福利房标准水平的 要按市场 租金标准向经营商交纳房租 其增加的部分房租 经营商要交给政府 用以补充 住房建设基金 二是住房合作社政策 住房合作社起初是产业工人的住房自助组织 后逐步 发展成为全社会的住房互助组织 每个社员的入社资金 初期仅为1 0 0 马克 现 在则需l 万欧元 合作社依靠社员入社资金 可获取国家等量资金的资助 并可 争取银行等量的低息贷款 房屋建成后分配给社员租住 社员按照入社的先后顺 序 排队租房 合作社所收房租 用以偿还贷款本息 组织房屋维修运营 有赢 利时 需分配给入社股东 每个社员 既为租户 也为股东 经营好的合作社现 在每年可获得4 6 的分红 合作社是依照 合作社法 而设立的法人 发展初 期是公益性质的组织 国家给予免税 后期住房需求缓解 所建房屋可以对外出 第二章国外成功的住房金融模式 售 演变成房屋开发商 若其所建房屋租给社员的比例低于9 0 时 要依法纳税 住房合作社在德国战后的前二三十年里 是解决住房需求的骨干力量 2 3 新加坡的住房公积金体系 新加坡住房金融是一种强制储蓄模式 其核心政策是19 5 5 年开始推行的中 央公积金制度 该制度实质上是政府为维护劳工和工薪阶层的福利而推行的一种 强制性 长期性的储蓄制度 也是一种全民性的社会保险制度 2 3 1 新加坡中央公积金制度发展概述 新加坡于1 9 5 5 年7 月实施中央公积金制度 并成立了中央公积金局 统一管 理和使用公积金储蓄 同时还制定了 中央公积金法 以保护公积金会员的合 法权益 规范管理 使用公积金储蓄的行为 每年公积金的运营都创造数亿元的 利润 中央公积金的作用 一是公积金制度使政府积累了大量的住房建设资金 因此使居民的住房总是能在较短的时间内得到解决 二是公积金会员可以动用公 积金购买组屋 解决了居民购房支付能力不足的问题 极大地推动了中低收入家 庭购房 中央公积金制度是综合性的社会保障制度 从1 9 5 5 年此制度实施以来 经过 了很长的发展过程 制度的合理性也在不断完善的过程中 公积金制度制定初期 只是向老年退休雇员提供基本生活保障的雇员养老保障制度 是一种单纯的 养 老公积金 制度 但从2 0 世纪年代起 中央公积金制度的保障功能逐渐增加 1 9 6 4 年 新加坡政府推出 居者有其屋 计划 鼓励居民购买自有住房 但当时居民 收入水平低 依靠居民自己的积累根本买不起房 因而 尽管政府鼓励居民买房 但效果甚微 1 9 6 8 年 新加坡政府实行了一项意义深远的政策 允许公积金会员提前支取 公积金购买住房 通过两种方式对居民购房融资 一是允许公积金会员提前支取 公积金存款支付购房首付款 二是允许公积金会员提前支付公积金存款偿还银行 贷款本息 从而更好地解决了居民的购房需求与现实中资金难以到位的矛盾 帮 助广大居民早日实现住房梦想 同年 新加坡政府允许符合条件的会员动用公积 金存款购买由政府住宅发展局建造的住房 即所谓 组屋计划 1 9 8 4 年 政府又开设医疗保健账户 允许会员动用公积金存款支付相关的医 疗费用 1 9 8 6 年 又允许会员动用公积金存款购买家庭保险等 中央公积金制度 就变成了包括老年保障 住房福利 医疗保障和家庭保障等在内的综合性的社会 保障制度 从具体的操作层面上看 中央公积金有三个户头 各户头的钱专款专 1 2 第二章国外成功的住房金融模式 用 不能混用 a 普通户头 按基本工资的2 4 可用于购买产业 购买政府组 屋 商品楼宇均可 但不能用于租房 购买组屋保险 b 保健户头 按基本 工资的6 5 可用于支付住院费 手术费 c 特别户头 按基本工资的4 可 用于养老和应急用途 三个户头合计为基本工资的3 4 5 其中雇主支付1 4 5 个人支付2 0 1 9 8 9 年制定了教育计划 允许会员用公积金存款支付子女的高等教育学费 但不能用于国外就学 当毕业后再工作时 应立即把钱连同利息存入公积金账户 1 9 9 2 年制定了自雇人员参加公积金的计划 1 9 9 3 年 制定改善投资计划 此后 新加坡又在公积金的缴交率及交纳薪金上限做了相应调整 自1 9 5 5 年成立以来 5 0 年的时间里 新加坡中央公积金计划逐渐演化为一个综合性的社会保障储蓄 计划 2 3 2 新加坡公积金制度运行模式分析 新加坡住房公积金制度的具体实施办法是 凡是在新加坡有薪金收入的人都 必须与其雇主按一定比例将薪金的一部分交存中央公积金局 雇员可以用来买 房 但不能用来支付房租 为了确保中央公积金制度的贯彻落实和顺利进行 于 1 9 5 5 年按当时的法令设立了中央公积金局 直接行使了政府的住房金融功能 新 加坡的住房金融是由政府直接控制的 具有很强的政策性和目的性 同时公积金 管理具有法制化的特点 新加坡有专门的 中央公积金法 规定公积金局除支 付会员的正常提款外 一般是5 一l o 其余全部用于购买政府债券而转由国家 控制 通过国家向住房发展局提供建房贷款和个人购房贷款 公积金的管理 使用 核算由中央公积金局全面负责 雇主在规定的时间内 向中央公积金局缴存公积金 公积金局收到雇主缴存的公积金后 除留足必要的 会员支取提款外 其余全部资金都用来购买新加坡国家债券 国家通过发行债券 回收的资金再转换成政府各项专用基金 在住房方面 则以政府发展基金的形式 贷给建屋发展局 支持建屋发展局的住房建设和个人购房抵押贷款 其资金流程 为 雇员 中央公积金局嘲买国家债扣政府发展基扣建屋发展厨呻个 人购房抵押贷款 图2 3 为新加坡公积金体系结构图 充分显示了新加坡公积金 体系的合理架构 第二章国外成功的住房金融模式 图2 3 新加坡公积金体系结构图 1 2 1 2 4 巴西的住房金融体系 本世纪6 0 年代中期 巴西政府面临着房荒 通货膨胀和失业三大世界性的 难题 其中尤以住房问题为甚 是加剧通货膨胀与失业的重要因素 然而目前 巴西却以其比较成功地解决住房问题而饮誉世界 其经验已在墨西哥 萨尔瓦多 和阿根廷等拉美国家广泛推广 这主要归功于巴西政府的两大改革 成立全国 住房建设银行 建立保障就业基金制度 此项改革不仅较好解决了居民住房问 题 使建筑业成为国民经济的重要部门 而且在一定程度上缓解了通货膨胀的压 力 2 4 1 巴西的全国住房建设银行 1 3 1 9 6 4 年 巴西成立全国住房建设银行 充当住房发展中心与住房金融体系的 中央银行 1 9 8 7 年 全国住房建设银行并入联邦经济储蓄银行体系 并开始在全 国设分支机构 全国住房建设银行主要任务是制订并实施政府住房发展计划 其 制订的重要计划包括 1 9 6 4 年制订了 全国住房计划 向所有城市居民和所 有不同收入水平的人提供适当住房 同时鼓励居民自建房 1 9 7 0 年制订了 全 国卫生计划 主要解决城市居民区供水 排污设施间题 1 9 7 3 年制订了 全 国大众住房计划 建造2 0 0 万套平均每套造价为2 5 0 0 美元的住房 主要解决最 低收入阶层住房问题 0 四 1 9 8 4 年制订了 全国住房发展计划 扩建2 0 0 万套居 民住房 为8 0 0 万居民安装上下水道 为了实施住房发展计划 全国住房建设银行统 掌握住房贷款审批 发放工 1 4 第二章国外成功的住房金融模式 作 其对居民和开发商申请取得国家住房贷款的主要条件有 建设项目必须符 合城市规划和长远发展要求 建设项目必须达到规定的建筑装修标准和环境要 求 自建住房者 一般为中等收入家庭 申请贷款时须向银行提交建房预算 家庭经济收入和自备资金额等资料 建筑商须向银行提交建房预算 购置建房 用地费用及法律文件等材料 全国住房建设银行采取区别对待 重点资助中低收 入家庭的政策 向不同类别的市场输入资金 具体包括 一 通过各州 市的大 众住房公司 给收入为最低收入l 3 倍的家庭组成的 平民市场 提供住房信 贷 州 市的大众住房公司建造住房 其投资来自全国住房建设银行大众住房公 司所建住房出售给居民 并按最低年利率1 优惠向其提供长期信贷 通过由 工会和劳工联合会组成的住房合作社 给予由收入为最低工资3 1 倍的家庭组 成的 中小收入市场 提供长期信贷 住房合作社建房工程较大 造价和住房质 量也高于平民市场 提供给收入低的家庭住房贷款年利率为l 通过其他机 构向收入较高的家庭提供住房贷款 因此类家庭收入高 所建住房质量高 故贷 款按市场利率计息 2 4 2 巴西的保障就业基金制度 为了保障住房投资与信贷资金的来源 巴西政府于1 9 6 6 年通过改革社会保障 制度 创设 保障就业基金会 把社会福利计划与筹措住房发展基金巧妙结合 起来 保障就业基金实质上是一种强制性储蓄 其主要做法是雇主必须按工资总 额的8 税款交给基金会 存入每个工人存款账户 作为其个人福利基金 保障 就业基金由全国住房建设银行经营和保管 基金存款按3 年利由银行付息 为 使存款保值 银行对存款进行指数化调整 由银行保管的保障就业基金账户上存 款 采取分期付款方式 向住房经营机构供应住房贷款 工人偿还各个期次的贷 款本息 才直接从账户提取存款 这时的提存并不支付现金 只是从基金会个人 的账户转到银行账户上 随着大批工人参加基金会 全国住房建设银行用于住房 和城市发展的资金也日益增加 仅1 9 6 6 1 9 7 4 年 就征收至t j 3 2 0 亿克鲁赛罗 约 合4 5 亿美元 保障就业基金的主要用途有以下三点 作为职业保险 增进个 人福利 作为住房建设贷款 促进住房建设 作为住房