伟业_大盘案例分析之沈阳万科城_50PPT.ppt

大盘案例分析之沈阳万科城 伟业顾问出品 B A Consulting 2 沈阳万科城案例分析 目录 一 案例价值说明二 万科城大盘开发背景分析城市 区域及开发商万科城发展历程万科城的城市角色万科城的地块开发分析万科城的开发模式分析万科城的核心价值三 万科城大盘项目分析万科城规划分析万科城产品分析万科城销售分析万科城一期分析四 万科城项目的主要问题 B A Consulting 3 一案例价值说明 通过本案例 对大盘开发的基本过程进行梳理 主要有 大盘的开发背景大盘的规划特色大盘的产品特色大盘的客群特征大盘的主要问题 B A Consulting 4 1 国家的东北振兴计划将使整个东北迎来黄金发展阶段 2 沈阳作为东北地区最大的城市其城市地位和功能都将提升 沈阳将由一座工业城市转变为一座复合功能型城市 沈阳将成为一座超大型城市 并对周边城市群产品较强的 极化效应 3 沈阳城市已进入快速膨胀期并迎来10 15年的快速发展期 城市的原有格局将被打破 新的有价值的区域将产生并发展 4 长白岛将最终于成为城市核心区的一部分 其核心价值是更好的高端城市生活功能区 二万科城开发的城市背景 B A Consulting 5 万科城开发的城市背景 城市扩张 南移北拓 2004 2010 城市背景 城市郊区化发展为沈阳大盘兴起提供了契机 万科所在的长白将成为和平区新中心 数据来源 沈阳规划局 B A Consulting 6 工农桥 三好桥 规划 胜利桥 新世界会展中心 罗士圈森林公园 规划 高尔夫球场 规划 浑南大道 区域范围 浑南 奥体 和平 沈河城市中心 万科城 万科城开发的区域背景 上图时间截至2005年 B A Consulting 7 万科城开发的区域背景 2004 2005年 发展目标 区域背景 区域规划 发展大势为长白大盘开发提供了契机 而万科正处于长白岛的黄金地段 最佳结合点 大盘开发 B A Consulting 8 14年取得的业绩总开发规模 约240万平方米规划总户数 约15000户 已入住约 9000户 已入住人数 约2 8万人 品牌背景 历时14年的沈阳万科 在沈阳已深 得 人心 沈阳万科的发展历程 B A Consulting 9 品牌背景 万科城入市之时 万科品牌已然树立 形成 哈万 一族 沈阳万科的发展历程 品牌价值背景 B A Consulting 10 万科城的发展历程 2005年 万科拿地2006年7月 一期1 1期 1 2期开盘 年底售罄2006年底 一期1 3期开盘2007年8月 3 1期开盘2007年9月 2 1期开盘 大事记 B A Consulting 11 城市角色 沈阳大盘开发时代的里程碑作用 将城市居住模式提升一个档次 万科城在城市发展中角色 B A Consulting 12 万科城在区域发展中地位 区域地位 长白银带宜居品质大盘先行者作用 推动长白开发进程 强化长白宜居氛围 本案在城北的地位定位是什么 B A Consulting 13 万科城地块的价值关系 项目地块价值 各地块价值细分 土地价值迅速上涨未来将成为沈阳新都心占有城市中心稀缺水景资源 B A Consulting 14 先期 开发低价值地块 提升土地价值后期 开发高价值地块 获取更高溢价 万科城地块价值实现 浑河 长白西路 价值最大化 价值实现 A C D B 以产品塑形象 拉升整个地块价值 B A Consulting 15 万科城开发策略 开发策略 土地开发模式 临街先行 临河跟进产品开发模式 低密先行 高密跟进 B A Consulting 16 万科城产品策略 从以中档 中高档产品为主向以高档 顶级产品为主转变 B A Consulting 17 万科城价格策略 品牌 产品与物业对客户印象深刻 万科 品质 身份 区域 规划尚未落实 客户等待合适良机客户 以传统客户为主 可以接受万科适当溢价 品牌 竞品均为品牌商 品牌优势弱化区域 前期低估长白区域发展速度客户 区域发展 客群升级 前期 以品牌价值为价格主导策略后期 以市场价值为价格主导策略 B A Consulting 18 高密度高板和高塔 中密度洋房和小高层 大盘产品复合化 高密度高板和高塔 万科城开发模式 渐进式开发 也是万科传统的开发模式 本案采用何种开发模式 开发策略 以区域发展 土地升值 滨河景观为核心价值推动力 B A Consulting 19 沿承万科传统开发模式 客群相对单一 产品优势 配套不完善且滞后 缺乏整体理念 品牌优势 缺乏开发大盘的战略眼光 传统优势仍在 用小盘的开发模式做大盘 导致大盘优势无法充分发挥 万科城开发模式分析 B A Consulting 20 万科城一期开发与整体的关系 二者关系 一期为整体树立形象 规避风险 兼且向主力产品过渡对接 1 1 1 2期树立形象1 3期与后期产品逐渐对接 一期低密先行 树立形象回笼资金降低风险 一期与整体差异化 当时配套条件较好的临街地块B先行开发一期2006年 B A Consulting 21 三万科城项目分析 高密度 城市居住型中高端大盘 售楼处 万科城位置 B A Consulting 22 沈阳万科城 规划理念 环境共生的城市 活用规划地内现存的绿色植物 与浑河北岸的水和绿色的空间相呼应 创造出多种多样的自然环境 将居住区内的绿色和自然环境有机的连接在一起 从而形成整体绿色环境 生活舒适的城市 以安全 便利 舒适为根本 创造出既有独特街区个性 同时又让人拥有归属意识 以及浓厚文化气息的城市环境 为了实现此目标 活用规划地位于浑河南岸的地理优势 提出便利热闹且具有宜人尺度的居住区骨架中心轴的构想 进而创造出高质量的舒适城市空间 规划理念 环境共生 生活舒适的沈阳未来城市形象 B A Consulting 23 沈阳万科城 规划理念 城市构架将作为城市生活 交通 环境中心轴 URBANMALL 的都市大道 链状配置在居住区内 使街区分节化 在明确城市结构的同时 还与第一期的竣工部分融为一体 居住区结构的明确及都市中心轴的形成 可以使其能够更好的对应将来城市功能更新的推进 以及多种多样的生活服务和生活方式的出现 城市构架 城市功能 城市功能在周边道路配置向地区开放的商业办公设施等的同时 在都市中心轴 URBANMALL 上布置居民生活的服务设施 明确居民的生活领域 构架 功能 各分区有机结合 且功能明确 B A Consulting 24 沈阳万科城 规划理念 城市街道 城市街道在都市大道 URBANMALL 沿途配置中层住宅和公建设施等 让步行者能够感受到都市街道气息 从而达到整个居住区的人体尺度和都市尺度的协调 结合浑河沿岸以及相邻街区的街道景观 在沿河住宅设计上要表现出有都市尺度的天际线和标识性 城市环境作为绿地空间既要符合生态环境要求 又要让人们能充分感受到绿化的舒适 在这里我们将水与绿化导入居住区内 从居民切身的空间到公共空间 相互连通 在赋予其场所性 变化性的同时还要保持其景观的连续性 社区交流作为面向周边居民开放的公共空间 URBANMALL 将成为繁荣商业和促进交流的重要地方 与此同时在各组团内提供仅供居民使用的安静的中庭空间 两者相呼应 进而丰富了空间构成的层次 城市环境 社区交流 B A Consulting 25 规划总平面图 小区干线道路区内道路集中绿地绿地广场 路径人工地面 停车场节点 1期 已竣工 沈阳万科城 项目总体规划 总体定位 居住为主 配合部分公建设施服务社区生活 综合技术经济指标表 B A Consulting 26 沈阳万科城 居住区规划 居住区 组团式分布 高密度住宅为主 首期低密度为主 提升项目品质和形象 住宅技术经济指标表 B A Consulting 27 住宅街区超高层小高层 12F 多层 8F 沈阳万科城 居住区规划 居住区 组团式分布 在配置上注重南向 充分发挥高层建筑的标志性功效 居住区布局规划图 超高层 多层街区 沿浑河街区 超高层街区 朝南平行布置 超高层 小高层街区 围合式布局 B A Consulting 28 沈阳万科城 公共设施规划 1期临街商业 1期临街商业 公共设施技术经济指标表 公共设施 满足社区基本生活配套要求 其中商业配套突出 集中商业 B A Consulting 29 沈阳万科城 停车场规划 停车场 结合景观分区布置 做到人车分流 停车场规划技术指标表 停车场规划夫分区图 车位比1 0 78 B A Consulting 30 沈阳万科城 整体规划 规划沙盘 34天 高板 1 1期南面 1 1期北面 集中商业 南 整体规划 前期中 低密度产品为主打 后期高密度产品为主 规划模式 B A Consulting 31 沈阳万科城 产品设计 产品设计 秉承万科情景花园洋房的经典设计 充分体现居住的舒适性 花园洋房 1期洋房远景 1期洋房远景 1期洋房近景 B A Consulting 32 沈阳万科城 产品设计 花园洋房 立面设计 立面设计 配色简洁 品质感强 充分体现产品大气 稳重的设计特性 1期洋房侧面 1期洋房正面 1期洋房近景 B A Consulting 33 沈阳万科城 产品设计 花园洋房 户型设计 户型设计 错层 大开间横向厅室 营造舒适居住环境 B A Consulting 34 沈阳万科城 产品设计 小高板 产品设计 米黄 灰 砖红色为主色调 立面设计简洁 大方 都市感强 1期小高板 1期临街小高板 1期临街小高板 B A Consulting 35 沈阳万科城 产品设计 小高板 户型设计 户型设计 户型规整 功能分区合理舒适 使用率较高 B A Consulting 36 沈阳万科城 产品设计 小高板 折板 2 1期折板远景 折板近景 产品设计 折板设计拉大楼间距 扩大视野 有利于采光和通风 B A Consulting 37 沈阳万科城 产品设计 折板 户型设计 户型设计 南北通透 充分利用建筑空间 B A Consulting 38 沈阳万科城 产品设计 高板 34天 产品设计 错跃层设计增强私密性 外立面色彩的变化增强了高层建筑的美学舒适感 1期高板远景 1期高板正面 1期高板侧面 B A Consulting 39 沈阳万科城 产品设计 高板 户型设计 户型设计 错层设计 户型紧凑 B A Consulting 40 沈阳万科城 产品设计 联排别墅 产品设计 现代手法设计 外观简洁 突出 凸显品质感和舒适性 B A Consulting 41 沈阳万科城 景观园林 水系景观 水系景观 引入现代元素 构建移步异景的休闲式立体水景园林 水系景观 水景休闲区 水景一角 水景一角 B A Consulting 42 沈阳万科城 景观园林 小品 绿植 小品绿植 作为一个有机生长体来考虑 关注园林与建筑的共生 设计人性化 小品 休憩绿地 联排前的小品 洋房前的绿化 洋房自带花园 步道边的绿植 楼间绿植 B A Consulting 43 沈阳万科城 配套设施 商业配套 商业配套 目前以底商和点商的形式沿街分布 并规范业态 街角点商 小区入口旁的点商 沿街底商 底商 底商 B A Consulting 44 沈阳万科城 营销推广 营销推广 现代风格的雕塑装饰配合传统围档广告等形式对项目进行宣传 售楼处 项目入口处的雕塑 围档广告 售楼处外的雕塑 B A Consulting 45 沈阳万科城 推广手段 营销推广 直邮和做活动为主要手段 B A Consulting 46 沈阳万科城 主力客群 客户定位 选择万科传统的客户群体 城市中产阶级 面向都市中高端客群 B A Consulting 47 沈阳万科城 客户情况 年龄特征 职业特征 购房动机 置业次数 客户情况 多次置业 看中管理和环境的中青年城市中产客户为主 B A Consulting 48 沈阳万科城 价格走势 产品价格趋势线 2006 7 2006 11 2007 8 2007 9 价格 元 平 时间 2006 12 花园洋房 小高板 高层 小高板 高塔 产品价格 前期通过低密度的中高